Volltext (verifizierbarer Originaltext)
774
Sachenrecht. N° 100.
dass der SchlT zum ZGB es in Art. 33 den Kantonen über-
lassen hat, in Abweichung von den intertemporalen Kolli-
sionsnormen der Art. 1,22,24,26 Abs.1 und 28ebenda in
• ihren EG Grundpfandarten des bisherigen Rechtes einer
solchen des neuen Rechtes gleichzustellen. Denn die Folge
einer derartigen Gleichstellung ist nicht etwa, dass alsdann
die entsprechenden Bestimmungen des ZGB als subsidiäres
kantonales Recht auch für solche alte Pfandtitel gelten
würden. Vielmehr bestimmt Art. 33 Abs. 2 SchlT aus-
drücklich, dass « soweit dies geschehen sei », d. h. soweit
die Gleichstellung stattgefunden habe, die Bestimmungen
« dieses Gesetzes» (d. h. des ZGB) auch auf die kantonalen
Pfandrechte Anwendung Hnden, m. a. W. dass dann die
Titel auch in den Beziehungen, in denen sonst noch
kantonales Recht anwendbar wäre, dem neuen Rechte
unterstehen. Ist die Frage, ob ein Grundpfandtitel vom
früheren kantonalen oder vom neuen Rechte beherrscht
werde, eine solche des Bundesrechts, so ist aber das
Bundesgericht auch zuständig nachzuprüfen, ob die
Voraussetzungen, an welche das ZGB d. h. dasB und e s-
r e c h t, die Anwendung des neuen Rechtes knüpft, er-
füllt seien. So wenig es daher vor der Erklärung eines
kantonalen Gerichtes, dass eine Gleichstellung im Sinne
des Art. 33 SchlT zwar im EG nicht vorgenommen worden
sei, dass sie sich aber sonst aus dem kantonalen Rechte
ergebe, Halt zu machen hätte, so wenig kann es umgekehrt
daran gebunden sein, wenn' der kantonale Richter die aus
einer tatsächlich vorgenommenen Gleichstellung sich er-
gebenden WirKungen unter Berufung auf eine angebliche
nachträgliche authentische Interpretation derbetreffenden
Vorschrift des EG ablehnt. Auch hier muss es ihm viel-
mehr freistehen zu untersuchen, inwiefern durch die
Vorgänge, in denen jene authentische Interpretation
erblickt wird, die Folgen, welche durch den Erlass des EG
auf Grund des Art. 33 SchlT eingetreten sind, haben
alteriert werden können.
Obligationenrecht. N° 101.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
775
Die Berufung der Beklagten wird daher begründet
erklärt, dass das von der Klägerin beanspruchte Reten-
tionsrecht an den st. gallischen Kaufschuldversicherungs-
briefen abgewiesen wird. Im übrigen wird das Urteil des
Obergerichts des Kantons Thurgau vom 11. September
1917 bestätigt.
IV. OBLIGATIONENRECHT
DROIT DES OBLIGATIONS
101. UrteU der II. ZivUabteil ung vom 5. Dezember 1917
i. S. Xübn und KitbeteUigte, Beklagte,
gegen Xlesel und Kitbeteiligte, Kläger.
Kaufvertrag über ein Stück «Bauland~. Anfechtung wegen
wesentlichen Irrtums i. S. von Art. 24 Ziff. 4 OR, weil der
Kauf in der dem Verkäufer bei den Vertragsunterhand-
lungen bekanntgegebenen Voraussetzung gesch~ossen wo~
den sei, dass sich auf dem gekauften Platze em Bau mIt
einer bestimmten beschränkten Zahl von Geschossen und
entsprechendem Kostenaufwande erstellen lasse, die Aus-
führung dieses Projektes sich aber infolge baupolizeilicher
Vorschriften, die für das betr. Quartier eine grössere Zahl
von Stockwerken vorschrieben, als unmöglich erwiesen
nabe. Gutheissung der Anfechtung.
A. -
Am 31. Januar 1914 erschien im Winterthurer
« Landboten >) ein Inserat: «Neubauten an schöner
sonniger Lage, mitten in Veltheim werden mit 1500 Fr.
Anzahlung für 12,000 und, 16,000 Fr. günstig verkauft. >}
Auf die von den Klägern bei der Expedition des « Land-
boten I) eingereichten Offerten meldete sich bei ihnen der
Winterthurer Architekt Bartholome, der als Eigentümer
776
OblIgationenrecht. N0 101.
des Landes die heutigen Beklagten und als unmittelbaren
Unterhändler und Hauptinteressenten einen gewissen
Weber-Brendle, Architekt in Zürich bezeichnete. Die
• darauf zwischen den Klägern und Weber-Brendle ange-
knüpften Verhandlungen führten zum Abschluss von
Verträgen, die im Kopf jeweilen als Kontrahenten Weber-
Brendle als «Bevollmächtigten» der Beklagten und den
betreffenden Kläger angeben und inhaltlich überein-
stimmend dahin lauten, dass Weber-Brendle die Erstellung
je eines Hauses nach Massgabe der Vertragsbestandteil
bildenden Baubeschreibung und Pläne zu einer festen
Pauschalsumme « für Bauarbeiten und Land» für jeden
Kläger übernehme. An die. so bestimmte Summe sollte
ein kleinerer Betrag al1bezahlt werden, der Rest war durch
Errichtung von Hypotheken auf dem Grundstück sicher-
zustellen. Ziff. 9 bestimmt, dass ({ der Bauplatz sofort
nach Vermessung notarialisch zu zu fertigen sei ». Diese
Fertigung fand dann auch statt, jedoch nicht auf Grund
der Verträge mit Weber-Brendle, die schon mangels
öffentlicher Beurkundung dazu nicht geeignet gewesen
wären, sondern auf Grund besonderer Kaufverträge,
welche die auf die Vorladung zur Fertigung persönlich
erschienenen Beklagten vor dem Grundbuchverwalter des
Kreises Wülflingen, der zugleich a'uch Urkundsbeamter
(Notar) ist, mit den Klägern abschlossen und die sich aus-
schliesslich auf den Verkauf des Landes beziehen, während
von der Art und Weise der Ueberhanung darin nicht
weiter die Rede ist. Jedem Kläger 'wurde dabei eine be-
stimmt begrenzte Parzelle « Bauland » zum Preise von
14 Fr. per mll gegen Errichtung einer Grundpfandver-
schreibung für den Kaufpreis und unter der Verpflichtung
der Beklagten, dieser eine erste Hypothek von 70 % des
Assekuranzwertes der auf dem Grundstück erstellten
Gebäulichkeiten vorstellen zu lassen, zugeschieden. In
der Folge zeigte sich, dass die Bauten, so wie sie von
Weber-Brendle projektiert worden waren, nicht ausge-
führt werden konnten, da in dem fraglichen Quartiere,
übligationenrecht. N° 101.
777
laut einem regierungsrätlich genehmigten Gemeinde-
beschlusse aus dem Jahre 1891 nur zweistöckige Häuser,
d. h. nach der Auslegung der Baubehörde solche mit
zwei vollen Geschossen, nicht bloss mit Parterre und
abgeschrägtem ersten Stock, wie sie hier vorgesehen
waren, errichtet werden dürfen. Nachdem Versuche, die
Be~lagten zu einer gütlichen Herabsetzung des Land-
preises zu bewegen, gescheitert waren, teilte daher Weber-
Brend~e den Klägern mit, dass er nicht in der Lage sei,
um die vereinbarte Pauschalsumme den bestehenden
Bauvorschriftenentsprechend abgeänderte Bauten zu
erstellen und daher von den mit ihnen geschlossenen
Verträgen zurücktrete. Die geleisteten Anzahlungen
behalte er als « Honorar » für seine Bemühungen zurück.
Infolgedessen erstatteten die Kläger im Herbst 1914
gegen die Beklagten und Weber-Brendle Strafanzeige
wegen Betruges, welche jedoch nach durchgeführter
Untersuchung mit der Einstellung des Verfahrens man-
gels Nachweises der gesetzlichen Tatbestandsmerkmale
endete. Ausserdem hoben sie die vorliegende Klage an,
mit der sie Aufhebung der mit den Beklagten geschlos-
senen Kaufverträge und Rückfertigung der gekauften
Grundstücke sowie Rückerstattung der an Weber-
Bl'endle gemachten Anzahlungen verlangten, indem sie
behaupteten, dass sie sich beim Kaufabschluss in einem
wesentlichen Irrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 ZifI. 4
OR befunden hätten, der auch wenn die Beklagten von
dem Bestehen der Baubeschränkung keine Kenntnü,
gehabt haben sollten, ein betrügerisches Verhalten ihrer-
seits also nicht vorliegen sollte, das Geschäft unverbind-
lich mache. Die Beklagten beantragten Abweisung der
Klage, da sie den Klägern nur Land verkauft, irgend-
welche weitere Verpflichtungen dagegen nicht einge-
gangen hätten. Was die Kläger mit Weber-Brendle
vereinbart hätten, berühre die Beklagten nicht, wie sie
denn auch von dem Inhalte jener Vereinbarungen bis
zum Anstand mit den Baubehörden keine Kenntnis
778
Obligationenrecht. N° 101.
gehabt hätten. Abgesehen davon würde es sich um eiBen
biossen Irrtum im Beweggrund und überdies um einen
solchen über rechtliche Verhältnisse handeln, so dass die
• Vertragsanfechtuug auch deshalb ausgeschlossen wäre.
B. -
Durch Urteil vom 28. April 1917 hat das
Obergericht des Kantons Zürich I. Appellationskammel'
die Klage insoweit gutgeheissen, als es (' die von den
Beklagten mit den Klägern abgeschlossenen Kaufver-
träge über Grundstücke an der Linden- und Ruhtal-
strasse in Veltheim» für aufgehoben erklärte und die
Beklagten verpflichtete, in die Rückfertigung der Grund-
stücke auf ihren Namen einzuwilligen, das weitere Br-
gehren um Erstattung der. Anzahlungen dagegen mit
der Begründung abgewiesen, dass eine Bevollmächti-
gung des Weber-Brendle durch die Beklagten, dip streiti-
gen Beträge für sie einzuziehen, nicht nachgewiesen sei
und die Kläger sich daher dafür ausschliesslich an \Veher-
Brendle zu halten hätten.
C. -
Gegen dieses Urteil richtet sich die vorliegende
Berufung der Beklagten, mit der die gänzliche Abwei-
sung der Klage in Bezug auf alle Kläger, eventuell die
Rückweisung der Sache an die Vorinstallz zur Abnahmt'
weiterer Beweise verlangt wird.·
.
Das Bundesgericht zieht
inErwägung:
1. -
Gegenstand der Anfechtung wegen Irrtums
können nur die zwischen den Parteien persönlich vor
dem Notariat und Grundbuchamt Wülflingen abge-
schlossenen Kaufverträge sein, auf welche hin die ge-
kauften Grundstücke zugefertigt worden sind. Die
früheren Vereinbarungen zwischen Weber-Brendle und
den Klägern fallen nur insoweit in Betracht, als sich
daraus Anhaltspunkte für den Willen der Kläger beim
Abschluss jener Käufe ergeben. Eine selbständige Be-
deutung besitzen sie für den vorliegenden Streit nicht,
weil das Veräusserungsgeschäft, um dessen Rückgän-
ObUgationenreehL N° 101.
779
gigmachung es sich handelt, nicht durch sie, sondern
erst durch die unter Mitwirkung des Notars als öffent-
lichen Urkundsbeamten aufgesetzten Vertragsurkunden
zustandegekommen ist.
2. -
Die Frage, welches die Meinung der Kläger bei
Unterzeichnung der letzteren gewesen und inwiefern
ihnen dabei ein Irrtum unterlaufen sei, ist eine solche
tatsächlicher Natur. Wenn der kantonale Richter ange-
nommen hat, dass ihr Wille dabei nicht einfach auf den
Erwerb eines Bauplatzes gerichtet gewesen sei, sondern
sie den Kauf nur in der Meinung und unter der Voraus-
setzung eingegangen hätten, dass sich auf den gekauften
Grundstücken Bauten von ganz bestimmter Beschaffen-
heit und infolgedessen mit einem bestimmten, Lander-
werb und Bauarbeiten umfassenden Gesamtkostenauf-
wand erstellen Hessen, so ist diese Feststellung für· das
Bundesgericht verbindlich. Ebenso muss es bei der wei-
teren Feststellung, dass die Erstellung den baupolizei-
lichen Anforderungen entsprechender Häuser nur mit
wesentlich vermehrten Kosten möglich gewesen wäre,
weil man es auch hier mit einer reinen Tatfrage zu tun
hat, sein Bewenden haben. Es bleibt daher lediglich zu
prüfen, ob der so festgestellte Irrtum der Kläger. wie dies
die Vorinstanzelf angenommen haben, ein wesentlicher
im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR sei. Dazu genügt
es entgegen der Auffassung des angefochtenen Urteils
nicht, dass er für die Eingehung des Vertrages durch die
Kläger bestimmend war, d. h. dass diese bei Kenntnis
der wahren Sachlage jenen nicht abgeschlossen hätten.
Denn das Gesetz verlangt nicht bloss den Irrtum über
einen Sachverhalt, der für den Irrenden die notwendige
Voraussetzung seiner Erklärung bildete, sondern über
solche Verhältnisse, die er « 11 a eh Tl' e u und GI a u-
ben i m Ge s c h ä f t s ver k ehr als not we n-
d i g e G run dIa g e des Ver tr a g e s betrachten »
durfte. Es stellt also keineswegs einseitig auf die Auffas-
sung der irrenden Partiü ab, sondern macht die Anfeeh-
780
Obligationenrecht. N0 101.
tung des Vertrages ausserdem von einem objektiven
Kriterium, den im Verkehre geltenden Anschauungeu/
abhängig. Als wesentlich nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR
• erscheint demnach der Irrtum nur dann, wenn Voraus-
setzungen in' Frage stehen; auf deren Zutreffen nach den
Verkehrsanschauungen bei einem Geschäfte der betr.
Art nicht verzichtet werden kann. Hiezu wird nun aller-
dings beim Verkaufe von (t Bauland I> die Eignung des
Grundstückes zur Ueberbauung, d. h. die Möglichkeit
darauf überhaupt Bauten zu erstellen, gerechnet werden
müssen. Hingegen gehört dazu die Tauglichkeit zur
Errichtung einer ganz bestimmten Baute an sich noch
nicht. Denn die Unmöglicl1keit der Ausführung eines
solchen konkreten Bebauungsprojektes schliesst andere
objektiv betrachtet ebenso lukrative, oder sogar lukra-
tivere bauliche Verwendungen noch nicht aus, so dass
darin allein ein die allgemeine Wertschätzung des Grund-
stückes i m Ver k ehr bestimmendes Moment und
folglich auch der Mangel einer «notwendigen Vertra~s
grundlage I) im Sinne der angeführten Gesetzesvorschrift
regelmässig nicht erblickt werden kann. Die Anfechtung
des Geschäftes wegen Irrtu.ms hierüber kann daher nur
dann als zulässig erachtet werden. weim auch der Ver-
käufer aus den Vertragsunterhandlungen wusste, dass
es dem Käufer nicht bloss auf die Sache selbst, sondern
auf deren Eignung zu einem speziellen Zwecke ankomme
und er hierauf wenn nicht gerttdezu ihn durch positive
Erklärungen im Glauben an diese Eignung bestärkt, so
doch auch das Einstehen für sie nicht abgelehnt, sondern
sich darüber ausgeschwiegen hat. Nur soweit dies zu-
trifft, kann gesagt werden, dass die Möglichkeit jener
Verwendung ein EIe m e n t des Ver t rag e s, d. h.
eine von beiden Parteien beim Vertragsabschluss ge-
machte Unterstellung bilde. Die einseitige nicht ausge-
sprochene Vorstellung des Käufers darüber stellt sich
als blosses, ausserha,lb des Vertragsinhaltes stehendes
Motiv für seine Willenserklärung dar, die nach Art. 24
Obligationenrecht. N° 101.
781
Abs. 2 OR die Giltigkeit des Geschäftes nicht zu berühren
vermag. Da im vorliegenden Falle die massgebenden vor
dem Notariat Wülflingen geschlossenen Verträge aus-
schliesslich auf den Verkauf je einer Parzelle «Bauland J)
ohne weitere besondere Abreden lauten, können daher '
die Kläger aus den vorhergegangenen Vereinbarungen'
mit Weber-Brendle ein Recht zur Vertragsanfechtung
wegen Irrtums nur herleiten, wenn sie nachweisen, dass
die Beklagten von diesen Vereinbarungen beim Vertrags-
schluss Kenntnis hatten und wussten, dass die Kläger
den Kauf nur unter den daraus sich ergebenden Voraus-
setzungen eingehen. Dagegen machen die Beklagten mit
Unrecht geltend, dass selbst dann die Klage gleichwohl
abzuweisen wäre, weil der Irrtum der Kläger sich als
reiner Rechtsirrtum darstelle. Denn die unrichtige Vor-
stellung, welcher die Kläger zum Opfer fielen, bezog sich
nicht auf die Auslegung der Bauordnung von Veltheim,
d. h. darauf, was unter den «zwei Stockwerken i) im Sinne
des Gemeindebeschlusses von 1891 ZU verstehen sei,
sondern auf die Eignung des gekauften Landes, darauf
ein Gebäude von bestimmten Dimensionen zu erstellen.
Dieser Irrtum ist ~ber ein Tatirrtum, 'der dadurch nicht
zum Rechtsirrtum wird, dass die Unmöglichkeit der
Verwirklichung jenes Projektes auf baupolizeiliche Vor-
schriften zurückzuführen ist.
3. -
Da die Vorinstanz die Frage, ob die Beklagten
über den Inhalt der Vereinbarungen zwischen Weber-
Brendle und den Klägern unterrichtet gewesen seien,
nicht geprüft hat, müsste deshalb die Sache an sie zurück-
gewiesen werden, sofern nicht schon die vorliegenden
Akten hinreichende Anhaltspunkte für die Bejahung jener
Frage enthalten. Dies ist nun aber nach den Ergebnissen
der Strafprozedur wegen Betruges in der Tat der Fall.
Danach hat der Notar und Grundbuchverwalter des
Kreises Wülflingen, Heusser, in jener Untersuchung u. a.
ausgesagt : « Wegen der kanzleischen. Fer~ng war
zuerst Weber-Brendle bei mir, ich welSS mcht, ob er
782
Obllsationenrecht. ND 101.
damals schon einen Vertrag vorgelegt hat. Ich musste
ihm erklären, dass zur Fertigung nur die Eigentümer
des Landes und die Käufer zu erscheinen hätten, er könne
'als Bevollmächtigter ohne schriftliche Vollmacht nicht
handeln. -
Nach und nach brachte Weber-Brendle die
Kaufverträge mit den einzelnen Käufern, solche, wie sie
bei den Akten liegen. -
Ich erinnere mich schon, dass bei
der Fertigung zwischen den Parteien Differenzen ent-
standen, wegen Landpreis u. s. w. Ich erinnere mich aber
nicht, dass gesagt worden sei, die Fertigung sei nur
Formsache, bestreiten will ich es aber nicht. Was den
Landpreis von 14 Fr. per mll betrifft, so bin ich darübet'
orientiert worden, dass derselbe an der Pauschalsumme
der zu erstellenden Häuse~ in Abrechnung gebracht
werden solle.» Aehnlich äusserte sich der Notariats-
substitut Nägeli, der erklärte : « Ich erinnere mich noch,
dass anlässlich der Fertigung Einwendungen wegen des
hohen Landpreises und der sofortigen Verzinsung ge-
macht wurden, ich weiss aber nicht von vem. Ich selbst
habe bestimmt nie gesagt, dass es sich nur um eine Form-
sache handle. Ich weiss genau, dass ich erklärt habe,
man habe es hier nur mit dem Landankauf zu tun, was
die Kläger mit Weber abgeschlossen bäben, berühre die
F e r t i gun g nicht.» Beide Aussagen bestätigen die
von den Klägern von Anfang an im PIOzess gegebene
Darstellung, nämlich, dass sie sich der Einsetzung eine&
besonderen Preises für das Land ursprünglich widersetzt
hätten, da sie nach den Vereinbarungen mit Weber-
Brendle nicht bloss Land, sondern Land mit Häusern
um einen bestimmten Einheitspreis hätten erwerben
wollen, . und dass sie sich schliesslich nur deshalb gefügt
hätten, weil ihnen erklärt worden sei, eine Zufertigung
des Landes ohne Anerkennung eines « Gegenwertes»
sei nicht möglich und der eingesetzte Preis sei dann eben
von der Pauschalsumme abzuziehen. Insbesondere kann
die Schlussbemerkung in der Aussage des Notars anders
nicht verstanden werden. Es muss demnach als fest-
ObHgationenrecht. ND 101.
783
gestellt angesehen werden, dass die Beklagten wenn nicht
schon früher, so doch jedenfalls bei der Fertigungsverhan-
dlung und vor dem Abschluss der angefochtenen Kauf-
verträge von den Vereinbarungen zwischen Weber-Brendle
und den Klägern wenigstens in ihrem wesentlichen
Inhalte erfuhren und darüber im Klaren waren, dass die
Kläger den Kauf nur auf dieser Grundlage d. h. unter den
aus jenen folgenden Voraussetzungen abschliessen. Ferner,
dass sie eine Verwahrung gegen die damit von den Klä-
gern ihrer Willenserklärung gegebene Beschränkung nicht
angebracht haben. Das muss aber nach dem Gesagten
zur Gutheissung der Klage genügen. Dass den Beklagten
die Vereinbarungen mit Weber-Brendle im Wortlaut
vorgelegen haben, ist nicht erforderlich.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des
Obergerichtes des Kantons Zürich I. Appellations-
kammer vom 28. April 1917 bestätigt.