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64. Urteil eier II. Zivilabieilung vom 14. November 1998

i. S. Obtrhänsli gegen Bruggmann.

OR Art. ?16. Oeffentliche Beurkundung des Grundstück-

kaufs. DIe Tatsache, dass in der öffentlichen Urkunde

der seinerzeit vereinbarte Kaufpreis um die vor der Be-

urkundung geleistete Anzahlung niedriger angegeben wird

tut der Formrichtigkeit des Kaufs keinen Eintrag.

•

A. -

Die Parteien kamen am 30. Juni 1922 überein

dass der Kläger vom Beklagten das Wohn- und Wirts~

?aus zum Frieden in Hinteregg samt dem Wirtschafts-

mventar für 40,000 Fr. kaufe. Am gleichen Tage zahlte

der Kläger 3000 Fr. an. Tags darauf wurde der Kauf-

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Obligatlonenrecht. N° 64.

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vertrag durch das Notariat Uster öffentlich beurkundet,

dabei aber der Kaufpreis nur auf 37,000 Fr. angegeben.

Bei der am 6. Juli 1922 vorgenommenen Eigentumsüber-

tragung wurde die gleiche Kaufsumme genannt.

B. -

Mit der vorliegenden Klage fordert der Kläger

vom Beklagten die erwähnte Anzahlung von 3000 Fr.

sowie eine spätere von 5000 Fr., beide mit 5% Zins seit

22. Oktober 1922, zurück, weil der Kauf mangels Beur-

kundung des vereinbarten Kaufpreises von 40,000 Fr.

ungültig sei. Die unrichtige Beurkundung sei vom Be-

klagten veranlasst worden, der dem Kläger erklärt habe,

man wolle die 3000 Fr. Anzahlung nicht erwähnen, es

habe keinen Zweck, sie seien ja schon bezahlt und die

Fertigungskosten seien dann niedriger. Der im Liegen-

schaftshandel unerfahrene Kläger, der nicht gewusst,

dass der Beklagte nur die Handänderungssteuer umgehen

wolle, sei darauf eingegangen. Eventuell ficht der Kläger

den Kaufvertrag wegen absichtlicher Täuschung über

den Zustand und die Rendite des Kaufobjektes an.

C. -

Der Beklagte hat Abweisung der Klage bean-

tragt und vorbringen lassen : Für die Liegenschaft samt

Wirtschaftsmobiliar sei ein Kaufpreis von 37,000 Fr.

vereinbart und richtig beurkundet worden, die restlichen

3000 Fr. seien die Gegenleistung für im Liegenschafts-

preis nicht inbegriffene weitere Fahrnis und für verspro-

chene Ausbesserungen am verkauften Hause gewesen.

Eventuell mache die Beurkundung eines niedrigeren als

des vereinbarten Kaufpreises den Kauf nicht ungültig.

Auch sei unrichtig geklagt, da der Kläger Aufhebung des

Kaufes hätte verlangen müssen, und ferner käme OR

Art. 66 zur Anwendung. Eine absichtliche Täuschung

des Klägers wird vom Beklagten bestritten.

D. -

Durch Urteil vom 27. Juni 1923 hat das Ober-

gericht des Kantons Zürich in Gutheissung des kläger-

ischen Hauptstandpunktes den Beklagten verpflichtet,

dem Kläger gegen Rückübertragung der Kaufsache

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Obligationenrecht. N° 64, .

8000 Fr. nebst 5 % Zins seit 22. Oktober 1922 zu bezahlen

E. -

Gegen dies.es Urteil hat der Beklagte die Berufun~

an. das Bundesgencht erklärt mit dem Antrag auf Ab-

weIsung der Klage, eventuell auf· Riickweisung des

Falles zur, Beweisabnahme dariiber, dass bedeutend mehr

Inventar l~ den Kauf gegeben worden sei, und dass der

Beklagte mcht unbedeutende Reparaturen habe vorneh-

men lassen, die im Kaufvertrag nicht vorgesehen waren

In der heutigen Verhandlung hat er diese Anträge er~

neuert. Der Berufungsbeklagte hat auf Abweisung der

Berufung angetragen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

, Sowohl der beurkundete Kaufvertrag als auch der

Ei~entumsii~ertragungsakt bestimmen, dass im Kauf-

pr.eIS (also ~n den beurkundeten 37,000 Fr.) inbegriffen

se~ das, WIrtschaftsinventar laut einem Verzeichnis

DIe Vo~st~nz stellt nicht aktenwidrig fest, dass nach

der personhchen Aussage des Beklagten im P

aus

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lesern Verzeichnis aufgeführten k .

weItere F~hrnis mitverkauft wurde, und erklärt fü/~::

Bundesgencht verbindlich, dass gegenüber dieser Aus-

sa~e des Beklagten selbst die gegenteilige Behauptung

seme~ A;nwaltes nicht zu beachten sei. Sie erklärt ferner

als mcht erstellt, dass die vom Beklagten ins Recht ge-

legte Re~hnung für Ausbessel1}ngen an dem verkauften

Hause mit der Preisdifferenz von 3000 F

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r. zusammen-

ange, und da der Berufungskläger seinen Rückweisungs-

antrag nach dieser Richtung nicht näher substanziiert

hat, muss es auch bei dieser Feststellung sein Bewenden

haben. Demnach ist mit dem Obergericht davon auszu-

g~hen, dass für die gleiche Leistung des Verkäufers

Li:gen,schaft ~amt Inventar, ein niedrigerer als de;

mun.dhch,verembarte Kaufpreis beurkundet worden ist.

Wenn

Jedo~h die Y0rinstanz aus dieser Tatsache

folgert, dass em formnchtiger Kauf überhaupt nicht zu-

stande gekommen, weil nicht der wirkliche Partei-

Obligationenrecht, N° 64,

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willen beurkundet worden sei, kann ihr nicht beigepflich-

tet werden. Zunächst steht -

im Gegensatz zu den in

AS 45 11 N0 5 und 46 11, N° 7 beurteilten Fällen -

fest, .. dass die Parteien das beurkundete Geschäft als

solches, d. h. den Liegenschaftskauf, gewollt haben. Aber

auch der beurkundete Kaufpreis war im Zeitpunkt

der Beurkundung gewollt; denn wenn er bezahlt und

die Kaufsache übereignet wurde, so war damit das Ge-

schäft vollzogen, so wie die Parteien es sich vorgestellt

hatl;en, ohne dass sich ein Plus oder Minus an Leistung

ergab, was doch bei einem Widerspruch zwischen der

vereinbarten und der beurkundeten Leistung der Fall

sein müsste. Allerdings war ursprünglich ein höherer

Kaufpreis vereinbart, aber zwischen dieser Vereinbarung

und ihrer Beurkundung erfolgte ~~die Anzahlung der

3000 Fr., die das zu beurkundende Rechtsverhältnis

insofern veränderte, als nun eine Kaufpreis s c h u I d

von 40,000 Fr. nicht mehr beurkundet werden konnte,

vielmehr bei Belassung des ursprünglich vorgesehenen

Kaufpreises ein Betrag von 3000 Fr. als schon bezahlt

aufgeführt werden musste. Nun kann es aber, nach dem

allgemeinen Grundsatze der Vertragsfreiheit, den Par-

teien in einem solchen Falle nicht verwehrt werden,

die ursprüngliche Vereinbarung in Bezug auf den schon

bezahlten Teil des Kaufpreises als gegenstandlos zu be-

handeln, das aus dieser Vereinbarung sich ergebende

Schuldverhältnis anlässlich seiner formellen Begrün-

dung der nunmehrigen Sachlage anzupassen, es gewisser-

massen zu novieren und so beurkunden zu lassen, wie

es sich praktisch äussern soll, mit andern Worten: als

Kaufpreis den Betrag einzustellen, den der Käufer noch

zu bezahlen hat, wie das hier geschehen ist. Die

ursprüngliche Vereinbarung und die Anzahlung des

Käufers sind alsdann gemäss dem Parteiwillen durch

den beurkundeten Vertragsinhalt überholt und spielen

für den Entscheid über die Formrichtigkeit des Kaufes

keine Rolle; eine Rückforderung der Anzahlung aber,

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Obligationenrecht. N° 65.

die das beurkundete Geschäft nachträglich wieder in

Frage stellen könnte, ist ausgeschlossen, weil der Grund

dieser Leistung durch den gültigen Kaufabschluss ver-

wirklicht worden ist.

Der Hauptstandpunkt des Klägers, dass der Kauf

wegen Formmangels nichtig sei, geht somit fehl. Von

Nichtigkeit aus dem Grunde, weil mit der Beurkundung

der niedrigeren Summe eine Steuerumgehung bezweckt

worden sei, kann ebenfalls nicht die Rede sein; denn

der Inhalt des Vertrages ist weder widerrechtlich noch

unsittlich (OR Art. 20), und steuerrechtliche Gesichts-

punkte fallen für die Frage der Gültigkeit nicht in Be-

tracht. Für die vom Kläger behauptete absichtliche

Täuschung durch den Beklagten fehlt der Beweis,

sodass auch die Anfechtung des Vertrages wegen Betruges

versagt. Daraus folgt die Abweisung der Klage, ohne

dass auf die Einwendung des Beklagten gegen die

Fassung des Klagbegehrens eingetreten zu werden

braucht.

Demnach erkennt das Bundesgericht :

Die Berufung wird gutgeheissen, das Urteil des Ober-

gerichtes des Kantons Zürich vom 27. Juni 1923 aufge-

hoben und die Klage abgewiesen.