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Obligationenreeht. N° 89
89. Urteil der I. Zivilabteilung vom 2. Oktober 1914 i. S.
Müller, Kläger gegen Heim, Beklagter.
l. i e gen s c h a f t s kau f. Bedeutende Differenz zwischen dem
wirklichen und dem angegebenen FJächenmass. Anfech-
tung des Vertrages wegen wesentlIchen Irrtu ms
und ab sI c h t) ich e r T ä u sc h u n g. Der letztere An-
fechtung'lgrund geht vor. Prüfung, ob der Täuschungswille
vorgelegen habe, ob der Käufer trotz vorheriger Besich-
tigung der Liegenschaft in Irrtum versetzt und ob er trotz
seines Verzichtes, das Mass in den Vertrag aufzunehmen,
zum VertragsabschJuss verleitet worden sei. Begriff des
D ritt e n nach Art. 28 Abs. 2 0 R. Ein solcher ist nicht.
wer bei den Vorverhandlungen als BevolJmächtigter einer
Vertragspartei sich beteiligte und wer vermöge eines beson-
dern Rechlsverhältnisses am Kaufabschluss wirtschaft-
lich interessiert und rechtlich' mittelbar beteiligt war.
NichtbeurteiJung-eines Teiles der die Anfechtung be-
treffenden Rechtsbegehren : Rückweisung nach Art. 82 OG
oder sofortige Beurteilung unter Vorbehalt späterer Erle-
digung jener Begehren?
1 -
Alois Sigrist in Samen war seinerzeit Eigen-
tümer des Heimwesens Holzmalt in Oberwil bei Samen.
Im Mai 1910 lieos er die Besitzung amtlich schätzen;
als Flächeninhalt wurden «zirka 250 Aren)} und als
Wert des Schätzungsobjekts n,ooo Fr. ermittelt. Sig-
rist schuldete dem Kläger Josef Müller aus Darlehen
800 Fr. Am 16. August 1910 verkaufte er ihm sein
Heimwesen zum Preise von. 8879 Fr. Im Kaufakt wird
die Darlehensschuld als erst später zu entrichtende
Anzahlung an den Kaufpreis(?) behandelt und dem Ver-
käurer Sigrist das Recht vorbehalten, die Liegenschaft
innerhalb zwei Jahren zum Verkaufspreise zurück-
zuerwerben. Laut einem gleichzeitig abgeschlossenen
Pacht vertrage behielt Sigrist das Heimwesen während-
der zwei Jahre als Pächter, wobei er als Paehtzins-
leistungen die darauf verschriebenen Kapitalien UU?
jene Schuld an den Kläger von 800 Fr. zu verzinSen
hatte. Von seinem Rü'ckkaufsrecht machte Sigrist
Obligationenreeht. N° 89.
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keinen Gebrauch und der damals in Genua woh-
nende Kläger beauftragte nun den Rechtsa~enten Theo-
dor Durrer in Kerns, die Holzmatt weller zu ver-
kaufen, sobald Sigrist einen Käufer bringe. der eine
Barzahlung in der Höhe des ihm gemachten Darlehens
leisten könne. Sigrist schrieb das Heimwesen zum :rer-
kaufe aus und es meldete sich bei ihm als Kaufbeb-
haber der bisher im Kanton Solothurn wohnhaft ge-
wesene Beklagte Heim. Dieser liess sich die Liegenschaft
durch Sigrist zeigen. Hiebei erklärte ihm Sig:ist, --- Jaut
dessen Aussage in einer nachher gegen Ihll. wegen
Betruges angehobenen Strafuntersuchung -, dIe Holz-
matt möge nach ihrer Nutzung, die er auf 40-50 Klaf-
ler an Heu und Weid berechne, 12-13,000 Klafter
messen. Am 17. / 27. Dezember 1912 schloss Sigrist mit
dem Beklagten vor dem öffentlichen Schreiber Dr. F.
Niederberger einen « Vorvertrag)} ab, wonac1~ er als
angeblicher Eigenl ümer dem Beklagten das Helm~vesen
mit Inbegriff einer grössern Zahl von Inventarstucken
zum Preise von 21,500 Fr. zum Kanfe übergab. Am
1. März 1913 wurde über die Liegenschaft und das
fragliche Inventar ein Kaufvertrag abg~schlossel~ __ UIl~
zwar zwischen dem Kläger als nunmehrIgen Verkaufer
und dem Beklagten als Käufer. Der Kaufpreis wurne
ebenfalls auf 21,500 Fr. bestimmt und sollte teils dureh
Übernahme des Verschriebenen, teils in
bar
ent-
richtet werden, die letzte Barzahlung am 1. Mai 1913.,
Beim Kaufakte und der Unterzeichnung des Vertrages
waren ausser dem Fertigungsbeamten Dr. Niederbergtll"
zugegen: der Beldagte als Käufer, Agent D.urrer a.~s
Bevollmächtigter des Verkäufers und nunmehngen K~a
gers und Sigrist. Laut den Zeugenaussagen Durrers ~m
genannten Strafprozesse, die die Vorinstanz als beweIS-
kräftig ansieht, hatte Sigrist am Tage vor dem Kauf
im Bahnhofrestaurant Samen dem Beklagten erklärt,
die Holzmatt messe zwischen 12 und 13,000 Klafter.
Im gleichen Sinne lautet die Aussage Durrers im jetzi-
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gen Zivilprozesse. Der Zeuge berichtet ferner: Sigrist
habe diese Massangabe auch beim Kaufabschluss vor
dem öffentlichen Schreiber (Dr. Niederberger) gemacht;
sicher sei er jedoch dessen nicht mehr. Dem Beklagten
habe der Zeuge das von Sigrist angegebene Mass in
Aren umrechnen müssen. Er habe den Eindruck ge-
habt, dass der Beklagte, der geistig nicht hoch zu
stehen scheine, auch ohne die Zusicherung dieses
Masses gekauft hätte. Aus den Zeugenaussagen des
Dr. Niederberger im Zivil- und Strafprozess ist hervor-
zuheben: Beim Kaufabschluss habe der Zeuge infolge
Anfrage erklärt, es sei nicht nötig, ein Mass in den
Kaufveltrag aufzunehmen, und man habe dann auf
seinen Rat davon abgesehen. Sigrist habe allerdings
ein Mass, an das der Zeuge sich nicht mehr erinnere,
angegeben, aber bemerkt, er wisse es nicht genau, er
habe nicht gemessen. Durrer habe dann eine Umrech-
nung in Aren vorgenommen. Der Beklagte habe schon
beim Vorvertrag erklärt, die Grenzen seien ihm bekannt.
Der Zeuge habe den Eindruck gehabt, das Mass spiele
beim Kaufe keine Rolle.
Nach dem Bezuge des Heimwesens durch den Kläger
kam es zwischen ihm und Sigrist zu Zwistigkeiten,
namen Hich auch deshalb, weil' dieser die in den Kauf
gegebenen Inventarstücke nun nachträglich zu Eigen-
tum be!lnspruchte.
2. -
Unter Berufung auf die Differenz zwischen dem
wirklichen und dem ihm angegebenen Flächeninhalte
der Liegenschaft verweigerte Heim die Bezahlung der
am 1. Mai 1913 verfallenen Schluss rate von 10,012 Fr.
des Kaufpreises. Mit der vorliegenden Klage hat M.üller
das Rechtsbegehren gestellt, der Beklagte habe den
Kauf vom 4. März 1913 in allen Teilen anzuerkennen
und daher dem Kläger als Kaufzahlung 10,012 Fr. nebst
Zins zu 5 % seit dem 1. Mai 1913 zu entrichten. Die-
sem Antrage hat der Beklagte in seiner Antwort die
Begehren entgegengestellt: 1. Das Klagebegehren sei
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voJIinhaltlich abzuweisen und der Kläger zu verhalten,
den Beklagten unter Rückerstattung des Geleisteten
wegen seiner erlittenen Schädigung mit einer vom Ge-
riebte festzusetzenden Summe zu entschädigen. 2. Even-
tuell sei die eingeklagte Forderung wegen Wegfalls des
Inventars und wegen Mindernasses als kompensiert· zu
betrachten. 3. Subeventuell sei nach richterlichem Er-
messen oder auf Grund einer Fachexpertise die Ersatz-
forderung wegen Mindermasses oder wegen Wegfalls des
Inventars festzustellen und von der Klageforderung in
Abzug zu bringen. Zur Begründung dieser Begehren
führte der Beklagte aus: Er sei durch betrügerische
Angaben Sigrist's über Grösse und Umfang des Kauf-
gegenstandes getäuscht worden und habe sich beim
Kaufabschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden.
Dieser Irrtum beziehe sich zudem auch auf das im Kauf
inbegriffene Mobiliar im Werte von 2000 Fr., das Sigris1
nun nachträglich als Eigentum beanspruche. In recht-
licher Hinsicht werde auf die Art. 216 IT. 23, 24 und
28 OR und Art. 2 ZGB abgestellt.
Die erste Instanz hat das Klagebegehren gutgeheissen,
das kantonale Obergericht dagegen hat mit Entscheid
vom 16. Mai 1914 auf Abweisung dieses Begehrens er-
kannt, ohne sich über die Gegenanträge des Beklagten
auszusprechen. Der Kläger ficht nunmehr diesen Ent-
scheid vor Bundesgericht durch Berufung an, indem er
seinen Klageantrag erneuert.
3. -
Abgesehen von dem Antrag auf Anerkennung
des streitigen Kaufvertrages, der für die Erledigung des
Falles nicht weiter in Betracht kommt, wird mit dem
Klagebegehren ein Erfüllungsanspruch aus diesem Ver-
trag, gerichtet auf Bezahlung der noch ausständigen
letzten Kaufpreisrate geltend gemacht. Diesem Anspruch
hält der· Beklagte mit seinem Antwortbegehren auf Ab-
weisung des Klageantrages die Einrede entgegen, der
KaufverLrag sei wegen Willensmängeln für ihn nicht
verbindlich. welche Art der Vertragsanfechtung nach
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ObligaUonl'nrecht. N" 89.
feststehender Rechtsprechung zulässig ist. Auf die andern
Antwortbegehren wird zweckmässiger Weise erst nach
Beurteilung des klägerischen Erfüllungsanspruches ein-
getreten (s. unten Erwägung 8).
4. - Als Willensmängel des streitigen Vertrages nennt
der Beklagte die des wesentlichen Irrtums und der
absichtlichen Täuschung. Es fragt sich zunächst, ob der
letztere Anfechtungsgrund vorliege, denn bejahenden
Falles ist die Rechtsstellung des anfechtenden Beklagten
eine bessere. als sie es bei Nichtigerklärung des Ver-
trages wegen wesentlichen Irrtums unter Umständen
sein könnte, in Hinsicht nämlich auf eine mögliche
Schadenersatzpflicht nach Art. 26 OR.
5. -
Nacb den Akten hat Sigrist vor dem Abschluss
des Kaufvertrages vom 4. März 1913 dem Beklagten
als Flächeninhalt des -Grundstückes wiederholt 12 bis
13,000 Klafter angegeben, während es in Wirklichkeit
nur 8689 Klafter misst. Der Unrichtigkeit seiner An-
gabe und der grcsscn DiHercnz zwischen dem angege-
benen und dem wirkli< hen Masse musste sich Sigrist
nach der ganzen Sachlage be w u s s t sein: Auf sein
eigenes Betreiben halte er seinerzeit, im Mai 1910, den
Flächenü~halt mit all nähernder_ Genauigkeit in Erfah-
rung gebrach t. Die Liegenschaft war ihm auch als
frühcrm Eigentümer und durch ihre Bewhtschaflung
näher bekannt ulld als er sich dann in der Folge mit
ihrem Verkauf an den Klüger und später mit der Bei-
brillgung eines Käufers für den Kläger beschäftigte.
hatte er wiederum allen Alllass, sich über ihre Grässe
Rechenschaft zu geben. Endlich deutet auch der über-
mässige Preis, den er als KaufvermiLller vom Beklagten
erzielen wollte, auf die Absicht hin. den Flächenillhalt
zu gÜllstig darzustellen. Hiernach und da anderseits kein
Grund ersichtlich ist. wegen dessen Sigrist dennoch dazu
hätte kommen können, in guten Treuen ein unrichtiges
Mass anugeben, steht sein Täuschungswille ausse.r
Zweifel. Er wird auch nicht etwa dadurch ausgeschlüs-
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sen, dass Sigrist unmittelbar vor dem Kaufabschluss
seine bisherige Massangabe nicht mehr J)estimmt auf-
recht hielt. sondern ihr beifügte: er wisse es nicht ge-
nau, er habe nicht gemessen. Mit dieser Erklärung konnte
es ihm nicht darum zu tun gewesen sein. die Unwahr-
heit der früheren Angabe, wonach er mehr als 3000
Klafter zu viel nannte. deutlich zu widerrufen. Den
täuschenden Inhalt seiner Versicherung schränkte er
auf diese Weise nur unwe,entlich ein und er musste sich
zudem sagen, dass seine Berich :igung in anderer Bezie-
hung eher als eine Bestärkung aufgefasst werden könne.
sofern sich nämlich aus ihr entnehmen lies..... dass der
Käufer jcdenfails mit keinem so grossen Mindermass.
wie es tatslchlich bestand. zu rechnen habe.
Durch die unrich!ige Erklärung Sigrist's hat sich der
Beklagte auch wirklich täuschen, also in den Irrtum
versetzen lassen. das Grundstück messe in der Tat,
wenn nicht 12,000 Klafter, so doch annähernd so vid.
Mit Unrecht wendet der Kläger ein. der Beklag:e habe
die Liegenschaft ja vorher besichtigt und s.ich S0. ü~er
deren Umfang vergewissern können. DamIt allem Isl
noch nicht ausgewiesen, dass der Beklagte die Unrich-
tigkeit der Versicherungen Sigrist's durchschaut habe
oder auch nur zu ernsten Zweifeln daran veranlasst
worden sei. Nach allgemeiner Lebenserfahrung lässt
sich der Flächeninhalt eines Grundstückes von bIossem
Aucte vielfach nur innerhalb bedeutender Fehlergrenzen
o
.
abschätzen, namentlich, wenn die Bodengestaltung eme
Schätzung erschwert und wenn der Schätzende unter
der sUlJgestiven Wirkung einer von ihm als glaubhaft
entgeg:ngenommenen Massangabe steht. Sache des Klä-
gers wäre es aber gewesen. des nähern darzutun, dass
nach den obwaltenden Verhä1tnissen der Beklagte ver-
möoe selbs'st:indigcr Beurteilung über den wirklichen
Flä~heninhalt aufgeklart gewesen sein müsse und dass
das täuschend.:: Verhallen Sigrisfs, obwohl an sich
zur Erregung des beabsichtigten Irrlums geeignet. doch
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Obligationenrecht. N° 39.
die gewoUte Wirkung nicht habe entfalten können. Dies
gilt um so mehr, als sich für den Fan, dass der Beklagte
einer Täuschung nicht unterlegen wäre, kaum erklären
Hesse, warum er alsdann zu den unwahren Angaben
Sigrist's jeweilen stillgeschwiegen und sogar auf Grund
ihrer die Umrechnung in das Metermass verlangt hätte.
statt unter Berufung auf den wahren Sachverhalt ent-
weder von einem Kaufe abzustehen oder günstigere
Bedingungen zu verlangen.
Endlich ist auch anzunehmen, der Beklagte sei durch
die Täuschung zum Vertragsabschlusse ver lei te t
worden. Ein IrrLum von solcher Bedeutung über die
Grösse und damit über den Wert des Kaufgegenstandes
bttrilTt einen Umstand, der nach allgemeiner Verkehrs-
auITassung für den vertraglichen Wi1lensentschluss er-
heblich ist und er muss daher als für die Eingehung
des Vertrages kausal geHen, so lange nicht der Vertrags-
gegner durch den Nachweis besonderer Grunde darzutun
vermag, dass der Getäuschte den Vertrag auch ohne die
Täuschung abgeschlossen hätte (vergl. BGE 31 II S. 379
Erw. 2 und dortige Zitate). In letzterer Hinsicht beruft
sich der Kläger mit Unrecht auf die Tatsache, dass die
Parteien von der Aufnahme einer Massangabe in den
Vertrag abgesehen haben. Damit hat der Beklagte ledig-
lich auf eine vertragliche GewährleisLungspflicht im
Sinne von Art. 219 OR verzirhtet. Nicht aber folgt aus
jener Tatsache des weitern, dass es dem Beklagten in
Betreff seines Entschlusses zur Eingehung des Vertrages
gleichgültig gewesen sei, ob ein Mindermass von solcher
Grösse vorhanden sei oder nicht. Eine dahingehende
WiIlensmeinung darf angesichts des bedeutenden Wert-
unterschiedes nicht vermutet werden. Sie wird auch
Ilicht durch die blosse Ansichtsäusserung des Zeugen
Durrer ausgewiesen, der Beklagte « scheine geistig nicht
hoch zu stehen ». Man muss demnach annehmen, die
mündliche Massangabe Sigrist's sei für den Beklagten
ein den Abschluss des Vertrages bestimmendes Moment
ObUgationenrecht. No 89.
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gewesen und sie habe ihn nach Art. 28 OR zum Ver-
tragsabschluss « verleitet)). Dass endlich die Anfecht-
barkeit auf Grund dieses Artikels auch dann gegeben
ist und gerade dann praktische Bedeutung besitzt, wenn
der Vertrag keine Massangabe enthält. hat bereits die
Vorinstanz zutreffend ausgeführt. Die gegenteilige Auf-
fassung des Klägers, der Art. 219 OR sch1iesse als Son-
derbeslimmung die Anwendung der allgemeinen Regeln
über die Vertragsanfechtung wegen WilIensmängeln
aus, lässt sich gesetzlich und sachlich nicht rechtfer-
tigen.
6. -
Der Kläger bestreitet die Anfechtbarkeit des
fraO'lichen Kaufvertrages sodann noch unter Berufung
auf Art. 28 Abs. 2 OR, nämlich deswegen, weil die
Täuschung nicht von ihm, sondern, ohne dass er si.e
habe kennen können, von Sigrist verübt worden seI,
dieser aber als Dritt e r im Sinne der genannten
Bestimmung gelten müsse. Der letzten Behauptung
lässt sich indessen nicht beipflichten: Freilich war
Rechtsagent Durrer und nicht Sigrist der Stellver-
treter des Klägers beim Vertragsabschluss. Dagegen
hat Sigrist bei den Vorverhandlungen als Bevollmäch-
tigter des Klägers gehandelt, indem er den Beklagtel~.
den spätem Käufer, ausfindig machte und den ~auf
abschluss vorbereitete. Seine Verlretungsmacht hIerzu
ergibt sich aus dem Inhalte des dem Durrer erteilt.ell
Auftrages, die Liegenschaft zu verkaufen, « soba~d Slg-
rist einen Käufer bringe, der eine Barzahlung In der
Höhe des ihm gemachten Darlehens leisten könne.»
Darin liegt nämlich zugleich ein vom Klä~er. ert:ilter,
von Durrer zu übermittelnder Auftrag an Slgflst, III der
O'enannten Weise für die Beibringung eines Käufers zu
;orgen. Diesen Auftrag hat Sigrist angenommen ~nd
bei dessen Ausführung die Täuschungshandlung verubt.
Somit ist er beim Zustandekommen des Geschäftes als
ein zur Mitwirkung Berufener beteiligt gewes~n, ~enn
auch. wenigstens formell, nur in der nebensachhchen
Obllgationenrecht. N° 69.
Rolle eines Gehülfen des zum Abschluss bevollmäch-
tigten Durrer. Kann er aber nicht als ein dem Geschäfte
fernstehender, von aussen einwirkender Dritter im Sinne
des Gesetzes angesehen werdt:;n, so muss der Kläger
als Geschäflsherr sein Handeln gleich dem eigenen gegen
sich gelten lassen (vergl. auch den genannten Bundes-
gerichtsentscheid in Erw. 4 a. E.; STAUDINGER, Kom-
mentar zum BGB 5./6. Auf I. § 123, IV, 3 b). Der
Auffassung, dass Sigrist « Dritter,) sei, steht zudem das
Darlehensverhältnis entgegen. in dem er sich vor dem
Abschluss des Vertrages zum Kläger befunden hat und
dessen Liquidation der beabsichtigte Kauf dienen
sollte: Insofern war Sigrist am Kaufabschluss wirt-
schaftlich ebenfalls interessiert und rechtlich mittelbar
beteiligt.
7. -
Laut dem Gesagten gelangt man schon auf
Grund von Art. 28 OR mit der Vorinstanz zur Abwei-
sung der eingeklagten Kaufrestanzforderung und es
braucht daher nicht mehr geprüft zu werden, wie es
sich mit der Einrede des wesenllichen Irrtums verhalte.
Ebenso wird die Berufung des Beklagten auf die Art.
216 ff. OR und 2 ZGB gegenstandslos~
8. -
In seinen Antwortbegehren hat sich der Be-
klagte nicht darauf beschränkt, die Abweisung der Kla-
geforderung zu verlangen, sondern im weilern auf Rück·
erstattung der schon geleis:eten Kaufprdsralen und
auf Ersatz des ihm durch den Kauf entstandenen
Schadens angetragen (ohne freilich, was das notwendige
Korrelat dieser Anträge oder doch des ersten davon
gewesen wäre. die Rückfertigung der gekauften Liegen-
schaft anzubieten und zu fordern). Über diese Begehren
hat die Vorinstanz nicht geurteilt und da die Akten
hier der Ergänzung bedürftig sind, so Hesse sich fragen,
ob nicht eine Rückweisung des Falles nach Art. 82 OG
Platz zu greifen habe, wenn auch von keiner Partei
ein dahingehender Antrag gestellt wurde. Nun hat aber
vor der Vorinstanz, süviel ersichtlich, weder der Kläger
Obligatiollenrecht. No 90.
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ß()ch der Beklagte etwas dagegen eingewendet, dass
jene weiteren Begehren unbeurteilt blieben, und sodann
hängt die Bedeutung und Wirkung ihrer Nichtbeur-
teilung zunächst vom kantonalen Prozessrechte ab, wie
denn auch wohl die Parteien, wenn sie zu einer nach·
träglichen Erledigung dieser Begehren im jetzigen Pro-
zessverfahren gelangen wollten, den Vorentscheid vor
allem auf dem Wege des nach der kantonalen ZPO
dazu dienlichen Rechtsmittels, etwa der Kassations-
beschwerde hätten anfechten müssen. Bei dieser Sach-
lage rechtfertigt es sich, einfach auf Bestätigung des
die Klageforderung abweisenden vorinstanzlichen Urteils
zu erkennen, in der Meinung, dass damit die Parteien
nicht gehindert sein sollen, ihre übrigen Rechtsbezie-
hungen aus dem Kaufgeschäfte in einem neuen Prozesse
der richterlichen Beurteilung zu unterstellen, falls sie
nicht dazu kommen sollten, sich auf Grund des gegen-
wärtigen Entscheides zu verständigen.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des
Obergerichtes des Kantons Unterwalden ob dem Wald
vom 16. Mai 1914 bestätigt.
90. Arrit de 1a. Ire seotion oivile du 9 octobre 1914
dans Ia cause Dupont contre Ba.rber.
Exception de jeu. Disproportion alleguee entre la fortune du
speculateur et l'importance des ordres de bourse. Fardeau
de la preuve. Fortune suffisante pour se p~ocurer le cre.dit
necessaire pour lever successivement les titres. Exceptton
ecartee.
A. -
Au commencement de 1911, le defendeur
Barber-Treves est entre en relations avec Donat Dupont
AS 40 11 -
1915
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