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Obligationenrecht. N° 29.
29. Urteil der I. ZlviJabtellung vom 9. .Juli 1940
i. S. Perk gegen Höner.
Liegenschaftskauf; Haftung für Mängel.
Mangel bestehend im Fehlen einer Entwässerungsanlage und
darauf zurückzuführender Feuchtigkeit.
Erkennbarkeit des Mangels, Art. 200 OR, liegt nur vor, wenn sich
der Käufer über die volle Bedeutung des Mangels Rechenschaft
geben kann; keine Prillungspflicht des Käufers i. S. von
Art. 201 OR.
Arglistige Ver8chweigung liegt in der Nichtbekanntgabe des
Umstandes, dass die Feuchtigkeit des Hauses auf ungenü-
gende Entwässerung zurückzuführen ist.
Berechnung des Minderwertes.
Achat d'un immeuble; responsabiliti pour les delauts de la chose.
Defaut consistant dans l'absence d'une installation de drainage
et dans l'humidite qui s'ensnit.
L'acheteur n'a connais8ance du defaut (art. 200 CO) qu'au moment
ou il peut en saisir toute la portee; l'acheteur n'a pas a verifier
la chose conformement a l'art. 201 CO.
Dissimulation frauduleuse du d6faut admise, parce que le vendeur
n'a pas informe l'acheteur que I'humidiM provenait d'un
drainage insuffisant.
Calcul de la moins-value.
Compera di un londo; responsabilita pei difetti.
Difetto consistente nella mancanza di una fognatura e nella
conseguente umiditd.
Il difetto e nota al compratore (art. 200 CO) soltanto se egli puo
comprenderne tutta la portata. Il compratore non e tenuto
ad una verifica della cosa venduta nel senso den 'art. 201 CO.
Dissimula"ione dolosa deI difetto ammessa nel caso in cui il vendi-
tore non ha dichiarato al compratore ehe l'umidita. proveniva
da una fognatura insufficiente.
Calcolo dell'indennita per la diminuzione di valore.
A. -
Die Beklagte Frau Frieda Höner erwarb im
Sommer 1934 von Baumeister Hugo Müller ein kleines
Einfamilienhaus in Bonstetten (Zürich) mit Flachdach-
konstruktion zum Preise von Fr. 36,500.-. Bald zeigte
sich im Hause erhebliche Feuchtigkeit. Frau Höner liess
Ursache und Umfang des Mangels durch den Kreis-
schätzer Brugger feststellen und klagte gegen Baumeister
Müller beim Bezirksgericht Affoltem auf Wandelung des
Kaufes, eventuell auf Minderung des Kaufpreises um
Fr. 12,000.-. Durch Vergleich vom 7. November 1935
erreichte sie eine Herabsetzung des Kaufpreises um
Obligationenrech~. N0 29.
Fr. 5000.-, wogegen sie sich gegenüber dem Ersteller
Müller verpflichtete, die notwendigen Reparaturen unver-
züglich vornehmen zu lassen, « um weitere Schädigungen
des. Hauses zu ve:r:hindem)1. Die Vornahme dieser Aus-
besserungen unterblieb aber.
Im Juli 1936 trat der Kläger Perk mit der Beklagten
Frau Höner und deren Sohn in Unterhandlungen wegen
des Kaufes der Liegenschaft. Er besichtigte zusammen
mit seiner Frau das Haus. Durch Vertrag vom 28. Sep-
tember 1936 erwarb er von Frau Höner das Anwesen
zum Preise von Fr. 35,000.-. Gemäss den weiteren
Bestimmungen des Kaufvertrages wurde die Nachwähr-
schaft wegbedungen. Die Eigentumsübertragung erfolgte
am 15. März 1937 und der Antritt der Liegenschaft durch
den Kläger einige Wochen später.
B. -:- Im Herbst 1937 erhob der Kläger gegen die
Beklagte Klage mit dem Begehren, der Kaufvertrag vom
28. September 1936 sei wegen arglistiger Verschweigung
von Mängeln als anfechtbar zu erklären und die Beklagte
habe als Preisminderung Fr. 9000.- nebst 5% Zins seit
15. März 1937 zu bezahlen.
Zur Begründung seiner Klage machte der Kläger
geltend, im Herbst 1937 seien schwerwiegende Schäden
am ganzen Hause augenfällig geworden, insbesondere
eine unerträgliche und gesundheitsschädliche Feuchtigkeit.
Diese gehe im wesentlichen zurück auf eine mangelhafte
Entwässerung und Kanalisation des Grundstückes und
auf unfachgemässe Erstellung des Flachdaches. Da ihm
diese Mängel bei den Kaufsunterhandlungen verheimlicht
worden seien, sei die Verspätung der im Herbst 1937
erfolgten Anzeige rechtlich bedeutungslos. Die Kosten
für die Hebung der Fehler und für Umtriebe seien zusam-
men mit dem erheblichen Minderwert des Hauses auf
mindestens Fr. 9000.- zu veranschlagen.
O. -
Die Beklagte beantragt Abweisung der Klage.
Sie bestritt das Vorliegen einer Täuschung. Der Kläger
sei über den Prozess mit Baumeister Müller orientiert
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Obliga.tionenreeht. N° 29.
gewesen. Die ~on ihm gerügten Mängel habe er vor dem
Kauf selbst gesehen oder er hätte sie ohne weiteres wahr-
nehmen können. Der Kläger habe notwendige Repara-
turen ausdrücklich auf eigene Rechnung übernommen;
und deshalb sei der ursprünglich auf Fr. 37,700.- vor-
gesehene Kaufpreis auf Fr. 35,000.- herabgesetzt worden.
D. -
Das Bezirksgericht Zürich hiess nach einem
einlässlichen Beweisverfahren die Klage im vollen Um-
fange gut.
E. -
Mit Urteil vom 22. Dezember 1939 wies das
Obergericht Zürich die Klage im vollen Umfange ab,
weil die gerügten Mängel dem Kläger vor dem Vertrags-
schluss bekannt oder doch erkennbar gewesen seien; eine
arglistige Verschweigung derselben sei daher ausgeschlos-
sen.
F. -
Mit der vorliegenden Berufung erneuert der
Kläger sein Begehren um Gutheissung der Klage gemäss
den vor der I. Instanz gestellten Begehren.
Die Beklagte beantragt Abweisung der Berufung und
Bestätigung des angefochtenen· Entscheides.
Das Bundesgericht heisst die Berufung gut.
Aus den Erwägungen:
2. -
Für den Tatbestand verweist der angefochtene
Entscheid auf das Urteil des Bezirksgerichts. Dessen ..
tatsächliche Feststellungen sind somit auch dem bundes-
gerichtlichen Entscheid zu Grunde zu legen. Das Bezirks-
gericht ist nun auf Grund eines einlässlichen Beweis-
verfahrens, in welchem zahlreiche Zeugen einvernommen
und das Gutachten eines Sachverständigen eingeholt wurde,
zu folgenden Feststellungen über den baulichen Zustand
des Hauses im Zeitpunkt des Erwerbes durch den Kläger
gelangt : Dem Hause fehlte von Anfang an eine richtige,
in einer Drainage und Kanalisation :bestehende Entwässe-
rungsanlage, die nach der Terrainbeschaffenheit unbedingt
notwendig gewesen wäre. Überdies ist der ganze Unterbau
des Hauses in überaus primitiver und liederlicher Weise
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ausgeführt. Das gesamte Kellermauerwerk wurde durch
das eindringende Wasser durchnässt; dieses stieg durch
die Mauern hinauf und durchleuchtete auch grosse Teile
des Mauerwerks im Parterre und im Obergeschoss. Der
Aufenthalt in diesem Gebäude wird als für die Bewohner
äusserst gefährlich und gesundheitsschädlich bezeichnet.
Die Kosten der Behebung dieser Mängel stellen sich auf
Fr. 6086.-.
Auch die Konstruktion des Flachdachs ist fehlerhaft.
Es ist undicht und die Wärmeisolation ist ungenügend.
Angaben über die Kosten der Behebung dieser Mängel
fehlen, weil das Dach schon vor der Besichtigung durch
den Experten repariert worden war. Er konnte nur auf
die von der Undichtigkeit des Daches· herrührenden, noch
sichtbaren Schäden hinweisen. Es wird indes vom Kläger
in dieser Hinsicht keine Forderung erhoben, so dass dieser
Punkt in der Minderwertsberechnung keine Rolle spielt
und daher ausser Acht gelassen werden kann.
Das Bezirksgericht stellt weiter fest, dass das Haus
auch nach Vornahme der Renovationen und Ausbesserun-
gen, die noch nötig sind, kein vollwertiges Objekt darstelle.
Es weist vielmehr hinsichtlich der Qualität des Betons
und des Turm-Mauerwerks weitere Mängel auf, die sich
überhaupt nicht reparieren lassen und einen bleibenden
Minderwert bewirken, der 20 % der Bausumme von
Fr. 33,000.-, also Fr. 6600.- beträgt ...
3.- ...
4. -
Der Auffassung der Vorinstanz, als Mangel seien
allein die offen zu Tage liegenden Feuchtigkeitserschei-
nungen anzusehen, während auf deren tiefere Ursache
nichts ankomme, kann nicht beigepflichtet werden. Die
Bedeutung einer Feuchtigkeitserscheinung kann je nach
ihrer Ursache eine ganz verschiedene sein. Ist die Feuchtig-
keit lediglich die Folge unsachgemässer Benutzung, einer
Undichtigkeit des Daches und dergleichen, so kann ihr
re]ativ leicht abgeholfen werden. Hat sie dagegen ihren
Grund in ungenügender oder fehlender Ableitung des
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Grundwassers:, wie es gerade hier zum Teil der Fall ist,
so kommt der Feuchtigkeit eine ungleich schwerwiegendere
Bedeutung Zu" da sie, wenn überhaupt, nur mit erheblichen
Kosten beseitigt werden kann. Entgegen der Ansicht der
Vorinstanz kann daher aus dem Umstande, dass der
Kläger bei der Besichtigung des Hauses die in allen Stock-
werken vorhandenen Folgeerschf'inungen der Feuchtigkeit
wahrnahm, nicht ohne weiteres die Existenz jedes Gewähr-
leistungsanspruches verneint werden. Massgebend ist viel-
mehr, ob sich der Kläger auf Grund der zu Tage liegenden
Feuchtigkeitserscheinungen ein zutreffendes Bild über
deren volle Bedeutung und Tragweite machte oder machen
konnte. Das setzt aber voraus, dass ihm auch die Ursache
der Feuchtigkeit bekannt oder doch wenigstens erkennbar
war.
5. -
Hinsichtlich der auf die Undichtigkeit des Daches
zurückzuführenden Feuchtigkeit in den oberen Stock-
werken stellt nun die Vorinstanz fiir das Bundesgericht
verbindlich fest, dass der Kläger deren Ursache kannte.
Was sodann die fehlende Entwässerung und die damit
verknüpften Fragen anbelangt, so ist nach den verbindli-
chen Feststellungen der Vorinstanz dem Kläger durch
die Verkäuferin hierüber nichts mitgeteilt worden. Ins-
besondere fehlt ein Nachweis für die Behauptung der
Beklagten, der Kläger habe durch sie oder sonstwie von
dem früheren Prozess mit dem Ersteller des Hauses
Kenntnis erhalten.
Die Vorinstanz ist jedoch der Auffassung, dem Kläger
wäre bei genügender Aufmerksamkeit die Ursache der
Feuchtigkeit im Keller und im Erdgeschoss erkennbar
gewesen. Diese Auffassung ist jedoch unzutreffend. Schon
der Ausgangspunkt, den die Vorinstanz für die Festlegung
des Begriffes der Erkennbarkeit gewählt hat, ist unrichtig.
Art. 201 OR, auf den sie abstellt, handelt nämlich von der
gesetzlich vorgeschriebenen Prüfung nach Empfang der
Kaufsache und bestimmt, dass diese als genehmigt gelte
auch hinsichtlich derjenigen Mängel, die bei übungs-
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gemässer Untersuchung erkennbar waren. Art. 200 dagegen
betrifft den Zeitraum vor Kaufsabschluss und mutet dem
Käufer keine eigentliche Prüfung zu, sondern nur die
Anwendung gewöhnlicher Sorgfalt bei Wahl und Besich-
tigung des Kaufobjektes. Dabei ist in erster Linie abzu-
stellen auf die individuellen Verhältnisse, auf die Kenntnis
und Erkenntnismöglichkeiten in der Person des Käufers.
Liegt dem Käufer eine eigentliche Untersuchungspflicht
nicht ob, so besteht auch keine Verpflichtung, die noch
nicht empfangene Ware durch Sachverständige prüfen
zu lassen. Inhaltlich muss die Kenntnis oder das Kennen-
sollen nicht nur die Symptome des Mangels -
hier also
nicht bloss die Tatsache der Durchfeuchtung -
sondern
deren volle Bedeutung als Kennzeichen eines bestimmten
Mangels und dessen Tragweite erfassen, wie bereits
angetönt wurde. Zur Kenntnis oder dem Kennenkönnen
der Tragweite eines Mangels in diesem Sinne gehört aber
nicht nur die Möglichkeit einer mehr oder weniger klaren
Vorstellung seines technischen Wesens, sondern die Mög-
lichkeit zu wissen, wie sich der Mangel auf die Gebrauchs-
fähigkeit der Sache auswirkt, ob er heilbar ist, welche
Aufwendungen zu seiner Behebung notwendig sind und
insbesondere, was in grossen Umrissen dafür an Arbeit,
Zeit und Geld erforderlich ist. Erst wenn feststeht, dass
der Käufer die volle Bedeutung und Auswirkung des
Mangels in sachlicher und wirtschaftlicher Richtung hat
erkennen können, darf man ihn seine Fahrlässigkeit beim
blossen Augenschein so sehr entgelten lassen, dass man
annimmt, er habe die Ware unter Verzicht auf die Män-
gelrüge erworben. (BGE II S. 372; vergl. ferner 46 11
37, 59 II 312, 63 11 408; OSER-SOHÖNENBERGER Nr. 3
zu Art. 200 OR.)
Gemäss den vorstehend entwickelten Grundsätzen traf
also den Kläger keine Pflicht, zur Besichtigung des Hauses
Fachleute zuzuziehen. Auch nach der Ansicht des Ober-
gerichtes blieben aber ohne fachmännische Abklärung
Wesen und Umfang der innern Mängel für den Laien
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Obligationenrecht. No 29.
nur in vermutungsweisen und unbestimmten Umrissen
erkennbar, was zur Anwendung von Art. 200 keinesfalls
genügt. Der Kläger ist Werkzeugmacher und befasst sich
nicht gewerblioh mit Hauskäufen. Es handelt sioh um
den einmaligen Erwerb eines Häuschens für sich und seine
Familie. Bei diesen persönlichen Voraussetzungen ist es
ausgeschlossen, dass der Kläger sich lediglich auf Grund
der Besichtigung habe Rechenschaft geben können über
die wahre Bedeutung und Tragweite der Mängel im
beschriebenen Sinn, selbst wenn Fehler in der Abdichtung
der Fundamente und der Ableitung des Grundwassers
ihm « irgendwie » vorschwebten. Zur Erkennbarkeit im
Si~e von Art. 200 OR hätte für den Kläger die Möglioh-
keIt gehört, aus der Feuohtigkeit im Keller und in den
oberen Gesohossen auI das vollständige Fehlen einer richti-
gen Drainage und der Kanalisation zu sohliessen, die
primitive und liederliche Ausführung des gesamten Unter-
baues, insbesondere die schlechte Qualität des Betons
und des Turmmauerwerks wahrzunehmen, den stark
gesundheitsschädliohen Zustand des Hauses und damit
dessen Unbewohnbarkeit zu erkennen, und endlioh sich
eine Vorstellung darüber zu maohen, dass die gehörige
Trockenlegung und Instandstellung unaufschiebbar seien
dass sie ca. Fr. 6000., d. h. einen Sechstel des Kaufprei~
kosten und dass einzelne schwere Mängel überhaupt nicht
heilbar seien. Zum mindesten hätte sich der Kläger in
grossen Zügen über diese äusserst weit gehenden Aus-
wirkungen der Feuchtigkeit eine klare Vorstellung maohen
können . müssen. Dass der Kläger die Möglichkeit zu
dieser Einsicht gehabt habe, nimmt die Vorinstanz selbst
nicht an, und nach den Umständen und seinen persönlichen
Verhältnissen ist sie auszuschliessen.
Waren aber die in der fehlenden Entwässerung und
der Ausführung des Unterbaues überhaupt liegenden
Mängel dem Kläger nicht erkennbar, so ist der Berufung
der Beklagten auf Art. 200 OR der Boden entzogen.
Selbst wenn die Erkennbarkeit zu bejahen wäre, so
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wäre es übrigens sehr fraglich, ob die Verkäuferin, welche
diesen Mangel arglistig verschwiegen hatte -
wie im
Folgenden darzulegen sein wird -, dem Kläger die
Einrede aus Art. 200 Abs. 2 OR entgegenhalten könnte.
Die erwähnte Bestimmung beruht auf dem Grundgedanken,
der Käufer habe hinsichtlioh der erkennbaren Mängel die
Kaufsache genehmigt und auf seine Rechte aus diesen
Mängeln verzichtet. Genehmigung oder Verzicht auch bei
nur erkennbaren Mängeln zu vermuten, steht aber dem-
jenigen Verkäufer, der um die Mängel sicher weiss und
sie verschweigt, nicht an. Der nur fahrlässigen Ausser-
achtlassung der Diligenzpflicht des Käufers steht das
dolose Verhalten in der Person des Verkäufers gegenüber,
das keinen Schutz verdient, vielmehr die auf die blosse
Fahrlässigkeit der Gegenpartei gegründete Einrede recht-
lich ausschliesst.
6. -Da im Kaufvertrag die Nachwährschaft wegbe-
dungen wurde, haftet die Verkäuferin für die dem Kläger
nicht bekannten und auch nicht erkennbaren Mängel nur,
wenn sie ihm diese arglistig verschwiegen hat, ihn. mit
andern Worten getäuscht hat.
Erste Voraussetzung für das Vorliegen einer Täuschung
ist, dass die Verkäuferin die Mangelhaftigkeit des Hauses
in ihrer Bedeutung und Auswirkung gekannt hat. Dabei
ist auch hier nicht eine vollständige, in alle Einzelheiten
gehende Kenntnis der Fehler erforderlich, sondern es
genügt wenn die Verkäuferin über die für die Feuchtig-
keit ursächliche allgemein fehlerhafte Anlage des Unter-
baues soweit orientiert war, dass sie nach den Grund-
sätzen von Treu und Glauben die Pflicht hatte, dem
Kläger davon Mitteilung zu machen, bezw. durch ihren
Sohn Felix, der zur Hauptsache für sie die Unterhand-
lungen führte und für dessen Verhalten sie daher einzu-
stehen hat (vgI. BGE 40 II 541), Mitteilung machen
zu lassen.
Dass eine Drainage und Wasserableitung überhaupt
nicht vorhanden sei, war der Beklagten nun -allerdings
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im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen mit dem Kläger
offenbar nicht, bekannt. Dagegen war sie durch das Gut-
achten Brugger, das sie sich im Februar 1935 hatte erstatten
lassen, darüber aufgeklärt, dass die Feuchtigkeit im Haus
zum Teil auf das Eindringen von Grundwasser zurück-
zuführen war und dass die Feuchtigkeit ein Ausmass
erreiche, welches das im Kellergeschoss befindliche Zimmer
zum Aufenthalt für Menschen ungeeignet mache. Ferner
war ihr bekannt, dass das Umfassungsmauerwerk der
Turmrundung zu dünn sei und infolgedessen die Mauern
schwitzten. Auf Grund dieser Feststellungen sah sich die
Beklagte denn auch veranlasst, gegen ihren Verkäufer
vorzugehen. Sie nahm dabei den Standpunkt ein, die
Mängel seien wegen ihrer Gesundheitsschädlichkeit derart
bedeutend, dass sich die Wandelung des Kaufes oder
doch wenigstens eine Minderung des Kaufpreises um
Fr. 12,000.-
rechtfertige. Wenn sich die Beklagte
schliesslich vergleichsweise mit einer Preisminderung von
Fr. 5000.- zufrieden gab, so hatte das nach den Fest-
stellungen des Bezirksgerichts seinen Grund in der schlech-
ten finanziellen Lage des Gegners. Danach steht ausser
Zweifel, dass die Beklagte über den Umfang, die Aus-
wirkungen und die wirtschaftliche Bedeutung der Mängel
im Klaren war.
Bei Beobachtung von Treu und Glauben durfte die
Beklagte die ihr bekannte Mangelhaftigkeit des Hauses
in verschiedener Hinsicht nicht verschweigen; denn es
war für sie ohne weiteres erkennbar, dass die Kenntnis
über den Zustand des Hauses für den Ausgang der Unter-
handlungen sowohl grundsätzlich wie bezüglich des Preises
für den Kläger von ausschlaggebender Bedeutung sein
musste.
Machte sich somit die BE-klagte der arglistigen Täuschung
des Klägers schuldig, so kann sie sich weder auf die Weg-
bedingung der Gewährleistungspflicht (Art. 199), noch
auf Nichtrechtzeitigkeit der Mängelrüge durch dE'n Kläger
(Art. 203 OR) berufen.
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7. -
Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich,
dass der Anspruch des Klägers auf Minderung des Kauf-
preises grundsätzlich zu schützen ist. Was die Höhe des
Minderwertes anbelangt, so bietet die Berechnung der
I. Instanz in rechtlicher Hinsicht zu keinen Beanstan-
dungen Anlass. Nach den Feststellungen des gerichtlichen
Experten entspricht der Bauwert des Hauses, richtige
Ausführung vorausgesetzt, dem Assekuranzwert von
Fr. 33,000.-. Wird dazu der Landwert gerechnet, so
erwiese sich die Kaufsumme von Fr. 35,000.- nicht als
übersetzt, wenn die Mängel nicht vorhanden wären. Die
Beseitigung der Mängel wird auf rund Fr. 6000.- zu
stehen kommen, und der verbleibende, nicht zu behebende
Minderwert gegenüber dem Bau- und Kaufswert macht
noch einmal so viel aus. Die Behebung der durch die
Feuchtigkeit verursachten Verunstaltung des Hauses,
welche schon bei der Besichtigung vorhanden war, sowie
die dadurch bedingten Ausbesserungen müssen nun aller-
dings ohne Rücksicht auf ihre Ursache in einem gewissen
Umfange zu Lasten des Klägers fallen, da er bei der
Besichtigung diese Schäden in Kauf nahm und damit
rechnen musste, dass er sie in absehbarer Zeit auf seine
Kosten werde ausbessern müssen. Diese Ausbesserungs-
arbeiten an der Fassade und im Innern machen aber
zusammen nur etwas mehr als Fr. 2100.- aus. Die ver-
langte Summe von Fr. 9000.- ist also auf alle Fälle
gerechtfertigt. Dies um so mehr, als neben den erwähnten
Positionen eine weitere Summe von etwa Fr. 1000.- in
Anschlag gebracht werden kann für die mit der Renovation
verbundenen Umtriebe: Räumung des Hauses und ander-
weitige Unterkunft während 2-3 Monaten. Die Zuspre-
chung des geforderten Betrages von Fr. 9000.- ist daher
gerechtfertigt.