Erwägungen (3 Absätze)
E. 13 agosto 1999/FC/fb
In nomedella Repubblica e Cantonedel Ticino
La Camera di esecuzione e fallimentidel Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
Circolare
n. 14/1999 del 13 agosto 1999 sui doveri degli Uffici di esecuzione in caso di fondi in locazione, in particolare in relazione al blocco delle pigioni e dei fitti e allassunzione dellamministrazione del fondo
1. Alla CEF, quale Autorità cantonale di vigilanza, è stata segnalata lesigenza di precisare se e quando lUfficio di esecuzione deve assumere lamministrazione del fondo oggetto di esecuzione. Occorre distinguere lesecuzione ordinaria in via di pignoramento da quella in via di realizzazione del pegno.
2. Esecuzione in via di pignoramento
2.1. Per gli art. 102 cpv. 1 LEF e art.
E. 14 cpv. 1 primo periodo RFF il pignoramento di un fondo comprende senzaltro le pigioni e i fitti in corso (altri redditi). Fitti e pigioni non saranno quindi indicati singolarmente nel verbale di pignoramento, che dovrà tuttavia fare menzione dei contratti di locazione o affitto esistenti (cfr. art. 14 cpv. 1 secondo e terzo periodo RFF).
2.2. Dovere di inquilini e affittuari di versare pigioni e fitti allUfficio desecuzione
a) Subito dopo aver eseguito il pignoramento (provvisorio o definitivo) lUfficio di esecuzione deve portare il pignoramento a conoscenza degli eventuali inquilini e affittuari avvertendoli con il moduloMod. RFF 5che le pigioni e i fitti non potranno essere validamente pagati se non in mano dellUfficio (art. 102 cpv. 2 LEF e art. 15 cpv. 1 lett. b RFF).
b) Parimenti si avvertirà con il moduloMod. RFF 6il proprietario del fondo pignorato che non potrà più incassare le pigioni e i fitti.
c) Dellavvenuto pignoramento è dato avviso con il moduloMod. RFF 4anche ai creditori pignoratizi iscritti nel registro fondiario in conformità dellart. 15 cpv. 1 lett. b RFF.
d) Siffatti avvertimenti avvengono dufficio, senza necessità di richiesta da parte del creditore procedente; nel contempo lUfficio di esecuzione dovrà procedere allamministrazione del fondo.
2.3. Amministrazione del fondo
A partire dalpignoramentolamministrazione del fondo passaper leggeallUfficio di esecuzione, a meno che il fondo non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica (art. 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF). Sotto la sua responsabilità lUfficio può incaricare anche un terzo dellamministrazione e della coltura del fondo (art.
E. 16 cpv. 3 primo periodo RFF).
3. Esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare
3.1. Per lart. 806 cpv. 1 CC se un fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione o in affitto, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta lesecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla realizzazione.Malgrado il tenore dellart. 806 cpv.1 CC lestensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene per legge con lintroduzione della procedura esecutiva, bensì spetta al creditore - se vuole profittare delle pigioni e dei fitti scadenti prima delladomanda di vendita- avvalersene facendone esplicita richiesta e anticipandone le spese (art. 152 cpv. 2 LEF; DTF 71 III 158, 64 III 28).
3.2. Blocco delle pigioni e dei fitti
a) Non appena ricevuta la richiesta del creditore pignoratizio procedente di estendere il diritto di pegno ex art. 806 CC ai crediti per pigioni e fitti - richiesta che può avvenire già contestualmente alla domanda desecuzione - lUfficio di esecuzione costaterà se esistano contratti di locazione o di affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini e agli affittuari di pagare da quel momento in avanti le pigioni e i fitti che verranno a scadenza soltanto allUfficio di esecuzione, avvisandoli con il moduloMod. RFF 5del pericolo di dover pagare due volte (art. 91 cpv. 1 RFF).
b) Parimenti si avvertirà con il modulo Mod.RFF 6il proprietario del fondo oggetto di pegno che non potrà più incassare le pigioni e i fitti.
c) Siffattoblocco delle pigioni e dei fittiprima della presentazione della domanda di vendita avviene pertanto soltanto a seguito di esplicita richiesta del creditore pignoratizio procedente. Esso è ordinato prima ancora che si sappia se contro lesecuzione vi è opposizione e resta di per sé in vigore anche in presenza di opposizione. In caso di contestazione dellestensione del diritto di pegno alle pigioni o ai fitti si applica lart. 93 RFF, con il rilievo che il non rispetto dei termini stabiliti da quella norma da parte del creditore avrà per conseguenza la revoca (parziale o totale) del blocco.
d) Dopo aver dato agli inquilini e agli affittuari lavviso di cui allart. 91 RFF, lUfficio di esecuzione prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni e dei fitti ed effettuarne lincasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo di pigioni e fitti i contributi correnti (per il gas, lacqua potabile, lelettricità, ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dallart. 103 cpv. 2 LEF (art. 94 cpv. 1 RFF). Tali compiti possono essere affidati anche a un terzo, tuttavia sotto la responsabilità dellufficio (art. 94 cpv. 2 RFF).
3.3. Amministrazione del fondo
a) Prima delladomanda di venditalUfficio di esecuzione assume personalmente o affida a un terzo sotto la sua responsabilità lamministrazione del fondo - nei limiti dellart. 94 RFF - soltanto se è stato ordinato il blocco delle pigioni e dei fitti a seguito di esplicita richiesta del creditore pignoratizio procedente.
b) A partire dalladomanda di venditalUfficio di esecuzione provvedeper leggeallamministrazione e alla coltura del fondo nel modo previsto per lesecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1 e 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF), a meno che il creditore istante abbia espressamente dichiarato di rinunciarvi (art. 101 cpv. 1 RFF).
c) Se il fondo appartiene a un terzo, lUfficio di esecuzione potrà assumere lamministrazione soltanto quando lopposizione da questi sollevata è stata rimossa (art. 101 cpv. 2 RFF).
4. La presente Circolare è intimata a tutti gli Uffici di esecuzione del Cantone ed è comunicata al Dipartimento delle istituzioni, Divisione della giustizia, Bellinzona.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale dappello
quale autorità di vigilanza
Il presidente La segretaria
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.15.99.00131
Lugano
13 agosto 1999/FC/fb
In nomedella Repubblica e Cantonedel Ticino
La Camera di esecuzione e fallimentidel Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
Circolare
n. 14/1999 del 13 agosto 1999 sui doveri degli Uffici di esecuzione in caso di fondi in locazione, in particolare in relazione al blocco delle pigioni e dei fitti e allassunzione dellamministrazione del fondo
1. Alla CEF, quale Autorità cantonale di vigilanza, è stata segnalata lesigenza di precisare se e quando lUfficio di esecuzione deve assumere lamministrazione del fondo oggetto di esecuzione. Occorre distinguere lesecuzione ordinaria in via di pignoramento da quella in via di realizzazione del pegno.
2. Esecuzione in via di pignoramento
2.1. Per gli art. 102 cpv. 1 LEF e art. 14 cpv. 1 primo periodo RFF il pignoramento di un fondo comprende senzaltro le pigioni e i fitti in corso (altri redditi). Fitti e pigioni non saranno quindi indicati singolarmente nel verbale di pignoramento, che dovrà tuttavia fare menzione dei contratti di locazione o affitto esistenti (cfr. art. 14 cpv. 1 secondo e terzo periodo RFF).
2.2. Dovere di inquilini e affittuari di versare pigioni e fitti allUfficio desecuzione
a) Subito dopo aver eseguito il pignoramento (provvisorio o definitivo) lUfficio di esecuzione deve portare il pignoramento a conoscenza degli eventuali inquilini e affittuari avvertendoli con il moduloMod. RFF 5che le pigioni e i fitti non potranno essere validamente pagati se non in mano dellUfficio (art. 102 cpv. 2 LEF e art. 15 cpv. 1 lett. b RFF).
b) Parimenti si avvertirà con il moduloMod. RFF 6il proprietario del fondo pignorato che non potrà più incassare le pigioni e i fitti.
c) Dellavvenuto pignoramento è dato avviso con il moduloMod. RFF 4anche ai creditori pignoratizi iscritti nel registro fondiario in conformità dellart. 15 cpv. 1 lett. b RFF.
d) Siffatti avvertimenti avvengono dufficio, senza necessità di richiesta da parte del creditore procedente; nel contempo lUfficio di esecuzione dovrà procedere allamministrazione del fondo.
2.3. Amministrazione del fondo
A partire dalpignoramentolamministrazione del fondo passaper leggeallUfficio di esecuzione, a meno che il fondo non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica (art. 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF). Sotto la sua responsabilità lUfficio può incaricare anche un terzo dellamministrazione e della coltura del fondo (art. 16 cpv. 3 primo periodo RFF).
3. Esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare
3.1. Per lart. 806 cpv. 1 CC se un fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione o in affitto, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta lesecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla realizzazione.Malgrado il tenore dellart. 806 cpv.1 CC lestensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene per legge con lintroduzione della procedura esecutiva, bensì spetta al creditore - se vuole profittare delle pigioni e dei fitti scadenti prima delladomanda di vendita- avvalersene facendone esplicita richiesta e anticipandone le spese (art. 152 cpv. 2 LEF; DTF 71 III 158, 64 III 28).
3.2. Blocco delle pigioni e dei fitti
a) Non appena ricevuta la richiesta del creditore pignoratizio procedente di estendere il diritto di pegno ex art. 806 CC ai crediti per pigioni e fitti - richiesta che può avvenire già contestualmente alla domanda desecuzione - lUfficio di esecuzione costaterà se esistano contratti di locazione o di affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini e agli affittuari di pagare da quel momento in avanti le pigioni e i fitti che verranno a scadenza soltanto allUfficio di esecuzione, avvisandoli con il moduloMod. RFF 5del pericolo di dover pagare due volte (art. 91 cpv. 1 RFF).
b) Parimenti si avvertirà con il modulo Mod.RFF 6il proprietario del fondo oggetto di pegno che non potrà più incassare le pigioni e i fitti.
c) Siffattoblocco delle pigioni e dei fittiprima della presentazione della domanda di vendita avviene pertanto soltanto a seguito di esplicita richiesta del creditore pignoratizio procedente. Esso è ordinato prima ancora che si sappia se contro lesecuzione vi è opposizione e resta di per sé in vigore anche in presenza di opposizione. In caso di contestazione dellestensione del diritto di pegno alle pigioni o ai fitti si applica lart. 93 RFF, con il rilievo che il non rispetto dei termini stabiliti da quella norma da parte del creditore avrà per conseguenza la revoca (parziale o totale) del blocco.
d) Dopo aver dato agli inquilini e agli affittuari lavviso di cui allart. 91 RFF, lUfficio di esecuzione prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni e dei fitti ed effettuarne lincasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo di pigioni e fitti i contributi correnti (per il gas, lacqua potabile, lelettricità, ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dallart. 103 cpv. 2 LEF (art. 94 cpv. 1 RFF). Tali compiti possono essere affidati anche a un terzo, tuttavia sotto la responsabilità dellufficio (art. 94 cpv. 2 RFF).
3.3. Amministrazione del fondo
a) Prima delladomanda di venditalUfficio di esecuzione assume personalmente o affida a un terzo sotto la sua responsabilità lamministrazione del fondo - nei limiti dellart. 94 RFF - soltanto se è stato ordinato il blocco delle pigioni e dei fitti a seguito di esplicita richiesta del creditore pignoratizio procedente.
b) A partire dalladomanda di venditalUfficio di esecuzione provvedeper leggeallamministrazione e alla coltura del fondo nel modo previsto per lesecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1 e 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF), a meno che il creditore istante abbia espressamente dichiarato di rinunciarvi (art. 101 cpv. 1 RFF).
c) Se il fondo appartiene a un terzo, lUfficio di esecuzione potrà assumere lamministrazione soltanto quando lopposizione da questi sollevata è stata rimossa (art. 101 cpv. 2 RFF).
4. La presente Circolare è intimata a tutti gli Uffici di esecuzione del Cantone ed è comunicata al Dipartimento delle istituzioni, Divisione della giustizia, Bellinzona.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale dappello
quale autorità di vigilanza
Il presidente La segretaria