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Obligauonemecht. No 40.
mesures de precaution a prendre sont ceUes que les cir-
constances exigent objectivement et que l'on peut raison-
nablement imposer au patron. Ce serait sortir du cadre
de l'art. 339 CO, qui a ete Micte essentieUement pour le
travail a l'atelier, sur les chantiers, etc., c'est-a-dire lors-
qu'une surveillance est possible, que da rendre l'employeur
responsable de taus les actes inconsideres et temeraires
que ses gar\lons livreurs pourraient commettre durant des
courses OU ils echappent atout contröle. On ne peut donc
dire que « la nature de ce travail permettait equitablement
d'exiger », selon les termes da l'art. 339, que le defendeur
prit des mesures pour empecher le demandeur de commet-
tre un acta d'une imprudence aussi grave et manifeste que
celui de placer sur sa tete un panier vide qui lui masquat
en partie la vue. Le jnge cantonal traite lui-meme cette
maniere d'agir d'« idee saugrenue». TI saute aux yeux
qu'un jeune homme deplus de 17 ans, normalement doue,
doit se rendre compte par lui-meme qu'il s'expose ainsi
deliberement a un grand danger. S'ille fait neanmoins, il
le fait a ses risques et perils et ne saurait rendre son
employeur responsable. Rien dans le dossier, contrairement
a ce qui etait le cas en la cause Reinhard c. Christen
(RO 56 II p. 281, cf. Journ. des Trib. 1934 p. 463), ne
permet d'affirmer que le defendeur aurait du prendre des
precautions speciales pour prevenir l'acte en question,
parce que le demandeur aurait fait preuve d'un esprit
borne, de maladresse ou de Mmerite. Au contraire, il est
aver6 que le demandeur a suivi habituellement les recom-
mandations reiterees de son patron d'etre prudent et de ne
pas rouler trop vite. Le defendeur n'avait donc aucun motif
d'interdire au demandeur de se servir d'un panier dont
l'usage pour le transport a bicyclette ne presente pas de
danger si on roule prudemment et si le panier est suspendu
au guidon ou tenn a la main ou au bras.
Dans l'espeoo, la faute du demandeur a encore ete
aggravee par la vitesse excessive a laquelle il est descendu
la rue. La collision semble des lors due a la seule Mmerite
du demandeur; elle n'a en tout cas pas ete causee par un
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manque d'instructions ou de mesures de securiM imputable
au defendeur, lequel est seul actionne dans le pr6trent pro~
ces.
Par ces moti/s, le Tribunal /ederal
admet le recours et reforme le jugement cantonal dans
ce sens que le demandeur est deboute de ses conclusions
et que les frais sont mis a sa charge.
41. Orteil der I. Zivil&bte!lung vom 30. Juni 1936
i. S. StieheliD & OIe gegen Key~r und Löhrer.
Grundstückkauf; Haftung für Mindermass, OR
219, beim Handel mit Bauland.
Ä. -
Die Beklagte war Eigentümerin der nichtüber-
bauten Liegenschaft Sektion III, Parzelle 15983 des Grund-
buches Basel-Stadt, deren Flächeninhalt im Grundbuch
mit 2590 m2 angegeben war. Da die Beklagte diese Parzelle
zu verkaufen wünschte, liess sie auf derselben eine Plakat-
tafel aufstellen mit der Aufschrift : ({ 2590 m! Bauterrain
zu verkaufen ».
Im Sommer 1933 traten die Kläger mit der Beklagten
in Kaufsunterhandlungen, bei denen, wie dies im Handel
mit Bauland üblich ist, um den Preis pro m2 gefeilscht
wurde. Die Beklagte verlangte anfanglich 130 Fr. pro mll,
während die Kläger nur 100 Fr. bezahlen wollten. Schliess-
lieh einigten sich die Parteien auf einen Preis von HO Fr.
pro m2• Ein Gesamtkaufpreis für die Liegenschaft wurde
von den Parteien nicht abgemacht, sondern dieser wurde
erst vom Notar, durch den die Parteien am 24. August 1933
den Kaufvertrag öffentlich beurkunden liessen, an Hand
der im Grundbuch enthaltenen Massangaben ausgerechnet
und. in den Kaufvertrag eingesetzt.
Nach dem Wortlaut des Vertrages wurde verkauft
« die Liegenschaft Sektion III Parzelle 15983 des Grund-
buches Basel haltend 25 a 90 m2, Innere Margarethenstl'asse,
grenzend an ... ».
ISO
Obligationenrecht. No 41.
Über den K.aufpreis ist im Kaufvertrag gesagt: « Dieser
K!1ufvertrag illt abgeschlossen worden um den Preis von
llO Fr. per Q\i-adratmeter, somit um 284,900 Fr. ».
Der Kaufpreis wurde durch Übernahme der bestehenden
Hypotheken, Neuerrichtung von solchen und Barzahlung
beglichen.
Da die Kläger die Liegenschaft parzellieren wollten,
Hessen sie im Juli 1934 durch das kantonale Vermessungs-
amt eine Nachmessung vurnehmen. Dabei stellte sich
heraus, dass die Liegenschaft statt der im Grundbuch
angegebenen 2590 m2 nur deren 2501,5, also 88,5 weniger,
Flächeninhalt aufwies.
B. -
Die Kläger belangten daher, nachdem sie auf
gütlichem Wege nicht zum Ziele gelangt waren, die Be-
klagte Init Klage vom 29. November 1934 auf Rückerstat-
tung der nach ihrer Ansicht zuviel bezahlten 9735 Fr.
Zur Begründung der Klage machen sie geltend, dass nicht
das Grundstück zu einem Gesamtpreis gekauft worden sei,
sondern die im Grundbuch angegebene Anzahl von m2;
da diese in Wirklichkeit geringer sei, so sei die Beklagte
ungerechtfertigt bereichert uni den der Anzahl der nicht
vorhandenen m2 entsprechenden Kaufpreis und habe diesen
daher zurückzuerstatten; eventuell berufen sich die Kläger
auf Irrtum.
Die Beklagte hat Abweisung der Klage beantragt unter
Berufung darauf, dass sie für das im Grundbuch eingetra-
gene Mass keine GeWährleistung übernommen habe, was
nach Art. 219 Abs. 2 ORfür eine Haftung für das Minder-
mass Voraussetzung wäre.
O. -
Sowohl das Bezirksgericht ArIesheim, wie das Ober-
gericht des Kantons Basel-Landschaft haben die Klage
geschützt, im Wesentlichen Init der Begründung, in der
Vereinbarung des Kaufpreises pro m2 liege die Garantie,
dass nur diejenige Anzahl m 2 zu bezahlen sei, die in Wirk-
lichkeit geliefert werde; eine Berufung der Beklagten auf
Art. 219 Abs. 2 OR verstosse gegen Treu und Glauben.
D. -
Gegen das Urteil des Obergerichts vom 3. Dezember
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1935 hat die Beklagte die Berufung an das Bundesgericbt
ergriffen mit dem Antrag auf Abweisung der Klage.
Die Kläger haben auf Abweisung der Berufung und
Bestätigung des angefochtenen Urteils angetragen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung :
1. -
Gegenstand eines I..iegenschaftskaufs kann nicht
eine zum Voraus festgestellte oder erst noch festzustellende
Anzahl von m2 sein, sondern nur ein bestimmtes, durch
näher bezeichnete Grenzen umrissenes G run d s t ü c k.
Denn nur die Übertragung eines solchen, nicht diejenige
einer bestimmten Anzahl von m2 Landes, kann im Grund-
buch eingetragen werden, was für die Gültigkeit des Ge-
schäftes notwendig ist.
Danach kann als Kaufobjekt im vorliegenden Falle nur
die Liegenschaft Parzelle 15983 in Frage kommen. Hieran
vermag nichts zu ändern, dass die Kaufsverhandlungen
sich, wie dies bei Bauland wohl allgemein üblich ist, aus-
schliesslich um den Preis pro m2 drehten und von einem
Gesamtkaufpreis nie die Rede war. Selbst wenn die Par-
teien durch dieses Vorgehen hätten zum Ausdruck bringen
wollen, dass ihre Absicht auf den Abschluss eines Kaufes
über eine bestimmte Anzahl von m2 zu einem bestimmten
Preis pro Einheit gerichtet sei, so hätte diese Absicht
wegen der Ausgestaltung, die der Grundstückkauf im
schweizerischen Recht gefunden hat, nicht in die Tat
umgesetzt werden können. Sollen von einem Grundstück
eine bestimmte Anzahl von m2 verkauft werden, so bedarf
es hiezu vorerst der Parzellierung, d. h. der Schaffung
eines neuen, rechtlich selbständigen Grundstücks des von
den Parteien gewollten Flächeninhalts, und erst dieses
bildet dann den Gegenstand des Kaufgeschäftes.
Hier haben die Parteien aber offenbar gar nicht die
Absicht gehabt, eine bestimmte Anzahl von m 2 zu verkau-
fen, bezw. zu kaufen. Was die Beklagte verkaufen wollte,
war die Liegenschaft Parzelle 15983, und den aIlIalligen
Ankauf dieser Liegenschaft hatten die Kläger ins Auge
AS 62 II -
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gefasst. Der;1'Iächeninhalt derselben spielte nur insofern
eine Rolle, als beide Parteien auf Grund der Eintragung im
Grundbuch von der Annahme auegingen, die Liegenschaft
halte 25{lO m 2• Wenn auch bei den Verhandlungen lediglich
vom Preis pro m2; die Rede war, so liegt es auf der Hand,
dass jede Fartei bei jedem Angebot, das gemacht wurde,
sofort mindestens den aFproximativen Gesamtpreis errech-
nete, der sich für 25{lO m f ergeben würde, und hievon die
Ablehnung oder Annahme des Angebotes abhängig machte.
Denn für die VeIkäuferin war selbstverständlich .entschei-
dend, ob durch den Gesamtkaufpreis die hypothekarische
Belastung gedeckt und darüber hinaus noch ein von ihr
als ausre!chend betrachteter Gewinn erzielt werde, während
für die Käufer aller Lebenserfahrung nach massgebend sein
musste, ob der Gesamtkaufpreis noch eine gewinnbringende
VeIwartung der I.iegenschaft als möglich erscheinen lasse
und ob sie in der Lage seien, die neben der übernahme
der Grundpfandschulden zur Begleichung des Kaufpreises
erfoIderlichen Mittel aufzubringen.
2. -
Die eingangs eI wähnte Regelung, dass nicht eine
bestimmte Anzahl von m2, sondern nur ein Grundstück
in seiner Individualität, Gegenstand des Liegenschafts-
kaufes sein kann, ist auch der tiefere Grund dafür, dass das
Gesetz in Art. 219 den Flächeninhalt als E i gen s c h a f t
des Kaufgegenstandes behandelt und ihn den Gewähr-
leistungsbestimmungen unterstellt, obwohl an sich Quan-
titätsfehler nicht SachmäDgel im Sinne von Art. 197 ff. OR
sind (vgl. OSER-SCHCNENBERGER, Anm. 1 zu Art. 219 OR;
BECKER, Anm. 1 am Ende zu Art. 197 OR), da in der
Lieferung eines geringeren als des vereinbarten Quantums
nicht die Lieferung einer mangelhaften Sache, sondern
eine teilweise Nichterfüllung liegt, bei der;· der Käufer
Nachlieferung der fehlenden Stücke bezw. Mengen ver-
langen kann.
Wenn die Kläger daher die Rückerstattung eines Teils
des von ihnen bezahlten Kaufpreises verlangen, weil der
Flächeninhalt des gekauften Grundstückes geringer sei
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als vereinbart, so behaupten sie damit das Fehlen einer
bestimmten Eigenschaft des Kaufgegenstandes, machen
also mit andern Worten einen Anspruch aus Gewähr-
leistung, nämlicb einen Preisminderungsanspruch, geltend.
Entgegen der Memung der Kläger beurteilt sich der Streit-
fallsomit nach den in Art. 219 OR aufgestellten Grund-
sätzen.
3. -
Art. 219 Abs. 1 OR, der mangels gegenteiliger
Abrede die Haftung des Verkäufers schon eintreten lässt,
sobald im Kaufvertrag ein bestimmtes Mass genannt ist,
gelangt nur dort zur Anwendung, wo noch kein Grundbuch
besteht und scheidet daher für den vorliegenden Fall zum
vorneherein aus.
Wo ein auf amtIich~r Verme<lsung beruhendes Grundbuch
bt'ateht, hat gemäss Art. 219 Abs. 2 der Verkäufer für Min-
dermass nnr Ersatz zu leisten, wenn er die Gewähr hiefür
ausdrücklich übernommen hat. Fehlt eine ausdrückliche
Übernahme der Gewährleistung, so haftet der Verkäufer
also nicht, selbstverständlich unter der Voraussetzung,
dass er die Unrichtigkeit des Grundbuches ebenfalls nicht
gekannt hat.
Von einer ausdrücklichen Übernahme der Gewähr-
leistung kann hier aber nicht die Rede sein, und zwar ohne
Rücksicht darauf, ob man für die Gültigkeit einer derar-
tigen Zusicherung die öffentliche Beurkundung verlangen
will, weil diese Frage auf die Bestimmung des Kaufpreises
in der Regel doch einen gewissen Einfluss ausüben wird
(so BÜRGr, Der Grundstückkauf, S. 62 in Verbindung mit
S. ll), oder ob man von diesem Formerfordernis absehen
will (so OSEB-SCHÖNENBERGEB, Anm. 5 zu Art. 219;
ROSSEL, Man'Q.el p. 3(0). Denn selbst im 1etzteren Falle,
ja sogar bei Anerkennung der Gültigkeit einer völlig form-
losen Zusichetung, könnte eine solche weder in der Auf-
stellung der· Plakattafel mit der Massangabe, noch in der
Aufnahme der letzteren· in den Kaufvertrag erblickt wer-
den. Die Massangabe auf der Tafel stellte lediglich eine
als Orientierung allfaJIiger Kaufsinteressenten . gedachte
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Wiedergabe der im Grundbuch enthaltenen Masse dar,
und die Erwähnung des Masses im Kaufvertrag wurde nicht
durch die Beklagte veranlasst, sondern erfolgte, weil nach
den Ausführungen der Vorinstanz ein Vertrag ohne diese
Angabe vom Grundbuchamt gar nicht entgegengenommen
worden wäre. Weder der eine noch der andere dieser bei-
den Umstände gestattet daher den Schluss auf einen
Willen der Beklagten, eine Zusicherung auf Gewährleistung
nach Art. 219 Abs. 2 abzugeben.
4. -
Fehlt es aber an einer ausdrücklichen Übernahme
der Gewährleistung seitens der Beklagten, so kann von ihr
die Rückerstattung einer dem Mindermass entsprechenden
Kaufpreisquote nicht verlangt werden. Ebenso versteht
sich von selbst, dass sie auch nicht ungerechtfertigt
bereichert ist und aus diesem Grunde zur Rückerstattung
verpflichtet wäre; denn da sie für die in Frage stehende
fehlende Eigenschaft der Kaufsache nicht haftet, so hat
sie den vollen Kaufpreis zu Recht erhalten.
Die Vorinstanz empfindet dieses Resultat als stossend
und bezeichnet die Berufung der Beklagten auf Art. 219
Abs. 2 als unvereinbar mit dem Grundsatz von Treu und
Glauben. Es ist jedoch nicht einzusehen, weshalb es stos-
sender sein soll, wenn gemäss der gesetzlichen Regelung
der K Ei. u fe r das Risiko für eine allfällige Unrichtigkeit
des Grundbuches trägt, als wenn es dem Verkäufer über-
bunden wird, wie dies ursprünglich im Entwurf des Bundes-
rates vorgesehen war (vgl. E. Art. 1263 und Botschaft des
Bundesrates vom 3. März 1905, S. 26), dann aber auf Antrag
der nationalrätlichen Kommission im entgegengesetzten
Sinne geregelt wurde (vgl. StenBull 1906 S. 1326).
Die Notwendigkeit zur Annahme einer Gewährspflicht
der Beklagten kann entgegen der Meinung der Vorinstanz
auch nicht damit begründet werden, dass die Kläger, die
von der Voraussetzung ausgingen, ein Grundstück von
2590 m! zu erhalten, den Vertrag in Kenntnis der wahren
Sachlage nicht 80 abgeschlossen haben würden, sondern sich
nur zur Bezahlung eines niedrigeren, dem von ihnen zuletzt
angebotenen Betrag von HO Fr. pro m! entsprechenden
Prozesbrecht. N0 42.
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Gesamtkaufpreises verstanden hätten. Denn mit ebenso
grosser Berechtigung kann die Beklagte dem entgegen
halten, dass sie ihrerseits bei Kenntnis des wirklichen
Flächeninhaltes das Angebot von HO Fr. pro m2 als unge-
nügend abgelehnt hätte. Wenn die,Kläger den auf Grund
des wirklichen Flächeninhaltes sich ergebenden Quadrat-
meterpreis als zu hoch bettachteten, so hätte ihnen vielmehr
als Rechtsbehelf die Berufung auf Irrtum zu Gebote
gestanden. Nun haben sie allerdings in der Klage unter
anderem auch geltend gemacht, sie hätten sich über die
Grösse des Grundstückes geirrt, dagegen haben sie es un-
terlassen, die rechtlichen Konsequenzen daraus zu ziehen,
nämlich die gegenseitige Rückgabe der Leistungen wegen
einseitiger Unverbindlichkeit des Vertrages zu verlangen
und anzubieten, sondern sie haben gegenteils einen Teil
des Grundstücks weiterverkauft und damit zu erkennen
gegeben, dass sie den Vertrag trotz dem geringeren Flächen-
inhalt der Liegenschaft immer noch als vorteilhaft genug
betrachten.
Demnach erkennt das Bundesgericht :
In Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Ober-
gerichtes des Kantons Basel-Landschaft vom 3. Dezember
1935 aufgehoben und die Klage abgewiesen.
IV. PROZESSRECHT
PROcEDURE
42. Sentenza. 14 maggio 1936 della IIa Sezione civile
neUe cause Barloggio contro Silvio Xossi e contro
Giulia .r.tossi e CODI.
La eireostanza ehe, per delle eonsiderazioni d'opportunitä. pura-
mente pratiea, il giudiee cantonale s'e pronuneiato eon un
solo giudizio su due eause ehe differiseono completamente per
il loro oggetto e fra eui non v'e neppure identitA di parti, non