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ObUgationenrecht. N- 32,

32. urteil der I. Zivilabteilung vom 16. Kärz 19aO

i. S. Grätz gegen Schlageter.

.

M i e t e : Schadenersatz bei vorzeitigem Rücktritt aus wich-

tigen Gründen. Art. 269 OR: « voller Ersatz. ? -

Art. 97

ff.OR.

A. -

Durch Vertrag vom 1. September 1919 hat

der Kläger Schlageter dem Beklagten Grätz ein Waren-

haus auf die Dauer von 10 Jahren -

1. April 1910 bis

31. März 1920 -

vermietet. Der Mietzins betrug an-

fänglich 19,000 Fr., zuzüglich 6% der Umbaukasten

(65,000 Fr.), wutde aber bald auf 21,700 Fr. und zuletzt

auf 21,718 Fr. erhöht.

Schon Anfangs 1914 ist der Mieter mit den Zinszah-

lungen im Rückstande- geblieben. Nach Ausbruch des

Krieges vermochte er den Zins nicht mehr zu bezahlen.

Durch Vereinbarung vom 3. Juli 1915 wurde der Mietzins

für die Jahre 1915 und 1916 auf 16,000 Fr. ermässigt.

Am 27. Juli 1916 hat der Beklagte einen Nachlassvertrag

zu 25 % abgeschlossen. Um die Nachlassdividende im Be-

trage von 125,000 Fr. bezahlen zu können, verkaufte der

- Beklagte seine sämtlichen Ak~ven seinem Geschäfts-

freunde Rubinstein, welcher sich verpflichtete aus dem

Erlös die Nachlassdividende an-die Gläubiger des Beklag-

tenzubezahlen. Am 15. Dezember 1916 hat der Beklagte

den Mietvertrag « infolge Geschäftsaufgabe und wegen

unerschwinglich hohen Mietzinses» auf 31. März 1917

gekündigt. Er hat dem Vermieter einen. halben. Jah~e~­

zins als Entschädigung angeboten und Ihm gleIChZeItig

mitgeteilt, dass er ihm das Haus schon anfangs Januar 1917

zur Verfügung stelle. Der Kläger hat am 16. Dezember

1916 geantwortet, dass er die Kündigun~ unter Schaden-

ersatzvorbehalt, aber erst auf Ende Jum 1917 amIebme.

In einem folgenden Briefe vom 21. Dezember 1916 hat

der Kläger zwar bestritten, dass e!n wichtiger Gru~d

zur vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages gemass

Obligationenrecht. N° :32.

Art. 269 OR vorliege, aber ausdrücklich erklärt, er

werde sich um die Weitervermietung des Hauses be-

mühen und je nach dem Ergebnis seiner Bemühungen

die Entschädigungsforderung ermässigen. Darauf hat

der Beklagte geantwortet, er betrachte es als selbst-

verständlich, dass das l\tlietverhältnis mit Beginn des

neuen Mietsvertrages aufgelöst sei « und es dallnSache

der richtlichen Entscheidung sein müsse, die Höhe der

Entschädigung zu bestimmen.» Damit haben die Par-

teien ihre Korrespondenz abgeschlossen; über weitere

Verhandlungen geben die Akten keinen Aufschluss.

Nachdem der Beklagte ausgezogen war, Hess der Kläger

durch gerichtliche Expertise den Schaden feststellen,

welchen der Mieter durch missbräuchliche Benuztung

des Hauses verursacht hatte. Die Experten haben diesen

Schaden auf 2932 Fr. und die Kosten der Wiederher-

stellung der weggenommenen Gegenstände auf 1853 Fr. 40

geschätzt. Der Beklagte liess dann Verbesserungen

vornehmen, sodass die Experten den Betrag des Scha-

dens auf 946 Fr. 80 Cts. herabsetzten. Dazu kommt ein

weiterer Schaden, der infolge eines Röhrenbruchs der

Wasserleitung entstanden ist und von den Experten auf

250 bis 350 Fr. geschätzt wird. Für alle diese Schädi-

gungen fordert der Kläger im Ganzen 51,296 Fr. 80 Cts.,

und zwar:

1. Gemäss Art. 269 OR vollen Ersatz de, ihm in-

folge der vorzeitigen Vertragsaufhebung entstandenen

Schaden:;. im verminderten Betrage von 50,000 Fr., immer-

hin mit dem Vorbehalte, dass er bereit sei, die Forderung

weiter zu ermässigen, sofern ihm die Wiedervermietung

des Hauses während des Prozesses möglich werden

sollte. Der Kläger erklärt sich auch bereit, den Beklagten

für die z~rückbehaltenen Gegenstände angemessen zu

entschädigen.

2. Gemäss Art. 261 und 271

O.R. wegen miss-

bräuchlicher Benutzung der Mietsache eine Entschä-

digung von 1946 Fr. 80 Cts.

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Obligationenrecht. No;)2,

3. Auf Grund derselben Gesetzesbestimmungen, even-

tuell gemäss Art. 41 OR, Ersatz des durch den Röh-

renbruch verursachten Schadens im Betrage von 35e Fr.

B. -

Der Beklagte hat diese Forderung, soweit sie

den Betrag eines halben Mietzinses übersteigt, be-

stritten, weil er durch die in','olge des Krieges geschaffenen

Verhältnisse zur sofortigen Aufhebung des Mietvertrages

berechtigt gewesen sei. Bei Festsetzung der 'Entschä-

digung gemäss Art. 269 sei vor allem aus zu berück-

sichtigen, dass der Kläger den Schaden dadurch selbst

verschuldet habe, dass er ein günstiges Angebot zur Wieder-

vermietung des Hauses abgelehnt, sodann dass der Kläger

den Beklagten durch die Arrestanlage und durch die Auf-

nahme der Retentionsurkunde böswillig geschädi;:;t habe.

Der Missbrauch der Mietsache wird bestritten, die be-

zügliche Schadenersatzforderung wird nur im Betrage

von 98 Fr. 50 Cts. anerkannt. Auch die weitere Schaden-

ersatzforderung wird bestritten, weil der Kläger den

Röhrenbruch selbst verschuldet habe.

In der Wideddage fordert der Beldagte Entschädigung

für die zufolge richterlicher Verfügung zurückbehaltenen

Gegenstände.

C. -

Das Amtsgericht Luzern-Stadt hat dem Kläger

eine Gesamtentschädigung von 37,748 Fr. zugesprochen.

Es hat die SChadensersatzforderung aus Art. 269 OR

auf 40,000 Fr. reduziert, dem Kläger aber überdies für

die Beschädigung des Mietobjektes durch missbräuch-

liche Benutzung und infolge des Röhrenbruchs 946 Fr.

80 Cts. und 250 ~', andrerseits dem Beklagten für die

zurückbehaltenen Gegc:l~;tändc 2948 Fr. zugesprochen.

D. ~ Da' O:-ergc;-;,,t ('ee.

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Enb;,<:t::gung au: 4L39i:', F .. er~löt~t, E. ge,t v,m

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Rechtsauffassung aus, dass der Vermieter gemäss Art. 269

oa «(vollen Ersatz 11 zu fordern habe; den Kläger treffe

kein Verschulden, dass das Haus nicht früher habe ver-

mietet werden 'können. Dagegen hat das Obergericht

einen Betrag von 7200 Fr. für Mietzins, welchen der

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Kläger inzwischen aus dem Hause gezogen hat, in Ab-

rechnung gebrac~lt und deswegen die Schadenersatzforde-

rung des Klägers auf 42,800 Fr. herabgesetzt. Dazu kommt

die Entschädigung für missbräuchliche Benutzung der

Mietsache 663 Fr. 30 Cts. und wegen des Röhrenbruchs

250 Fr. Dagegen ist abzuziehen der Betrag von 2318 Fr.

gemäss der Widerklage, sodass sich die vom Beklagten

zu bezahlende Entschädigung auf 41,395 Fr. bez~ffert.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. -

Die Schadenersatzfordemng wegen Nichter-

füllung des Mietsvertrages ist gemäss, Art. 97 f. OR'

grundsätzlich begründet. Bei Festsetzung der Entschä.,.

digung ist in erster Linie auf die von den Parteien bei

Aufhebung des

Vertrages

getro''fene

Vereinbarung

abzustellen. Aus :der bei den Akten liegenden Korrespon-

denz, insbesondere aus den Briefen des Klägers vom 16.

und 21. Dezember 1916 und aus dem Briefe des Beldagten

vom 26. Dezember 1916 geht hervor, dass sich die Par-

teien damals nicht nur darüber geeinigt haben, dass der

Vertrag auf Ende Juni 1917 aufgehoben werde, sondern

auch darüber, dass es Sache der richterlichen Entschei-

dung sein soll, die Höhe der Entscheidung zu bestimmen.

Auch aus dem übrigen Verhalten der Parteien ist zu

schliessen, dass sie der damaJigen Zeitlage Rechnung

tragen wollten und dass namentlich der Kläger bereit,

war, die Notlage des Mieters zu berücksichtigen und den

Schaden mit ihm zu teilen. Nach dieser Vereinbarung

der Parteien hat der Richter daher die vom Kläger ge-

forderte Entschädigung nach freiem Ermessen und unter

Würdigung aller Umstände zu bestimmen.

Dabei ist die Feststellung des Obergerichts mass-

gebend, dass der Beklagte infolge des Krieges und ohne

eigenes Verschulden in die Unmöglichkeit versetzt worden

ist, den Mietvertrag fortzusetzen, und dass andrerseits

auch dem Vermieter nicht zum Verschulden angerechnet

werden kann, dass er aus dem Hause keinen grösseren

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Obligationenrecht. N° 32.

Nutzen ziehen konnte. Bei dieser Voraussetzung ist vorab

zu ermittelll, welchen Zinsenausfall der Kläger tat-

sächlich erlitten hat. Dabei ist auf die Vereinbarung vom

3. Juli 1915 abzustellen, wonach der Mietzins für die

Jahre 1915 und 1916 auf 16,000 Fr. ermässigt wurde. Bei

der Berechnung des Zinsenausfalles ist daher von der

Annahme auszugehen, dass der Kläger seinem Mieter

unter gleichen Voraussetzungen für die folgenden Kriegs-

jahre die gleiche Vergünstigung gewährt hätte, sodass

er für den ganzen Rest der Mietdauer keinen höheren

Zins als 16,000 Fr. hätte fordern können. Der Ausfall an

Mietzinsen hätte daher nicht 59,000 Fr. sondern nur

44,000 Fr. bet;agen. Von diesem Betrage kommt in

Abzug, was der Kläger inzwischen tatsächlich an Miet-

zins bezogen hat. Dabei muss auf den Mietvertrag mit

Burger-Kehl abgestellt werden, wonach das Haus vom

1. Januar 1920 hinweg auf die Dauer von 15 Jahren

um 20,000 Fr. vermietet worden ist. Die Rechnung

der Vorinstanz ist daher in der Weise zu berichtigen, dass

für die Zeit nach dem 1. Jauuar 1920 die auf Grund des

neuen Vertrages zu erwartenden Mietzinse eingesetzt

werden. Diese Berechnung führt zu dem Ergebnisse, dass

dem Kläger ein Betrag von 10,325 Fr. gutgeschrieben,

der Zinsausfall daher auf 33,675 Fr. vermindert werden

muss. Dieser Ausfall muss von beiden Teilen in billigem

Verhältnisse getragen werden. Die Verteilung im Ver-

hältnisse von 1/4 und 3/4 isf den Verhältnissen ange-

messen. Del)n es ist anzunehmen, dass der Kläger unter

den damaligen Verhältnissen seinem Mieter nicht mehr

zumuten wollte, als er nach den Regeln der Billigkeit

von ihm verlangen konnte. Ueberdies ist zu berücksich-

tigen, dass der Kläger durch den Umbau seines Hauses

zum Warenhaus zum voraus ein Risiko für die Erschwe-

rung der Vermietung übernommen hat, und dass er für

die vom Beklagten zurückgelassenen Installationen,

deren Wert von den gerichtlichen Experten auf 8207 Fr.

geschätzt wird, nur 2928 Fr. zu bezahlen hat.

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Obligati()nenrecht. Nt> 32.

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2. -

Die Anwendung von Art. 269 OR führt zu dem-

selben Ergebnisse. Denn unter dem « vollen Ersatz» im

Sinne dieses Artikels kann nur diejenige Entschädigung

verstanden werden, welche der zurücktretende Mieter

dem Vermieter nach den allgemeinen Bestinunungen des

Gesetzes (Art. 99 in Verbindung mit Art. 43 OR) wegen

Nichterfüllung des Vertrages zu bezahlen hat. Der Mieter,

der aus wichtigen Gründen vom Vertrage znrücktritt,

darf nicht schlechter gestellt werden, als derjenige,

welcher den Vertrag bricht (s. OSER, S. 590). Diese Recht-

auffassung wird bestätigt durch die Tatsache, dass die

im alten OR enthaltene Bestimmung, Art. 293: ({ kön-

nen sich die Parteien über die Art und das Mass des

Ersatzes nicht verständigen, so entscheidet darüber der

Richter I), bei der Redaktion des Gesetzes beseitigt,

d. h. mit Rücksicht auf die allgemeine Bestimmung des

Art. 99 zit als selbstverständlich nicht in den Art. 269

aufgenommen worden ist.

3. -

Mit Beziehung auf die übrigen Posten der kläge-

rischen Schadenersatzforderung kann hier einfach auf

die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen

werden. Hinsichtlich der zurückbehaltenen Gegenstände

wird ein Eigentumsanspruch vom Beklagten nicht geltend

gemacht, und die dem Beklagten zukommende Entschä-

digung ist auf Grund der tatsächtlichen Feststellungen

und des Gutachtens Sachverständiger einwandfrei be-

stimmt worden.

4. -

Werden alle diese Faktoren berücksichtigt, so

rechtfertigt es sich, die vom Beklagten zu bezahlende

Entschädigung auf netto 25,000 Fr. zu ermässigen.

Diese Summe ist vom 1. Januar 1919 hinweg zu ver-

zinsen.

Demnach erkennt das Bundesgericht :

Die Berufung wird teilweise gutgeheisen und der dem

Kläger zugesprochene Betrag auf 25,000 Fr. herabgesetzt.