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C. EXPROPRIATIONSRECHT
EXPROPRIATION
33. Urteil vom 12. Mai 1916
i. S. Schweizerische 13undesbahnen gegell Meyer.
Ex pro pr. - Ges. Art. :3. Enteignung einer städtischeIl Lie-
genschaft (Wohn- und G.eschäftshaus). Grundsätze für die
Ermi~tlung der Entschädigung. l\!assgcbcnd ist iu der Regel
der hrtragswert. Berücksichtigung suhjcktivl>r Momente?
A. -
Die Schweizer. BundesbahneIl bedürfell zur Ver-
legung der linksufrigen Zürichseebahn u. a. des ganzen
Hauses der Witwe Meyer-Regli an der Ecke Seestrasse-
Spitzgasse in Zürich-Enge und verlangen dessen Abtre-
tung. Es handelt sich um ein altes, aber gut erhaltenes
Haus, das etwas in die Strasse vorspringt, sodass es für
den von der Stadt her Kommenden von weitem sichtbar
ist. Die Liegenschaft misst 221,5 m 2; überbaut sind aber
nur zirka 100 m 2; der Rest bild~t ein hübsches, gut unter-
haltenes Gärtlein und Höflein. Das Erdgeschoss enthält
ein grosses, helles, aber ziemlich niedriges Ladenlokal, das
an den Konsumverein sehr günstig, zu 1900 Fr. per Jahr,
vermietet ist. Die beiden \Vohnungell im ersten und im
zweiten Stock werden von der Eigentümerin selbst be-
wohnt; die Räume sind klein, unmodern, aber traulich.
B. -
Die eidg. Schätzungskommission des II. Kreises
hat durch Entscheid vom 13. November 1914 der Expro-
priatin del1' Ertragswert der Liegenschaft mit 53,000 Fr.,
und 350 Fr. Urnzugskosten zugesprochen, nebst je 5%
Zins vom Tag der Inanspruchnahme der Liegenschaft an,
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indem sie den Ertrag des Ladens auf 1900 Fr. und den-
jenigen der Wohnungen auf 1300 Fr. ansetzte, und die
Summe von 3200 Fr. zu 6% kapitalisierte. Ferner be-
haftete sie die Bahn bei ihren Erklärungen, die Liegen-
schaft nicht vor 1. April 1916 in Besitz zu nehmen und
der Expro pria tin den An tritt j eweilen 6 Monate vor 1. April
oder 1. Oktober anzuzeigen. Die weitergehenden B~
gehren der Expropriatin wurden abgewiesen.
C. -
Gegen diesen Entscheid haben beide Parteien
rechtzeitig die Beschwerde an das Bundesgericht ergriffen,
mit den Anträgen :
a) die E x pro p r i a tin :
Erhöhung der Entschädigung für die Hauptliegen-
schaft, ohne die 59 m t im Jahre 1896 hinzugekauftes Gar-
tenland, auf 69,000 Fr. entsprechend einer Rendite von
3450 Fr. (1900 Fr. + 1550 Fr.) zu 5% kapitalisiert;
Zusprechung einer Eu tschädigung von 5900 Fr. für die
59 m l hinzugekauftes Land, sowie von 15,000 Fr. für
indirekte Nachteile;
b) die E x pro p r i a n tin:
Herabsetzung der Entschädigung auf 50,000 Fr., dies
namentlich mit Rücksicht darauf, dass der jetzige Ladell-
mietzins von 1900 Fr. ~on der Schätzungskommission zu
Unrecht als dauernder Ertrag angenommen worden sei,
denn er sei nur infolge der Konkurrenz durch den Lebell~
mittelverein entstanden und angesichts der vielen Neu-
bauten in der Gegend nicht aufrecht zu halten. Entweder
müsse daher die Dauerrendite herabgesetzt oder aber
berücksichtigt werden, dass der Anlagewert viel kleiner
sei als der Ertragswert.
D. -
Die von der Instruktionskommission des Bundes-
gerichts bestellten Experten haben die ganze Liegenschaft
nach ihrem Ertragswert auf 58,100 Fr. geschätzt; eine
getrennte Entschädigung für die 59 m 2 Hof und Garten
lehnen sie ab, weil die ganze Parzelle als Einheit aufzu-
fassen sei. Der Ertragswert übersteige den Anlagewert,
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und es sei nur auf ihn abzustellen, denn das Haus sei zwar
alt, abm noch nicht zum Abbruche reif. Für den Dauerer-
trag sei der jetzige Mietwert zu Grunde zu legen; eine
Erhöhung sei nicht zu erwarten, wie auch sichere Anhalts-
punkte dafür fehlten, dass der allerdings hohe Ladenzins
sinken werde, da auch andere Lebensmittelhändler wegen
der ausgezeichneten Lage und der dem Lokal erworbenen
Kundschaft einen gleich hohen Zins anlegen könnten. Den
Wohnungs wert bemessen die Experten, indem sie beide
Wohnungen als Ganzes betrachten, auf 1550 Fr. (statt
1300 Fr., wie die Schätzungskommission); dabei geben sie
die Auslage für eine ungefähr gleich grosse Wohnung in
gleicher Lage auf 1800 Fr. an. Endlich wird Abweisung
der Entschädigungsforderung von 15,000 Fr. für indi-
rekte Nachteile beantragt.
E. -
Die Instruktionskommission hat sich den An-
trägen der Experten in allen Teilen angeschlossen und
demgemäss unterm 29. Februar 1916 folgenden moti-
vierten Urteilsantrag erlassen:
l) 1. Der Rekurs der Expropriantin wird abgewiesen.
l) Derjenige der Expropriatin wird in dem Sinne teil-
» weise begründet erklärt, dass die von der Expropriantin
» für die Abtretung der Liegenschaft Planparzelle 112 mit
» Haus zu bezahlende Entschädigung von 53,000 Fr. auf
» 58,100 Fr. erhöht wird.
» Im übrigen wird der Rekars der Expropriatin abge-
» wiesen und der Entscheid der Schätzungskommission
» bestätigt.
» 2. Die Instruktionskosten im Betrage von 250 Fr.
» werden der Expropriantin auferlegt.
» 3. Diese hat ferner der Expropriatin einen Beitrag von
» 50 Fr. an deren ausserrechtliche Kosten im Rekursver-
,) fahren zu leisten.
l) 4. (Mitteilungsverfügung.) l)
F. -
Die Expropriatin nahm diesen Urteilsantrag an,
mit dem Vorbehalt, bei Nichtannahme durch die Bahn
ihre Begehren zu erneuern.
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Die Bahn dagegen lehnte mit Eingabe vom 16. März
1916 die Annahme des Urteilsantrages ab und verlangte
Beurteilung der Sache durch das Bundesgericht. Sie aner-
kennt, dass über den objektiven Grundstückswert hinaus
ein der Expropriatin allfällig weiter entstehender Schade
entschädigt werden müsse; auch erklärt sie, mit der im
Urteilsantrag vertretenen Auffassung einig zu gehen, dass
das subjektive Interesse nach den ökonomischen Wert-
faktoren zu bemessen sei, die nur in der Person der Expro-
priatin sich verwirklicht haben. Dagegen ficht sie die
Anwendung dieses Grundsatzes auf den vorliegenden Fall
an; insbesondere verlangt sie, dass der objektive Verkehrs-
wert und die subjektiven Zuschläge auseinander gehalten
werden.
G. -
An der heutigen Verhandlung hat der Vertreter
der Bahn den Beschwerdeantrag auf Herabsetzung der
Entschädigung von 53,000 Fr. auf 50,000 Fr. erneuert;
eventuell, d. h. für den Fall als ein subjektiver Zuschlag
zum objektiven Verkehrswert gemacht werden sollte, hat
er Festsetzung dieses Zuschlages auf 3000 Fr. beantragt;
ganz eventuell, es seien die bundesgerichtlichen Experten
zur Erstattung eines Ergänzungsgutachtens anzuhalten.
Die Expropriatin hat durch ihren Vertreter beantragen
lassen, es seien alle Anträge der Expropriantin abzuweisen
und es sei der Urteilsantrag der Instruktionskommission
zum Urteil zu erheben.
Das Bundesgericht zieht
in Erwägung:
1. -
Da die Expropriatin ihre Beschwerdebegehren
heute nicht wieder aufgenommen, sondern auf Bestäti-
gung des Urteilsantrages der Instruktionskommission an-
getragen hat, ist nur zu untersuchen, ob die von der
Schätzungskommis::.ion auf 53,000 Fr. festgesetzte Ent-
schädigung gemäss dem Urteilsantrag auf 58,100 Fr. zu
erhöhen oder entsprechend dem Antrag der Bundesbahnen
auf 50,000 Fr. herabzusetzen, eventuell zu bestätigen sei,
AS 4! I -
1916
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und ob zu diesem Zwecke die Experten zur Erstattung
eines Ergänzung&gutachtens anzuhalten seien.
2. -
Der Streit dreht sich um die Berechnung des
• Wertes der Liegenschaft. Es ist unbestritten, dass es sich
um eine städtische Liegenschaft handelt, die in der Haupt-
sache als Wohn- und Ge&chäftshaus, dmch Vermietung
des Ladenlokals und Bewohnung der übrigen Räume
durch die Eigentümerin, ausgebeutet wird. Bei solchen
Objekten ist die Entschädigung in der Regel nach dem
Ertragswerte, der Ertragsfähigkei t, zu bemessen, wenn
das Gebäude nicht etwa so alt und baufällig ist, dass
sein Abbruch bevorsteht, was hier nicht zutrifft.
Hiebei ist natürlich der momentane Ertrag nur der
wichtigste Anhaltspunkt für den allein massgebenden
Da u er e r t rag, welch letzterer je nach den Verhält-
nissen grösser oder kleiner als der momentane Ertrag sein
kanu. Der richtige, volle Ertragswert wird bei solchen
Objekten in der Regel auch dem richtig verstandenen
Ver k ehr s wer t gleichkommen jedenfalls dann, wenn
man -
wie zutreffend EGER, Preuss. Enteignungsgesetz,
3. Auf I. S. 160 -
darauf abstellt, was der Expropriat
auslegen müsste, um ein anderes Objekt zu kaufen, das
ihm den gleichen Ertrag abwirft. Wenn daher die bundes-
gerichtlichen Experten einen Ertragswert von 58,100 Fr.
auf Grund des Dauerertrages berechnet haben, so sollte
dieser 'Wert auch dem richtig berechneten Verkehrswert
entsprechen. Nun haben allerdings die Experten in ihrer
Autwort auf die Bemängelung des Gutachtens durch die
Expropriatin den neu angegebenen Wert von 50,000 Fr.
als den « wirklichen Verkehrswert» bezeichnet und darauf
hingewiesen, dass der für die Expropriatin massgebellde
subjektive Wert grösser sei als der Wert, den die Liegen-
schaft im allgemeinen Verkehr habe. Auf diese nach-'
trägliche Äusserung der Experten beruft sich denn auch
die Expropriatin, um die ganze Grundlage der Wertung,
nämlich diejenige der Ertragsfähigkeit der Liegenschaft,
~nzufechten. Doch legt sie dieser beiläufigen und ohne
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irgendwelche Substantiierung gemachten Angabe einen
Sinn bei, der ihr augenscheinlich nicht zukommt. Wie die
Instruktionskommissioll in der Begründung ihres Urteils-
antrages zutreffend ausführt, verstehen die Experten
hier unter « Verkehrswert » offenbar den objektiven Wert
der Liegenschaft im a I I g e m ein e 11 Ver k ehr und
gehen von der Annahme aus, dass der objektive Verkehrs-
wert gleich dem Mindestpreise sei, den j e der Käufer
unter allen UJl!ständen für das Objekt auslegen würde.
Dieser 'Vert ist aber für die Eutsehädigung nicht inass-
gebend. Bei der Bestimmung der richtigen Entschädigung
für die Enteignung solcher Renditeliegenschaften ist, wie
bereits ausgeführt, auf die E r t rag s f ä h i g k e i t
abzustellen: der Enteigner hat nicht nur denjenigen Be-
trag zu ersetzen, den ein beliebiger Käufer, auch der nach
Herabdrücken der Preise trachtende Spekulant, für das
expropriierte Objekt höchstens hezahlen würde, sondern
vielmehr das, was der Enteignete unter günstigsten Ver-
kaufsverhältnissen daraus erlösen. könnte, sofern man
überhaupt auf den Verkaufswert abstellen will. So wird
denn auch in der Praxis und der Literatur der Ertrags-
wert vielfach in Gegensatz gesetzt zum Verkaufswert und
daher, wo nach dem Ermessen Sachverständiger die Be-
rechnung auf Grund des ErlragswerLes vorzunehmen ist,
von der Ermittlung des Verkaufswertes ganz abgesehen
(vergl. SEYDEL, Enteignungsgesetz Li. Auflage S. 51 f.).
Auch die Befürchtung der Expropriantin, dass die auf
Grund der Ertragsfähigkeit ermittelten Preise in anderen
Fällen gegen sie ausgebeutet werden könnten, ist unbe-
gründet; denn der Ertragswert hat stets nur individuelle
Bedeutung. wie denn auch die Experten ausdrücklich
betonen, dass hier eigenartige Verhältnisse vorliegen.
3. -
Geht man aber allein von der VlT ertung nach der
Ertragsfähigkeit aus, so ergibt sich, wenn man das Exper-
tengutachten richtig würdigt, dass in Wirklichkeit hier
ein Zuschlag für subjektive Schadensl1lomente über den
objektiven Ertragswert hinaus gar nicht gemacht worden
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ExpropriatioDlI'eeht. N° 33.
ist. Das trifft zweifellos zu für den Hauptfaktor, die
Ertragsfähigkeit des Ladenlokales, da die Experten fest-
• stellen, dass auch andere Mieter mit gleichen Geschäfts-
betrieben wie der Konsumverein den Mietzins von 1900
Franken anzulegen im Falle wären; dieser Zins wird
daher für jeden Eigentümer, ohne Rücksicht auf die sub-
jektiven Qualitäten der heutigen Expropriatin, dauernd
zu beziehen sein.
Etwas zweifelhafter ist die Sache hinsichtlich der von
der Expropriatin selbst benutzten Wohnung, weil die
Experten hier nicht angeben, welchen Massstab sie für
die Wertung von 1550 Fr. anlegen; sie führen nur aus,
dass die Expropriatin für einen gleich grossen Wohn-
raum in gleicher Lage (aber nicht notwendig im Quartier
« Enge ») noch mehr, 1800 Fr., auslegen müsste. Es be-
steht also kein sicherer Anhaltspunkt dafür, dass die
Experten mit ihrem Ansatz von 1550 Fr. besondere sub-
jektive Zuschläge gemacht haben, und wie grosse. Aber
auch wenn sie darauf Rücksicht genommen haben sollten,
dass eine so unmoderne, aber bestunterhaltene Wohnung
nicht gerade für jeden dritten Mieter gleich grossen Wert
hätte, wie für eine ältere Frau, und deshalb einen etwas
höheren Betrag als denjenigen, den jeder andere Mieter
dafür zahlen würde, angenommen hätten, so würden
dadurch keine Rechtsgrundsätze verletzt. Einmal gibt
es erfahrungsgemäss noch andere Liebhaber für derartige
Wohnräume und wenIl man bei Bestimmung der Expro-
priationsentschädigung richtigerweise immer auf die
günstigste Verwertungsart abstellt, so darf auch hier die
Möglichkeit berücksichtigt werden, dass nicht nur gerade
zu Lebzeiten der Frau Meyer ein Bewohner gefunden
wird, dem diese Wohnung ebenso viel Wert bietet.
Abgesehen davon dürfen aber auch rein subjektive, in
den besonderen Verhältnissen des Enteigneten begrün-
dete Wertfaktoren, wie Doktrin und Praxis stets ange-
nommen haben, mitberücksichtigt werden, wenn sie nicht
einen bIossen Affektionswert, sondern einen eigentlichen
Expropriationsrecht. N° 3..
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Vermögenswert darstellen (vergl. BURcKHARDT in Z. f.
schw. R. 1913 S. 150 ff., JAEGER, Erläuternder Bericht
zum Entwurf eines Zwangsenteignungsgesetzes S. 26,
BGE 21 N° 137 E. 4, 32 II N0 74 E. 1). Und zwar trifft
dieser Satz auch für solche subjektive Wertfaktoren zu,
die allein mit der Liegenschaft, und nicht z. B. mit einem
darin betriebenen Gewerbe zusammenhängen (vergl. die
angeführten Entscheide des Bundesgerichts. sowie die
bei EGER, a. a. O. S. 200 ff. und SEYDEL, a. a. O. S. 51 zi-
tierten Entscheide des Reichsgerichts).
5. - Nach alle dem ist der Rekurs der Bahn abzuweisen
und der Urteilsantrag der Instruktionskommission ohne
weitere Beweismassnahmen zum Urteil zu erheben.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Der Urteilsantrag der Instruktionskommission vom
29. Februar 1916 wird zum Urteil des Bundesgerichts
erhoben.
34. Auszug aus d.em Urteil vom 1a. Juli 1916
i. S. Schweizerische Eund.esbahDen gegen Häfner.
Schadenersatz wegen Kundenverlustes bei der Expropriation
einer Liegenschaft, auf der ein Gewerbe betrieben wird.
Keine Entschädigung wegen Wegzuges von Kunden in folge
gleichzeitiger Expropriation ihr e r Liegenschaften.
(Dem Expropriaten wird die ganze Liegenschaft, worin
er eine Metzgerei betrieben hat, enteignet.)
Was den Schadener&atz für Geschäftsstörung und
Kundenverlust betrifft, so ist auf die zutreffenden Aus-
führungen in den beiden Urteilsanträgen zu verweisen.
Für den aus der Verlegung des Geschäftes notwendig ent-
&tehenden Kundenverlust ist der Expropriat mit dem von
den Gerichtsexperten angesetzten Betrag eines Jahresge-
winne& von 13,000 Fr. jedenfalls hinreichend entschädigt.