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143. Urteil vom 11. Oktober 1895 in Sachen Schuhl & Schmitz gegen Schild und Stähli. A. Durch Urteil vom 19. August 1895 hat das Appellations¬ richt des Kantons Baselstadt das erstinstanzliche Urteil, welches die Klage abgewiesen hat, bestätigt. B. Gegen dieses Urteil ergriffen die Kläger die Berufung an das Bundesgericht mit dem Antrag, es sei nach dem Rechts¬ begehren der Klage zu erkennen. In der Hauptverhandlung vor Bundesgericht wiederholt der Anwalt der Berufungskläger diesen Antrag. Der Anwalt der Be¬ rufungsbeklagten trägt dagegen auf Bestätigung des angefochtenen Urteils an. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. Am 31. Januar 1892 vermieteten die Beklagten zwei Ar¬ beitssääle, eine Schreibstube und einen Packraum in ihrem Fabrik¬ gebäude am Teichgäßlein, Basel, sowie die Mitbenutzung der Wasserkraft an die Kläger zum Betriebe ihrer Metallindustrie. Am 15. Mai 1893 schlossen die Parteien einen neuen Mietver¬ trag, wonach die Kläger die ganze Liegenschaft mieteten, mit Aus¬ nahme weniger Räume, und die ganze Wasserkraft übernahmen, zu einem jährlichen Mietzins von 3800 Fr., und zwar bis 31. Dezember 1899 fest, unter Vereinbarung einer Konventionalstrafe von 5000 Fr. zu Lasten des Teils, der die Aufhebung des Ver¬ trages durch Kündigung oder Vertragsverletzung veranlasse. Seit Herbst 1892 betrieben die Kläger auch eine Zinngießerei in den gemieteten Räumen. Bei einer am 16. Februar 1895 vorgenom¬ menen Inspektion verlangte der Fabrikinspektor von den Klägern, daß die zum ersten Stockwerke führende Treppe ausgebessert wer¬ den solle. Diese Reparatur wurde von den Beklagten am 20. Mai ausgeführt. Am 30. April berichtete der Fabrikinspektor an das Departement des Innern in Basel, daß er schon bei frühern Be¬ suchen, wie auch wieder bei seinem letzten, die Beobachtung gemacht habe, daß die Räumlichkeiten der klägerischen Fabrik den jetzigen Anforderungen nicht mehr zur Genüge entsprechen. Die Räum¬ lichkeiten seien nämlich sämmtliche in sehr schlechtem Zustande, sie seien zu finster, zu eng, teilweise zu niedrig, im Winter nicht heizbar und so für den Zweck, dem sie dienen sollen, in höchstem Grade ungeeignet. Unter anderm wird hervorgehoben, daß sich in den oberen Lokalitäten, wo die gegossenen Metallstücke mit Bims¬ steinpulver poliert werden, die Arbeiter fortwährend in einer für die Atmungsorgane überaus schädlichen Staubatmosphäre befinden. Unter Berücksichtigung aller vorhandenen Übelstände erscheine es wünschenswert, daß der Betrieb der Britannia=Metallwaarenfabrik von Schuhl & Schmitz in den genannten Lokalitäten untersagt werde. Der Geschäftsinhaber selbst scheine von der Unzulässigkeit dieses Betriebes überzeugt zu sein, insofern der Fabrikinspektor nämlich seine diesbezüglichen Mitteilungen richtig zu deuten ver¬ standen habe. Ein Bericht des Physikus von Basel, d. d. 10. Mai, bestätigte die Ausstellungen des Fabrikinspektors und konstatierte, daß wirklich ausgiebige Verbesserungen in dem geringen Bau kaum vorgenommen werden könnten; die einzige Abhülfe müsse darin be¬ stehen, daß den Herren Schuhl & Schmitz der Betrieb ihrer Fabrik in diesen Räumen verboten werde. In der diesem Berichte beigegebenen Beschreibung der Arbeitsräume ist bemerkt, die Herren Schuhl & Schmitz würden die Arbeitsräume gerne verlassen, wenn sie nicht vertraglich an dieselben gebunden wären. Auf einen Bericht des Departements des Innern beschloß sodann der Regierungsrat des Kantons Baselstadt am 15. Mai 1895, es werde die Firma Schuhl & Schmitz, unter Berufung auf Art. 2 und 3 des Bun¬ desgesetzes betreffend die Arbeit in den Fabriken, angewiesen, den Betrieb ihrer Metallwaarenfabrik bis spätestens 31. Dezember 1895 aus dem jetzigen Hause Teichgäßlein 5 in ein anderes, den mit Rücksicht auf Gesundheit und Leben der Arbeiter zu stellenden Anforderungen entsprechendes Lokal zu verlegen. Die Kläger brach¬ ten diesen Beschluß am 16. Mai den Beklagten zur Kenntnis, und erklärten, sie behalten sich vor, auf einen frühern Termin umzuziehen, sofern ihnen ein passendes Lokal zur Verfügung stehe, in welchem Falle sie den Mietzins bloß bis zu dem Tage des Auszuges bezahlen werden. Überdies behalten sie sich alle Rechte wegen vorzeitiger Auflösung der Miete vor. Die Beklagten wiesen hingegen auf die Bestimmungen des Mietvertrages hin und er¬ klärten, daß sie sich an diese halten werden. Es sei ihnen schon

lange kein Geheimnis mehr, daß den Klägern der Mietver lästig sei und daß sie sich demselben daher zu entziehen suchen. Eine Offerte der Beklagten, um Sistierung des regierungsrätlichen Beschlusses und Fristverlängerung einzukommen, lehnten die Klä¬ ger ab; sie erhoben am 6. Juni Klage, mit welcher sie Auf¬ lösung des Mietvertrages auf 31. Dezember 1895, eventuell auf den frühern Tag ihres Auszuges, und Befreiung von ihren ver¬ traglichen Verpflichtungen über den Tag des Auszuges hinaus verlangten. Rechtlich stützten sie diese Klage auf Art. 280 O.=R. mit der Behauptung, es werde das Mietverhältnis durch einen Dritten, der nicht im Kontrakt stehe, gehindert. Da die Leistung der Beklagten als Vermieter unmöglich geworden sei, sei der Ver¬ trag auch gestützt auf Art. 145 O.=R. als dahingefallen zu er¬ klären. Dagegen erklärten die Kläger ausdrücklich, daß sie die Klage weder auf Art. 292 noch auf Art. 277 O.=R. stützen. Die Beklagten beantragten Abweisung der Klage, und für den Fall, als dieselbe gutgeheißen werden sollte, Verurteilung der Klä¬ er zur Zahlung der Konventionalstrafe von 5000 Fr. Sie be¬ tonten, daß nicht die Mängel des Mietobjektes, sondern die Natur des klägerischen Geschäftsbetriebes und dessen wachsender Umfang das Einschreiten der Regierung veranlaßt habe. Kläger haben ur¬ prünglich bloß 5 Arbeiter, zur Zeit des Abschlusses des zweiten Mietvertrages 7 bis 8 Arbeiter beschäftigt, und später ihren Ge¬ schäftsbetrieb bedeutend erweitert, so daß sie gegenwärtig 17 bis 18 Arbeiter beschäftigen; statt die Räume entsprechend dieser Erwei¬ terung auszunutzen, haben sie einen großen Raum im Souterrain weiter vermietet. Sofern den Klägern das Recht zum Rücktritte vom Vertrage nach Art. 292 oder 277 O.=R. zustehen sollte, sei die Konventionalstrafe von 5000 Fr. verfallen und werde da¬ her für diesen Fall geltend gemacht. Der Mietzins müsse jeden¬ falls bis 31. Dezember 1895 bezahlt werden, da Kläger bis dahin die Mietsache benützen können.

2. Die Urteile der kantonalen Instanzen beruhen auf folgenden vom Civilgericht ausgeführten Erwägungen: Da sich die Kläger lediglich auf sden Tatbestand des Art. 280 O.=R. berufen haben, fallen die Art. 277 und 292 außer Betracht. Gestützt auf Art. 280 könne aber die Klage nicht gutgeheißen werden, denn es erhebe kein Dritter Ansprüche auf die gemieteten Sachen, die sich mit dem Rechte des Mieters nicht vertragen. Rechte mache der Regierungs¬ rat an der Liegenschaft nicht geltend, seine Verfügung treffe Liegenschaft selbst überhaupt nicht; sie untersage lediglich den Be¬ trieb des klägerischen Gewerbes in seiner jetzigen Ausdehnung in dieser Liegenschaft, während er in seinen frühern engern Schranken zugelassen worden sei. Mit Recht und unwidersprochen heben die Beklagten hervor, daß der Zustand der Mietlokalitäten derselbe ge¬ blieben sei und nur die Voraussetzungen auf Seite der Kläger sich geändert haben. Es handle sich demnach um einen in der Person des Mieters eingetretenen Zufall, der nach Art. 279 O.=R. nicht den Beklagten zur Last falle.

3. Wenn die Vorinstanz davon ausgeht, daß einzig die An¬ wendbarkeit des Art. 280 O.=R. in Frage stehe, so kann ihr hierin nicht beigepflichtet werden. Allerdings hat der Anwalt der Kläger vor erster Instanz erklärt, es treffe weder Art. 292 noch Art. 277 O.=R. zu, und sich ausschließlich auf Art. 280 be¬ rufen, allein in der Appellationsverhandlung hat er sich ausdrück¬ lich auch auf Art. 145 O.=R. bezogen und ausgeführt, der Ver¬ trag sei als dahingefallen zu erklären, weil die Leistung der Be¬ klagten unmöglich geworden sei. Abgesehen hievon ist zu bemerken, daß unzutreffende Rechtsausführungen der Parteien diesen nicht schaden können, indem es genügt, wenn diejenigen Tatsachen vor¬ gebracht werden, welche die rechtlichen Voraussetzungen des einge¬ klagten Anspruches bilden; denn die Rechtsanwendung ist Sache des Richters; er hat von Amtes wegen die Subsumption des von den Parteien vorgelegten Tatbestandes unter die zutreffenden gesetz¬ lichen Bestimmungen vorzunehmen. Immerhin ist er hiebei an die Begehren der Parteien gebunden, und darf daher die Klage nicht auf Grund eines Gesetzesartikels zusprechen, welcher ein Begehren voraussetzt, das im Prozesse gar nicht gestellt worden ist. Aus diesem letztern Grunde muß nun allerdings von der Anwendung des Art. 292 O.=R. im vorliegenden Falle abgesehen werden; denn dieser Artikel normiert den Fall, wo eine Partei aus wichtigen Gründen die Enthebung von der Pflicht zur weitern Erfüllung des Mietvertrages verlangt und knüpft den Rücktrit an das An¬ erbieten vollen Ersatzes; nun haben die Kläger niemals darauf

abgestellt, daß ihnen aus wichtigen Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unerträglich geworden sei; sie wollen den Ver¬ trag vielmehr ohne Ersatzleistung an die Beklagten aufgehoben wissen; der Vertreter der Kläger hat denn auch noch in der münd¬ lichen Verhandlung vor Bundesgericht erklärt, er gebe zu, daß Art. 292 keine Anwendung finde, und behalte sich vor, nach der Entscheidung dieses Prozesses eventuell eine Kündigung gemäß dieser Gesetzesbestimmung vorzunehmen.

4. Mit Recht ist sodann vom klägerischen Vertreter vor Bun¬ desgericht an der Berufung auf Art. 280 O.=R. nicht mehr fest¬ gehalten worden. Art. 280 normiert den Fall, wo ein Dritter auf die gemietete Sache einen Anspruch erhebt, welcher sich mit dem Rechte des Mieters nicht verträgt. Dieser Tatbestand liegt hier offenbar nicht vor. Wie die Vorinstanz ausführt, liegt in der Verfügung des Regierungsrates nicht die Geltendmachung eines Anspruches auf die Mietsache, sondern lediglich ein kraft der ihm zustehenden Polizeihoheit ausgesprochenes Verbot.

5. Dagegen muß sich fragen, ob der Mietvertrag nicht des¬ wegen erloschen sei, weil der Mieter infolge der regierungsrät¬ lichen Verfügung in die Unmöglichkeit versetzt worden sei, von der Mietsache den vertragsmäßigen Gebrauch zu machen; denn wie der Mietvertrag durch den Untergang der Mietsache sein Ende erreicht, so erlischt er auch in dem Falle, wo zwar die Mietsache erhalten bleibt, aber die vertragsmäßige Benutzung derselben ver¬ unmöglicht wird. Dieser letztere Fall ist demjenigen des körperli¬ chen Unterganges der Sache rechtlich gleichzustellen, indem der Mietvertrag sich nicht auf die Sache selbst, sondern auf den Ge¬ brauch derselben bezieht und es findet daher Art. 145 O.=R. An¬ wendung, wonach durch Unmöglichkeit der Leistung die Forderung erlischt und somit Vermieter und Mieter von ihrer Leistungspflicht befreit werden. Die Vorinstanz hat nun die Frage, ob durch die regierungsrätliche Verfügung der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache verunmöglicht worden sei, verneint, weil durch das Ver¬ bot nicht die Liegenschaft selbst und ihre Benutzung zu den Ver¬ tragszwecken, wie sie beim Abschluß des Mietvertrages vorlagen, getroffen worden sei, sondern die seitdem von den Klägern prakti¬ zierte Ausdehnung des Betriebes. In dieser Entscheidung kann ein Rechtsirrtum nicht erblickt werden. Allerdings bezieht sich die Ver¬ fügung des Regierungsrates auf die Beschaffenheit der Liegen¬ schaft, allein es ist den Akten nicht widersprechend, wenn die Vor¬ instanz annimmt, daß diese Verfügung nicht sowohl durch den Zustand der Liegenschaft überhaupt, als vielmehr durch die seit dem Vertragsabschlusse eingeführte Erweiterung in der Benutzung der¬ selben durch die Kläger veranlaßt worden sei. Hierauf weist einer¬ seits die Tatsache, daß die Kläger seit dem zweiten Vertrags¬ abschluß die Zahl ihrer Arbeiter um das Doppelte vermehrt und den Geschäftskreis erweitert haben, sowie anderseits der Umstand, daß die Aufsichtsbehörden sich erst seit dem Jahre 1895 zu Re¬ klamationen veranlaßt gesehen haben, während die Lokalitäten bei dem frühern Betrieb unbeanstandet geblieben sind. Es ist klar, daß sich die Frage, ob eine Lokalität zum Fabrikbetrieb tauglich sei, wesentlich danach richtet, in welchem Umfange dieselbe benutzt werden solle, und es kann daher das Verbot, einen gewissen Be¬ trieb in der bestimmten Lokalität auszuüben, nicht ohne weiteres dahin aufgefaßt werden, daß diese Lokalität überhaupt als Fabrik¬ lokalität untauglich sei. Die Vorinstanz hat daher bei der Prüfung der Frage, ob durch die regierungsrätliche Verfügung der vertrags¬ mäßige Gebrauch der Mietsache verunmöglicht worden sei, mit Recht darauf abgestellt, welcher Umfang des Betriebes bei dem Vertragsabschlusse vorgesehen gewesen sei. Die Annahme aber, daß die Tauglichkeit der Mietsache auch zu diesem Gebrauch durch die betreffende Verfügung nicht verneint worden sei, beruht, wie bemerkt, weder auf einem Rechtsirrtum, noch auf Aktenwidrigkeit.

6. Selbst wenn übrigens angenommen werden müßte, daß den Klägern die Benutzung in den beim Vertragsabschlusse vorgesehenen Umfange nicht mehr möglich sei, könnte die Klage nicht gut¬ geheißen werden. Es kommt nämlich in Betracht, daß die Kläger diese Lokalitäten wenigstens zum Teil bereits früher, auf Grund des ersten Mietvertrages als Mieter benutzt haben. Sie kannten also die Räumlichkeiten; sie wußten, daß sie unter dem Fabrik¬ gesetz stehen, und es konnte ihnen daher nicht entgehen, daß ihnen möglicherweise die Benutzung derselben zum Fabrikbetrieb entzogen würde. Wenn sie trotzdem den Vertrag auf 5 Jahre fest ab¬ schlossen, ohne sich hinsichtlich einer allfälligen Einsprache der

Aufsichtsbehörden eine Zusage von den Vermietern geben zu lassen, so taten sie dies auf eigene Gefahr. Die Vermieter durften um so mehr davon ausgehen, daß die Mietsache einfach nach ihrer sinn¬ fälligen Erscheinung vermietet sein sollte, als naturgemäß die Be¬ messung des Mietzinses sich darnach richten mußte, ob der Vertrag für eine kürzere oder längere Dauer abgeschlossen werde. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Die Berufung wird als unbegründet erklärt und daher das Urteil des Appellationsgerichtes des Kantons Baselstadt vom

19. August 1895 in allen Teilen bestätigz.