VB.2023.00503

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00503 Standard Suche Erweiterte Suche Hilfe Druckansicht Geschäftsnummer: VB.2023.00503 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 26.02.2026 Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Verzicht auf Unterschutzstellung Schutzwürdigkeit einer Baugruppe; Zulässigkeit eines Parteigutachtens; Berücksichtigung des ISOS.

Das Verwaltungsgericht betrachtet in Denkmalschutzfällen neue Gutachten grundsätzlich als zulässige neue Beweismittel – regelmässig stehen sie in Zusammenhang mit bereits behaupteten Tatsachen, nämlich der Schutzwürdigkeit eines Objekts (E. 6.5.4).

Auf die Anforderungen an die Unterschutzstellung (Eigen- und/oder Situationswert) hat die Qualifikation des Streitobjekts als Baugruppe bzw. Ensemble oder Siedlung keinen Einfluss (E. 7.3).

Es liegt kein hoher Eigenwert vor, weshalb es keine Rechtsverletzung darstellt, dass seitens des Beschwerdegegners und des Baurekursgerichts nicht von einem "wichtigen Zeugen" ausgegangen wurde. Angesichts dessen ist auch nicht relevant, ob andere Siedlungen mit ähnlichem Baustil und ähnlichem sozial- und wirtschaftsgeschichtlichem Hintergrund existieren oder nicht. Andere Bauten vermögen die interessierende Epoche besser zu dokumentieren (E. 7.4.2).

Es erscheint nicht rechtsverletzend, dass die von § 203 Abs. 1 lit. c PBG verlangte Wesentlichkeit der Mitprägung angesichts der Heterogenität des Quartiers, der unspektakulären Architektur der Bauten und der vielen Änderungen an den Häusern und Gärten seit ihrer Entstehungszeit verneint wurde (E. 7.4.3).

Vorliegend hat sich das Baurekursgericht mit dem ISOS-Eintrag rechtsgenügend auseinandergesetzt, indem es den Eigen- und Situationswert des Streitobjekts sorgfältig prüfte und dabei die relevanten heimatschutzrechtlichen Sachverhaltserhebungen in seine Erwägungen einbezog; weiter, indem es auf Ungereimtheiten (Unvollständigkeit und Unrichtigkeit) des betreffenden ISOS-Eintrags hinwies (E. 7.5.3).

Abweisung. Stichworte: BAUGRUPPE EIGENWERT ENSEMBLE ISOS PARTEIGUTACHTEN SIEDLUNG SITUATIONSWERT Rechtsnormen: § 203 Abs. 1 lit. c PBG § 205 PBG § 20a VRG § 52 Abs. 1 VRG Publikationen:

- keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

1. Abteilung VB.2023.00503 Urteil der 1. Kammer vom 26. Februar 2026 Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig. In Sachen Zürcher Heimatschutz ZVH, vertreten durch RA A, Beschwerdeführer, gegen Stadtrat von Zürich, vertreten durch Hochbaudepartement der Stadt Zürich, Beschwerdegegner, und Mitbeteiligte 1–38 Mitbeteiligte, betreffend Verzicht auf Unterschutzstellung, hat sich ergeben: I. Mit Beschluss Nr. 975/2021 vom 22. September 2021 untersagte der Stadtrat von Zürich – in Ergänzung zum Stadtratsbeschluss Nr. 613/2021 vom 16. Juni 2021 – den Eigentümerinnen und Eigentümern der Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05 und 06 an den Gebäuden Vers.-Nrn. 07, 08, 09, 010, 011, 012 und an den in den Erwägungen beschriebenen Umgebungen auf den genannten Grundstücken an der B-Strasse 013, 014, 015, 016, 017 und an der C-Strasse 018 in Zürich-Affoltern Veränderungen vorzunehmen. II. Gegen diesen Beschluss erhob D mit Eingabe vom

1. November 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich (Verfahren G.-Nr. R1S.2021.05140). III. Mit Beschluss vom 13. April 2022 verzichtete der Stadtrat von Zürich darauf, die Gebäude der Baugruppe "E", Vers.-Nrn. 019, 020, 021, 022, 023, 024, 025, 026, 027, 028, 029, 030, 031, 032, 033, 034, 035, 036, 037, 038, 039, 040, 041, 042, 043, 044, 045, 046, 047, 048, 049, 050, 051, 012, 07, 08, 09, 010, 011 und deren Umgebung auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 059, 060, 061, 062, 063, 064, 065, 066, 067, 068, 069, 070, 071, 072, 073, 074, 075, 076, 077, 078, 079, 080, 081, 082, 083, 084, 085, 086, 087, 06, 089, 01, 02, 03, 04 und 05 an der F-Strasse 095, 096, 097, 098, 099, 0100, an der P-Strasse 0101, 0102, 0103, 0104, 0105, 0106, an der G-Strasse 0107, 0108, 0109, 0110, 0111, 0112, 0113, 0114, an der H-Strasse 0115, 0116, 0117, 0118, an der C-Strasse 0119, 0120, 0121, 0122, 0123, 0124, 018 sowie an der B-Strasse 013, 014, 015, 016 und 017 in Zürich-Affoltern unter Denkmalschutz zu stellen. IV. Gegen diesen Beschluss erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe vom 30. Mai 2022 Rekurs an das Baurekursgericht (Verfahren G.-Nr. R1S.2022.05101). V. Mit Entscheid vom 30. Juni 2023 vereinigte das Baurekursgericht die Rekursverfahren G.‑Nr. R1S.2021.05140 und G.-Nr. R1S.2022.05101, schrieb den Rekurs G.‑Nr. R1S.2021.05140 als gegenstandslos geworden ab und wies den Rekurs G.‑Nr. R1S.2022.05101 ab. VI. Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe vom 4. September 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, der vorinstanzliche Entscheid sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners – aufzuheben und der Stadtrat sei anzuweisen, die Siedlung "E" an der F-Strasse 095, 096, 097, 098, 099 und 0100, an der P-Strasse 0101, 0102, 0103, 0104, 0105 und 0106, an der G-Strasse 0107–0114, an der H-Strasse 0115, 0116, 0117 und 0118, an der C-Strasse 0119, 0120, 0121, 0122, 0123, 0124 und 018, an der B-Strasse 013, 014, 015, 016 und 017 in Zürich-Affoltern unter Schutz zu stellen. Eventualiter sei die Sache an den Stadtrat zur Festlegung des Schutzumfangs der Siedlung "E" zurückzuweisen. Der Schutzumfang sei entsprechend den Empfehlungen des Gutachtens der städtischen Denkmalpflege vom

17. November 2021 und des gartendenkmalpflegerischen Gutachtens vom

18. November 2021 festzulegen. Es sei eine Unterschutzstellung vorzusehen, die eine massvolle Weiterentwicklung unter Erhalt des äusseren Erscheinungsbilds der Siedlung "E" gewährleiste, d.

h. die gegeneinander leicht verschobene Setzung der Gebäude und die sich daraus ergebenden Sichtbeziehungen über die Parzellengrenzen hinweg samt den Grünräumen zur Erhaltung der Grosszügigkeit und des einheitlichen grünen Erscheinungsbilds der Siedlung. Subeventualiter sei die Sache an den Stadtrat von Zürich zurückzuweisen mit der Anweisung an das Amt für Städtebau zur Festlegung von nutzungsplanerischen Massnahmen, wie beispielsweise einem privaten Gestaltungsplan, zum Erhalt der Siedlung "E" entsprechend der Empfehlung der Denkmalpflegekommission vom 6. Dezember 2021 mit einer Reduktion der Ausnützung, einer Minimierung des Überbauungsgrads der Grundstücke und der möglichen Gebäudevolumen zwecks Erhalt einer guten Durchgrünung. In prozessualer Hinsicht beantragte der Zürcher Heimatschutz ZVH, es sei ein Augenschein vorzunehmen, sofern sich das Gericht ausserstande sehen sollte, die Beschwerde allein aufgrund der Akten gutzuheissen. Am 27. September 2023 beantragte die Baugenossenschaft M eine Fristerstreckung für die Einreichung der Beschwerdeantwort. Mit E-Mail vom 28. September 2023 zog die Baugenossenschaft M ihr Fristerstreckungsgesuch zurück. Am

29. September 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort ebenfalls vom

29. September 2023 beantragte I die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 1. Oktober 2023 nahmen J und K Stellung, ohne einen ausdrücklichen Antrag zu stellen (Bitte, Sanierungen und Veränderungen im Bestand aus dem bestehenden Veränderungsverbot auszunehmen). Mit Beschwerdeantwort vom 2. Oktober 2023 beantragte L die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2023 beantragte der Stadtrat von Zürich, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers – vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 6. Oktober 2023 beantragte die Baugenossenschaft M, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers – vollumfänglich abzuweisen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. Juni 2023 sei zu bestätigen. Eventualiter sei die Beschwerde bezüglich der Grundstücke der Mitbeteiligten Nr. 37, B-Strasse 015 und 016 (Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 04) abzuweisen und bezüglich dieser Grundstücke der Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. Juni 2023 zu bestätigen, soweit auf die Beschwerde überhaupt eingetreten werden sollte. Mit Beschwerdeantwort vom 7. Oktober 2023 beantragten L, I und N, es seien die Beschwerde abzuweisen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. Juni 2023 sowie der Beschluss des Stadtrats von Zürich vom 13. April 2022 zu bestätigen und es sei L, I und N eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. Mit Replik vom 20. November 2023 hielt der Zürcher Heimatschutz ZVH an seinen Anträgen fest und reichte ein Parteigutachten ein. Am

12. Dezember 2023 erstattete die Baugenossenschaft M ihre Duplik, am

14. Dezember 2023 L, I und N und am 21. Dezember 2023 der Stadtrat von Zürich. Der Zürcher Heimatschutz ZVH liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Der Beschwerdeführer ist ein Verband im Sinn von § 338b Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und gemäss lit. a dieser Bestimmung zur Beschwerde legitimiert. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Mit Schreiben vom 6. Mai 2021 gelangten die Eigentümerinnen und Eigentümer der Liegenschaften F-Strasse 099, G-Strasse 0109 und H-Strasse 0116 in Zürich-Affoltern an den Beschwerdegegner mit dem Begehren, die Schutzwürdigkeit ihrer eigenen Liegenschaften sowie der ganzen Siedlung "E" abzuklären. Der Beschwerdegegner erliess am

16. Juni 2021 gestützt auf § 210 PBG für die Dauer der Schutzabklärung vorsorgliche Schutzmassnahmen mit einem Veränderungsverbot in Bezug auf die betroffenen Grundstücke und Liegenschaften der Siedlung "E". Am 22. September 2021 dehnte er das Veränderungsverbot auf sechs weitere Grundstücke und Liegenschaften aus. Mit dem Beschluss des Beschwerdegegners vom

13. April 2022, in dem auf die Unterschutzstellung sämtlicher Grundstücke des "E" verzichtet wurde, falle das Veränderungsverbot gemäss den Erwägungen dieses Beschlusses dahin. Das Streitobjekt – die streitbetroffene Baugruppe "E" – umfasst gesamthaft 39 Bauten auf 36 Grundstücken entlang der B-Strasse, der F-Strasse, der P-Strasse, der G-Strasse, der H-Strasse und der C-Strasse in Zürich-Affoltern. Die Grundstücke entlang der B-Strasse sind gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Wohnzone W4 zugeordnet; die übrigen der Wohnzone W3. Im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) sind die Grundstücke im Rahmen der Ortsbildaufnahme "Affoltern (AF)" mit Ausnahme der fünf Grundstücke an der B-Strasse und jenem an der C-Strasse 018 in der Baugruppe 5.1 "Ehem. Arbeiterhäuser G-Strasse" mit dem Erhaltungsziel A verzeichnet. Die Grundstücke an der B-Strasse sind dem Gebiet 4 "B-Strasse" mit Erhaltungsziel C zugeordnet; das Grundstück an der C-Strasse 018 ist dem Gebiet 5 "Wohnquartier am Hang des Hönggerbergs, südöstlicher Teil", ebenfalls mit Erhaltungsziel C, zugeordnet. In kommunalen oder kantonalen Inventaren sind die Bauten nicht verzeichnet. 3. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers, der einen unspezifizierten "Verstoss gegen die Verfahrensgrundsätze" geltend macht, ist es nicht zu beanstanden, dass sich die Mitbeteiligten Nrn. 13 und 14 im Rahmen der Beschwerdeantwort – innerhalb der ihnen gesetzten Frist – mittels zweier Eingaben vernehmen liessen (vgl. auch VGr, 27. August 2025, VB.2025.00518, E. 2.1; 12. Juli 2012, VB.2012.00273, E. 1.4). Es besteht auch keine Grundlage dafür, ihnen im Falle ihres Obsiegens für die zweite – anwaltliche – Eingabe deshalb generell die Zusprechung einer Parteientschädigung zu verwehren. 4. Der Beschwerdeführer beantragt die Vornahme eines Augenscheins, sofern sich das Gericht ausserstande sehen sollte, die Beschwerde allein aufgrund der Akten gutzuheissen. Das Baurekursgericht hat am 15. November 2022 einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Das Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins samt 25 Fotografien und die weiteren Akten belegen den Sachverhalt in genügendem Mass. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht ist für die Beurteilung der relevanten Streitfragen deshalb nicht erforderlich. 5. 5.1 Als Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt. Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr, 23. November 2023, VB.2022.00624, E. 4.1). Die Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung allerdings nicht; es muss sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (VGr, 23. November 2023, VB.2022.00624, E. 4.1; BGE 120 Ia 270 E. 4a; BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019, E. 11.3). Ebenfalls als Schutzobjekte in Frage kommen wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und Hecken (§ 203 Abs. 1 lit. f PBG). 5.2 Der Schutz von Objekten gemäss § 203 PBG erfolgt mittels Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 PBG. Die Schutzmassnahmen verhindern Beeinträchtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich genau zu umschreiben (§ 207 Abs. 1 PBG). Die Bejahung der Schutzwürdigkeit eines Objekts führt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62; VGr, 23. November 2023, VB.2022.00624, E. 7.1). 5.3 Was die gerichtliche Überprüfungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden Grundsätzen aus: Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat das Baurekursgericht trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung vorzunehmen, zu der es denn auch – als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium – in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde beziehungsweise die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr, 23. November 2023, VB.2022.00624, E. 4.3, mit Hinweis). 6. 6.1 Am

17. November 2021 wurde von der städtischen Denkmalpflege und am

18. November 2021 von der Gartendenkmalpflege je eine Schutzabklärung vorgenommen und ein Bericht erstellt. Aus dem Bericht des Bereichs Archäologie und Denkmalpflege des Amts für Städtebau (in der Folge: städtische Denkmalpflege) ergibt sich, dass die streitbetroffenen Häuser in acht Bauetappen zwischen 1929 und 1936 errichtet wurden. Der Bericht gelangt zum Schluss, die Siedlung erfülle einige Kriterien, um gemäss § 203 Abs. 1 lit. c und lit. f PBG als Schutzobjekt kommunaler Bedeutung zu gelten. Während die Siedlung zusammen mit den Gärten als Ensemble eine denkmalpflegerische Bedeutung aufweise, hätten die Häuser für sich allein einen eher bescheidenen Zeugniswert. Es handle sich nicht um eine Siedlung, die auf einem einheitlichen städtebaulichen Konzept beruhe. Das Zustandsbild der Häuser (aussen und innen) sowie der Gärten sei sehr unterschiedlich. Es gebe Häuser, die nahezu vollständig erhalten geblieben seien, während andere bereits starke Veränderungen aufweisen würden, sodass bei diesen der Zusammenhang zur Siedlung kaum mehr erkennbar sei. In Bezug auf die städtebauliche und ortsbildprägende Bedeutung gelangte die städtische Denkmalpflege zum Schluss, dass die Siedlung "E" ein wichtiger Zeuge für die Entwicklung von Affoltern in der Zwischenkriegszeit – von einem ländlichen, ehemaligen Bauerndorf zu einem Stadtquartier – sei. Durch das Aneinanderreihen von immer neuen, gleichen oder ähnlichen Häusern sei im Zeitraum von sieben Jahren eine Baugruppe entstanden, die über die Gleichartigkeit der Häuser und die grosszügigen Grünflächen der Gärten zu einer eigentlichen Siedlung mit "Dorfcharakter" zusammengewachsen sei und die heute das Dorfbild von Neu-Affoltern mitpräge. Die Gärten seien für den Charakter der Siedlung wichtig, seien aber nur im Zusammenspiel mit den Häusern schützenswert und könnten aufgrund der Gestaltungselemente für sich allein keine Schutzwürdigkeit beanspruchen. Zur wirtschafts- und sozialgeschichtlichen Bedeutung wird die Zusammenarbeit zwischen dem Baumeister Leo Burch und dem Bauunternehmer Karl Trutmann herausgestrichen. Die Häuser seien für den oberen Mittelstand und eine gewerblich geprägte Oberschicht konzipiert worden. Im Unterschied zu den meisten Kleinhaussiedlungen, die aus Reihen- und Doppeleinfamilienhäusern bestehen würden, sei für die Siedlung "E" das freistehende Einfamilienhaus favorisiert worden. Hinsichtlich der typologischen und baukünstlerischen Bedeutung führte die städtische Denkmalpflege aus, es müsse hinterfragt werden, wieweit die Häuser des "E" architekturhistorisch ein wichtiges Zeugnis darstellen würden. In typologischer und stilgeschichtlicher Hinsicht würden die Häuser eine zum konservativ-bürgerlichen Weltbild passende Rückwärtsgewandtheit zeigen, die sich auf traditionelle und in den 1930er-Jahren als überholt geltende Architekturformen berufen habe. Der Bericht der Gartendenkmalpflege von Grün Stadt Zürich kommt zusammenfassend zum Schluss, die Gärten seien ein integraler und massgeblicher Bestandteil der Siedlung "E" und bildeten zusammen ein wertvolles Quartier im Sinn von § 203 lit. c und lit. f PBG. Die Gärten seien ein wichtiges sozialgeschichtliches und städtebauliches Zeugnis und hätten ortsbildprägende Funktion. Der Garten für sich allein sei kein Schutzobjekt. Der Schutz des Gartens würde nur Sinn machen im Zusammenhang mit den Häusern. 6.2 Die städtische Denkmalpflegekommission (DKP) – die einen Augenschein vornahm – gab die Ergebnisse des Berichts der städtischen Denkmalpflege wieder und anerkannte, dass die Baugruppe "E" durchaus Qualitäten aufweise. So handle es sich bei den Häusern des Bautyps 1 um sehr kleine, charmante, in sich stimmige Kuben, die in die Höhe gebaut seien und dafür einen kleinen Fussabdruck aufweisen würden, sodass um die schlanken Baukörper grosszügige Freiräume mit viel Grün hätten entstehen können. Bemerkenswert seien auch die schönen Durchblicke zwischen den Häusern. Das "E" habe durchaus Charme. Andererseits stelle die Kommission fest, dass kein städtebauliches Konzept zu erkennen sei. Der Begriff "Siedlung" sei daher nicht korrekt. Es handle sich vielmehr um eine "Baugruppe", die durch die Aneinanderreihung von immer wieder gleichen Haustypen mit teils geringfügigen Änderungen mit der Handschrift desselben Baumeisters, Leo Birch, in Zusammenarbeit mit Karl Trutmann über mehrere Jahre entstanden sei. An den Häusern und Gärten seien seit ihrer Entstehung bis heute schon sehr viele unterschiedliche Veränderungen vorgenommen worden. Auch wenn die Baugruppe die eingangs genannten Qualitäten aufweise, erfülle sie die Kriterien für einen wichtigen Zeugen darum im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c und f PBG nicht. Der Haustyp 1 sei zum Beispiel insgesamt geschickt gemacht, trotzdem wäre es ein zu weitreichender Schritt der Anerkennung, dem "E" eine Schutzwürdigkeit gemäss PBG zu attestieren. Die Baugruppe sei zu Recht nicht im Denkmalinventar aufgeführt. Die Kommission verwerfe auch die Möglichkeit, einzelne Häuser oder Gärten unter Denkmalschutz zu stellen. Diese würden für sich allein nicht die Kriterien gemäss § 203 PBG erfüllen, mit welcher diese Eigentumsbeschränkung begründet werden könnte. Zudem könnten zwei, drei ausgewählte Objekte als Zeugen der ganzen Baugruppe nicht deren ganze Geschichte dokumentieren. Die Kommission verwarf aus denkmalpflegerischen Gründen die Möglichkeit einer Unterschutzstellung unter Zulassung von Anbauten. Sie gelangte abschliessend zur Auffassung, dass der Erhalt der Baugruppe in ihrer Substanz kein Anliegen der Denkmalpflege sein könne. Gleichzeitig äusserte sie ein Unbehagen darüber, wie sich die Baugruppe aufgrund der heutigen BZO räumlich entwickeln könnte. Sie empfahl dem Amt für Städtebau deshalb, zu prüfen, ob hier allenfalls nutzungsplanerische Massnahmen in Frage kämen, um die Qualität des "E" längerfristig zu sichern. Zur Sicherung der Qualitäten würde es vermutlich eine Reduktion der Ausnutzung, eine Minimierung des Überbauungsgrads der Grundstücke und der möglichen Gebäudevolumen brauchen. 6.3 Der Beschwerdegegner setzte sich in seinem Entscheid mit den Berichten und den Überlegungen der DKP auseinander und erwog, dass die beiden denkmalpflegerischen Gutachten zu den Häusern und Gärten zusammenfassend aufzeigen würden, dass das "E" nur einige Kriterien erfülle, um gemäss § 203 Abs. 1 lit. c und lit. f PBG als Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung zu gelten. Gestützt auf diese beiden Gutachten, den Augenschein sowie die Beratung an ihrer Sitzung vom 6. Dezember 2021 sei die DKP zum Schluss gekommen, dass es sich aufgrund des fehlenden städtebaulichen Konzepts nicht um eine Siedlung, sondern um eine Baugruppe handle. Die Häuser der Baugruppe "E" würden insgesamt keine überdurchschnittlichen städtebaulichen, typologischen und architekturhistorischen Qualitäten aufweisen. Zudem hätten eine grössere Anzahl der Häuser und Gärten verschiedene, teils tiefeingreifende Eingriffe und Veränderungen erfahren. Aus diesem Grund folge der Beschwerdegegner der Einschätzung der DKP, dass das "E" die Kriterien einer wichtigen Zeugenschaft gemäss § 203 Abs. 1 lit. c und lit. f PBG nicht erfülle und dass der Erhalt der Baugruppe "E" in ihrer Substanz demnach kein Anliegen der Denkmalpflege sein könne. Die Schutzwürdigkeit der Baugruppe "E" sei zu verneinen. Bezüglich ISOS führte der Beschwerdegegner aus, da gemäss den obigen Ausführungen der Erhalt der Baugruppe in ihrer Substanz mangels wichtiger Zeugenschaft kein Anliegen der Denkmalpflege darstelle, sei das ISOS-Erhaltungsziel A, also Substanzerhalt, bei dieser Baugruppe nicht gerechtfertigt. Das Ortsbild von Neu-Affoltern zeichne sich durch Heterogenität aus. Im Kontext der Siedlungsentwicklung von Neu-Affoltern komme der Baugruppe zwar eine das Ortsbild mitprägende Bedeutung zu. Angesichts der Heterogenität von Neu-Affoltern könne die Mitprägung jedoch nicht als "wesentlich" im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezeichnet werden. Auch in Bezug auf den Situationswert sei die Schutzwürdigkeit des "E" somit zu verneinen. Sodann erwog der Beschwerdegegner, selbst wenn er der Einschätzung der beiden denkmalpflegerischen Gutachten folgen würde, wonach die Baugruppe einige Kriterien der wichtigen Zeugenschaft erfülle, wäre im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung von einer Unterschutzstellung abzusehen. Die Gutachten und die Denkmalpflegekommission würden nämlich lediglich eine geringe Schutzwürdigkeit attestieren. Die Baugruppe habe zwar eine gewisse siedlungsgeschichtliche sowie sozial- und wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung, aber mit Blick auf andere Schutzobjekte der Stadt komme der Baugruppe keine bedeutende Rolle zu. In typologischer und baukünstlerischer Hinsicht müsse der Zeugniswert der Baugruppe "E" als bescheiden bezeichnet werden. Eine geringe Schutzwürdigkeit vermöge mit Blick auf die berechtigten privaten Interessen der Eigentümer und Eigentümerinnen an einer Wohnraumerweiterung und einer besseren Ausnutzung der gut erschlossenen Grundstücke eine Unterschutzstellung nicht zu rechtfertigen und wäre somit nicht verhältnismässig. 6.4 Das Baurekursgericht erwog, es ergebe sich aus den gutachterlichen Feststellungen zunächst, dass das "E" einzig als Ensemble, d.

h. die Häuser im Zusammenhang mit den Gärten, denkmalpflegerische Qualitäten aufweise. Entscheidend für das Vorliegen eines Ensembles sei, dass die Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturellen oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines Orts massgeblich bestimme und diesem eine besondere Wertigkeit gebe. Damit spreche nicht per se gegen die Schutzwürdigkeit des "E", dass kein städtebauliches Konzept für dessen Bau bestanden habe. Nichtsdestotrotz sei es dem Beschwerdegegner nicht vorzuwerfen, dass er in tatsächlicher Hinsicht, d.

h. in Bezug auf den denkmalkundlichen Wert des "E", von den Feststellungen der Gutachten der Denkmalpflege und der Gartendenkmalpflege abgewichen sei, anerkenne er doch die darin festgestellten Qualitäten des "E". Vom Vorgang der Feststellung des Tatsächlichen zu unterscheiden sei jedoch die Beantwortung der Rechtsfrage, ob das Objekt unter Schutz zu stellen sei oder ob auf eine Unterschutzstellung zu verzichten sei, welcher Entscheid nicht den Gutachtern, sondern der Behörde obliege. Der Beschwerdegegner würdige die gutachterlichen tatsächlichen Feststellungen dahingehend, dass die Häuser des "E" insgesamt keine überdurchschnittlichen städtebaulichen, typologischen und architekturhistorischen Qualitäten aufweisen würden und eine grössere Anzahl der Häuser und Gärten verschiedene, teils tiefgreifende Eingriffe und Veränderungen erfahren hätten. Diese Schlussfolgerungen liessen sich mit den tatsächlichen Feststellungen im Gutachten in Einklang bringen. So spreche dieses zunächst lediglich von einer denkmalpflegerischen Bedeutung, welche die Siedlung zusammen mit den Gärten aufweise, was nicht gleichbedeutend sei mit einer (hohen) Schutzwürdigkeit. Hinsichtlich der städtebaulichen (und ortsbildprägenden) Bedeutung spreche das Gutachten der Denkmalpflege zwar davon, die "Siedlung" stelle einen "wichtigen" Zeugen für die Entwicklung von Affoltern von einem ländlichen, ehemaligen Bauerndorf zu einem Stadtquartier in der Zwischenkriegszeit dar (wobei bei der ebenfalls erwähnten ortsbildprägenden Bedeutung nicht von Zeugenschaft gesprochen werden könne). Aus der entsprechenden Begründung des Gutachtens der Denkmalpflege komme indes nicht hervor, weshalb von einem "wichtigen" Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ausgegangen werden müsste, auch wenn anhand des "E" durchaus die beschriebene Entwicklung ablesbar sei. Namentlich werde nicht dargetan, inwiefern das "E" diese Entwicklung besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu dokumentieren und damit die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft zu begründen vermöge. Vielmehr weise das Gutachten der Denkmalpflege in dieser Hinsicht lediglich darauf hin, dass der Bau der Siedlung durch zwei Bauunternehmer initiiert worden sei, die vorwiegend ökonomische Interessen verfolgt und in spekulativer Absicht Haus um Haus erstellt und anschliessend an private Interessenten veräussert hätten. Inhaltlich bringe der Beschwerdeführer nichts vor, dass aufgrund dieser Umstände auf eine in städtebaulicher Hinsicht wichtige Zeugenschaft zu schliessen wäre. Hinsichtlich der wirtschafts- und sozialgeschichtlichen Bedeutung des "E" weise das Gutachten der Denkmalpflege darauf hin, dass der beschriebene, von zwei Bauunternehmen vorangetriebene Bauprozess, aus dem die Siedlung hervorgegangen sei, in der Stadt Zürich unüblich gewesen sei, ohne aber aus diesem unüblichen Bauprozess für die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn des Gesetzes eindeutige Schlüsse zu ziehen. Vielmehr halte das Gutachten der Denkmalpflege diesbezüglich fest, dass es sich beim "E" nicht um eine klassische Arbeitersiedlung für Familien mit niedrigem Einkommen handle, sondern um die Addition von Einfamilienhäusern, die für den oberen Mittelstand und eine gewerblich geprägte, lokale Oberschicht konzipiert worden seien. Bei der Siedlung "E" habe der gemeinschaftliche Bodenbesitz mithin keine Rolle gespielt und im Zusammenhang mit dem "E" könne trotz "Gartenstadtcharakter" nicht etwa von einem Vertreter der Gartenstadtbewegung gesprochen werden, bei welcher dieses gemeinschaftliche Anliegen [ein] zentrales Element darstelle. Insofern sei aus der Feststellung im Gutachten der Gartendenkmalpflege, wonach die Gärten des "E" im Kontext der Gartenstadtbewegung stünden, nicht auf eine wichtige Zeugenschaft in Bezug auf ebendiese Bewegung zu schliessen; möge der diesbezügliche Konnex durchaus gegeben sein. Inwiefern sich aus den Gutachten ergeben solle, dass das "E" wirtschaftlich und sozialgeschichtlich von derart grosser Bedeutung sei, dass es als wichtiger Zeuge zu gelten habe, sei entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers damit nicht erkennbar. Der Beschwerdeführer bringe denn auch diesbezüglich inhaltlich nichts vor, das seine gegenteilige Auffassung zu stützen vermöge. Die beschwerdeführerischen Vorbringen erschöpften sich vielmehr in der Behauptung, dass sich der Beschwerdegegner über das Gutachten hinweggesetzt habe. Was die typologische und baukünstlerische Bedeutung des "E" anbelange, so mache der Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend, dass von den Gutachten abgewichen worden sei, nachdem selbst das Gutachten der Denkmalpflege die besagte Bedeutung in Frage stelle und hierzu ausführe, dass die Häuser eine zum konservativen Weltbild passende Rückwärtsgewandtheit aufweisen würden, die sich auf traditionelle und in den 1930er-Jahren als überholt geltende Architekturformen berufen habe. Eine typologische und baukünstlerische Bedeutung, die auf eine wichtige Zeugenschaft schliessen lasse, ergebe sich daraus nicht. Zum Situationswert erwog das Baurekursgericht, der Beschwerdegegner anerkenne im Grundsatz, dass dem "E" eine für das Ortsbild mitprägende Wirkung zukomme. Einschränkend halte er indes im Rahmen der rechtlichen Würdigung fest, dass die Mitprägung angesichts der Heterogenität des Ortsbilds von Neu-Affoltern keine wesentliche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG sein könne. Auch diese Einschätzung sei im Ergebnis nicht zu beanstanden. Das Gutachten der Denkmalpflege weise in Bezug auf die ortsbildprägende Bedeutung auf die Aneinanderreihung von immer neuen, gleichen oder sehr ähnlichen, Häusern hin, woraus im Zeitraum von sieben Jahren eine Baugruppe entstanden sei, die über die Gleichartigkeit der Häuser und die Grosszügigkeit der Grünflächen der Gärten zu einer eigentlichen "Siedlung" mit Dorfcharakter zusammengewachsen sei und das heutige Ortsbild von Neu-Affoltern "mitpräge". Das Gutachten der Denkmalpflege hebe ebenfalls den dörflichen Charakter hervor und weise auf die grosszügigen grünen Freiräume hin, wobei das Quartier als Insel inmitten der Stadt erscheine. Es stelle fest, dass die Siedlung auch heute noch ortsbildprägende Funktion in Affoltern habe. Aus diesen gutachterlichen Feststellungen lasse sich nicht ableiten, dass dem "E" für das Ortsbild von Affoltern eine "wesentliche" Mitprägung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu attestieren sei. Der Beschwerdegegner argumentiere nachvollziehbar, wenn er auf die äusserst heterogene Bebauungsstruktur von Affoltern hinweise. Anlässlich des Augenscheins habe festgestellt werden können, dass in diesem Kontext ein ländlicher Dorfkern bzw. eine "Dorf-Idylle" nur schwer identifizierbar sei und das "E" in Bezug auf die Mitprägung von Affoltern deshalb in der Tat keine besondere Stellung einzunehmen vermöge. Dies decke sich denn auch mit den Ausführungen im Gutachten der Denkmalpflege, wonach trotz Verdichtungsmassnahmen mittels Ersatzneubauten der hohe Grünanteil weiterhin charakteristisch für das Quartier sei, wobei darin (wohl) der Hauptgrund liege, weshalb das "E" nicht sofort als Insel erscheine, obwohl [es] von deutlich höher bebauten Grundstücken umgeben sei. Wenn auch die gutachterlich beschriebenen Qualitäten festzustellen seien und die im gartendenkmalpflegerischen Gutachten dargelegte Verbindung von Häusern und Gärten durch verschiedene gestalterische Elemente grundsätzlich nachvollzogen werden könne, gelte es in Bezug auf die besondere Gestaltung und die vorhandene Substanz jedoch zu konstatieren, dass im gartendenkmalpflegerischen Gutachten daselbst auf etliche Veränderungen hingewiesen werde. Es seien umfangreiche nachträgliche materielle und konzeptionelle Änderungen der Gartenteile und -elemente erfolgt, namentlich durch die Erstellung von Parkplätzen, Gartensitzplätzen, Holzpodesten, Versteinerungen der Vegetationsflächen, Sichtschutzzäunen und -mauern, Einfriedungen sowie Gartentoren, die nicht zum Gesamtbild passen würden; durch immergrüne Laubgehölze, Bambusarten, Teichanlagen, Pergolen und Gartenbauten. Im gleichen Zuge sei auch das Verhältnis von Belags- und Grünfläche verändert worden. Weiter würden die Häuser nachträglich erstellte Anbauten aufweisen. So halte auch das Gutachten der Denkmalpflege fest, dass einige Häuser starke Veränderungen aufweisen würden, sodass bei diesen der Zusammenhang zur Siedlung kaum mehr erkennbar sei. Hinzu komme, dass die ehemals der Selbstversorgung dienende Gartenbaukultur nur noch beschränkt erlebbar sei, würden die Gartenbereiche doch nur noch teilweise als Nutzgärten genutzt. Insgesamt würden die Gärten verschiedene Stilelemente aufweisen, welche das Ensemble als nicht einzigartig erscheinen liessen. Dies führe dazu, dass das Ensemble "nicht von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her sowie hinsichtlich der vorhandenen Substanz" zur prägenden Wirkung beitrage. Die Gesamtanlage "E" bestimme somit weder mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturellen oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität von Affoltern massgeblich mit, noch gebe sie dem Ort eine besondere Wertigkeit. Die Rüge, dass sich der Beschwerdegegner über die gutachterlichen Feststellungen hinweggesetzt habe, sei damit unbegründet. 6.5 6.5.1 Mit seiner Replik vom 20. November 2023 reichte der Beschwerdeführer ein Parteigutachten von Prof. vom 1. November 2023 mit dem Titel "Siedlung 'E', Zürich Affoltern (1928–1939), Schutzwürdige Siedlung oder bedeutungslose Baugruppe?, Ein städtebau- und architekturhistorisches Kurzgutachten" ein. 6.5.2 Gemäss § 7 Abs. 1 VRG untersuchen die Verwaltungsbehörden den Sachverhalt von Amtes wegen, wobei sie zu dessen Feststellung unter anderem Sachverständige beiziehen. Gutachten unterliegen wie alle Beweismittel der freien Beweiswürdigung (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3), was grundsätzlich auch für Expertisen gilt, die von einer Partei eingeholt und als Beweismittel in das Verfahren eingebracht werden (BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024 und 1C_62/2024, E. 5.4.2 mit Hinweis auf BGE 141 III 433 E. 2.6; 135 III 670 E. 3.3.1; 132 III 83 E. 3.6; VGr, 19. Juni 2025, VB.2024.00360, E. 5.1; 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3; Plüss, § 7 N. 148). Einem Parteigutachten darf in Verwaltungsverfahren der Beweiswert nicht schon deshalb abgesprochen werden, weil es von einer Partei stammt (BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024 und 1C_62/2024, E. 5.4.2 mit Hinweis auf BGE 137 II 266 E. 3.2; Plüss, § 7 Rz. 148; Dominik Bachmann, PBG aktuell 3/2017, S. 5 ff., S. 16). Aus Parteigutachten können sich insbesondere Zweifel an der Schlüssigkeit einer behördlichen Beurteilung ergeben (vgl. BGr,

12. Oktober 2016, 1C_526/2015, E. 6.5). Kommt die zuständige Behörde bzw. das zuständige Gericht zur Überzeugung, dass die darin enthaltenen Darlegungen und Fakten zutreffen, dürfen sie einem Entscheid als Sachverhalt zugrunde gelegt werden (BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024 und 1C_62/2024, E. 5.4.2 mit Hinweis auf BGr, 3. September 2018, 1C_153/2018, E. 3.2). Ist ein Parteigutachten in sich schlüssig bzw. frei von Widersprüchen, klar, vollständig, hinreichend aktuell und gehörig begründet, ist es grundsätzlich geeignet, zur Sachverhaltsermittlung beizutragen (Plüss, § 7 N. 69 f.). 6.5.3 Gemäss § 52 Abs. 1 VRG richtet sich die Zulässigkeit neuer Begehren, Tatsachenbehauptungen und Beweismittel nach § 20a VRG. Nach § 20a VRG sind neue Begehren unzulässig (Abs. 1), wohingegen neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel zulässig sind (Abs. 2). Entscheidet das Verwaltungsgericht jedoch – wie hier – als zweite gerichtliche Instanz, sind abweichend von § 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20a VRG neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG). Die Untersuchungsmaxime (für das Verwaltungsgericht: § 60 VRG) bringt es mit sich, dass neue Beweismittel grundsätzlich jederzeit vorgebracht werden können, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt, in welchem sie sich verwirklicht haben. Bloss Beweismittel, welche aufgrund nachlässiger Verfahrensführung verspätet eingebracht werden, können ausser Acht gelassen werden (vgl. VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00486, E. 1.2.2; 14. September 2016, VB.2016.00174, E. 1.2.2; vgl. auch RB 1994 Nr. 16). 6.5.4 Das Verwaltungsgericht betrachtet in Fällen hinsichtlich des Denkmalschutzes neue Gutachten grundsätzlich als zulässige neue Beweismittel – regelmässig stehen sie in Zusammenhang mit bereits behaupteten Tatsachen, nämlich der Schutzwürdigkeit eines Objekts (VGr, 23. November 2023, VB.2022.00624, E. 5.1.3; 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 6.1; vgl. Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 13). Auch im vorliegenden Fall verhält es sich dementsprechend, weshalb das Parteigutachten zulässig ist. 6.5.5 Im Parteigutachten wird zuerst die – nicht entscheidrelevante (vgl. E 7.3; der Gutachter des Parteigutachtens anerkennt dies selbst) – Frage behandelt, ob es sich beim Streitobjekt um eine Siedlung oder eine Baugruppe handle. In Übereinstimmung mit den Amtsgutachten gelangt das Parteigutachten zum Schluss, dass es sich nicht um Bauten handle, die Merkmale des "Neuen Bauens" der Zwischenkriegszeit aufweisen würden. Die Siedlung zeige sich "eher bodenständig und ländlich, wenn nicht sogar etwas rückständig". Ausführlich setzt sich das Parteigutachten mit den im Gutachten der Denkmalpflege besprochenen Referenzbauten auseinander. Das Parteigutachten schreibt der Siedlung eine grosse sozial- und wirtschaftshistorische Bedeutung zu, weil es eine private und primär ökonomisch motivierte Initiative gewesen sei, die sich nicht an die Arbeiterschaft gerichtet habe, sondern an ein mittelständisches Publikum. Die Siedlung sei als eine der ersten Baugruppen im Gebiet ein wichtiger städtebaulicher Zeuge der beginnenden Bebauung des bis Mitte der 1920er-Jahre noch sehr ländlich geprägten Gebiets zwischen Affoltern und Oerlikon. Natürlich erscheine die Siedlung heute in der sich immer weiter verdichtenden Situation etwas fehl am Platz. Ihr sei jedoch gerade darum eine grosse ortsbildprägende Bedeutung zuzuschreiben. Sie sei ein wichtiger Baustein im sehr heterogenen städtebaulichen Gefüge und präge die sehr spezielle Identität des Gebiets massgeblich. Nach einem Hinweis auf das ISOS gelangt das Parteigutachten zum Schluss, dass die Einzelhäuser eine kleine typologische und baukünstlerische Bedeutung hätten. Die einfachen und unspektakulären Häuser seien zwar sehr anmutig und sorgfältig gestaltet und konstruiert, würden aber für sich nur einen kleinen architekturhistorischen Wert aufweisen. Bemerkenswert und damit auch relativ bedeutend sei hingegen der an vielen Stellen noch gut erhaltene Zusammenhang von Haus und Garten. Zusammenfassend handle es sich um einen erhaltenswerten Zeugen einer wirtschaftlichen, sozialen und städtebaulichen Epoche, der das heterogene Ortsbild von Affoltern wesentlich mitpräge. Im Rahmen von Überlegungen zum Schutzumfang erwog der Parteigutachter, die Einzelhäuser der Siedlung hätten einen kleinen Eigenwert, sie wären als Einzelbauten sicher nicht schutzwürdig. Im Ensemble jedoch sei ihnen aufgrund der sozial- und wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung sowie aufgrund ihres städtebaulichen und ortsbildprägenden Stellenwerts ein grosser Situationswert zuzuschreiben. Dieses Dilemma könne nicht durch eine vollständige Unterschutzstellung der Einzelhäuser gelöst werden. Eine solche erscheine aufgrund des kleinen Eigenwerts und des sehr unterschiedlichen Erhaltungszustands nicht angemessen. Wenn jedoch gar keine Festschreibungen getroffen würden, werde sich die heute so einzigartige räumlich-städtebauliche Qualität der Siedlung mittel- bis langfristig stark verändern. Ein wichtiger Zeuge der städtebaulichen Entwicklung von Affoltern in der Zwischenkriegszeit und ein zentraler Baustein im heterogenen Ortsbild werde unwiederbringlich verloren gehen. Der vom Amt für Städtebau vorgeschlagene Schutzperimeter und Schutzumfang erscheine grundsätzlich sinnvoll und zielführend, um einerseits eine Entwicklung der Siedlung zu ermöglichen und andererseits gleichzeitig ihren Charakter in Zukunft erhalten zu können. Die Einschätzung der Denkmalpflegekommission, dass die Siedlung kein erhaltenswerter Zeuge sei und darum korrekterweise nicht im Denkmalpflegeinventar aufgeführt sei, könne vor dem Hintergrund der oben vorgenommenen Würdigung nicht unterstützt werden. Die Empfehlung der Denkmalpflegekommission, nutzungsplanerische Massnahmen zur langfristigen Sicherung der Qualität der Siedlung zu erlassen, werde als zielführend betrachtet. Diese Massnahmen sollten jedoch mit einer angemessenen partiellen Unterschutzstellung der Siedlung kombiniert werden. 7. 7.1 Der Beschwerdeführer moniert zunächst, das Baurekursgericht habe den Sachverhalt nur ungenügend festgestellt. Wesentliche Befunde aus "dem Gutachten" und der Stellungnahme der Denkmalpflegekommission habe es allzu kurz behandelt, missverstanden, völlig weggelassen oder durch eigene Wertungen ersetzt. Insbesondere habe das Baurekursgericht die Empfehlung der DKP nur ungenügend wiedergegeben. Es könne nicht einerseits seine eigenen Wertungen anstelle derjenigen der Denkmalpflegebehörden setzen, sich aber andererseits zur Begründung, es handle sich nicht um einen wichtigen Zeugen, auf das denkmalpflegerische Gutachten stützen mit dem Hinweis, eine wichtige Zeugenschaft gehe aus diesem nicht hervor. Die nur oberflächlich substanziierte Rüge des Beschwerdeführers zielt ins Leere. Das Baurekursgericht hat die Empfehlung der DKP – soweit für das vorliegende Verfahren relevant – zutreffend und vollständig wiedergegeben. Streitgegenstand bildet die Frage, ob das Streitobjekt denkmalschutzrechtlich nach §§ 203 ff. PBG unter Schutz zu stellen ist. Die DKP hat eine Schutzwürdigkeit der Siedlung (Eigen- und Situationswert) verneint; dass sie zum Ortsbildschutz – nicht auf §§ 203 ff. PBG abgestützte – planerische Massnahmen vorschlägt (vgl. auch E. 7.4.4), ändert daran nichts. Letztlich übersieht der Beschwerdeführer, dass das Baurekursgericht die Rechtsfragen zulässigerweise frei prüfte (vgl. E. 5.3), während es sich hinsichtlich der Tatsachen auf die Berichte abstützte. 7.2 Der Beschwerdeführer rügt, die Erwägungen der DKP würden kein unabhängiges Gutachten darstellen bzw. seien einem Gutachten nicht gleichgestellt. Darauf dürfe gegen andere Gutachten nicht abgestellt werden. Das Baurekursgericht und der Beschwerdegegner seien nicht berechtigt gewesen, zwischen zwei Gutachten mit dem Fazit einer wichtigen Zeugenschaft des Streitgegenstands und einer davon abweichenden Meinung der DKP auszuwählen. Die Denkmalpflegekommission, die sich aus stimmberechtigten Experten und Verwaltungsmitgliedern mit beratender Stimme zusammensetzt und zuhanden des Beschwerdegegners eine Empfehlung abgegeben hat, kann gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung als sachkompetent bezeichnet werden (vgl. Art. 2 der Geschäftsordnung der Denkmalpflegekommission vom 22. März 2017; VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.1; 25. November 2021, VB.2020.00802/VB.2020.00861/VB.2020.00867, E. 7.3.2). Deren Auskunft ist indes formal als Amtsbericht zu qualifizieren; ihr kommt nicht dieselbe Stellung zu wie der kantonalen Denkmalpflegekommission (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.1). Die (gleiche) Stellung eines Amtsberichts kommt auch dem Fachbericht des Amts für Städtebau zu (VGr, 25. November 2021, VB.2020.00802/VB.2020.00861/ VB.2020.00867, E. 7.3.2). Entsprechendes muss auch für den Schutzabklärungsbericht der Gartendenkmalpflege gelten. Der Beschwerdegegner konnte sich auf die, insbesondere in den Gutachten enthaltenen, fundierten Sachverhaltsrecherchen abstützen und hat sich mit den Feststellungen aller drei Fachgremien auseinandergesetzt. Ein unzulässiges Abweichen von den (amtsinternen) Berichten lag nicht vor. Denn die Aufgabe eines Gutachtens beziehungsweise eines Fachberichts ist auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt. Der Beschwerdegegner war daher bei der Würdigung der etwa gleichwertigen Sachverhaltsfeststellungen frei (vgl. VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.3). Wie das Baurekursgericht bereits überzeugend aufzeigte, stimmen der Bericht der DKP und die Gutachten in tatsächlicher Hinsicht überein (vgl. E. 6.4). Der Beschwerdegegner hat sich auf diese Grundlagen abgestützt. Etwas anderes vermag der Beschwerdeführer abgesehen von der generellen gegenteiligen Behauptung denn auch nicht substanziiert darzutun. Ob der Beschwerdegegner die auf die tatsächlichen Grundlagen gestützte rechtliche Beurteilung im Rahmen seines pflichtgemässen Ermessens vorgenommen hat, wird in der Folge materiell zu prüfen sein. 7.3 Ob es sich beim Streitobjekt um eine Baugruppe bzw. ein Ensemble oder eine Siedlung handelt, ist – entgegen dem Dafürhalten des Beschwerdeführers – nicht entscheidend. § 203 Abs. 1 lit. c PBG zählt als potenzielle Schutzobjekte Ortskerne, Quartiere, Gebäudegruppen und Gebäude auf. Unter den von § 203 Abs. 1 lit. c PBG statuierten Voraussetzungen können sowohl Gebäudegruppen als auch Ortskerne und Quartiere unter Schutz gestellt werden. Eine Gebäudegruppe wird oft auch als Ensemble bezeichnet. Ein Ensemble ist eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2; 23. Oktober 2019, VB.2018.00614, E. 5.2.1;

6. Juli 2023, VB.2022.00472, E. 4.4.2). Eine Rolle spielen können dabei u.

a. die räumlichen Verhältnisse der benachbarten Bauten, die Stellung der Gebäude zur Strasse, die Geschossigkeit, die Volumetrie, die Dachformen oder die Fassadengestaltung (vgl. VGr, 7. Oktober 2021, VB.2021.00051, E. 6.1.2; bestätigt durch BGr, 23. September 2022, 1C_679/2021). Ensembles können als solche einheitlich geplant worden oder historisch gewachsen sein (VGr, 14. März 2019, VB.2018.00519, E. 6.4.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2). Normalerweise können Ensembles einen Situationswert begründen. Sie können – unter qualifizierten Anforderungen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.2 und insbesondere 5.4.3: Sie müssen für die Identität des Ortes von "eminenter Bedeutung" gewesen sein) – auch wegen eines besonderen Eigenwerts unter Schutz gestellt werden (VGr, 17. Januar 2019, VB.2018.00103, E. 6.4.1; 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.3;

26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2; Marco Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der Unterschutzstellung unter besonderer Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton Zürich, Zürich/St. Gallen 2022, S. 38 f.). Unter einer Siedlung wird regelmässig in einem grösseren räumlichen Rahmen ein Quartier oder ein Ortsteil im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verstehen sein, wird die Siedlung in § 203 Abs. 1 lit. c PBG doch primär als Objekt genannt, das durch eine Gebäudegruppe oder ein Gebäude wesentlich mitgeprägt werden kann. Objekte des Ortsbildschutzes sind die in § 203 lit. c PBG genannten, in der Regel grösseren Baugesamtheiten (§ 23 Abs. 1 der kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Objekte des Denkmalschutzes sind Einzelgebäude und kleinere Gebäudegruppen (§ 23 Abs. 2 KNHV). Auf die Anforderungen an die Unterschutzstellung (Eigen- und/oder Situationswert; vgl. dazu E. 5.1 sowie sogleich E. 7.4.1) hat die Qualifikation des Streitobjekts als Baugruppe bzw. Ensemble oder Siedlung mithin keinen Einfluss, weshalb die diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers ins Leere zielt. 7.4 7.4.1 Mit dem Erfordernis der Wichtigkeit der Zeu­gen­schaft setzt das PBG einen Massstab, der nicht erlaubt, jedes beliebige Ob­jekt unter Schutz zu stellen (VGr, 23. Januar 2003, VB.2002.00299, E. 3a). Zur Qualifikation eines Gebäudes als Zeuge einer Epoche genügt es nicht, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist vielmehr zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt (VGr,

23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.1). Schliesslich reicht die Zeugeneigenschaft allein für eine Unterschutzstellung nicht; es muss sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.1). Die Kriterien von § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind alternativ. Ein Schutzobjekt muss nicht zwingend mehrere Voraussetzungen (wichtiges Zeugnis für eine politische, wirtschaftliche oder baukünstlerische Epoche [Eigenwert] oder wesentliche Mitprägung der Landschaft oder Siedlung [Situationswert]) erfüllen (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 7.3;

21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.2). Der Grad der Schutzwürdigkeit eines Objekts hingegen ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Eigen- und Situationswert, soweit beides vorhanden ist. 7.4.2 Zuerst ist das Streitobjekt hinsichtlich seines Eigenwerts zu betrachten. Mit Blick auf die miteinander übereinstimmenden Gutachten ist zu konstatieren, dass die Siedlung kein relevantes – geschweige denn ein "wichtiges" – Zeugnis einer bauhistorischen Epoche abgibt. Vielmehr galt ihr Baustil im Bauzeitpunkt bereits als überholt (vgl. E. 6). Auch erscheint die Zeugenschaft der gesamten Siedlung – als eine der ersten Baugruppen im Gebiet – für die beginnende Bebauung von Neu-Affoltern in den späten 1920er- und den 1930er-Jahren und die damit verbundene Entwicklung Affolterns von einem ländlichen Bauerndorf zu einem Stadtquartier angesichts des geringen bauhistorischen Werts der in einem zum Bauzeitpunkt bereits veralteten Stil errichteten Bauten nicht als wichtig. Daran vermögen die Gärten, die für sich allein keine Schutzobjekte sind, nichts zu ändern. Anders als im Verfahren VB.2010.00472 ist die wenig spektakuläre Bauweise mithin gerade nicht das "Charakteristikum" der interessierenden Epoche der Entwicklung Affolterns zu einem Stadtquartier in den späten 1920er- und den 1930er-Jahren (vgl. VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 7.3). Zur sozialgeschichtlichen und wirtschaftlichen Bedeutung des Streitobjekts ist festzuhalten, dass die Zusammenarbeit zwischen dem Baumeister Leo Burch und dem Bauunternehmer Karl Trutmann sowie die Tatsache, dass die Häuser – im Rahmen privater Initiative – für den oberen Mittelstand und eine gewerblich geprägte Oberschicht konzipiert worden sind, durchaus bemerkenswert sind. Es stellt aber zweifellos keinen Rechtsfehler dar, wenn die DPK, der Beschwerdegegner und das Baurekursgericht diese ungewöhnliche Konstellation übereinstimmend nicht als wichtiges Zeugnis für die interessierende Epoche der Entwicklung Affolterns zu einem Stadtquartier qualifizieren. Es liegt mithin kein hoher Eigenwert vor, weshalb es keine Rechtsverletzung darstellt, dass seitens des Beschwerdegegners und des Baurekursgerichts nicht von einem "wichtigen Zeugen" ausgegangen wurde. Angesichts dessen ist auch nicht relevant, ob andere Siedlungen mit ähnlichem Baustil und ähnlichem sozial- und wirtschaftsgeschichtlichem Hintergrund existieren oder nicht. Andere Bauten vermögen die interessierende Epoche besser zu dokumentieren. Ohnehin bestehen in Neu-Affoltern und Oerlikon andere – von einem Baumeister errichtete – Siedlungen aus den 1920er- und 1930er-Jahren, die eine Käuferschaft aus der Mittelschicht anvisierten. Dass diese Siedlungen aus Doppel-Einfamilienhäusern bestehen, kann angesichts dessen, dass das Streitobjekt architekturhistorisch nicht bedeutend ist, nicht relevant sein. 7.4.3 Sodann ist der Situationswert des Streitobjekts umstritten. Das Streitobjekt prägt gemäss dem Gutachten der städtischen Denkmalpflege – aufgrund der Gleichartigkeit der Bauten und der grosszügigen Grünflächen – das heutige Ortsbild von Neu-Affoltern mit (vgl. E. 6.1). Die DKP verneinte eine Schutzwürdigkeit der Siedlung und betonte die sehr vielen Änderungen, die an den Häusern und Gärten seit ihrer Entstehung vorgenommen worden seien (vgl. E. 6.2). Sie empfahl dem Amt für Städtebau, zu prüfen, ob "allenfalls" planerische Massnahmen in Frage kämen, um die Qualitäten des "E" längerfristig zu sichern. Damit ist entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers gerade keine rechtliche oder faktische Unterschutzstellung gemeint. Ausdrücklich führte die DKP aus, der Erhalt der Baugruppe "E" in ihrer Substanz könne kein Anliegen der Denkmalpflege sein (vgl. zum Ganzen E. 6.2). Das Baurekursgericht – als Fachgericht (vgl. E. 5.3) – erwog, dass anlässlich des Augenscheins habe festgestellt werden können, dass in diesem Kontext ein ländlicher Dorfkern bzw. eine "Dorf-Idylle" nur schwer identifizierbar sei und das "E" in Bezug auf die Mitprägung von Affoltern deshalb in der Tat keine besondere Stellung einzunehmen vermöge. Es erachtete den Hinweis des Beschwerdegegners auf die äusserst heterogene Bebauungsstruktur von Affoltern als nachvollziehbar und wies auf die starken Veränderungen der Gärten und Häuser hin (vgl. E. 6.4). Das Parteigutachten möchte dem Streitobjekt gerade deshalb eine grosse ortsbildprägende Bedeutung zuschreiben, weil es heute in der sich immer weiter verdichtenden Situation etwas fehl am Platz wirke, und bezeichnet es als wichtigen Baustein im heterogenen städtischen Gefüge (vgl. E. 6.5.5). Eine gewisse Mitprägung von Neu-Affoltern ist nach dem Gesagten zweifellos gegeben. Indes erscheint es nicht rechtsverletzend, dass die von § 203 Abs. 1 lit. c PBG verlangte Wesentlichkeit der Mitprägung vom Beschwerdegegner, der DKP und dem Baurekursgericht angesichts der Heterogenität von Neu-Affoltern, der unspektakulären Architektur der Bauten und der vielen Änderungen an den Häusern und Gärten seit ihrer Entstehungszeit verneint wurde. Das Parteigutachten rechtfertigt kein Abweichen von den übereinstimmenden und plausibel begründeten Feststellungen von Beschwerdegegner, DKP und Baurekursgericht bezüglich des Situationswerts. Die Begründung, das Streitobjekt wirke fehl am Platz, vermag seine Wichtigkeit für das Ortsbild gerade nicht zu unterstreichen. 7.4.4 Ob stattdessen zum Schutz der losgelöst vom Denkmalschutz verbleibenden wesentlichen Charakteristik des Streitobjekts für das Ortsbild ein Vorgehen mittels planungsrechtlicher Bestimmungen, die keinerlei Substanzerhalt verlangen, angezeigt ist, ist – angesichts dessen, dass kein relevanter Eigen- und Situationswert vorliegt – keine im vorliegenden Verfahren zu klärende Frage (vgl. dazu auch VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800/VB.2020.00803, E. 10.9;

7. Oktober 2021, VB.2020.00787, E. 3.3; 14. Juli 2016, VB.2015.00362, E. 3.3). Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist nur der Denkmalschutz; mithin kann auch dem Subeventualantrag des Beschwerdeführers kein Erfolg beschieden sein. 7.4.5 Ein rechtserheblicher Eigen- oder Situationswert des Streitobjekts wurde vom Beschwerdegegner und dem Baurekursgericht zu Recht verneint. Auch aus deren Zusammenspiel kann sich vorliegend keine Schutzwürdigkeit ergeben. 7.5 Entgegen dem Beschwerdeführer, der geltend macht, unter dem Aspekt des Ortsbildes sei der vorinstanzliche Entscheid nicht vertretbar, ändert daran nichts, dass das Streitobjekt im ISOS verzeichnet ist (vgl. dazu E. 2). 7.5.1 Das Streitobjekt wurde (grösstenteils) im Rahmen der Ortsbildaufnahme "Affoltern (AF)" als Baugruppe 5.1 mit der folgenden Benennung in der Aufnahmekategorie AB und mit dem Erhaltungsziel A (= Substanzerhalt) aufgenommen: "Ehem. Arbeiterhäuser G-Strasse: je nach Strassenseite trauf- oder giebelständige, einheitliche und schlicht gestaltete zweigeschossige Bauten mit steilem, geknicktem Satteldach, Eckbauten mit Pyramidendach, grosse, von Staketenzäunen umfriedete Gärten, 1931–33; diverse, meist moderate An- und Umbauten" (vgl. auch E. 2). 7.5.2 Gemäss Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG) erstellt der Bund nach Anhörung der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung. Gestützt auf diese Vorschrift hat der Bundesrat das ISOS erlassen. Nach Art. 6 NHG kommt solchen Objekten verstärkter Schutz zu: Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Abs. 1). Kommt einem Inventarobjekt wie vorliegend das Erhaltungsziel A zu, bedeutet dies, dass alle Bauten, Anlageteile und Freiräume in diesem Gebiet integral zu erhalten und störende Eingriffe zu beseitigen sind (BGr, 11. Mai 2016, 1C_179/2015, E. 4). Es handelt sich dabei aber um ein Ortsbildschutzinventar, welches grundsätzlich von einem Denkmalschutzinventar abzugrenzen ist, welches sich mit Einzelbauten beziehungsweise Einzelkulturgütern befasst (Arnold Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Änderung der Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 24 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht bei der Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben lediglich eine Pflicht zur Beachtung der Bundesinventare bei der (Nutzungs-)Planung sowie bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts und der Interessenabwägung im Einzelfall; die zwei letzteren Punkte betreffen namentlich die Anwendung von ästhetischen Generalklauseln (BGr, 14. August 2025, 1C_635/2024, E. 4.6; 2. November 2023, 1C_572/2022, E. 3.2; vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1). 7.5.3 Vorliegend hat sich das Baurekursgericht mit dem Eintrag rechtsgenügend auseinandergesetzt, indem es den Eigen- und Situationswert des Streitobjekts sorgfältig prüfte und dabei die relevanten heimatschutzrechtlichen Sachverhaltserhebungen in seine Erwägungen einbezog; weiter, indem es auf Ungereimtheiten (Unvollständigkeit [an der B-Strasse situierte Häuser sind nicht erfasst] und Unrichtigkeit [es handelt sich nicht um Arbeiterhäuser]) des betreffenden ISOS-Eintrags hinwies. Das ISOS bietet sodann keine Grundlage dafür, um entgegen den überzeugenden – in tatsächlicher Hinsicht auf mehrere Amtsgutachten abgestützten – Erwägungen des Beschwerdegegners, der DKP und des Baurekursgerichts auf einen rechtserheblichen Eigen- oder Substanzwert zu schliessen. Ausserdem hatten der Beschwerdegegner und das Baurekursgericht die Schutzwürdigkeit des Streitobjekts verneint, womit sie gar keine Interessenabwägung vorzunehmen hatten (vgl. dazu E. 5.2). Der Rüge des Beschwerdeführers ist damit kein Erfolg beschieden. 8. Zusammenfassend ergibt sich, dass in der vorinstanzlichen Verneinung der Schutzwürdigkeit kein Rechtsfehler zu erblicken ist. Die Beschwerde erweist sich somit gesamthaft als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. 9. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der Beschwerdeführer ist überdies zu verpflichten, den gemeinsam anwaltlich vertretenen Mitbeteiligten Nr. 13, Nr. 14 und Nr. 29 eine angemessene Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- sowie der anwaltlich vertretenen Mitbeteiligten Nr. 37 eine angemessene Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu entrichten (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Praxisgemäss hat die Gemeinde in der vorliegenden Konstellation keinen Entschädigungsanspruch (vgl. Plüss, § 17 N. 100). Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen: Fr. 2'245.-- Zustellkosten, Fr. 7'245.-- Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Mitbeteiligten Nr. 13, Nr. 14 und Nr. 29 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-- sowie der Mitbeteiligten Nr. 37 eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-- (je inkl. Mehrwertsteuer) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;

b)    das Baurekursgericht.