16.1998.14

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 20.07.1998 16.1998.14

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n. 16.98.00014 Lugano 20 luglio 1998 /kc In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello Composta dei giudici: Chiesa, presidente, Cocchi e Giani Segretaria: Petralli, vicecancelliera sedente per giudicare il ricorso per cassazione 16 febbraio 1998 presentato da __________ (patr. dallo studio legale __________) Contro la sentenza 3 febbraio 1998 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con istanza 20 maggio 1997 nei confronti di __________ (patr. dallo studio legale __________) con la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 3’086.85 oltre interessi a titolo di risarcimento danni, domanda respinta dal primo giudice, letti ed esaminati gli atti, considerato in fatto e in diritto: 1. Il 10 agosto 1994 __________ ha concluso con __________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento monolocale ammobiliato in uno stabile di proprietà di quest’ultimo a __________. La pigione pattuita tra le parti ammontava a fr. 550.– mensili (doc. C). A dipendenza del comportamento del conduttore, che ha utilizzato l’ente locato in contrasto con i propri obblighi contrattuali creando disturbo per gli altri inquilini e sporcizia all’interno dell’appartamento, il 20 agosto 1996 il locatore ha disdetto il contratto per il successivo 31 dicembre (doc. E). Il 3 ottobre 1996 __________, preoccupato per lo stato dell’ente locato a dipendenza dell’uso riprovevole che ne faceva l’inquilino, non essendo riuscito a contattarlo ha proceduto a un’ispezione dell’appartamento accompagnato dal perito comunale che in quell’occasione ha steso un rapporto di constatazione che evidenzia lo stato deplorevole in cui si trovava l’ente locato (doc. G). 2. Poiché dinanzi all’Ufficio di conciliazione, adito dal locatore con istanza 15 gennaio 1997, non è stato possibile raggiungere un’intesa a dipendenza della contumacia del conduttore, con istanza 20 maggio 1997 __________ si è rivolto al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo la condanna di __________ al pagamento di fr. 3’086.85 pari alle spese da questi cagionate a seguito della violazione dei doveri di diligenza nell’uso della cosa locata che gli incombevano sulla base dell’art.257f cpv. 1 CO. Trattasi in particolare delle spese necessarie al ripristino dell’appartamento (spese di pulizia e sgombero rifiuti nonchè i costi di riparazione di mobili di proprietà del locatore che si trovavano nell’appartamento) e la pigione persa per i primi quindici giorni del mese di ottobre avendo potuto rilocare l’appartamento solo dopo il 15 ottobre 1996. Il patrocinatore d’ufficio del convenuto si è limitato a contestare le pretese avversarie non essendo riuscito a contattare il proprio rappresentato. 3. Con il querelato giudizio il pretore ha respinto l’istanza ritenendo innanzi tutto ingiustificata l’ispezione dell’ente locato effettuata dal locatore il 3 ottobre 1996 senza darne preventivo avviso al conduttore e senza che vi fosse la prova che si trattasse di un caso di emergenza ai sensi del punto 17.1 del contratto di locazione. Il primo giudice ha inoltre ritenuto ingiustificata la pretesa di pagamento dell’istante per il fatto che questi, non avendo notificato al conduttore nessuna disdetta straordinaria secondo l’art. 257f cpv. 3 CO, non era legittimato a constatare lo stato dell’ente locato e ordinarne il ripristino prima della fine del rapporto di locazione dallo stesso disdetto per il 31 dicembre 1996. 4. Con il presente tempestivo ricorso __________ è insorto contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base dei titoli di cassazione di cui alle lettere e) e g) dell’art. 327 CPC. Il ricorrente rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto sostanziale e procedurale, in specie per essersi pronunciato sulla durata del contratto escludendo che le parti vi avessero posto fine di comune accordo per il 30 settembre 1996, nonostante il convenuto non abbia sollevato nessuna contestazione al proposito. A dipendenza dell’esame di questa problematica da parte del giudice, egli lamenta la violazione del suo diritto di essere sentito per non aver potuto provare la conclusione di un accordo con controparte per porre termine al contratto per il 30 settembre 1996, prova che egli non ha ritenuto di dover fornire non avendo il convenuto contestato questa circostanza. Con osservazioni 16 marzo 1998 la controparte postula la reiezione del gravame chiedendo nel contempo di essere posta al beneficio dell’assistenza giudiziaria. 5. Preliminarmente deve essere estromessa dall’incarto la documentazione prodotta con il ricorso, vietando l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC la facoltà per le parti di addurre in questa sede nuovi fatti, prove o eccezioni. 6. Giusta l’art. 327 lett. g CPC, titolo di cassazione sotto il quale può essere sussunta anche l’ulteriore censura ricorsuale attinente alla violazione del diritto di essere sentito del ricorrente siccome basata sulla violazione di norme di procedura da parte del primo giudice, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III 130 consid. 2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a). 7. Secondo l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto, caso contrario egli risponde del danno cagionato intenzionalmente o per negligenza, oppure derivante da un uso improprio dell’ente locato (Higi, Commentario zurighese, 1995, n. 79 e 85 segg. ad art. 267 CO). Quest’obbligo di riconsegna dei locali puliti e in ordine si situa al termine della locazione (Lachat, Le bail à loyer, 1997, n. 3.1 pag. 522; SVIT

- Kommentar, n. 10 ad art. 267-267a CO). Nel caso di specie, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente per la prima volta in questa sede ricorsuale, per sua stessa ammissione il rapporto di locazione si è concluso il 31 dicembre 1996 (cfr. punto 2 istanza che rinvia espressamente alla disdetta notificata per tale data, doc. E). Come correttamente concluso dal primo giudice è quindi solo a tale data che poteva essere stabilito lo stato dell’ente locato, non potendosi peraltro escludere -per quella data - il ripristino ad opera del conduttore. Ne discende che il locatore, che ha proceduto di sua iniziativa e alla verifica dell’ente locato ordinandone poi il ripristino prima della pacifica, prossima scadenza contrattuale, senza neppure interpellare il conduttore e senza dimostrare trattarsi di un caso d’emergenza ai sensi del punto 17.1 del contratto di locazione, deve sopportare le conseguenze del suo agire prematuro. In particolare la sentenza pretorile, oltre che conforme alle risultanze dell’istruttoria, risulta rispettosa del diritto sostanziale, laddove fa riferimento all’art. 257f CO (cpv. 3 e 4), -nonchè implicitamente- agli art. 267 e 267 a CO. 8. Per quanto attiene alla pretesa violazione di norme di procedura ad opera del primo giudice, con particolare riferimento alla violazione dell’art. 170 CPC che impone al convenuto l’obbligo di una puntuale e precisa contestazione dei fatti dell’istanza, la stessa è infondata. Il convenuto non era infatti tenuto a contestare la conclusione del contratto per il 30 settembre 1996  ritenuto che questa circostanza non è mai stata allegata dall’istante se non in questa sede ricorsuale. Infatti, a sostegno della sua domanda risarcitoria egli ha allegato la disdetta scritta del contratto per il 31 dicembre 1996, prova documentale che spettava all’istante inficiare con la prova di una rescissione  anticipata del contratto per il 30 settembre 1996, non potendo al proposito bastare il solo fatto di aver rilocato l‘appartamento per il mese di ottobre 1996. Poiché la questione dedotta in cassazione, ossia quella dell’accertamento della data di scadenza del contratto per il 30 settembre 1996, non è stata sollevata dall’istante in prima sede, su questo punto specifico non competeva quindi al convenuto nessun particolare onere di contestazione. 9. La domanda di concessione dell’assistenza giudiziaria formulata da __________ con le osservazioni al ricorso può essere accolta avendo quest’ultimo comprovato il suo stato di indigenza (cfr. dichiarazione fiscale 3 febbraio 1998 dell’Ufficio di tassazione del Comune di domicilio) e considerata la fondatezza della sua resistenza all'impugnazione in esame. 10. Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Per i quali motivi, richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG pronuncia:           1. Il ricorso per cassazione 16 febbraio 1998 di __________ è respinto . 2. Le spese del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa di giustizia      fr.     250.–

b) spese                         fr.       50.– fr.     300.– già anticipate dal ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 400.- a titolo di ripetibili di questa sede. 3. __________ è posto al beneficio dell’assistenza giudiziaria, con il gratuito patrocinio nella sede ricorsuale dello studio legale __________. 4. Intimazione a:

– __________ Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4. Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello Il presidente                                                                 La segretaria