Erwägungen (2 Absätze)
E. 000 è raggiunta, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in fr. 30 000.–, importo che non è contestato e che non appare d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività dell'appello, la decisione impugnata è stata notificata al patrocinatore degli attori il 19 gennaio 2023 (tracciamento dell'invio n. __.__.______.________, agli atti). Cominciato a decorrere l'indomani, il termine d'impugnazione sarebbe scaduto così sabato
E. 18 febbraio 2023, salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Depositato il 20 febbraio 2023 (timbro postale sulla busta d'invio), ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
2.Alla replica spontanea del 28 aprile 2023 gli appellanti accludono un annuncio relativo alla locazione di un appartamento sul portale onlineA______(www.______) visitato il 26 aprile precedente (doc. C di appello). Ora, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie ci si può domandare se tale documento sia ricevibile, gli interessati non fornendo alcuna indicazione sulla data della pubblicazione dell'annuncio, ma soltanto il giorno in cui è stata visitata la pagina internet. Sia come sia, e come si vedrà in seguito, il documento in questione non appare di rilievo ai fini del giudizio.
3.Nella fattispecie gli attori hanno chiesto l'annullamento di una risoluzione negativa, i comproprietari avendo rifiutato la proposta formulata all'assemblea di vietare gli affitti a breve termine (oggetto n. 25). Ora, un'azione di contestazione di delibere assembleari ha natura cassatoria (DTF 145 III 130 consid. 4.3.6). E siccome con un'azione negativa non possono essere imposti alla comunione dei comproprietari obblighi, per casi del genere sussistono specifiche azioni (DTF 145 III 130 consid. 4.3.6; si vedano gli art. 647 cpv. 2 n. 1, 712gcpv. 3, 712qcpv. 2 e 712rcpv. 2 CC). È possibile tuttavia che, nonostante tali casi specifici, il mero annullamento di una deliberazione assembleare sia insufficiente per garantire gli interessi di un comproprietario minoritario. In siffatte eventualità, dandosi una violazione del regolamento perl'amministrazione e l'uso, l'attore può ottenere dal giudice un'ingiunzione che sostituisca la mancata decisione dell'assemblea dei comproprietari, Ciò è possibile, segnatamente, qualora la comunionedei comproprietari tolleri o rifiuti di vietare un utilizzo lesivo del regolamento da parte di un comproprietario (Wermelingerin:Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 248a e 250 ad art. 712mCC).
Premesso ciò, in concreto gli appellanti postulano l'annullamento della citata deliberazione assembleare e il divietodi ogni attività di locazione a breve termine. Alla luce di quanto precede una tale richiesta appare ammissibile. Rimane il fatto che il giudice può annullare una deliberazione solo ove questa violi prescrizioni di legge formali o sostanziali, disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione ecc.).Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta, invece, per giustificare un annullamento. Non tocca al giudice sostituirsi, in casi siffatti, alla volontà della comunione dei comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii; più recente: I CCA, sentenza inc. 11.2020.153 del 26 agosto 2022 consid. 4).
Quanto alla domanda formulata in subordine volta a far annullare la decisione impugnata e rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio, essa non può entrare in linea di conto. Una conclusione intesa al mero annullamento di una sentenza è ammissibile solo a titolo eccezionale, ove in caso di accoglimento dell'appello l'autorità di ricorso non possa statuire, o perché in primo grado non sia stata giudicata una parte essenziale dell'azione (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 1 CPC) o perché i fatti debbano essere completati in punti essenziali (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC; RtiD I-2014 pag. 806 consid. 3a). A estremi in tal senso il memoriale degli appellanti nemmeno accenna.
4.Nella sentenza impugnata il Pretore, accertata la tempestività dell'azione e la legittimazione attiva degli attori, ha constatato che litigiosa nella fattispecie è la questione di sapere se la locazione di appartamenti per breve durata attuata tramite piattaforme internet sia compatibile con lo scopo e le norme per l'amministrazione e l'uso del Condominio C____ oppure se ciò comporti un cambio d'utilizzo o di destinazione della comproprietà. Richiamati i principi enunciati in DTF 145 III 400, egli ha ritenuto in sintesi che simile tipologia di locazione rientri nel concetto di abitazione previsto dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, onde la legittimità della risoluzione adottata all'assemblea generale ordinaria il 29 maggio 2021. Ha quindi respinto la petizione.
5.Nelcasospecifico non è contestato che secondo il regolamento per l'uso e l'amministrazione la proprietà per piani ha scopo abi-tativo (doc. F, art. 6.1). Una locazione delle unità non è esclusa, fermo restando che l'uso di locali a scopi professionali è permesso solo ove non si verifichino conseguenze negative per i vicini (doc. F, art. 6.3 e 6.4). Non è controverso nemmeno che due o tre comproprietari propongano la locazione a breve termine delle loro unità d'abitazione tramite piattaformeinternetcomeAirbnb (doc. C).Controversa è, nella fattispecie,la compatibilità di tale offerta con la destinazione della proprietà per pianiPrati di C_____.
Per questi motivi,
avv. PA1, L______;
avv. PA2, L______.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.11.2023.17
Lugano
19 giugno 2024
In nomedella Repubblica e CantoneTicino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente,
Giani e Giamboni
cancelliera:
Ghirardelli
sedente per statuire nella causaSE.2021.31(proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con petizione del28 settembre 2021da
AP1 e AP7, C____
AP6, C____
AP9 e AP2, C____
AP3, C____
AP8, C____, e
AP5,Ca______(L______)
ai quali è subentrato in pendenza di procedura
AP4, CA______ (L______)
(patrocinati dall'avv. PA1, L______)
contro
Comunione dei comproprietari
del ‟CondominioAO1ˮ,C____
(patrocinata dall'avv. PA2, L______),
giudicando sull'appello del 20 febbraio 2023 presentato da AP1 e AP7, AP6, AP9 e AP2, AP3, AP8 e AP5 contro la sentenza emessa dal Pretore il 18 gennaio 2023;
Ritenuto
in fatto: A.Sulla particella n. 417 RFD di M______, sezione di C____, sorge uno stabile costituito in proprietà per piani (Condominio AO1) composto di 47 unità suddivise in due blocchi (24 appartamenti nella casa A A______ e 23 appartamenti nella casa B S______). AP3 è titolare della proprietà per piani n. 538 (appartamento n. 3 nella casa A A______), pari a13/1000, AP1 e AP7 sono titolari in ragione di un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 559 (appartamento n. 24, nella casa A A______), pari a28/1000, AP8 e AP5erano contitolari della proprietà per piani n. 566 (appartamento n. 31 nella casa B S______), pari a20/1000,AP6 è titolare della proprietà per piani n. 571 (appartamento n. 36 nella casa A A______), pari a28/1000, AP9 e AP2 sono titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 576 (appartamento n. 41 nella casa A______), pari a28/1000.Il fondo costeggia il lago C______.
B.Il regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà depositato a registro fondiario prevede che le unità sono adibite ad abitazione (art. 6.1) e che l'uso di locali a scopi professionali è permesso qualora non si verifichino conseguenze negative per i vicini (art. 6.4). Taluni comproprietari propongono la locazione a breve termine delle loro unità tramite piattaforme online comeAirbnb. All'assemblea generale ordinaria del 29 maggio 2021 i comproprietari hanno discusso una richiesta di AP1 e AP7 avente per oggetto il divieto di affitti a breve termine (oggetto n. 25). I comproprietari hanno respinto la richiesta a maggioranza con 21 voti contrari, 13 favorevoli e un astenuto. Il verbale assembleare prevede così chegli affitti a breve sono permessi.
C.Il 2 agosto2021 AP1 e AP7,AP6, AP9, AP2, AP3, AP8 e AP5 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord per un tentativo di conciliazione in vista di promuovere causa e far dichiarare nulla, o almeno far annullare, la risoluzione assembleare n. 25. Decaduto infruttuoso il tentativo di conciliazione, il Segretario assessore ha rilasciato il 17 settembre 2021 l'autorizzazione ad agire. Le spese di fr. 300. sono state poste a carico degli istanti, riservato un diverso addebito in esito alla causa di merito (inc. CM.2021.51).
D.Il 28 settembre 2021 AP1 e AP7, AP6, AP9, AP2, AP3, AP8 e AP5 hanno adito il Pretore per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 3 dicembre 2021 la Comunione dei comproprietari del Condominio C____ ha proposto di respingere la petizione. Gli attori hanno replicato il 31 gennaio 2022, ribadendo la loro domanda. Altrettando ha fatto la convenuta in una duplica del 14 febbraio 2022.Alle prime arringhe del 21 marzo 2022 le parti hanno notificato prove. L'istruttoria si è chiusa l'11 ottobre 2022 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro memoriali del 9 e 12 dicembre 2022 esse hanno poi mantenuto le rispettive posizioni. Statuendo con sentenza del 18 gennaio 2023, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le spese processuali di fr. 3300. solidalmente a carico degli attori, tenuti a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 4500. per ripetibili.
E.Contro la decisione appena citata AP1 e AP7, AP6, AP9, AP2, AP3, AP8 e AP5 (questi ultimi sostituiti in pendenza di causa da AP4, nuovo comproprietario) sono insorti a questa Camera con un appello del 20 febbraio 2023 nel quale chiedono di riformare il giudizio impugnato annullando la risoluzione assembleare n. 25 e ordinando alla Comunione dei comproprietari del Condominio AO1 sotto comminatoria dell'art. 292 CP di cessare immediatamente ogni locazione a breve termine. In via subordinata essi hanno proposto di annullare la risoluzione impugnata e di rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio. Nelle sue osservazioni del 12 aprile 2023 la Comunione dei comproprietari del Condominio AO1 conclude per la reiezione dell'appello. In replica e duplica spontanea del 28 aprile e 10 maggio 2023 le parti hanno reiterato le loro posizioni.
Considerando
in diritto: 1.Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura semplificata (art. 243 segg. CPC) sono appellabili entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata raggiungesse almeno fr. 10000. (art. 308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, carattere pecuniario e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la soglia di fr. 10000. è raggiunta, il Pretore avendo fissato ilvalore litigioso in fr. 30000., importo che non è contestato e chenon appare d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività dell'appello, la decisione impugnata è stata notificata al patrocinatore degli attori il 19 gennaio 2023 (tracciamento dell'invio n. __.__.______.________, agli atti). Cominciato a decorrere l'indomani, il termine d'impugnazione sarebbe scaduto così sabato 18 febbraio 2023, salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Depositato il 20 febbraio 2023 (timbro postale sulla busta d'invio), ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
2.Alla replica spontanea del 28 aprile 2023 gli appellanti accludono un annuncio relativo alla locazione di un appartamento sul portale onlineA______(www.______) visitato il 26 aprile precedente (doc. C di appello). Ora, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie ci si può domandare se tale documento sia ricevibile, gli interessati non fornendo alcuna indicazione sulla data della pubblicazione dell'annuncio, ma soltanto il giorno in cui è stata visitata la pagina internet. Sia come sia, e come si vedrà in seguito, il documento in questione non appare di rilievo ai fini del giudizio.
3.Nella fattispecie gli attori hanno chiesto l'annullamento di una risoluzione negativa, i comproprietari avendo rifiutato la proposta formulata all'assemblea di vietare gli affitti a breve termine (oggetto n. 25). Ora, un'azione di contestazione di delibere assembleari ha natura cassatoria (DTF 145 III 130 consid. 4.3.6). E siccome con un'azione negativa non possono essere imposti alla comunione dei comproprietari obblighi, per casi del genere sussistono specifiche azioni (DTF 145 III 130 consid. 4.3.6; si vedano gli art. 647 cpv. 2 n. 1, 712gcpv. 3, 712qcpv. 2 e 712rcpv. 2 CC). È possibile tuttavia che, nonostante tali casi specifici, il mero annullamento di una deliberazione assembleare sia insufficiente per garantire gli interessi di un comproprietario minoritario. In siffatte eventualità, dandosi una violazione del regolamento perl'amministrazione e l'uso, l'attore può ottenere dal giudice un'ingiunzione che sostituisca la mancata decisione dell'assemblea dei comproprietari, Ciò è possibile, segnatamente, qualora la comunionedei comproprietari tolleri o rifiuti di vietare un utilizzo lesivo del regolamento da parte di un comproprietario (Wermelingerin:Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 248a e 250 ad art. 712mCC).
Premesso ciò, in concreto gli appellanti postulano l'annullamento della citata deliberazione assembleare e il divietodi ogni attività di locazione a breve termine. Alla luce di quanto precede una tale richiesta appare ammissibile. Rimane il fatto che il giudice può annullare una deliberazione solo ove questa violi prescrizioni di legge formali o sostanziali, disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione ecc.).Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta, invece, per giustificare un annullamento. Non tocca al giudice sostituirsi, in casi siffatti, alla volontà della comunione dei comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii; più recente: I CCA, sentenza inc. 11.2020.153 del 26 agosto 2022 consid. 4).
Quanto alla domanda formulata in subordine volta a far annullare la decisione impugnata e rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio, essa non può entrare in linea di conto. Una conclusione intesa al mero annullamento di una sentenza è ammissibile solo a titolo eccezionale, ove in caso di accoglimento dell'appello l'autorità di ricorso non possa statuire, o perché in primo grado non sia stata giudicata una parte essenziale dell'azione (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 1 CPC) o perché i fatti debbano essere completati in punti essenziali (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC; RtiD I-2014 pag. 806 consid. 3a). A estremi in tal senso il memoriale degli appellanti nemmeno accenna.
4.Nella sentenza impugnata il Pretore, accertata la tempestività dell'azione e la legittimazione attiva degli attori, ha constatato che litigiosa nella fattispecie è la questione di sapere se la locazione di appartamenti per breve durata attuata tramite piattaforme internet sia compatibile con lo scopo e le norme per l'amministrazione e l'uso del Condominio C____ oppure se ciò comporti un cambio d'utilizzo o di destinazione della comproprietà. Richiamati i principi enunciati in DTF 145 III 400, egli ha ritenuto in sintesi che simile tipologia di locazione rientri nel concetto di abitazione previsto dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, onde la legittimità della risoluzione adottata all'assemblea generale ordinaria il 29 maggio 2021. Ha quindi respinto la petizione.
5.Nelcasospecifico non è contestato che secondo il regolamento per l'uso e l'amministrazione la proprietà per piani ha scopo abi-tativo (doc. F, art. 6.1). Una locazione delle unità non è esclusa, fermo restando che l'uso di locali a scopi professionali è permesso solo ove non si verifichino conseguenze negative per i vicini (doc. F, art. 6.3 e 6.4). Non è controverso nemmeno che due o tre comproprietari propongano la locazione a breve termine delle loro unità d'abitazione tramite piattaformeinternetcomeAirbnb (doc. C).Controversa è, nella fattispecie,la compatibilità di tale offerta con la destinazione della proprietà per pianiPrati di C_____.
Per questi motivi,
avv. PA1, L______;
avv. PA2, L______.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).