SGSTA.2021.41

KSGE 2023 Nr. 5

StG § 55 Abs. 4.Grundstückgewinnsteuer, Anlagekosten.

In casu kein Nachweis für einen höheren Erwerbspreis des Grundstücks vor 30 Jahren oder wertvermehrende Investitionen.

Aus den Erwägungen

2.    Im vorliegenden Fall ist nach dem Gesagten materiell zu prüfen, ob die Vorinstanz die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf der Liegenschaft GB Y. Nr. 001 richtig bestimmt hat. Umstritten ist die Bestimmung des Verkehrswertes des Grundstücks vor 30 Jahren gemäss § 55 Abs. 4 StG.

2.1  Grundstückgewinn ist gemäss § 53 Abs. 1 StG die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen). Liegt der Erwerb mehr als 30 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks vor 30 Jahren, wenn kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen wird (vgl. § 55 Abs. 4 StG).

2.2  Die Steuerverwaltung hat in der angefochtenen Veranlagung (Einspracheentscheid vom 21.10.2021) festgestellt, dass der Grundstückerwerb vor mehr als 30 Jahren erfolgt und deshalb der Verkehrswert des Grundstücks vor 30 Jahren massgebend sei. Der Rekurrent hat insbesondere keinen höheren Erwerbspreis gemäss § 55 Abs. 3 StG nachgewiesen.

Für die Veranlagung vom 14.5.2020 ging die Steuerverwaltung von einem Verkehrswert für das Grundstück vor 30 Jahren von Fr. 768‘000.00 aus. Zur Ermittlung dieses Wertes rechnete die Steuerverwaltung mit einem Quadratmeterpreis von Fr. 350.00, was bei einer Fläche von 1'151 m² einen Totalbetrag für die Grundstückfläche von Fr. 402‘850.00 ergab, was vom Rekurrenten nicht bestritten wird. Zur Ermittlung der Gebäudeschätzung (Wohnhaus Nr. …) ging die Steuerverwaltung vom SGV-Gebäudeversicherungswert 1975 von Fr. 77‘200.00 aus und indexierte diesen Wert mit 540 %, womit sie auf einen Versicherungsneuwert des Gebäudes von Fr. 416‘880.00 kam. Dazu rechnete sie Baunebenkosten von Fr. 104‘220.00 (25 % des Neuwertes) auf und zog die Altersentwertung von Fr. 156‘330.00 ab (bei einem Gebäudealter von 105 Jahren), womit sie zu einem Gebäudezeitwert von Fr. 364‘770.00 kam. Zusammen mit dem Landwert von Fr. 402‘850.00 ergab sich ein Verkehrswert vor 30 Jahren von Fr. 767‘620.00 (gerundet: Fr. 768‘000.00). Im Einspracheverfahren korrigierte die Steuerverwaltung den Verkehrswert, da richtigerweise ein Index von 800 % (nicht wie bisher veranlagt von 540 %) anzuwenden ist. Dies ergab einen neuen Verkehrswert vor 30 Jahren von Fr. 945‘000.00. Damit reduzierte sich der Grundstückgewinn auf Fr. 27‘500.00 (vorher Fr. 116‘000.00), womit der Steuerbetrag für die einfache Steuer auf Fr. 1‘115.00 gesenkt wurde, was einer effektiven Steuerforderung von Fr. 2‘581.10 entspricht.

3.1  Mit der Korrektur des Indexstandes auf 800 % hat die Steuerverwaltung dem Antrag des Rekurrenten im Einspracheverfahren entsprochen. Die Erhöhung des Indexes vom bisher angewandten Stand von 540 % auf 800 % ist korrekt.

3.2 In seinem Rekurs vom 20.11.2021 verlangt der Rekurrent nun zusätzlich, dass zur Er-mittlung des Verkehrswertes vor 30 Jahren auf die Daten der Gebäudeversicherung zurückzugreifen sei. Für die Berechnung des Verkehrswertes sei die Schätzung von 1975 verwendet worden, ohne spätere Schätzungen zu prüfen. Die Daten beim Grundbuchamt seien unvollständig. Der Rekurrent verlangt, dass insbesondere die Gebäudeschätzung von 1996 zu verwenden sei. Dies ist ausfolgenden Gründen abzulehnen:

3.2.1 Das Steuergericht des Kantons Solothurn hat in seinem Urteil vom 1.7.2019 (SGS-TA.2018.49, publ. unter gerichtsentscheide.so.ch) festgehalten, dass die von der Veranlagungsbehörde zur Bestimmung des Erwerbspreises angewendete Berechnungsmethode gängiger Praxis entspricht und schon mehrfach durch das Kantonale Steuergericht bestätigt wurde. Diese Praxis wurde auch in den Grundsätzlichen Entscheiden des Steuergerichts KSGE 1989 Nr. 21 publiziert. Grundlage der vom Steuergericht anerkannten Bewertungspraxis zur Bestimmung des Verkehrswertes vor 30 Jahren ist neben dem Landwert die Schätzung der Gebäudeversicherung (mit Teuerungszuschlag und Zuschlag für Baunebenkosten).

Nachdem kein Erwerbspreis aus der Zeit vor 30 Jahren nachgewiesen ist, hat die Veranlagungsbehörde im vorliegenden Fall (neben der Schätzung des Landwertes) die Schätzung des Gebäudes (Anlagekosten) nach der gängigen Praxis vorgenommen. Sie ist dabei nach dem im Solothurner Steuerbuch vorgesehenen Berechnungsschema vorgegangen (vgl. Solothurner Steuerbuch „Anlagekosten, Erwerbspreis“), welches nach der Praxis des Kantonalen Steuergerichts rechtskonform ist, auch wenn diese Schätzung „naturgemäss mit einer gewissen Pauschalierung und Objektivierung“ verbunden ist (vgl. Urteil des Steuergerichts vom 1.7.2019, SGSTA.2018.49, a.a.O., Erw. 3.1). Damit entspricht die von der Veranlagungsbehörde vorgenommene Schätzung den vom Steuergericht anerkannten Grundsätzen.

3.2.2 Die rechtsanwendende Behörde ist bei ihrer Praxis zur Gleichbehandlung verpflichtet. Dies betrifft insbesondere das Steuerrecht. Bei der Rechtsanwendung hat die Behörde die Pflicht, „beim Erlass gleichartiger Verfügungen, die auf ähnlichen Sachverhalten beruhen und in Anwendung der gleichen Rechtsnormen ergehen, nach einheitlichen, über den Einzelfall hinaus gültigen Kriterien vorzugehen, mit anderen Worten eine Praxis zu bilden.“ (vgl. RICHNER et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, VB zu Art. 109-121, N 100, S. 1249, mit Hinw. zu Praxis und Lehre). Das Kantonale Steueramt hat diese Praxis bei der Veranlagung von Grundstückgewinnen gebildet und im Solothurner Steuerbuch für die Öffentlichkeit festgehalten (vgl. Solothurner Steuerbuch, vorgenannt). Diese Praxis wurde vom Steuergericht des Kantons Solothurn als „gängige Praxis“ gewertet. Es liegt nun nicht im Ermessen der Steuerbehörde, von dieser „gängigen Praxis“ in Einzelfällen abzuweichen. Die festgelegte gängige Praxis beinhaltet insbesondere keine Option, statt der anerkannten Berechnung mittels einer sog. „Rückwärtsberechnung“ (wie sie der Rekurrent vorschlägt) zu Gunsten des Steuerpflichtigen vom Berechnungsschema abzuweichen. Damit würde die Steuerbehörde das verfassungsmässige Gleichbehandlungsprinzip verletzen. Das Steuergericht hat bereits früher entschieden, dass mit der Anwendung eines Berechnungsschemas zur Bestimmung des Gebäudewertes für die Grundstückgewinnsteuer ein gewisser Schematismus unvermeidlich ist (vgl. KSG vom 19.2.2007, SGSTA.2005.124, Erw. 3). Damit ist die publizierte Berechnung zur Ermittlung des Grundstückgewinns weiterhin zu schützen.

3.2.3 Mit der Verwendung des im Grundbuch verzeichneten Gebäudeversicherungswerts 1975 von Fr. 77‘200.00 hat die Behörde zu Recht auf den geschäftsnächsten offiziell publizierten Schätzbetrag abgestellt. Der Rekurrent hat mit seinen Argumenten weder einen höheren Erwerbspreis nachgewiesen noch hat er für die von ihm behaupteten angeblichen wertvermehrenden Aufwendungen seines Vaters und seiner Grosseltern in den „70er und 80er Jahren“ die ihm obliegenden Beweise erbracht. Er hat dazu gar nichts eingelegt. Seine Ausführungen zur in diesen Jahren stattgefundenen angeblichen umfassenden Renovation des Hauses sind nirgends belegt. Es erstaunt auch, dass nach den angeblich umfassenden Renovationen in den 70er und 80er Jahren die Voreigentümer des heutigen Rekurrenten keine Neuschätzung des Gebäudes verlangt hatten, wozu sie berechtigt gewesen wären (vgl. § 23 des Gebäudeversicherungsgesetzes). Heute fehlen nun eine Neuschätzung wie auch Belege für angebliche wertvermehrende Investitionen, für welche der Rekurrent beweispflichtig wäre (vgl. ZWEIFEL et al., Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10, Ziff. 1.4, S. 320).

3.2.4 Auch die Ausführungen zum angeblichen überproportionalen Anstieg der Immobilienmarktpreise in den Jahren von 1976 bis 1990 mit anschliessender Baisse (1990 bis 1996) können im konkreten Fall nicht als Grundlage für eine Erhöhung des Anlagewertes der Immobilie vor 30 Jahren dienen. Bei diesen Angaben handelt es sich um theoretische Überlegungen zur Volkswirtschaft in der Schweiz als Ganzes. Im vorliegenden Fall geht es aber um eine einzelne Liegenschaft in Y., also in der Region X., wo die Immobilienpreise auch in Zeiten nachlassender Konjunktur ganz allgemein überdurchschnittlich hoch waren. Die Behauptung, dass in der Zeit der angeblichen massiven Preissenkungen im Immobilienbereich in den Jahren 1990 bis 1996 im fraglichen Haus keine wertvermehrenden Investitionen vorgenommen worden seien, ist nicht belegt. Wie das Kantonale Steueramt in seiner Vernehmlassung vom 31.1.2022 richtig ausführt, verwendet die Solothurnische Gebäudeversicherung (SGV) einen schweizweit anerkannten Baukostenindex als Grundlage zur Ermittlung der Versicherungswerte. Dieser verwendete Zürcher Baukostenindex gilt schweizweit als Referenz und wurde bereits vor 30 Jahren verwendet. Dieser Index gibt die Baukostenentwicklung korrekt wieder. Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang, dass die Landpreise im vorliegenden Fall separat ermittelt wurden. Diese Schätzwerte hat der Rekurrent nicht bemängelt und das Steuergericht hat keinen Anlass, auf diese zurückzukommen.

3.2.5 Der von der Steuerbehörde gestützt auf den Gebäudeversicherungswert 1975 von Fr. 77‘200.00 ermittelte Anlagewert vor 30 Jahren des fraglichen Grundstücks mit Fr. 945‘000.00 liegt im Rahmen des rechtmässigen Schätzungsrahmens und des rechtsgleichen Vorgehens der Steuerbehörde. Die Feststellungen und Berechnungen liegen im Rahmen des naturgemäss gegebenen Ermessensrahmens der Pauschalierungen. Sie kommen zu nachvollziehbaren und objektiven Schlussfolgerungen im vorliegenden Einzelfall. Der Rekurrent hat keinerlei Beweise für wertvermehrende Investitionen vorgelegt und dafür wäre er beweisverpflichtet. Der Rekurrent hat insbesondere auch keinen höheren Erwerbspreis gemäss § 55 Abs. 4 StG nachgewiesen.

Steuergericht, Urteil vom 3. April 2023 (SGSTA.2021.41)