SGSTA.2021.28

KSGE 2021 Nr. 4

StG § 27 lit. b, § 28, DBG Art. 21 Abs. 1 lit. b, Art. 21 Abs. 2.Einkommen, Eigenmietwert.

In casu Gebäude durchschnittlicher Bauart, unterdurchschnittliche Bauart gesetzlich nicht vorgesehen; frühere falsche Beurteilungen hindern eine korrekte Beurteilung in den Folgejahren nicht; hier kein Vertrauensschutz.

Aus den Erwägungen

2.    Gemäss § 27 lit. b StG bzw. Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar. Darunter fällt auch der Mietwert von Liegenschaften oder Liegen-schaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen. Gemäss Art. 21 Abs. 2 DBG erfolgt die Festsetzung des Eigenmietwerts unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft. Nach § 28 Abs. 1 StG richtet sich der steuerbare Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert; dieser entspricht dem Betrag, den der Steuerpflichtige für die Benützung einer gleichartigen Wohnung aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwerts sind Ausbau und Zustand des Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse angemessen zu berücksichtigen. Der Regierungsrat setzt die Eigenmietwerte im Verhältnis zum Wohnwert massvoll fest und passt sie nur in grösseren Zeitabständen an (§ 28 Abs. 2 StG). Gestützt auf diese Delegationsnorm hat der Regierungsrat am 28. Januar 1986 die Steuerverordnung Nr. 15: Bemessung des Mietwerts der eigenen Wohnung (StVO Nr. 15; BGS 614.159.15; Fassung in Kraft bis 31.12.2020) erlassen und darin die Berechnung der Eigenmietwerte für die konkreten Fälle geregelt (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2011 Nr. 4 E. 6). Dabei wird in der StVO Nr. 15 zwischen Gebäuden durchschnittlicher (§§ 1 bis 3) und überdurchschnittlicher Bauart (§§ 4 und 5) unterschieden und zwar nach Massgabe des Katasterwerts. Die Grenze liegt dabei gemäss § 1 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 StVO Nr. 15 bei CHF 240‘000. Der Mietwert von Wohnungen in Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird in der Regel pauschal nach Prozentsätzen der auf die Wohnung entfallenden Katasterschätzung für Gebäude und normalen Umschwung bemessen (§ 1 Abs. 2 StVO Nr. 15). Liegenschaften in der Ge-meinde Z. sind der Gruppe III zugeteilt (§ 2 Abs. 1 StVO Nr. 15). Der Prozentsatz beträgt hier 9.42 (§ 1 Abs. 2 StVO Nr. 15). Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit einem Katasterwert bis CHF 240'000 erfolgt für die direkte Bundessteuer ein Zuschlag von 25 % auf dem kantonalen Mietwert (Rundschreiben der Eidg. Steuerverwaltung vom 10.7.2019 betr. Liste der Kantone mit unterschiedlichen Eigenmietwerten für die kantonalen Steuern und die direkte Bundessteuer ab Steuerperiode 2018, unter estv.admin.ch).

3.1  Im konkreten Fall besitzt der Rekurrent in Z. ein kleines Grundstück GB Nr. 0001, das er als Lagerraum nutzt. Besteuert wurde dieses Grundstück mit einem Eigenmietwert von CHF 5'290 (Staat) und CHF 6'613 (Bund). Der Rekurrent stellt sich vor allem auf den Standpunkt, es sei mit ihm mündlich ein Eigenmietwert von CHF 1'640 (Staat) und CHF 2'050 (Bund) vereinbart worden. Maximal dürfe der Eigenmietwert CHF 2'500 betragen. Vereinbart habe er diesen Wert mit B. W. und C. V. (beide ehemals VB Olten-Gösgen). Seither sei dieser immer so besteuert worden. Die Vorinstanz will dagegen an der angefochtenen Veranlagung festhalten.

3.2  Der Vermögenssteuerwert dieses Grundstücks laut Katasterschätzung beträgt unbestritten CHF 70'200. Gemäss StVO Nr. 15 beläuft sich der Mietwert wie gesehen (vgl. oben, E. 2; § 1 ff. StVO Nr. 15) auf 9.42 % bei durchschnittlicher Bauart wie hier. Eine unterdurchschnittliche Bauart ist dagegen gesetzlich nicht vorgesehen. Dies ergibt einen massgeblichen Betrag von wie erwähnt CHF 6'613 (Staat) bzw. nach Abzug der einschlägigen Pauschale von 20 % einen Betrag von CHF 5'290. Der Eigenmietwert ist daher grundsätzlich korrekt berechnet worden.

3.3  Die VB ist an den Grundsatz der Rechtsgleichheit gebunden. Grundstücke sind daher immer nach den gleichen Grundlagen zu besteuern. Frühere falsche Beurteilungen wie hier hindern nicht, dass in den Folgejahren ein Sachverhalt korrekt beurteilt wird (vgl. RICHNER et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, VB zu Art. 109-121 N 95).

Die VB ist aber auch an den Grundsatz von Treu und Glauben gebunden, sofern die Voraussetzungen dafür gegeben sind: Konkrete Zusicherung, Zuständigkeit der Behörde, nicht erkennbare Unrichtigkeit der Beurteilung, Treffen von Dispositionen, keine Änderung der Gesetzeslage (vgl. dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,

8. Aufl., Zürich 2020, Rz. 667 ff.). Den Nachweis einer mündlichen Zusicherung wie hier hat der Rekurrent, der sich darauf beruft, zu liefern. Im vorliegenden Fall fehlt ein schriftlicher Nachweis. Ob eine mündliche Zusicherung erteilt worden war, ist anhand der Unterlagen und Angaben unklar. Da die Besteuerung in den letzten Jahren offenbar konstant tief ausgefallen ist, ist der Einwand des Rekurrenten nicht von vorherein abwegig. Die von ihm erwähnten Personen sind indes offensichtlich schon lange nicht mehr bei der VB arbeitstätig und können daher nicht befragt werden. Dispositionen, welche der Rekurrent getätigt hätte, werden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Dass er das betroffene Grundstück nur wegen dem tiefen Eigenmietwert gekauft hat, ist kaum anzunehmen. Daher müsste hier das Vertrauensprinzip weichen, selbst wenn davon ausgegangen würde, dass früher effektiv eine mündliche Zusicherung wie eingewendet erteilt worden wäre. Ob der Eigenmietwert künftig tatsächlich abgeschafft wird, steht momentan noch nicht fest und kann hier im Moment auch keinen Einfluss haben. Soweit der Rekurrent im Übrigen die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des umstrittenen Lagerraums geltend macht, steht es ihm frei, sich allenfalls gegen den Katasterwert zu wenden. Rekurs und Beschwerde erweisen sich demnach als unbegründet und sind daher abzuweisen.

Steuergericht, Urteil vom 22. November 2021 (SGSTA.2021.28;BST.2021.24)

(Die gegen dieses Urteil vor Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil 2C_26/2022 vom 15. Februar 2022 abgewiesen)