Handänderungssteuer, Steuerbefreiung, Art. 244 Abs. 1 lit. a StG. Die Befreiung von der Handänderungssteuer nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG erfordert, dass das Steuersubjekt selbst öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgt und das von der Handänderungssteuer betroffene Grundstück unmittelbar diesen Zwecken dient. Die Ausschliesslichkeit bzw. die Dauerhaftigkeit des privilegierten Zwecks stellt keine Voraussetzung für eine Befreiung von der Handänderungssteuer nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG dar.
Sachverhalt
A.- Auf dem Grundstück Nr. __ an der C.__strasse in St. Gallen befinden sich zwei miteinander verbundene Gebäude. Mit Kaufvertrag vom 8. April 2025 erwarb A.__ dieses Grundstück für Fr.__ von der D.__. B.- Am 30. April 2025 veranlagte das Grundbuchamt der Stadt St. Gallen A.__ mit einer Handänderungssteuer von Fr.__ (1 % des Kaufpreises von Fr.__). Dagegen erhob A.__ am
30. Mai 2025 Einsprache, welcher der Stadtrat St. Gallen mit Einspracheentscheid vom
18. September 2025 abwies. C.- Am 23. Oktober 2025 erhob A.__ Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission (VRK) mit dem Antrag, der Einspracheentscheid vom 18. September 2025 sei vollumfänglich aufzuheben und es sei festzustellen, dass keine Handänderungssteuer geschuldet sei. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. Barauslagen und MwSt.) zulasten der Vorinstanz. Der Stadtrat St. Gallen liess sich am 11. November 2025 vernehmen. Dazu nahm A.__ am 8. Dezember 2025 Stellung. Auf weitere Ausführungen der Beteiligten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen (7 Absätze)
E. 1 [Eintretensvoraussetzungen]
E. 2 Streitig ist, ob die Vorinstanz zu Recht von der Rekurrentin eine Handänderungssteuer erhoben hat.
E. 3 a) Die Handänderungssteuer wird erhoben bei Handänderungen in der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstücksanteile (Art. 241 Abs. 1 StG). Als Handänderungen gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242 Abs. 1 StG). Nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG sind Handänderungen von Grundstücken, die unmittelbar öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken dienen, von der Steuerpflicht befreit. I/2-2025/88 2/5
b) Auf eine Steuerbefreiung hat nur derjenige Erwerber Anspruch, dem selbst das Grundstück unmittelbar zur Verfolgung öffentlicher Zwecke dient. Mit anderen Worten muss das Grundstück direkt den eigenen öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken des Steuersubjektes dienen. Keine Unmittelbarkeit liegt vor, wenn das Steuersubjekt selbst keinen öffentlichen oder gemeinnützigen Zweck verfolgt, sondern das Grundstück an Dritte vermietet wird, welche einen solchen Zweck verfolgen. Die Unmittelbarkeit wird auch verneint, wenn das Grundstück lediglich der Kapitalanlage dient (Entscheid des Verwaltungsgerichts [VerwGE] vom 26. September 1979, in: GVP 1979 Nr. 16; Entscheid der VRK [VRKE] vom
24. Mai 1989 E. 2.b, in: SGE 1989 Nr. 8; VRKE vom 24. Juni 2004 E. 3.b.aa, in: SGE 2004 Nr. 22; ferner zum luzernischen Steuergesetz BGE 57 I 79 E. 5.a). Zusammenfassend erfordert die Befreiung von der Handänderungssteuer nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG nicht nur, dass das Steuersubjekt selbst öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgt; verlangt wird ausserdem, dass das von der Handänderungssteuer betroffene Grundstück unmittelbar diesen Zwecken dient (VRKE vom 9. März 1994 E. 2.d, in: SGE 1994 Nr. 3). Für die Auslegung der Begriffe "öffentlicher" bzw. "gemeinnütziger" Zweck können die Ausführungen zu Art. 80 Abs. 1 lit. g StG sinngemäss herangezogen werden. Als öffentlich gelten Zwecke, die in den Aufgabenkreis des Gemeinwesens fallen (vgl. ZIGERLIG/ OERTLI/HOFMANN, a.a.O., S. 222). Zu den öffentlichen Aufgaben zählen Leistungen wie z.B. die Lieferung von Wasser und Elektrizität, Abfallbeseitigung, Erfüllung von kulturellen Aufgaben, Vollzugsaufgaben im Bereich der Sozialhilfe, Führung von Schulen sowie der Betrieb von regionaler Freizeitinfrastruktur (GRETER/GRETER, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.),
E. 3a Die Handänderungssteuer wird erhoben bei Handänderungen in der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstücksanteile (Art. 241 Abs. 1 StG). Als Handänderungen gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242 Abs. 1 StG). Nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG sind Handänderungen von Grundstücken, die unmittelbar öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken dienen, von der Steuerpflicht befreit. I/2-2025/88 2/5
E. 3b Auf eine Steuerbefreiung hat nur derjenige Erwerber Anspruch, dem selbst das Grundstück unmittelbar zur Verfolgung öffentlicher Zwecke dient. Mit anderen Worten muss das Grundstück direkt den eigenen öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken des Steuersubjektes dienen. Keine Unmittelbarkeit liegt vor, wenn das Steuersubjekt selbst keinen öffentlichen oder gemeinnützigen Zweck verfolgt, sondern das Grundstück an Dritte vermietet wird, welche einen solchen Zweck verfolgen. Die Unmittelbarkeit wird auch verneint, wenn das Grundstück lediglich der Kapitalanlage dient (Entscheid des Verwaltungsgerichts [VerwGE] vom 26. September 1979, in: GVP 1979 Nr. 16; Entscheid der VRK [VRKE] vom
24. Mai 1989 E. 2.b, in: SGE 1989 Nr. 8; VRKE vom 24. Juni 2004 E. 3.b.aa, in: SGE 2004 Nr. 22; ferner zum luzernischen Steuergesetz BGE 57 I 79 E. 5.a). Zusammenfassend erfordert die Befreiung von der Handänderungssteuer nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG nicht nur, dass das Steuersubjekt selbst öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgt; verlangt wird ausserdem, dass das von der Handänderungssteuer betroffene Grundstück unmittelbar diesen Zwecken dient (VRKE vom 9. März 1994 E. 2.d, in: SGE 1994 Nr. 3). Für die Auslegung der Begriffe "öffentlicher" bzw. "gemeinnütziger" Zweck können die Ausführungen zu Art. 80 Abs. 1 lit. g StG sinngemäss herangezogen werden. Als öffentlich gelten Zwecke, die in den Aufgabenkreis des Gemeinwesens fallen (vgl. ZIGERLIG/ OERTLI/HOFMANN, a.a.O., S. 222). Zu den öffentlichen Aufgaben zählen Leistungen wie z.B. die Lieferung von Wasser und Elektrizität, Abfallbeseitigung, Erfüllung von kulturellen Aufgaben, Vollzugsaufgaben im Bereich der Sozialhilfe, Führung von Schulen sowie der Betrieb von regionaler Freizeitinfrastruktur (GRETER/GRETER, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.),
E. 4 Zusammenfassend zeigt sich, dass die Rekurrentin selbst öffentliche Zwecke verfolgt und dass das von der Handänderungssteuer betroffene Grundstück unmittelbar diesen öffentlichen Zwecken dient. Damit sind die Voraussetzungen nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG erfüllt. Die Handänderung dieses Grundstücks ist von der Handänderungssteuer zu befreien. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz vom 18. September 2025 und die diesem zugrundeliegende Veranlagungsmitteilung vom 30. April 2025 sind aufzuheben.
E. 5 [Kosten] Entscheid:
1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Entscheid der Vorinstanz vom 18. September 2025 und die diesem zugrundeliegende Veranlagungsmitteilung vom 30. April 2025 wird aufgehoben.
2. [Kostenspruch] I/2-2025/88 5/5
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Kanton St. Gallen Gerichte Verwaltungsrekurskommission Abteilung I - 2. Kammer Entscheid vom 30. Juni 2026 Besetzung Präsidentin Eliane Kohlbrenner, Richter Rudolf Lippuner und Richterin Eliane Kaiser, Gerichtsschreiberin Josiane Weder Geschäftsnr. I/2-2025/88 Parteien A.__, Rekurrentin, vertreten durch B.__, gegen Stadtrat St. Gallen, Rathaus, 9001 St. Gallen, Vorinstanz, Gegenstand Handänderungssteuer
Sachverhalt: A.- Auf dem Grundstück Nr. __ an der C.__strasse in St. Gallen befinden sich zwei miteinander verbundene Gebäude. Mit Kaufvertrag vom 8. April 2025 erwarb A.__ dieses Grundstück für Fr.__ von der D.__. B.- Am 30. April 2025 veranlagte das Grundbuchamt der Stadt St. Gallen A.__ mit einer Handänderungssteuer von Fr.__ (1 % des Kaufpreises von Fr.__). Dagegen erhob A.__ am
30. Mai 2025 Einsprache, welcher der Stadtrat St. Gallen mit Einspracheentscheid vom
18. September 2025 abwies. C.- Am 23. Oktober 2025 erhob A.__ Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission (VRK) mit dem Antrag, der Einspracheentscheid vom 18. September 2025 sei vollumfänglich aufzuheben und es sei festzustellen, dass keine Handänderungssteuer geschuldet sei. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. Barauslagen und MwSt.) zulasten der Vorinstanz. Der Stadtrat St. Gallen liess sich am 11. November 2025 vernehmen. Dazu nahm A.__ am 8. Dezember 2025 Stellung. Auf weitere Ausführungen der Beteiligten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Erwägungen: 1.- [Eintretensvoraussetzungen] 2.- Streitig ist, ob die Vorinstanz zu Recht von der Rekurrentin eine Handänderungssteuer erhoben hat. 3.- a) Die Handänderungssteuer wird erhoben bei Handänderungen in der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstücksanteile (Art. 241 Abs. 1 StG). Als Handänderungen gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242 Abs. 1 StG). Nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG sind Handänderungen von Grundstücken, die unmittelbar öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken dienen, von der Steuerpflicht befreit. I/2-2025/88 2/5
b) Auf eine Steuerbefreiung hat nur derjenige Erwerber Anspruch, dem selbst das Grundstück unmittelbar zur Verfolgung öffentlicher Zwecke dient. Mit anderen Worten muss das Grundstück direkt den eigenen öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken des Steuersubjektes dienen. Keine Unmittelbarkeit liegt vor, wenn das Steuersubjekt selbst keinen öffentlichen oder gemeinnützigen Zweck verfolgt, sondern das Grundstück an Dritte vermietet wird, welche einen solchen Zweck verfolgen. Die Unmittelbarkeit wird auch verneint, wenn das Grundstück lediglich der Kapitalanlage dient (Entscheid des Verwaltungsgerichts [VerwGE] vom 26. September 1979, in: GVP 1979 Nr. 16; Entscheid der VRK [VRKE] vom
24. Mai 1989 E. 2.b, in: SGE 1989 Nr. 8; VRKE vom 24. Juni 2004 E. 3.b.aa, in: SGE 2004 Nr. 22; ferner zum luzernischen Steuergesetz BGE 57 I 79 E. 5.a). Zusammenfassend erfordert die Befreiung von der Handänderungssteuer nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG nicht nur, dass das Steuersubjekt selbst öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgt; verlangt wird ausserdem, dass das von der Handänderungssteuer betroffene Grundstück unmittelbar diesen Zwecken dient (VRKE vom 9. März 1994 E. 2.d, in: SGE 1994 Nr. 3). Für die Auslegung der Begriffe "öffentlicher" bzw. "gemeinnütziger" Zweck können die Ausführungen zu Art. 80 Abs. 1 lit. g StG sinngemäss herangezogen werden. Als öffentlich gelten Zwecke, die in den Aufgabenkreis des Gemeinwesens fallen (vgl. ZIGERLIG/ OERTLI/HOFMANN, a.a.O., S. 222). Zu den öffentlichen Aufgaben zählen Leistungen wie z.B. die Lieferung von Wasser und Elektrizität, Abfallbeseitigung, Erfüllung von kulturellen Aufgaben, Vollzugsaufgaben im Bereich der Sozialhilfe, Führung von Schulen sowie der Betrieb von regionaler Freizeitinfrastruktur (GRETER/GRETER, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.),
4. Aufl. 2022, Art. 56 DBG N 37a).
c) […] Der Vorinstanz zufolge kommt eine Steuerbefreiung nur in Betracht, wenn der privilegierte Zweck zudem ausschliesslich, also auf die Dauer, gesichert ist. Die Voraussetzung der Ausschliesslichkeit der Zwecksetzung war erstmalig im Steuergesetz vom 17. April 1944 enthalten. Gemäss Art. 140 Abs. 1 StG/1944 war von der Handänderungssteuer befreit «der Erwerb von Grundeigentum zu ausschließlich und unmittelbar öffentlichen, kirchlichen oder gemeinnützigen Zwecken» (Hervorhebung hinzugefügt; vgl. die zuvor gültige Bestimmung in Art. 6 des Gesetzes über die Handänderungssteuer vom 20. Juni 1938, in: RIGO-LETH/SCHERRER, St. Gallisches Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern vom 17. April 1944, 1945, S. 130; weiterführend J. SCHÖNENBERGER, Die st. gallische Handänderungssteuer, Diss. Freiburg 1960, S. 37 f.). Die Voraussetzung der Ausschliesslichkeit verlangte, dass das betreffende Grundstück sowohl zur Zeit einem der erwähnten Zwecke dient als I/2-2025/88 3/5
auch die Erfüllung der Zwecke für die Dauer gesichert ist (SCHÖNENBERGER, a.a.O., S. 86). Mit der Totalrevision des Steuergesetzes im Jahr 1970 wurde das Kriterium der Ausschliesslichkeit ersatzlos gestrichen. Die einschlägige Bestimmung in Art. 185 lit. a StG/1970 lautete danach wie folgt: «Von der Steuerpflicht sind befreit: a) Handänderungen von Grundstücken, die unmittelbar öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken dienen» (Amtsblatt des Kantons St. Gallen [ABl] 1970 Nr. 21 S. 585 ff., 638). Die Bestimmung wurde unverändert in das totalrevidierte Steuergesetz vom Jahr 1999 übernommen (Art. 243 lit. a StG/1998; ABl 1997 Nr. 22 S. 937 ff., 1062, 1159). Somit ist mit der Totalrevision von 1970 die Ausschliesslichkeit keine Voraussetzung mehr für die Steuerbefreiung nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG. Die Vorinstanz weist zutreffend darauf hin, dass, obwohl das Kriterium der Ausschliesslichkeit bzw. Dauerhaftigkeit des privilegierten Zwecks nicht mehr in der einschlägigen Bestimmung vorausgesetzt war, dieses Gericht auch danach noch darauf Bezug nahm (VRKE vom 14. September 1983 E. 2.b; VRKE vom 9. März 1994 E. 2.a, in: SGE 1994 Nr. 3; VRKE I/2-2003/29 vom 24. Juni 2004 E. 3.b.aa, in: SGE 2004 Nr. 22). Im Entscheid aus dem Jahr 1983 finden sich in den Erwägungen Ausführungen zur dauerhaften Sicherung des öffentlichen Zwecks (VRKE vom 14. September 1983 E. 2.b). In den nachfolgenden beiden Urteilen aus den Jahren 1994 und 2004 wurde die dauerhafte Zwecksicherung zwar formelhaft erwähnt, jedoch nicht weiter darauf eingegangen (VRKE vom 9. März 1994 E. 2, in: SGE 1994 Nr. 3; VRKE vom 24. Juni 2004 E. 3.b, in: SGE 2004 Nr. 22, schliesslich wurde der Steuerbefreiungstatbestand für Umstrukturierungen nach Art. 244 Abs. 1 lit. f StG geprüft). Ausserdem gibt es seit dem Jahr 1970 auch einschlägige Entscheide dieses Gerichts, in denen die dauerhafte Zwecksicherung nicht erwähnt wird (vgl. z.B. VRKE vom 10. Juli 2002, in: SGE 2002 Nr. 12 = GVP 2002 Nr. 25, VRKE I/2-2017/60 vom
5. April 2018 E. 2.d). Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Rechtsprechung dieses Gerichts zum Erfordernis der dauerhaften Zwecksicherung seit der Totalrevision im Jahr 1970 inkonsistent ist. Folge dieser inkonsistenten Rechtsprechungslinie ist auch, dass im Steuerbuch des Kantonalen Steueramtes St. Gallen unter Verweis auf den Entscheid der VRK aus dem Jahr 1994 festgehalten wird, dass der Zweck auf Dauer gesichert sein muss (St. Galler Steuerbuch [StB] 244 Nr. 5). Richtigerweise ist seit der Totalrevision von 1970 bei der Anwendung von Art. 244 Abs. 1 lit. a StG die Ausschliesslichkeit bzw. die Dauerhaftigkeit des privilegierten Zwecks keine Voraussetzung mehr für eine Befreiung von der Handänderungssteuer und muss daher nicht mehr geprüft werden. I/2-2025/88 4/5
4.- Zusammenfassend zeigt sich, dass die Rekurrentin selbst öffentliche Zwecke verfolgt und dass das von der Handänderungssteuer betroffene Grundstück unmittelbar diesen öffentlichen Zwecken dient. Damit sind die Voraussetzungen nach Art. 244 Abs. 1 lit. a StG erfüllt. Die Handänderung dieses Grundstücks ist von der Handänderungssteuer zu befreien. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz vom 18. September 2025 und die diesem zugrundeliegende Veranlagungsmitteilung vom 30. April 2025 sind aufzuheben. 5.- [Kosten] Entscheid:
1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Entscheid der Vorinstanz vom 18. September 2025 und die diesem zugrundeliegende Veranlagungsmitteilung vom 30. April 2025 wird aufgehoben.
2. [Kostenspruch] I/2-2025/88 5/5