REC.2015.80

A.a.

A. est propriétaire des biens-fonds [a] et [b] du cadastre de B., sis en zone industrielle, selon le plan et règlement d'aménagement communal, sanctionné le 27 octobre 1999.

A.b.

Le 2 août 2013, un incendie a ravagé une partie importante du bâtiment implanté sur le bien-fonds [b], route C. 22, qui abritait non seulement l'entreprise de A. mais aussi plusieurs autres entreprises qui louaient des locaux.

B.

B.a.

Contigu au bien-fonds [b] se trouve le bien-fonds [c], copropriété, chacun pour un tiers, de X., Y. et Z.. X. et Y. sont administratrice-présidente, respectivement administrateur de la société D. SA, dont le siège se trouve à cet endroit, route C. 20.

B.b.

Le 19 mars 2014, D. SA s'est adressée au Conseil communal pour s'opposer au projet de A. (ci-après: le constructeur), soit de rebâtir sur son bien-fonds en remontant la route au niveau des quais de chargement, ce qui posait des problèmes puisqu'en vertu d'une servitude de passage, dite société avait elle-même accès à cette route.

B.c.

Le Conseil communal a répondu le 31 mars 2014 qu'aucune demande de permis de construire n'avait été déposée, de sorte que ce courrier était classé sans suite.

C.

C.a.

Le 1erseptembre 2014, le constructeur a déposé une demande de sanction définitive pour la reconstruction et l'agrandissement (2èmeétape) du bâtiment détruit par l'incendie.

C.b.

Mise à l'enquête publique, cette demande de permis a fait l'objet d'une opposition du 30 octobre 2014 de X. et Y. (ci-après: les opposants, respectivement les recourants). Ils ont relevé que leur bien-fonds était au bénéfice d'un droit de passage sur celui du constructeur et que l'accès serait restreint lors des travaux. Au surplus, ils refusaient que le niveau des quais de chargement soit rehaussé de 90 cm, ce qui entraînerait la modification des plans du droit de passage.

D.

D.a.

L'architecte du constructeur s'est déterminé sur l'opposition en date du 9 novembre 2014, en relevant notamment que l'assiette du droit de passage n'était pas modifiée par la différence d'altimétrie.

D.b.

Par son mandataire, le constructeur s'est déterminé le 10 novembre 2014, concluant à la levée de l'opposition. Il a notamment relevé que le droit de passage n'était en aucun cas prétérité et que tout au plus les parties devraient-elles en renégocier les conditions d'utilisation. Au demeurant, cette servitude avait été constituée à une époque à laquelle la route d'accès communale à l'est des deux propriétés n'existait pas encore et les opposants avaient aménagé sur leur bien-fonds de nouveaux accès et quais de (dé-) chargement qui assuraient un accès indépendant, permanent et aisé à leur entrepôt.

E.

Le 21 novembre 2014, les opposants ont déposé un complément à leur écrit du 30 octobre 2014. Ils ont relevé que le projet prévoyait un remblayage de 90 cm sur environ 60 m du chemin objet de la servitude, ce qui supprimait la seule possibilité de livraison dont ils disposaient. Les opposants ont par ailleurs souligné que le projet prévoyait un nombre de places de parc plus important que ce que prescrivait le règlement d'aménagement communal.

F.

F.a.

Par décision du 2 mars 2015, le Conseil communal a levé l'opposition du 30 octobre 2014 complétée le 21 novembre 2014. Il a relevé que s'agissant des places de parc, le service des ponts et chaussées avait demandé au constructeur de rédiger une notice pour en établir les besoins. Puis, s'agissant de la servitude de droit privé, le Conseil communal a indiqué qu'il n'appartenait pas à l'autorité du permis de construire de trancher cette question, qui était de la compétence du juge civil.

F.b.

Le 3 mars 2015, le Conseil communal a accordé le permis de construire au constructeur.

G.

Par mémoire du 27 mars 2015, les opposants, ainsi que le troisième copropriétaire du bien-fonds, ont recouru contre la décision du Conseil communal, concluant à son annulation et, par voie de conséquence, à l'annulation du permis de construire, avec suite de frais et dépens. Ils ont invoqué la violation de leur droit d'être entendu, du principe d'égalité des armes, des règles de procédure cantonale sur la construction et du principe de la coordination. D'une part, les recourants ont reproché au Conseil communal de ne pas leur avoir notifié la décision d'octroi du permis de construire. D'autre part, les recourants ont allégué qu'en se bornant à exposer que la servitude de passage constituait un droit de nature privée, le Conseil communal niait un droit acquis inscrit au registre foncier et que sa décision, insuffisamment motivée, ne leur expliquait pas les possibilités de faire respecter ladite servitude.

H.

Les recourants se sont acquittés de l'avance de frais le 30 avril 2015.

I.

Le 20 mai 2015, le constructeur a déposé ses observations, concluant à l'irrecevabilité, subsidiairement au mal-fondé du recours, avec suite de frais et dépens. Il a retracé l'historique de la constitution de la servitude et confirmé que l'assiette de la servitude ne serait pas modifiée par la nouvelle construction, son futur rehaussement n'étant pas de nature à entraver l'exercice du droit de passage. Au demeurant, le bien-fonds des recourants disposait de son propre accès également par la route C.. Le constructeur a ensuite relevé que Z. n'avait pas formé opposition, de sorte qu'il n'avait pas la qualité pour recourir. Puis, le constructeur a relevé que certes, le Conseil communal n'avait pas formellement notifié le permis de construire aux opposants, mais qu'ils avaient pu le consulter avec le dossier avant de recourir et qu'ils n'en avaient subi aucun préjudice. Le constructeur a enfin contesté que la motivation de la décision communale fût lacunaire, car il n'appartenait pas aux autorités publiques d'aiguiller les parties sur les mesures et voies de droit offertes par le droit privé. Il a insisté sur le caractère, de son point de vue, dilatoire du recours et a requis la levée de l'effet suspensif du recours ainsi que l'autorisation de commencer les travaux de manière anticipée.

J.

Le 21 mai 2015, le Conseil communal a déposé son dossier. Il a relevé qu'il ignorait la nécessité de transmettre la sanction aux opposants mais que le dossier avait été remis sans délai au mandataire de ces derniers. Le Conseil communal a également indiqué que bien que l'opposition traitât d'une question de droit privée, il avait organisé deux séances de conciliation, qu'à l'issue de celles-ci il semblait qu'un accord entre parties avait été trouvé mais que manifestement tel n'était pas le cas.

K.

Le 3 juin 2015, la mandataire du constructeur a déposé un état de ses frais et honoraires.

L.

Le 11 juin 2015, les recourants ont déposé leur détermination sur les observations du constructeur. Ils ont tout d'abord conclu au rejet de la requête de levée de l'effet suspensif, car de leur point de vue, aucun intérêt public ne la justifiait. Ils ont ensuite admis qu'il appartiendrait à un juge civil de statuer sur la question des intérêts en jeu, étant entendu qu'une servitude de passage ne saurait être violée d'une quelconque manière, mais que cela n'enlevait en rien leur droit à se plaindre de violations formelles dans la procédure de permis de construire.

M.

Le 12 juin 2015, le service juridique de l'Etat, chargé de l'instruction du recours, a informé les parties que l'instruction était close.

N.

Le 17 juin 2015, le mandataire des recourants a déposé un état de ses frais et honoraires.

Considérant en droit:

1.

1.1.

Le recours a été déposé dans les termes et délai légaux (art. 34-35 de la loi sur la procédure et la juridiction administratives [LPJA], du 27 juin 1979).

1.2.

X., Y. et Z. sont tous trois copropriétaires du bien-fonds contigu à celui de la construction projetée. Ils ont donc tous trois a priori la qualité pour recourir, au sens de l'article 32, lettre a LPJA. Toutefois, en vertu de l'article 52, alinéa 2 de la loi sur les constructions (LConstr.), du 25 mars 1996, lorsque la décision a été rendue après une mise à l'enquête publique, les tiers ne sont admis à recourir que s'ils ont fait opposition pendant le délai d'enquête. En l'occurrence, Z. n'a pas fait opposition, de sorte que, pour ce qui le concerne, le recours est irrecevable.

2.

2.1.

Il convient tout d'abord d'examiner le grief des recourants relatif à l'absence de notification de la décision d'octroi du permis de construire du 3 mars 2015.

2.2.

Au sens de l'article 63, alinéa 1 du règlement d'exécution de la loi sur les constructions (RELConstr.), du 16 octobre 1996, le Conseil communal notifie sa décision d'octroi ou de refus de la sanction préalable ou du permis de construire ainsi que de levée ou d'admission des oppositions au requérant et aux opposants.

Les recourants invoquent un arrêt du 12 janvier 2015 du Tribunal fédéral (réf. 1C_445/2014) qui concernait un cas du canton de Vaud (dont la législation sur ce point est semblable). Dans cet arrêt, la Haute cour a considéré que la municipalité concernée, en ne notifiant pas de manière simultanée la décision d'octroi du permis de construire et celle de levée d'opposition, avait violé l'article 25a, alinéa 2, lettre d de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT), du 22 juin 1979 (coordination des procédures). Dans cet arrêt, la municipalité n'avait pas formellement délivré de permis de construire alors qu'elle avait levé les oppositions, ce qui privait les opposants de pouvoir connaître exactement la teneur dudit permis afin de pouvoir se déterminer en connaissance de cause sur l'opportunité d'un recours.

Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, la commune a bel et bien délivré un permis de construire en date du 3 mars 2015 (qu'elle a expédié le même jour que la décision levant l'opposition, cf. observations sur recours du Conseil communal) mais a omis de le notifier également aux opposants. Toutefois, ces derniers ont pu en avoir connaissance lorsque leur mandataire a consulté le dossier, au plus tard le 23 mars 2015 (pièce n° 14 du dossier communal). Or, comme la décision de levée d'opposition a été reçue le 9 mars 2015 par les opposants, le délai de recours, compte tenu des féries de Pâques, arrivait à échéance le 23 avril. C'est dire que, même en ayant pris connaissance tardivement de la décision de permis de construire, les opposants avaient encore 31 jours (depuis le 23 mars) pour recourir contre cette dernière. Ils n'ont donc pas été entravés dans l'exercice de leurs droits, ce d'autant moins que leur seul grief de fond – relatif au respect d'une servitude de passage – faisait déjà l'objet de l'opposition et que dans leur recours, ils ne critiquent aucun autre aspect du permis de construire.

2.3.

Dans son arrêt concernant le Nouvel Hôpital Pourtalès (arrêt du 22 décembre 1998, réf. 1A.172/1998 et 1P.414/1998), le Tribunal fédéral avait émis des considérations tirées de l'économie de la procédure, en indiquant que rien ne permettait de penser que la réparation du vice formel dont était affectée la procédure cantonale (i.e. un problème de coordination des procédures) suffirait à vider le litige opposant les parties et admettre le recours sur ce point aurait constitué une mesure vide de sens, prolongeant la procédure de manière inutile (cf. consid. 7e et f, p. 31). Par ailleurs, l'ancien Tribunal administratif a eu l'occasion de préciser que les administrés ne devaient pas pâtir d'une violation du principe de la coordination prévue par le droit fédéral (ATA du 25 novembre 2004, réf. TA.2004.24; ATA du 2 juin 2009, réf. TA.2008.409).

En l'occurrence, comme on l'a vu, les recourants n'ont pas été privés de la possibilité de recourir également contre la décision d'octroi du permis de construire. Au surplus, il est douteux qu'un renvoi de la cause au Conseil communal pour nouvelle notification change quoi que ce soit aux positions des parties, de sorte que ledit renvoi constituerait une mesure vide de sens. Par conséquent, et considérant également l'interdiction du formalisme excessif (aspect particulier du déni de justice prohibé par l'article 29, alinéa 1 Cst; définition complète: cf. arrêt du TF 1P.724/2006 du 10 janvier 2007, consid. 2 in initio), il y a lieu de considérer que l'informalité liée à l'absence de notification initiale du permis de construire est réparée.

2.4.

En conclusion, quand bien même le Conseil communal n'a pas respecté les exigences de l'article 63, alinéa 1 RELConstr., il n'y a pas lieu d'annuler la décision de levée d'opposition et la décision d'octroi du permis de construire pour ce motif.

3.

3.1.

Dans leur mémoire, les recourants allèguent qu'en se bornant à exposer que la servitude de passage constituait un droit de nature privée, le Conseil communal niait un droit acquis inscrit au registre foncier et que sa décision, insuffisamment motivée, ne leur expliquait pas les possibilités de faire respecter ladite servitude.

3.2.

Le droit d'être entendu, garanti par les articles 29, alinéa 2 Cst. et 6, paragraphe 1 CEDH, implique également l'obligation pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Il suffit cependant, selon la jurisprudence, que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision; il n'est toutefois pas tenu d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties. Il n'y a violation du droit d'être entendu que si l'autorité ne satisfait pas à son devoir minimum d'examiner et de traiter les problèmes pertinents (arrêt du TF 6B_59/2008 du 15 avril 2008, consid. 5.1).

3.3.

Dans la décision attaquée, il faut tout d'abord relever que contrairement à l'opinion des recourants, le Conseil communal ne conteste pas l'existence de leurs droits découlant de la servitude de passage inscrite au registre foncier. Il considère qu'il ne lui appartient pas, en tant qu'autorité de délivrance des permis de construire, de trancher la question de l'éventuelle atteinte à cette servitude par la construction projetée, et il indique que les parties devront s'adresser au juge civil. Cette motivation, certes brève, est claire et suffit pour que les recourants comprennent qu'ils ne se sont pas adressés à la bonne autorité pour faire contrôler le respect de la servitude et qu'ils doivent saisir le juge civil. Cette motivation permet également à l'autorité de céans de comprendre pourquoi le Conseil communal a levé l'opposition sur ce point. La décision attaquée respecte donc les exigences minimales de motivation et le droit d'être entendu des recourants n'est pas violé de ce chef. La question de savoir si c'est à bon droit que le Conseil communal a renvoyé les recourants à saisir le juge civil sera examinée au considérant suivant.

4.

4.1.

Selon la jurisprudence,l'autorisation de construire est une autorisation de police qui constate que le projet est conforme aux règles de droit public et, en particulier, aux lois sur l'aménagement du territoire et sur les constructions. Cela signifie qu'il existe un droit à l'octroi d'une autorisation quand toutes les conditions de droit public sont remplies. Les autorités compétentes en matière de permis de construire n'ont pas à se prononcer sur des questions de droit privé mais uniquement à vérifier que le projet qui leur est soumis respecte le droit public des constructions, les dispositions d'aménagement du territoire et de protection de l'environnement ainsi que d'autres dispositions de droit public. Il s'ensuit qu'en principe, les moyens tirés des rapports de droit privé ne sont pas recevables dans une procédure d'autorisation de construire, les parties ayant tout loisir de s'adresser au juge civil pour résoudre leur litige (RJN 2005, p. 210 et les références citées, cf. également ATF 138 III 49, consid. 4.4; arrêt du TF 1P.410/2006 du 28 août 2006, consid. 2; Steinauer, Les relations entre le droit public et le droit privé [cantonal et fédéral] de la construction: confirmation des principes et nouveautés depuis la révision de 2012, in Droit de la construction 2013, p. 116). Deux exceptions infirment ce principe, lorsque la loi sur les constructions déclare déterminantes des circonstances de nature civile (par exemple la garantie d'un accès sur le fonds d'autrui) ou lorsqu'une construction est érigée sur le fonds d'autrui (RJN 2005, p. 210 et les références citées).

4.2.

En l'occurrence, les deux exceptions citées par la jurisprudence ci-dessus ne sont pas réalisées. Le projet de bâtiment sera exclusivement réalisé sur le bien-fonds propriété du constructeur. Au surplus, il ne ressort pas du dossier que l'on serait dans un cas où la loi sur les constructions déclare déterminantes des circonstances de nature civile; en effet, la question de savoir si le rehaussement projeté de l'assiette de la servitude modifiera ou empêchera l'usage de celle-ci n'est pas déterminante au sens de la loi sur les constructions puisque elle ne constitue pas l'unique accès au bien-fonds des recourants.

Dès lors, force est de constater que le Conseil communal était fondé à ne pas entrer en matière sur le grief des recourants relative à la servitude de passage et à renvoyer ceux-ci à agir devant le juge civil. Sa décision n'est donc pas non plus critiquable sur ce point.

5.

5.1.

En conclusion, le recours est rejeté.

5.2.

Étant donné qu'il est statué au fond, la requête de retrait de l'effet suspensif déposée par le constructeur est sans objet.

6.

6.1.

Vu le sort de la cause, les recourants, qui succombent, supporteront le paiement des frais de procédure (art. 47, al. 1 LPJA), qui comprennent les émoluments et les débours. En application du décret fixant le tarifs des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative (TFrais), du 6 novembre 2012, l'émolument de décision est fixé en tenant compte de la mise à contribution de l'autorité, de l'importance de la cause et de ses difficultés (art. 6). Devant le Tribunal cantonal, le Conseil d'Etat et les autres autorités, l'émolument de décision n'excède pas Fr. 6'000.—, (art. 44, al. 1). Les frais de ports, d'expédition et de téléphone sont calculés forfaitairement à raison de 10 % de l'émolument arrêté (art. 49, al. 1).

6.2.

En l'espèce, la cause a occasionné un tour d'écritures, sans vision locale et ne revêt pas une grande complexité. Tout bien considéré, les frais de procédure sont fixés à Fr. 880.—, somme compensée par l'avance de frais du même montant versée le 30 avril 2015.

6.3.

Les recourants succombant, ils n'ont pas droit à des dépens (art. 48, al. 1 LPJA). En revanche, le constructeur, tiers intéressés représenté par une mandataire professionnelle, a droit à des dépens. Le montant doit être déterminé en application du décret du 6 novembre 2012 précité, selon lequel les honoraires sont fixés en fonction du temps nécessaire à la cause, de sa nature, de son importance, de sa difficulté, du résultat obtenu ainsi que de la responsabilité encourue par le représentant (art. 60, al. 2 et 69 TFrais).Les frais de ports, de copies et de téléphone sont calculés selon les frais effectifs ou forfaitairement à raison de 10 % des honoraires (art. 65 TFrais).

6.4.

La mandataire du constructeur a déposé son mémoire d'activités le 3 juin 2015, faisant état d'honoraires de Fr. 2'500.— + Fr. 150.— de frais et la TVA de 8%. S'il l'on retient le tarif horaire de Fr. 250.— généralement admis par la Cour de droit public du Tribunal cantonal (cf. par exemple arrêt du 7 novembre 2012, réf. CDP.2012.218), cela représente dix heures pour la rédaction d'observations sur recours étayées et quelques correspondances avec le constructeur et le service juridique de l'Etat. Compte tenu du fait que le recourant était déjà représenté au stade de la procédure d'opposition de sorte que son mandataire avait déjà connaissance du dossier, le nombre d'heures paraît un peu élevé, de sorte qu'il sera réduit à huit heures.

Les dépens dus au constructeur par les recourants s'élèvent donc à Fr. 2'000.— plus les frais de Fr. 150.— et la TVA de 8%, soit au total Fr. 2'322.—.

Par ces motifs, le Conseil d'Etat

décide:

1.Le recours du 27 mars 2015 de X. et Y. contre la décision du 2 mars 2015 du Conseil communal de B. (levée d'opposition) est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.Le recours du 27 mars 2015 de X. et Y. contre la décision du 3 mars 2015 du Conseil communal de B. (octroi du permis de construire) est rejeté dans la mesure où il est recevable.

3.La requête de levée de l'effet suspensif est sans objet.

4.Un émolument de Fr. 800.— et des frais s'élevant à Fr. 80.— sont mis à la charge des recourants et sont imputés sur l'avance de frais du même montant.

5.Une indemnité de dépens de Fr. 2'322.— TVA comprise est allouée à A., à la charge des recourants.

Neuchâtel, le 6 juillet 2015

Au nom du Conseil d'Etat:

La présidente,               La chancelière,

M. Maire-Hefti             S. Despland