POG 2025 18

POG 2025 1 Schuldbetreibung- und Konkursrecht Dretg da scussiun e da concurs Diritto delle esecuzioni e del fallimento 18 Freihandverkauf. Anfechtbarkeit des internen Steigerungszuschlags. Die zur Verwertung zuständige Behörde bestimmt das Verfahren, welches auf die interne Steigerung Anwendung findet und welche Bedingungen einzuhalten sind. Es definiert auch, welche Wirkungen der im Rahmen der internen Steigerung erfolgte Zuschlag zeitigt (E.1.2.3). Die interne Steigerung und die Zuschlagserteilung dienten vorliegend der Bestimmung des Kaufpreises sowie der Festlegung, mit welcher Person der Freihandverkauf abzuschliessen ist. Der interne Steigerungszuschlag kann nicht als Zuschlag i.S.v. Art. 132a Abs. 1 SchKG qualifiziert werden, und er kann daher nicht Gegenstand einer Anfechtung im Rahmen dieser Bestim- mung sein (E.1.2.5). Der interne Steigerungszuschlag stellt keine (ausnahmsweise) anfechtbare Verfügung dar (E.1.3 ff.). Vendita a trattative private. Impugnabilità dell’aggiudicazione interna. L’autorità competente in materia di realizzazione stabilisce la procedura applicabile all’asta interna e le condizioni da rispettare. Essa definisce inoltre gli effetti dell’aggiudicazione effettuata nell’ambito dell’asta interna (consid. 1.2.3). Nel caso in esame, l’asta interna e l’assegnazione dell’aggiudicazione sono servite a determinare il prezzo di acquisto e a stabilire con quale persona concludere la vendita a trattative private. L’aggiudicazione interna non può essere qualificata come aggiudicazione ai sensi dell’art. 132a cpv. 1 LEF e non può quindi essere oggetto di impugnazione nell’ambito di tale disposi- zione (consid. 1.2.5). L’aggiudicazione interna non costituisce (in via eccezionale) un provvedi- mento impugnabile (consid. 1.3 segg.). Aus dem Sachverhalt: Über A.________ wurde mit Konkursentscheid des Kantonsgerichts O.1.________ am 20. März 2023 der Konkurs eröffnet. Das Konkursverfahren wird vom Konkursamt O.1.________ im summarischen Verfahren geführt. A.________ ist Eigentümer von zwei Wohnungen mit Benützungsrecht an zwei Autoeinstellplätzen in der Gemeinde O.2.________. Nachdem die Lastenverzeichnisse rechtskräftig gewor- den waren, erteilte das Konkursamt O.1.________ dem Konkursamt Maloja rechts- hilfeweise den Auftrag zur Verwertung der Grundstücke. In der Folge informierte das

POG 2025 2 Konkursamt die Gläubiger über ein privates Kaufangebot von CHF 2.6 Mio. und setzte eine Frist zur Opposition oder Einreichung höherer Angebote. Da mehrere höhere An- gebote eingingen, wurde eine interne Steigerung unter den zugelassenen Bietenden angeordnet und entsprechende Steigerungsbedingungen festgelegt. Die interne Stei- gerung fand am 16. April 2025 statt; die Grundstücke wurden im Gesamtruf versteigert. Den Zuschlag erhielt die B.________ zum Preis von CHF 3.52 Mio. A.________ focht den Zuschlag bei der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Obergerichts des Kantons Graubünden als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs an und beantragte dessen Aufhebung bzw. eventualiter eine neue Steigerung im Einzel- ruf. Die aufschiebende Wirkung wurde vorläufig gewährt. Aus den Erwägungen: 1.2.1. Für die Verwertung im Konkurs verweist Art. 259 SchKG im Zusammen- hang mit den Steigerungsbedingungen unter anderem auf Art. 132a SchKG, wobei Art. 132a SchKG auch im Falle einer freihändigen Veräusserung zur Anwendung gelangt (BGE 128 III 104 E.2). Demnach kann die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss eines Freihandverkaufs angefochten werden. Aus dieser gesetzlichen Differenzierung erhellt, dass der Gesetzgeber unter "Zuschlag" – eben in Abgrenzung zum Freihandverkauf – einzig den (gesetzlich normierten) Zu- schlag im Rahmen einer öffentlichen Steigerung versteht. Da es sich nun, wie noch zu zeigen sein wird, bei der internen Steigerung dogmatisch um einen Freihandverkauf handelt, ist fraglich, ob ein in deren Rahmen erteilter "Zuschlag" ein zulässiges An- fechtungsobjekt i.S.v. Art. 132a SchKG bildet. Dies ist nachfolgend zu klären. 1.2.2. Das SchKG kennt als ordentliche Verwertungsart die öffentliche Verstei- gerung der Vermögenswerte. In der Regel werden auch Grundstücke auf dem Wege der Zwangsversteigerung versilbert. Daneben gibt es unter bestimmten Voraussetzun- gen die Möglichkeit des Freihandverkaufs. Diese ausserordentliche Verwertungsart untersteht nur dem Vollstreckungsrecht und ist vom Schuldrecht klar abzugrenzen. Sie tritt an die Stelle der öffentlichen Versteigerung. Mit Blick auf die Ausgestaltung des Freihandverkaufsverfahrens steht dem Amt ein erhebliches Ermessen zu (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_390/2020 vom 16. Februar 2021 E.2.1 m.w.H.), zumal das Gesetz weder Verfahren noch Inhalt des Freihandverkaufs regelt. Leitendes Motiv für die konkrete Vorgehensweise ist die Erzielung eines möglichst grossen Erlöses (LORANDI, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkurs- recht, 1994, S. 8, 55 ff. und 138). Beim Freihandverkauf handelt es sich um eine be- treibungsrechtliche, zustimmungsbedürftige Verfügung (vgl. BÜRGI, in: Staehe- lin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, Art. 256 N. 16; LORANDI, a.a.O., S. 22 ff.; Urteil des Bundesgerichts 5A_318/2011

POG 2025 3 vom 16. November 2011 E.3.3). Die privatrechtlichen Regeln über die Willenserklärun- gen im Allgemeinen und jene über den Vertragsabschluss im Besonderen sind analog anwendbar (LORANDI, a.a.O., S. 59; Urteil des Bundesgerichts 5A_318/2011 vom 16. November 2011 E.3.3). 1.2.3. Sind mehrere Interessenten für ein Verwertungsobjekt vorhanden, kann das Amt den Freihandverkauf auch in einem steigerungsähnlichen Verfahren ("interne Gant" oder "interne Steigerung") durchführen (Urteile des Bundesgerichts 5A_678/2012 vom 15. November 2012 E.4 [i.c. im summarischen Verfahren] und 5A_461/2013 vom 13. August 2013 E.3.1.2 m.w.H. betreffend das summarische Kon- kursverfahren; vgl. auch LORANDI, a.a.O., S. 56 und 336 m.w.H.). Auch hier hat die Konkursverwaltung unter der Berücksichtigung der Regel von Art. 256 Abs. 3 SchKG zu bestimmen, wie das Verfahren konkret abzulaufen hat. Bei der "internen Steige- rung" handelt es sich mithin dogmatisch um einen Freihandverkauf, bei dem der Preis jedoch nicht aufgrund von schriftlichen Angeboten, sondern durch Entgegennahme von Offerten der Anwesenden ermittelt werden soll (vgl. auch Urteil des Obergerichts Zürich PS110228 vom 15. März 2012 E.7b). Da es grundsätzlich im Ermessen des Amtes steht, die Bedingungen und den Ablauf der internen Steigerung zu bestimmen, ist dieses auch frei, zu definieren, welche Wirkungen der im Rahmen der internen Stei- gerung erfolgte "Zuschlag" zeitigt. Der Interessent, der ein höheres Angebot macht, hat – anders als bei der öffentlichen Versteigerung (vgl. Art. 60 Abs. 1 Satz 2, Art. 102, Art. 130 Abs. 1 VZG) – keinen Anspruch darauf, dass die Verwertung an ihn geschieht (LORANDI, a.a.O., S. 57 und 336 m.w.H.). Immerhin hat sich das Amt – dem Grundsatz von Treu und Glauben folgend – an die im Vorfeld selbst definierten Verfahrensregeln zu halten, sodass aus diesen u.U. ein Anspruch auf Verwertung besteht. Jedenfalls gilt, dass erst die Willenserklärung des Amtes (Freihandverkaufsverfügung), die not- wendigerweise mit der Willenserklärung des Zuschlagsempfängers übereinstimmen muss, den Freihandverkauf zur Perfektion und damit zum "Abschluss" bringt (vgl. die Terminologie in Art. 132a SchKG). Erst die Freihandverkaufsverfügung (bzw. die Er- klärung des Amtes) bildet denn auch das für den Eigentumserwerb konstitutive Ele- ment (Urteil des Obergerichts Zürich PS110228 vom 15. März 2012 E.6.b mit Verweis auf LORANDI, a.a.O., S. 38). Mit anderen Worten erfolgt der Eigentumserwerb letztlich durch die zu protokollierende Verfügung des Konkursamtes oder der Konkursverwal- tung, mit welcher das zu verwertende Grundstück dem berücksichtigten Anbieter zu- gewiesen wird (BGE 128 III 104 E.2 und 3). In der Praxis wird die Freihandverkaufs- verfügung häufig schriftlich abgefasst und ist vom Erwerber zu unterzeichnen, damit seine Zustimmung (zu allen in der Verfügung genannten Punkten) auch hinreichend dokumentiert ist. Freilich wäre auch denkbar, bereits den "internen Steigerungs- zuschlag" als Freihandverkaufsverfügung auszugestalten und zu qualifizieren. Dies

POG 2025 4 hängt indessen von dessen konkreter Ausgestaltung sowie dem Willen der Erklären- den im Einzelfall ab und wäre entsprechend zu kommunizieren und protokollieren. 1.2.4. Demgegenüber ist die Erteilung des Zuschlages im Rahmen einer öffent- lichen Zwangsversteigerung durch einen gesetzlich strikt einzuhaltenden formalisier- ten Ablauf geregelt (vgl. insbesondere Art. 258 SchKG und Art. 60 VZG). Die gesetz- liche Konzeption sieht sodann vor, dass bereits mit dem öffentlichen Steigerungs- zuschlag das Eigentum ex lege übergeht (vgl. so explizit in Art. 66 Abs. 1 VZG; Art. 656 Abs. 2 ZGB; Urteil des Bundesgerichts 5A_521/2024 vom 26. August 2024 E.2). Es bedarf hierfür – im Unterschied zur "internen Steigerung" – keiner weiteren Verfügung. 1.2.5. Der vorliegend erteilte und angefochtene Zuschlag im Rahmen einer in- ternen Steigerung (Freihandverkauf) kann nicht mit einem im Wege einer öffentlichen Versteigerung erteilten Zuschlag gleichgesetzt werden. Bereits Ziffer 1 der Steige- rungsbedingungen vom 24. März 2024 sieht vor: "Mit der bietenden Person, die den Zuschlag zur Ermittlung des Höchstpreises erhält, wird [Hervorhebung durch das Ge- richt] ein Freihandverkauf über die vier Grundstücke abgeschlossen. Der Kaufpreis entspricht dem Zuschlagspreis. […]" (act. E.1, Register 13, S. 1). Ferner ist im Steige- rungsprotokoll vom 16. April 2025 vermerkt, die interne konkursamtliche Grundstück- steigerung diene zur Ermittlung des Kaufpreises (act. E.1, Register Nr. 17, S. 1) und es werde mit derjenigen Partei, die das Höchstangebot abgebe, ein Freihandverkauf über die Grundstücke abgeschlossen (act. E.1, Register Nr. 17, S. 2). Unter "Protokol- lierung des Zuschlages" wird im Steigerungsprotokoll ferner auf den (noch vorzuneh- menden) Abschluss eines Freihandverkaufes mit dem Meistbietenden hingewiesen (S. 7). Die interne Steigerung und die Zuschlagserteilung diente mithin (nur) der Be- stimmung des Kaufpreises sowie der Festlegung, mit welcher Person der Freihand- verkauf abzuschliessen ist. Folgelogisch hat das Konkursamt Maloja sodann einen Freihandverkaufsverfügungsentwurf ausgearbeitet, welcher indessen – aufgrund der zwischenzeitlich eingegangenen Beschwerde gegen den internen Steigerungs- zuschlag – weder unterzeichnet noch eröffnet worden war (vgl. act. E.1, Register Nr. 25). Mit dem internen Steigerungszuschlag vom 16. April 2025 erfolgte weder eine Eigentumsübertragung noch der Abschluss eines Freihandverkaufs. Dies bestätigte denn auch das Konkursamt Maloja gegenüber den Rechtsvertretern des Beschwerde- führers mit E-Mail vom 28. April 2025 (act. E.1, Register Nr. 19). Jedenfalls ist folglich festzuhalten, dass der vorliegend angefochtene "interne Steigerungszuschlag" nicht als Zuschlag im i.S.v. Art. 132a Abs. 1 SchKG qualifiziert werden kann und dieser daher nicht Gegenstand einer Anfechtung im Rahmen dieser Bestimmung sein kann.

POG 2025 5 1.3. Zu prüfen bleibt, ob der vorliegend angefochtene "interne Steigerungs- zuschlag" als konsekutive Verfügung (subsidiär) der Beschwerde nach Art. 17 SchKG unterliegt. 1.3.1. Die Verwertung eines Grundstücks kann – wie gesehen – grundsätzlich nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Freihandverkauf angefochten werden (Art. 132a Abs.1 i.V.m. Art. 143a SchKG; vgl. E.1.2). Die Beschwerdefrist be- trägt zehn Tage. Sie beginnt, sobald der Beschwerdeführer von der angefochtenen Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für ihn erkenn- bar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 SchKG; BGE 47 III 127 E.1). Gleichwohl liess die Gerichtspraxis bis 1994 bei komplizierten Verwertungsverfahren, bei denen feststand, dass stufenweise mehrere Entscheide nötig sein würden, ehe ein Erlös realisiert werden könne, eine Beschwerde auch gegen verwertungsverfahrens- bezogene Zwischenentscheide zu (vgl. dazu ROTH, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, Art. 132a N. 5). Es rechtfertigt sich, diese Praxis zur ausnahmsweisen Anfechtbarkeit verwer- tungsbezogener Zwischenentscheide beizubehalten, auch wenn Art. 132a Abs. 1 SchKG als Beschwerdeobjekt nur den Zuschlag und den Abschluss des Freihand- verkaufs erwähnt und im Rahmen einer dagegen erhobenen Beschwerde grundsätz- lich auch Unregelmässigkeiten bei der Vorbereitung oder bei der Durchführung der Verwertung geltend gemacht werden können (Urteil des Bundesgerichts 5A_229/2017 vom 13. November 2017 E.3.1 m.w.H.). Subsidiär steht die Beschwerde nach Art. 17 zur Verfügung. Andernfalls könnten sich komplizierte Verwertungsverfahren in untrag- barer Weise in die Länge ziehen, wenn im Fall der Gutheissung der Beschwerde meh- rere Verwertungsschritte wiederholt werden müssten. Die Kehrseite einer solchen aus- nahmsweisen Zulassung der Beschwerde gegen Zwischenverfügungen ist, dass sie gewissermassen zur Beschwerdeführung zwingt, sofern nicht geradezu ausgeschlos- sen scheint, dass ein Zuwarten bis zum Zuschlag bzw. Abschluss der Freihandver- kaufsverfügung zu einem Fristversäumnis führen könnte (vgl. Urteil des Obergerichts Zürich PS160183 vom 9. Januar 2017 E.III.5.3.2.). Zu beachten ist dabei, dass die Ausnahme nicht zur Regel wird mit der möglichen Folge, dass Verfahren verlängert, statt verkürzt werden (vgl. zum Ganzen ROTH, a.a.O., Art. 132a N. 5 in fine). 1.3.2. Es kann offenbleiben, ob dem "internen Steigerungszuschlag" überhaupt Verfügungscharakter i.S.v. Art. 17 ff. SchKG zukommt. Ein sachlicher Rechtfertigungs- grund für dessen ausnahmsweise vorgezogene Anfechtbarkeit fehlt nämlich. Denn der "interne Steigerungszuschlag" bildet den abschliessenden Verfahrensschritt vor dem Erlass der Freihandverkaufsverfügung, die in zeitlich naher Folge ergeht und zum Ab- schluss des Freihandverkaufs als eigentlichem Anfechtungsobjekt (Art. 132a Abs. 1 SchKG) führt. Es ist folglich nicht ersichtlich, dass ein Zuwarten zu einer wesentlichen

POG 2025 6 Verzögerung des Verfahrens führen würde. Anders zu entscheiden, führte vielmehr zu einer Akzentuierung des Risikos einer Verfahrensverkomplizierung. Dies deshalb, weil dadurch mehrere potenzielle Anfechtungsobjekte geschaffen würden, die – insbeson- dere abhängig vom Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch die Verfahrensbeteiligten – zu unterschiedlichen Rechtsmittelfristen führen und in der Folge gleichgelagerte, jedoch zeitlich versetzte Rechtsmittelverfahren nach sich ziehen könnten. Die mit der aus- nahmsweisen Anfechtbarkeit des "internen Steigerungszuschlages" einhergehenden Weiterungen stünden in keinem Verhältnis zum Nutzen. Dies umso weniger, als zum Zeitpunkt des "internen Zuschlags" noch nicht abschliessend feststeht, ob es tatsäch- lich zum Abschluss (Perfektion) des Freihandverkaufs kommen wird. Nach Zuschlags- erteilung können – wenn auch in seltenen Ausnahmefällen – weiterhin Unklarheiten hinsichtlich der Willenserklärungen, etwaige Erklärungswiderrufe, Irrtümer oder sons- tige rechtserhebliche Umstände auftreten, welche der Perfektion des Freihandver- kaufs entgegenstehen könnten. Eine ausnahmsweise Anfechtbarkeit des erteilten in- ternen Steigerungszuschlags lässt sich unter den gegebenen Umständen nicht recht- fertigen. 1.4. Zusammenfassend ist auf die Beschwerde in Ermangelung eines An- fechtungsobjekts nicht einzutreten. Der Beschwerdeführer wird den Abschluss des Freihandverkaufs, d.h. den Erlass der Freihandverkaufsverfügung abwarten müssen. Erst gegen diese steht ihm gestützt auf Art. 132a SchKG die Beschwerdemöglichkeit offen. SBK 25 33 Entscheid vom 11. September 2025