JTAPI/1330/2025, Genf

Erwägungen (35 Absätze)

E. 1 Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la LDTR et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI; art. 45 al. 1 LDTR).

E. 2 Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente par la propriétaire de la parcelle concernée par l’autorisation litigieuse, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).

E. 3 Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce. Il n'en résulte toutefois pas que l'autorité est libre d'agir comme bon lui semble, puisqu'elle ne peut pas faire abstraction des principes constitutionnels régissant le droit administratif, notamment la légalité, la bonne foi, l'égalité de traitement, la proportionnalité et l'interdiction de l'arbitraire (ATA/366/2013 du 11 juin 2013 consid. 3a et la référence citée).

- 28/44 - A/783/2025

E. 4 Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/84/2022 du 1er février 2022 consid. 3).

E. 5 Conformément à l'art. 19 LPA, l'autorité établit les faits d'office. Elle n'est pas limitée par les allégués et les offres de preuves des parties.

E. 6 Le principe de l'instruction d'office est toutefois contrebalancé par le devoir de collaboration des parties (art. 22 LPA), qui sont tenues de collaborer à la constatation des faits dans les procédures qu'elles introduisent elles-mêmes. Ce devoir porte avant tout sur les faits que les parties connaissent mieux que les autorités et que ces dernières ne pourraient, à défaut de collaboration des parties, pas du tout ou seulement avec des efforts disproportionnés établir elle-même (ATF 132 II 113; ATF 128 II 139; ATF 124 II 365). Il appartient ainsi à l'administré d'établir les faits qui sont de nature à lui procurer un avantage et à l'administration de démontrer l'existence de ceux qui imposent une obligation en sa faveur (ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4a; ATA/1155/2018 du 30 octobre 2018 consid. 3b.) Ainsi, pour les faits constitutifs d'un droit, le fardeau de la preuve incombe à celui qui entend se prévaloir de ce droit (ATF 112 Ib 65 consid. 3; ATA/1240/2018 du 20 novembre 2018 consid. 6). Si l'administré a fait les efforts nécessaires pour collaborer à l'établissement des faits, l'autorité doit entreprendre les recherches que l'on peut raisonnablement exiger d'elle pour élucider la situation de fait (ATF 112 Ib 65). Cela étant, lorsque les preuves font défaut, ou si l'on ne peut exiger de l'autorité qu'elle les recueille, la règle de l'art. 8 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210) est applicable par analogie: celui qui prétend tirer un droit de l'existence d'un fait, subit les conséquences de l'absence de preuve à cet égard (ATF 125 V 193 consid. 2; ATF 121 II 257; 114 Ia 1).

E. 7 Au titre de mesures d’instruction, la recourante propose l’audition de Mme S______ et de M. T______, architectes au sein de l’OPS. Elle sollicite également l’audition de son MPQ et, subsidiairement, celle d’un expert, en lien avec les questions des coûts supplémentaires dus à la protection du patrimoine et la violation alléguée du principe d’égalité de traitement.

E. 8 Tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Toutefois, le juge peut renoncer à l’administration de certaines preuves

E. 9 En l’occurrence, la recourante a eu l’occasion, dans le cadre de la présente procédure de recours, d’exposer son point de vue et de produire toutes les pièces qu’elle estimait utiles à l’appui de ses allégués, par le biais des écritures usuelles et spontanées. Il en a été de même s’agissant du département. Pour le surplus, la recourante ne démontre pas que l’audition de Mme S______ et de M. T______ ou celle de son MPQ permettrait d'apporter des éléments qui n’auraient pas pu être exposés par le biais des écritures et des pièces versées à la procédure. Il en va de même s’agissant de l’audition d’un expert, requise à titre subsidiaire. Il sera en outre rappelé que la voie de l'expertise judiciaire n’a pas pour but de permettre à un justiciable d'apporter une preuve que celui-ci est à même de produire par lui-même. Si elle l’estimait utile, rien n’empêchait la recourante – qui, pour rappel, conformément à la jurisprudence précitée, supporte le fardeau de la preuve s’agissant de l’existence d’un surcoût dû à la protection patrimoniale et d’une inégalité de traitement qu’elle allègue –, de faire réaliser elle-même une telle expertise. Par conséquent, le tribunal, composé de spécialistes, constate que le dossier comporte tous les éléments pertinents et nécessaires à l’examen des griefs et arguments mis en avant par les parties, permettant ainsi au tribunal de se forger une opinion et de trancher le litige. Il n’y a donc pas lieu de procéder aux mesures d’instruction requises, celles-ci n'étant au demeurant pas obligatoires.

E. 10 Tout d’abord, la recourante relève plusieurs « incohérences » dans le préavis de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025 faisant partie intégrante de la décision d’autorisation litigieuse. Ainsi, ce document mentionne un déplafonnement au sens de l’art. 9 al. 4 LDTR en lieu et place de l’al. 5. Il indique en outre que 22 locataires doivent être prévenus de l’augmentation de leur loyer, alors que seuls 20 locataires seraient impactés si, comme retenu par l’OCLPF-LDTR, le loyer demeurait plafonné à CHF 3'528.-/pièce/an. Enfin, l’état locatif annuel après travaux admis pendant la période de fixation, tel qu’il ressort du tableau D13 « État locatif avant/après travaux » annexé au préavis de l’OCLPF-LDTR précité, se monte à CHF 6'883'965.-, en lieu et place de CHF 1'357'209.-.

- 30/44 - A/783/2025

E. 11 En l’occurrence, le tribunal constate qu’il est en effet question d’un déplafonnement

au sens de l’art. 9 al. 5 – et non al. 4 – LDTR, comme indiqué à tort dans la rubrique

« Remarques » du préavis de l’OCLPF-LDTR. Toutefois, si une telle erreur est

certes regrettable, il n’en demeure pas moins que, comme relevé à juste titre par le

DT, celle-ci est aisément identifiable. Elle n’a d’ailleurs pas échappé à la recourante

ni empêché cette dernière de se déterminer sur la problématique de l’art. 9 al. 5

LDTR. Partant, cette erreur, qui peut être qualifiée d’erreur de plume, n’a pas porté

préjudice à la recourante, de sorte qu’elle ne saurait en tirer aucun argument.

S’agissant du nombre de locataires qui doivent être prévenus de l’augmentation du

loyer après travaux (condit. n° 4 du préavis OCLPF-LDTR), le DT a relevé, dans

ses observations, que le nombre indiqué de 22 locataires devant être prévenus était

exact. Toutefois, ces 22 locataires devraient être prévenus, si le refus du

déplafonnement devait être confirmé, non pas d’une augmentation de loyer,

contrairement aux termes de la condit. n° 4 précitée, mais, pour 20 d’entre eux,

d’une augmentation inférieure à celle précédemment communiquée, correspondant

au plafond de CHF 3'528.-/pièce/an au lieu de CHF 3'829.-/pièce/an. Quant aux

courriers destinés aux deux locataires restants, ils devraient leur indiquer une

absence d’impact des travaux sur leur loyer. Partant, si le tribunal devait, au terme

de l’examen qui sera effectué ci-après, parvenir à la conclusion que la décision

attaquée doit être confirmée, la condition n° 4 du préavis OCLPF-LDTR devra être

modifiée, conformément aux considérations qui précèdent.

Il en va de même s’agissant du montant de l’état locatif annuel après travaux admis

pendant la période de fixation (condit. n° 2 du préavis OCLPF-LDTR), tel qu’il

ressort du tableau D13 « État locatif avant/après travaux » annexé au préavis

précité. En effet, ce montant a été chiffré à CHF 6'883'965.- par erreur, comme l’a

admis le DT dans ses observations. Ce dernier conclut d’ailleurs au remplacement,

dans la condition n° 2 du préavis OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025, dudit montant

par celui de CHF 1'357'211.-. La recourante a en outre produit, sous pièce n° 63

annexée à son recours, une version corrigée du tableau D13 « État locatif

avant/après travaux » s’agissant de la situation en l’absence de déplafonnement;

cette version corrigée fait état d’un loyer annuel maximum admis de CHF

1'357'209.-. Partant, en cas de rejet du recours, la condition n° 3 du préavis LDTR-

OCLPF sera modifiée en ce sens que le montant de CHF 1'357'209.- ressortant de

la pièce n° 63 précitée sera retenu, en lieu et place du montant – erroné – de CHF

6'883'965.-.

E. 12 Sur le fond, la recourante se prévaut d’une violation de l’art. 9 al. 5 LDTR qui aurait, selon elle, dû être appliqué à son cas.

E. 13 La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones prévues (art. 1 al. 1 et 2 LDTR). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment l’encouragement à des travaux d’entretien

E. 14 Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation. L’autorisation est accordée notamment pour les travaux de rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 let. d LDTR (art. 9 al. 1 let. e LDTR).

E. 15 Le département accorde l’autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP) (art. 9 al. 2 LDTR). Il s’agit d’hypothèses alternatives (Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR, Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation, Immeubles de logements et appartements, 2014, p. 133). Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (art. 9 al. 3 LDTR). À teneur de l’arrêté du Conseil d’État du 12 janvier 2022 relatif à la révision des loyers répondant aux BPP (ci-après : ancien ArRLoyers - L 5 20.05, modifié régulièrement), qui était applicable au moment du dépôt de la demande d’autorisation de construire litigieuse, un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux BPP lorsque son loyer est compris entre CHF 2’627.- et CHF 3’528.- la pièce par année, ou lorsque ce logement entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l’art. 25 LDTR. Selon l’arrêté déterminant au moment des faits, comme selon celui actuellement en vigueur (arrêté du Conseil d’État déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR - ArAppart - L 5 20.03, modifié régulièrement), il y a pénurie dans toutes les catégories d’appartements d’une à sept pièces inclusivement.

E. 16 L’art. 9 al. 5 LDTR prévoit notamment une exception à ce qui précède, en ce sens que la fourchette des loyers peut être dépassée si des circonstances particulières le justifient, soit si la protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires.

E. 17 L’art. 9 al. 6 LDTR prévoit également des mesures, en lien avec la consommation énergétique, qui peuvent être répercutées sur les loyers à certaines conditions.

Pour les loyers correspondants, avant travaux, aux besoins prépondérants de la population, le loyer après travaux n'excédera pas le montant maximum de la fourchette des loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population,

E. 18 La chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) a déjà été amenée à examiner les dispositions visant des circonstances particulières en lien avec les buts poursuivis par la LDTR, dont fait notamment partie l’art. 9 al. 5 LDTR. Elle a retenu que constituait des circonstances particulières le coût accru notoirement lié à la création d’un appartement dans des combles (ATA/391/2013 du 25 juin 2013). Elle a rappelé à cette occasion, ainsi que dans une autre espèce, s’agissant de l’interprétation de ces dispositions et de la mesure dans laquelle les circonstances particulières permettaient le dépassement du plafond de loyers, que les propriétaires étaient priés, soit de justifier leur loyer par l'un ou plusieurs des motifs figurant à l'art. 9 al. 4, 5 et 6 LDTR, soit de procéder à des travaux moins coûteux (lorsque le calcul opéré en vertu de l'art. 11 LDTR ne permettait pas de parvenir à des loyers accessibles à la majorité de la population), soit encore de réduire leurs exigences de rendement (ATA/865/2022 du 30 août 2022 consid. 6f; ATA/391/2013 précité). Le département dispose corrélativement d'une importante latitude de jugement dans l'interprétation de la notion des « circonstances particulières » visées à l'art. 9 al. 5 LDTR pouvant justifier un dépassement de la fourchette fixée par l'ArRLoyers (ATA/391/2013 précité consid. 13).

E. 19 À teneur de l’art. 15C al. 6 Len, une subvention est octroyée à la personne propriétaire pour financer des travaux générant des économies d’énergie, aux conditions et dans les limites de financement votées par le Grand Conseil. Des subventions et des aides complémentaires peuvent également être accordées, notamment : a) aux propriétaires de bâtiments d’habitation qui occupent leur logement; b) aux propriétaires démontrant être dans l’incapacité de financer entièrement l’assainissement énergétique de leurs bâtiments; c) en cas de disproportion économique démontrée (art. 15C al. 7 LEn). L’art. 15C al. 8 LEn prévoit que l’octroi des subventions visées aux al. 6 et 7 de l’art. 15C LEn exclut l’application de l’art. 15 al. 12 et 13 LEn ainsi que le supplément de hausse de loyer prévu à l’art. 6 al. 3 par. 6 et 7 et à l’art. 9 al. 6 par. 2 et 3 LDTR, qui traitent de la répercussion du coût des travaux sur les loyers.

E. 20 Aux termes de l’art. 10 al. 1 1ère phr. LDTR, le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux.

E. 21 L’art. 11 LDTR (« Mode de calcul » prévoit, à son al. 1, que, prenant en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, le département fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte :

a) du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 70 % au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève; le taux de rendement est fonction de l’incidence dégressive des amortissements;

b) de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55 % à 5 %;

c) des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5 % des travaux pris en considération;

E. 21a du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 70 % au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève; le taux de rendement est fonction de l’incidence dégressive des amortissements;

E. 21b de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55 % à 5 %;

E. 21c des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5 % des travaux pris en considération;

E. 21d des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les articles 269 et suivants de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220). Lorsque les logements répondent aux BPP quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux BPP (art. 11 al. 2 LDTR). Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu’il apparaît qu’il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer (art. 11 al. 3 LDTR). […]

E. 22 Selon une jurisprudence bien établie, les autorités de recours observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s'est pas écarté sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA 581/2014 précité consid. 5; ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 9a; ATA/313/2012 du 22 mai 2012 consid. 10).

E. 23 En l’espèce, l’autorisation litigieuse concerne 65 logements. Les loyers de 44 d’entre eux étaient, avant travaux, à teneur des états locatifs versés au dossier, supérieurs à la fourchette maximale fixée par la LDTR, soit CHF 3'528.-/pièce/an.

- 34/44 - A/783/2025 Par conséquent, ces loyers devraient, en application de l’art. 11 al. 3 LDTR précité, être maintenus, après réalisation des travaux autorisés, à leur montant antérieur sans possibilité de les majorer.

Toutefois, la recourante se prévaut d’un déplafonnement des loyers fondé sur la protection du patrimoine au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR, motif pris du fait que l’utilisation de techniques et de matériaux plus coûteux que pour un immeuble ordinaire lui serait imposée, en raison des caractéristiques du bâtiment concerné, dans le cadre de la rénovation énergétique HPE qu’elle a fait le choix de réaliser dans son immeuble. À ce propos, il doit être rappelé que la recourante a décidé de solliciter des subventions énergétiques au sens de l’art. 15C al. 6 LEn en vue de réaliser le projet autorisé. Elle a chiffré ces subventions à hauteur de CHF 1'705'454.-, comme cela ressort notamment de la rubrique « Remarques » du préavis de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025 et du tableau D13 dans sa version enregistrée le 19 novembre 2024. En choisissant l’octroi des subventions précitées, la recourante a renoncé à répercuter la baisse prévisible des charges énergétiques, soit la BPC et la CEL, des locataires sur les loyers, comme d’ailleurs prévu par le préavis de l’OCEn du 2 décembre 2024, qui fait partie intégrante de la décision querellée, au titre de condition n° 1. S’agissant de la protection patrimoniale de l’immeuble concerné, il sera relevé qu’à teneur des éléments au dossier, il n’est pas inventorié à l’ISOS ni classé. Il est cependant inclus dans le périmètre du plan de site n° 8______. À teneur du règlement relatif à ce plan de site, il est répertorié comme bâtiment de catégorie A, soit comme bâtiment à maintenir. En outre, ce même règlement prévoit notamment la sauvegarde des éléments dignes de protection ainsi que la nécessité de se référer aux recommandations du rapport « J______ » en cas de réalisation de travaux sur ce dernier dans le but de réaliser des économies d’énergie. Toutefois, il convient de déterminer si la protection patrimoniale précitée génère, pour la recourante, des coûts supplémentaires au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR. Cette dernière invoque, dans ses écritures, différents surcoûts, qui ressortent notamment de la notice explicative du 19 novembre 2024, et procède, à ce titre, à une comparaison entre les coûts effectifs liés à la rénovation qui lui incombent et ceux qu’elle aurait, selon elle, eut à supporter si son immeuble ne faisait l’objet d’aucune protection patrimoniale. Partant, le tribunal procédera ci-après à l’analyse du bien-fondé de ces surcoûts allégués. À ce propos, il sera rappelé, que le tribunal est composé, lorsqu’il connaît des litiges relevant de l’application de la LDTR, d’un juge, qui le préside, et de quatre juges assesseurs spécialisés élus sur proposition des organisations représentatives intéressées, soit un architecte représentant les milieux professionnels de sa branche, un représentant d’organisation de sauvegarde du patrimoine et de l’environnement, un représentant des bailleurs et un représentant des organisations de défense des locataires, conformément à

- 35/44 - A/783/2025 l’art. 45 al. 3 LDTR. En outre, il établit les faits d’office, sans être limité par les allégués et les offres de preuves des parties. Concernant le traitement de la façade nuit dans sa partie vitrée, la recourante annonce un surcoût patrimonial d’environ CHF 500'000.-, soit CHF 1'150.-/m2, afin de respecter l’aspect et la technique de l’existant, arguant de ce qu’elle aurait pu utiliser, sans contrainte patrimoniale, du PVC, ce qui aurait réduit les coûts y relatifs à CHF 500.-/m2. À ce propos, le tribunal, composé, pour rappel, de spécialistes en matière d’architecture et de sauvegarde du patrimoine, estime qu’il n’est pas crédible que du PVC aurait été choisi. En effet, quand bien même l’immeuble concerné n’aurait pas été inclus dans un plan de site, sa rénovation aurait, en tout état, été soumise à la CA en qualité d’instance de préavis, laquelle se serait vraisemblablement opposée à l’utilisation de PVC. Il apparaît davantage, au vu du type d’ouvrages concernés, que des composants en bois et en métal, dont le coût peut être estimé à environ CHF 700 à CHF 800.-/m2, auraient a minima, été utilisés. En tout état et de manière générale, il sera relevé que la recourante ne saurait se contenter, pour démontrer l’existence de prétendus surcoûts générés par la protection patrimoniale, de procéder à une comparaison entre les matériaux et techniques existants – dont elle avait parfaitement connaissance au moment d’acquérir son immeuble – et les matériaux et techniques les moins onéreux disponibles sur le marché. En effet, ce genre de raisonnement conduirait à retenir, pour tout type d’immeuble qui n’aurait pas été réalisé avec les matériaux et techniques les moins chers et qui doit être rénové à l’identique s’agissant de certains éléments, un surcoût patrimonial. Or, il est évident qu’il ne s’agit pas là du but visé par l’art. 9 al. 5 LDTR ni même par cette loi, qui, pour rappel, vise notamment à préserver les conditions de vie et le caractère actuel de l’habitat du canton. Pour le surplus et quoi qu’il en soit, force est de constater que le traitement de la partie vitrée de la façade nuit est ici également impacté par des contraintes sans lien avec l’aspect patrimonial, notamment en termes de bruit, sous l’angle du respect de l’ordonnance sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41), compte tenu notamment de la proximité de l’aéroport international de Genève, et, principalement, en matière énergétique, en application de la LEn, eu égard au standard HPE choisi par la recourante. Enfin, avant d’acquérir l’immeuble concerné, cette dernière n’était pas sans ignorer qu’il faisait partie d’un plan de site, avec l’ensemble des contraintes qui en découlaient. Par conséquent, pour ce poste, un surcoût patrimonial d’au maximum CHF 350.-/m2, soit le montant de CHF 1'150.-/m2 annoncé par la recourante moins le montant de CHF 800.-/m2 correspondant au prix des composants en bois et en métal qui auraient vraisemblablement été utilisés – en l’absence d’exigences posées par le plan de site dont, une fois encore, la recourante avait parfaitement connaissance –, en vue de la conservation des stores intérieurs, requise par le règlement du plan de site, sera accepté. Un surcoût patrimonial évalué, de manière large, entre CHF 276'000.- et

- 36/44 - A/783/2025 CHF 300'000.- sera par conséquent retenu, en lieu et place des CHF 500'000.- annoncés par la recourante pour ce poste. Quant au traitement de la partie pleine de la façade nuit, la recourante invoque un surcoût patrimonial de CHF 40'000.-. Selon cette dernière, la hauteur du contrecoeur étant de 900 mm, soit inférieure au minimum d’1 m exigé par la norme SIA 358 et par les recommandations du bureau de prévention des accidents, la réalisation d’une tablette intérieure avec une sous-construction est nécessaire, afin d’obtenir un développé supérieur à 110 mm, sur l’ensemble du linéaire des menuiseries. À ce propos, le tribunal constate que la tablette précitée constitue effectivement une contrainte patrimoniale typique qui doit être conservée, au regard du règlement relatif au plan de site. Par conséquent, les explications de la recourante apparaissent fondées, de sorte que le montant de CHF 40'000.- invoqué pour ce poste peut être retenu au titre de surcoût patrimonial. S’agissant du traitement de la façade jour, à teneur des éléments au dossier, notamment la notice explicative (p. 6), la façade, les balcons ainsi que les fenêtres sont situés très en retrait, de sorte qu’une usure particulière de ceux-ci n’est pas à déplorer. A priori, il n’y a donc aucune nécessité d’effectuer des travaux sur ces installations, le contraire n’ayant pas été démontré par la recourante. Par conséquent, les travaux concernés résultent de la mesure d’optimisation énergétique HPE choisie par la recourante. Dès lors, tout au plus pourrait être être retenu, au titre de surcoût patrimonial, un ratio de 20 % du montant de CHF 840'000.- annoncé par la recourante, au regard de l’obligation de réaliser un cadre aminci en vue de respecter les proportions initiales de l’ouvrage, selon le règlement du plan de site, soit CHF 170'000.-. La recourante se prévaut de ce que les garde-corps des balcons engendreraient un surcoût patrimonial de CHF 135'000.-. Selon cette dernière, le respect de l’aspect existant avec la mise en œuvre de garde-corps vitrés de sécurité nécessite une main courante pliée d’un seul tenant pour éviter une soudure intermédiaire et la pince à verres centrale, qui ne sert pourtant à rien sur le plan statique, l’obligeait à surdimensionner le vitrage de 2x6 mm à 2x10 mm. Au vu des documents au dossier, notamment la notice explicative (p. 7), il appert que la présence du pied de verre central nécessite effectivement l’utilisation d’un verre plus épais. Un verre simple filaire sans couverture de métal aminci recouvrant ne serait en effet pas possible. Une part de surcoût patrimonial peut ainsi être retenue en lien avec l’obligation d’utiliser un verre plus épais. Le fait que la présence de l’élément central précité n’ait pas été exigée dans le préavis du SMS ne permet pas de parvenir à une autre conclusion, étant relevé qu’il n’est pas inusuel, dans la pratique, que des négociations informelles aient lieu avec des instances de préavis, en amont de l’émission de leurs préavis et indépendamment de ce qui figure dans ces derniers. Ainsi, le tribunal estime qu’un montant d’environ CHF 100'000.-, hypothèse généreuse, peut être retenu au titre de surcoût patrimonial, en lieu avec les garde- corps.

- 37/44 - A/783/2025 Quant à l’acrotère de la toiture, le surcoût patrimonial de CHF 15'000.- invoqué apparaît effectivement fondé. En effet, comme exposé par la recourante, la rehausse des acrotères de manière déportée afin de ne pas rehausser la ligne d’acrotère en périphérique de la toiture, compte tenu de l’isolation plus importante en toiture, apparaît nécessaire afin de préserver le profil des toitures, comme exigé par le règlement relatif au plan de site. S’agissant de la façade en pignon, pour laquelle un surcoût patrimonial de CHF 30'000.- est annoncé, il n’apparaît pas que les mesures envisagées par la recourante auraient un but énergétique ou phonique, dès lors qu’elles n’auraient pas d’impact sur l’isolation du bâtiment. Pour le surplus, la conservation des pignons constitue une exigence du règlement relatif au plan de site. Partant, même si les travaux concernés, notamment la carbonatation, relèvent de l’obligation d’entretien des bâtiments et auraient en tout état dû être réalisés, le tribunal retiendra, en comptant large une fois encore, le montant de CHF 30'000.- annoncé par la recourante au titre de surcoût patrimonial. Enfin, quant aux entrées, la recourante explique que les ensembles actuellement composés de vitrages simples non sécurisés seront remplacés en conservant l’aspect d’origine, soit une façade entièrement vitrée, avec une mise aux normes de sécurité. Elle indique en outre que des ensembles vitrés seront installés à l’intérieur des halls d’entrée afin de créer des compartiments entre les cages d’escaliers d’accès aux logements et les halls d’entrée. Pour le surplus, après avoir indiqué, dans sa réplique, que le surcoût allégué en lien avec les portes depuis la cage d’escaliers vers le hall d’entrée ne faisait pas partie du surcoût évoqué puisque leur création était rendue nécessaire par des contraintes énergétiques et de protection d’incendie, elle a précisé, dans une écriture spontanée subséquente, que les sas d’entrée étaient en réalité toujours visés par le surcoût puisque les ensembles vitrés parallèles aux façades principales en faisaient partie. À ce propos, le tribunal constate que le surcoût annoncé par la recourante en lien avec les entrées, d’un montant total de CHF 180'000.-, ne saurait être retenu. En effet, les travaux autorisés s’agissant de ces entrées sont liés à la protection contre les incendies et ont un but énergétique, comme d’ailleurs admis par la recourante. Des contraintes résultent également des directives SIGAB, de sorte que la pose de verre simple n’aurait, en tout état, pas été possible. Enfin, la transparence requise par le règlement relatif au plan de site n’impose pas la conservation des verres dans les entrées. Par conséquent, le tribunal retiendra que le montant de CHF 180'000.- annoncé par la recourante en lien avec les entrées de son immeuble ne saurait être retenu au titre de surcoût patrimonial, les travaux prévus sur ces ouvrages n’étant pas concernés par la protection patrimoniale. Il ressort de ce qui précède que le surcoût patrimonial admissible en lien avec le projet litigieux, au regard du plan idoine, équivaut, au maximum, à un montant situé dans une fourchette oscillant entre CHF 600'000.- et 700'000.-, correspondant à une

- 38/44 - A/783/2025 plus-value de 7,5 à 8,5 % du montant total des travaux de rénovation énergétique autorisés, devisé à CHF 8'000'000.- TTC. En outre, il sera rappelé qu’à teneur des éléments figurant dans les écritures du département, qui n’ont pas été contestés par la recourante, une demande de subventions, prévues par le plan de site, a été déposée par la recourante auprès de l’OPS. Dès lors, le montant qu’elle pourrait percevoir sur cette base, qui serait d’au maximum 7 % du coût des travaux patrimoniaux, devrait encore être déduit du montant retenu plus haut, cas échéant. Ainsi, le surcoût des travaux à la charge de la recourante en lien avec la protection patrimoniale de son immeuble représente un pourcentage qui peut être qualifié de relativement faible, au regard notamment du coût total des travaux énergétiques autorisés. Partant, le ratio de 23 % annoncé par la recourante, non démontré, ne saurait être retenu. La recourante, lorsqu’elle a acquis l’immeuble concerné, n’était pas sans ignorer que ce dernier était situé dans le périmètre d’un plan de site et que le règlement relatif à ce dernier lui était applicable, avec les contraintes patrimoniales qui en découleraient en cas de rénovation. Elle expose d’ailleurs, dans ses écritures, avoir estimé, lors de cet achat, les coûts de rénovation, sur la base notamment des documents en lien avec la 1ère APA 9______/1, de la rencontre informelle de juin 2023 entre le SMS, son MPQ et C______ AG ainsi que le projet F______, réalisé par son MPQ également et qui avait, selon ses propres explications, servi de base et de modèle au projet litigieux. Elle savait en outre que ledit projet F______ n’avait pas donné lieu à un déplafonnement des loyers, ce qui impliquait qu’il pourrait également en aller de même de son propre projet. Quant au courriel du directeur du SMS dont se prévaut la recourante, il se contente de faire état de l’existence d’exigences patrimoniales accrues, sans toutefois exposer que celles-ci généreraient des coûts supplémentaires ni a fortiori chiffrer ces derniers, de sorte qu’il est sans pertinence s’agissant de l’éventuelle application de l’art. 9 al. 5 LDTR au présent cas, à propos de laquelle il ne se déterminait d’ailleurs pas explicitement. Ainsi, en faisant le choix de procéder à une rénovation d’un immeuble situé dans le périmètre d’un plan de site afin d’atteindre le standard HPE, la recourante s’exposait à devoir engager des frais de nature patrimoniale afin de respecter les conditions posées par le règlement relatif audit plan de site, sans que ceux-ci ne puissent être couverts par l’art. 9 al. 5 LDTR. Il sera également relevé, ainsi que l’admet d’ailleurs la recourante, que l’art. 9 al. 5 LDTR est usuellement appliqué uniquement à des immeubles anciens du 18 ou 19ème siècle, dont la rénovation nécessite l’utilisation de matériaux et de techniques particulièrement spécifiques et onéreuses afin de respecter les caractéristiques desdits immeubles. Or, l’immeuble concerné n’entre sans conteste pas dans cette catégorie. Enfin, il sera constaté que l’OCLPF-LDTR, instance composée de spécialistes, a examiné, de manière minutieuse et par le biais de plusieurs préavis, la question de l’application de l’art. 9 al. 5 LDTR au présent cas, pour l’exclure. En outre, le SMS,

- 39/44 - A/783/2025 instance spécialisée en matière de protection du patrimoine, n’a pas posé de conditions patrimoniales spécifiques, dans son préavis du 23 octobre 2024 faisant partie intégrante de la décision attaquée, quant à la réalisation du projet autorisé susceptibles d’engendrer des surcoûts pour la recourante. En effet, cette instance de préavis s’est limitée à exiger que les panneaux solaires en toiture présentent une inclinaison maximum de 15° et que des échantillons des teintes et matériaux lui soient soumis pour validation préalable. L’argument de la recourante, selon lequel le nombre restreint de conditions posées par le SMS serait dû à la précision du projet déposé et à la prise en compte, en amont, des exigences de ce service, ne saurait être suivi, faute d’être confirmé par des procès-verbaux de séances ou de compte rendus signés par l’ensemble des intéressés. À ce propos, la note interne du 30 juin 2023, produite par la recourante sous pièce n° 22, ne saurait être considérée comme telle, faute d’avoir été validée par le DT. Par conséquent, s’il est effectivement louable de la part de la recourante d’avoir préparé un projet de qualité respectant au mieux les critères posés, les éléments impératifs à respecter, cas échéant, auraient dû, à tout le moins, ressortir d’échanges écrits entre les MPQ et les services concernés. Par conséquent, il apparaît que la recourante se contente en réalité d’opposer sa propre appréciation de la situation à celle des instances spécialisées consultées. Or, il sera rappelé à ce titre que lorsque l’autorité intimée suit les préavis desdites instances, le tribunal observe une certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des commissions de préavis et se limite à examiner si le département ne s'est pas écarté sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi, ce qui, conformément au développement exposé supra, n'est pas le cas ici. Partant, il sera constaté que la recourante, qui supporte le fardeau de la preuve, n’a pas démontré, dans le présent cas, que la protection du patrimoine de son immeuble générait des coûts supplémentaires au sens de cette disposition permettant que la fourchette des loyers soit dépassée. Il sera en outre rappelé que l’un des objectifs fondamentaux de la LDTR est de garantir des loyers accessibles à la majorité de la population, ce qui implique d’appliquer la dérogation prévue à l’art. 9 al. 5 LDTR de manière restrictive, sauf à contrevenir au but précité, important, dès lors qu’il est d’intérêt public. En conclusion, compte tenu de l'ensemble des circonstances, il n’apparaît pas que le DT aurait excédé ou abusé de son pouvoir d’appréciation en suivant les préavis de l’OCLPF-LDTR pour refuser d’appliquer l’art. 9 al. 5 LDTR en vue d’un déplafonnement de loyer à hauteur de CHF 3'829.-/pièce/an. Partant, mal fondé, ce grief sera écarté.

E. 24 La recourante se prévaut également d’une violation du principe d’égalité de traitement, au motif que, dans le cadre de l’APA 11______/1 déposée en février

E. 25 Une décision viole le principe de l'égalité de traitement consacré à l'art. 8 al. 1 Cst. lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou qu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente. L'inégalité de traitement apparaît ainsi comme une forme particulière d'arbitraire, consistant à traiter de manière inégale ce qui devrait l'être de manière semblable ou inversement. Il faut que le traitement différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante (ATF 146 II 56 consid. 9.1; 144 I 113 consid. 5.1.1; 143 I 361 consid. 5.1; 142 V 316 consid. 6.1.1; 142 I 195 consid. 6.1 et les références citées; arrêts du Tribunal fédéral 2C_555/2023 du 5 avril 2024 consid. 6.1; 1C_238/2023 du 27 novembre 2023 consid. 4.1; 1C_278/2022 du 27 juin 2023 consid. 5.1; 1C_497/2022 du 14 juin 2023 consid. 3.1). Les situations comparées ne doivent pas nécessairement être identiques en tous points, mais leur similitude doit être établie en ce qui concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à prendre (ATF 146 II 56 consid. 9.1; 144 I 113 consid. 5.1.1; 142 I 195 consid. 6.1; 137 I 167 consid. 3.5; arrêts du Tribunal fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.1.2; 1C_270/2021 du 1er octobre 2021 consid. 3.1; 2C_538/2020 du 1er décembre 2020 consid. 3.2; 2C_949/2019 du 11 mai 2020 consid. 6.3). Il n'y a pas d'arbitraire du seul fait qu'une solution autre que celle choisie semble concevable, voire préférable. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; il faut encore que cette décision soit arbitraire dans son résultat (ATF 144 I 318 consid. 5.4 et les références citées; arrêts du Tribunal fédéral 1C_523/2019 du 1er avril 2021 consid. 2; 2C_713/2020 du 8 décembre 2020 consid. 2.3; 1C_12/2019 du 11 novembre 2019 consid. 2.1.1).

E. 26 Le principe d'égalité de traitement s'adresse tant au législateur (égalité dans la loi) qu'aux autorités administratives et judiciaires (égalité dans l'application de la loi ou égalité devant la loi), qui sont tenus de traiter de la même manière des situations semblables et de manière différente celles qui ne le sont pas (ATF 139 V 331 consid. 4.3; 137 V 334 consid. 6.2.1).

E. 27 En l’espèce, compte tenu de l'ensemble des circonstances, force est de considérer que la recourante, qui supporte le fardeau de la preuve, n’a pas démontré qu’une situation similaire, quant aux faits pertinents pour déterminer le bien-fondé ou non du déplafonnement de loyer sollicité, aurait été traitée différemment de la sienne par le département. En effet, la situation des immeubles du R______ ne saurait être comparée à celle faisant l’objet de la présente cause. Si la cité-satellite du R______ est, tout comme

- 41/44 - A/783/2025 les immeubles sis rue des D______, incluse dans un plan de site, ladite cité est toutefois classée à l’inventaire ISOS. Une telle inscription est bel et bien pertinente s’agissant de la protection patrimoniale et des coûts qui pourraient en découler, dès lors qu’elle démontre l’importance patrimoniale d’un ouvrage, non uniquement sur le plan cantonal, mais également sur le plan fédéral. Dans le même sens, la configuration et l’implantation de la cité du R______, consiste, à teneur de la fiche ISOS, en une barre brisée, réalisée entre 1963 et 1971, de plus d’1 km de long de douze à seize niveaux, de deux tours de 27 et 31 niveaux, d’un groupe scolaire, de centres communautaire, paroissial, commercial et médical, d’espaces verts aménagés, de parkings et garages souterrains. Selon cette même fiche toujours, la cité-satellite du R______ revêt une signification importante en tant qu’unique périmètre bâti du site et en raison de son caractère historique en qualité de plus grande cité réalisée pendant les Trente Glorieuses, non seulement à Genève mais également à l’échelle nationale, et dont la renommée outrepasse les frontières helvétiques. Partant, force est de constater que la cité du R______ constitue une réalisation bien spécifique, dont les caractéristiques architecturales et patrimoniales

– points déterminants s’agissant d’un éventuel surcoût patrimonial – ne sont clairement pas identiques, au sens de la jurisprudence précitée, à ceux des bâtiments des D______. Pour le surplus, il ressort des explications du département, dont la recourante – qui supporte le fardeau de la preuve – n’a pas démontré qu’elles étaient erronées, que, compte tenu de ses caractéristiques, la barre du R______ devait être traitée dans son ensemble. Partant, une « APA-cadre », enregistrée sous le n° 10_____, avait été déposée par le comité du R______, afin notamment d’encourager tous les propriétaires à rénover leurs immeubles simultanément. Or, cette APA-cadre n’accordait en principe aucun déplafonnement au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR, dès lors que les travaux y relatifs n’avaient, en principe, aucune incidence sur les loyers de ces immeubles, conformément à l’autorisation précitée et au préavis émis par l’OCLPF-LDTR dans le cadre de l’instruction de cette dernière. Toutefois, le DT a expliqué qu’un déplafonnement avait été accordé dans le cadre de l’instruction d’APA subséquentes, notamment l’APA 11______ mentionnée plus haut, en raison précisément du caractère exceptionnel de cette barre d’immeubles, afin de ne pas compromettre sa rénovation dans son ensemble. Quant aux immeubles sis rue des D______, qui appartiennent tous au même propriétaire, soit la recourante, il n’a pas été démontré que leur rénovation énergétique serait compromise en l’absence de déplafonnement des loyers. Le fait que le directeur du SMS ait indiqué, par courriel du 14 décembre 2024 au DT, que l’ensemble I______, réalisé entre 1960 et 1964, marquait le début de la construction de la première cité-satellite de Suisse et que, comme témoin de la période d’après-guerre, son importance était comparable à celle de la cité du R______, réalisée à la suite par les mêmes architectes et sur les mêmes bases conceptuelles, tout en relevant les exigences patrimoniales accrues dans la qualité de la mise en œuvre requise pour la rénovation de ces immeubles, ne permet pas de

E. 28 Compte tenu du fait que les griefs susceptibles de tendre à l’annulation de la décision attaquée sont, comme vu supra, infondés, il convient, conformément au développement exposé plus haut, de modifier le préavis de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025 faisant partie intégrante de la décision attaquée. Ainsi, le recours sera partiellement admis et, en vertu de son pouvoir d’examen, le tribunal réformera la condition n° 2 dudit préavis, en ce sens que les loyers des 65 appartements existants (= 275 pièces RGL) n’excéderont pas après travaux ceux indiqués dans la colonne jaune du tableau D13 « État locatif avant/après travaux » produit par la recourante sous pièce n° 63 et, au total, CHF 1'357'209.-/an, en lieu et place de CHF 6'883'965.-/an. De même, la condition n° 4 du préavis de l’OCLPF- LDTR du 24 janvier 2025 sera modifiée en ce qu’elle portera sur l’envoi de lettres d’information aux 22 locataires dont la situation est modifiée, du fait de la confirmation de la décision attaquée, par rapport aux lettres d’information reçues par ces derniers le 16 décembre 2024. Ainsi, 20 lettres devront annoncer une augmentation inférieure à celle précédemment communiquée (correspondant au plafond de CHF 3'528.-/an au lieu de CHF 3'829.-/an) tandis que deux lettres indiqueraient une absence d’impact sur le loyer.

E. 29 Le recours sera rejeté pour le surplus.

E. 30 Vu l’issue du litige, un émolument, en soi réduit compte tenu de l’admission partielle du recours, de CHF 1’500.-, au titre de frais de procédure, sera mis à la

- 43/44 - A/783/2025 charge de la A______ SA. Il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours (art. 87 al. 1 et 2 LPA).

E. 31 Une indemnité de procédure, en soi réduite de CHF 500.-, à la charge du DT, sera allouée à la A______ SA (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03)).

- 44/44 - A/783/2025

Dispositiv

déclare recevable le recours interjeté le 5 mars 2025 par la A______ SA contre la décision du département du territoire du ______ 2025 ;
l'admet partiellement au sens des considérants ;
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1’500.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ;
condamne l’État de Genève, soit pour lui le département du territoire, à verser à la recourante une indemnité de procédure de CHF 500.- ;
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Claire BOLSTERLI, Carine SIMOES, François HILTBRAND et Jean-Michel KARR, juges assesseurs.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/783/2025 LDTR JTAPI/1330/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 16 décembre 2025

dans la cause

A______ SA, représentée par Me Daniel KINZER, avocat, avec élection de domicile

contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

- 2/44 - A/783/2025 EN FAIT 1. Les parcelles nos 1______ et 2______ de la commune de B______ (ci-après : la commune) appartiennent à la A______ SA (ci-après : A______ SA), inscrite au registre du commerce genevois depuis le ______ 1906 et gérée par le C______ AG (ci-après : C______ AG). Elle a notamment pour but l’acquisition, la vente, la construction, la location et la gérance de biens immobiliers. 2. Sises en zone de développement 3 (zone de fond agricole) ces parcelles accueillent des habitations à plusieurs logements ainsi qu’un garage privé, situés rue des D______ nos 3______, 4______ 5______ 6______ et 7______. 3. Elles sont comprises dans le périmètre du plan de site n° 8______ situé entre la rue des D______ et les avenues E______, de F______, de G______ et de H______, adopté le ______ 2013 par le Conseil d’État (ci-après : le plan de site). 4. Ce plan de site désigne les immeubles d’habitation érigés sur les parcelles nos 1______ et 2______ comme étant de catégorie A. 5. À teneur du règlement relatif à ce plan de site : - ce plan a pour but d’assurer la protection de l’ensemble I______ pour ses qualités urbanistiques, architecturales et paysagères (art. 1 1ère phr.); - les caractéristiques du site, marquées par la qualité d’intégration des bâtiments au paysage, ainsi que par l’ouverture des espaces, doivent être préservées. Cette prescription vise, en particulier, les bâtiments dans leurs principes architecturaux, ainsi que les aménagements extérieurs, sous réserve des dispositions prévues à l’art. 8, et notamment les éléments suivants : - le gabarit, le volume, la typologie, la distribution, les accès et parties communes, les matériaux et les teintes, sous réserve des dispositions prévues pour chaque catégorie de bâtiment; […]; - les passages à l’air libre sous les bâtiments et les baies vitrées dans les halls d’entrée; […] (art. 3 al. 1); Tous travaux effectués dans le but de réaliser des économies d’énergie devront s’inspirer des principes du développement durable et de la protection du patrimoine. Ils devront se référer aux recommandations du rapport « J______» et faire l’objet d’un suivi et d’une validation par les services compétents (art. 3 al. 2); - les bâtiments de catégorie A sont maintenus. Les éléments dignes de protection doivent être sauvegardés; il en va ainsi de l’aspect des façades, du profil des toitures, des contrecoeurs en verre transparent sur les façades sud, des aménagements et des décors des halls d’entrée, des cages d’escaliers et des passages à l’air libre sous les immeubles (art. 4 ch. 1); - toute demande d’autorisation de construire portant sur des travaux susceptibles de modifier les éléments de construction, les enveloppes ou les matériaux des bâtiments maintenus de catégorie A devra respecter les recommandations du

- 3/44 - A/783/2025 rapport « J______ » et être suivie de l’élaboration d’un prototype agréé par les services compétents (art. 7); - en règle générale, l’ensemble des aménagements extérieurs […] doit être préservé, toute proposition de modification ou de requalification doit faire l’objet d’une étude d’ensemble au préalable à toute demande d’autorisation de construire (art. 8). 6. Par requête enregistrée par le département du territoire (ci-après : DT ou le département) le ______ 2021 sous le n° APA 9______/1, Mesdames K______ et L______, anciennes propriétaires des parcelles nos 1______ et 2______, ont sollicité la délivrance d’une autorisation de construire portant sur la rénovation des façades, fenêtres et garde-corps de leurs immeubles. 7. Dans le cadre de l’instruction de cette requête, les préavis suivants ont notamment été rendus : - favorables sous conditions par le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) le 20 juin 2021 et par l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN) le 25 mai 2021; - favorables par la police du feu le 18 mai 2021 et par la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) le 8 juillet 2021; - le 3 juin 2021, le service de l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : service OCLPF-LDTR), tenant compte de la nature des travaux projetés, de leur coût, de leur ampleur et du fait que leur coût ne serait pas répercuté sur les loyers comme indiqué par les propriétaires dans les courriers d’information adressés aux locataires, s’est déclaré non concerné. Ainsi, les travaux envisagés étaient qualifiés de travaux d’entretien non soumis à autorisation et à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). La rubrique « remarques » précisait « Travaux prévus : remplacement des fenêtres côté balcons, remplacement des garde-corps des balcons, peinture sur béton balcons, peinture mur pignon et des têtes de dalle côté balcons, remplacement des stores toile ext des balcons. Coût des travaux : 2'455'155 F. Valeur incendie : 23'555'800 F. 10.4 % de la valeur incendie. Travaux admis comme de l’entretien. Si d’autres travaux devaient être prévus dans le reste de l’immeuble dans un avenir proche, les travaux de la présente demande seraient pris en compte et la globalité des travaux serait prise comme une rénovation aux yeux de la LDTR. À notre avis, il aurait été plus logique et souhaitable pour les locataires de prévoir une rénovation complète de l’immeuble en une seule fois »; - par préavis du 9 juin 2021, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) s’est prononcé favorablement sous conditions, tout en relevant que le bâtiment était situé dans le périmètre protégé par le plan de site I______ – plan n° 8______. Étaient émises les remarques suivantes : « 1. Fenêtres façade sud :

- 4/44 - A/783/2025 accord de principe sous réserves de la validation d’un prototype en présence du représentant du SMS; 2. Garde-corps : accord de principe sous réserves de la validation d’un prototype en présence du représentant du SMS; 3. Traitement de surface/loggias : point en suspens. Une position sera émise suite visite des lieux en présence du représentant du SMS; 4. Traitement du pignon : accord de principe sous réserves d’une validation du mode opératoire et d’un prototype;

5. Store banne : accord de principe ». 8. Par décision du ______ 2021, le département a délivré l’autorisation APA 9______/1, publiée dans la Feuille d’avis officielle (ci-après : FAO) du même jour, portant sur la rénovation des façades, fenêtres et garde-corps. Les préavis du SABRA, de l’OCEN et du SMS faisaient partie intégrante de cette autorisation. La validité de cette décision, en l’absence de recours, a été prolongée jusqu’au 13 juillet 2025. 9. Par requête enregistrée le 3 octobre 2024 par le DT sous le n° APA 12______/1, M______ SA (ci-après : M______ SA), pour le compte de A______ SA, par le biais de son mandataire professionnellement qualifié Monsieur N______, architecte (ci- après : MPQ), a sollicité la délivrance d’une autorisation de construire en procédure accélérée portant sur la rénovation des façades, des fenêtres et des garde-corps de l’immeuble sis sur les parcelles nos 1______ et 2______. À teneur du formulaire y relatif, aucune demande de subvention au sens de l’art. 15C al. 6 et 7 de la loi sur l’énergie du 18 septembre 1986 (LEn - L 2 30) n’avait été effectuée. Une répercussion des économies de charges énergétiques sur les loyers (art. 9 al. 6 LDTR) n’était pas prévue. Les travaux projetés modifieraient l’enveloppe thermique du bâtiment. L’objet concerné était au bénéfice d’une mesure de protection individuelle ou situé dans un périmètre protégé et avait été évalué comme « intéressant » dans le cadre du recensement architectural du canton de Genève. Plusieurs documents étaient joints, notamment : - un courrier explicatif du projet du MPQ du 30 septembre 2024 indiquant porter sur la « rénovation HPE-rénovation CECB : façades, rénovation énergétique d’un ensemble de 65 logements d’habitation en site protégé »; - un rapport de conseil CECB Plus Modernisation du bâtiment établi le 18 septembre 2024 par O______; - un descriptif des travaux de rénovation HPE-CECB établi le 30 septembre 2024 par M______ SA; - un tableau « Gestion des frais de construction » établi le 19 septembre 2024 par M______ SA faisant état d’un coût total des travaux hors taxe et hors subventions de CHF 9'128'071.96, soit CHF 9'875'945.79 TTC. 10. Dans le cadre de l’instruction de cette requête, les préavis suivants ont été émis :

- 5/44 - A/783/2025 - le 4 octobre 2024, favorables sans observations par la DAC et par l’office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau); - favorables sous conditions par le SABRA le 4 octobre 2024, par le service de géologie, sols et déchets (ci-après : GESDEC) le 7 octobre 2024, par l’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : OCAN) le 7 octobre 2024, par l’aéroport international de Genève (ci-après : AIG) le 8 octobre 2024, par la commune le 16 octobre 2024, par la police du feu le 20 novembre 2024 (après avoir requis la modification du projet le 15 octobre 2024) et par le service de la protection civile et des affaires militaires (ci-après : OCPPAM) le 21 octobre 2024; - par préavis du 23 octobre 2024, le SMS s’est prononcé favorablement sous conditions, soit le fait que « les panneaux solaires en toiture seront posés avec une inclinaison de maximum 15 ° » et qu’il prenait « bonne note qu’aucune intervention n’était prévue sur la façade pignon du bâtiment ». 30 jours avant l’ouverture, il conviendrait de lui soumettre les échantillons des teintes et matériaux pour validation préalable. Pour ce faire, une séance sur place serait organisée par le mandataire. L’éventuelle nécessité de réalisation des prototypes devrait être discutée préalablement avec l’architecte conservateur responsable du secteur; - par préavis du 9 octobre 2024, l’OCEN a demandé la production de pièces complémentaires. Le maintien de la baisse prévisible des charges (ci-après : BPC) ne permettrait pas d’accéder aux subventions HPE-Rénovation du « Programme Bâtiments ». Il était ainsi demandé à la requérante de spécifier si elle choisissait de garder la BPC ou de privilégier l’obtention des subventions. Par préavis du 2 décembre 2024, cet office s’est prononcé favorablement avec dérogations. Au titre de conditions, la propriétaire renonçait à répercuter la BPC et la contribution énergétique du locataire (ci-après : CEL) afin de rester éligible aux subventions pour la rénovation énergétique (cond. n° 1); le respect du standard HPE-Rénovation variante CECB+ (art. 12B al. 5 du règlement d’application de la loi sur l’énergie; REn - L 2 30.01) (cond. n° 2); le respect des prescriptions et standards énergétiques applicables selon les art. 15 LEn, 12B à 12M, 12P et 13 REN et normes SIA 380/1, 180, 382/1 et 387/4 (cond. n° 7). Des subventions étaient disponibles (www.ge.ch/energie); - par préavis du 18 octobre 2024, l’OCLPF-LDTR a requis la production du tableau D13 des loyers corrigé (une ancienne version du formulaire avait été utilisée). La colonne des loyers actualisés allait disparaître du tableau D13, car seuls les loyers nets notifiés aux locataires au moyen d’un avis de majoration officiel et qui avaient pu être contestés pouvaient être pris en compte dans les calculs (les éventuelles hausses et baisses de loyer dues aux taux hypothécaires et à l’ISPC relevaient du droit privé et n’avaient rien à voir avec les travaux). Cette colonne devait être complétée avec les mêmes loyers que la colonne des loyers nets actuels et les frais accessoires devaient être ajoutés aux loyers nets

- 6/44 - A/783/2025 de la 1ère colonne (moyenne sur trois ans à démontrer pour chaque loyer) seulement si cela était clairement indiqué dans les baux. La demande d’appliquer le déplafonnement à CHF 3'829.-/an, qui devait être justifiée par des coûts supplémentaires générés par la protection du patrimoine (art. 9 al. 5 LDTR), était refusée, dès lors que les logements n’étaient pas touchés et que les façades ne pouvaient pas être isolées. Celle-ci existait pour des cas exceptionnels de bâtiments protégés de grande valeur, lorsque le SMS exigeait par exemple la conservation des façades en pierre, les parquets, cheminées et moulures d’origine, des matériaux spéciaux et coûteux en façade ou des fenêtres très particulières, ce qui n’était pas le cas ici. Ainsi, il était demandé d’indiquer le loyer plafonné à CHF 3'528.-/an, comme pour la très grande majorité des immeubles genevois de cette zone de ville. Était également requise la production des formulaires D21 et D22 dument remplis. Quant à la lettre d’information aux locataires, l’exemplaire-type produit (non envoyé) informait les locataires que les travaux prévus (par la présente demande d’autorisation et par l’APA déjà autorisée) étaient considérés comme des investissements à plus-value et permettaient une répercussion sur les loyers. Elle leur indiquait aussi que les mesures d’optimisation énergétiques pouvaient être répercutées sur les loyers nets, de sorte que les loyers seraient augmentés. Or, ceci était faux puisqu’une subvention très généreuse serait perçue et excluait le déplafonnement des loyers en ajoutant la BPC et la CEL (art. 15c al. 8 LEn). Dès lors, il devait y avoir deux types de courriers différents :

a) celui pour les loyers actuels inférieurs à CHF 3'528.-/an qui atteindraient ce plafond après les travaux et qui seraient gelés pendant trois ans et b) les autres, pour lesquels le loyer net actuel resterait inchangé pendant trois ans. Ainsi, la production des lettres individuelles corrigées annonçant l’impact sur le loyer selon les tableaux D13, datées, signées et envoyées à tous les locataires actuels de l’immeuble était requise. La rubrique « Remarques » précisait, s’agissant des subventions au sens de l’art. 15c al. 6 et 7 LEn et le déplafonnement des loyers, que le devis estimatif enregistré le 3 octobre 2024 indiquait que les subventions attendues totaliseraient CHF 1'705'454.-. Dès lors, les déplafonnements prévus à l’art. 9 al. 6 LDTR ne pouvaient être appliqués (art. 15c al. 8 LEn). Les subventions attendues avaient bien été indiquées dans le tableau D13 (coût des travaux) et déduites du coût total des travaux. Les montants de CHF 0.- pour la BPC et la CEL avaient été modifiés dans le tableau D13 des loyers. Les extraits de tableaux D13 (sept premières colonnes) n’étaient pas pris en compte dans l’analyse de cette demande. Dans un second préavis du 20 décembre 2024, l’OCLPF-LDTR a à nouveau requis la production de pièces complémentaires. Le tableau D13 – Coûts devait indiquer toutes les subventions attendues, notamment les subventions prévues par le plan de site (jusqu’à 7 % des travaux patrimoniaux) et les placer dans les lignes permettant de déduire les subventions des coûts des travaux. La production des formulaires D21 et D22 dument remplis et signés et des lettres

- 7/44 - A/783/2025 d’information aux locataires, modifiées selon son dernier préavis et les échanges de courriels était à nouveau requise. La question du déplafonnement des loyers pour surcoût patrimonial était en cours d’analyse. Pour information, l’APA cadre pour le R______, soit l’APA 10_____, n’avait pas admis ce déplafonnement. Le préavis LDTR spécifiait d’ailleurs que les travaux n’auraient en principe pas d’impact sur les loyers. Par préavis du 24 janvier 2025, l’OCLPF-LDTR s’est prononcé favorablement sous conditions : n° 1) les dispositions de la LDTR devaient être respectées, n° 2) les loyers des 65 appartements existants (soit 275 pièces RGL) n’excéderaient pas, après travaux, ceux indiqués dans la colonne jaune du tableau D13-Loyers annexé au présent préavis et au total CHF 6'883'965.-/an. Ces loyers (charges d’eau chaude et chauffage non comprises) seraient appliqués pour une durée de trois ans à compter de la fin des travaux; n° 3; n° 4) l’envoi des lettres d’information aux 22 locataires dont le loyer serait augmenté après travaux d’après le tableau ci-joint, dans les 30 jours suivant la délivrance de l’autorisation, indiquant le montant du loyer autorisé et n° 5) toute modification devrait faire l’objet d’une demande complémentaire. À teneur de la rubrique « Remarques », avaient été pris en compte pour rendre le présent préavis, le formulaire de requête, le courrier d’explication du projet OA, le descriptif et coût des travaux mentionnant la subvention attendue de CHF 1'705'454.-, la valeur incendie du bâtiment, les plans (le tout enregistré le 3 octobre 2024); la lettre d’accompagnement OA, la note explicative M______, le tableau D13 des coûts, le tableau D13 des loyers (dont la version finale était jointe à ce préavis) et le formulaire D21 (le tout enregistré le 19 novembre 2024) et les lettres d’accompagnement M______ et OA, le formulaire D22, la lettre d’information aux locataires du 16 décembre 2024 envoyée par recommandé à tous les locataires actuels (le tout enregistré le 24 décembre 2024). Les coûts annoncés ne pouvaient être admis comme des surcoûts découlant d’exigences patrimoniales et justifier le déplafonnement des loyers au sens de l’art. « 9 al. 4 » LDTR. En effet, le préavis du SMS du 23 octobre 2024 n’imposait aucune condition particulière concernant l’utilisation de matériaux spécifiques ou la mise en œuvre des travaux projetés. Seule une contrainte mineure avait été imposée, relative à l’inclinaison des panneaux solaires en toiture, ce qui ne constituait pas un facteur générateur de coûts supplémentaires. Par ailleurs, les travaux envisagés, qu’ils soient réalisés dans un immeuble situé dans le périmètre d’un plan de site ou non, auraient engendré des coûts comparables, sous réserve des choix propres à chaque propriétaire en terme de qualité. Enfin, les travaux portant sur la rénovation des façades, des fenêtres et des garde-corps, qualifiés par le service LDTR comme relevant de l’entretien courant, avaient déjà été autorisés dans le cadre de l’APA 9______/1 délivrée le ______ 2021. Selon le courrier d’information du 22 avril 2021 adressé aux locataires, ces travaux n’auraient aucun impact sur les loyers. Cette autorisation n’ayant pas fait l’objet d’un recours, elle était devenue définitive et exécutoire. Par la suite

- 8/44 - A/783/2025 et après plusieurs prolongations, la propriétaire avait sollicité la clôture administrative de celle-ci, par courrier du 16 décembre 2024, motif pris du fait que les travaux concernés étaient désormais englobés dans l’APA litigieuse. Cette nouvelle demande prévoyait, en complément des travaux déjà autorisés, des interventions supplémentaires, notamment le remplacement des vitres conformément à la décision de l’OCEN du ______ 2024, qui précisait les exigences liées à l’art. 56A RCI, ainsi que la transformation des appartements situés en attiques. Enfin, une réserve était émise sur l’état locatif (voir tableau D13 annexé). Était joint une version du tableau D13 – État locatif avant/après travaux daté du 24 janvier 2025, faisant notamment état d’un plafond LDTR admis de CHF 3'528.- et d’un état locatif annuel futur maximum admis pendant la période de fixation de CHF 6'883'965. 11. Suite aux préavis précités, le MPQ, respectivement M______ SA, ont notamment indiqué au DT : - par courrier du 25 octobre 2024, s’agissant du préavis de l’OCEN du 9 octobre 2024 : avoir déposé un formulaire D09 – BPC – Nouveau calcul BPEC CECB PLUS V8 retenant un BPC de CHF 127'463.-/an. Ce montant avait ensuite été reporté dans le document D13 – Coût des travaux et calcul des hausses. En revanche, conscients que la BCP et la CEL ne pouvaient s’appliquer en cas de souhait de subventions cantonales, ces deux contributions n’avaient pas été reportées dans l’état locatif (cf. document D13 – Etat locatif avant et après travaux). Ainsi, il était confirmé que l’obtention des subventions était privilégiée, et donc la BPC écartée; - par courrier du 19 novembre 2024, s’agissant du préavis de l’OCEN du 9 octobre 2024, qu’il avait été décidé « de ne pas garder la BPC au profit de l’obtention des subventions ». Le statut du document « D09 – BCP nouveau_calcul_BPEC_CECBPLIS_V8 » du 2 octobre 2024 était donc modifié. Était joint le document D13 – Notice explicative des travaux et états locatifs en réponse aux remarques et documents requis par l’OCLPF-LDTR le 18 octobre 2024, à teneur duquel l’état locatif annuel futur maximum admis pendant la période de fixation serait de CHF 1'383'684.-; - en réponse au préavis du 20 décembre 2024 de l’OCLPF-LDTR, par courrier du 24 décembre 2024, qu’en simulant sur le tableau D13 de possibles subventions complémentaires, non garanties à ce stade, celles-ci n’auraient finalement d’impact que sur cinq logements dont le loyer après travaux serait supérieur à CHF 3'528.-/pièce et même en rajoutant ces possibles subventions, le loyer après travaux restait supérieur à CHF 3'528.-/pièce. Ceci devrait faire l’objet d’une condition d’un futur préavis favorable sous conditions pour établir un tableau ad hoc pour rectifier à la baisse, au besoin, le loyer de ces cinq appartements si les subventions complémentaires étaient octroyées. À défaut et sauf si une coordination OCLPF-LDTR/SMS permettait d’assurer une possible

- 9/44 - A/783/2025 subvention et le montant de celle-ci, le montant des coûts relatifs ne pouvait être renseigné dans le tableau. Le courrier type envoyé aux locataires avait été modifié comme demandé et était annexée la preuve des envois avec les 65 courriers envoyés. Le maintien de la position actuelle concernant le déplafonnement à CHF 3'829.-/an était confirmé, motif pris du fait que : i) la LDTR prévoyait un possible dépassement si la protection du patrimoine générait des coûts supplémentaires; ii) le préavis du service LDTR du 22 avril 2024 concernant l’APA 11______/4 relatif au périmètre du R______ octroyait un BPP déplafonné à hauteur de CHF 3'829.-/pièce pour tenir compte des coûts liés à la sauvegarde du patrimoine et iii) Monsieur P______, directeur du SMS, par courriel du 14 décembre 2024 adressé à Madame Q______ du DT, confirmait que « L’Ensemble I______ réalisé entre 1960 et 1964 marque le début de la construction de la première cité satellite de Suisse. Comme témoin de la période d’après-guerre, son importance est comparable à celle de la cité du R______ réalisée à la suite par les mêmes architectes sur les mêmes bases conceptuelles. Les immeubles concernés par la demande ont été protégés au sens de la LPMNS (L 4 05, art. 38 et ss.) par le plan de site 8______ I______. Il est assorti d’un règlement et de règles d’intervention à suivre pour l’amélioration thermique des enveloppes. En ce sens nous vous confirmons les exigences patrimoniales accrues dans la qualité de la mise en œuvre requise pour la rénovation de ces immeubles ». 12. Par courrier du 16 décembre 2024, le MPQ a sollicité auprès du DT l’annulation de l’APA 9______/1 délivrée le ______ 2021. Dans l’intervalle, le maître d’ouvrage avait déposé la nouvelle demande APA 12______/1 prévoyant une rénovation plus complète et exhaustive de l’enveloppe du bâtiment ainsi que le changement des vitrages pour satisfaire à la décision de l’OCEN du ______ 2024 (art. 56A RCI). Lors de cette requête, aucune mention ou référence à l’APA 9______/1 n’avait été effectuée. Le cahier des charges de la façade jour initialement traité par l’APA 9______/1 était repris et revu, agrémenté et adapté : stores, bannes, réfection des balcons (sol/murs/plafond), carbonation, galeries à rideaux, etc. L’APA 9______/1 n’ayant donc plus de pertinence, « comme précédemment évoqué avec votre Office », il était demandé de procéder à sa clôture administrative. À teneur de la plateforme de suivi en ligne SAD Consult, la « date de fin » indiquée pour cette APA est le 17 décembre 2024. 13. Figurent également au dossier du département : - un courriel de M______ SA du 30 janvier 2025 indiquant avoir relevé que la pièce D13 avait fait l’objet d’une modification de la part du service OCLPF- LDTR selon le document annexé au préavis de ce service, sans passer par une demande de complément. Cette modification faisait actuellement l’objet d’échanges avec le maître d’ouvrage, qui n’était pour l’instant pas d’accord avec les éléments modifiés par le département. Partant, un délai d’une semaine était requis auprès du DT pour valider le document modifié par le service

- 10/44 - A/783/2025 OCLPF-LDTR ou solliciter un entretien avec ce service pour rediscuter de l’ensemble; - dans la prolongation de délai octroyée par le DT, M______ SA a précisé, par courriel du 4 février 2025, qu’après accord du maître d’ouvrage, elle laissait le département statuer sur les éléments en sa possession et donc poursuivre vers une délivrance de l’APA. 14. Par décision du ______ 2025, le DT a délivré l’APA 12______/1 portant sur la rénovation des façades, des fenêtres et des garde-corps, l’installation de stores et la transformation des appartements en attique du bâtiment sis sur les parcelles nos 1______ et 2______. A teneur du chiffre 7 de cette décision, en faisaient partie intégrante et devaient être strictement respectées les conditions figurant dans les préavis de l’OCPPAM du 21 octobre 2024, de la commune du 16 octobre 2024, de l’OCAN du 7 octobre 2024, du GESDEC du 7 octobre 2024, du SABRA du 4 octobre 2024, de l’AIG du 8 octobre 2024, de l’OCEN du 2 décembre 2024, de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025, du SMS du 23 octobre 2024 et de la police du feu du 20 novembre 2024. 15. Par acte du 5 mars 2025, A______ SA a interjeté recours, sous la plume de son conseil, auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) à l’encontre de l’APA 12______/1, concluant au retrait de l’effet suspensif au recours et, principalement, à l’annulation du chiffre 7 de cette autorisation en tant qu’il prévoyait que les conditions imposées par le préavis de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025 soient strictement respectées, soit notamment que les loyers des 65 appartements existants n’excéderaient pas après travaux ceux indiqués dans la colonne jaune du tableau D13-Loyers annexé au préavis de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025 et que l’état locatif annuel après travaux était de CHF 6'883'965.-, puis, statuant à nouveau, à la fixation des loyers après travaux conformément au tableau D13 figurant en pièce n° 54 annexée au recours, pour un état locatif total après travaux de CHF 1'383'684.-, sous suite de frais et dépens. Les auditions de Madame S______, architecte conservatrice auprès de l’office du patrimoine et des sites (ci- après : OPS), et de Monsieur T______, architecte auprès de cet office, étaient proposées. Suite au rachat de l’immeuble en mars 2022, elle avait conçu un projet de rénovation plus ambitieux (ci-après : projet D______), qui visait notamment la rénovation des façades, des fenêtres et des garde-corps ainsi que l’installation de stores, conformément au point de vue de l’OCLPF-LDTR dans son préavis du 3 juin 2021. Dans ce cadre, de nombreux échanges avaient eu lieu entre M______ SA et le SMS, de sorte que les contraintes techniques étaient bien connues et gérées. Elle était également informée du grand projet de rénovation du bâtiment sis avenue du R______ (ci-après : projet R______), réalisé par le même architecte que celui de la cité de B______. Le projet R______ présentait des similarités avec celui des D______, qui en était le prototype, notamment s’agissant de la façade nuit. Le 14 décembre 2020, l’APA 11______/1 avait été déposée s’agissant de la rénovation

- 11/44 - A/783/2025 des fenêtres et parties opaques, des coursives et des halls d’entrée et le rafraichissement des espaces communs du projet du R______. Dans le cadre de l’instruction de cette requête, l’OCLPF-LDTR avait émis un préavis favorable le 25 février 2021, admettant que la limite supérieure des loyers basés sur les besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP) soit portée à CHF 3'695.-/pièce/an, en application de l’art. 9 al. 5 LDTR, afin de tenir compte des coûts liés à la sauvegarde du patrimoine. Le déplafonnement prévu par l’art. 9 al. 5 LDTR permettait à l’époque de faire passer la limite au-delà de laquelle les coûts de rénovation ne pouvaient plus être répercutés en principe de CHF 3'405.- à CHF 3'695.-/pièce/an. Avec le rehaussement à CHF 3'528.- de la limite supérieure des loyers correspondant aux BPP en janvier 2022, l’art. 9 al. 5 LDTR permettait désormais de porter cette limite à CHF 3'829.-/pièce/an, raison pour laquelle ce plafond avait été retenu dans le cadre des autorisations complémentaires à l’APA 11______/1. Le cahier des charges du projet R______ comportait de grandes similitudes avec le projet D______, notamment quant aux façades, soit le remplacement des fenêtres, l’isolation des parties opaques (sauf pignon), l’isolation sous dalle et la porte d’entrée au rez et, s’agissant des communs, soit la remise en état des murs et des plafonds, l’éclairage et la mise en conformité de l’éclairage de secours et l’exutoire de fumée. Le projet D______ allait en outre plus loin que la rénovation du R______ s’agissant des façades (store banne pour chaque balcon), des sanitaires (remplacement de la distribution sanitaire du sous-sol et assainissement de l’ensemble des réseaux avec un traitement de nettoyage et stabilisation de la corrosion existante), de la ventilation (remplacement des tourelles d’extraction, nettoyage des réseaux aérauliques et changements des soupapes/entrées d’air afin d’avoir une ventilation simple flux efficiente), du chauffage (équilibrage hydraulique de l’ensemble des corps de chauffe du bâtiment) et des panneaux photovoltaïques (saturation de la toiture en panneaux photovoltaïques 150 kWp contre 23 kWp demandé par la certification HPE et favorisation de l’autoconsommation sur les parties communes). Le projet D______ avait pour objectif d’améliorer l’isolation de 80 % de l’enveloppe du bâtiment, par l’isolation de la dalle du rez, de la toiture et de l’ensemble des façades vitrées. Avant le dépôt du projet litigieux, un workshop « Commune-Rénove » avait été organisé par la commune en 2023, afin de permettre aux entrepreneurs et propriétaires de s’entretenir avec les instances en charge de la délivrance des autorisations de construire; M______ SA et un représentant de C______ AG avaient rencontré Mme Q______ (OCLPF-LDTR). Il avait notamment été retenu que le bâtiment comportait des contraintes « très importantes » au niveau patrimonial. Avait été évoqué, de manière informelle, le fait que l’APA 9______/1 était déjà en force mais que le souhait était de faire beaucoup mieux, et éventuellement de demander un déplafonnement au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR. Lors de l’acquisition des immeubles concernés, A______ SA et C______ AG avaient estimé les coûts de rénovation du projet D______, sur la

- 12/44 - A/783/2025 base notamment des documents en lien avec l’APA 9______/1 et du plan de site, ayant conscience que les coûts liés au patrimoine seraient particulièrement importants. La rencontre informelle qui s’était déroulée, en juin 2023, entre le SMS, le MPQ et C______ AG, avait permis d’identifier les contraintes patrimoniales liées au bâtiment et à ses rénovations, les matériaux à utiliser, les techniques à pratiquer et tous les éléments nécessaires à la délivrance d’un préavis positif du SMS; les échanges s’étaient inspirés du projet F______, qui servait de base et de modèle. L’objectif du projet D______ était notamment d’améliorer la qualité du bâtiment pour ses occupants au moyen de : l’installation de stores à projection (CHF 200'000.-), du remplacement des conduites sanitaires horizontales (CHF 180'000.-), du traitement des conduites verticales, conservées pour prolonger la durée de vie des colonnes sanitaires (CHF 265'000.-), de l’assainissement de la ventilation (CHF 285'000.-) et, dans les espaces communs, de retouche de peinture, de sécurisation des accès au toit, de changement de portes, etc. (CHF 191'500.-). La façade jour se caractérisait par ses garde-corps transparents et ses alvéoles; elle se composait d’une menuiserie bois-métal dont le module se répétait dans tous les appartements; la rénovation des garde-corps passerait par le remplacement de verres transparents, de montants acier inox peint en noir et une main courante en aluminium éloxé répondant au métal des nouvelles menuiseries; de nouveaux stores bannes viendraient uniformiser l’ensemble et une peinture couleur béton anti- graffitis serait appliquée. Pour la façade nuit, qui se caractérisait par sa teinte bleue et un côté lisse et uniforme, les contrecœurs seraient isolés par l’intérieur et les ouvrants bois seraient remplacés par de nouveaux éléments composés d’un profil aluminium éloxé et d’un verre simple ainsi qu’un double vitrage. La pose de panneaux photovoltaïques était en outre prévue sur la toiture. Différents surcoûts – comme démontré dans la notice explicative en lien avec le D13, état au 19 novembre 2024, jointe – étaient liés aux contraintes patrimoniales. Ainsi : - le traitement de la façade nuit – partie vitrée générerait un surcoût d’environ CHF 500'000.-, lié aux lamelles incorporées entre le double vitrage et le vitrage extérieur en verre trempé. Cet élément permettrait de conserver l’aspect et le fonctionnement existant et rendait la façade nuit unique. La menuiserie était un bois-alu avec finition éloxé naturel, dont le prix était de CHF 1'150.-/m2. Sans contrainte patrimoniale, l’utilisation de PVC à CHF 500.-/m2 aurait été suffisante; - le traitement de la façade nuit – partie pleine impliquerait un surcoût d’environ CHF 40'000.-; il était nécessaire de construire une tablette intérieure avec une sous-construction sur mesure afin d’avoir un développé supérieur à 110 mm. Toutes les menuiseries étant ouvrantes, cette tablette était réalisée sur l’ensemble du linéaire de menuiserie. En conception traditionnelle, une simple modification des dimensions des menuiseries aurait suffi;

- 13/44 - A/783/2025 - le traitement de la façade jour générerait un surcoût d’environ CHF 840'000.-; les ensembles vitrés de la façade jour seraient remplacés par des menuiseries à triple vitrage isolant. Le type de menuiserie était du bois-alu avec cadre sur mesure aminci pour respecter les proportions initiales ainsi qu’un triple vitrage avec finition éloxé naturel dont le prix au m2 est de CHF 1'000.-. Sans contrainte patrimoniale, l’utilisation de PVC à CHF 500.-/m2 aurait été possible; - les garde-corps du balcon engendreraient un surcoût d’environ CHF 135'000.-, compte tenu du respect de l’aspect existant avec mise en œuvre de garde-corps vitrés de sécurité de 2x10 mm transparents avec montants inox et main courante en aluminium éloxé naturel de 88 mm de hauteur et de la main courante pliée d’un seul tenant pour éviter une soudure intermédiaire. La pince à verre centrale en partie inférieure, qui ne servait pourtant à rien statiquement, induisait un point dur ponctuel obligeant à sur dimensionner le vitrage : 2 x 6 à 2 x 10 mm. Le coût prévisionnel était de CHF 765.-/ml, alors que des garde-corps en verre de 2 x 6 mm avec montants sans main courante supplémentaire aurait coûté CHF 460.-/ml; - l’arcotère de la toiture engendrerait un surcoût d’environ CHF 15'000.-; il y aurait une rehausse des acrotères de manière déportée pour ne pas rehausser la ligne d’acrotère en périphérique de la toiture, du fait de l’isolation plus importante en toiture. La structure était sur-mesure, en panneaux triplis avec une finition en double recouvrement en tôle inox mat afin d’avoir un aspect non brillant et de se rapprocher de l’aluminium éloxé de la façade. Le coût était de CHF 260.-/ml, alors qu’un acrotère en bois de hauteur équivalente avec un seul recouvrement inox coûtait CHF 160.-/ml; - la façade pignon impliquerait un surcoût d’environ CHF 30'000.-; un décapage chimique de la lasure existante était à réaliser et un gros travail de carbonatation était nécessaire sur ce type de pignon pour retrouver les matrices de coffrage de l’époque. La remise en état coûterait environ CHF 225.-/m2. Sans contrainte patrimoniale, une isolation avec un revêtement crépi aurait été possible pour environ CHF 135.-/m2; - les ensembles d’entrées engendreraient un surcoût d’environ CHF 180'000.-. Les vitrages simples et non sécurisés actuels des ensembles d’entrées seraient remplacés, tout en conservant leur aspect d’origine dont la façade était entièrement vitrée, avec une mise aux normes de sécurité. Des ensembles vitrés seraient installés à l’intérieur des halls d’entrée afin de créer un compartiment entre les cages d’escaliers d’accès au logement et les halls d’entrée. À défaut de contraintes patrimoniales, ces châssis vitrés auraient pu être supprimés. En conclusion, le surcoût lié aux contraintes patrimoniales s’élevait à environ CHF 1'740'000 HT, soit environ CHF 1'880'000.- TTC. Par rapport à la totalité du devis général, qui pouvait être estimé à CHF 8'000'000.-, cette contrainte représentait plus de 23 % du coût projeté. Même si l’on ne tenait pas compte du surcoût des travaux déjà prévus dans la précédente APA 9______/1, le taux de

- 14/44 - A/783/2025 surcoût restait encore de 10 %, comme exposé dans la Notice explicative – version sans coût « façade jour/APA annulée » annexée. Les exigences minimes posées par le SMS s’expliquaient par le fait que le projet présenté au DT remplissait parfaitement les conditions spécifiques liées à la rénovation, toutes les contraintes et leurs solutions étant déjà intégrées dans la demande. Ainsi, le SMS n’avait pas eu à poser d’exigences complémentaires. S’agissant de l’aspect LDTR, des échanges – informels, de sorte que le procès- verbal y relatif versé au dossier n’avait pas « de valeur administrative » et qu’aucun engagement n’avait été prise par l’OCLPF-LDTR – avaient eu lieu avec cet office en amont du dépôt de la requête, notamment une séance le 1er février 2024. Le contrôle des loyers avait été longuement discuté avec Mme Q______ et un déplafonnement à CHF 3'829.-/pièce/an avait été évoqué. La précitée, tout en précisant qu’elle ne prenait aucun engagement au nom du DT, avait indiqué que certaines contraintes liées aux travaux pouvaient permettre une augmentation de la valeur plafond du loyer, au vu notamment de la similarité avec le projet R______; elle avait conseillé de détailler toutes les contraintes imposées par la CMNS en rapport avec une rénovation traditionnelle pour ce type d’ouvrage s’il n’avait pas été classé au patrimoine. Ainsi, elle avait pris en compte les éléments discutés avec l’office afin de remplir toutes les conditions nécessaires à une augmentation du plafond du loyer après travaux et avait produit, en appui de sa demande d’autorisation, le tableau D13 qui fixait le loyer à CHF 3'829.-/pièce/an, en indiquant « selon séance LDTR Mme Q______ du 01/02/2024 (contrainte patrimoniale) ». La répercussion des coûts de rénovation était de CHF 1'288.- /pièce/an, celle des coûts d’amélioration énergétique était de maximum CHF 393.- /pièce/an. 22 locataires sur 65 voyaient leur loyer augmenter. L’état locatif avant travaux était de CHF 1'264'809.- et celui après travaux était de CHF 1'397'231.-. Dans les documents produits le 19 novembre 2024, elle avait admis que la hausse dues aux travaux d’amélioration énergétique ne se répercutait sur le loyer qu’à hauteur de CHF 301.-/pièce/an, ce qui modifiait les loyers et l’état locatif total après travaux, désormais de CHF 1'383'684.- (et non plus de CHF 1'397'231.-, comme requis dans l’autorisation de construire). Le préavis de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025 comportait plusieurs incohérences. Il faisait mention d’un déplafonnement au sens de l’art. 9 al. 4 LDTR au lieu de l’al. 5. De plus, il était indiqué que 22 locataires devraient être prévenus que leur loyer augmenterait, ce qui était correct seulement si le loyer maximum jusqu’auquel l’on pouvait répercuter le coût des travaux de rénovation était de CHF 3'829.-/pièce/an; si, comme l’avait retenu l’OCLPF-LDTR, ce plafond n’était que de CHF 3'528.-/pièce/an, seuls 20 locataires seraient impactés. Enfin, l’état locatif admis de CHF 6'883'965 était erroné et ne ressortait d’aucun élément. En effet, le tableau D13 fourni lors de la réponse à la demande de complément le 19 novembre 2024 faisait ressortir un état locatif après travaux de CHF 1'383'684.- (loyer de CHF 3'829.-/pièce/an fondé sur l’art. 9 al. 5 LDTR). Si, comme l’avait

- 15/44 - A/783/2025 fait l’OCLPF-LDTR, l’on ne permettait pas l’application de cet article (de sorte que le coût des travaux de rénovation n’était pas répercuté sur le loyer une fois que celui-ci atteignait CHF 3'528.-/pièce/an), l’état locatif – fondé sur les loyers individuels indiqués, qui étaient cohérents avec la base de calcul adoptée par l’OCLPF-LDTR – était de CHF 1'357'209.- et non de CHF 6'883'965.-. Ainsi, l’état locatif autorisé serait de CHF 36'475.- de moins que le montant de CHF 1'383'684.- finalement requis par ses soins, conformément au complément fourni le 19 novembre 2024. La cité de B______, première cité satellite de Suisse, présentait un intérêt architectural pour le canton et le début d’une nouvelle ère, qui faisait suite à une grave pénurie de logements. Elle avait été un exemple pour des constructions futures dans le canton et le reste de la Suisse, des cités similaires ayant ensuite vu le jour à U______ [GE], V______ [GE] ou au R______ [GE]. Le bâtiment des D______ faisait partie intégrante de la cité satellite de B______ et bénéficiait d’une protection patrimoniale stricte depuis 2013. Ainsi, les parcelles des D______ présentaient un intérêt architectural nécessitant une mesure de conservation et de protection du patrimoine, qui passait notamment par l’utilisation de techniques et de matériaux impliquant des coûts importants pour le maître d’ouvrage. Alors qu’il était d’usage d’appliquer l’art. 9 al. 5 LDTR uniquement pour des transformations d’immeubles anciens du 18 ou 19ème siècle, la pratique avait évolué et cet article devait être lu en harmonie avec les conceptions de l’époque. Bien qu’un immeuble d’une cité des années 60 semblait, à première vue, ne pas avoir besoin d’une protection patrimoniale particulière, ses caractéristiques (barres d’immeubles décalées afin d’éviter le recouvrement des façades, espaces verts traités comme des parcs, orientation stratégique, rez-de-chaussée vitrés laissant passer la lumière et façades nuit/jour), qui constituaient des « exploits architecturaux », étaient également tributaires des matériaux et des méthodes constructives utilisés et méritaient d’être conservés. Avant d’acquérir les parcelles des D______, elle avait pris connaissance de la précédente APA 9______/1, du permis de construire, des préavis, du plan de site et des plans de l’immeuble. Ces éléments, des rencontres informelles avec l’OCLPF-LDTR en mai 2023 et le SMS en juin 2023 ainsi que l’expérience précédente de F______ avaient permis de réaliser une estimation des coûts de rénovation envisagés et elle avait pris conscience que les coûts liés à la préservation du patrimoine seraient particulièrement importants. Selon les estimations du MPQ et de l’entrepreneur – qui pourraient être validées par expertise si besoin –, l’utilisation de matériaux spécifiques, les éléments faits sur-mesure et les techniques utilisées entraîneraient, comme vu supra, un surcoût estimé à CHF 1'740'000.- HT et CHF 1'880'000.- TTC. Sur un devis général, sans ces contraintes patrimoniales et les choix de prestations optimisées, on pourrait l’estimer à CHF 8'000'000.- TTC. Les surcoûts liés aux contraintes patrimoniales s’élevaient à plus de 23 % du coût projeté, alors que le déplafonnement de CHF 3'528.-/pièce/an à CHF 3'829.-/pièce/an impliquerait une évolution de 8,53 % seulement.

- 16/44 - A/783/2025 L’absence de conditions particulières imposées par le SMS quant à l’utilisation des matériaux ou la mise en œuvre des travaux était sans pertinence. En 2018, le MPQ et M______ SA avaient réalisé une transformation à l’avenue F______ (DD 13_____/2) portant sur la rénovation des façades, des fenêtres et de la toiture d’un ensemble d’habitations. Dans ce cadre, des échanges avaient eu lieu avec le SMS et un prototype extrêmement détaillé avait été discuté avec ce service, afin d’obtenir un produit final remplissant parfaitement les conditions posées par le SMS. Lors de la conception du projet D______, M______ SA et le MPQ avaient repris presque intégralement les éléments utilisés pour le projet F______. Afin d’être certains d’être en accord avec le SMS, ils avaient déposé un dossier, pour l’autorisation litigieuse, d’un degré de détail et de précision sans précédent. Ayant déjà connaissance des contraintes patrimoniales imposées par le SMS, ils les avaient anticipées en utilisant les matériaux et techniques requises et avaient pu discuter avec ce service en juin 2023 de la mise en œuvre du projet de rénovation et des aspects techniques. Le dossier de l’APA litigieuse comportait d’ailleurs de nombreuses références au projet F______. Ainsi, le fait que le DT n’ait ajouté que peu de remarques quant aux contraintes patrimoniales était dû au fait que le projet litigieux remplissait parfaitement les exigences du SMS. En comparaison, le préavis du SMS – joint – du 9 juin 2021 dans la précédente APA 9______/1 comportait plus de remarques, ce qui s’expliquait par le manque de précision des pièces alors déposées. L’argument du DT tiré de la précédente APA tombait également à faux. Les travaux prévus par les anciennes propriétaires du bâtiment en 2021 demeuraient sommaires et étaient limités au strict minimum nécessaire, raison pour laquelle l’OCLPF- LDTR avait accepté de les considérer comme des travaux d’entretien. L’APA querellée proposait une transformation allant bien au-delà. En plus des travaux nécessaires en raison du vieillissement du bâtiment, étaient prévus la mise aux normes et l’atteinte des objectifs thermiques, en vue d’offrir un cadre de vie plus agréable aux locataires. Dans une volonté d’améliorer la qualité du bâtiment et de réduire les nuisances en regroupant les travaux dans un même chantier, elle avait souhaité réaliser des travaux supplémentaires, qui portaient sur l’installation de stores à projection, le remplacement des conduites sanitaires horizontales (sous-sols et gaines), le traitement et la stabilisation des conduites verticales conservées pour prolonger la durée de vie des colonnes sanitaires, l’assainissement de la ventilation et des travaux assez conséquents dans les communs, pour un total d’environ CHF 1'200'000.- TTC. Ainsi, les APA 9______/1 et 12______/1 étaient à distinguer, la seconde étant plus complète et entraînant des surcoûts qui avaient été démontrés. Au surplus, aucun élément déposé dans le cadre de l’APA litigieuse ne faisait référence à la 1ère APA. L’OCLPF-LDTR s’y référait, pour la première fois dans son 3ème préavis, alors que cette 1ère APA aurait pu être évoquée dès le 1er préavis. Les remarques de l’OCLPF-LDTR dans son préavis du 3 juin 2021 démontraient que les travaux autorisés par la 1ère APA étaient si minimes que le DT envisageait déjà d’autres travaux dans un avenir proche et qu’une rénovation complète en une

- 17/44 - A/783/2025 seule fois aurait été plus logique et souhaitable pour les locataires. Or, c’était exactement ce qu’elle avait fait, en projetant une rénovation complète qui préserverait le patrimoine, accompagnée d’une mise aux normes nécessaire. La notice explicative – jointe – réalisée par M______ SA estimait que, même en enlevant les rénovations prévues par les anciens propriétaires, le surcoût dû à une protection du patrimoine s’élevait encore à CHF 765'000.- HT, soit CHF 826'965.- TTC. Le fait que le bâtiment concerné soit inclus dans le périmètre d’un plan de site devait être pris en compte. L’essence même d’un tel plan était la préservation du patrimoine et la protection des qualités urbanistiques, architecturales et paysagères, de sorte que le maître d’ouvrage était contraint dans la mise en œuvre des travaux. Les prescriptions de préservation du patrimoine étaient strictes et engendraient les coûts exposés plus haut, qui ne découlaient pas de son propre choix. Enfin, le respect du principe d’égalité de traitement conduisait à l’application du déplafonnement requis. L’APA 11______/1 déposée en février 2021 portait sur la rénovation des immeubles du R______, notamment les fenêtres et parties opaques, les coursives et halls d’entrée et le rafraichissement des espaces communs. Dans le cadre de l’APA précitée, l’OCLPF-LDTR s’était prononcé favorablement le 25 février 2021 avec des loyers BPP à CHF 3'695.-/pièce/an afin de tenir compte des coûts liés à la sauvegarde du patrimoine (art. 9 al. 5 LDTR); le déplafonnement était, à l’époque, passé de CHF 3'405.- à CHF 3'695.-/pièce/an; avec le rehaussement des plafonds LDTR de base en 2022, le nouveau déplafonnement avait été réévalué à CHF 3'829.-/pièce/an dans le cadre des autorisations complémentaires (APA 11______/4). Les rénovations des bâtiments du R______ et des D______, construits par le même architecte, dans des matériaux et un style similaires à quelques années d’intervalle, étaient comparables, notamment s’agissant du remplacement des fenêtres, de l’isolation des parties opaques (sauf pignon), l’isolation de la sous-dalle et le changement des portes d’entrée au rez. Dans les espaces communs, la remise en état des murs et plafonds, l’éclairage et mise en conformité de l’éclairage de secours et de l’exutoire de fumée était prévue. La similarité des deux édifices avait d’ailleurs été reconnue par le SMS dans un courriel de décembre 2024. Partant, en traitant différemment deux situations similaires sans justification, l’autorité intimée avait violé le principe de l’égalité de traitement. 16. Après détermination des parties, le tribunal, par décision incidente DITAI/127/2025 du 24 mars 2025, a admis la demande de retrait de l’effet suspensif au recours formée par la recourante, retiré ledit effet suspensif et donné acte à la précitée qu’elle consentait, par avance, à ce que les coûts relatifs aux travaux de rénovation autorisés ne puissent par hypothèse être rentabilisés, en cas de location des appartements durant la période de contrôle, qu’à hauteur des loyers maximums autorisés, au cas où le chiffre 7 de la décision querellée serait confirmé au terme de la présente procédure.

- 18/44 - A/783/2025 17. Dans la prolongation de délai octroyée, le DT, par observations du 20 mai 2025 accompagnées des pièces, a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée « sous réserve du remplacement, dans la condition 2 du préavis du 24 janvier 2025 de l’OCLPF-LDTR, du montant de CHF 6'883'965.-/an par le montant de CHF 1'357'211.-/an », sous suite de frais. Le refus d’appliquer l’art. 9 al. 5 LDTR était fondé. L’autorisation querellée portait sur un total de 65 logements, dont 44 présentaient, avant travaux, des loyers supérieurs à la fourchette maximale LDTR de CHF 3'528.-/pièce/an. Ces loyers devaient être maintenus à leur niveau antérieur après travaux sans possibilité de majoration, sauf déplafonnement. Les travaux autorisés étant qualifiés de travaux énergétiques, un déplafonnement des loyers aurait en principe pu être appliqué, par la répercussion des montants cumulés de la BPC et de la CEL sur les loyers de l’ensemble des 65 logements concernés. Toutefois, en sollicitant les subventions prévues à l’art. 15C LEn, en principe plus avantageuses que le cumul de la BPC et la CEL, la recourante s’était soumise aux conditions légales qui en découlaient, notamment l’interdiction définitive de tout mécanisme de déplafonnement des loyers en lien avec les travaux énergétiques. Quant à la possibilité d’un déplafonnement fondé sur la protection du patrimoine, le bâtiment concerné, bien qu’inclus dans un plan de site, n’était ni inventorié ni classé. Toutefois, une telle protection ne suffit pas, à elle seule, à obtenir l’octroi d’un déplafonnement. Encore faudrait-il démontrer que les travaux généreraient des coûts supérieurs, en raison précisément des exigences liées au maintien et à la conservation de ces éléments dignes de protection par rapport à des travaux similaires entrepris sur un immeuble ordinaire. La position suivie par la recourante reviendrait à accorder systématiquement le bénéfice de l’exception à environ 1'600 immeubles, situés dans le périmètre d’un plan de site ou soumis à d’autres mesures de protection et viderait de sa substance la portée restrictive de l’art. 9 al. 5 LDTR, tout en allant à l’encontre d’un objectif fondamental de la LDTR, à savoir la préservation de l’habitat existant, notamment par le maintien de loyers accessibles à la majorité de la population. L’application de l’art. 9 al. 5 LDTR était en principe réservée à des projets de transformation ou de rénovation d’envergure concernant des immeubles anciens, en particulier du 18ème ou 19ème siècle, ou situés dans des périmètres soumis à des contraintes patrimoniales très fortes. Elle visait des situations exceptionnelles, dans lesquelles la réalisation des travaux pourrait être compromise en l’absence de déplafonnement, en raison de surcoûts avérés et significatifs directement liés aux exigences de protection du patrimoine. Même dans de tels cas, le déplafonnement admis restait strictement encadré et ne dépassait généralement pas 8,5 % du montant maximum de la fourchette des loyers répondant aux BPP, ce indépendamment des surcoûts patrimoniaux invoqués. Or, ces conditions n’étaient pas remplies ici. Les travaux litigieux avaient essentiellement pour but une amélioration de la performance énergétique du bâtiment. De surcroît, la majorité des interventions que la recourante présentait comme relevant de la protection du patrimoine, soit la rénovation des façades, le

- 19/44 - A/783/2025 remplacement des fenêtres et la réfection des garde-corps, étaient déjà prévus dans la précédente APA 9______/1 et avaient été qualifiés de travaux d’entretien sans incidence sur les loyers, annoncés comme tels aux locataires et avaient été préavisés favorablement par le SMS, sans exigences particulières liées à un régime de protection patrimoniale. Le fait que le dossier de la présente cause ait été préparé avec un degré de précision plus poussé en intégrant d’autres travaux et matériaux ne remettait pas en cause ce constat. Les surcoûts liés aux travaux visés par la décision contestée résultaient, pour l’essentiel, de choix assumés par la recourante qui procédait, à juste titre, à la rénovation de son immeuble de rendement dans le respect des standards actuels de confort et d’efficacité énergétique. Selon le rapport du conseil CECB Plus du 18 septembre 2024 joint à la demande d’autorisation litigieuse, la toiture présentait une isolation insuffisante et fortement chargée en eau, les vitrages devaient être rénovés et l’enveloppe du bâtiment présentait une isolation thermique très insuffisante; ce rapport présentait les améliorations les plus urgentes à entreprendre ainsi que, au titre de recommandations, trois variantes étudiées. La variante A prévoyait une rénovation selon la 1ère APA ainsi que quelques éléments techniques supplémentaires; la variante B présentait une rénovation globale permettant d’atteindre le standard HPE et la variante C une rénovation globale THPE. La variante B avait été retenue et la recourante avait sollicité des subventions fédérales, cantonales et communales chiffrées à CHF 1'705'454.- tout en renonçant à répercuter la BPC et la CEL sur les loyers. En sollicitant un déplafonnement au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR pour la rénovation énergétique de ses bâtiments, la recourante tentait en réalité de contourner l’art. 15C al. 8 LEn en répercutant une partie des coûts énergétiques sur les locataires, ce qui allait à l’encontre des buts de la LDTR et de la LEn. Les surcoûts allégués portaient sur des travaux qui n’étaient pas justifiés par des mesures de protection du patrimoine mais découlaient du choix de la propriétaire de procéder à une optimisation énergétique des bâtiments en vue d’atteindre le standard HPE, ce qui n’avait aucunement été requis par le SMS. La recourante ne démontrait pas davantage que la mise en œuvre ou les matériaux à utiliser étaient particulièrement coûteux et généraient des frais supplémentaires directement imputables à des contraintes de conservation des éléments dignes de protection des bâtiments. À supposer que cela fût le cas, ce qui était contesté, elle n’avait produit aucun devis comparatif démontrant que les coûts allégués étaient moins élevés pour le même résultat. S’agissant notamment du traitement de la façade nuit, la recourante annonçait un surcoût de CHF 500'000.- pour la partie vitrée et CHF 40'000.- pour la partie pleine. Selon le rapport de conseil CECB Plus, la façade nord-ouest (ou nuit) présentait un concept de façade rideau avec un verre simple extérieur qui devait être conservé pour sa valeur patrimoniale; un autre vitrage simple venait se superposer à l’intérieur et un store à lamelle était situé entre les deux vitrages; le remplacement du vitrage intérieur par un double vitrage devait être envisagé pour atteindre le standard HPE. La menuiserie devait ainsi être remplacée, mais afin de

- 20/44 - A/783/2025 respecter les standards HPE. Le surcoût allégué de CHF 500'000.- n’était ainsi pas dû à une mesure patrimoniale mais à une mesure énergétique. Le surcoût allégué de CHF 40'000.- pour la partie pleine résultait quant à lui d’une mise aux normes de sécurité. En effet, la réalisation d’une tablette intérieure avec une sous-construction sur mesure afin d’avoir un développé supérieur à 110 mm était une obligation prévue par la norme SIA 358, à laquelle renvoyait l’art. 50 RCI. Or, l’APA litigieuse disposait (cond. n° 13) que les allèges, barrières et garde-corps devaient être conformes à la disposition légale précitée. La réalisation de cette tablette n’était donc pas une mesure visant la protection patrimoniale mais la sécurité des bâtiments. Le traitement de la façade jour (surcoût allégué de CHF 840'000.-) n’était pas davantage motivé par la protection du patrimoine puisque l’installation d’un triple vitrage correspondait à l’une des recommandations urgentes du rapport de conseil CECB. Ainsi, le remplacement des menuiseries à cette fin ne pouvait être imputé sur la protection du patrimoine mais sur l’objectif d’optimisation énergétique HPE recherché. Quant aux garde-corps des balcons, le surcoût de CHF 135'000.- chiffré par la recourante en raison de la nécessité de poser un vitrage de 2x10 mm, ne découlait pas d’une demande du SMS. Il en allait de même de l’acrotère pour la toiture (surcoût allégué de CHF 15'000.-). S’agissant des entrées, qui induiraient un surcoût d’environ CHF 180'000.- pour l’installation d’ensembles vitrés à l’intérieur des halls d’entrée afin de créer un compartiment entre les cages d’escaliers d’accès aux logements et les halls d’entrées, la création d’un tel sas était une recommandation énoncée dans le rapport de conseil CECB afin de limiter les pertes de chaleur depuis la cage d’escalier vers le hall d’entrée. Enfin, la recourante avait formulé une demande de subvention auprès de l’OPS, selon lequel, cette année, les subventions pouvaient s’élever à 7 % du montant des travaux subventionnables pour les bâtiments maintenus dans un plan de site. Ainsi, elle bénéficierait certainement de subventions décidées par l’OPS auxquelles elle pouvait prétendre en raison de la protection patrimoniale dont bénéficiaient ses bâtiments. Ses éventuels surcoûts liés à la protection du patrimoine seraient ainsi déjà couverts, à tout le moins en partie, par ces subventions. Partant, c’était à bon droit que l’application de l’art. 9 al. 5 LDTR avait été refusée. Les travaux autorisés à la rue de F______ portaient sur la rénovation des façades et des fenêtres d’un ensemble d’habitation (DD 13______/1) sur les parcelles nos 14_____, 15_____ et 16_____ de la commune, dans le même plan de site que l’APA litigieuse. Les autorisations complémentaires DD 13______/2 et DD 13______/3 avaient ajouté l’assainissement de la toiture et des travaux d’entretien des entrées des immeubles. Les travaux de rénovation précités, qui étaient similaires à ceux de la présente APA comme d’ailleurs admis par la recourante, n’avaient eu

- 21/44 - A/783/2025 aucune incidence sur le loyer. L’OCLPF-LDTR avait d’ailleurs qualifié les travaux autorisés par les complémentaires d’entretien non soumis à la LDTR. Ceci démontrait d’autant plus que les prétendues contraintes patrimoniales ne généraient aucun surcoût justifiant un déplafonnement sur la base de l’art. 9 al. 5 LDTR. L’APA litigieuse se distinguait de la 1ère APA 9_____ délivrée en 2021 principalement par l’atteinte du standard HPE et CECB Plus. La recourante alléguait en outre des travaux complémentaires sur l’installation de stores à projection, le remplacement des conduites sanitaires horizontales, le traitement et la stabilisation des conduites verticales, l’assainissement de la ventilation et des travaux dans les communs. Or, le respect des exigences énergétiques HPE et les travaux complémentaires précités n’étaient pas pertinents au regard de l’art. 9 al. 5 LDTR puisqu’ils ne portaient pas sur des éléments dignes de protection au sens de l’art. 4 ch. 1 du règlement du plan de site (aspect des façades, profil des toitures, des contrecoeurs en verre transparents sur les façades sud, etc.) et ne répondaient pas à des exigences patrimoniales formulées par le SMS ou la CMNS. Les contraintes patrimoniales étaient les mêmes dans la 1ère APA 9_____ et l’APA litigieuse et la comparaison entre celles-ci démontrait que les surcoûts avancés par la recourante n’étaient pas induits par la protection patrimoniale au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR. Aucune violation du principe d’égalité de traitement n’était à déplorer. Les travaux de l’APA litigieuse n’étaient pas comparables à ceux entrepris sur les bâtiments formant la barre brisée de la Cité-satellite du R______, incluse dans le plan de site n° 17______. La cité du R______ était classée à l’inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale à protéger en Suisse (ci-après : ISOS) et le relevé y relatif soulignait qu’il s’agissait de la plus grande cité réalisée pendant les Trente Glorieuses, tant à Genève qu’à l’échelle nationale et dont la renommée outrepassait les frontières helvétiques. La barre brisée du R______ au tracé zigzagant, considérée comme la plus longue de Suisse, s’étirait sur près d’1 km, de sorte qu’elle n’était pas comparable aux immeubles des D______, qui ne présentaient pas une telle configuration et n’étaient pas inscrits à l’ISOS. La barre du R______ devant être traitée dans son ensemble, une « APA-cadre » avait été déposée par le Comité du R______, afin notamment de motiver tous les propriétaires à rénover leurs immeubles dans la foulée. L’APA-cadre n° 10_____ n’accordait en principe aucun déplafonnement au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR, les travaux n’ayant en principe aucune incidence sur les loyers. Si un déplafonnement avait ensuite été accordé par l’OCLPF-LDTR dans le cadre de l’instruction d’APA subséquentes, c’était en raison du caractère exceptionnel de cette barre. En effet, afin de ne pas compromettre la rénovation de l’ensemble, l’octroi du déplafonnement au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR avait été appliqué à l’ensemble des autorisations de construire pour la rénovation énergétique des immeubles du R______. Toutefois, les bâtiments objets de l’APA litigieuse ne pouvaient prétendre à une telle exception, faute de situation comparable.

- 22/44 - A/783/2025 Aucune incohérence n’était à déplorer dans le préavis de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025. La mention de l’al. 4 de l’art. 9 LDTR au lieu de l’al. 5 était due à une erreur de plume aisément identifiable. La condition n° 4 du préavis de l’OCLPF-LDTR ne prêtait pas le flanc à la critique en ce qu’elle indiquait que 22 locataires devaient être informés de l’augmentation de leur loyer (loyer maximum autorisé). En effet, 22 des lettres envoyées aux locataires le 16 décembre 2024 annonçaient une augmentation du loyer (sur la base d’un déplafonnement à CHF 3'829.-) tandis que les autres lettres indiquaient l’absence d’impact sur les loyers, ceux-ci étant déjà supérieurs à ce montant, selon le tableau D13 produit. Ce déplafonnement n’étant pas admis, les 22 locataires ayant initialement été informés d’une hausse de loyer devraient recevoir une nouvelle lettre précisant le loyer autorisé. En l’occurrence, 20 lettres annonceraient une augmentation inférieure à celle précédemment communiquée (correspondant au plafond de CHF 3'528.-/an au lieu de CHF 3'829.-/an) tandis que deux lettres indiqueraient finalement une absence d’impact sur le loyer. Partant, le chiffre de 22 mentionné dans le préavis LDTR était correct. Enfin, le montant des loyers maximum autorisés indiqué à la condition n° 2 du préavis de l’OCLPF-LDTR, qui correspondait au total de la colonne jaune du tableau D13 annexé au préavis, soit CHF 6'883'968.-, était effectivement inexact. 18. Par réplique du 20 juin 2025, la recourante a persisté dans ses conclusions, tout en sollicitant en outre l’audition de son MPQ, subsidiairement celle d’un expert, en lien avec les problématiques de coûts supplémentaires dus à la protection du patrimoine et de l’égalité de traitement. Le point de vue du DT selon lequel, en raison du fait que les travaux visés par l’APA litigieuse consistaient en une rénovation énergétique et une importante mise aux normes, aucune partie des coûts engendrés ne sauraient en même temps être due à une mesure de protection patrimoniale ne saurait être suivi puisque, sans mesure de protection patrimoniale, les coûts engendrés par les travaux auraient été moindres. L’absence d’incidence des coûts des travaux sur les loyers pour le projet F______ était sans conséquence, compte tenu du fait qu’il s’agissait de propriétaires différents ayant pris des décisions différentes en vertu de stratégies différentes à des années d’écart, la demande du projet F______ datant de 2018. Cela ne démontrait toutefois pas que les contraintes patrimoniales ne généraient aucun surcoût. In casu, le cumul de la BPC et de la CEL n’était pas moins avantageux que la subvention mais aurait permis un déplafonnement plus important sur un bon nombre de locataires que celui demandé en lien avec les contraintes patrimoniales. Les nombreuses conditions initialement imposées par le SMS dans la 1ère APA 9_____, en lien avec les nombreuses contraintes patrimoniales, avaient été prises en compte lors du dépôt de l’APA contestée, de sorte que le SMS n’avait eu à formuler que des conditions minimales dans le cadre de cette dernière. L’on ne

- 23/44 - A/783/2025 pouvait en déduire que la rénovation querellée n’était pas sujette à des contraintes patrimoniales. Le fait que la 1ère APA n’avait eu aucun impact sur les loyers était sans pertinence puisque celle-ci avait été annulée sans que le DT ne l’assortisse de conditions pour une future autorisation, alors même que l’APA litigieuse était déjà en cours d’instruction. Cette absence d’impact résultait d’une décision des anciennes propriétaires et n’avait pas de conséquence sur la qualification de travaux, dont le coût avait pratiquement été multiplié par quatre. La rénovation à laquelle elle avait choisi de procéder était plus chère qu’une rénovation sans label HPE. Toutefois, ce n’était pas de ces surcoûts dont elle s’était prévalue mais de ceux relatifs à la contrainte patrimoniale. L’on ne saurait refuser à un propriétaire de se prévaloir de l’art. 9 al. 5 LDTR au motif que les surcoûts générés par le respect des mesures de protection du patrimoine grevaient des travaux comportant également une dimension d’optimisation énergétique, sauf à créer une incitation négative allant à l’encontre de la transition énergétique voulue par le canton. Pour le surplus, elle avait démontré que les matériaux à utiliser étaient particulièrement coûteux. Le département ne s’était d’ailleurs pas confronté à cet argumentaire, démontrant ainsi qu’il était fondé. Les allégations du DT selon lesquelles seul un élément de la façade nuit devait être conservé pour sa valeur patrimoniale était erronée. La conservation du verre simple extérieur n’était statiquement et techniquement pas possible sans créer un nouveau guichet incorporant un store à lamelle venant supporter le nouveau vitrage trempé extérieur; il n’était pas possible de démonter le vitrage extérieur pour le reposer sur un nouveau guichet. Ainsi, sans contrainte patrimoniale, la mesure énergétique aurait été le démontage du tout et le remplacement par un nouveau guichet en PVC blanc. Le surcoût estimatif était donc bien issu du concept particulier de la façade nuit dicté par les mesures de protection du périmètre. Ainsi, ces contraintes l’avaient empêchée de recourir à des matériaux au prix du marché et avec des techniques moins approfondies pour atteindre les standards énergétiques visés. Quant à la partie pleine de la façade nuit, même si la tablette intérieure était effectivement dictée par la norme SIA 358 à laquelle renvoyait l’art. 50 RCI, une remise aux normes de sécurité conformément à la norme précitée aurait consisté, dans le cadre d’un remplacement de fenêtre traditionnelle sans protection patrimoniale, à simplement augmenter la taille du contrecoeur en hauteur, ce qui aurait été beaucoup moins onéreux; la proportion entre surfaces fixe et ouvrante aurait alors été différente, tout en respectant la hauteur des garde-corps requise. Du fait du plan de site, une telle modification de la façade n’aurait pas été autorisée. La tablette faisant partie de la façade et devant être maintenue avait donc imposé, pour le respect des normes de sécurité, une sous-construction lourde afin de garantir son maintien en palliant d’éventuelles déformations en cas d’appui des locataires sur le contrecoeur. Une solution sur mesure, impliquant une tablette intérieure de 20 cm, avait donc été trouvée avec le DT et le SMS et les échanges de courriels y relatifs

- 24/44 - A/783/2025

– joints – démontraient la complexité de la problématique patrimoniale. Même si la réalisation de cet élément visait effectivement la sécurité des bâtiments, la façon dont cet impératif avait été mise en pratique avait été dictée par la protection patrimoniale. Partant, ce surcoût n’était pas uniquement dû à une simple remise aux normes de sécurité. De même, le surcoût relatif à la façade jour, s’agissant de la nature, des caractéristiques et des dimensions des matériaux utilisés était également engendré par la nécessité de s’adapter aux mesures de protection du plan de site. Il était faux de prétendre que la nécessité de poser un vitrage de 2x10 mm pour les garde-corps des balcons n’aurait pas été formulée par le SMS, le contraire découlant du procès-verbal de réception du prototype du projet F______ effectué à l’attention du SMS (pièce 48). À teneur de celui-ci, la main courante du garde-corps devait respecter le profil particulier de la main courante existante (constituée d’une seule pièce); en outre, la platine intermédiaire existante – matériau utile à l’époque pour supporter les vitrages mais devenu inutile aujourd’hui compte tenu de l’état de la technique et induisant des contraintes statiques sur le vitrage – aurait pu être supprimée. À raison de trois pièces de platine par balcon et 210 pièces au total, la contrainte patrimoniale y relative générait un surcoût de CHF 135'000.-. Le SMS avait demandé un acrotère « déporté » en forme d’escalier afin de permettre l’isolation de la toiture et d’éviter que la surépaisseur n’implique un acrotère droit plus massif. Une telle morphologie particulière, visible sur les plans ne varietur, imposait une ferblanterie sur mesure avec une sous-construction de bois adaptée, laquelle n’aurait pas été nécessaire sans contrainte patrimoniale. Si le SMS n’avait pas requis, dans son préavis, de porter une attention particulière sur les garde-corps, c’était en raison du fait que les plans ne varietur montraient que cet élément était maîtrisé par le MPQ, vu la similitude avec le projet F______. Ainsi, les surcoûts engendrés par la rénovation des garde-corps des balcons et de l’acrotère ne découlaient pas d’une fantaisie mais bien d’exigences formulées par le SMS dans le cadre d’un projet similaire et reprises par ses soins dans les plans ne varietur, permettant ainsi au SMS de ne pas avoir à se repencher longuement sur chaque détail du projet. Le résultat était le fruit d’un long travail d’échantillonnage et de prototypes, ratifié par le procès-verbal de validation entre le MPQ et le SMS. Elle ne devrait être pénalisée en raison du soin qu’elle avait apporté au projet litigieux mais au contraire être remerciée par le SMS pour avoir proactivement intégré les exigences dans le cadre de la demande litigieuse. En retenant que les modifications à effectuer dans les entrées de l’immeuble n’étaient dues qu’à une optimisation énergétique, le DT avait mal interprété les plans au dossier. Le CECB Plus avait certes exigé de créer, dans chaque entrée, une porte depuis la cage d’escalier vers le hall d’entrée; toutefois, le surcoût d’environ CHF 180'000.- allégué par ses soins en lien avec ces portes ne faisait pas partie du surcoût évoqué, car ces portes n’existaient pas précédemment et étaient rendues nécessaires par des contraintes énergétiques et de protection d’incendie. Ledit surcoût évoqué concernait tous les autres éléments des entrées, figurant en rouge

- 25/44 - A/783/2025 sur le plan « Extrait plan rez-de-chaussée – repérages portes vitrées rez-de- chaussée » (pièce 65), soit les ensembles vitrés parallèles aux façades principales et de toute hauteur nécessitant une remise en état complète alors qu’elles n’avaient pas d’intérêt énergétique/incendie mais uniquement patrimonial, sans lequel elles auraient simplement pu être supprimées, réduisant ainsi les coûts de rénovation d’autant. Enfin, si elle ne niait pas le caractère exceptionnel et dérogatoire de l’art. 9 al. 5 LDTR, le nombre de 1'600 immeubles avancé par le département paraissait considérable. En outre, ces 1'600 immeubles situés dans des périmètres de plans de site ou soumis à d’autres mesures de protection ne consistaient pas tous en des logements d’habitation soumis à la LDTR et un grand nombre d’entre eux relevaient des mesures patrimoniales affectant des immeubles anciens. Il fallait en outre mettre en rapport le nombre résiduel d’immeuble du 20ème siècle protégé avec le parc immobilier genevois, qui comptait 249'770 unités de logements fin 2023. De plus, de l’aveu même du DT, seul un tiers des appartements de l’immeuble en cause verraient leur loyer être modifié du fait de l’application de l’art. 9 al. 5 LDTR, selon une proportion que l’on pouvait juger représentative. Ainsi, suivre son point de vue n’impliquerait qu’une faible augmentation du pourcentage des unités locatives du canton, déjà très basses en chiffres absolus, qui verraient leur loyer après travaux augmenter à hauteur de 8,5 % maximum. La conclusion « dramatique » du département était par conséquent exagérée et l’application de l’art. 9 al. 5 LDTR à son cas ne contrevenait pas au caractère exceptionnel de cette disposition légale.

Le principe d’égalité de traitement avait bel et bien été violé et la situation du R______ était comparable au projet litigieux, comme démontré par le courriel du directeur du SMS versé au dossier. Le classement ISOS du R______ était sans pertinence, tout comme la longueur « relativement ordinaire » du bâtiment des D______, puisque l’esthétisme et les particularités des façades des deux bâtiments étaient en tous points comparables, comme démontré par le courriel de son MPQ à M______ SA du 4 juin 2025 joint. Pour le surplus, seules étaient pertinentes les différences influant sur l’application ou le but de la norme. Dès lors que l’art. 9 al. 5 LDTR faisait référence aux coûts générés par des normes de protection patrimoniales, seules étaient pertinentes les différences ayant un impact sur ce coût et il n’avait pas été démontré que l’inscription du R______ à un inventaire national était plus contraignante, en terme de coûts de construction, que l’inscription des D______ à un inventaire cantonal. Enfin, le DT admettait les incohérences relevées dans le préavis de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025. 19. Par duplique du 16 juillet 2025, le département a persisté dans ses conclusions. Les explications de la recourante quant au projet F______ n’étaient pas convaincantes. D’une part, il ne s’agissait pas de sa seule justification pour refuser d’accorder le déplafonnement requis. D’autre part, le choix du propriétaire des bâtiments F______ de ne pas répercuter les coûts, pour des travaux similaires au

- 26/44 - A/783/2025 présent cas, sur les locataires démontrait bien que de tels travaux, d’entretien et non soumis à la LDTR, bien qu’entrepris sur des éléments dignes d’être protégés selon le plan de site, ne présentaient rien d’exceptionnel et ne justifiaient pas un déplafonnement. En outre, la recourante errait en prétendant que le cumul des BPC et CEL serait moins avantageux que les subventions prévues à l’art. 15C LEn puisque celles-ci s’élevaient à CHF 1'705'454.- et étaient donc supérieures audit cumul, chiffré à CHF 160'463.-/an, soit CHF 481'389.- sur la période de trois ans de contrôle des loyers. Les remarques de la recourante quant à la 1ère APA 9_____ étaient sans pertinence. Dès lors que les travaux autorisés par celle-ci n’avaient pas d’impact sur les loyers, imposer des conditions à son annulation aurait été sans intérêt. Le choix des anciennes propriétaires de qualifier d’entretien les travaux alors autorisés ne faisaient que confirmer, comme dans le projet F______, que les travaux querellés n’avaient rien d’exceptionnel au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR. La recourante ne prétendait en outre pas ne pas pouvoir les supporter financièrement sans déplafonnement des loyers. L’optimisation énergétique n’était pas une condition légale permettant l’octroi d’un déplafonnement selon la disposition légale précitée. La réplique n’apportait rien de nouveau quant aux différents postes de surcoûts allégués, sous réserve des entrées de l’immeuble. Ainsi, les surcoûts allégués ne viseraient désormais plus les sas d’entrée – pourtant mentionnés dans le recours – mais les ensembles vitrés parallèles aux façades principales, qui nécessitaient une remise en état complète. La nécessité de remplacer ces fenêtres découlait donc d’une mise aux normes et relevait de l’entretien du bâtiment et non d’un surcoût particulier lié à des contraintes patrimoniales. Il était certes moins coûteux de supprimer un élément constructif que de l’entretenir mais ce raisonnement simpliste s’appliquait à tout type de bâtiment, indépendamment de l’existence d’une éventuelle protection patrimoniale. Le nombre d’immeubles situés dans un périmètre de plan de site qui étaient protégés ou maintenus était de 1'842 selon les données SITG de décembre 2024, soit un nombre élevé. Les enjeux étaient ainsi conséquents, au vu du nombre d’unités locatives qui seraient impactées. Enfin, contrairement aux explications de la recourante, l’art. 9 al. 5 LDTR ne se référait pas aux coûts générés par des normes de protection patrimoniale mais à ceux générés par la protection du patrimoine au sens concret et matériel. Il n’était ainsi pas suffisant qu’un bâtiment soit protégé en vertu des normes de protection patrimoniale; encore fallait-il que cette protection génère des surcoûts exceptionnels susceptibles de justifier, selon le large pouvoir d’appréciation laissé au département, un déplafonnement au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR. 20. Par écriture spontanée du 29 juillet 2025, la recourante a persisté dans ses conclusions.

- 27/44 - A/783/2025 Le raisonnement du DT quant au fait qu’elle aurait prétendu à tort que le cumul des BPC et CEL serait moins avantageux que les subventions prévues par l’art. 15C LEn était sans pertinence puisque qu’elle avait exposé l’exact contraire. Le fait qu’elle puisse financièrement supporter ou non les travaux autorisés sans déplafonnement des loyers était sans pertinence dans le cadre de l’examen de l’application de l’art. 9 al. 5 LDTR, le DT semblant faire une confusion avec l’art. 11 al. 3 LDTR. Quant aux surcoûts, les sas d’entrée étaient toujours visés puisque les ensembles vitrés parallèles aux façades principales en faisaient partie; elle avait en outre démontré de manière détaillée les surcoûts découlant de l’obligation du maintien de ces éléments par le plan de site et les mesures de protection patrimoniale. S’agissant de l’explication du département selon laquelle l’art. 9 al. 5 LDTR exigeait que la protection du patrimoine génère des surcoûts, elle en avait précisément fait la démonstration ici. Enfin, le précité était demeuré muet quant à ses derniers arguments en lien avec la violation du principe d’égalité de traitement, notamment le courriel de son MPQ du 4 juin 2025. 21. Le détail des écritures et des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » en tant que de besoin. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la LDTR et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI; art. 45 al. 1 LDTR). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente par la propriétaire de la parcelle concernée par l’autorisation litigieuse, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce. Il n'en résulte toutefois pas que l'autorité est libre d'agir comme bon lui semble, puisqu'elle ne peut pas faire abstraction des principes constitutionnels régissant le droit administratif, notamment la légalité, la bonne foi, l'égalité de traitement, la proportionnalité et l'interdiction de l'arbitraire (ATA/366/2013 du 11 juin 2013 consid. 3a et la référence citée).

- 28/44 - A/783/2025 4. Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/84/2022 du 1er février 2022 consid. 3). 5. Conformément à l'art. 19 LPA, l'autorité établit les faits d'office. Elle n'est pas limitée par les allégués et les offres de preuves des parties. 6. Le principe de l'instruction d'office est toutefois contrebalancé par le devoir de collaboration des parties (art. 22 LPA), qui sont tenues de collaborer à la constatation des faits dans les procédures qu'elles introduisent elles-mêmes. Ce devoir porte avant tout sur les faits que les parties connaissent mieux que les autorités et que ces dernières ne pourraient, à défaut de collaboration des parties, pas du tout ou seulement avec des efforts disproportionnés établir elle-même (ATF 132 II 113; ATF 128 II 139; ATF 124 II 365). Il appartient ainsi à l'administré d'établir les faits qui sont de nature à lui procurer un avantage et à l'administration de démontrer l'existence de ceux qui imposent une obligation en sa faveur (ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4a; ATA/1155/2018 du 30 octobre 2018 consid. 3b.) Ainsi, pour les faits constitutifs d'un droit, le fardeau de la preuve incombe à celui qui entend se prévaloir de ce droit (ATF 112 Ib 65 consid. 3; ATA/1240/2018 du 20 novembre 2018 consid. 6). Si l'administré a fait les efforts nécessaires pour collaborer à l'établissement des faits, l'autorité doit entreprendre les recherches que l'on peut raisonnablement exiger d'elle pour élucider la situation de fait (ATF 112 Ib 65). Cela étant, lorsque les preuves font défaut, ou si l'on ne peut exiger de l'autorité qu'elle les recueille, la règle de l'art. 8 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210) est applicable par analogie: celui qui prétend tirer un droit de l'existence d'un fait, subit les conséquences de l'absence de preuve à cet égard (ATF 125 V 193 consid. 2; ATF 121 II 257; 114 Ia 1). 7. Au titre de mesures d’instruction, la recourante propose l’audition de Mme S______ et de M. T______, architectes au sein de l’OPS. Elle sollicite également l’audition de son MPQ et, subsidiairement, celle d’un expert, en lien avec les questions des coûts supplémentaires dus à la protection du patrimoine et la violation alléguée du principe d’égalité de traitement. 8. Tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Toutefois, le juge peut renoncer à l’administration de certaines preuves

- 29/44 - A/783/2025 offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l’authenticité n’est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsqu’il parvient à la conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités; arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 consid. 3.1; 2C_946/2020 du 18 février 2021 consid. 3.1; 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1). Ce droit ne confère pas le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 140 I 68 consid. 9.6.1; arrêt du Tribunal fédéral 8C_381/2021 du 17 décembre 2021 consid. 3.2; cf. aussi art. 41 in fine LPA). 9. En l’occurrence, la recourante a eu l’occasion, dans le cadre de la présente procédure de recours, d’exposer son point de vue et de produire toutes les pièces qu’elle estimait utiles à l’appui de ses allégués, par le biais des écritures usuelles et spontanées. Il en a été de même s’agissant du département. Pour le surplus, la recourante ne démontre pas que l’audition de Mme S______ et de M. T______ ou celle de son MPQ permettrait d'apporter des éléments qui n’auraient pas pu être exposés par le biais des écritures et des pièces versées à la procédure. Il en va de même s’agissant de l’audition d’un expert, requise à titre subsidiaire. Il sera en outre rappelé que la voie de l'expertise judiciaire n’a pas pour but de permettre à un justiciable d'apporter une preuve que celui-ci est à même de produire par lui-même. Si elle l’estimait utile, rien n’empêchait la recourante – qui, pour rappel, conformément à la jurisprudence précitée, supporte le fardeau de la preuve s’agissant de l’existence d’un surcoût dû à la protection patrimoniale et d’une inégalité de traitement qu’elle allègue –, de faire réaliser elle-même une telle expertise. Par conséquent, le tribunal, composé de spécialistes, constate que le dossier comporte tous les éléments pertinents et nécessaires à l’examen des griefs et arguments mis en avant par les parties, permettant ainsi au tribunal de se forger une opinion et de trancher le litige. Il n’y a donc pas lieu de procéder aux mesures d’instruction requises, celles-ci n'étant au demeurant pas obligatoires. 10. Tout d’abord, la recourante relève plusieurs « incohérences » dans le préavis de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025 faisant partie intégrante de la décision d’autorisation litigieuse. Ainsi, ce document mentionne un déplafonnement au sens de l’art. 9 al. 4 LDTR en lieu et place de l’al. 5. Il indique en outre que 22 locataires doivent être prévenus de l’augmentation de leur loyer, alors que seuls 20 locataires seraient impactés si, comme retenu par l’OCLPF-LDTR, le loyer demeurait plafonné à CHF 3'528.-/pièce/an. Enfin, l’état locatif annuel après travaux admis pendant la période de fixation, tel qu’il ressort du tableau D13 « État locatif avant/après travaux » annexé au préavis de l’OCLPF-LDTR précité, se monte à CHF 6'883'965.-, en lieu et place de CHF 1'357'209.-.

- 30/44 - A/783/2025 11. En l’occurrence, le tribunal constate qu’il est en effet question d’un déplafonnement au sens de l’art. 9 al. 5 – et non al. 4 – LDTR, comme indiqué à tort dans la rubrique « Remarques » du préavis de l’OCLPF-LDTR. Toutefois, si une telle erreur est certes regrettable, il n’en demeure pas moins que, comme relevé à juste titre par le DT, celle-ci est aisément identifiable. Elle n’a d’ailleurs pas échappé à la recourante ni empêché cette dernière de se déterminer sur la problématique de l’art. 9 al. 5 LDTR. Partant, cette erreur, qui peut être qualifiée d’erreur de plume, n’a pas porté préjudice à la recourante, de sorte qu’elle ne saurait en tirer aucun argument. S’agissant du nombre de locataires qui doivent être prévenus de l’augmentation du loyer après travaux (condit. n° 4 du préavis OCLPF-LDTR), le DT a relevé, dans ses observations, que le nombre indiqué de 22 locataires devant être prévenus était exact. Toutefois, ces 22 locataires devraient être prévenus, si le refus du déplafonnement devait être confirmé, non pas d’une augmentation de loyer, contrairement aux termes de la condit. n° 4 précitée, mais, pour 20 d’entre eux, d’une augmentation inférieure à celle précédemment communiquée, correspondant au plafond de CHF 3'528.-/pièce/an au lieu de CHF 3'829.-/pièce/an. Quant aux courriers destinés aux deux locataires restants, ils devraient leur indiquer une absence d’impact des travaux sur leur loyer. Partant, si le tribunal devait, au terme de l’examen qui sera effectué ci-après, parvenir à la conclusion que la décision attaquée doit être confirmée, la condition n° 4 du préavis OCLPF-LDTR devra être modifiée, conformément aux considérations qui précèdent. Il en va de même s’agissant du montant de l’état locatif annuel après travaux admis pendant la période de fixation (condit. n° 2 du préavis OCLPF-LDTR), tel qu’il ressort du tableau D13 « État locatif avant/après travaux » annexé au préavis précité. En effet, ce montant a été chiffré à CHF 6'883'965.- par erreur, comme l’a admis le DT dans ses observations. Ce dernier conclut d’ailleurs au remplacement, dans la condition n° 2 du préavis OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025, dudit montant par celui de CHF 1'357'211.-. La recourante a en outre produit, sous pièce n° 63 annexée à son recours, une version corrigée du tableau D13 « État locatif avant/après travaux » s’agissant de la situation en l’absence de déplafonnement; cette version corrigée fait état d’un loyer annuel maximum admis de CHF 1'357'209.-. Partant, en cas de rejet du recours, la condition n° 3 du préavis LDTR- OCLPF sera modifiée en ce sens que le montant de CHF 1'357'209.- ressortant de la pièce n° 63 précitée sera retenu, en lieu et place du montant – erroné – de CHF 6'883'965.-. 12. Sur le fond, la recourante se prévaut d’une violation de l’art. 9 al. 5 LDTR qui aurait, selon elle, dû être appliqué à son cas. 13. La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones prévues (art. 1 al. 1 et 2 LDTR). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment l’encouragement à des travaux d’entretien

- 31/44 - A/783/2025 et de rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 let. b LDTR). Plus spécifiquement, la LDTR vise plusieurs objectifs : notamment d’améliorer la protection des locataires (MGC 1997 64/X 10562) et de conserver sur le marché certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix et de leur conception (ATF 116 Ia 401 consid. 9c). Sont ainsi notamment visés; les travaux de rénovation qui ont pour conséquence de faire basculer des catégories de logements conçues pour des familles modestes et nombreuses dans des catégories de logements destinées à des personnes aisées et sans enfant, ou des catégories d’immeubles à loyers bas ou modérés vers des loyers d’appartements de luxe (ATA/859/2010 du 7 décembre 2010 consid. 6b et la référence citée). 14. Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation. L’autorisation est accordée notamment pour les travaux de rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 let. d LDTR (art. 9 al. 1 let. e LDTR). 15. Le département accorde l’autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP) (art. 9 al. 2 LDTR). Il s’agit d’hypothèses alternatives (Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR, Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation, Immeubles de logements et appartements, 2014, p. 133). Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (art. 9 al. 3 LDTR). À teneur de l’arrêté du Conseil d’État du 12 janvier 2022 relatif à la révision des loyers répondant aux BPP (ci-après : ancien ArRLoyers - L 5 20.05, modifié régulièrement), qui était applicable au moment du dépôt de la demande d’autorisation de construire litigieuse, un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux BPP lorsque son loyer est compris entre CHF 2’627.- et CHF 3’528.- la pièce par année, ou lorsque ce logement entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l’art. 25 LDTR. Selon l’arrêté déterminant au moment des faits, comme selon celui actuellement en vigueur (arrêté du Conseil d’État déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR - ArAppart - L 5 20.03, modifié régulièrement), il y a pénurie dans toutes les catégories d’appartements d’une à sept pièces inclusivement. 16. L’art. 9 al. 5 LDTR prévoit notamment une exception à ce qui précède, en ce sens que la fourchette des loyers peut être dépassée si des circonstances particulières le justifient, soit si la protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires. 17. L’art. 9 al. 6 LDTR prévoit également des mesures, en lien avec la consommation énergétique, qui peuvent être répercutées sur les loyers à certaines conditions.

- 32/44 - A/783/2025 majoré : a) d'un montant correspondant à la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire, auquel peut être rajouté, si nécessaire : b) un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire, qui ne pourra pas dépasser 10 francs par pièce, par mois. Pour les loyers situés, avant travaux, au-delà des besoins prépondérants de la population, la hausse mentionnée ci-dessus n'excédera pas la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire à laquelle peut être rajouté, si nécessaire, un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire qui ne pourra pas dépasser 10 francs par pièce, par mois. 18. La chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) a déjà été amenée à examiner les dispositions visant des circonstances particulières en lien avec les buts poursuivis par la LDTR, dont fait notamment partie l’art. 9 al. 5 LDTR. Elle a retenu que constituait des circonstances particulières le coût accru notoirement lié à la création d’un appartement dans des combles (ATA/391/2013 du 25 juin 2013). Elle a rappelé à cette occasion, ainsi que dans une autre espèce, s’agissant de l’interprétation de ces dispositions et de la mesure dans laquelle les circonstances particulières permettaient le dépassement du plafond de loyers, que les propriétaires étaient priés, soit de justifier leur loyer par l'un ou plusieurs des motifs figurant à l'art. 9 al. 4, 5 et 6 LDTR, soit de procéder à des travaux moins coûteux (lorsque le calcul opéré en vertu de l'art. 11 LDTR ne permettait pas de parvenir à des loyers accessibles à la majorité de la population), soit encore de réduire leurs exigences de rendement (ATA/865/2022 du 30 août 2022 consid. 6f; ATA/391/2013 précité). Le département dispose corrélativement d'une importante latitude de jugement dans l'interprétation de la notion des « circonstances particulières » visées à l'art. 9 al. 5 LDTR pouvant justifier un dépassement de la fourchette fixée par l'ArRLoyers (ATA/391/2013 précité consid. 13). 19. À teneur de l’art. 15C al. 6 Len, une subvention est octroyée à la personne propriétaire pour financer des travaux générant des économies d’énergie, aux conditions et dans les limites de financement votées par le Grand Conseil. Des subventions et des aides complémentaires peuvent également être accordées, notamment : a) aux propriétaires de bâtiments d’habitation qui occupent leur logement; b) aux propriétaires démontrant être dans l’incapacité de financer entièrement l’assainissement énergétique de leurs bâtiments; c) en cas de disproportion économique démontrée (art. 15C al. 7 LEn). L’art. 15C al. 8 LEn prévoit que l’octroi des subventions visées aux al. 6 et 7 de l’art. 15C LEn exclut l’application de l’art. 15 al. 12 et 13 LEn ainsi que le supplément de hausse de loyer prévu à l’art. 6 al. 3 par. 6 et 7 et à l’art. 9 al. 6 par. 2 et 3 LDTR, qui traitent de la répercussion du coût des travaux sur les loyers.

- 33/44 - A/783/2025 Selon l’art. 15C al. 9 LEn, le Conseil d’État propose au Grand Conseil un mécanisme permettant d’allouer un montant de CHF 550'000'000.- au versement des subventions et aides complémentaires prévues aux al. 6 et 7. 20. Aux termes de l’art. 10 al. 1 1ère phr. LDTR, le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux. 21. L’art. 11 LDTR (« Mode de calcul » prévoit, à son al. 1, que, prenant en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, le département fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte :

b) de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55 % à 5 %;

c) des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5 % des travaux pris en considération;

d) des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les articles 269 et suivants de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220). Lorsque les logements répondent aux BPP quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux BPP (art. 11 al. 2 LDTR). Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu’il apparaît qu’il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer (art. 11 al. 3 LDTR). […] 22. Selon une jurisprudence bien établie, les autorités de recours observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s'est pas écarté sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA 581/2014 précité consid. 5; ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 9a; ATA/313/2012 du 22 mai 2012 consid. 10). 23. En l’espèce, l’autorisation litigieuse concerne 65 logements. Les loyers de 44 d’entre eux étaient, avant travaux, à teneur des états locatifs versés au dossier, supérieurs à la fourchette maximale fixée par la LDTR, soit CHF 3'528.-/pièce/an.

- 40/44 - A/783/2025 2021 et portant sur la rénovation des immeubles du R______, l’OCLPF-LDTR avait accepté un déplafonnement des loyers en raison de coûts liés à la sauvegarde du patrimoine, contrairement à son cas. 25. Une décision viole le principe de l'égalité de traitement consacré à l'art. 8 al. 1 Cst. lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou qu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente. L'inégalité de traitement apparaît ainsi comme une forme particulière d'arbitraire, consistant à traiter de manière inégale ce qui devrait l'être de manière semblable ou inversement. Il faut que le traitement différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante (ATF 146 II 56 consid. 9.1; 144 I 113 consid. 5.1.1; 143 I 361 consid. 5.1; 142 V 316 consid. 6.1.1; 142 I 195 consid. 6.1 et les références citées; arrêts du Tribunal fédéral 2C_555/2023 du 5 avril 2024 consid. 6.1; 1C_238/2023 du 27 novembre 2023 consid. 4.1; 1C_278/2022 du 27 juin 2023 consid. 5.1; 1C_497/2022 du 14 juin 2023 consid. 3.1). Les situations comparées ne doivent pas nécessairement être identiques en tous points, mais leur similitude doit être établie en ce qui concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à prendre (ATF 146 II 56 consid. 9.1; 144 I 113 consid. 5.1.1; 142 I 195 consid. 6.1; 137 I 167 consid. 3.5; arrêts du Tribunal fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.1.2; 1C_270/2021 du 1er octobre 2021 consid. 3.1; 2C_538/2020 du 1er décembre 2020 consid. 3.2; 2C_949/2019 du 11 mai 2020 consid. 6.3). Il n'y a pas d'arbitraire du seul fait qu'une solution autre que celle choisie semble concevable, voire préférable. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; il faut encore que cette décision soit arbitraire dans son résultat (ATF 144 I 318 consid. 5.4 et les références citées; arrêts du Tribunal fédéral 1C_523/2019 du 1er avril 2021 consid. 2; 2C_713/2020 du 8 décembre 2020 consid. 2.3; 1C_12/2019 du 11 novembre 2019 consid. 2.1.1). 26. Le principe d'égalité de traitement s'adresse tant au législateur (égalité dans la loi) qu'aux autorités administratives et judiciaires (égalité dans l'application de la loi ou égalité devant la loi), qui sont tenus de traiter de la même manière des situations semblables et de manière différente celles qui ne le sont pas (ATF 139 V 331 consid. 4.3; 137 V 334 consid. 6.2.1). 27. En l’espèce, compte tenu de l'ensemble des circonstances, force est de considérer que la recourante, qui supporte le fardeau de la preuve, n’a pas démontré qu’une situation similaire, quant aux faits pertinents pour déterminer le bien-fondé ou non du déplafonnement de loyer sollicité, aurait été traitée différemment de la sienne par le département. En effet, la situation des immeubles du R______ ne saurait être comparée à celle faisant l’objet de la présente cause. Si la cité-satellite du R______ est, tout comme

- 42/44 - A/783/2025 parvenir à une autre conclusion. En particulier, cette appréciation du directeur du SMS ne saurait automatiquement conduire à la conclusion que la situation de ces deux ensembles est identique quant aux éléments à prendre en compte pour déterminer le bien-fondé ou non du déplafonnement requis. Le contraire ressort en outre des éléments exposés plus haut. Par conséquent, les particularités de la situation de la cité R______, respectivement de celle des immeubles litigieux, apparaissent suffisamment différentes pour justifier un traitement différent. Retenir le contraire reviendrait à contraindre l’autorité intimée à ne pas tenir compte du cas particulier, ni de la position des instances de préavis spécialisées, en particulier de l’OCLPF-LDTR, ce qui serait contraire à la LCI, laquelle requiert précisément la consultation des entités concernées et impose un examen individualisé de chaque projet. En fin de compte, la recourante entend avant tout, ici à nouveau, substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité intimée. Or, le tribunal, qui doit faire preuve de retenue et respecter la latitude de jugement conférée au DT, ne saurait en corriger le résultat en fonction d'une autre conception, même si celle-ci n'est pas dénuée de pertinence, sauf à statuer en opportunité, ce que la loi lui interdit de faire (art. 61 al. 2 LPA). Partant, force est de constater que l’une des conditions posée pour se prévaloir valablement du principe de l’égalité de traitement, soit la similitude des situations quant aux éléments déterminants, n’est pas remplie. Infondé, le grief de violation du principe d’égalité de traitement sera écarté. 28. Compte tenu du fait que les griefs susceptibles de tendre à l’annulation de la décision attaquée sont, comme vu supra, infondés, il convient, conformément au développement exposé plus haut, de modifier le préavis de l’OCLPF-LDTR du 24 janvier 2025 faisant partie intégrante de la décision attaquée. Ainsi, le recours sera partiellement admis et, en vertu de son pouvoir d’examen, le tribunal réformera la condition n° 2 dudit préavis, en ce sens que les loyers des 65 appartements existants (= 275 pièces RGL) n’excéderont pas après travaux ceux indiqués dans la colonne jaune du tableau D13 « État locatif avant/après travaux » produit par la recourante sous pièce n° 63 et, au total, CHF 1'357'209.-/an, en lieu et place de CHF 6'883'965.-/an. De même, la condition n° 4 du préavis de l’OCLPF- LDTR du 24 janvier 2025 sera modifiée en ce qu’elle portera sur l’envoi de lettres d’information aux 22 locataires dont la situation est modifiée, du fait de la confirmation de la décision attaquée, par rapport aux lettres d’information reçues par ces derniers le 16 décembre 2024. Ainsi, 20 lettres devront annoncer une augmentation inférieure à celle précédemment communiquée (correspondant au plafond de CHF 3'528.-/an au lieu de CHF 3'829.-/an) tandis que deux lettres indiqueraient une absence d’impact sur le loyer. 29. Le recours sera rejeté pour le surplus. 30. Vu l’issue du litige, un émolument, en soi réduit compte tenu de l’admission partielle du recours, de CHF 1’500.-, au titre de frais de procédure, sera mis à la

- 43/44 - A/783/2025 charge de la A______ SA. Il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours (art. 87 al. 1 et 2 LPA). 31. Une indemnité de procédure, en soi réduite de CHF 500.-, à la charge du DT, sera allouée à la A______ SA (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03)).

- 44/44 - A/783/2025 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 5 mars 2025 par la A______ SA contre la décision du département du territoire du ______ 2025; 2. l'admet partiellement au sens des considérants; 3. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1’500.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais; 4. condamne l’État de Genève, soit pour lui le département du territoire, à verser à la recourante une indemnité de procédure de CHF 500.-; 5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Claire BOLSTERLI, Carine SIMOES, François HILTBRAND et Jean-Michel KARR, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Marielle TONOSSI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.

Genève, le

La greffière