JTAPI/1205/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1669/2025 LCI JTAPI/1205/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 20 novembre 2025

dans la cause

Monsieur A______, représenté par Me Sidonie MORVAN, avocate, avec élection de domicile contre

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC B______ SA, représentée par Me Delphine ZARB, avocate, avec élection de domicile

- 2/13 - A/1669/2025 EN FAIT 1. La parcelle n° 1______, sise sur la commune de C______ en zone 5, appartient à Monsieur A______. Cette parcelle accueille, à teneur du registre foncier, une habitation à un logement de 149 m2 ainsi qu’un garage privé de 51 m2. 2. D______ SA, inscrite au registre du commerce genevois, a notamment pour but la réalisation de transactions immobilières, y compris le développement de projets par le biais de l’intervention d’une entreprise générale. 3. Par requête du 12 décembre 2024, la société B______ SA (ci-après : B______ SA), a sollicité, par le biais de E______ Sàrl (ci-après : E______), auprès du département du territoire (ci-après : DT ou le département), la délivrance d’une autorisation portant sur la construction de deux villas contiguës THPE et aménagement paysager sur la parcelle n° 1______. Étaient notamment joints à cette demande, enregistrée sous le n° APA 2______/1 : - le registre des signatures portant notamment une signature ainsi que la mention « F______ » à côté du nom de M. A______, en qualité de propriétaire; - un dossier de mutation parcellaire provisoire n° 3______ établi le 22 février 2023 par G______ SA, prévoyant la division de la parcelle n° 1______ en une première parcelle n° 4______ d’une surface de 969 m2 (n° 1______A, dont la vente à D______ SA était prévue) et en une seconde parcelle n° 5______ d’une surface de 1'192 m2 (n° 1______B, soit la parcelle accueillant la villa et le garage de M. A______); des plans étaient joints; - une promesse notariée de vente et d’achat avec droit d’emption conclue le 28 février 2023 par M. A______ et D______ SA (ci-après : la promesse), à teneur de laquelle la précitée s’engageait à acquérir la future parcelle n° 4______ telle que figurant sur le dossier de mutation provisoire n° 3______ – joint à cette promesse – afin d’obtenir la délivrance et l’entrée en force d’une autorisation permettant d’y construire deux villas avec un coefficient d’utilisation du sol de 0.3, pour un prix de CHF 1'700'000.-. Il était notamment prévu, au titre de conditions particulières, que M. A______ déclarait, d’une part, donner tous pouvoirs et procuration à D______ SA et à ses mandataires pour signer tous pièces et documents nécessaires au dépôt de la demande d’autorisation de construire mentionnée plus haut dans ladite promesse et, d’autre part, à ne pas faire directement ou indirectement opposition contre la délivrance de ces autorisations (cond. n° 1). L’acte de promesse notarié ainsi que l’acte de mutation parcellaire n° 3______ portaient, sur chaque page, des paraphes. 4. Dans le cadre de l’instruction de la requête, l’ensemble des instances de préavis concernées se sont déterminées favorablement.

- 3/13 - A/1669/2025 5. Un second formulaire de demande d’autorisation relatif à l’APA 2______/1 a été déposé le 28 mars 2025, lequel précisait porter sur la modification du taux de la villa existante (25 %), la construction de deux villas contiguës (30 % THPE) avec vérandas, garage, terrasses, murets et aménagements extérieurs ainsi que l’abattage et/ou l’élagage d’arbres hors forêt. A notamment été enregistré par le DT, à cette même date, un dossier de mutation parcellaire provisoire n° 6______, modifié le 6 février 2025 par H______ SA. Ce document, dépourvu de signatures et de paraphes, faisait désormais état d’une division de la parcelle n° 1______ en une parcelle n° 7______ (n° 1______A) de 1'017 m2 accueillant la villa ainsi qu’une « partie » du garage privé et en une parcelle n° 8______ (n° 1______B) de 1'144 m2 accueillant une « partie » du garage privé. Étaient également joints des plans, notamment de servitude. 6. Par décision du ______ 2025 publiée dans la Feuille d’avis officielle (ci-après : FAO) du même jour, le DT a délivré l’APA 2______/1, se référant notamment au projet de mutation parcellaire provisoire n° 6______ du 6 février 2025 et à la version n° 2 du projet du 6 février 2025. Plusieurs conditions étaient posées, notamment : - les droits des tiers étaient réservés, ainsi que les voies de recours prévues par la loi (cond. n° 2); - toutes les dispositions de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01) devaient être observées (cond. n° 4); - le tableau de mutation définitif relatif à la division des parcelles devrait parvenir au département avant l’ouverture du chantier (condit. n° 15); - en lien avec le « projet de division parcellaire inclus et visé à la présente autorisation de construire », une mention de restriction du droit de propriété (droits à bâtir) devrait être inscrite au registre foncier, selon un modèle indiqué (condit. n° 17). 7. Par acte du 12 mai 2025, M. A______ a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) à l’encontre de l’APA 2______/1, concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. Il avait décidé, quelques années plus tôt, de vendre une partie de sa parcelle à D______ SA afin qu’elle y développe un projet immobilier, tout en conservant l’autre partie de cette parcelle, sur laquelle se trouvait sa maison. À cet effet, le dossier de mutation n° 3______ avait été établi et il avait, sur cette base, signé la promesse. Celle-ci prévoyait notamment, au titre de condition, que tous pouvoirs et procurations soient conférés à D______ SA et à ses mandataires « pour signer tous pièces et documents nécessaires au dépôt de l’autorisation de construire dont il est parlé dessus ». Il était donc clair pour lui que la demande d’autorisation à déposer

- 4/13 - A/1669/2025 serait conforme à la division parcellaire de 2023, annexée à la promesse, étant précisé qu’il n’était pas assisté d’un avocat lors de la signature de cet acte. La requérante de l’APA 2______/1 était B______ SA, ce qu’il avait compris plus tard. En outre, il n’avait pas été informé, par D______ SA, de la délivrance de cette autorisation, qui faisait référence au projet de mutation parcellaire provisoire n° 6______ du 6 févier 2025. Après avoir requis et reçu du DT le dossier de l’APA 2______/1, il s’était rendu compte que le projet avait été modifié et avait appris l’existence du nouveau projet de mutation parcellaire de 2025, qui ne lui avait jamais été présenté et qu’il n’avait jamais accepté. Ce projet, au demeurant non signé, avait pour effet de réduire la surface de sa parcelle de 175 m2 par rapport à la division parcellaire de 2023. Le tracé de cette division avait en outre totalement changé, puisqu’il prévoyait désormais un empiètement sur sa nouvelle parcelle, notamment pour la création de six places de stationnement à l’extérieur et six places en sous-sol accessibles par un ascenseur à voitures; il n’avait pourtant pas donné son accord et aucune servitude d’empiètement n’avait été créée. De plus, la plantation de huit arbres était prévue sur sa nouvelle parcelle, ce à quoi il n’avait pas davantage donné son accord. Enfin, la démolition de sa terrasse et de son chemin d’accès initial et son remplacement par un nouvel aménagement avaient été prévus, toujours sans son accord et sans établissement de servitude de passage ou d’empiètement. En tant que non-professionnel de l’immobilier, il avait été surpris de toutes ces constatations. Sans réponse à ces questions, il se voyait contraint de déposer le présent recours pour préserver ses droits. Il souhaitait en outre rencontrer le promoteur pour éclaircir ces points et tenter de trouver une solution amiable. Eu égard à ce qui précédait, il invoquait une violation des art. 1 et 2 LCI et 11 al. 4 RCI. S’il était vrai qu’D______ SA bénéficiait d’une procuration selon la promesse signée par ses soins, celle-ci l’autorisait toutefois à signer les documents nécessaires en vue du projet tel que figuré sur le dossier de mutation provisoire n° 3______. Partant, il n’avait pas donné son accord aux travaux tels qu’ils ressortaient de l’autorisation délivrée. 8. Dans le délai imparti pour formuler d’éventuelles observations, le DT a transmis son dossier. Il était pris note du fait que le recourant s’opposait, en l’état, à l’APA 2______/1, dès lors qu’elle ne correspondait pas à la promesse signée avec D______ SA. Dans la mesure où il était néanmoins fait référence à un éventuel accord entre les parties, il ne s’opposerait pas à la suspension de la présente procédure, si les précitées devait la requérir. 9. Par observations du 31 juillet 2025, B______ SA, sous la plume de son conseil, a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée, sous suite de frais et dépens. Le projet porté par D______ SA, qui agissait aujourd’hui par son biais, avait fait l’objet de plusieurs demandes d’autorisation et de pré consultations; le processus

- 5/13 - A/1669/2025 avait été fastidieux avant qu’une autorisation ne soit délivrée et le recourant en avait été tenu régulièrement au courant. Peu après la signature de la promesse de vente et d’achat, D______ SA avait, par le biais de I______ SA, déposé une demande d’autorisation de construire enregistrée sous le n° APA 9______/1, laquelle proposait un projet qui suivait le tracé visé dans le tableau de mutation annexé à la promesse. Cette requête avait toutefois été refusée, sur la base d’un préavis défavorable de la commission d’architecture (ci-après : CA), dont elle-même et D______ SA (ci-après : les promoteurs) avaient été informées le 6 septembre 2023 par les architectes. Lesdits promoteurs en avaient informé le recourant, par courriel du 14 septembre 2023, auquel avait répondu ce dernier le même jour, en les remerciant pour leur professionnalisme et en indiquant espérer prochainement une bonne nouvelle. Suite à des échanges avec le recourant, les promoteurs avaient changé l’implantation des villas afin de répondre à la requête de la CA tendant à préserver le bouquet d’arbres existant et avaient indiqué aux architectes, par courriel du 21 septembre 2023 joint, que cette nouvelle version impliquait de détruire le garage actuel pour faire un nouvel abri pour les voitures des futures villas, de déplacer la piscine existante sur la partie gauche de la parcelle et de refaire un abri à voiture pour le recourant. Ainsi, un projet avec une implantation différente avait vu le jour en automne 2023, avec le soutien du recourant, qui s’était vu adresser, par courriel d’D______ SA du 8 novembre 2023 annexé, un comparatif de l’ancien et du nouveau projet; ledit recourant avait d’ailleurs formulé des demandes de correction de ce nouveau projet, comme démontré par le courriel des architectes à D______ SA et au recourant du 10 novembre 2023 joint. Ainsi le recourant avait revu et approuvé un projet datant de novembre 2023, dont le tracé était largement similaire au projet litigieux. Toutefois, à l’issue d’une préconsultation, la CA s’était prononcée défavorablement et avait requis une implantation en front de rue. Le projet avait par conséquent à nouveau été modifié, dans une implantation très similaire au projet querellé, puis présenté au recourant, comme démontré par le courriel de ce dernier aux promoteurs du 9 février 2024. Cependant, les promoteurs avaient finalement préféré mandater le E______ pour déposer l’APA litigieuse, dont la base était strictement similaire au projet préalable, ce dont le recourant avait été informé, comme démontré par le courriel du 23 décembre 2024 joint; le précité avait d’ailleurs répondu, par courriel du 7 janvier 2025 également annexé, en convenant d’un rendez-vous chez lui afin de se voir présenter le projet, tout en précisant qu’il n’y avait aucun souci à prolonger la promesse pour une année supplémentaire. Ladite prolongation avait fait l’objet d’un courrier recommandé – joint – des promoteurs au recourant du 20 janvier 2025, qui avait donné lieu à une discussion entre les parties relative à un avenant notarié. Ces dernières n’ayant pas réussi à se mettre d’accord, un tel avenant n’avait pas été signé. L’autorisation litigieuse reflétait néanmoins parfaitement le projet présenté au recourant en janvier 2025, suite auquel la promesse avait été prolongée d’un an avec l’accord du précité.

- 6/13 - A/1669/2025 Quant au grief selon lequel le projet impliquait une mutation parcellaire différente de celle figurant dans le dossier notarié, le changement de tracé avait été adopté dès le projet de deuxième dépose, et était donc connu du recourant depuis l’automne

2023. Il ne pouvait donc s’étonner, sauf à faire preuve de mauvaise foi, d’un nouveau tracé, qui lui avait été présenté à de nombreuses reprises et auquel il avait donné son accord. Si le projet de mutation avait certes pour effet de réduire la taille de sa parcelle, les droits à bâtir demeuraient et les promoteurs étaient disposés à formaliser la situation par des cessions, si nécessaire. La question du parking du projet n’était pas une surprise et faisait déjà l’objet de discussions avec le recourant en janvier-février 2025. En tout état, les promoteurs souhaitaient finalement ne pas passer par l’ascenseur à voitures et requérir une autorisation complémentaire à cet effet, ce qui allait dans le sens du recourant. Cependant, ce dernier, en s’opposant à l’autorisation de base, rendait vain tout projet d’autorisation complémentaire qui répondrait à ses préoccupations. Quant aux huit arbres destinés à être plantés sur la parcelle du recourant, il était piquant que ce dernier se plaigne de ce que l’on prenait soin de la végétation, qui avait notamment pour but de créer un écran de verdure avec le futur projet, ce d’autant que ces plantations étaient prévues dans le projet de l’automne 2023. Pour le surplus, la terrasse du recourant n’allait pas être démolie sans son accord; la terrasse délimitée par un trait jaune sur les plans au dossier correspondait à la cadastration actuelle de celle-ci, qui était erronée, de sorte que le géomètre avait souhaité uniquement représenter la cadastration exacte et régulariser ladite terrasse, sans la démolir. Le fait que le recourant ait révoqué, par courrier de son conseil du 25 avril 2025, la procuration octroyée aux promoteurs démontrait que ce dernier savait que ces pouvoirs étaient valables jusqu’alors; il n’avait en outre pas déclaré la procuration nulle ex tunc. En conclusion, le recourant avait été accompagné durant plus de deux ans par les promoteurs, qui lui avaient présenté toutes les versions du projet. À l’issue de plusieurs refus d’autorisation et de préavis négatifs, le recourant contestait l’autorisation qui était enfin délivrée. Cette opposition ne pouvait être comprise que par une volonté soudaine que la promesse ne vienne à échéance sans que l’autorisation ne soit entrée en force, provoquant la caducité de ladite promesse, et, partant, le paiement au recourant de l’indemnité d’immobilisation du sol. Enfin, tout en s’en rapportant à justice quant à la qualité pour recourir du recourant, il était relevé que ce dernier ne faisait valoir aucune violation des règles de construction mais uniquement la violation d’une procuration, qu’il avait conférée puis révoquée le 25 avril 2025 ex nunc et non ex tunc. 10. Par réplique du 18 septembre 2025 accompagnée de pièces, le recourant, désormais représenté par un conseil, a persisté dans ses conclusions et explications précédentes, tout en concluant à ce que son audition et celle de son épouse soient ordonnées. Ces auditions permettraient de démontrer qu’ils n’avaient, à aucun moment, été avertis de la diminution de la surface de leur parcelle dans le projet déposé le 12

- 7/13 - A/1669/2025 décembre 2024, qu’ils ne s’étaient pas vus présenter ledit projet et qu’ils n’avaient pas été informés de la délivrance de l’APA litigieuse. Quant à la surface des parcelles, le tracé autorisé n’était pas le même que celui de novembre 2023, dès lors que ce dernier prévoyait une parcelle de surface identique à celle indiquée dans la promesse. Il était donc erroné de prétendre qu’il connaissait parfaitement le projet et son tracé. Le projet du 14 février 2024 produit par B______ SA faisait d’ailleurs état d’une parcelle conforme à la surface prévue par la promesse. À compter de la reprise du dossier par le nouveau E______ mandaté par B______ SA, il n’avait plus eu d’information régulière sur le suivi du dossier et aucun projet ne lui avait été soumis. B______ SA reconnaissait d’ailleurs expressément qu’aucune présentation n’avait eu lieu avant le dépôt de la demande d’autorisation litigieuse, puisqu’elle alléguait que des images 3D (et non le projet) lui avait été envoyées le 23 décembre 2024, soit plusieurs jours après le dépôt du projet, qu’un rendez-vous pour présenter le projet aurait été convenu en janvier 2025 et que les parkings avaient fait l’objet de discussions en janvier-février 2025. La diminution du nombre de m2 de sa parcelle et la problématique de la terrasse ne lui avaient pas été présentées. La rencontre qui s’était déroulée avait essentiellement eu pour objet la signature d’un potentiel avenant à la promesse. D______ SA lui avait délibérément caché des informations importantes dans le cadre du projet modifié. Partant, il n’avait jamais donné son accord, explicite ou implicite, au projet autorisé. Preuve en était le fait qu’D______ SA ne l’avait pas informé de la délivrance de l’autorisation querellée, vraisemblablement afin de tenter de l’empêcher de recourir contre celle-ci. Sa prétendue intention de percevoir une indemnité d’immobilisation du sol était contestée et frôlait la diffamation. Enfin, il ne contestait pas avoir donné procuration à D______ SA mais réfutait avoir octroyé une telle procuration pour le projet déposé en décembre 2024. En tout état, cette procuration avait été révoquée le 25 avril 2025. Dès lors, dans la mesure où, en sa qualité de propriétaire de la parcelle concernée par l’autorisation litigeuse, il n’avait jamais consenti au projet de requête tel que déposé en décembre 2024, ladite autorisation devait être annulée. 11. Dans le délai imparti pour formuler une éventuelle duplique, le DT a indiqué, par pli du 13 octobre 2025, constater, au vu des échanges intervenus entre les parties, d’une part, que ces dernières n’avaient pas été en mesure de trouver un accord et, d’autre part, que le recourant, propriétaire de la parcelle concernée, était toujours opposé à l’autorisation de construire délivrée. 12. Après s’être vue octroyer un délai au 13 octobre 2025 pour produire une éventuelle duplique ainsi que la pièce n° 2 de sa réplique, qui était manquante, D______ SA a transmis, par pli du 15 octobre 2025, ladite pièce. Elle a en outre persisté dans ses conclusions et demandé au tribunal s’il était prévu que l’autorité intimée se détermine sur le recours.

- 8/13 - A/1669/2025 13. Par pli du 12 novembre 2025, le DT a indiqué que c’était de manière intentionnelle qu’il ne s’était pas prononcé sur le présent litige, qui portait essentiellement sur l’accord que le recourant aurait donné à B______ SA pour déposer la demande d’autorisation litigieuse. Or, n’ayant pas connaissance des échanges intervenus à ce titre, il ne pouvait apporter davantage de précision à ce propos. 14. Le détail des écritures et des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » en tant que de besoin. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la LCI (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable de ce point de vue, au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. Pour qu’un recours soit recevable, il faut encore que son auteur dispose de la qualité pour recourir. 4. La qualité pour recourir est reconnue à toute personne atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (art. 60 let. b LPA). Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification de la décision en cause, qui permette d’admettre qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général, de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de protection ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1; 143 II 506 consid. 5.1; 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1). En matière de droit des constructions, la qualité pour recourir est en principe donnée lorsque le recours émane du propriétaire ou du locataire d'un terrain directement voisin de la construction ou de l'installation litigieuse (arrêt du Tribunal fédéral 1C_164/2019 du 20 janvier 2021 consid. 1; ATF 121 II 171 consid. 2b; ATA 649/2012 consid. 1). 5. En l’espèce, le recourant est propriétaire de la parcelle concernée par l’autorisation litigieuse, de sorte qu’il doit se voir reconnaître un intérêt personnel digne de protection à l’éventuelle annulation de celle-ci. Par ailleurs et comme cela ressortira de l’examen du recours sur le fond ci-après, le recourant fait valoir un grief lié au droit de la construction susceptible d’avoir une incidence sur sa situation de fait,

- 9/13 - A/1669/2025 soit l’absence d’accord de sa part s’agissant de l’autorisation de construire litigieuse. Partant, sa qualité pour recourir sera admise, de sorte que son recours sera déclaré recevable au sens de l’art. 60 LPA également. 6. Le recourant sollicite son audition ainsi que celle de son épouse. 7. Tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Toutefois, le juge peut renoncer à l’administration de certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l’authenticité n’est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsqu’il parvient à la conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités; arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 consid. 3.1; 2C_946/2020 du 18 février 2021 consid. 3.1; 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1). Ce droit ne confère pas le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 140 I 68 consid. 9.6.1; arrêt du Tribunal fédéral 8C_381/2021 du 17 décembre 2021 consid. 3.2; cf. aussi art. 41 in fine LPA). 8. En l’occurrence, le recourant, a eu l’occasion, dans le cadre de la présente procédure de recours, d’exposer son point de vue et de produire toutes les pièces qu’il estimait utiles à l’appui de ses allégués, par le biais des écritures usuelles. Il en a été de même s’agissant de l’intimée et du département. Pour le surplus, le recourant ne démontre pas que son audition ou celle de son épouse permettrait d'apporter des éléments qui n’auraient pas pu être exposés par le biais des écritures et des pièces versées à la procédure. Par conséquent, le tribunal constate que le dossier comporte tous les éléments pertinents et nécessaires à l’examen du présent recours, lui permettant ainsi de se forger une opinion et de trancher le litige. Il n’y a donc pas lieu de procéder à la mesure d’instruction requise, celle-ci n'étant au demeurant pas obligatoire. 9. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l'espèce.

- 10/13 - A/1669/2025 Il n'en résulte toutefois pas que l'autorité est libre d'agir comme bon lui semble, puisqu'elle ne peut pas faire abstraction des principes constitutionnels régissant le droit administratif, notamment la légalité, la bonne foi, l'égalité de traitement, la proportionnalité et l'interdiction de l'arbitraire (ATA/366/2013 du 11 juin 2013 consid. 3a et la référence citée). 10. Les arguments formulés par les parties à l'appui de leurs conclusions respectives, ainsi que les pièces qu'elles ont produites, seront repris et discutés en tant que de besoin (arrêts du Tribunal fédéral 1D_2/2017 du 22 mars 2017 consid. 5.1; 1C_304/2016 du 5 décembre 2016 consid. 3.1; 1C_592/2015 du 27 juillet 2016 consid. 4.1; 1C_229/2016 du 25 juillet 2016 consid. 3.1 et les arrêts cités). 11. Selon l'art. 1 al. 1 LCI, sur tout le territoire du canton, nul ne peut, sans y avoir été autorisé, notamment, élever en tout ou partie une construction ou une installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail (let. a), ainsi que modifier, même partiellement, le volume, l’architecture, la couleur, l’implantation, la distribution ou la destination d’une construction ou d’une installation (let. b). 12. L’art. 2 al. 2 LCI délègue au Conseil d’État, par le biais du règlement d’application que ce dernier doit édicter, le soin de déterminer les pièces qui doivent être déposées par les personnes demandant une autorisation de construire. 13. En application de cette disposition, cette autorité a prévu que toutes les demandes d’autorisation de construire devaient être datées et signées par le propriétaire de l’immeuble intéressé, ainsi que par le requérant ou l’éventuel mandataire professionnellement qualifié (art. 11 al. 4 RCI). 14. Une requête déposée en vue de la délivrance d’une autorisation de construire doit émaner - ou du moins avoir l’assentiment préalable et sans équivoque - du propriétaire de la parcelle concernée. Il ne s’agit pas d’une simple prescription de forme, car elle permet de s’assurer que les travaux prévus ne sont pas d’emblée exclus et que le propriétaire qui n’entend pas réaliser lui-même l’ouvrage y donne à tout le moins son assentiment de principe (cf. ATA/1459/2019 du 1er octobre 2019 consid. 2; ATA/1157/2018 du 30 octobre 2018 consid. 5g et l'arrêt cité; ATA/321/2018 du 10 avril 2018 consid. 3b; ATA/500/2011 du 27 juillet 2011; cf. aussi arrêts du Tribunal fédéral 1C_846/2013 du 24 juin 2014 consid. 7.2; 1C_7/2009 du 20 août 2009 consid. 5.2). Ainsi, la signature du propriétaire du fonds a également pour but d’obtenir l’assurance que celui qui a la maîtrise juridique du fonds consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent (arrêts du Tribunal fédéral 1C_846/2013 du 24 juin 2014 consid. 7.2; 1C_7/2009 du 20 août 2009 consid. 5.2; ATA/85/2022 du 1er février 2022 consid. 11b). Les conditions nécessaires à la délivrance d’une autorisation de construire doivent être réalisées non seulement lors du dépôt de la demande et de la délivrance de l’autorisation, mais aussi pendant la durée des éventuelles procédures de recours.

- 11/13 - A/1669/2025 Ultérieurement, la modification de certaines des exigences - notamment législative

- peut fonder la révocation de l’autorisation en question (ATA/582/2022 consid. 6c; ATA/1006/2015 du 29 septembre 2015 consid. 4 et les arrêts cités). 15. En l’espèce, il n’est pas contesté que le recourant avait donné – dans le cadre de l’acte notarié de promesse de vente et d’achat avec droit d’emption conclu le 28 février 2023 avec D______ SA – à cette dernière et à ses mandataires, soit notamment à l’intimée, tous pouvoirs et procurations pour signer tous documents et pièces nécessaires au dépôt de la demande d’autorisation de construire telle que mentionnée. Toutefois, il ressort du recours que le recourant s’oppose au projet de construction tel qu’autorisé par le biais de la décision litigieuse, dès lors qu’il conclut à l’annulation de celle-ci. Il a en outre confirmé sa position dans le cadre de sa réplique, désormais représenté par un conseil, en indiquant persister intégralement dans ses précédentes conclusions. Pour le surplus, le pouvoir de représentation établi par le recourant en faveur d’D______ SA a été formellement révoqué par le précité le 25 avril 2025. Partant, le recourant a explicitement manifesté, au regard des éléments qui précèdent, qu’il retirait son accord. Par conséquent, le tribunal constate que l’une des conditions nécessaire au dépôt de la requête en autorisation de construire, soit l’accord du propriétaire de la parcelle concernée par ladite autorisation, n’est plus remplie ici. À ce titre, il est sans pertinence, au regard du droit public de la construction, que les modifications apportées au projet durant son instruction par le département aient été communiquées au recourant, comme le prétend l’intimée, ou qu’il n’en ait, comme ce dernier l’allègue, pas été informé. En effet, conformément à la jurisprudence précitée, le retrait, même en cours de procédure, de l’accord du propriétaire de la parcelle concernée entraîne le défaut d’une condition nécessaire au dépôt d’une requête en autorisation, ce qui interdit par là même son maintien. Le même raisonnement s’applique quant aux conséquences, notamment sur le plan contractuel, d’une telle opposition. Il sera en effet rappelé que, selon les principes généraux du droit, il n’appartient pas à l’administration de s’immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s’élever entre un requérant et un opposant. La législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but d’assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de constructions et d’aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des installations. En revanche, elle n’a pas pour objet de veiller au respect des droits réels, notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI; cf. not. ATA/307/2021 du 9 mars 2021 consid. 4a; ATA/169/2020 du 11 février 2020 consid. 7b; ATA/1724/2019 du 26 novembre 2019 consid. 8e; ATA/97/2019 du 29 janvier 2019 consid. 5; ATA/517/2018 du 29 mai 2018 consid. 5g; ATA/166/2018 du 20 février 2018 consid. 5 et les arrêts cités; ATA/588/2017 du 23 mai 2017 consid. 3d et e; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 1C_413/2019 du 24 mars 2020 consid. 7.1 et les références citées).

- 12/13 - A/1669/2025 Par conséquent, la situation telle que décrite plus haut interdit le maintien de l’autorisation de construire querellée. À titre subsidiaire, il sera encore relevé que la décision litigieuse prévoit, au titre de condition n° 15, que le tableau de mutation définitif relatif à la division parcellaire devra parvenir à l’autorité intimée avant l’ouverture du chantier. Dès lors que le recourant a fait état, dans le cadre de la présente procédure, de son opposition au projet de mutation parcellaire provisoire non signé n° 6______ modifié le 6 février 2025 par H______ SA et enregistré par le DT le ______ 2025, sur lequel repose l’autorisation querellée, il apparaît que cette condition, qui fait partie intégrante de ladite autorisation, ne pourra, en tout état, vraisemblablement pas être remplie. 16. En conclusion, au vu de ce qui précède, le recours sera admis et l’autorisation de construire litigieuse annulée. 17. Vu l’issue du litige, aucun émolument ne sera mis à la charge du recourant, qui obtient gain de cause, de sorte que son avance de frais de CHF 900.- lui sera restituée (art. 87 al. 1 LPA). 18. Une indemnité de procédure de CHF 750.-, à la charge de B______ SA, sera allouée au recourant (art. 87 al. 2 LPA et 6 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 - RFPA - E 5 10.03), valant participation aux honoraires d'avocat qu'il a dû supporter aux fins de la présente procédure (cf. ATA/1089/2016 du 20 décembre 2016 consid. 12h).

- 13/13 - A/1669/2025 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 12 mai 2025 par Monsieur A______ contre la décision du département du territoire du ______ 2025; 2. l'admet; 3. annule la décision du département du territoire APA 2______/1 du ______ 2025; 4. dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ordonne la restitution au recourant de l’avance de frais de CHF 900.-; 5. condamne B______ SA à verser au recourant une indemnité de procédure de CHF 750.-; 6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Oleg CALAME et Julien PACOT, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Marielle TONOSSI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.

Genève, le

La greffière