JTAPI/1131/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/3065/2024 et A/460/2025 LDTR JTAPI/1131/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 28 octobre 2025

dans la cause

A______ SA, EN LIQUIDATION, représentée par Me Lucien LAZZAROTTO, avocat, avec élection de domicile

contre

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

- 2/35 - A/3065/2024 EN FAIT 1. A______ SA, EN LIQUIDATION (ci-après : A______ SA), dont la dissolution a été prononcée le ______ 1998 par le Tribunal de première instance, est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de B______, section C______, sur laquelle est érigé un bâtiment d’habitation à plusieurs logements, avec un rez-de- chaussée commercial ayant pour adresse 2______ rue du D______ (ci-après : le bâtiment). 2. Il ressort d’un constat sur place, réalisé le 1er mars 2021 par des collaborateurs du département du territoire (ci-après : le département), à la suite d’un incendie survenu en ______ 2021, que les normes de sécurité les plus élémentaires n’y étaient pas respectées. Hormis les dégâts liés au sinistre, il a été constaté qu’une multitude de branchements électriques « archaïques » avaient été mis en place, que l’entretien du bâtiment laissait grandement à désirer (fenêtres brisées, parquets très abîmés, plâtres décollés, moisissures sur les murs, appartements très sales, etc.), que certaines cuisines avaient été déplacées dans les halls d’entrées, que la ventilation n’apparaissait pas être aux normes (du fait notamment du déplacement des cuisines), que de nombreux chauffages électriques avaient été installés dans les appartements (ce qui laissait supposer que le chauffage central était hors d’usage), qu’aucune buanderie ne semblait avoir été mise à disposition des locataires, dont le nombre semblait bien plus important que ce qui aurait pu être admis (notamment au vu du nombre de lits superposés installés dans chacune des pièces du bâtiment). 3. Un dossier d’infraction a été ouvert (I-3______). 4. Par décision exécutoire nonobstant recours du ______ 2021, le département a intimé l’ordre à A______ SA de (1) rendre inaccessible le bâtiment tant du côté rue que du côté cour, (2) fermer l’intégralité des fenêtres du bâtiment (côté rue et côté cour), (3) fermer toutes les ouvertures en toiture, notamment velux et autres trappons afin d’éviter au maximum les infiltrations d’eau, (4) procéder à la suppression des bacs à fleurs, des paraboles sur les façades et de tout autre élément susceptible de tomber au sol (côté rue et côté cour) et (5) procéder à la vérification de tous les stores/volets/fenêtres (vitrages) afin de s’assurer que ces éléments ne soient pas susceptibles de créer un risque pour le public (côté rue et côté cour) et au besoin, de procéder à leur sécurisation. Les preuves attestant de la bonne exécution de ces mesures devaient parvenir dès leur réalisation au département, étant précisé qu’en cas de non-respect de cet ordre ou sans nouvelle dans un délai raisonnable, A______ SA pourrait s’exposer à toutes sanctions justifiées. Un délai de 30 jours lui était octroyé pour qu’elle puisse communiquer, par écrit, les mesures qu’elle comptait mettre en œuvre et le délai pour ce faire. En l’état, toutes autres mesures et/ou sanctions demeuraient expressément réservées.

- 3/35 - A/3065/2024 5. Le 17 mars 2021, en complément de la décision précitée, le département a invité A______ SA à lui fournir toute explication au sujet des faits constatés et à apporter des précisions complémentaires au sujet de l’occupation des appartements (baux de location ou de sous-location, noms des locataires ou des éventuelles sous- locataires, éventuelles autorisations de sous-location par la régie ou elle-même, etc.). Il lui était aussi rappelé l’interdiction d’utiliser l’ensemble des locaux, tel que signifiée par décision du ______ 2021. Son attention était également attirée sur le fait qu’aucune information ne lui avait encore été communiquée depuis la notification de cette dernière. Toute autre nouvelle mesure ou sanction était expressément réservée en fonction de l’évolution de la situation. 6. Le 30 mars 2021, n’ayant reçu aucune nouvelle de A______ SA, un collaborateur du département a procédé à un nouveau constat sur place, lequel a mis en évidence le fait que, contrairement à l’ordre signifié, toutes les fenêtres n’étaient pas encore fermées, ce qui a été communiqué à la société par courriel du même jour. Au vu du temps écoulé et en l’absence de communication, un délai au lendemain lui était imparti afin de démontrer que le nécessaire serait effectué. Il lui était également demandé d’en faire de même pour les ouvertures en toiture. 7. Le ______ 2021, le département a infligé à A______ SA une amende de CHF 1’000.- au motif qu’elle ne l’avait pas tenu informé de l’état d’avancement des travaux mis en œuvre pour sécuriser le bâtiment, contrairement à l’ordre qui lui avait été précédemment intimé. En outre, un délai de 30 jours lui était octroyé afin qu’elle dépose une demande d’autorisation de construire complète et en bonne et due forme, destinée à permettre la remise en état intégrale du bâtiment. Un délai de dix jours lui était pour le surplus imparti afin de donner suite au courrier du 17 mars 2021. Toute autre nouvelle mesure ou sanction demeurait expressément réservée. 8. Le 23 avril 2021, A______ SA a contesté l’amende dès lors qu’elle avait aussitôt pris, après réception de la décision du ______ 2021, les mesures nécessaires pour sécuriser et vider le bâtiment. Les travaux en question étaient désormais terminés. Elle a transmis les factures afférentes à l’ensemble des travaux entrepris dans le bâtiment depuis 2010. Elle a pour le surplus informé le département du nom de la nouvelle régie en charge du bâtiment et des baux encore en vigueur au jour de l’incendie, soit ceux de Monsieur E______, concernant les locaux commerciaux ainsi que trois appartements et neuf chambres, et celui de F______ SA, qui n’occupait toutefois plus son appartement depuis le 31 décembre 2020. 9. Le 12 mai 2021, A______ SA a interjeté recours contre la décision du ______ 2021 auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), lequel a, par jugement du ______ 2021 (JTAPI/4______), rejeté ce recours et confirmé l’amende infligée.

- 4/35 - A/3065/2024 10. Le 10 août 2021, après plusieurs demandes de prolongation, A______ SA a déposé, par l’intermédiaire de son architecte, une requête en autorisation de construire pour la transformation du bâtiment et l’aménagement de logements dans les combles. Dans le courrier d’accompagnement, l’architecte a décrit le projet en exposant que le bâtiment, construit en 1880, était vide de tout occupant. Squatté de manière illégale depuis plusieurs années, il comportait au sous-sol des locaux anciennement aménagés pour un bar, au rez-de-chaussée des arcades vides de tout aménagement, aux 2ème, 3ème et 4ème étages des appartements, pour la plupart en désuétude, et dans les combles des chambres avec douches. La typologie existante pour les étages d’habitation, tout en respectant l’essentiel des partitions et des décors intérieurs, devrait permettre de retrouver pour les étages 1 à 4 deux logements de trois pièces et un de quatre pièces, et pour les combles deux logements de deux pièces et demi et un logement de deux pièces. Le projet comprenait la construction d’un ascenseur pour desservir les cinq niveaux sur rez-de-chaussée. Cet ascenseur s’inscrivait à proximité de l’escalier sans modifier la distribution des logements. Le rez-de- chaussée retrouverait deux à trois arcades commerciales et le sous-sol serait intégralement dévolu aux caves des logements et aux installations techniques. Au sujet de la description des travaux, il a notamment indiqué que l’état général du bâtiment n’était pas bon et que les dégâts de l’incendie étaient très présents. La structure primaire du bâtiment était toutefois saine. Les installations techniques étaient entièrement à refaire (électricité, sanitaires) ou à créer (chauffage, ventilation, ascenseur). Les logements nécessitaient une rénovation complète avec de nouvelles installations sanitaires et cuisines. 11. Lors de l’instruction de cette demande, enregistrée sous la référence DD 5______ et qualifiée de « Régularisation I-3______ - Transformation d’un immeuble à plusieurs logements avec rez-de-chaussée commercial et aménagement de trois logements dans les combles - production de chaleur », les préavis usuels ont été requis et émis. En particulier, l’office cantonal du logement et de la planification foncière - section LDTR (ci-après : OCLPF) a émis le 25 avril 2022 un préavis favorable, sous les trois conditions suivantes : (1) les dispositions de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) devaient être respectées (art. 9 LDTR); (2) le montant du loyer des quinze appartements (total 37,5 pièces) n’excèderait pas après travaux de transformation/ rénovation CHF 143’587.- par an, soit CHF 3’829.- par pièce l’an. Ces loyers seraient appliqués pour une durée de cinq ans dès la remise en location après la fin des travaux; (3) toute modification devait faire l’objet d’une demande complémentaire. Il était également mentionné, sous la rubrique « remarques », que la « présente DD régularise les travaux effectués sans autorisation visés par la procédure administrative I-3______. Cette dernière est en cours d’instruction et les autres éventuelles mesures et/ou sanctions demeurent réservées ».

- 5/35 - A/3065/2024 Les autres instances consultées se sont prononcées favorablement, avec ou sans réserve. 12. Le ______ 2022, le département a délivré l’autorisation de construire DD 5______. Elle fixait les loyers à partir de la fin des travaux sur la base du préavis de l’OCLPF du 25 avril 2022, repris à titre de condition par l’autorisation de construire, et qui indiquait aussi que l’infraction I-3______ était en cours d’instruction et que les autres éventuelles mesures et/ou sanctions demeuraient réservées. 13. Le 17 juin 2022, le département a ordonné à A______ SA de rétablir une situation conforme au droit en procédant à l’ouverture de chantier d’ici au 2 août 2022 et à la réalisation des travaux conformément à l’autorisation de construire DD 5______ d’ici au 2 août 2024. 14. Par décision du ______ 2023, le département a ordonné à A______ SA de requérir une autorisation de construire définitive complémentaire, en bonne et due forme, dans un délai de 30 jours. Il ressortait des pièces versées au dossier, notamment des pièces comptables transmises le 23 avril 2021, que douze appartements situés aux étages un à quatre et neuf chambres situées dans les combles du bâtiment avaient fait l’objet de travaux de transformations importants, sans autorisation, de juillet 2014 à février 2015. Cette situation constituait une violation de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et de la LDTR, ainsi que de leurs règlements respectifs. Les logements concernés par lesdits travaux étaient les appartements de trois pièces nos 101, 102 et 103 au 1er étage; nos 201, 202 et 203 au 2ème étage, nos 301, 302 et 303 au 3ème étage, nos 401, 402 et 403 au 4ème étage ainsi que les chambres nos 501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508 et 509 au 5ème étage, à savoir tous les logements du bâtiment. Les travaux effectués dans les logements susmentionnés entre juillet 2014 et février 2015, soumis à l’art. 9 LDTR, auraient dû faire l’objet d’une autorisation de construire afin de fixer le loyer des appartements et chambres concernés. 15. Par jugement du ______ 2023 (JTAPI/6______), le tribunal a déclaré irrecevable le recours interjeté le 9 février 2023 contre cette décision. 16. Le 26 janvier 2024, le département a informé A______ SA qu’au vu du jugement du ______ 2023, il réitérait son ordre de requérir, dans un nouveau délai au 1er mars 2024, une autorisation de construire définitive complémentaire complète par le biais d’un mandataire professionnellement qualifié. La sanction administrative portant sur la réalisation de travaux sans droit pouvant faire l’objet d’une décision à l’issue du traitement du dossier I-3______. Ses décisions à cet égard de même que toutes autres mesures et/ou sanctions justifiées par la situation demeuraient expressément réservées. A/3065/2024

- 6/35 - A/3065/2024 17. Le 1er mars 2024, A______ SA a déposé auprès du département une requête en autorisation de construire complémentaire portant sur six appartements et les combles. Dans son courrier d’accompagnement, l’architecte a expliqué transmettre « les documents demandés dans le cadre de la demande d’autorisation de construire définitive complémentaire pour la mise en conformité de cuisines et de salles de bains dans des logements d’un immeuble à affectation mixte. L’immeuble concerné se situait au 2______ rue D______, à B______. Les salles de bains et cuisines concernées avaient déjà été démolies. Pour rappel, l’immeuble était actuellement inoccupé et en cours de travaux de transformation ». Il a ajouté que les transformations concernées avaient été réalisées dans les étages un à quatre, ainsi que dans les combles et avaient consisté en transformations ponctuelles et internes d’appartements. Ces transformations avaient vu l’ajout de salles de bains dans les combles (avec la conservation et la reprise des raccordements EC/EF et EU existants), et le déplacement de certaines cuisines dans les appartements des étages un à quatre (…) La temporalité des travaux décrits dans les documents joints se situait avant les interventions prévues dans l’autorisation en force DD 5______ prévoyant la démolition selon les nouveaux plans d’appartements autorisés. 18. Lors de l’instruction de cette demande, enregistrée sous la référence DD 5______/2, A______ SA a indiqué au département, le 28 mai 2024, ne pas garantir la fiabilité des documents versés au dossier qui provenaient de la régie, poursuivie pour faux dans les titres et gestion déloyale, mais ne pas avoir de documentation contradictoire lui permettant de les infirmer. Il l’a invité à prendre toutes précautions à leur lecture. Les préavis usuels ont été requis et émis. En particulier, l’OCLPF a émis le 19 juillet 2024 un préavis favorable, sous les trois conditions suivantes : (1) les dispositions de la LDTR devaient être respectées (art. 9 LDTR); (2) le montant du loyer des quinze appartements (total 39 pièces RGL) n’excèderait pas après travaux de transformation/rénovation CHF 132’795.- par an, soit CHF 3’405.- par pièce l’an, pour une durée de trois ans dès la remise en location après la fin des travaux. Ce loyer serait appliqué rétroactivement à partir de la première mise en location, soit à partir du 1er mars 2024, départ du contrôle du loyer LDTR; (3) toute modification devait faire l’objet d’une demande complémentaire. Il était également mentionné, sous la rubrique « remarques », que la « présente DD régularise les loyers, suite aux travaux visés par la procédure administrative I-3______ et la décision du département datée du ______ 2023. Ladite procédure administrative est en cours d’instruction et les autres éventuelles mesures et/ou sanctions demeurent réservées (…) Il convient de préciser que l’état locatif (…) ainsi que les montants des travaux annoncés, enregistrés le 28.05.2024 ne sont pas acceptés par le département. La procédure administrative I-3______ est toujours en cours, comme cité plus haut ». Les autres instances consultées se sont prononcées favorablement, avec ou sans réserve.

- 7/35 - A/3065/2024 19. Par décision du ______ 2024, publiée le même jour dans la Feuille d’avis officielle (ci-après : FAO), le département a délivré l’autorisation de construire complémentaire DD 5______/2. Celle-ci précisait, au chiffre sept, que les préavis de la Ville de B______ du 8 avril 2024 et de l’OCLPF du 19 juillet 2024 devaient être strictement respectés et faisaient partie intégrante de la présente autorisation. En son chiffre huit, la décision indiquait qu’elle régularisait les loyers, suite aux travaux visés par la procédure administrative I-3______ et la décision du département du ______ 2023, mais qu’elle ne validait aucune modification typologique des plans transmis. 20. Par acte du 16 septembre 2024, sous la plume de son conseil, A______ SA a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal, concluant à son annulation et à ce qu’il soit dit que l’état locatif du bâtiment n’avait pas à être modifié entre 2014 et 2021, le tout sous suite de frais et dépens. Suite à l’incendie survenu en ______ 2021, elle avait effectué une visite sur place avec le département et avait constaté que le bâtiment avait fait l’objet de plusieurs sous-locations non autorisées et que certains appartements vacants avaient été squattés. M. E______, locataire des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, avait pris à bail trois des douze appartements que comptait le bâtiment ainsi que des chambres du 5ème étage, prétendument pour loger ses employés, mais il les avait en réalité loués à des tiers. Les seuls baux en vigueur au moment de l’incendie étaient ceux de M. E______ et F______ SA, laquelle n’occupait cependant plus son appartement depuis le 31 décembre 2020. En effet, les autres appartements n’avaient pas été reloués lors de leur libération car un projet de création d’un ascenseur, aujourd’hui inclus dans l’autorisation principale DD 5______, nécessitait de supprimer un appartement par étage et de redistribuer les locaux autour de ce nouvel équipement. En février 2023, elle avait recouru contre une décision rendue suite au dépôt, ordonné par le département, d’une demande d’autorisation de construire visant à régulariser de prétendus travaux de rénovation/transformation qui auraient eu lieu dans le bâtiment entre juillet 2014 et février 2015. Cette demande s’ajoutait à une procédure d’autorisation de construire déjà instruite et acceptée pour la réhabilitation complète de son bâtiment. Or, l’autorisation principale rétablissait la typologie d’origine des logements et supprimait partant, toutes les éventuelles modifications qu’ils avaient pu subir après la construction du bâtiment. De plus, ces transformations antérieures n’étaient pas son fait, mais de locataires, de sous- locataires, voire de squatters, ayant œuvré clandestinement, sans son aval, à une date inconnue, sans influence sur l’état locatif. Son recours avait toutefois été jugé irrecevable au motif qu’il s’agissait d’une décision incidente. Contrainte de s’exécuter, elle avait été confrontée à une difficulté. Elle était requise de déposer sa demande de permis « à l’aveugle », qu’il s’agisse de la nature, de l’étendue, du prix ou de la localisation des travaux litigieux puisque le département n’avait ni désigné ou précisément décrit les « travaux sans autorisation » effectués

- 8/35 - A/3065/2024 prétendument entre 2014 et 2015, ni les logements réellement concernés puisque visant tout le bâtiment. Quant à la période en cause, elle semblait avoir été fixée sur la base du modeste montant des dépenses d’entretien et d’exploitation enregistrées durant ces deux années par rapport aux années précédentes. En effet, il résultait des factures afférentes à l’ensemble des travaux entrepris dans le bâtiment depuis 2010, transmises au département le 23 avril 2021, que l’entreprise générale G______ SA lui avait facturé un total de CHF 51’802,40 pour la période de juillet 2014 à août

2015. Par ailleurs, les factures enregistrées sur la période 2010-2020 représentaient un montant d’un peu moins de CHF 320’000.- et portaient pour la très grande majorité sur des interventions légères et du petit matériel. Face à de telles inconnues, son architecte avait pris le parti de comparer les plans d’origine du bâtiment (de 1880) avec la situation au jour de l’incendie et de faire porter sa demande sur les appartements présentant, à cette date, des éléments typologiques non identiques à ceux répertoriés. Or, seuls six appartements sur douze ainsi que les chambres des combles équivalant à trois appartements étaient dans ce cas. Ces modifications n’étaient en outre pas récentes, mais dataient probablement des années 1980 et avaient donc plus de 30 ans. Le département avait délivré le permis sollicité sans commentaires particuliers quant à l’approche et aux analyses de l’architecte, ce qui démontrait que l’affirmation contenue dans l’ordre de régularisation du ______ 2023, selon laquelle tous les appartements de tous les étages avaient fait l’objet de travaux illicites, était abusivement extensive. De plus, sans tenir compte de l’objet de la demande et des pièces produites, le département avait instauré un contrôle des loyers de tous les appartements du bâtiment pour un montant fixé arbitrairement. En fait, son but n’était pas de « régulariser » la situation, mais de trouver le moyen de fixer artificiellement l’état locatif avant les travaux de réhabilitation complète du bâtiment, pour justifier le niveau des loyers contrôlés après cette réhabilitation. Enfin, de manière pour le moins paradoxale, cette décision de « régularisation » refusait les travaux en cause. En d’autres termes, sous couvert d’une décision LDTR de régularisation, le département avait inventé une cause de contrôle de loyer non prévue par la loi aux seules fins de pénaliser la propriétaire dans la gestion future de son bâtiment. De manière plus spécifique, l’autorisation querellée violait l’art. 9 al. 1 LDTR dans la mesure où aucuns travaux de transformation ou rénovation, au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR, n’avaient été réalisés pendant la période visée par le département. En effet, le bâtiment comportait un total de 45 pièces. En prenant en considération le fait que, pour déterminer si les travaux étaient de grande ampleur au sens de la LDTR, une méthode consistait à examiner si le prix des travaux réalisés dans le cadre d’une intervention était, grosso modo, supérieur à CHF 10’000.- par pièce, les travaux qui lui étaient reprochés devraient s’élever à un montant de l’ordre de CHF 450’000.- sur les huit mois visés par le département. Or, aucune pièce du dossier ne permettait d’aboutir à un tel montant, même sur la période de dix ans puisque les frais enregistrés de 2010 à 2020 pour tout le bâtiment représentaient à peine CHF 320’000.-, soit une moyenne de CHF 889.- par pièce et par an. Quant

- 9/35 - A/3065/2024 au montant de CHF 51’892,40 engagés entre juillet 2014 et février 2015, il correspondait, pour l’ensemble du bâtiment, au montant de CHF l’151.- par pièce. Dans les deux cas, il s’agissait de sommes largement inférieures à ce qui permettrait de retenir la qualification de travaux de rénovation visés par la LDTR. Il s’agissait clairement de petites interventions de réparation ponctuelles et limitées, comme l’attestait d’ailleurs l’état du bâtiment découvert lors de la visite post-incendie. Hormis deux factures qui s’élevaient à CHF 12’000.- environ, toutes les dépenses recensées étaient de quelques centaines ou milliers de francs et correspondaient manifestement à des « rafistolages » après des dégâts d’eau. Même les deux notes de CHF 12’000,- environ, dont le libellé était « rénovation complète appartement », étaient d’un faible montant par rapport à la taille des logements visés (soit deux trois pièces) et elles ne pouvaient permettre de considérer qu’une véritable rénovation avait eu lieu : de telles sommes ne couvriraient même pas un rafraîchissement complet des peintures et demeuraient, en tout état, largement inférieures aux seuils retenus par la jurisprudence pour les travaux de rénovation. À cet égard, un appartement de trois pièces avec ses accessoires représentait environ 60 m2, soit plus de 200 m2 de murs et 60 m2 de plafonds. Sachant que le prix le plus bas pour des peintures murales était de CHF 36.- par m2 à l’époque et de CHF 27.- par m2 de plafond, on obtenait déjà un total de CHF 10’000.- pour les seules peintures d’un logement. Ce prix ne comprenait ni les boiseries (portes et fenêtres), ni les éventuels toilages indispensables dans des bâtiments de cet âge, ni le traitement des fissures, en particulier celles des plafonds, toujours présentes dans ce type de bâtiments dépourvus de dalles et dont les sols reposaient sur des traverses en bois. Il était donc impossible que les factures susmentionnées puissent inclure la totalité d’une remise en état d’un appartement et encore moins qu’elles puissent intégrer la rénovation de sa cuisine, de sa salle de bain ou du changement de ses carrelages. Cela démontrait que les pièces transmises le 23 avril 2021 au département étaient très loin d’aboutir aux coûts jugés déterminants pour qualifier des travaux d’entretien comme des travaux de rénovation au sens de la LDTR. Par ailleurs, si la période visée par la décision querellée, de juillet 2014 à février 2015, était effectivement le laps de temps durant lequel les travaux avaient été les plus nombreux dans le bâtiment, ceux-ci dépassaient à peine le montant de CHF 50’000.-. On était loin de travaux de grande ampleur. Quant à la nature des travaux, ils ne relevaient manifestement pas d’une amélioration du confort existant ou d’un changement de standing. En tout état, ces prétendues améliorations, non déterminées par le département alors même qu’il était tenu d’indiquer exactement à l’administré ce qui lui était reproché, avaient été réduites à néant par l’incendie et les travaux entrepris. Elle n’excluait pas que certains travaux avaient été réalisés en toute illégalité au fil des années par les locataires et/ou sous-locataires du bâtiment, voire des squatters, puisque le constat effectué après l’incendie avait révélé que des cuisines avaient été déplacées dans certains appartements. Ces travaux ne sauraient toutefois entrer en ligne de compte dans la présente affaire puisqu’elle n’avait jamais voulu ou autorisé leur existence et les avait éliminés dans le cadre de l’autorisation DD 5______, elle-même qualifiée d’autorisation de régularisation

- 10/35 - A/3065/2024 visant l’ensemble du bâtiment. Dès lors, nul besoin d’une seconde régularisation. D’autre part, ces transformations étaient manifestement anciennes (elles dataient probablement des années 1980) et ne correspondaient pas à la période 2014-2015. Enfin, elle ne les avait pas valorisées dans son état locatif, n’en étant pas l’auteur et n’en ayant pas connaissance. L’autorisation querellée violait également le principe de contrôle des loyers. La LDTR consacrait son chapitre V à la « fixation des loyers et des prix en cas de démolitions ou de transformations ». Ce titre démontrait en soi qu’une fixation de loyers ne pouvait intervenir que dans l’hypothèse d’une autorisation de construire délivrée pour transformer ou rénover un immeuble. Le contrôle des loyers était, en quelque sorte, un « accessoire » de l’autorisation de réaliser des travaux. D’ailleurs, il apparaissait dans la liste des conditions dont est assortie la délivrance de l’autorisation. Or, selon un principe appliqué de manière uniforme dans tous les domaines du droit, lorsque le droit principal auquel était attaché un accessoire disparaissait, l’accessoire n’avait plus d’objet. Partant, si le département refusait une demande d’autorisation de travaux, ceux-ci ne pouvaient pas avoir lieu et les loyers pratiqués pour l’objet concerné ne relevaient pas de sa compétence. Leur modification éventuelle demeurait exclusivement soumise au droit fédéral du bail. Ce principe était confirmé à l’art. 10 LDTR. Le département ne pouvait donc refuser des travaux mais contrôler néanmoins les loyers « après travaux », comme il l’avait fait dans la décision litigieuse. Cette manière de procéder ferait du contrôle des loyers un domaine autonome de la LDTR et un objet indépendant de décision, ce qu’il n’était pas. On pourrait se demander s’il n’y aurait pas lieu de faire une différence entre la situation où les travaux soumis à autorisation n’avaient pas encore été réalisés et celle dans laquelle lesdits travaux, bien que refusés in fine, avaient déjà été réalisés (cas d’une demande de régularisation suite à une infraction). Dans le premier cas, on ne verrait évidemment pas le département répondre à un propriétaire que son projet était refusé, mais qu’il subirait néanmoins un blocage de ses loyers pendant trois ans, au seul motif qu’il avait déposé une demande LDTR; le caractère accessoire du contrôle LDTR des loyers apparaissait nettement. Lorsque la requête d’autorisation intervenait après la réalisation des travaux, en tant que demande de régularisation dans le cadre d’un dossier d’infraction, on pouvait penser que le propriétaire avait déjà profité (du moins pendant un temps) de ses travaux, ce qui justifiait un contrôle des loyers. Or, il n’en était rien. En premier lieu, un contrôle « détaché » de toute autorisation ne pouvait trouver sa justification dans la volonté de punir le propriétaire ayant réalisé des travaux non autorisés, car le chapitre V de la LDTR ne faisait pas partie de la section de la loi consacrée aux sanctions. Les amendes et obligations de remise en conformité de la situation avec le droit étaient seules prévues à cet effet et suffisaient à régler cet aspect du problème. En deuxième lieu, il fallait tenir compte du rôle et du but du contrôle des loyers instaurés par la LDTR, qui était de restreindre pendant un temps limité le profit obtenu par un propriétaire de l’amélioration du standing de son bien. L’idée était de maintenir autant que possible

- 11/35 - A/3065/2024 le parc des biens d’habitation dans les limites des besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP). Or, si les travaux réalisés illicitement étaient refusés et éliminés, il n’y avait plus d’augmentation de standing susceptible de générer des hausses de loyers et nécessitant, partant, un contrôle. Quant à la période pendant laquelle les travaux avaient été exploités, de deux choses l’une : soit aucune hausse de loyer n’avait encore été appliquée au locataire et le loyer n’avait pas à être contrôlé ou rétabli, soit une hausse lui avait été appliquée du fait des travaux éliminés ou voués à l’être et cette majoration devait être mise à néant en vertu des règles sur le rétablissement d’une situation conforme au droit, ce qui ne nécessitait pas une fixation du loyer sur une période plus longue. En tout état, ce rétablissement s’opérerait, au maximum, par retour au loyer antérieurement appliqué au locataire et non par fixation arbitraire d’un loyer différent. En l’occurrence, elle n’avait pas valorisé des travaux de transformation dont elle n’était pas l’auteur pendant la période 2015-2018 de sorte qu’aucun contrôle ou fixation de loyer ne pouvait se justifier durant cette période ou au-delà, pas plus qu’un ordre de remboursement. L’autorisation querellée violait le principe de calcul applicable au contrôle des loyers. L’art. 11 al. 1 LDTR stipulait qu’il fallait partir des loyers avant la période considérée, c’est-à-dire celle avant laquelle les travaux litigieux avaient été prétendument réalisés, et se demander si ceux-ci pouvaient être augmentés. Pour ce faire, on tenait compte de divers points. L’art. 11 al. 3 LDTR prévoyait que si le loyer avant transformation ou rénovation dépassait le niveau des loyers répondant aux BPP, il était maintenu par le département au même niveau lorsqu’il apparaissait qu’il permettait au propriétaire de supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer. En d’autres termes, si les loyers avant travaux dépassaient déjà le niveau des loyers répondant aux BPP, ils étaient maintenus à ce niveau. Le préavis de l’OCLPF du 19 juillet 2024 était ainsi totalement infondé et s’écartait de la loi. D’une part, il ne résultait pas d’un calcul fondé sur l’état locatif antérieur, auquel viendraient s’ajouter tout ou partie du coût des travaux litigieux. D’autre part, il ne maintenait pas les loyers antérieurs à 2014, tel qu’ils résultaient des états locatifs du bâtiment à cette date, mais fixait arbitrairement des loyers inférieurs, calqués sur les loyers maximums LDTR, ce qui n’était pas la règle imposée à l’art. 11 al. 3 LDTR. Enfin, il bloquait rétroactivement ces loyers arbitraires sur une période allant de 2015 à, de facto, la date de l’incendie, soit 2021, voire même, par effet de bord, à la fin de la période de contrôle après rénovation totale du bâtiment, ce qui dépassait la durée de contrôle prévue par la loi pour des transformations ponctuelles d’appartement. L’OCLPF avait certes cru bon de préciser que l’état locatif ainsi que les montants des travaux annoncés n’étaient pas acceptés par le département, la procédure I-3______ étant toujours en cours. Cette phrase, relevant d’un raisonnement circulaire, ne justifiait rien. La procédure DD 5______/2 avait précisément pour but de régulariser les loyers pour le dossier d’infraction I- 3______, de sorte qu’on comprenait mal ce que pourrait apporter l’issue dudit dossier, c’est-à-dire la connaissance des mesures et sanctions prises contre l’administré concerné, pour le résultat du calcul fixé par l’art. 11 al. 1 à 3 LDTR,

- 12/35 - A/3065/2024 puisque c’était ce calcul qui devait alimenter le dossier d’infraction pour la question des loyers. On en déduisait que le département voulait, en réalité, simplement pouvoir fixer les loyers du bâtiment au niveau le plus bas possible pendant une période allant de 2015 jusqu’à la fin de la période de contrôle de la rénovation totale DD 5______ en cours, sans tenir compte de l’investissement de la propriétaire. S’il fallait lire entre les lignes que l’état locatif antérieur à 2015 était considéré comme « non fiable » ou « fictif », cela ne changerait rien à l’affaire. En effet, pour s’écarter de la règle de calcul de l’art. 11 al. 3 LDTR, le département devait apporter la preuve de son allégation, ce qu’il n’avait pas fait en l’état. La décision LDTR de prétendue régularisation de « travaux sans autorisation » portait sur la totalité des appartements de l’immeuble litigieux, alors que seule la « régularisation » de six appartements sur douze ainsi que les chambres des combles avaient fait l’objet de l’autorisation litigieuse. Le département avait dès lors commis un excès de son pouvoir d’appréciation, dans la mesure où il contrôlait des loyers pour des appartements non concernés par l’autorisation de construire en question. Ce recours, accompagné d’un chargé de vingt pièces, a été ouvert sous le numéro de cause A/3065/2024. 21. Dans ses observations du 3 décembre 2024, le département, qui a produit son dossier, a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée, sous suite de frais, s’en rapportant à justice s’agissant de sa recevabilité. Suite à la délivrance de l’autorisation de construire DD 5______, en reprenant le dossier et l’instruction de l’infraction, il lui était apparu, sur la base de diverses pièces produites postérieurement et dont il n’avait pas connaissance au moment de l’instruction du dossier d’infraction I-3______, que des travaux de transformations importants avaient été réalisés sans autorisation de juillet 2014 à février 2015, en contravention tant à la LCI qu’à la LDTR. Or, dans le cadre de la demande DD 5______, les éléments comptables relatifs aux travaux réalisés entre 2014 et 2015 n’avaient pas été transmis et la fixation des loyers selon les art. 9 et ss LDTR n’avait pas pu être réalisée. Dès lors, afin de rétablir une situation conforme au droit concernant ces travaux et afin que lesdits loyers puissent être fixés rétroactivement, il avait, le ______ 2023, ordonné le dépôt d’une requête en autorisation de construire complémentaire portant exclusivement sur la régularisation des loyers. La recourante faisait fausse route en estimant que les travaux réalisés ne seraient pas soumis à autorisation de construire. Ainsi qu’il résultait de son constat retranscrit dans son courrier du 17 mars 2021, il était question d’installation de kitchenettes dans un couloir, de la suppression de partie de chambres et de la transformation des cuisines existantes en pièces habitables. De plus, les chambres situées sous les combles avaient été transformées en studios avec salles d’eau, coin cuisine et verrous aux portes. Il ne s’agissait donc pas de travaux d’entretien mais de véritables transformations. Se retranchant derrière l’argument du coût des travaux, la recourante soutenait que les travaux litigieux ne consistaient qu’en de simples travaux d’entretien. De son propre aveu, les documents qu’elle lui avait

- 13/35 - A/3065/2024 transmis pour évaluer notamment le coût des travaux devaient être appréhendés avec la plus grande précaution. Il ne pouvait dès lors pas se fier exclusivement aux indications y figurant. En tout état de cause, même si le coût des travaux s’élevait à un montant inférieur à CHF 10’000.- par pièce, il pouvait tout de même, selon la jurisprudence, requérir une demande d’autorisation de construire. Les logements en question entrant indubitablement dans le champ d’application de l’art. 9 LDTR, il n’avait pas erré en considérant que les travaux devaient faire l’objet non seulement d’une autorisation de construire, mais surtout que les loyers devaient être fixés selon les art. 9 et ss LDTR. La recourante ne convainquait pas lorsqu’elle expliquait que dans la mesure où il aurait refusé la modification du projet tel que soumis pour autorisation complémentaire, il ne pouvait procéder au contrôle des loyers. La décision litigieuse concernait une autorisation de construire complémentaire qui ne portait que sur la régularisation des loyers suite aux travaux visés par la procédure administrative I 3______ et n’avait que pour objet la résolution de problématiques LDTR, ainsi que l’avait signalé la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) dans son préavis du 18 juillet 2024. La recourante se livrait ainsi à une compréhension erronée de l’objet du présent litige lorsqu’elle prétendait que la décision litigieuse consisterait en un refus de délivrer une autorisation de construire portant sur certains travaux réalisés alors qu’un loyer serait imposé. L’autorisation de construire complémentaire portait sur des travaux réalisés en infraction mais qui n’avaient plus à faire l’objet aujourd’hui d’une régularisation au sens propre du terme, dès lors que l’incendie du ______ 2021 avait ravagé le bâtiment. La fixation du loyer était donc parfaitement justifiée puisque les quinze appartements en cause faisaient partie de la catégorie d’appartements où sévissait une pénurie et que le loyer avant travaux qu’il y avait lieu de prendre en compte était de CHF 3’405.- par pièce par an. La recourante lui faisait grief d’avoir procédé au contrôle des loyers de quinze appartements alors même que l’autorisation de construire complémentaire ne porterait que sur le contrôle des loyers de six appartements. Il n’en était rien. La décision querellée portait sur les questions de fixation de loyer qui n’avaient pas été tranchées dans le cadre de l’autorisation de construire principale, notamment le blocage rétroactif des loyers pour des travaux réalisés antérieurement. Il ressortait tant du préavis de l’OCLPF du 25 avril 2022 que de celui du 19 juillet 2024 que le blocage rétroactif des loyers n’avait été prévu pour aucun des quinze appartements dans le cadre de la DD 5______, raison pour laquelle cette problématique avait été traitée dans le cadre de la décision querellée. En outre et contrairement aux dires de la recourante, les plans versés au dossier faisaient référence à tous les appartements du 1er au 5ème étages, à savoir quinze appartements au total. Le calcul applicable au contrôle des loyers ne prêtait pas flanc à la critique. En principe, dans le cadre du calcul du loyer après travaux, il devait considérer comme loyer de référence le dernier loyer brut appliqué avant les travaux visés par la requête en autorisation de construire. Or, en l’espèce, les documents versés au dossier ne lui permettaient pas

- 14/35 - A/3065/2024 de s’assurer que les loyers fictifs présentés par la recourante étaient conformes à la réalité. En effet, le bâtiment faisait l’objet de sous-locations type marchands de sommeil et les appartements étaient sous-loués sous la forme de résidences meublées, de sorte que les loyers présentés devaient être relativisés. D’ailleurs, la recourante avait elle-même attiré son attention sur le fait que les documents qu’elle produisait ne pouvaient être considérés comme fiables et elle n’avait pas pu produire, à l’appui de sa demande, un quelconque contrat de bail justifiant les états locatifs présentés. Partant, il ne pouvait considérer, avec certitude, que les loyers avant travaux dépassaient déjà le niveau des loyers répondant aux BPP. Enfin, la recourante n’avait pas remis en cause la fixation des loyers à CHF 3’829.- la pièce par an dans le cadre de l’autorisation de construire principale, de sorte qu’elle était aujourd’hui malvenue de présenter de nouveaux états locatifs, non accompagnés des baux justificatifs, pour prétendre à une fixation bien plus élevée des loyers. À lui seul, cet élément permettait légitimement de douter de la fiabilité des informations communiquées par la recourante au sujet des loyers appliqués à cette époque. Il n’y avait donc pas lieu de retenir les loyers fictifs présentés par la recourante, étant noté que la thèse qu’elle défendait avait uniquement pour but de pouvoir prendre comme base un loyer initial plus élevé et ainsi pouvoir se départir des cautèles mises en place par la LDTR spécifiquement pour éviter des abus de la part des propriétaires. Le fait d’avoir fixé le montant du loyer après travaux à CHF 132’795.-, soit CHF 3’405.- par pièce l’an, pour une durée de trois ans dès la remise en location, correspondait pour l’époque au plafond maximal des loyers correspondant aux BPP. Il s’agissait de la situation la plus favorable pour la recourante. 22. Le 13 janvier 2025, la recourante a répliqué, persistant dans ses conclusions. Selon le département, elle aurait produit, dans le cadre de l’instruction du dossier d’autorisation de construire DD 5______/2, des documents en l’invitant à les considérer avec précaution en raison de la procédure pénale pour faux dans les titres et gestion déloyale contre la régie qui les avait établis. Le département ne précisait toutefois pas qu’à l’époque ainsi qu’à ce jour, aucune documentation contradictoire ne permettait d’infirmer la teneur des pièces fournies les 23 avril 2021 et 28 mai 2024. Le département alléguait aussi qu’elle était « malvenue aujourd’hui de présenter de tous nouveaux états locatifs pour prétendre à une fixation bien plus élevée des loyers ». Or, elle ne présentait pas de nouveaux états locatifs, mais se référait à ceux produits à l’époque et dont le département n’avait pas tenu compte. Étant donné que les états locatifs produits correspondaient à la réalité des faits, faute de preuve contraire, et que les factures portaient sur des montants cohérents, il aurait dû les prendre en compte dans leur intégralité. Alternativement, dans le cadre de l’instruction du dossier sous l’angle de la LDTR, le département aurait dû attendre l’issue donnée à la procédure pénale pour confirmer ou infirmer la fiabilité de ces pièces et leur prise en considération. En tout état, il ne pouvait raisonnablement pas

- 15/35 - A/3065/2024 prétendre que la recourante aurait produit des loyers fictifs dans le cadre de la présente procédure, ce qu’elle contestait fermement. Le département contestait sa thèse selon laquelle elle n’aurait pas réalisé de travaux de transformation ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR, sans toutefois développer ni démontrer le bien-fondé de son propos. Il alléguait uniquement, dans une formulation vague et générique, qu’au vu de la nature des travaux, ceux-ci entraient « indubitablement » dans le champ d’application de l’art. 9 LDTR et qu’il ne pouvait se fier aux documents transmis pour évaluer le coût des travaux réalisés. À l’appui d’un raisonnement quelque peu confus, le département prétendait qu’elle ferait une appréciation erronée de l’objet du litige et que la décision litigieuse n’aurait que pour objet la résolution de problématiques LDTR. Pour justifier sa position, il se prévalait uniquement du préavis de la DAC du 18 juillet 2024, lequel ne faisait pas partie intégrante de l’autorisation de construire litigieuse et était donc dépourvu de tout effet juridique. Par ailleurs, la jurisprudence et la doctrine étaient très claires quant à cette question : la fixation du loyer respectivement du prix de vente était une condition de l’autorisation de démolir-reconstruire ou de transformer. Réciproquement, la base légale autorisant le département à contrôler le loyer ne visait que l’hypothèse de travaux autorisés et maintenus. Ainsi, le département ne pouvait refuser des travaux (en l’occurrence refuser de valider les modifications typologiques querellées) et prendre acte de la remise en état du bâtiment, mais contrôler néanmoins les loyers « après travaux » supprimés, comme il l’avait fait dans sa décision du ______ 2024. Lorsqu’aucune hausse de loyers n’avait été appliquée, le maintien de l’état locatif avant travaux s’imposait. Recréer un état locatif de toutes pièces, basé sur le plafond LDTR, et le bloquer dans le temps était une approche sans fondement juridique et, partant, inconstitutionnelle. S’agissant du calcul opéré par l’OCLPF, le département alléguait qu’elle aurait présenté des loyers fictifs, ce qui n’était pas le cas. 23. Le 17 février 2025, le département a dupliqué. Après avoir soutenu que la recourante se livrait à une présentation sélective et confuse des faits de la cause pour tenter d’induire en erreur le tribunal, il a rappelé le cadre dans lequel s’inscrivait la présente procédure, et notamment qu’en annexe à son courrier du 23 avril 2021, la recourante s’était contentée de lui transmettre quelques factures des travaux réalisés en 2014 et 2015 ainsi que seulement six copies de contrats de baux à loyer. Selon les documents transmis, M. E______ apparaissait, pour une même période, locataire de deux appartements ainsi que de plusieurs chambres. Pourtant, bien que la recourante figurait en tant que bailleresse de ces contrats, elle avait indiqué que ni elle ni la régie n’avaient connaissance d’éventuelles sous-locations. Par ailleurs, concernant le bail de Monsieur H______, le courrier précisait que celui-ci n’était plus locataire depuis le 31 décembre 2012. Il en allait de même pour F______ SA, qui n’occupait plus le logement depuis le 31 décembre 2020. De plus, la régie chargée de la gestion du bâtiment avait précisé,

- 16/35 - A/3065/2024 dans un courrier du 24 mai 2021, que A______ SA « choisissait elle-même les locataires et les sous-locataires ». Le 10 août 2021, la recourante avait déposé une requête en autorisation définitive de construire intitulée « Régularisation I-3______ - Transformation d’un immeuble à plusieurs logements avec rez-de-chaussée commercial et aménagement de trois logements dans les combles - production de chaleur ». À cet égard, elle n’avait pas produit les pièces nécessaires à la régularisation de la situation visée, alors toujours en cours d’instruction. En effet, les plans transmis à cette occasion ne mentionnaient pas les travaux réalisés sans autorisation. La comparaison entre les plans de la DD 5______ et ceux produits dans le cadre de la DD 5______/2 mettait clairement en évidence cette omission. Il en allait de même pour les factures des travaux effectués sans autorisation (2014-2015), qui n’avaient pas été produites. Ce constat était corroboré par l’état de fait établi par le tribunal dans son jugement du ______

2023. De plus, l’état locatif du bâtiment ainsi que les copies des baux et loyers de cette période étaient également absents du dossier. Dans le cadre de la demande d’autorisation DD 5______, la recourante avait ainsi soumis au département un projet exclusivement centré sur la restauration du bâtiment endommagé par l’incendie, sans intégrer les travaux réalisés sans autorisation entre 2014 et 2015. Compte tenu de la situation dudit bâtiment et du fait que les travaux projetés visaient, en partie, une amélioration énergétique, le département avait accepté de déplafonner les loyers : le loyer maximum autorisé après ces travaux avait été fixé à CHF 3’829.- par pièce par an. Aussi, le préavis LDTR du 25 avril 2022 avait confirmé ce loyer maximum autorisé pour une durée de cinq ans à compter de la fin de ces travaux. De plus, dans la section « remarques » de ce préavis, il était explicitement indiqué que la procédure administrative I-3______ était toujours en cours d’instruction et que d’éventuelles mesures ou sanctions restaient réservées. Partant, soutenir que l’autorisation DD 5______ délivrée le ______ 2022 englobait les travaux réalisés sans autorisation en 2014-2015 frôlait la témérité. Il en allait de même de l’affirmation de la recourante, selon laquelle il disposait de l’ensemble des pièces nécessaires pour fixer rétroactivement le loyer dans le cadre de la demande DD 5______. Une telle prétention apparaissait d’autant plus infondée que la recourante n’avait transmis que six contrats de baux à loyer, correspondant à trois locataires, dans le cadre de l’instruction de la procédure I-3______. Selon ces documents, M. E______ serait l’unique occupant de deux appartements de 3 pièces situés au 1er et au 2ème étage et il occuperait, toujours à la même période, neuf chambres au 5ème étage. À cela s’ajoutait un contrat de bail concernant un locataire ayant quitté le bâtiment le 31 décembre 2012 ainsi que celui d’une personne morale occupant un logement depuis 1999. Dans ces conditions, prétendre que ces documents lui permettaient de fixer rétroactivement le loyer des logements du bâtiment frisait encore la témérité. Compte tenu du fait que l’autorisation DD 5______ n’intégrait pas les travaux de transformation réalisés sans autorisation dans le bâtiment, il avait ordonné à la recourante, par décision du ______ 2023, de déposer une demande d’autorisation

- 17/35 - A/3065/2024 de construire en vue de leur régularisation. La qualification de ces travaux en tant que transformation reposait principalement sur les constats effectués à deux reprises sur place par ses collaborateurs. Le 5 mars 2024, la recourante avait déposé la requête en autorisation DD 5______/2 intitulée « (…) Transformation d’un immeuble à plusieurs logements avec rez-de- chaussée commercial et aménagement de trois logements dans les combles - production de chaleur - mise en conformité d’anciens équipements de cuisines et sanitaires ». Dans le cadre de l’instruction de cette requête, elle n’avait transmis aucun contrat de bail à loyer et les états locatifs fournis n’étaient pas fiables, fait reconnu par la recourante dans son courrier du 28 mai 2024. Il était insoutenable d’affirmer que ces états locatifs reflétaient fidèlement la réalité. Ils ne s’appuyaient sur aucun contrat de bail et révélaient des incohérences manifestes : un même locataire y apparaissait comme occupant plusieurs logements simultanément, un autre figurait dans les états locatifs alors qu’il avait quitté le bâtiment depuis plusieurs années, une personne morale y était locataire d’un logement et la majorité des appartements étaient déclarés vacants, faute de pouvoir identifier les personnes les ayant réellement occupés comme résidences meublées. Dès lors, c’était à juste titre qu’il avait écarté les loyers mentionnés dans les états locatifs transmis pour fixer le loyer maximum autorisé après les travaux. Compte tenu de l’absence de pièces probantes justifiant les loyers pratiqués avant les travaux, il aurait pu fixer un loyer à un niveau inférieur dans la fourchette LDTR, mais il avait retenu le montant le plus élevé et fixé le loyer maximum autorisé à CHF 3’405.- par pièce et par an. Les travaux réalisés entre 2014 et 2015 et visés par la DD 5______/2 ne relevaient pas de l’entretien courant. Selon le courrier explicatif de son mandataire, ils comprenaient, entre autres, la création de salles de bains et cuisines. En outre, les plans du dossier permettaient de constater que les travaux portaient également sur des transformations de chambres situées sous les combles en studios avec salles d’eau, coins cuisine et verrous aux portes. Il s’agissait manifestement de travaux de transformation. Or, des travaux qui ne consistaient pas en de la simple rénovation, mais qui portaient sur la permutation de pièces et la transformation de pièces humides en pièces sèches (et vice-versa) devaient être considérés comme étant lourds. Quant au critère du coût des travaux, il pouvait s’écarter du seuil de CHF 10’000.- par pièce selon la jurisprudence et les factures produites devaient être appréhendées avec la plus grande précaution. Dans une argumentation alambiquée, la recourante expliquait qu’il ne pouvait refuser les modifications typologiques proposées mais contrôler les loyers après travaux supprimés. De telles explications trahissaient une sérieuse méconnaissance de la chronologie complète du dossier. Pour rappel, il avait sommé la recourante à déposer une autorisation complémentaire portant sur la régularisation des loyers suite aux travaux visés par la procédure I-3______, de sorte que les modifications typologiques ultérieures présentées par la recourante n’avaient, partant, pas à être

- 18/35 - A/3065/2024 examinées. Il s’était limité à traiter de la question des travaux effectués entre 2014 et 2015, tout en invitant la recourante à présenter ces modifications ultérieures dans une autre demande complémentaire. On peinait ainsi à suivre la recourante quand elle prétendait que la DD 5______/2 porterait sur des modifications ultérieures du projet ainsi que sur la fixation « après travaux » des loyers. 24. Par écritures spontanées du 3 mars 2024, la recourante a persisté dans sa position. Le département consacrait de longs développements au fait que l’état locatif de l’immeuble, tel que versé au dossier pour les années 2014-2015, serait lacunaire, suspect, voire fictif, donc inexploitable, mais éludait son principal grief, à savoir que la DD 5______/2 ne pouvait déboucher sur un contrôle des loyers puisque les travaux visés dans cette procédure avaient été refusés. Dans sa duplique, il prétendait désormais que la chronologie des faits suffirait à écarter ce grief, alors que précisément la chronologie des trois requêtes déposées dans cette affaire mettait en lumière le caractère artificiel de la décision querellée. En se tenant aux explications du département, l’état « autorisé » du bâtiment était celui antérieur à

2014. Des transformations non autorisées auraient ensuite été réalisées en 2014-2015 et celles-ci auraient été identifiées en 2021, à l’occasion d’une visite des lieux consécutive à un incendie. Suite à cet incendie, sa première demande portait sur la reconstruction du bâtiment dans sa configuration d’origine. Elle visait, ce faisant, un double but : disposer d’une autorisation pour assainir le bâtiment incendié et rétablir une situation conforme au droit, en supprimant les modifications apportées par les locataires durant les cinq ou six années précédentes. Il était donc évident que les plans de la DD 5______ ne mentionnaient pas les travaux réalisés sans autorisation, tout comme les factures produites ne portaient pas sur ces travaux. Le département tentait en vain d’en tirer argument, mais cela s’expliquait par trois raisons incontournables : elle n’était pas à l’origine de ces transformations, n’en connaissait pas le détail et ne les avait pas financées; elle n’avait aucune intention de les conserver; le département n’entendait pas accepter ces changements et lui avait enjoint de déposer une demande de travaux visant une remise en état. C’était en ce sens qu’elle soutenait que la DD 5______ emportait déjà régularisation des transformations non autorisées, étant noté que l’OCLPF était du même avis, ayant indiqué dans son préavis du 25 avril 2022 que « la présente DD régularise les travaux effectués sans autorisation visés par la procédure administrative I-3______ ». Postérieurement au dépôt et au traitement de cette demande, le département l’avait enjoint de déposer une demande de régularisation des travaux réalisés en 2014-2015, dans un but obscur. En effet, on peinait à comprendre pourquoi des travaux éliminés dans le cadre de la reconstruction du bâtiment et pour lesquels elle n’avait obtenu aucun gain locatif devaient être « régularisés », comme s’il s’agissait de travaux maintenus ou non réversibles. Ayant vu son recours sur ce point écarté en raison de la nature incidente de l’ordre de déposer une demande, elle s’était exécutée en déposant la DD 5______/2. Enfin, en raison d’ajustements constructifs réalisés durant son chantier d’assainissement, elle avait déposé une nouvelle complémentaire, la DD 5______/3. Seules les DD 5______et 5______/3

- 19/35 - A/3065/2024 concernaient donc des travaux concrets et destinés à perdurer, justifiant à la fois une demande, une autorisation et un contrôle des loyers après travaux. La DD 5______/2, en revanche, n’avait aucune raison d’être, puisque le département savait dès le départ que les travaux qu’elle visait ne seraient pas autorisés. De fait, la DD 5______/2 ne validait pas ces travaux, mais les refusait (condition 8 : « la présente DD ne valide aucune modification typologique des plans transmis ») et ne portait que sur un contrôle des loyers détaché de tous travaux autorisés. Le seul contrôle des loyers dont l’existence était légalement justifiée était celui découlant des travaux de reconstruction des DD 5______/3, cette dernière étant contestée pour des raisons tenant aux calculs de l’OCLPF. Les éléments sous-tendant les critiques du département au sujet des états locatifs ne reposaient pas sur des preuves, mais des hypothèses ou des suspicions non vérifiées. L’objection principale, consistant à considérer étrange que M. E______ soit titulaire de plusieurs baux, ne tenait pas compte du fait qu’il s’agissait d’un commerçant voulant exploiter un établissement public au rez-de-chaussée du bâtiment et qui avait pris simultanément à bail plusieurs appartements et chambres pour y loger ses employés. De même, le fait que des appartements soient vacants n’empêchait pas (et imposait même) de prendre comme référence leur dernier loyer connu. A/460/2025 25. Le 31 juillet 2024, A______ SA a déposé auprès du département une requête en autorisation de construire complémentaire portant sur des modifications du projet initial DD 5______. Dans le courrier d’accompagnement, il était exposé que les modifications apportées au projet initial permettaient principalement une conservation et une mise en valeur plus importante des éléments patrimoniaux (substances typologiques, corniches, boiseries, etc.). Le bâtiment avait également fait l’objet d’un relevé plus précis des espaces existants que dans l’autorisation de construire initiale, en force, ainsi qu’un relevé de l’ensemble des éléments patrimoniaux. Le changement dans le positionnement et le dimensionnement de l’ascenseur par exemple, avait permis de conserver les cloisons voisines existantes aux étages un à quatre, elles-mêmes liées à des corniches patrimoniales qui conféraient une qualité aux appartements en conservant et mettant en valeur leur identité. Les plans du rez-de-chaussée et du sous-sol présentaient de nombreuses précisions d’interventions, avec l’établissement d’un restaurant au rez-de-chaussée et au sous-sol, profitant de la spatialité et des voûtes en pierre au sous-sol pour un espace ouvert au public. L’autre local, ayant un accès depuis la rue D______, était à affectation commerciale. Les niveaux du futur restaurant (local sur l’angle et local sur la rue de la Navigation) ayant été modifiés de nombreuses fois, l’intervention l’unifiait avec le niveau du palier d’origine. Les modifications apportées au projet étaient intérieures et n’avaient pas d’influence sur le gabarit ou l’aspect extérieur du bâtiment par rapport à l’autorisation de base.

- 20/35 - A/3065/2024 Concernant le nombre d’appartements et de pièces futures, les neuf chambres de l’état locatif fourni dans la deuxième complémentaire avaient été considérées comme trois appartements de deux pièces dans le formulaire D13. La modification des typologies, offrant dorénavant plus de surfaces de vie par rapport aux circulations, améliorait la situation et proposait un état locatif basé sur 41,5 pièces RGL. Il était demandé de tenir compte du dernier état locatif connu et établi, aucun élément au dossier ne justifiant de s’en écarter. À défaut, il y avait lieu de procéder, au minimum, par le biais du formulaire D15, applicable en cas de première location et de tenir compte des travaux nécessaires à la mise en location du bâtiment. En tout état, les loyers des objets contrôlés ne pouvaient pas être maintenus au même niveau que l’ancien état locatif, puisque le coût des travaux (de CHF 4’700’056.-) n’était manifestement pas supportable pour A______ SA. Les coûts nécessaires des travaux de rénovation ne pouvaient pas être absorbés par les loyers avant travaux. Un refus de les répercuter sur les loyers après travaux rendrait illusoires l’entretien et l’amortissement des installations. En raison du coût des travaux nettement plus importants que ceux annoncés dans l’autorisation de construire initiale, de la rénovation de l’entier des systèmes de chauffage et électriques ainsi que de la plomberie, et de la nature patrimoniale des travaux, une mise à jour du loyer annuel après travaux à la pièce était demandée. 26. Lors de l’instruction de cette demande, enregistrée sous la référence DD 5______/3, les préavis usuels ont été requis et émis. En particulier, l’OCLPF a émis le ______ 2024 un préavis favorable, sous les trois conditions suivantes : (1) les dispositions de la LDTR devaient être respectées (art. 9 LDTR); (2) le montant du loyer des quinze appartements (total 37,5 pièces RGL) sis du 1er au 5ème étage n’excèderait pas après travaux de transformation/rénovation CHF 143’587.- par an, soit CHF 3’829.- par pièce l’an, pour une durée de trois ans dès la remise en location après la fin des travaux. Ces loyers seront appliqués pour une durée de cinq ans dès la remise en location de chaque appartement après la fin des travaux; (3) toute modification devrait faire l’objet d’une demande complémentaire. Il était également mentionné, sous la rubrique « remarques », que la « présente DD régularise la procédure administrative I-3______ (…) Les états locatifs enregistrés le 28.05.2024 et 31.07.2024 ne sont pas acceptés. En effet, la véracité des données figurant dans ces documents n’a pas pu être prouvée. D’ailleurs, [A______ SA] affirme dans son courrier du 28 mai 2024 qu’elle ne peut "garantir la fiabilité" de l’état locatif depuis le 1er mars 2015 ». Les autres instances consultées se sont prononcées favorablement, avec ou sans réserve. 27. Par décision du ______ 2025, publiée le même jour dans la FAO, le département a délivré l’autorisation de construire complémentaire DD 5______/3.

- 21/35 - A/3065/2024 Celle-ci précisait, en son chiffre sept, que le préavis de l’OCLPF du ______ 2024 devait être strictement respecté et qu’il faisait partie intégrante de la présente autorisation. 28. Par acte du 7 février 2025, sous la plume de son conseil, A______ SA a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal. Elle a conclu à l’annulation de la deuxième condition du préavis de l’OCLPF du ______ 2024 faisant partie intégrante de l’autorisation DD 5______/3, à la fixation du montant du loyer des quinze appartements (total 37,5 pièces) sis du 1er étage au 5ème étage après les travaux de transformation et rénovation à, principalement, CHF 500’515,50 par an, soit CHF 13’347,10 la pièce par an, subsidiairement, à CHF 441’540.- par an, soit CHF 11’774,40 la pièce par an, et à la confirmation de l’autorisation attaquée pour le surplus, le tout sous suite de frais et dépens. L’autorisation querellée violait le principe de calcul applicable au contrôle des loyers. L’art. 11 al. 1 LDTR stipulait qu’il fallait partir des loyers avant la période considérée, c’est-à-dire celle avant laquelle les travaux litigieux avaient été prétendument réalisés, et se demander si ceux-ci pouvaient être augmentés. Pour ce faire, on tenait compte de divers points. Selon l’art. 11 al. 3 LDTR, si les loyers avant travaux dépassaient déjà le niveau des loyers répondant aux BPP, ils étaient maintenus à ce niveau. Le préavis de l’OCLPF du ______ 2024 était ainsi totalement infondé et s’écartait de la loi. D’une part, il ne résultait pas d’un calcul fondé sur l’état locatif antérieur, auquel viendraient s’ajouter tout ou partie du coût des travaux litigieux. D’autre part, il ne maintenait pas les loyers antérieurs aux travaux projetés, tel qu’ils résultaient des états locatifs du bâtiment à cette date, mais fixait arbitrairement des loyers inférieurs, calqués sur les loyers maximums LDTR, ce qui n’était pas la règle imposée à l’art. 11 al. 3 LDTR. S’il fallait lire entre les lignes de la remarque de l’OCLPF que l’état locatif antérieur aux travaux était considéré comme « non fiable » ou « fictif », cela ne changerait rien à l’affaire. En effet, pour s’écarter de la règle de calcul de l’art. 11 al. 3 LDTR, le département devait apporter la preuve de son allégation, ce qu’il n’avait pas fait. De plus, l’OCLPF avait fait fi du principe de la séparation des pouvoirs en se substituant au Ministère public, respectivement au juge pénal, s’agissant de l’examen du caractère prétendument illicite des documents produits. Pour sa part, le département violait le principe de la présomption d’innocence en affirmant que des faux auraient été produits. Prendre une décision de fixation des loyers par simple référence aux loyers correspondant aux BPP était injustifiable dans toutes les hypothèses envisageables. Le département devait se tenir aux règles instituées par l’art. 11 LDTR et donc maintenir a minima l’état locatif antérieur, quitte à réviser sa décision à l’issue des procédures d’infraction relatives à cette affaire, si leur résultat le justifiait. Selon la jurisprudence, les loyers des logements supérieurs à la fourchette LDTR avant travaux étaient présumés être abusivement élevés (au sens de la LDTR) et déjà correspondre à ce qui serait admissible après transformation, mais cette présomption pouvait être renversée par le propriétaire. Par ailleurs, si les travaux

- 22/35 - A/3065/2024 étaient considérables, les loyers devaient aussi pouvoir être augmentés. En effet, le loyer fixé devait permettre au bailleur de couvrir tous les frais découlant d’une exploitation normale de l’immeuble. Ainsi, elle était en droit de demander à ce que les loyers soient fixés à CHF 500’515,50 par an en additionnant le rendement sur fonds propres avant travaux de CHF 172’526,80, les charges d’exploitation de CHF 76’958,25 et la rentabilisation du coût des travaux en CHF 251’030,45. Dans un raisonnement subsidiaire, elle a relevé que l’OCLPF aurait pu procéder à un calcul fondé sur l’état locatif antérieur, auquel viendrait s’ajouter tout ou partie du coût des travaux litigieux. Dans cette hypothèse, le montant relatif à la rentabilisation du coût des travaux, soit CHF 251’030,45, aurait pu être additionné à l’état locatif avant travaux en CHF 441’540.-. On aurait ainsi abouti à un état locatif pour les quinze appartements (total 37,5 pièces) de CHF 692’570,45 par an, après les travaux de transformation et rénovation, soit un loyer à la pièce dépassant le loyer correspondant aux BPP, de sorte que le département aurait alors dû, a minima, retenir l’état locatif avant travaux produit, et jusqu’à preuve du contraire réel, de CHF 441’540.- par an. On était enfin en présence d’une violation du principe de proportionnalité, ce que démontrait un raisonnement par l’absurde. L’état locatif fixé par l’OCLPF, à savoir CHF 143’587.- par an, ne permettrait même pas de couvrir les postes fixes qu’étaient les charges d’exploitation du bâtiment (CHF 76’958,25), les frais d’amortissement des travaux de réhabilitation (CHF 164’502.-) et les frais d’entretien relatifs à ces travaux (CHF 49’351.-); ces trois postes correspondaient à quasiment à 200% de l’état locatif retenu dans la décision querellée. Il était manifeste que le loyer fixé par l’OCLPF ne lui permettait pas de couvrir tous les frais découlant d’une exploitation normale du bâtiment et encore moins à lui assurer une rentabilité minime. Il n’était économiquement pas supportable. Ce recours, accompagné d’un chargé de vingt-six pièces, a été ouvert sous le numéro de cause A/460/2025. 29. Dans ses observations du 14 avril 2025, le département, qui a produit son dossier, a conclu au rejet du recours, s’en rapportant à justice s’agissant de sa recevabilité, sous suite de frais. Le recours, qui portait uniquement sur les problématiques LDTR, semblait remettre en cause les conditions contenues dans la demande principale (les loyers contrôlés étaient identiques), lesquelles étaient aujourd’hui en force. Il semblait donc n’avoir d’autre objectif que de prolonger abusivement la mise en œuvre des travaux permettant de rendre salubre l’immeuble qui était inhabité depuis plus de quatre ans. La recourante faisait fausse route lorsqu’elle estimait que le loyer fixé dans la décision querellée ne répondrait pas aux conditions légales. En l’occurrence, tant les éléments du dossier que ses propres déclarations ne permettaient pas de déterminer avec certitude que les loyers appliqués avant l’incendie étaient supérieurs aux BPP, étant noté que c’était la recourante elle-même qui avait attiré

- 23/35 - A/3065/2024 son attention sur les procédures pénales engagées. Au demeurant, le bâtiment avait fait l’objet de sous-locations type marchands de sommeil et les appartements étaient sous-loués sous la forme de résidences meublées, de sorte que les loyers présentés devaient d’autant plus être relativisés. Par ailleurs, la recourante n’apportait pas la preuve qu’elle ne serait pas en mesure d’assumer « au niveau économique des coûts aussi élevés par des loyers aussi bas ». Partant, l’exception prévue par l’art. 11 al. 3 LDTR ne pouvait trouver application, les loyers ne dépassant pas ceux répondant aux BPP. Le raisonnement selon lequel l’OCLPF aurait dû, dans le cadre de la fixation des loyers, procéder à un calcul fondé sur l’état locatif antérieur auquel viendrait s’ajouter tout ou partie des coûts des travaux, ne reposait sur aucun fondement légal. Pour le surplus, il ne pouvait se fonder sur l’état locatif présenté par la recourante, qui doutait elle-même de son authenticité, ce d’autant plus qu’aucun contrat de bail à loyer n’avait été produit et que les états locatifs transmis s’avéraient pour le moins surprenants, marqués par des incohérences et un manque évident de crédibilité. Ce raisonnement ne pouvait donc pas être suivi, étant noté que l’état locatif avait été arrêté dans la première décision complémentaire à un montant inférieur au plafond LDTR, ce qui limitait d’autant plus le pouvoir d’appréciation du département eu égard aux BPP. La recourante réitérait enfin son premier grief, sous l’angle de la violation du principe de proportionnalité, estimant que le loyer fixé ne lui permettrait pas de couvrir les frais d’une exploitation normale de l’immeuble. Une telle déduction était quelque peu surprenante au vu de l’état dans lequel le bâtiment se trouvait avant même que l’incendie ne le détruise. Si les coûts que la recourante devait supporter étaient liés à cette situation, elle ne pouvait venir le reprocher au département, ce d’autant plus qu’une partie de ceux-ci seraient pris en charge par l’assurance-incendie du bâtiment. En tout état, l’état locatif retenu par l’OCLPF découlant d’une juste et correcte application de la loi, on voyait mal quelle violation du principe de proportionnalité pourrait lui être opposée. 30. Par réplique du 16 mai 2025, la recourante a persisté dans ses conclusions du 7 février 2025. Elle a également requis la levée de l’effet suspensif attaché à son recours. Le département n’avait pas découvert en cours d’instruction du dossier DD 5______ que des travaux non autorisés avaient été réalisés. Son constat remontait avec certitude à la visite des lieux opérée à la suite de l’incendie. Ensuite, cette prétendue découverte n’entraînait pas ispo facto une requête en autorisation de construire afin, entre autres, de fixer les loyers, puisque le département pouvait refuser le maintien de ces transformations antérieures dans sa décision sur la DD 5______, ce qu’il avait d’ailleurs fait, et rendre ainsi sans objet la question des loyers découlant de ces travaux supprimés. S’agissant du calcul applicable au contrôle des loyers, le département se bornait à affirmer que l’art. 11 al. 3 LDTR ne pourrait trouver application en l’espèce et que

- 24/35 - A/3065/2024 l’OCLPF aurait correctement calculé les loyers applicables, sans toutefois le démontrer. Il ne répondait pas non plus à ses nombreux arguments. Dans ses observations, le département lui reprochait de ne pas avoir apporté la preuve de ses allégations et des états locatifs dont elle se prévalait, puis énonçait la manière de procéder dans un tel cas, soit le calcul de rendement, subsidiairement reprise du 3ème quartile des statistiques publiées chaque année par le canton, mais n’en tirait pas la moindre conséquence puisqu’il n’effectuait pas les calculs censés résulter de ces règles. Or, c’était précisément sur cette méthode principale qu’elle s’appuyait en démontrant, calcul de rendement à l’appui, que les loyers fixés par l’OCLPF ne lui permettraient pas de couvrir ses frais et d’assurer une rentabilité minimum à son investissement. On aboutissait au même résultat en se référant, à titre subsidiaire, aux loyers des statistiques publiées chaque année par le canton. De fait, le calcul était le suivant : trois appartements de deux pièces x CHF 1’637.- x douze (mois) = CHF 58’932.- par an, huit appartements de deux pièces et demi x CHF 2’046.- x douze = CHF 196’416,40 par an et quatre appartements de trois pièces x CHF 2’143.- x douze = CHF 102’864.- par an. En fait, la position du département relevait d’un acquiescement implicite à ses thèses. Depuis 2016, l’office cantonal de la statistique ne présentait plus ces données en quartiles, mais les loyers médians et moyens annoncés par cet office pour les appartements de deux à trois pièces, dans le type d’immeuble et de quartier considéré ici, avaient régulièrement augmenté entre 2016 et 2024. Ce même phénomène de progression à la hausse se retrouvant forcément, peu ou prou, au sein des divers quartiles des échantillons utilisés, le calcul susmentionné pouvait être considéré comme une estimation conservatrice et inférieure à la réalité des données actuelles. Le fait qu’un très grand pourcentage (80 à 90%) des loyers libres du secteur considéré était, selon les statistiques, supérieur au loyer plafond LDTR démontrait que l’OCLPF s’était volontairement et gravement écarté de la réalité économique en imposant à la recourante un état locatif basé sur le plafond LDTR au motif que les données de l’état locatif produit ne lui paraissaient pas fiables. Même dans cette hypothèse, il aurait dû, a minima, appliquer l’une ou l’autre des deux méthodes de calcul susdécrites. Quant à son calcul subsidiaire, le département alléguait que sa thèse ne reposait sur aucun fondement, mais elle avait dûment précisé les bases légales y relatives dans son mémoire de recours, en sus du calcul. Enfin, s’agissant de son raisonnement par l’absurde, le département prétendait que le principe de proportionnalité serait respecté au motif principalement qu’une grande partie des frais fixes d’exploitation de l’immeuble « seront certainement assurés par l’assurance incendie de l’immeuble ». Un tel argument ne répondait nullement à ses reproches. 31. Par décision du 2 juin 2025 (DITAI/232/2025), le tribunal a retiré l’effet suspensif du recours du 7 février 2025 contre l’autorisation DD 5______/3 du ______ 2025 hormis s’agissant de son chiffre sept renvoyant à la condition n° deux du préavis rendu le ______ 2024 par l’OCLPF.

- 25/35 - A/3065/2024 32. Par duplique du 19 juin 2025, le département a persisté dans ses conclusions du 14 avril 2025. La recourante n’avait jamais été capable de fournir des contrats de bail permettant d’attester sans ambiguïté du montant des loyers perçus pour les appartements loués dans le bâtiment avant que plusieurs demandes d’autorisation de construire ne soient déposées. Lors du dépôt de la demande initiale DD 5______, son mandataire professionnellement qualifié de l’époque avait fourni un état locatif avant travaux des plus lacunaires, tout en précisant, s’agissant de l’état locatif futur, que les loyers proposés ne dépasseraient pas CHF 3’696.- la pièce l’an, en prenant en considération l’aspect lié à la protection patrimoniale. De plus, le 28 mai 2024, la recourante avait expressément indiqué ne pas pouvoir garantir la fiabilité des documents transmis. Sur cette base, il était logique que l’OCLPF ait considéré ne pas pouvoir prendre en compte les états locatifs fournis avec la demande DD 5______/3, ce d’autant plus que les contrats de bail à loyer y relatif n’y étaient toujours pas annexés et qu’il y avait une augmentation de CHF 1,5 millions sans que la modification du projet initial autorisé avec l’accord de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) ne soit justifiée par une quelconque exigence de ladite commission. Les loyers avant travaux n’étant ainsi pas connus, l’OCLPF les avait évalués au maximum de la fourchette correspondant aux BPP (CHF 3’528.-) tout en prenant en considération une légère augmentation de celui-ci (CHF 301.-) eu égard au fait que le bâtiment était un ensemble protégé du XIXème siècle et du début du XXème siècle. En revanche, dans la mesure où la recourante n’avait jamais été en mesure de démontrer que ces loyers étaient, au moment du dépôt des différentes demandes d’autorisation de construire, supérieurs aux BPP, elle ne pouvait se prévaloir de la mise en œuvre de l’art. 11 al. 3 LDTR. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI; art. 45 al. 1 LDTR). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, les recours sont recevables au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. À teneur de l’art. 70 al. 1 LPA, l’autorité peut, d’office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation identique ou à une cause juridique commune.

- 26/35 - A/3065/2024 4. En l’espèce, les deux recours reposent sur un complexe de faits semblables et liés, concernant les mêmes parties, de sorte qu’ils doivent être traités, du point de vue juridique, en commun. Il y a dès lors lieu d’ordonner leur jonction sous le numéro de cause A/3065/2024. 5. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce. Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 8C_373/2024 du 18 décembre 2024 consid. 4.5; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit administratif, 2025, p. 191,

n. 515). 6. Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/53/2025 du 14 janvier 2025 consid. 4). 7. Le premier recours porte sur le principe même d’une fixation des loyers en raison des travaux effectués, selon le département, durant la période de juillet 2014 à février 2015. 8. La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées à son article 2 (art. 1 al. 1). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions à la démolition, à la transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation (art. 1 al. 2). 9. À teneur de l’art. 3 al. 1 LDTR, on entend par transformation notamment tous les travaux qui ont pour objet de modifier l’architecture, le volume, l’implantation, la destination, la distribution intérieure de tout ou partie d’une maison d’habitation (let. a), la création de nouveaux logements, notamment dans les combles (let. b) et la création d’installations nouvelles d’une certaine importance, telles que chauffage, distribution d’eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines (let. c).

- 27/35 - A/3065/2024 10. Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR (art. 9 al. 1 LDTR). 11. Le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 LDTR, disposition figurant dans le chapitre V intitulé « Fixation des loyers et des prix en cas de démolitions ou de transformations »). 12. Conformément à l’art. 1 al. 1 LCI, sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir été autorisé, élever en tout ou partie une construction ou une installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail (let. a), modifier même partiellement le volume, l’architecture, la couleur, l’implantation, la distribution ou la destination d’une construction ou d’une installation (let. b) ou démolir, supprimer ou rebâtir une construction ou une installation (let. c). Les travaux projetés à l’intérieur d’une villa isolée ou en ordre contigu ne sont pas soumis à autorisation de construire, pour autant qu’ils ne modifient pas la surface habitable du bâtiment. Demeurent réservées les dispositions relatives à la protection du patrimoine (art. 1 al. 2 LCI). Aucun travail ne doit être entrepris avant que l’autorisation ait été délivrée (art. 1 al. 7 LCI). 13. Les demandes d’autorisation sont adressées au département (art. 2 al. 1 LCI). Le règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) détermine notamment les pièces qui doivent être déposées par le demandeur. Les plans et autres documents joints à toute demande d’autorisation publiée dans la FAO doivent être établis et signés par une personne inscrite au tableau des mandataires professionnellement qualifiés dans la catégorie correspondant à la nature de l’ouvrage (al. 3). 14. En substance, le dispositif de l’autorisation de construire, soit la décision qui se prononce sur une demande d’autorisation de construire au sens de l’art. 1 al. 1 LCI, peut avoir trois contenus. Premièrement, le département autorise le projet qui lui a été soumis, à savoir reconnaît au requérant son droit de réaliser le projet décrit dans le dossier présenté, à savoir en priorité les plans du projet. Deuxièmement, le département rejette la demande d’autorisation. En dernier lieu, l’autorité accorde une autorisation partielle et laisse ouvertes des questions secondaires comme le choix de la couleur ou du revêtement des façades; cette autorisation permet de débuter les travaux et vaut décision finale partielle (Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, p. 860 ch. 451). 15. Il sied de relever que les exigences formelles relatives aux plans et documents à joindre lors du dépôt d’une demande d’autorisation de construire ne sont pas seulement destinées à permettre au département d’instruire les demandes et de contrôler leur conformité à la loi, ou encore de faciliter le travail du juge. Elles permettent également de garantir l’exercice du droit de chacun de consulter et de comprendre les jets de construction qui sont déposés, et celui des personnes disposant d’un intérêt digne de protection de recourir, cas échéant, en connaissance

- 28/35 - A/3065/2024 de cause. La précision des plans a également pour fonction de déterminer avec exactitude les détails de l’ouvrage et d’en fixer les contours une fois pour toutes, rendant un contrôle possible au stade de l’exécution. Cette exigence protège, de ce point de vue, tant le bénéficiaire de l’autorisation qui, une fois celle-ci entrée en force, peut se prévaloir d’un droit clairement défini, que les éventuels opposants ou l’autorité compétente, qui peuvent s’assurer que les travaux, une fois exécutés, sont conformes à l’autorisation (Mark MULLER, Droit genevois de la construction, 2021, p. 148). 16. Valant pour l’ensemble de l’activité étatique, le principe de la bonne foi, exprimé aux art. 5 al. 3 et 9 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), exige que l’administration et les administrés se comportent réciproquement de manière loyale. En particulier, l’administration doit s’abstenir de toute attitude propre à tromper l’administré et elle ne saurait tirer aucun avantage des conséquences d’une incorrection ou insuffisance de sa part (ATF 138 I 49 consid. 8.3; arrêts du Tribunal fédéral 2C_596/2022 du 8 novembre 2022 consid. 8.1; 1C_341/2019 du 24 août 2020 consid. 7.1). Le principe de la bonne foi commande donc à l’administration et aux administrés de s’abstenir, dans leurs relations de droit public, de tout comportement contradictoire ou abusif (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2; ATA/254/2024 du 27 février 2024 consid. 6.2). 17. À teneur de l’art. 10A RCI, est réputée complémentaire la demande qui a pour objet la modification d’une autorisation principale en vigueur, pour laquelle l’attestation de conformité n’a pas encore été adressée au département ou pour laquelle le permis d’occuper n’a pas encore été délivré (al. 1). La demande qui a pour objet un projet sensiblement différent du projet initial ou qui porte sur l’adjonction au projet initial d’un ouvrage séparé et d’une certaine importance est traitée comme une demande nouvelle et distincte (al. 2). 18. La limite entre un projet dont l’instruction peut se poursuivre en tant que variante et un projet nouveau devant faire l’objet d’une demande nouvelle est clairement posée par l’art. 10A RCI : c’est le « projet sensiblement différent » du projet initial qui constitue cette limite (ATA/1364/2023 du 19 décembre 2023 consid. 8.1). Selon la jurisprudence, un projet sensiblement différent peut découler d’aspects architecturaux, de son implantation, ou encore de son volume. Cependant, dans ce dernier cas, il convient de distinguer entre une augmentation ou une diminution de l’importance du projet. Si, certes, par exemple, une augmentation très sensible de la hauteur ou de la profondeur du futur immeuble peut justifier de reprendre l’instruction du dossier à zéro, dès lors que de multiples aspects (architecturaux, spatiaux, de sécurité, de mobilité, etc.) peuvent être concernés, il n’en va pas de même lors d’une réduction sensible du projet. En effet, à mesure que se réduit l’envergure d’un projet, ses impacts se réduisent en principe également. Les organismes et autorités chargés de le préaviser peuvent à la rigueur constater qu’il continue malgré tout de comporter certains aspects négatifs qu’ils ont déjà critiqués,

- 29/35 - A/3065/2024 mais cela ne justifie pas de reprendre une instruction au début (ATA/1299/2019 du 27 août 2019 consid. 3; JTAPI/1155/2021 du 17 novembre 2021 consid. 27). 19. Le département dispose d’un pouvoir d’appréciation pour déterminer si une nouvelle version d’un projet à l’examen constitue un projet sensiblement différent du projet initial (ATA/1186/2017 du 22 août 2017 consid. 4d). 20. En l’espèce, le département a ordonné à la recourante, le ______ 2023, de requérir une autorisation de construire définitive complémentaire concernant tous les logements du bâtiment, en vue de régulariser des travaux qui ont eu lieu, selon lui, de juillet 2014 à février 2015. Il a ensuite réitéré cet ordre le 26 janvier 2024, après que le recours interjeté contre cette décision ait été déclaré irrecevable. La recourante a alors déposé, le 1er mars 2024, une telle requête sans toutefois entièrement déférer à l’ordre qui lui avait été imparti puisque sa demande ne portait que sur six appartements et les combles, et non sur tous les logements du bâtiment, comme requis par le département. Par décision du ______ 2024, le département a accordé l’autorisation sollicitée. Il a précisé qu’aucune modification typologique des plans transmis n’était validée et que le préavis de l’OCLPF du 19 juillet 2024, qui vise tous les logements du bâtiment, devait être strictement respecté, ce préavis faisant partie intégrante de l’autorisation. Il en découle que l’autorisation litigieuse DD 5______/2 formule des exigences au sujet de l’ensemble des logements du bâtiment alors que la demande d’autorisation de construire ne concernait que six appartements et les combles, ainsi qu’il résulte des plans annexés à la demande complémentaire. L’autorisation se prononce donc sur des éléments ne faisant pas partie de celle-ci, ce qui n’est pas admissible. En effet, selon la systématique légale, le département ne peut se déterminer que sur les éléments résultant de la demande d’autorisation de construire. La pratique du département le confirme puisque en cas de travaux illicites, il ordonne aux administrés en cause de déposer une autorisation de construire, ce qui a d’ailleurs été le cas en l’espèce. Etant lié par les éléments contenus dans la demande d'autorisation de construire, il ne pouvait se saisir lui- même, comme il l'a fait, en se prononçant sur des éléments non visés par la demande initiale. L’autorisation DD 5______/2 n'est ainsi pas conforme à cet égard. Par ailleurs, le département accorde l’autorisation de construire requise le 1er mars 2024 mais sans en valider les plans annexés. Ces derniers concernent l’état du bâtiment avant la délivrance de la DD 5______, entrée en force. Or, une autorisation complémentaire ne peut entièrement changer la principale. In casu, il aurait été impossible d’accomplir les travaux demandés dans l’autorisation de construire complémentaire puisque ceux-ci sont en totale contradiction avec ceux à exécuter en vertu de l’autorisation principale DD 5______ entrée en force. Dans un tel contexte, force est de constater que la demande du 1er mars 2024 ne peut pas être qualifiée de demande complémentaire, celle-ci ne constituant nullement une simple variante de l’autorisation principale DD 5______ puisqu’elle a pour objet un projet entièrement différent du projet initial en force. Cela étant, le fait de ne pas valider

- 30/35 - A/3065/2024 les plans a pour effet qu’une autorisation de construire est accordée mais sans plans, donc sans possibilité d’effectuer les travaux. Dans ces circonstances, à la lumière du principe de la bonne foi, il ne peut être considéré que la décision litigieuse fasse effectivement droit à la demande d’autorisation et qu’elle lui reconnaisse le droit de réaliser le projet décrit dans le dossier présenté en adéquation avec les plans du projet. En réalité, cette décision autorise des travaux sans plans, donc impossibles à exécuter, dans le seul but de pouvoir contrôler les loyers, ce qui lèse la sécurité du droit. Or, ainsi que la recourante l’a exposé dans ses écritures, la fixation d’un loyer au sens des art. 10 à 14 LDTR ne peut intervenir que lorsqu’une autorisation de construire est délivrée dans le but de transformer ou de rénover un immeuble. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’autorisation DD 5______/2 ne permettant pas d’effectuer des travaux. La position contraire du département, selon qui l’autorisation litigieuse concerne une autorisation de construire complémentaire ne portant que sur la régularisation des loyers suite aux travaux visés par la procédure administrative I-3______ et qui n’a que pour objet la résolution de problématiques LDTR, ne convainc pas et ne repose sur aucune assise légale. Afin de respecter la législation, le département aurait dû, dans un premier temps, requérir le dépôt pour régulariser tous les travaux effectués de juillet 2014 à février 2015 et statuer à cet égard. Dans un deuxième temps, la recourante aurait alors pu déposer une demande d'autorisation de construire, distincte de la première, en vue de transformer le bâtiment incendié. N’ayant pas suivi les étapes de manière correcte, le département utilise la voie de la demande complémentaire, ce qui n’est pas admissible dans le cadre de la législation en vigueur. En conclusion, faute de travaux, le préavis inclus dans la DD 5______/2 ne peut pas légalement fixer les loyers des logements du bâtiment au sens des art. 10 ss LDTR, ces dispositions ne s’appliquant qu’en cas de travaux effectivement réalisés. 21. Au vu de ce qui précède, le recours interjeté en date du 16 septembre 2025 sera admis et l'autorisation de construire DD 5______/2 annulée. 22. Le second recours porte sur le montant des loyers des appartements du bâtiment fixé par la DD 5______/3. 23. Selon l’art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l’autorisation de construire, le montant maximum des loyers des logements après travaux. Il tient compte des critères énumérés à l’art. 11 LDTR. 24. À teneur de l’art. 11 al. 1 LDTR, le département prend en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées et fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point au‑dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque I______, le taux de rendement étant fonction de l’incidence dégressive des amortissements

- 31/35 - A/3065/2024 (let. a); de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55% à 5% (let. b); des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5% des travaux pris en considération (let. c); des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les art. 269 et ss CO (let. d). Les règles de calcul de loyer de l’art. 11 al. 1 LDTR ont pour but d’atteindre deux objectifs d’intérêt public opposés à préserver toutefois communément dans le cadre d’un compromis trouvé par les parlementaires : d’une part, maintenir l’habitat en ville à des loyers modérés et, d’autre part, permettre à favoriser l’entretien et la rénovation réguliers des maisons d’habitation (Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR, Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation, Immeubles de logements et appartements, 2014, p. 282). 25. L’art. 11 al. 2 LDTR précise que lorsque les logements répondent aux BPP quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux BPP. 26. Selon l’art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu’il apparaît qu’il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. Cette disposition a été introduite avec l’adoption du PL 7’752 le 25 mars 1999. À teneur des travaux préparatoires, elle vise à permettre la rénovation d’immeubles dont les loyers dépassent déjà, avant travaux, le niveau des loyers répondant aux BPP, en autorisant une augmentation desdits loyers, pour autant toutefois que ces derniers aient été précédemment équitablement fixés (MGC 1999 9/II 1070, p. 1086 ss; ATA/661/2024 du 4 juin 2024 consid. 4.1). Dans ce cas, il appartient au propriétaire de démontrer, par toutes pièces utiles, qu’il n’est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer. Par pièces utiles, le département fait prioritairement référence à un calcul de rendement de l’immeuble. Subsidiairement, il peut être recouru à une étude comparative entre les loyers de l’immeuble et ceux résultant des statistiques publiées chaque année par le canton, étant précisé, qu’à année de construction égale, la limite au-delà de laquelle le propriétaire est présumé pouvoir supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer est fixée, sauf exception, au 3ème quartile. Le département tient compte, dans son appréciation, des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération au sens des art. 269 ss CO (art. 5 al. 4 RDTR; ATA/661/2024 du 4 juin 2024 consid. 4.1; Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, op. cit., p. 315). Si le propriétaire ne produit pas les pièces permettant d’effectuer un calcul de rendement, voire d’appliquer la méthode des loyers du quartier ou la méthode relative, le département doit refuser sa demande de validation de hausse de loyer.

- 32/35 - A/3065/2024 Cette hausse devrait aussi être refusée s’il apparaît, au vu du dossier, que les loyers avant travaux sont surfaits (Mémorial du Grand Conseil 1999 9/II 1070, p. 1087- 1088). Si le propriétaire rechigne à produire les pièces et renseignements requis par le département, ce dernier sera alors fondé à refuser toute majoration de loyer (ATA/675/2017 du 20 juin 2017 consid. 8c). 27. L’application de l’art. 11 al. 3 LDTR est limitée aux cas des logements qui, sans être des logements de luxe, sont loués à un prix qui apparaît, avant les travaux, comme abusivement élevé et qui correspond déjà à ce qui serait admissible après transformation. La réserve selon laquelle le blocage des loyers doit être économiquement supportable permettra à l’autorité de respecter le principe de la proportionnalité lors de l’application de cette disposition (cf. MGC 1999 9/II 1070,

p. 1087-1088; arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 du 1er septembre 2000 consid. 6; Alain MAUNOIR, La LDTR genevoise: les principes et quelques applications, in RDAF 2002 I p. 21). Dans l’arrêt précité, le Tribunal fédéral a confirmé que cette interprétation était en accord avec le texte légal, relevant qu’elle correspondait d’ailleurs aux travaux préparatoires. Ainsi, comprise de façon restrictive, la disposition attaquée est susceptible d’une interprétation conforme à la Cst. Elle ne va pas au-delà de la protection contre les loyers procurant un rendement abusif et répond à un objectif de politique sociale. L’historique de cette disposition montre notamment que le législateur entendait l’appliquer de façon limitée aux seuls cas où les loyers étaient abusivement élevés, supérieurs à la fourchette des loyers BPP avant travaux, mais ne concernaient pas des logements de luxe. Le Tribunal fédéral a jugé que cette interprétation restrictive était en accord avec le texte légal et correspondait aux travaux préparatoires. Ce texte n’allait pas au-delà de la protection contre les loyers abusifs et répondait à un objectif de politique sociale. Par ailleurs, la réserve selon laquelle le blocage des loyers devait être économiquement supportable, permettait à l’autorité de respecter le principe de la proportionnalité lors de l’application de cette disposition (arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 précité consid. 6 c). 28. Une mesure viole le principe de la proportionnalité garanti par les art. 5 al. 2 et 36 Cst. si elle excède le but visé et qu’elle ne se trouve pas dans un rapport raisonnable avec celui-ci et les intérêts compromis (ATF 142 I 49 consid. 9.1; 130 I 65 consid. 3.5.1 et les arrêts cités). 29. En l’espèce, force est pour le tribunal de constater, à l’instar du département, que les éléments et pièces du dossier ne permettent pas de déterminer avec certitude que les loyers appliqués avant l’incendie étaient supérieurs aux BPP. À cet égard, il faut noter que si la recourante a certes produit des états locatifs, elle a néanmoins attiré l’attention du département sur le fait que les documents remis ne pouvaient pas être considérés comme fiables compte tenu de la possibilité de faux dans les titres et de gestion déloyale par la régie les ayant établis. En outre, malgré une demande en ce sens, elle n’a pas produit un quelconque contrat de bail justifiant ces états locatifs, qui comportent d’ailleurs quelques incohérences. En outre, il convient de garder en

- 33/35 - A/3065/2024 mémoire que le bâtiment a fait l’objet d’un trafic de marchands de sommeil et que des appartements auraient été sous-loués, ce qui relativise d’autant plus la véracité des états locatifs présentés. Ainsi, la recourante ne démontre pas, à satisfaction de droit, que les loyers des appartements avant travaux étaient inférieurs au maximum de la fourchette légale correspondant aux BPP. Partant, l’art. 11 al. 3 LDTR, dont le texte, parfaitement clair, et la portée ont été confirmés par la jurisprudence tant cantonale que fédérale, ne trouve pas application dans le cas d’espèce. Partant, le grief de la recourante sera écartée. 30. En second lieu, la recourante fait valoir son droit de demander que le calcul des loyers soit fixé en additionnant le rendement sur fonds propres avant travaux, les charges d’exploitation et la rentabilisation du coût des travaux. Cette manière de procéder au calcul ne résulte d’aucune norme légale et ne peut donc être admise, étant rappelé que les critères que le département doit utiliser pour arrêter un loyer maximum, en considérant l’ensemble des travaux effectués, sous déduction des subventions octroyées, sont énumérés à l’art. 11 al. 1 LDTR. Sauf à substituer ses propres calculs à ceux du département, le tribunal ne voit d’ailleurs aucun motif de s’écarter des montants retenus par le département, lesquels ont été évalués par l’OCLPF au maximum de la fourchette correspondant aux BPP avec une légère augmentation de celui-ci (CHF 301.-) eu égard au statut protégé du bâtiment. L’application subsidiaire de la méthode de calcul usuelle en cas de transformation dont se prévaut la recourante, soit un calcul fondé sur l’état locatif antérieur auquel viendrait s’ajouter tout ou partie du coût des travaux litigieux, ne peut pas non plus être prise en compte. À nouveau, il faut souligner que l’état locatif antérieur ne peut pas, dans le présent cas, être pris en compte, ce qui exclut l’utilisation d’une telle méthode. 31. La recourante indique enfin que les loyers ne lui permettraient pas d’assurer une rentabilité minime, ne couvrant pas les frais découlant d’une exploitation normale du bâtiment. Faute d’être économiquement supportable, la décision litigieuse viole le principe de la proportionnalité dans l’application de l’art. 11 al. 3 LDTR. À cet égard et à la lumière des circonstances particulières du cas d’espèce, le tribunal ne peut que partager l’incompréhension du département lorsque la recourante dépose une nouvelle demande d’autorisation de construire avec un coût supplémentaire de CHF 1,5 millions. En effet, la recourante est déjà au bénéficede l'autorisation de construire DD 5______ pour la réhabilitation du bâtiment. Par ailleurs, ces travaux supplémentaires ne sont nullement exigés par la CMNS. Cette volonté d’effectuer des travaux, apparemment superfétatoires, ne doit pas avoir pour conséquence que leurs coûts aient une influence sur les loyers LDTR, et ce même s'ils n’assurent plus une rentabilité économique suffisante. Admettre le contraire reviendrait à permettre à un propriétaire d’investir des montants

- 34/35 - A/3065/2024 considérables non nécessaires afin d'obtenir une autorisation de construire, et rendre la protection instituée par la LDTR inefficace. Ce grief sera dès lors écarté, aucune violation du principe de la proportionnalité n’étant réalisée en l’espèce. 32. Mal fondé, le recours interjeté en date du 7 février 2025 sera rejeté. 33. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe dans le cadre de son recours du 7 février 2025, est condamnée au paiement d’un émolument s’élevant à CHF 1’500.-; il est couvert par les avances de frais versées à la suite du dépôt des recours. Le solde de CHF 300.- lui sera restitué. Vu l’issue du litige, en particulier l’admission du recours du 16 septembre 2024, une indemnité de procédure de CHF 700.-, à la charge de l’État de Genève, soit pour lui le département du territoire, sera allouée à la recourante (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 35/35 - A/3065/2024 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. prononce la jonction des causes A/3065/2024 et A/460/2025 sous le numéro de cause A/3065/2024; 2. déclare recevable les recours interjetés les 16 septembre 2024 et 7 février 2025 par A______ SA en liquidation contre les décisions du département du territoire des respectivement ______ 2024 et ______ 2025; 3. admet le recours du 16 septembre 2024 et annule la décision du ______ 2024; 4. rejette le recours du 7 février 2025 et confirme la décision du ______ 2025; 5. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1’500.-, lequel est couvert par les avances de frais; 6. ordonne la restitution à la recourante du solde des avances de frais de CHF 300.-; 7. condamne l’État de Genève, soit pour lui le département du territoire, à verser une indemnité de procédure de CHF 700.- à la recourante; 8. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Gwénaëlle GATTONI, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, Claire BOLSTERLI, François HILTBRAND et Carine SIMOES, juges assesseurs Au nom du Tribunal : La présidente Gwénaëlle GATTONI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

Le greffier