DCSO/713/2026

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/2214/2026-CS DCSO/713/26 DECISION DE LA COUR DE JUSTICE Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites DU JEUDI 1ER OCTOBRE 2026

Plainte 17 LP (A/2214/2026-CS) formée en date du 15 juin 2026 par A______ SA EN LIQUIDATION, représenté par Me David KOHLER, avocat.

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Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du 1er octobre 2026 à :

- A______ SA EN LIQUIDATION c/o Me KOHLER David FAVRE & PAPAUX Quai Gustave Ador 42 1207 Genève.

- B______ SA c/o Me SANGIN Yama Lexpro Rue Rodolphe-Toepffer 8 1206 Genève.

- C______ ______ ______ [GE].

- Office cantonal des poursuites.

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A/2214/2026-CS EN FAIT A.

a. A______ SA EN LIQUIDATION (anciennement : D______ SA) est propriétaire de la part de copropriété par étages inscrite au Registre foncier de Genève, section E______, sous feuillet 1______, soit le lot PPE no 2______ sis rue 3______ no. ______.

b. Par deux réquisitions de poursuite en réalisation de gage du 27 mars 2025, B______ SA a requis la poursuite de C______ et A______ SA, pris conjointement et solidairement, fondée sur une créance libellée de la manière suivante: "[c]ontrat de prêt de CHF 495'000 du 14.12.2023 avec intérêts selon l'art. 2 et 6 […]". L'objet du gage est l'immeuble inscrit sous feuillet 1______ de la commune de Genève E______.

c. Le 9 avril 2025, l'Office cantonal des poursuites (ci-après: l'Office) a procédé à la notification de commandements de payer dans le cadre de la poursuite n°4______, dirigée contre C______, et de la poursuite n°5______, dirigée contre A______ SA. Les commandements de payer n'ont pas été frappés d'opposition.

d. Le 22 décembre 2025, B______ SA a formé des réquisitions de vente dans les poursuites n°4______ et n°5______.

C______ et A______ SA ont été avisés de ces requêtes par communication de l'Office du 8 janvier 2026.

e. Le 16 février 2026, l'Office a mandaté F______, architecte, en qualité d'expert aux fins d'estimer la valeur de l'immeuble inscrit sous feuillet 1______.

L'Office en a informé A______ SA par courrier du même jour.

f. Aux termes d'un rapport daté du 1er juin 2026, accompagné de plusieurs photographies, d'extraits du cadastre et du registre foncier, F______, qui a effectué une visite des lieux le 27 avril 2026 et procédé à une description détaillée du lot PPE no 2______ comprenant un appartement duplex de 153 m2, a estimé celui-ci à 2'200'000 fr., en précisant les critères pris en considération dans son analyse.

g. Par décision du 2 juin 2026, reçue par A______ SA le lendemain, l'Office a estimé la valeur de la part de copropriété de l'intéressée en reprenant le montant résultant des conclusions du rapport d'expertise. B.

a. Par acte déposé le 15 juin 2026 au greffe universel du Pouvoir judiciaire, A______ SA a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP, concluant principalement à ce qu'il soit ordonné à l'Office de mentionner les créances garanties par gage dans l'estimation et qu'il soit ordonné une nouvelle estimation correspondant à la valeur du marché, avec suite de frais et dépens. Elle a conclu, subsidiairement, à ce qu'il soit ordonné une nouvelle estimation par des experts, moyennant avance de frais.

Elle a en outre requis, à titre préalable, l'octroi de l'effet suspensif.

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A/2214/2026-CS

La plaignante a soutenu principalement que les créances garanties par gage auraient dû être mentionnées dans l'expertise du 1er juin 2026 et que celle-ci surestimait la valeur de sa propriété. Sur ce deuxième point, elle s'est prévalue de l'annonce d'un bien actuellement proposé à la vente, à la même adresse et dans le même immeuble, le prix de celui-ci, incluant deux places de parking et une terrasse extérieure privative, étant de 3'999'500 fr. pour une surface habitable de 365 m2, soit 10'932 fr. par m2.

b. Par courrier du 16 juin 2026, la Chambre de surveillance a invité A______ SA à lui faire savoir si son acte devait être considéré comme une plainte ou comme une requête de nouvelle expertise au sens de l'art. 9 al. 2 ORFI.

c. Le 29 juin 2026, A______ SA a indiqué que son acte devait être considéré comme une plainte au sens de l'art. 17 LP, étant précisé qu'il était conclu, à titre subsidiaire, à la mise en œuvre d'une nouvelle expertise en application de l'art. 9 al. 2 ORFI.

d. Par ordonnance du 1er juillet 2026, la Chambre de surveillance a constaté que la requête d'effet suspensif assortissant la plainte formée le 15 juin 2026 par A______ SA était sans objet, dès lors que la procédure de réalisation était de facto suspendue en raison de la requête en réalisation d'une nouvelle expertise du bien immobilier concerné.

e. Par communication du 3 août 2026, l'Office a adressé aux parties un complément à son courrier du 2 juin 2026 par lequel il a sommairement décrit les droits de gage inscrits au Registre foncier en lien avec l'immeuble inscrit sous feuillet 1______.

f. Dans ses observations du 3 août 2026, l'Office a exposé que la plainte de A______ SA était devenue sans objet dans la mesure où l'omission des créances garanties par gage avait été rectifiée dans son courrier du même jour.

L'Office était par ailleurs d'avis que la demande de nouvelle expertise, formulée à titre subsidiaire, devait être déclarée sans objet dès lors que la conclusion principale visant la mention des créances garanties par gage avait été satisfaite.

g. Dans ses déterminations du 5 août 2026, B______ SA a conclu à ce que la plainte soit rayée du rôle, dans la mesure où elle était devenue sans objet, ainsi qu'à l'irrecevabilité de la demande de nouvelle estimation, subsidiairement à son rejet, avec suite de frais et dépens.

Elle a notamment fait valoir que A______ SA, en qualité de débitrice poursuivie, n'avait pas d'intérêt à solliciter une nouvelle expertise tendant à voir diminuer la valeur d'estimation de son propre immeuble.

h. Par avis du 12 août 2026, les parties ont été informées que l'instruction de la cause était close sous réserve de mesures d'instruction complémentaires.

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A/2214/2026-CS EN DROIT 1. 1.1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes formées en application de la LP (art. 13 al. 1 LP; 6 al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP; 125 et 126 al. 1 let. a et al. 2 let. c LOJ) contre des mesures de l'Office non attaquables par la voie judiciaire (art. 17 al. 1 LP), telles que l'estimation concernant un immeuble à réaliser, lorsque le litige porte sur les critères à prendre en compte dans ladite estimation (art. 9 al. 1 l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles [ORFI; RS 281.42]; ATF 133 III 537 consid. 4.1).

1.1.2 La plainte doit être déposée, sous forme écrite et motivée (art. 9 al. 1 et 2 LaLP; 65 al. 1 et 2 LPA, applicable par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP).

La qualité pour porter plainte selon l'art. 17 LP – condition de recevabilité devant être examinée d'office (GILLIERON, Commentaire LP, n. 140 ad art. 17 LP) – est reconnue à toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses intérêts juridiquement protégés, ou à tout le moins atteinte dans ses intérêts de fait, par une mesure ou une omission d'un organe de la poursuite (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3, JT 2004 II 96; 120 III 42 consid. 3). Le plaignant doit dans tous les cas poursuivre un but concret; il doit être matériellement lésé par les effets de la décision attaquée et avoir un intérêt digne de protection à sa modification ou à son annulation (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 120 II 5 consid. 2a).

1.1.3 En cas de plainte, l'office peut procéder à un nouvel examen de la décision attaquée et la modifier jusqu’à l’envoi à l'autorité de surveillance de sa réponse à la plainte; si l'office prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l’autorité de surveillance (art. 17 al. 4 LP).

Si l'Office a reconsidéré sa décision alors qu'une plainte était pendante, l'autorité de surveillance déclarera la plainte sans objet si le plaignant a obtenu le plein des conclusions formulées dans la plainte par la nouvelle décision de l'Office. Si tel n'est pas le cas, l'autorité de surveillance reste saisie dans la mesure où le plaignant n'a pas obtenu satisfaction par la nouvelle décision de l'Office (ATF 126 III 85, SJ 2000 I 449; JEANDIN, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2025, n° 55 ss ad art. 17 LP).

1.1.4 Par ailleurs, aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018 consid. 5.2.1; 5A_45/2015 du 20 avril 2015 consid. 3.1.2; 7B.79/2004 du 10 mai 2004, consid. 3.2). Il peut en effet être exercé sans présenter de motivation particulière et sa mise en œuvre ne peut pas être refusée au motif que l'autorité de surveillance se livrerait à un

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A/2214/2026-CS contrôle de l'estimation de l'office (arrêt du Tribunal fédéral 5A_672/2018 du 29 octobre 2018 consid. 3.1.1). 2. 2.1 La plaignante fait tout d'abord grief à l'expertise du 1er juin 2026 portant sur l'immeuble inscrit sous feuillet 1______ de la commune de Genève E______, reprise par l'Office, de ne mentionner nulle part les créances garanties par gage.

La procédure de réalisation de gages immobiliers est réglée par les art. 151 ss LP et les art. 85 à 121 ORFI.

A teneur de l'art. 99 al. 1 ORFI, après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage, l'Office demande un extrait du Registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser et ordonne l'estimation de l'immeuble. L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires (art. 9 al. 1 ORFI, première phrase). Les créances garanties par gage qui sont révélées par le Registre foncier doivent être indiquées sommairement (art. 9 al. 1 ORFI, deuxième phrase).

Bien que l'art. 99 al. 1 ORFI renvoie à l'art. 9 al. 1 ORFI pour ce qui est de l'estimation du gage, la deuxième phrase de cette dernière disposition ne s'applique qu'en cas de poursuite par voie de saisie et non de réalisation de gage. En effet, le but visé par l'art. 9 al. 1 ORFI, deuxième phrase, est de renseigner le ou les créancier(s) saisissant(s) sur l'existence de créances garanties par gage afin qu'il(s) puisse(nt) déterminer les chances de succès d'une vente forcée de l'objet saisi, étant précisé que celui-ci ne pourra être réalisé que si l'offre est supérieure à la somme des créances garanties par gage (art. 126 LP). Or, dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage, le créancier gagiste n'a nul besoin d'être renseigné sur l'existence de sa créance (cf. DAS/85/2000 du 15 mars 2000).

Les créances garanties par gage devront au demeurant figurer dans l'état des charges dressé par l'Office avant la vente forcée de l'immeuble (art. 140 al. 1 LP, auquel renvoie l'art. 156 al. 1 LP; art. 102 et 34 ORFI). Ainsi, les éventuels acquéreurs seront avisés à ce moment de l'existence des créances garanties par gage. Il n'y a donc pas lieu d'indiquer l'existence de telles créances dans le rapport d'expertise.

En tout état, par communication du 3 août 2026, adressée à tous les intéressés, l'Office a sommairement décrit les droits de gage inscrits au registre foncier en lien avec l'immeuble inscrit sous feuillet 1______. Les conclusions de la plaignante sur ce point ont donc été satisfaites.

Compte tenu de ce qui précède, la plainte est infondée, dans la mesure où elle conserverait encore un objet.

2.2 La plaignante conteste ensuite la valeur vénale de l'immeuble retenue par l'Office et sollicite une nouvelle expertise.

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A/2214/2026-CS

La question de savoir si la débitrice poursuivie, propriétaire de l'objet du gage, a un intérêt digne de protection à se plaindre de ce que celui-ci aurait été surévalué, peut demeurer ouverte compte tenu de ce qui suit.

2.2.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la plainte visant à obtenir une "nouvelle estimation conforme à la réalité" doit être traitée en tant que demande de nouvelle estimation par des experts au sens de l'art. 9 al. 2 ORFI, lors même qu'elle ne se réfère pas à cette disposition (ATF 110 III 69 consid. 3). L'autorité de surveillance ne peut se livrer à un contrôle de l'estimation de l'office ou de l'expert qu'il s'est adjoint (ATF 60 III 189; arrêts du Tribunal fédéral 5A_639/2013 du 21 janvier 2014 consid. 2.2; 5A_275/2013 du 12 juin 2013 consid. 5.1).

En revanche, il n'y a pas de demande de nouvelle estimation lorsqu'on reproche à l'office de s'être purement et simplement fondé sur la "taxe fiscale" de l'immeuble et de n'avoir ainsi procédé à "aucune estimation quelconque"; l'Office doit alors estimer à nouveau l'immeuble (ATF 73 III 52 p. 55). Ce qui est déterminant, c'est donc de connaître si le litige porte sur les critères à prendre en compte dans l'estimation (art. 9 al. 1 ORFI) ou sur la valeur (vénale) d'estimation comme telle (art. 9 al. 2 ORFI; ATF 133 III 537 consid. 4.1 et les arrêts cités).

Il est possible de faire valoir comme motif de plainte que l'estimation de l'office ne répond pas aux exigences légales (ATF 143 III 532 consid. 2.3; 133 III 537 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_8/2020 du 6 avril 2020 consid. 2.1), que l'office a procédé lui-même à une estimation malgré son manque de connaissances ou qu'il n'a pas fait appel à un expert (arrêt du Tribunal fédéral 5A_672/2018 du 29 octobre 2018 consid. 3.3.2) et qu'il s'est, par exemple, basé sur une estimation fiscale, ce qui est inadmissible (arrêt du Tribunal fédéral 5A_5/2013 du 13 février 2013 consid. 3.2)

2.2.2 L'Office a estimé la valeur de l'immeuble inscrit sous feuillet 1______ à 2'200'000 fr., sur la base du rapport établi par l'architecte F______, qu'il a mandaté dans ce but. Pour estimer la valeur du bien immobilier, l'expert a consulté les registres officiels, visité les lieux, pris de nombreuses photographies, effectué une description détaillée du lot PPE concerné et exposé les éléments et critères pris en considération.

La plaignante remet en cause cette évaluation en la comparant à une annonce relative à un bien actuellement proposé à la vente, à la même adresse et dans le même immeuble, pour un prix correspondant à 10'932 fr. par m2. Elle soutient que sa propriété a été surévaluée dès lors que la valeur retenue par l'expert, soit 2'200'000 fr. pour une surface habitable de 153 m2, correspond à 14'052 fr. par m2. De plus, cet autre appartement bénéficiait de deux places de parc incluses dans le prix ainsi que d'une terrasse extérieure privative, ce qui n'était pas le cas du sien.

Ce faisant, la plaignante s'en prend à l'estimation faite par l'expert, mais ne soulève aucun grief de nature à retenir que le fondement même de l'expertise serait vicié ou que celle-ci ne répondrait pas aux exigences posées par la loi. Elle

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A/2214/2026-CS ne peut en particulier rien tirer du fait qu'un autre appartement situé à la même adresse ait été mis en vente à un prix inférieur en rapport de sa surface habitable. Ce fait n'est en effet nullement révélateur de lacunes dans le processus d'estimation de l'expert mis en œuvre par l'Office.

Il n'y a, dans ces circonstances, pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise au sens de l'art. 9 al. 1 ORFI. Infondée, la plainte sera en conséquence rejetée, dans la mesure de sa recevabilité. 3. Selon l'art. 9 al. 2 ORFI chaque intéressé a le droit d'exiger dans le délai de plainte de l'art. 17 al. 2 LP, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance de frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts.

En l'occurrence, la plaignante a conclu à titre subsidiaire, dans le délai de plainte contre la décision d'estimation notifiée le 3 juin 2026, à ce qu'une nouvelle estimation soit effectuée. Etant rappelé qu'il s'agit ici d'un droit inconditionnel, qui n'exige aucune motivation particulière (cf. consid. 1.1.4 supra), un délai convenable sera donc imparti à la plaignante, sous peine d'irrecevabilité de la requête de nouvelle estimation, pour fournir une avance de frais correspondant au coût prévisible de la nouvelle expertise (ATF 61 III 63). Un nouvel expert sera par ailleurs nommé et sa mission fixée. 4. La procédure est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 lit. a OELP), et il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP).

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A/2214/2026-CS PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance : Rejette, dans la mesure de sa recevabilité, la plainte formée le 15 juin 2026 par A______ SA EN LIQUIDATION contre la décision d'estimation établie le 2 juin 2026 par l'Office cantonal des poursuites dans les poursuites n°4______ et n°5______. Donne suite à la requête d'expertise et impartit, par conséquent, à A______ SA EN LIQUIDATION, sous peine d’irrecevabilité de sa requête, un délai de 10 jours dès la notification de la présente décision pour effectuer une avance de 2'500 fr. pour les frais d’expertise au moyen du bulletin de versement ci-annexé. Dit qu'à réception de ce montant, la Chambre de céans désignera un expert architecte pour évaluer ce bien immobilier.

Siégeant : Madame Stéphanie MUSY, présidente; Messieurs Alexandre BÖHLER et Anthony HUGUENIN, juges assesseurs; Madame Véronique AMAUDRY-PISCETTA, greffière.

La présidente :

La greffière :

Stéphanie MUSY

Véronique AMAUDRY-PISCETTA

Voie de recours : Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF). Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.