DCSO/663/2026

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/2952/2026-CS DCSO/663/26 DECISION DE LA COUR DE JUSTICE Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites DU JEUDI 27 AOÛT 2026

Causes jointes A/2952/2026-CS et A/2953/20026-CS; plaintes 17 LP formées en date du 14 août 2026 par A______ SA.

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Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par pli recommandé du greffier du 28 août 2026 à :

- A______ SA c/o A______/B______ SA ______ ______ [GE].

- Office cantonal des poursuites.

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A/2952/2026-CS

Attendu, EN FAIT, que A______ SA est une société anonyme inscrite ayant son siège à Genève dont le but est notamment la fourniture de prestations de toutes natures, en particulier dans le domaine des services d’accueil, notamment en relation avec la mise à disposition de locaux commerciaux et la restauration, ainsi que l’exploitation de centres d’affaires. Que son administrateur unique est C______. Qu’elle a pris à bail, par contrat du 15 décembre 2020, des locaux d’une surface de 2'569 m2, un dépôt et 50 places de parking appartenant à D______ SA (ci-après D______ SA), situés route 1______ no. ______ à E______ (GE), destinés à une activité de coworking et de restauration, pour une durée de dix ans, contre le versement d’un loyer annuel échelonné de 420'936 fr. la première année, de 780'600 fr. la deuxième année, de 831'972 fr. la troisième année et de 883’356 fr. de la quatrième à la dixième année. Que des provisions annuelles ont également été convenues, de 26'280 fr. pour le chauffage et de 93'240 fr. pour les autres frais accessoires. Que le bail a été cosigné, à titre de caution solidaire, par C______. Qu’à teneur de l’art. 8 des conditions générales du bail, intitulé « garantie du loyer », la locataire s’est engagée à fournir à la bailleresse une garantie bancaire de 500'000 fr. pour garantir l’exécution de ses obligations découlant du bail. Que la locataire a fourni une telle garantie, émise par [la banque] F______. Qu’à teneur de l’art. 34 des conditions spéciales du bail, la locataire se voyait conférer la possibilité de résilier le bail pour le 31 décembre 2025, en observant un préavis de 6 mois. Que, toutefois, en cas de mise œuvre de cette possibilité, la locataire était redevable d’une pénalité de résiliation de 650'000 fr. payable avant son départ effectif. Que l’activité commerciale de A______ SA s’est révélée déficitaire et des retards dans le paiement du loyer se sont accumulés. Que le contrat de bail a pris fin de manière anticipée au 31 décembre 2025. Que l’Office cantonal des poursuites (ci-après l’Office), le 4 août 2026 et sur réquisition de D______ SA, a notifié à A______ SA un commandement de payer, poursuite ordinaire n° 2______, portant sur un montant de 650'000 fr., plus intérêts à 5 % l’an dès le 31 décembre 2025, à titre de « pénalité de résiliation anticipée, selon l’art. 34 du contrat de bail du 16.12.2020, (…) », auquel la débitrice a formé opposition. Que sur réquisition de D______ SA, l’Office a notifié à A______ SA, toujours le 4 août 2026, un commandement de payer, poursuite ordinaire n° 3______, portant sur un montant de 252'157 fr., plus intérêts à 5% l’an dès le 15 novembre 2025, à titre de « loyers et charges du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025, découlant du bail du 16.12.2020 (…), soit le montant non couvert par le dépôt de garantie visé par a réquisition de poursuite en réalisation de gage parallèle », auquel la débitrice a formé opposition.

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A/2952/2026-CS Que par actes expédiés le 14 août 2026 à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites (ci-après la Chambre de surveillance), A______ SA a formé deux plaintes, visant chacune l’une des poursuites susmentionnées, concluant à leur annulation, au motif que la créancière avait choisi la voie de la poursuite ordinaire, alors qu’elle était titulaire de gages garantissant les créances en poursuite. Que la débitrice exigeait que la créancière la poursuive prioritairement par le biais de la poursuite en réalisation du gage. Que la Chambre de surveillance a ouvert deux procédures, causes A/2952/2026 pour la poursuite n° 3______ et A/2953/2026 pour la poursuite n° 2______. Considérant, EN DROIT, que, déposées en temps utile (art. 17 al. 2 LP) et dans les formes prévues par la loi (art. 9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie potentiellement lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), les plaintes sont recevables. Que les deux plaintes objets des causes A/2952/2026 et A/2953/20026 impliquant les mêmes parties, soulevant des problématiques similaires et reposant sur un état de fait commun, il y a lieu d'en ordonner d'office la jonction aux termes de l'art. 70 LPA, applicable à la procédure devant la Chambre de surveillance en vertu des articles 9 al. 4 LaLP et 20a al. 3 LP. Que les plaintes étant manifestement mal fondées, elles seront écartées par une décision sommairement motivée, sans instruction préalable, conformément à l'art. 72 LPA applicable par renvoi de l'article 9 al. 4 LaLP. Qu’en application de l’art. 41 al. 1bis LP, lorsqu’une poursuite par voie de saisie ou de faillite est introduite pour une créance garantie par gage, le débiteur peut demander, par le biais d’une plainte, que le créancier exerce d’abord son droit sur l’objet du gage (beneficium excussionis realis). Que cette règle repose sur le principe que, par la constitution du gage, le créancier gagiste s’engage à réaliser le droit constitué en gage avant de poursuivre le débiteur sur l’ensemble de son patrimoine (GILLIERON, Commentaire de la LP, n° 13 ad art. 41 LP). Que le gage au sens de cette norme se définit selon l’art. 37 LP. Que les sûretés constituées par le locataire en garantie des obligations découlant du bail au sens de l’art. 257e CO sont un gage au sens de l’art. 37 LP (ATF 129 III 360; ACOCELLA, BSK-SchKG, n° 5 ad art. 41 LP). Que le poursuivi qui conclut par la voie de la plainte à l'annulation de la poursuite ordinaire introduite contre lui en excipant du beneficium excussionis realis doit démontrer que la créance en poursuite est indubitablement garantie par un gage au sens de l'art. 37 LP (ATF 129 III 360 consid. 1; 106 III 7; 104 III; arrêt du Tribunal fédéral 5A_849/2018 consid. 3.4; ACOCELLA, op. cit., n° 19 ad art. 41 LP).

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A/2952/2026-CS Qu’est considérée comme garantie par gage toute créance couverte par un gage, même si celui-ci n'offre pas, le moment venu, une couverture intégrale. Que le créancier ne peut pas invoquer la valeur nulle ou insuffisante du gage pour s’opposer à l’exception du beneficium excussionis realis, car le droit accordé au débiteur de renvoyer le poursuivant à faire d’abord réaliser le gage ne dépend pas de la valeur de ce dernier. Qu’il ne peut notamment invoquer la valeur d’estimation du gage inférieure à la créance garantie, aussi sûre soit l’estimation, car elle ne saurait se substituer à la valeur de réalisation. Qu’il ne peut pas non plus invoquer une clause prévoyant qu’en cas de diminution de valeur, un complément de garantie ou un remboursement doit être versé (ATF 86 III 44 = JdT 1961 II 2; 83 III 62 = 1957 II 75; 58 III 55; 49 III 189; ACOCELLA, op. cit., n° 19 ad art. 41 LP; GILLIERON, op. cit., n° 19 ad art. 41 LP). Qu’en revanche, lorsque le gage est constitué d’une prétention d’une valeur certaine contre un tiers, de sorte que la valeur maximale du gage peut être d’emblée déterminée de manière certaine, il est clair que la créance garantie par gage est limitée à ce montant et que toute prétention du créancier dépassant ce montant n’est plus garantie par gage et peut faire immédiatement l’objet d’une poursuite ordinaire (ATF 86 III 41 = JdT 1961 II 2). Qu’en l’espèce, le gage porte sur une garantie de la locataire fournie à la bailleresse sous la forme d’un dépôt bancaire d’un montant de 500'000 fr., soit une valeur maximale de gage certaine, de sorte que les créances en loyer de la bailleresse ne sont garanties qu’à concurrence dudit montant. Que toute créance en loyer dépassant ce montant peut faire l’objet d’une poursuite ordinaire immédiatement, sans attendre l’aboutissement de la poursuite en réalisation de gage pour le montant de 500'000 fr. Que la bailleresse a par conséquent correctement ventilé ses prétentions en trois poursuites, l’une, en réalisation de gage, pour une première tranche de loyers impayés de 500'000 fr., la deuxième, ordinaire, pour le solde des loyers impayés et la troisième, ordinaire, pour la pénalité de résiliation anticipée du bail. Que, s’agissant de cette troisième créance, il n’est d’ailleurs pas certain qu’elle soit couverte par la garantie fournie par la locataire au vu de l’intitulé de l’art. 8 des conditions générales du bail, de sorte que l’exception du beneficium excussionis realis n’aurait de toute manière pas pu être invoquée faute de gage. Que la plaignante n’était par conséquent pas fondée à exciper du beneficium excussionis realis, de sorte que ses plaintes seront rejetées. Que la procédure devant l'autorité de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP).

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A/2952/2026-CS PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance : Préalablement : Ordonne la jonction des causes A/2953/2026 et A/2952/2026 sous ce dernier numéro de cause. A la forme : Déclare recevables les plaintes formées le 14 août 2026 par A______ SA contre les poursuites n° 3______ et n° 2______ requises par D______ SA. Au fond : Les rejette. Siégeant : Monsieur Jean REYMOND, président; Madame Ekaterine BLINOVA et Monsieur Anthony HUGUENIN, juges assesseurs; Madame Véronique AMAUDRY-PISCETTA, greffière.

Le président :

La greffière :

Jean REYMOND

Véronique AMAUDRY-PISCETTA

Voie de recours : Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF). Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.