C/11897/2012

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.12.2014 C/11897/2012

LOYER INITIAL | CO.257

C/11897/2012 ACJC/1472/2014 du 08.12.2014 sur JTBL/452/2014 ( OBL ) , CONFIRME Descripteurs : LOYER INITIAL Normes : CO.257 En fait En droit RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE C/11897/2012 ACJC/1472/2014 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers du LUNDI 8 DECEMBRE 2014 Entre A______ , domiciliée ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 avril 2014, comparant par Me Nils De Dardel, avocat, boulevard Georges-Favon 13, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, et VILLE DE GENEVE , soit pour elle la Gérance immobilière municipale, sise rue de l'Hôtel-de-Ville 5, case postale 3983, 1211 Genève 3, intimée, comparant par Me Boris Lachat, avocat, rue De-Candolle 18, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. EN FAIT A. a. Par jugement JTBL/452/2014 du 16 avril 2014, notifié aux parties le 22 avril 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé le loyer annuel de l'appartement de trois pièces occupé par A______ (ci-après : la locataire ou l'appelante) au 3 ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève à 8'676 fr., charges non comprises, dès le 1 er septembre 2013 (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3). b. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 26 mai 2014, la locataire a formé appel de ce jugement, dont elle a sollicité l'annulation. Elle a conclu au déboutement de la VILLE DE GENEVE (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) de ses demandes de hausse de loyer aux 1 er septembre 2013 et 1 er septembre 2014 et à la fixation du loyer annuel, charges non comprises, à 6'620 fr. au 1 er septembre 2013 et à 7'786 fr. au 1 er septembre 2014. A l'appui de ses conclusions, l'appelante produit deux pièces nouvelles, à savoir un bilan intermédiaire 2011 sur la mise en œuvre du Règlement relatif aux conditions de la location des logements à caractère social de la Ville de Genève du 18 février 2009 (pièce 1 appelante) et le Guide pratique 2012 sur le Revenu déterminant unifié (ci-après : le Guide) (pièce 2 appelante). c. Dans sa réponse du 25 juin 2014, la bailleresse a requis le rejet de l'appel et la confirmation du jugement entrepris. d. Par pli du 27 août 2014, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger, la locataire n'ayant pas fait usage de son droit de répliquer. B. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Le 31 juillet 1998, la bailleresse a remis à bail à la locataire un appartement de trois pièces situé au 3 ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève. Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an et quinze jours, soit du 16 août 1998 au 31 août 1999, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. Le loyer annuel, charges non comprises, s'élevait à 9'684 fr. (loyer réel avant subvention), soit 807 fr. par mois. La locataire, alors mariée, bénéficiait d'une aide personnalisée au logement de 204 fr. par année qui lui était accordée sous forme de subvention, portée en déduction du montant de son loyer. Cette aide variait d'année en année. b. Le 18 février 2009, le Règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève (LC 21 531; ci-après : "le Règlement") a été adopté par le Conseil municipal. La locataire était membre de la Commission du Conseil municipal chargée de la rédaction de ce Règlement. Selon celui-ci, dans une fourchette comprise entre un loyer minimum (art. 11) et un loyer maximum admissible au sens du Code des obligations (art. 12), le loyer des logements sociaux est fixé en fonction des revenus du groupe familial occupant le logement multiplié par un taux d'effort (art. 9), évoluant entre 12% et 22% selon le montant desdits revenus (art. 10). Selon les articles 13 et 14 du Règlement, le revenu familial déterminant pour la fixation du loyer est le revenu déterminant unifié (RDU) au sens de la loi genevoise sur le revenu déterminant le droit aux prestations sociales cantonales du 19 mai 2005. L'art. 17 des dispositions transitoires du Règlement prévoit quant à lui des règles particulières pour le calcul du revenu familial, applicables en lieu et place de celles prévues aux articles 13 et 14 du Règlement "aussi longtemps que le revenu déterminant unifié (RDU) au sens de la loi genevoise sur le revenu déterminant donnant droit aux prestations sociales cantonales du 19 mai 2005 n'est pas opérationnel". Lors des travaux préparatoires relatifs aux articles 13 et 14 du Règlement (anciennement 12 et 13), la discussion a porté sur l'opportunité de mentionner ou non le RDU dans le Règlement. La version initiale de celui-ci ne s'y référait pas, dans la mesure où il avait été considéré que le RDU, tel qu'il existait à l'époque, posait des problèmes d'application, notamment en ce sens qu'il était fondé sur les revenus réalisé deux ans auparavant ("RDU N-2"); il était ainsi préférable, d'après les rédacteurs du projet initial, de choisir un mode de calcul se rapprochant le plus possible du RDU. Un commissaire a alors proposé de rajouter un alinéa à l'art. 13 (anciennement 12) précisant que "dès que le RDU basé sur le revenu de l'année en cours sera disponible, la Ville l'utilisera". Me ______, avocat consulté par la Commission pour la rédaction du Règlement, a suggéré en lieu et place de ce nouvel alinéa, de "mettre dans le Règlement le RDU et ajouter une disposition transitoire à la fin du règlement qui dirait que "tant que le RDU n'est pas opérationnel, le système proposé est utilisé" (pièce 15 appelante p. 76). Cette solution a été adoptée à l'unanimité par la Commission du Conseil municipal et entérinée lors de l'adoption du Règlement. c. Par avenant au bail à loyer du 18 mai 2009, les parties ont convenu que leurs relations contractuelles seraient dorénavant régies par le Règlement, à l'exclusion de tout autre règlement municipal antérieur. d. Le 19 janvier 2010, un projet d'arrêté (PA-100) et une résolution (R-126), visant à l'abrogation de l'art. 17 du Règlement vu l'existence du RDU, ont été déposés par plusieurs conseillers municipaux dont faisait partie la locataire. A la suite de discussions qui ont notamment porté sur l'applicabilité ou non du RDU N-2 aux logement sociaux, ces deux objets ont été refusés lors de la séance du Conseil municipal du 27 septembre 2010. e. Par avis de majoration du loyer du 12 juin 2012, la bailleresse a communiqué à la locataire une hausse du loyer annuel de l'appartement à 8'676 fr., charges non comprises, dès le 1 er septembre 2012. L'avis officiel indiquait un "ancien loyer" annuel de 7'212 fr., dès le 1 er avril 2008, et était motivé comme suit : "Loyer fixé en application du Règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève du 18 février 2009. Il est tenu compte de votre revenu annuel déterminant de 55'942 fr., du taux d'occupation et du taux d'activité du ménage. Le loyer reste dans les limites du rendement admissible au sens du CO". Dans la lettre d'accompagnement, la bailleresse précisait en sus qu'elle avait tenu compte d'un taux d'occupation conforme au Règlement et transmettait à la locataire les éléments retenus pour le calcul du loyer, à savoir un revenu déterminant de 55'942 fr. multiplié par un taux d'effort de 15,5%. f. Le 14 juin 2012, la hausse de loyer a été contestée par la locataire devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. La locataire contestait le calcul du revenu déterminant effectué par la bailleresse, relevant qu'elle n'avait pas tenu compte des déductions sociales prévues pour le RDU. g. Aucun accord n'ayant été trouvé à l'audience du 25 septembre 2012, une autorisation de procéder a été délivrée à la bailleresse et l'affaire a été portée devant le Tribunal par acte déposé le 23 octobre 2012. La bailleresse a conclu, principalement, à ce que la hausse de loyer du 12 juin 2012 de 1'464 fr. par année soit validée, autrement dit à ce que le loyer annuel soit fixé à 8'676 fr. dès le 1 er septembre 2012. Subsidiairement, elle a conclu à ce qu'une hausse de loyer de 1'229 fr. par année soit validée, autrement dit à ce que le loyer annuel soit fixé à 8'441 fr. dès le 1 er septembre 2012. h. Dans sa réponse du 28 janvier 2013, la locataire a contesté la hausse de loyer notifiée et a conclu, à titre reconventionnel, à ce que le loyer annuel soit fixé à 6'620 fr., dès le 1 er septembre 2013. A l'appui de ses conclusions, elle a allégué que le revenu familial devant servir de base au calcul de son loyer était celui visé par l'art. 13 du Règlement, soit le RDU, et non celui visé par l'art. 17 du Règlement (dispositions transitoires) sur lequel s'était fondée la bailleresse pour lui notifier l'adaptation du loyer à la hausse. i. Lors de l'audience du Tribunal du 18 avril 2013, la bailleresse a expliqué que le RDU visé par le Règlement n'était pas encore opérationnel dans la mesure où l'Office du Logement calculait les loyers sur la base de la Loi générale du logement et sur la protection des locataires. A l'époque de l'adoption du Règlement, le RDU opérationnel devait être compris comme étant le RDU N-0. Le RDU de l'administration fiscale était un RDU N-2 ou N-1. La locataire, pour sa part, a indiqué que le RDU opérationnel était celui que les locataires recevaient et qui avait toujours pu être calculé. A l'époque de l'adoption du Règlement, c'était le RDU N-2 ou N-3. On ne pouvait pas faire mieux que N-1, car il fallait attendre la fin de l'année pour connaître le revenu de tout un chacun. j. La locataire a conclu en dernier lieu à ce que la bailleresse soit déboutée de toutes ses conclusions et à ce que le loyer annuel soit fixé à 6'620 fr., charges non comprises, dès le 1 er septembre 2013, et à 7'786 fr., charges non comprises, dès le 1 er septembre 2014. k. La bailleresse a, pour sa part, conclu à ce que la hausse de loyer de 1'464 fr. par année soit validée avec effet au 1 er septembre 2013, autrement dit à ce que le loyer annuel soit fixé à 8'676 fr. dès le 1 er septembre 2013, puis à 9'204 fr. par an dès le 1 er septembre 2014 et à ce que la locataire soit déboutée de ses conclusions reconventionnelles. l. Dans le jugement querellé, le Tribunal a retenu qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de l'aide personnalisée à la locataire pour déterminer le montant réel du loyer. Celui-ci n'avait dès lors pas augmenté suite au calcul effectué par la bailleresse en vertu du nouveau Règlement puisqu'il était passé de 9'684 fr. à 8'676 fr. A défaut de hausse, la question de la contestation de celle-ci ne se posait pas, seule devant être examinée la possibilité pour la locataire de solliciter une baisse de loyer. Dans la mesure où la locataire n'alléguait pas que le loyer était abusif au sens des articles 269 et 269a CO, le Tribunal n'était pas compétent pour revoir le calcul effectué par la bailleresse. En tout état de cause, ce calcul n'avait rien d'abusif. En effet, selon la dernière version du "RDU-Guide pratique" disponible sur internet la Loi sur le RDU n'était toujours que partiellement mise en œuvre, dans la mesure où le but de la loi, consistant à avoir à disposition un RDU effectivement unifié calculé sur des règles communes et applicable à toutes les prestations sociales, n'était pas encore réalisé. Le RDU n'était ainsi pas encore opérationnel au sens de l'art. 17 du Règlement, de sorte que c'était bien cette disposition qui était applicable pour calculer le revenu déterminant à la base du calcul des loyers des immeubles sociaux de la bailleresse. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance, dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l'autorité inférieure, est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1; 4A_574/2011 du 24 novembre 2011 consid. 1.1). La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 13 ad art. 308 CPC). S'agissant d'un contrat de bail reconductible tacitement, soit de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), la valeur litigieuse déterminante doit être calculée en fonction de la baisse requise, fixée annuellement et multipliée par vingt (arrêts du Tribunal fédéral 4A_136/2011 du 10 juin 2011 consid. 1 non publié aux ATF 137 III 362 ; 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1). 1.2 En l'espèce, l'appelante a conclu en première instance à la fixation de son loyer à 6'620 fr. par année, charges non comprises, avec effet au 1 er septembre 2013 et à 7'786 fr. avec effet au 1 er septembre 2014 et pour l'avenir, alors que la bailleresse a conclu à la validation de la hausse de loyer à 8'676 fr. avec effet au 1 er septembre 2013 et à 9'204 fr. avec effet au 1 er septembre 2014, de sorte que la valeur litigieuse calculée selon l'art. 92 al. 1 et 2 CPC est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est dès lors ouverte. 1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitations sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les loyers abusifs, aux règles de la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). 1.4 Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 et 314 al. 2 CPC a contrario ), l'appel est ainsi recevable. 1.5 La Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). Elle établit les faits d'office (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 2.2 En l'espèce, l'appelante a produit deux pièces nouvelles en appel. Sa pièce 1, à savoir le bilan intermédiaire 2011 sur la mise en œuvre du Règlement est irrecevable, puisqu'elle aurait pu être produite devant le premier juge. L'appelante n'a donc pas fait preuve de la diligence requise en la produisant seulement au stade de l'appel. Celle-ci sera donc écartée de la procédure, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. Par contre, sa pièce 2, à savoir le guide pratique 2012 sur le RDU, est recevable dans la mesure où elle a été utilisée par le premier juge, lequel y fait expressément référence et renvoie au site internet sur lequel il est disponible. 3. L'appelante fait grief au premier juge d'avoir considéré qu'elle bénéficiait d'une aide personnalisée et de s'être estimé incompétent pour connaître de la contestation du calcul du loyer. 3.1 Selon l'art. 89 al. 1 let. a LOJ, le Tribunal des baux et loyers connaît notamment des litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO) portant sur une chose immobilière. 3.2 Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). Le bail à loyer est par nature un contrat à titre onéreux, le loyer étant un élément nécessaire du contrat; les parties peuvent toutefois convenir d'un montant de loyer qui n'est pas fixé exactement, mais qui est déterminable (arrêt du Tribunal fédéral 4C.426/2006 du 18 juin 2007 consid. 2.2; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 83). Le loyer des logements propriété des collectivités publiques est parfois fixé en fonction des revenus du locataire. Une fois par an, à l'échéance contractuelle, le bailleur adapte le loyer à l'évolution des revenus du locataire (Lachat, op. cit., p. 501). Le loyer lié aux revenus du locataire est doublement plafonné. D'une part, il ne peut être supérieur au montant découlant de la clause contractuelle (x% du revenu déterminant). D'autre part, si ce revenu est élevé, le loyer ne peut excéder - en cas de contestation - le montant nécessaire à couvrir les charges et à renter équitablement les fonds propres investis dans l'appartement (Lachat, op. cit., p. 501 s.; voir également ATF 116 II 184 consid. 3a). 3.3 Dès lors qu'elle résulte expressément d'une clause contractuelle, la méthode de fixation du loyer proportionnel est l'expression de la volonté commune des parties. En principe valable pour toute la durée du contrat, elle permet de fixer, en vertu d'un calcul fixe et précis, le loyer pour la prochaine échéance contractuelle. Ainsi, le loyer proportionnel s'applique sans référence aucune à un loyer antérieur et reste même sans effet sur l'avenir du loyer. Dans ces conditions, même s'il peut varier tant vers le haut que vers le bas au gré de l'évolution de la valeur de référence, un loyer déterminable sur la base d'un tel calcul doit être assimilé à un loyer fixe, arrêté d'un commun accord par les parties lors de la conclusion du bail (cf. ATF 116 II 587 consid. 3b dans lequel le Tribunal fédéral traitait d'un loyer proportionnel au chiffre d'affaires). Dans les baux qui contiennent une clause contractuelle prévoyant le lien entre le loyer et les revenus, le loyer initial ainsi convenu peut faire l'objet d'une contestation du loyer initial au sens de l'art. 270 CO et les adaptations ultérieures du loyer peuvent être contestées (Lachat, op. cit., p. 502), sur la base des principes généraux du droit des contrats (respect de la clause de fixation du loyer). Le cas échéant, le loyer doit être apprécié en fonction du rendement de la chose louée (art. 269 CO) (ATF 116 II 184 consid. 3a). 3.4 En l'espèce, l'appelante ayant signé et approuvé l'avenant au bail du 18 mai 2009, les règles du Règlement sont devenues parties intégrante du contrat de bail qui la lie à la bailleresse, ce que les parties ne contestent pas. D'après lesdites règles, le loyer est désormais fixé en fonction des revenus du groupe familial occupant le logement multiplié par un taux d'effort (Règlement art. 9), évoluant entre 12% et 22% selon le montant desdits revenus (Règlement art. 10). Toutefois, il ne peut pas dépasser le loyer admissible au sens du Code des obligations (Règlement art. 12). L'appelante contestant la façon dont le loyer a été calculé et demandant l'application des règles du Règlement, lesquelles sont devenues parties intégrante du contrat de bail qui lient les parties, il s'agit d'un litige contractuel fondé sur l'exécution ou l'interprétation d'un contrat bail pour lequel la juridiction des baux et loyers est compétente. 4. L'appelante reproche à la bailleresse d'avoir mal appliqué les règles contractuelles pour fixer le montant de son loyer dès le 1 er septembre 2013. Pour l'appelante, ses revenus devaient être déterminés selon les art. 13 et 14 du Règlement pour fixer le montant de son loyer, dans la mesure où le RDU était déjà opérationnel, et non selon les dispositions transitoires de l'art. 17 de ce même règlement. De plus, il y aurait lieu de faire application d'une interprétation contra stipulatorem et de tenir compte du fait qu'une disposition transitoire est une exception à l'application de la règle principale. 4.1 La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il convient de rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires (interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales (interprétation systématique) (ATF 139 II 78 consid. 2.4 p. 83; 138 II 105 consid. 5.2 p. 107 s.; 137 V 14 consid. 4.3.1 p. 118; arrêt du Tribunal fédéral 2C_10/2014 du 4 septembre 2014 consid. 4.2). 4.2 En l'espèce, la clause contractuelle litigieuse renvoie au Règlement de 2009, réputé régir les relations des parties. S'agissant d'un texte législatif, ce Règlement doit être interprété à la lumière des principes régissant l'interprétation de la loi et non des principes d'interprétation des contrats. Le Règlement contient aux art. 13 et 14 les règles permettant de déterminer le revenu familial, auquel est appliqué le taux d'effort, pour fixer le montant du loyer. Ces règles cèdent cependant le pas devant l'art. 17 dudit Règlement aussi longtemps que le RDU au sens de la LRDU n'est pas opérationnel. Comme le relève l'appelante, le Règlement ne contient pas de définition d'un RDU opérationnel. A ses art. 13 et 17, le Règlement fait référence au RDU au sens de la Loi genevoise sur le revenu déterminant le droit aux prestations sociales cantonales du 19 mai 2005 (RS/GE J 4 06; LRDU), laquelle est entrée en vigueur le 1 er janvier 2007 et a été modifiée pour la dernière fois par une novelle adoptée le 5 juin 2014 et entrée en vigueur le 6 septembre 2014. Le RDU au sens de la LRDU est un montant calculé sur la base du revenu et de la fortune, selon des modalités unifiées et applicables à toutes les prestations sociales soumises à condition de revenu. Les prestations sociales versées viennent ensuite s'ajouter à ce montant au fur et à mesure de leur délivrance (Guide, p. 2). Il est calculé sur la base d'une sélection d'éléments de revenu et de fortune fixés par la LRDU (Guide, p. 6). Le calcul des prestations sociales nécessite une "gamme des RDU", lesquels servent de référence à différentes prestations sociales soumises à condition de revenu (Guide, p. 8 s.). Parmi ces RDU adaptés aux besoins figurent :

- le RDU simplifié, calculé automatiquement sur la base de la taxation fiscale en année N-2, utilisé principalement pour les subsides d'assurance-maladie;

- le RDU actualisé (année N ou RDU 0), mis à jour à partir du RDU simplifié, utilisé principalement pour les allocations de logement, les allocations d'études et d'apprentissage, les prestations complémentaires et l'aide sociale;

- le RDU le plus récent possible disponible dans la base de données SI RDU, pour les prestations tarifaires (par exemple, les tarifs des camps de vacances ou de la clinique dentaire de la jeunesse). En l'état de la situation relatée par le Guide en 2012, le système d'exploitation utilisé fournissait le RDU sur la base de la dernière taxation fiscale, lequel était appelé communément le RDU N-2. Il en résultait un décalage de deux ans entre l'année qui était prise en compte pour la détermination du RDU et l'année de délivrance de la prestation. Par exemple, le RDU 2011 se fondait sur la taxation fiscale 2009. Le RDU était donc partiellement mis en œuvre et s'appliquait uniquement à certaines prestations sociales, en particulier les subsides d'assurance-maladie. Il était prévu que, avec le futur système d'information qui serait réalisé dans les deux ou trois ans, le RDU puisse être également utilisé pour les prestations sociales qui s'appuyaient sur le revenu actuel, telles que l'allocation de logement, les allocations d'études, les prestations complémentaires à l'AVS/AI ou l'aide sociale (Guide, p. 6, 8 et 12 ch. 2). Il découle de ce qui précède que le RDU au sens de la LRDU n'est pas unique, mais diffère selon la prestation sociale concernée. Certaines prestations sociales ne peuvent en effet se fonder sur un RDU N-2. Le déploiement du RDU à l'ensemble des prestations sociales cantonales reste incomplet dans l'attente de la mise en place d'un système d'information. De plus, le RDU n'est pas utilisé pour les allocations de logement cantonales, vu que cette prestation sociale nécessite un RDU actualisé (année N), lequel n'est pas encore disponible. Il ressort des travaux préparatoires du Règlement litigieux que le RDU opérationnel de l'art. 17 du Règlement vise un RDU de l'année en cours, soit un RDU N ou RDU 0. Qui plus est, le RDU opérationnel de l'art. 17 du Règlement ne pouvait pas être un RDU N-2, déjà disponible lors de sa rédaction, faute de quoi l'introduction de dispositions transitoires n'aurait pas eu de sens. La non équivalence du RDU opérationnel au RDU N-2 a par ailleurs été confirmée par le fait que le projet d'arrêté PA-100 et la résolution R-126, visant à l'abrogation de l'art. 17 du Règlement et déposés entre autres par l'appelante, ont été refusés au mois de septembre 2010 par le Conseil municipal. C'est par conséquent à juste titre que le Tribunal a retenu que le RDU visé à l'art. 17 du Règlement n'était pas opérationnel au moment de la notification de la hausse de loyer litigieuse, de sorte que le loyer devait être calculé sur la base de l'art. 17 précité. L'appelante ne conteste par ailleurs pas les détails du calcul opéré par l'intimée sur la base de l'art. 17 du Règlement, de sorte que le jugement querellé doit être confirmé. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). Par conséquent, il ne se justifie pas de fixer de frais ni d'allouer de dépens.

* * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 26 mai 2014 par A______ contre le jugement JTBL/452/2014 rendu le 16 avril 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/11897/2012-6-OSL. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. La présidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffière : Maïté VALENTE Indication des voies de recours : Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF : RS 173.110 ), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.