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Sachenrecht. N0 28.
Demnach erkennt das B'II/nde8gerickt :
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des
Obergerichtes des Kantons Aargau vom 25. April 1947
bestätigt.
28. Urteil der n. ZivilabteilUDg vom 18. Oktober 1947 L S.
Erben Glanzmann gegen Felder.
Das Vorkau/weckt (Art. 681, 682 ZGB) kann ausgeübt werden
sobald mit einem Dritten ein Kaufvertrag abgeschlo~
worden ist, auch wenn dieser Vertrag der behördlichen Geneh-
migung im Binne von Art. 6 ff. des BRB vom 19. Januar 1940/
7. November 1941 über MasSTÜ"hmen gegen die Bodenspekula-
tion unterliegt.
Der Miteigentümer, der seinen, Anteil einem Dritten verkauft
hat die andern Miteigentümer davon in Kenntnis zu se~
(Art. 681 Aha. 2, Art. 682 ZGB).
Modalitäten. de! Ausübun,g des Vorkaufsrechts (Art. 681 Abs. 3
ZG~). Mitteilung der Ausübungsark1ärung an eine Erbenge-
.memschaft (Art. 602 ZGB).
Die Aufhebun,g des Kaufvertrages mit dem Dritten kann den
Vorkaufsberechtigten, der sein Recht bereits ausgeübt hat
nicht berühren.
•
Le diroit de preemption (an. 681, 682 CO) peut ~tre exerce des
qu'une vente est conclue avec· un tiers, m&ne si le contrat
est soumis a la ratification de l'autorite en vertu des an. 6
sv. de l'ACF des 19 janvier 1940/7 novembre 1941 instituant
des mesures contre la sp6cula.tion BUr les terres.
Le coproprietaire qui vend sa part a un tiers doit an aviser !es
autres coproprietaires (an. 681 aJ. 2, 682 CC).
Modalites da l'exercice du droit (an. 681 aJ. 3 CO). Communica.tion
de Ja de~ation a une communaut6 successoraJe (an. 602 (0).
La revocatlOn du contrat de V'ellte passe avec le tiers est sans
effet p?ur le titulaire du droit da preemption qui a deja ~
ce drolt.
TI diritto tÜ prelazione (art. 681, 682 00) pub essere esercitato
tosto che una vendita e conclusa con un terzo, anche se il
contratto e soggetto alla ratifica. dell'Autorita in virtU degli
an. 6 e seg. deI DCF 19 gennaio 1940/7 novemhre 1941 ehe
istituisce misure contro le speculazioni fondiarie.
TI comproprietario ehe vende Ja sua parte ad un terzo deve darne
avviso agli aJtri comproprietari (an. 681 cp. 2; 682 (0).
Modalita dell'esercizio deI diritto di pre!azione (art. 681, cp. 3
CO). Notifica ad una comunione ereditaria (art. 602 (0).
La revoca dei contratto di vendita stipuJato col terzo e Ben-
z'effetto pel titolare deI diritto di pre1aZione ehe ha gi8. esercitato
questo diritto.
Sachenrecht. N° 28.
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A. -
Im Jahre 1885 kauften die Brüder Josef und
Anton Glanzmann gemeinsam das in der Gemeinde
Escholzmatt gelegene Grundstück « Sömmerung Nüssle-
schwand ». Die Klägerin ist die Erbin des Josef, die
Beklagten sind als Erben des Johann Glanzmann seI. die
Rechtsnachfolger des Anton Glanzmann.
Mit Vertrag vom 6. Dezember 1945 verkauften die
Beklagten « ihren ideellen Anteil, Hälfte von der Sömme-
rung Nüssleschwand» zum Preise von Fr. 6000.- an
Eduard Tanner in Escholzmatt. In ihrem Namen bewarb
sich die Gemeindekanzlei Escholzmatt am 7. Dezember
1945 um die regierungsrätliche Genehmigung dieses Kauf-
vertrages im Sinne von Art. 6 ff. des Bundesratsbeschlusses
vom 19. Januar 1940/7. November 1941 über Massnahmen
gegen die Bodenspekulation und die überschuldung sowie
zum Schutze der Pächter (BMB).
B. -
Der Klägerin gaben die Beklagten vom Verkaufe
nicht Kenntnis, dooh hörte sie davon auf Umwegen. Am
24. Dezember 1945 schrieb ihr Ehemann mit ihrer Zu-
stimmung an das kantonale Staatswirtschaftsdeparte-
ment, er mache in ihrem Namen das ihr nach Art. 682
ZGB zustehende Vorkaufsrecht am verkauften Miteigen-
tumsanteil geltend, « und zwar zum gleichen Kaufpreis
und zu den gleichen Bedingungen, .maximal. aber um den
gesetzlichen Höchstpreis». Gleichlautende Mitteilungen
richtete er am 28. Dezember 1945 an die Hypothekar-
kanzlei Escholzmatt und an « Geschwister Glanzmann ».
Den iür die Geschwister Glanzmann bestimmten, auf dem
Umschlag an Franz Zihlmann (den Ehemann der Dritt-
beklagten) « für Geschwister Glanzmann» adressierten
Brief übergab die Post der Drittbeklagten. ~t Schreiben
vom 4. Januar 1946 teilte das Staatswirtschaftsdeparte-
ment der « Erbengemeinschaft Glanzmann, Abendrtih,
Escholzmatt» seinerseits mit, dass die Klägerin von
ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch mache und
Zuweisung des verkauften Mi~igentumsantei1s verlange,
sodass eine Genehmigung. des Kaufvertrages mit Tanner
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Sachenrecht. N0 28.
gemäss Art. 14 Abs. 2 BMB nicht in Frage komme. Da
Tanner hierauf das Bestehen von Miteigentum bestritt,
beschloss der Regierungsrat am 5. April 1946, auf das
«'Verkaufsgesuch » nicht einzutreten, bis die Rechtsver-
hältnisse am Grundstück abgeklärt seien.
Nachdem der Anwalt der Klägerin am 5. Juni 1946 eine
beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages' vom 6. Dezember
1945 erhalten hatte, schrieb er am 7. Juni 1946 der Erst-
und Viertbeklagten, « nach Kenntnis des vollständigen
Kaufes vom 6. Dezember 1945 » erkläre er namens seiner
Klientin « nochmals, dass sie von ihrem gesetzlichen
Vorkaufsrecht Gebrauch macht ». Die Adresse des .Zweit-
beklagten will die Klägerin damals noch nicht gekannt
haben. Die Erst- und die Viertbeklagte antworteten; alle
Schreiben in dieser Sache seien an Tanner zu richten.
O. -
Am 22. Juli 1946 reichte die Klägerin gegen die
Beklagten Klage ein mit den Begehren, es sei festzustellen,
dass am Grundstück « Sömmerung Nüssleschwand » Mit-
eigentum der Parteien je zur Hälfte bestanden habe,
eventuell bestehe; ferner sei festzustellen, dass der Anteil
der Beklagten nunmehr ihr gehöre; eventuell sei ihr
dieser Anteil zuzusprechen. Die Beklagten beantragten
Abweisung der Klage.
Mit Vertrag.vom 21. September 1946 hoben die Beklag-
ten und Tanner den Kaufvertrag vom 6. Dezember 1945
auf.
Das Amtsgericht Entlebuch stellte das Miteigentum
der Parteien am streitigen Grundstück fest, wies aber im
übrigen die Klage ab. Das Obergericht des Kantons
Luzern dagegen verpflichtete die Beklagten mit Urteil
vom 23. April 1947, ihren Miteigentumsanteil zu den
Bedingungen des Kaufvertrages mit Tanner an die Klägerin
zu übertragen.
D. -
Dieses Urteil haben die Beklagten an das Bun-
desgericht weitergezogen mit dem Antrag, die Klage sei
abzuweisen, soweit damit mehr als die Feststellung des
Miteigentums verlangt. werde.
Sachenrecht. N° 28.
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Das Bundesgericht zieht in Erwägung ..
1., 2. -
(Prozessuales).
3. -
Die Feststellung der Vorinstanz, dass die Par-
teien je zur Hälfte Miteigentümer des erwähnten Grund-
stücks seien, wurde vor Bundesgericht nicht' angefochten.
Sie ist also in Rechtskraft erwachsen (Art. 54 Abs. 2
Satz 2 OG). Aus dem festgestellten Miteigentumsverhältnis
folgt ohne weiteres .. dass der Klägerin das Vorkaufsrecht
im Sinne von Art. 682 ZGB Zusteht.' Auf das Vorkaufs-
recht des Miteigentümers sind die Vorschri~n, die Art.
681 ZGB über die Voraussetzungen und Modalitäten.der
AUsübung des vertraglichen Vorkaufsrechtes aufstellt,
entsprechend anzuwenden (BGE 42 II 34/5, 56 II 172 E.
2). Es kann also geltend gemacht werden, sobald ein
anderer Miteigentümer über seinen Anteil einen Kauf-
vertrag mit einem Dritten abgeschlosseIihat. Dies ist
hier am 6. Dezember 1945 geschehen.
4. -
Die Beklagten behaupten freilich, der am 6. De-
zember 1945 abgeschlossene Kaufvertrag könne deswegen
nicht «die Grundlage für die Ausübung des Vorkauf$-
rechtes durch die Klägerin » bilden, weil darin die regie-
rungsrätliche Genehmigung ausdrücklich vorbehalten wor-
den sei, und weil er ohne diese Genehmigung, die infolge
seiner Aufhebung heute nicht mehr erteilt werden könne,
schon von Gesetzes wegen nichtig sei.
a) Der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einem
landwirtschaftlichen Grundstück bedarf nach Art. 14
Aha. 1 und Art. 6 Abs. 1 BMB in der Tat« zu seiner Ver-
bindlichkeit » der Genehmigung der zuständigen Behörde.
Rechtsgeschäfte, die einer derartigen Genehmigung be-
dürfen, sind nach Art. 42 Abs. 1 BMB ohne diese « nichtig»
und geben keinen Anspruch auf Eintragung im Grundbuch.
Dies kann jedoch nicht bedeuten, dass genehmigungs-
bedürftige Geschäfte fifr die Parteien schlechthin unver-
bindlich seien, solange die Behörde sie nicht genehmigt
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Sachenrecht. N° 28.
hat. Die Parteien können ihre Willenserklärungen nicht
einseitig widerrufen, sondern müssen sich im Falle der
Genehmigung dabei.behaften lassen (vgl. den zu Art. 158
Ziff. 5 ZGB ergangenen Entscheid BGE 60 TI 169). Nur
wenn die Genehmigung verweigert wird, ist das Geschäft
als von Anfang an unwirksam anzusehen. Ein nach
BMB genehmigungsbedürftiger Kaufvertrag bindet also die
Parteien in gleicher Weise wie ein Vertrag, dessen Wirk-
samkeit sie rechtsgeschäftlich vom Eintritt einer Bedin-
gung abhängig gemacht haben. Die Bedingtheit eines
Kaufvertrages hindert die Ausübung des Vorkaufsrechtes
an sich nicht, sondern hat für den Berechtigten einfach
die Folge, dass er die mit dem Drittkäufer vereinbarte'
Bedingung gegen sich gelten lassen muss. Entsprechend
verhält es sich, wenn der. Kaufvertrag mit dem Dritt-
käufer der Genehmigung im Sinne des BMB bedarf: der
Berechtigte kann sein Recht ausüben, auch wenn dieser
Vertrag noch nicht genehmigt worden ist; macht er von
dieser Möglichkeit Gebrauch, so entsteht zwischen dem
Verkäufer und ihm ein Vertragsverhältnis, das in gleicher
Weise der Genehmigung unterliegt, wie dies für den
Vertrag mit dem Dritten zutraf (so schon das Urteil der
Staatsrechtlichen Kammer vom 27. Februar 1947 i. S.
Blaser und Desfayes).
Dass der Vertrag mit dem Dritten genehmigt werden
könnte, ist nicht Voraussetzung für die Ausübung des
Vorkaufsrechtes. Vom Gesichtspunkte des Privatrechts
aus genügt hiefür, dass der Veräusserer seinen Verkaufs-
willen gegenüber dem Dritten in unwiderruflicher. Weise
ausgedrückt· hat, und um zu verhindern, dass der Eintritt
des Vorkaufsberechtigten zu einer mit dem BMB nicht
vereinbaren Handänderung führt, ist nur erforderlich,
dass das Vertragsverhältnis mit ihm der Prüfung und
Genehmigung im Sinne dieses Erlasses unterworfen wird.
Mit der Frage, ob die Veräusserung an den Dritten geneh-
migungsf'ähig sei, hat sich,die zuständige Behörde also im
Falle der Ausübung des Vorkaufsrechtes nur zu befassen,
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wenn die Übertragung an den Vorkaufsberechtigten nicht
genehmigt werden kann.
Art. 14 Abs. 2 BMB bestimmt im übrigen ausdrücklich,
dass bei 'Übertragung eines Miteigentumsanteils an einen
Nichtmiteigentümer vor Erteilung der Genehmigung zu
prüfen sei, ob ein Miteigentümer von seinem Vorkaufs-
recht Gebrauch macht und die 'Übertragung an diesen
genehmigt werden kann. Für das Vorkaufsrecht des
Miteigentümers (das von Amtes wqgen zu berücksichtigen
der zuständigen Behörde deswegen zur Pflicht gemacht
werden konnte, weil sich sein Bestand ohne weiteres
aus dem Vorhandensein von Mi.teigentum ergibt) wird
damit klar bestätigt, dass es schon vor der Genehmigung
des Kaufvertrages mit dem Dritten ausgeübt werden
kann, und dass die zuständige Behörde im Falle des
Eintritts des Vorkaufsberechtigten zunächst nur zu prüfen
hat, ob die 'Übertragung an diesen nach dem BMB zuzu-
lassen sei.
h) Der vertragliche Vorbehalt der Genehmigung durch
die zuständige Behörde hat keine selbstän,dige Bedeutung,
da damit nur etwas wiederholt wird, was schon kraft
Gesetzes gilt.
Die Beklagten lassen also den Vertragsabschluss vom
6. Dezember 1945 zu Unrecht nicht als Vorkaufsfall
gelten.
5. -
GeJiläss Art. 681 Abs. 3 ZGB muss der Vorkaufs-
berechtigte sein Recht bei Gefahr der Verwirkung binnen
einem 'Monat ausüben, nachdem er vom Verkaufe an den
Dritten Kenntnis erhalten hat. Das blasse Wissen, dass
ein Verkauf stattgefunden habe, genügt dabei nicht,
sondern dem Vorkaufsberechtigten muss der wesentliche
Inhalt des Kaufvertrages bekannt sein, da ihm nur unter
dieser Voraussetzung zugemutet werden kann, sich zu
entscheiden, ob er von seinem Rechte Gebrauch machen,
d. h. in den abgeschlossenen Vertrag eintreten wolle oder
nicht (BGE 44 TI 385 fi. im Unterschied zu BGE 56 TI
173, wo diese Frage ofien gelassen wurde). Ob er die
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Sachenrecht. N0 28.
erforderliche Kenntnis durch Anzeige des Verkäufers oder
auf anderm Wege erlangt habe, ist an sich gleichgültig,
,doch trifIt den Verkäufer, der den Vorkaufsberechtigten
entgegen Art. 681 Abs. 2 ZGB nicht über den Verkauf
unte:rrichtet hat, die Beweislast, wenn er behaupten will,
der Berechtigte habe vom Verkaufe früher als von ihm
zugegeben hinreichende Kenntnis gehabt (BGE 44 II
387). Die in BGE 56 II 172 nicht entschiedene Frage, ob
Art. 681 Abs. 2 ZGB auch im Verhältnis zwischen dem
Verkäufer eines Miteigentumsanteils und den gemäss Art.
682 ZGB vorkaufsberechtigten Miteigen~ümern gelte, ist
ohne weiteres zu bejahen, weil die nach Gesetz und die
nach Vertrag Vorkaufsberechtigten genau gleich daran
interessiert sind, von einem Verkaufe, der ihnen die
Ausübung ihres Rechtes erlaubt, in Kenntnis gesetzt zu
werden, und weil· die Anzeige an die Miteigentümer für
den Verkäufer nicht lästiger ist als die Anzeige an den
Inhaber eines vertraglich eingeräumten Vorkaufsrechtes.
Die Ausübungserklärung des Berechtigten, die zu ihrer
Gültigkeit keiner besondern Form bedarf, muss innert
der erwähnten Frist dem Verkäufer als dem Partner des
damit begründeten Vertragsverhältnisses zugehen.
Im vorliegenden Falle vermochten die Beklagten, die
die Anzeige gemäss Art. 681 Abs. 2 ZGB versäumt hatten,
nicht zu beweisen, dass die Klägerin vom Verkaufe vom
6. Dezember 1945 vor dem 5 .. Juni 1946 hinreichende
Kenntnis erhalten habe. Aus den (von ihr mitunterzeich-
neten) Schreiben vom 24. uild 28. Dezember 1945 geht
nicht hervor, dass ihr damals ausser der Tatsach~ des
Verkaufs auch schon der wesentliche Inhalt des Kauf-
vertrages bekannt gewesen sei. Selbst wenn dies aber
anzunehmen wäre, so hätte sie ihr Vorkaufsrecht frist-
gerecht ausgeübt, da schon in jenen Schreiben klar und
bestimmt gesagt wurde, dass sie von ihrem Rechte Ge-
brauch mache, - und da diese Erklärung den Beklagten
sogar vor Ablauf eines Monats 'VOm Ab8ckluss de8 Kauf-
fJerlrages an zuging.
Saohelirecht. N° 28.
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Die Vorilistanz ist allerdings der Ansicht, das Schreiben
v0ili28. Dezember 1945 an (r-GeschWister Glanzmann·"
stenekeine genügende Ausübungserldärrung dar, ·weil es
nicht &n alle ·BekIagteIi gerichtet gewesen -sei. Für die
Drittbeklagte Frau Zihlmann und ihren Ehemaim,diees
erhielten, war jedoch ohne weiteres erkennbar,dass mit-
den «Geschwistern· GlanzDlann» die Erben des J()hann
G1anzmann. d. h. die heutigen Beklagten, gemeint wären.
Das Schreiben des StaatswirtScha.ftsdepartementes vom 4.
Januar 1946, das die schon am 24. Dezember 1945 vor'
dieser Amtsstelle abgegebene AusÜbungserklärung wieder'"
gab, richtete sich sodann ausdrücklich an die Erbenge-
meinschaft- Glanzmann. Dass die Erklärung vom
24~
D~mber 1940 die Beklagten nicht direkt, sondern 'dUrch
Vetuiittlung des Staatswirtsch&ftsdepartementes eri'ei:chte,
kann ihrer 'Wirksamkeit . nicht schaden, da für solche·
Erklärungen keine· Formvorschriften . bestehen und die
Beklagten nicht ernstlich daran zweifeln konnten; -dass
das -Staatswirtschaftsdepartement ihnen die· Erklä.rung
d~r Klä.gerin richtig -überlieferte. Aus dem Umstande;
dass die Genehmigung von· Eigentumsübertragungen- an
Grundstücken nicht dem Departement, sondern dem Regie:-
rungsrate ~teht, folgt entgegen 'der :Meinung -der- Be--
klagten keineswegs, dass das Schreiben vom 4: Janua.r
1946 uilbeachtlichsei.
Dass Frau Zihlmann das ihr zugestellte Schreiben vom
28. 'De~mber 1945 an die übrigen Beklagten weiterleitete
oder sie wenigstens über seinen Inhalt unterriohtete, steht
nicht -fest. DaS' angefochtene Urteil enthält aber· auch
keine (jedenfalls keine klare) Feststellung des Inhalts, dass
das Schreiben vom 4. Januar 1946 allen vier Beklagten,
nioht nur der Erst- und derjViertbeklagten, die im HaUse
« Abendroh »in Escholzmatt wohnen, zur Kenntnis gelangt
sei. Wenn die Vorinstanz erklärt, in diesem Schreiben
(en bekannt Sind,
wie umgekehrt der einzelne Miterbe befugt ist, als Ver-
treter der Erbengemeinschalt zu handeln und namentlich
auch in ihrem Namen zu klagen, wo es· darum geht, eine
ihr laufende kurze Frist zu wahren oder sonstwie drohenden
Schaden durch rasches Handeln von ihr abzuwenden
(BGE 58 II 195 ff.). Eine solche Erklärung steht hier in
Frage. Die Mitteilung an die Erst-, Dritt-und Viert-
beklagte wirkte also auch für den Zweitbeklagten. Die
Vorinstanz findet im übrigen Dlit Recht, dass es den
ßeklagten, die die Klägerin pflichtWidrig nicht vom
Verkaufe in Kenntnis gesetzt hatten, schlecht anstehe,
sich darüber zu beschweren, dass die Klägerin ihnen die
Ausübungserklärung nicht gehörig mitgeteilt habe.
Das :Vorkaufsrecht ist demnach fristgemäss und in
~chtiger Weise ausgeübt worden.
6. -
Wie schon in BGE 42 II 35 E. 5 ausgesprochen,
:macht die nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrages mit
dem Dritten die Erklärung des Vorka.ufsberechtigten, dass
er sein Recht ausübe, nicht unwirksam. Dieser Grundsatz
gilt Auch dann, wenn jener Vertrag gemäss BMB der
Obligationenreoht. N° 29.
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behördlichen Genehmigung bedurfte. Die Erwägungen,
auf denen er beruht, treffen auch in diesem F8JIe zu. Der
Aufhebungsvertrag vom 21. September 1946 ist also für
den vorliegenden Rechtsstreit bedeutungslos.
7. .-:..- Die Beklagten sind nach alledem verpflichtet,
ihren Viteigentumsanteil gemäss den Bestimmungen· des
Kaufvertrages mit Tanner auf die Klägerin zu übertragen,
sofern die zuständige Behörde diese 'Obertragung geneh-
migt. Diese Genehmigung hat schon die Vonnstanz vor-
behalten, indem sie erklärte, der mit Tanner vereinbarte
VOl'behalt der regierungsrätliohen Genehmigung wirke
auch gegenüber der Klägerin.
Demnach erkennt das Bundesgericht :
Die Berufung wird abgewiesen und das -Urteil des
Obergeriohtes des Kantons Luzern vom 23. April 1947
bestätigt.
IV. OBLIGATIONENRECHT
DROIT DES OBLIGATIONS
2t. urteß der I. ZivIlabteilunu vom 4. November 1947 i. S.
. Witwe Aldo Bertozzl gegen KIU'J"Mo &: CIe. A.-G.
Priwte8 K~geackäft im Verkekr nKt Italien. Tat- t.md
ReehI8frage bei der Ermittlung des Vertmgswillens (Erw. 2).
Die von den zuständigen schweizerisch&n Behörden erlassenen
öfleml~ Vor8C1l,riften gelteli zwingendaJs still-
schweigend vereinbarter VmragsinhaU (Erw. 3).
AUf Grund dieser Vorschriften besteht zwischen dem schweize-
rischen Importeur und dem schweizerischen Exporteur ein als
l!Jrjiillung8Wr8'pf'echen zu qualifizierendes Vertragsverhältnis. in
dessen Rahmen Einreden a.us dem Verhältnis zwischen dem
italienischen und dem schweizerischen ExpOrteur nicht zulässig
sind. (Erw. 4).
~
de cotnpen8ation ~
dans Ze commeree avec l'Italie.
Fait ee Moit da.ns1a. recherche de 1a. volonte eontractuelle (consid. 2).
Lespre8Cf'ilptions de Moit public edictees par les a.utorites sui88e8