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162 Sachenrecht. N0 28. Demnach erkennt das B'II/nde8gerickt : Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons Aargau vom 25. April 1947 bestätigt.

28. Urteil der n. ZivilabteilUDg vom 18. Oktober 1947 L S. Erben Glanzmann gegen Felder. Das Vorkau/weckt (Art. 681, 682 ZGB) kann ausgeübt werden sobald mit einem Dritten ein Kaufvertrag abgeschlo~ worden ist, auch wenn dieser Vertrag der behördlichen Geneh- migung im Binne von Art. 6 ff. des BRB vom 19. Januar 1940/

7. November 1941 über MasSTÜ"hmen gegen die Bodenspekula- tion unterliegt. Der Miteigentümer, der seinen, Anteil einem Dritten verkauft hat die andern Miteigentümer davon in Kenntnis zu se~ (Art. 681 Aha. 2, Art. 682 ZGB). Modalitäten. de! Ausübun,g des Vorkaufsrechts (Art. 681 Abs. 3 ZG~). Mitteilung der Ausübungsark1ärung an eine Erbenge- .memschaft (Art. 602 ZGB). Die Aufhebun,g des Kaufvertrages mit dem Dritten kann den Vorkaufsberechtigten, der sein Recht bereits ausgeübt hat nicht berühren. • Le diroit de preemption (an. 681, 682 CO) peut ~tre exerce des qu'une vente est conclue avec· un tiers, m&ne si le contrat est soumis a la ratification de l'autorite en vertu des an. 6 sv. de l'ACF des 19 janvier 1940/7 novembre 1941 instituant des mesures contre la sp6cula.tion BUr les terres. Le coproprietaire qui vend sa part a un tiers doit an aviser !es autres coproprietaires (an. 681 aJ. 2, 682 CC). Modalites da l'exercice du droit (an. 681 aJ. 3 CO). Communica.tion de Ja de~ation a une communaut6 successoraJe (an. 602 (0). La revocatlOn du contrat de V'ellte passe avec le tiers est sans effet p?ur le titulaire du droit da preemption qui a deja ~ ce drolt. TI diritto tÜ prelazione (art. 681, 682 00) pub essere esercitato tosto che una vendita e conclusa con un terzo, anche se il contratto e soggetto alla ratifica. dell'Autorita in virtU degli an. 6 e seg. deI DCF 19 gennaio 1940/7 novemhre 1941 ehe istituisce misure contro le speculazioni fondiarie. TI comproprietario ehe vende Ja sua parte ad un terzo deve darne avviso agli aJtri comproprietari (an. 681 cp. 2; 682 (0). Modalita dell'esercizio deI diritto di pre!azione (art. 681, cp. 3 CO). Notifica ad una comunione ereditaria (art. 602 (0). La revoca dei contratto di vendita stipuJato col terzo e Ben- z'effetto pel titolare deI diritto di pre1aZione ehe ha gi8. esercitato questo diritto. Sachenrecht. N° 28. 163 A. - Im Jahre 1885 kauften die Brüder Josef und Anton Glanzmann gemeinsam das in der Gemeinde Escholzmatt gelegene Grundstück « Sömmerung Nüssle- schwand ». Die Klägerin ist die Erbin des Josef, die Beklagten sind als Erben des Johann Glanzmann seI. die Rechtsnachfolger des Anton Glanzmann. Mit Vertrag vom 6. Dezember 1945 verkauften die Beklagten « ihren ideellen Anteil, Hälfte von der Sömme- rung Nüssleschwand» zum Preise von Fr. 6000.- an Eduard Tanner in Escholzmatt. In ihrem Namen bewarb sich die Gemeindekanzlei Escholzmatt am 7. Dezember 1945 um die regierungsrätliche Genehmigung dieses Kauf- vertrages im Sinne von Art. 6 ff. des Bundesratsbeschlusses vom 19. Januar 1940/7. November 1941 über Massnahmen gegen die Bodenspekulation und die überschuldung sowie zum Schutze der Pächter (BMB). B. - Der Klägerin gaben die Beklagten vom Verkaufe nicht Kenntnis, dooh hörte sie davon auf Umwegen. Am

24. Dezember 1945 schrieb ihr Ehemann mit ihrer Zu- stimmung an das kantonale Staatswirtschaftsdeparte- ment, er mache in ihrem Namen das ihr nach Art. 682 ZGB zustehende Vorkaufsrecht am verkauften Miteigen- tumsanteil geltend, « und zwar zum gleichen Kaufpreis und zu den gleichen Bedingungen, .maximal. aber um den gesetzlichen Höchstpreis». Gleichlautende Mitteilungen richtete er am 28. Dezember 1945 an die Hypothekar- kanzlei Escholzmatt und an « Geschwister Glanzmann ». Den iür die Geschwister Glanzmann bestimmten, auf dem Umschlag an Franz Zihlmann (den Ehemann der Dritt- beklagten ) « für Geschwister Glanzmann» adressierten Brief übergab die Post der Drittbeklagten. ~t Schreiben vom 4. Januar 1946 teilte das Staatswirtschaftsdeparte- ment der « Erbengemeinschaft Glanzmann, Abendrtih, Escholzmatt» seinerseits mit, dass die Klägerin von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch mache und Zuweisung des verkauften Mi~igentumsantei1s verlange, sodass eine Genehmigung. des Kaufvertrages mit Tanner 164 Sachenrecht. N0 28. gemäss Art. 14 Abs. 2 BMB nicht in Frage komme. Da Tanner hierauf das Bestehen von Miteigentum bestritt, beschloss der Regierungsrat am 5. April 1946, auf das «'Verkaufsgesuch » nicht einzutreten, bis die Rechtsver- hältnisse am Grundstück abgeklärt seien. Nachdem der Anwalt der Klägerin am 5. Juni 1946 eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages' vom 6. Dezember 1945 erhalten hatte, schrieb er am 7. Juni 1946 der Erst- und Viertbeklagten, « nach Kenntnis des vollständigen Kaufes vom 6. Dezember 1945 » erkläre er namens seiner Klientin « nochmals, dass sie von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch macht ». Die Adresse des .Zweit- beklagten will die Klägerin damals noch nicht gekannt haben. Die Erst- und die Viertbeklagte antworteten; alle Schreiben in dieser Sache seien an Tanner zu richten. O. - Am 22. Juli 1946 reichte die Klägerin gegen die Beklagten Klage ein mit den Begehren, es sei festzustellen, dass am Grundstück « Sömmerung Nüssleschwand » Mit- eigentum der Parteien je zur Hälfte bestanden habe, eventuell bestehe ; ferner sei festzustellen, dass der Anteil der Beklagten nunmehr ihr gehöre; eventuell sei ihr dieser Anteil zuzusprechen. Die Beklagten beantragten Abweisung der Klage. Mit Vertrag.vom 21. September 1946 hoben die Beklag- ten und Tanner den Kaufvertrag vom 6. Dezember 1945 auf. Das Amtsgericht Entlebuch stellte das Miteigentum der Parteien am streitigen Grundstück fest, wies aber im übrigen die Klage ab. Das Obergericht des Kantons Luzern dagegen verpflichtete die Beklagten mit Urteil vom 23. April 1947, ihren Miteigentumsanteil zu den Bedingungen des Kaufvertrages mit Tanner an die Klägerin zu übertragen. D. - Dieses Urteil haben die Beklagten an das Bun- desgericht weitergezogen mit dem Antrag, die Klage sei abzuweisen, soweit damit mehr als die Feststellung des Miteigentums verlangt. werde. Sachenrecht. N° 28. 165 Das Bundesgericht zieht in Erwägung .. 1., 2. - (Prozessuales).

3. - Die Feststellung der Vorinstanz, dass die Par- teien je zur Hälfte Miteigentümer des erwähnten Grund- stücks seien, wurde vor Bundesgericht nicht' angefochten. Sie ist also in Rechtskraft erwachsen (Art. 54 Abs. 2 Satz 2 OG). Aus dem festgestellten Miteigentumsverhältnis folgt ohne weiteres .. dass der Klägerin das Vorkaufsrecht im Sinne von Art. 682 ZGB Zusteht.' Auf das Vorkaufs- recht des Miteigentümers sind die Vorschri~n, die Art. 681 ZGB über die Voraussetzungen und Modalitäten.der AUsübung des vertraglichen Vorkaufsrechtes aufstellt, entsprechend anzuwenden (BGE 42 II 34/5, 56 II 172 E. 2). Es kann also geltend gemacht werden, sobald ein anderer Miteigentümer über seinen Anteil einen Kauf- vertrag mit einem Dritten abgeschlosseIihat. Dies ist hier am 6. Dezember 1945 geschehen.

4. - Die Beklagten behaupten freilich, der am 6. De- zember 1945 abgeschlossene Kaufvertrag könne deswegen nicht «die Grundlage für die Ausübung des Vorkauf$- rechtes durch die Klägerin » bilden, weil darin die regie- rungsrätliche Genehmigung ausdrücklich vorbehalten wor- den sei, und weil er ohne diese Genehmigung, die infolge seiner Aufhebung heute nicht mehr erteilt werden könne, schon von Gesetzes wegen nichtig sei.

a) Der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einem landwirtschaftlichen Grundstück bedarf nach Art. 14 Aha. 1 und Art. 6 Abs. 1 BMB in der Tat« zu seiner Ver- bindlichkeit » der Genehmigung der zuständigen Behörde. Rechtsgeschäfte, die einer derartigen Genehmigung be- dürfen, sind nach Art. 42 Abs. 1 BMB ohne diese « nichtig» und geben keinen Anspruch auf Eintragung im Grundbuch. Dies kann jedoch nicht bedeuten, dass genehmigungs- bedürftige Geschäfte fifr die Parteien schlechthin unver- bindlich seien, solange die Behörde sie nicht genehmigt 166 Sachenrecht. N° 28. hat. Die Parteien können ihre Willenserklärungen nicht einseitig widerrufen, sondern müssen sich im Falle der Genehmigung dabei.behaften lassen (vgl. den zu Art. 158 Ziff. 5 ZGB ergangenen Entscheid BGE 60 TI 169). Nur wenn die Genehmigung verweigert wird, ist das Geschäft als von Anfang an unwirksam anzusehen. Ein nach BMB genehmigungsbedürftiger Kaufvertrag bindet also die Parteien in gleicher Weise wie ein Vertrag, dessen Wirk- samkeit sie rechtsgeschäftlich vom Eintritt einer Bedin- gung abhängig gemacht haben. Die Bedingtheit eines Kaufvertrages hindert die Ausübung des Vorkaufsrechtes an sich nicht, sondern hat für den Berechtigten einfach die Folge, dass er die mit dem Drittkäufer vereinbarte' Bedingung gegen sich gelten lassen muss. Entsprechend verhält es sich, wenn der. Kaufvertrag mit dem Dritt- käufer der Genehmigung im Sinne des BMB bedarf: der Berechtigte kann sein Recht ausüben, auch wenn dieser Vertrag noch nicht genehmigt worden ist ; macht er von dieser Möglichkeit Gebrauch, so entsteht zwischen dem Verkäufer und ihm ein Vertragsverhältnis, das in gleicher Weise der Genehmigung unterliegt, wie dies für den Vertrag mit dem Dritten zutraf (so schon das Urteil der Staatsrechtlichen Kammer vom 27. Februar 1947 i. S. Blaser und Desfayes). Dass der Vertrag mit dem Dritten genehmigt werden könnte, ist nicht Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechtes. Vom Gesichtspunkte des Privatrechts aus genügt hiefür, dass der Veräusserer seinen Verkaufs- willen gegenüber dem Dritten in unwiderruflicher. Weise ausgedrückt· hat, und um zu verhindern, dass der Eintritt des Vorkaufsberechtigten zu einer mit dem BMB nicht vereinbaren Handänderung führt, ist nur erforderlich, dass das Vertragsverhältnis mit ihm der Prüfung und Genehmigung im Sinne dieses Erlasses unterworfen wird. Mit der Frage, ob die Veräusserung an den Dritten geneh- migungsf'ähig sei, hat sich ,die zuständige Behörde also im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechtes nur zu befassen, Sachenrecht. N0 28. 167 wenn die Übertragung an den Vorkaufsberechtigten nicht genehmigt werden kann. Art. 14 Abs. 2 BMB bestimmt im übrigen ausdrücklich, dass bei 'Übertragung eines Miteigentumsanteils an einen Nichtmiteigentümer vor Erteilung der Genehmigung zu prüfen sei, ob ein Miteigentümer von seinem Vorkaufs- recht Gebrauch macht und die 'Übertragung an diesen genehmigt werden kann. Für das Vorkaufsrecht des Miteigentümers (das von Amtes wqgen zu berücksichtigen der zuständigen Behörde deswegen zur Pflicht gemacht werden konnte, weil sich sein Bestand ohne weiteres aus dem Vorhandensein von Mi.teigentum ergibt) wird damit klar bestätigt, dass es schon vor der Genehmigung des Kaufvertrages mit dem Dritten ausgeübt werden kann, und dass die zuständige Behörde im Falle des Eintritts des Vorkaufsberechtigten zunächst nur zu prüfen hat, ob die 'Übertragung an diesen nach dem BMB zuzu- lassen sei.

h) Der vertragliche Vorbehalt der Genehmigung durch die zuständige Behörde hat keine selbstän,dige Bedeutung, da damit nur etwas wiederholt wird, was schon kraft Gesetzes gilt. Die Beklagten lassen also den Vertragsabschluss vom

6. Dezember 1945 zu Unrecht nicht als Vorkaufsfall gelten.

5. - GeJiläss Art. 681 Abs. 3 ZGB muss der Vorkaufs- berechtigte sein Recht bei Gefahr der Verwirkung binnen einem 'Monat ausüben, nachdem er vom Verkaufe an den Dritten Kenntnis erhalten hat. Das blasse Wissen, dass ein Verkauf stattgefunden habe, genügt dabei nicht, sondern dem Vorkaufsberechtigten muss der wesentliche Inhalt des Kaufvertrages bekannt sein, da ihm nur unter dieser Voraussetzung zugemutet werden kann, sich zu entscheiden, ob er von seinem Rechte Gebrauch machen,

d. h. in den abgeschlossenen Vertrag eintreten wolle oder nicht (BGE 44 TI 385 fi. im Unterschied zu BGE 56 TI 173, wo diese Frage ofien gelassen wurde). Ob er die 168 Sachenrecht. N0 28. erforderliche Kenntnis durch Anzeige des Verkäufers oder auf anderm Wege erlangt habe, ist an sich gleichgültig, ,doch trifIt den Verkäufer, der den Vorkaufsberechtigten entgegen Art. 681 Abs. 2 ZGB nicht über den Verkauf unte:rrichtet hat, die Beweislast, wenn er behaupten will, der Berechtigte habe vom Verkaufe früher als von ihm zugegeben hinreichende Kenntnis gehabt (BGE 44 II 387). Die in BGE 56 II 172 nicht entschiedene Frage, ob Art. 681 Abs. 2 ZGB auch im Verhältnis zwischen dem Verkäufer eines Miteigentumsanteils und den gemäss Art. 682 ZGB vorkaufsberechtigten Miteigen~ümern gelte, ist ohne weiteres zu bejahen, weil die nach Gesetz und die nach Vertrag Vorkaufsberechtigten genau gleich daran interessiert sind, von einem Verkaufe, der ihnen die Ausübung ihres Rechtes erlaubt, in Kenntnis gesetzt zu werden, und weil· die Anzeige an die Miteigentümer für den Verkäufer nicht lästiger ist als die Anzeige an den Inhaber eines vertraglich eingeräumten Vorkaufsrechtes. Die Ausübungserklärung des Berechtigten, die zu ihrer Gültigkeit keiner besondern Form bedarf, muss innert der erwähnten Frist dem Verkäufer als dem Partner des damit begründeten Vertragsverhältnisses zugehen. Im vorliegenden Falle vermochten die Beklagten, die die Anzeige gemäss Art. 681 Abs. 2 ZGB versäumt hatten, nicht zu beweisen, dass die Klägerin vom Verkaufe vom

6. Dezember 1945 vor dem 5 .. Juni 1946 hinreichende Kenntnis erhalten habe. Aus den (von ihr mitunterzeich- neten) Schreiben vom 24. uild 28. Dezember 1945 geht nicht hervor, dass ihr damals ausser der Tatsach~ des Verkaufs auch schon der wesentliche Inhalt des Kauf- vertrages bekannt gewesen sei. Selbst wenn dies aber anzunehmen wäre, so hätte sie ihr Vorkaufsrecht frist- gerecht ausgeübt, da schon in jenen Schreiben klar und bestimmt gesagt wurde, dass sie von ihrem Rechte Ge- brauch mache, - und da diese Erklärung den Beklagten sogar vor Ablauf eines Monats 'VOm Ab8ckluss de8 Kauf- fJerlrages an zuging. Saohelirecht. N° 28. 189' Die Vorilistanz ist allerdings der Ansicht, das Schreiben v0ili28. Dezember 1945 an (r-GeschWister Glanzmann·" stenekeine genügende Ausübungserldärrung dar, ·weil es nicht &n alle ·BekIagteIi gerichtet gewesen -sei. Für die Drittbeklagte Frau Zihlmann und ihren Ehemaim,diees erhielten, war jedoch ohne weiteres erkennbar,dass mit- den «Geschwistern· GlanzDlann» die Erben des J()hann G1anzmann. d. h. die heutigen Beklagten, gemeint wären. Das Schreiben des StaatswirtScha.ftsdepartementes vom 4. Januar 1946, das die schon am 24. Dezember 1945 vor' dieser Amtsstelle abgegebene AusÜbungserklärung wieder'" gab, richtete sich sodann ausdrücklich an die Erbenge- meinschaft- Glanzmann. Dass die Erklärung vom 24~ D~mber 1940 die Beklagten nicht direkt, sondern 'dUrch Vetuiittlung des Staatswirtsch&ftsdepartementes eri'ei:chte, kann ihrer 'Wirksamkeit . nicht schaden, da für solche· Erklärungen keine· Formvorschriften . bestehen und die Beklagten nicht ernstlich daran zweifeln konnten; -dass das -Staatswirtschaftsdepartement ihnen die· Erklä.rung d~r Klä.gerin richtig -überlieferte. Aus dem Umstande; dass die Genehmigung von· Eigentumsübertragungen- an Grundstücken nicht dem Departement, sondern dem Regie:- rungsrate ~teht, folgt entgegen 'der :Meinung -der- Be-- klagten keineswegs, dass das Schreiben vom 4: Janua.r 1946 uilbeachtlichsei. Dass Frau Zihlmann das ihr zugestellte Schreiben vom

28. 'De~mber 1945 an die übrigen Beklagten weiterleitete oder sie wenigstens über seinen Inhalt unterriohtete, steht nicht -fest. DaS' angefochtene Urteil enthält aber· auch keine (jedenfalls keine klare) Feststellung des Inhalts, dass das Schreiben vom 4. Januar 1946 allen vier Beklagten, nioht nur der Erst- und derjViertbeklagten, die im HaUse « Abendroh »in Escholzmatt wohnen, zur Kenntnis gelangt sei. Wenn die Vorinstanz erklärt, in diesem Schreiben ( en bekannt Sind, wie umgekehrt der einzelne Miterbe befugt ist, als Ver- treter der Erbengemeinschalt zu handeln und namentlich auch in ihrem Namen zu klagen, wo es· darum geht, eine ihr laufende kurze Frist zu wahren oder sonstwie drohenden Schaden durch rasches Handeln von ihr abzuwenden (BGE 58 II 195 ff.). Eine solche Erklärung steht hier in Frage. Die Mitteilung an die Erst-, Dritt-und Viert- beklagte wirkte also auch für den Zweitbeklagten. Die Vorinstanz findet im übrigen Dlit Recht, dass es den ßeklagten, die die Klägerin pflichtWidrig nicht vom Verkaufe in Kenntnis gesetzt hatten, schlecht anstehe, sich darüber zu beschweren, dass die Klägerin ihnen die Ausübungserklärung nicht gehörig mitgeteilt habe. Das :Vorkaufsrecht ist demnach fristgemäss und in ~chtiger Weise ausgeübt worden.

6. - Wie schon in BGE 42 II 35 E. 5 ausgesprochen, :macht die nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrages mit dem Dritten die Erklärung des Vorka.ufsberechtigten, dass er sein Recht ausübe, nicht unwirksam. Dieser Grundsatz gilt Auch dann, wenn jener Vertrag gemäss BMB der Obligationenreoht. N° 29. 171 behördlichen Genehmigung bedurfte. Die Erwägungen, auf denen er beruht, treffen auch in diesem F8JIe zu. Der Aufhebungsvertrag vom 21. September 1946 ist also für den vorliegenden Rechtsstreit bedeutungslos.

7. .-:..- Die Beklagten sind nach alledem verpflichtet, ihren Viteigentumsanteil gemäss den Bestimmungen· des Kaufvertrages mit Tanner auf die Klägerin zu übertragen, sofern die zuständige Behörde diese 'Obertragung geneh- migt. Diese Genehmigung hat schon die Vonnstanz vor- behalten, indem sie erklärte, der mit Tanner vereinbarte VOl'behalt der regierungsrätliohen Genehmigung wirke auch gegenüber der Klägerin. Demnach erkennt das Bundesgericht : Die Berufung wird abgewiesen und das -Urteil des Obergeriohtes des Kantons Luzern vom 23. April 1947 bestätigt. IV. OBLIGATIONENRECHT DROIT DES OBLIGATIONS 2t. urteß der I. ZivIlabteilunu vom 4. November 1947 i. S. . Witwe Aldo Bertozzl gegen KIU'J"Mo &: CIe. A.-G. Priwte8 K~geackäft im Verkekr nKt Italien. Tat- t.md ReehI8frage bei der Ermittlung des Vertmgswillens (Erw. 2). Die von den zuständigen schweizerisch&n Behörden erlassenen öfleml~ Vor8C1l,riften gelteli zwingendaJs still- schweigend vereinbarter VmragsinhaU (Erw. 3). AUf Grund dieser Vorschriften besteht zwischen dem schweize- rischen Importeur und dem schweizerischen Exporteur ein als l!Jrjiillung8Wr8'pf'echen zu qualifizierendes Vertragsverhältnis. in dessen Rahmen Einreden a.us dem Verhältnis zwischen dem italienischen und dem schweizerischen ExpOrteur nicht zulässig sind. (Erw. 4). ~ de cotnpen8ation ~ dans Ze commeree avec l'Italie. Fait ee Moit da.ns1a. recherche de 1a. volonte eontractuelle (consid. 2). Lespre8Cf'ilptions de Moit public edictees par les a.utorites sui88e8