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IDS Sachenrecht. N0 27.
27. Urtell der IL Zivilabtellung vom 25. September 1847 i. S. H. und A. Bntler gegen Wwe WeibeL Vorkauf8' und RücJckaulsreckt. Vormerkung, KorwentionalBtrafe. Jede zum voraus emgegangene Verpflichtung. die Vormerkung solcher Rechte nac~ zehn .. J~en (einmal oder wiederholt) e~euern zu lassen, 1st ungültIg; ebenso eine für den Fall der NIchterneuerung vorgesehene Konventionalstrafe. Art 681' 683 1 ZGB. 163 I OR. . • Droit de .~tIi,on et de "emeri, annotation, clau8e penale. Toute ~tlpu.latlOn par Iaquelle une partie s'est d'avanceengagee a f~ renouveler (une ou plusieurs fois) I'annotation de ces drOlts a ]'echeance du delai legal de dix ans est nulle' il en est de meme de la c1ause penale prevue pour le cas ou ce ~enou vellement n'aurait pas lieu (art. 681 a1. 3 683 al 2 ce 163 sI. 2 CO). ' . , Ditritto di '[Jf'eZazione e di ricuperq, annotazione; 'P8na contJenZionalB. E nuUa ~a clausola per c~ una parte si e in anticipo obbligata a far rmnovare (una 0 PIU volte) l'annotazj.one di questi diritti alla scadenza .del termin~ legale di dieci anni; pure nuDa. e la pena convenzlonale preVlsta pel caso in cui questo rinnovo non fosse fatto (3rt. 681, cp. 3; 683 cp. 2 CC; 163, cp. 2 CO). A. - Durch Vertrag vom 13. Juni 1914 verkaufte Josef Bütler von seiner Liegenschaft von 64 a 61 mB dem Gott- lieb Weibel eine Parzelle von 4 a 33 mB mit einem Wohn- haus zum Preise von Fr; 9000.-. Dabei bedang er sich und seinen Erben ein Rückkaufsrecht bzw. «Kaufsvor- recht » aus, gemäss folgender Bestimmung :
3. Der Verkäufer oder dessen Erben. speziell aber seine Ehe- ~~ hat nach dem Tode von Gottl. Weibel und seiner JetZIgen Ehefrau Verena geb. Lieb. oder auch falls der ~ufer das Ka~.objekt früher wieder verkaufen will, das Ruckkaufsrecht fur das gesamte Kaufobjekt für den Preis von Fr. 9000.-. Wenn nach 10 Jahren das Rückkaufsrecht. bzw. Kaufs.' vorrecht des. Verkäuf:,rs oder seiner Erben erlischt (ZGB A,rt. 683). so 1St der ~aufer oder dessen Ehefrau verpßichtet, dieses Recht neuerdmgs z. G. des Verkäufers oder dessen Erben beim Grundbuchamt vormerken zu lassen. Sollte der Käufer oder dessen Ehefrau sich weigern das zu tun, so hat er an den Verkäufer oder seine Erben eine Entschädigung von 6000.- Fr. zu zahlen. Sachenrecht. N0 27. 169 B. - Dieses Recht wurde am 25. Juni 1914 im Grund- buch vorgemerkt. Weibelliess die Vormerkung noch zwei- mal, am 25. Juni 1924 und am 26. November 1934, für je zehn weitere Jahre erneuern. Am" 24. März 1939 verkaufte Bütler seine Liegenschaft seinen Söhnen Hermann und Alfons, auf die laut einer Vertragsklausel das" Rückkaufs- recht gegen Weibel übergehen solle. Er starb am 28. Dezember 1940, beerbt von seinen sieben Kindern. Weibel seinerseits starb am 6. Februar 1942 und hinterliess als Erben laut letztwilliger Verfügung die Witwe Verena Weibel geb. Lieb sowie seine SchweBter und drei Neffen. Die Witwe erwarb die Hälfte zu Eigentum und an der andern Hälfte Nutzniessung. O. - Hermann und Alfons Bütler, als Eigentümer der ihnen vom Vater verkauften Liegenschaft, betrieben "am
21. September 1944 die Witwe Weibel auf Zahlung von Fr. 6000.-, mit der Erklärung: «Sobald das Vorkaufs- recht wieder für 10 Jahre erneuert ist, soll das Betreibungs- verfahren abgebrochen werden.» Da keine Einigung zustande kam, verlangten die betreibenden Gläubiger provisorische Rechtsöffnung. Diese wurde erteilt, und die Aberkennungsklage der Witwe Weibel wurde in erster Instanz abgewiesen, vom Obergericht des Kantons Aargau dagegen am 25. April 1947 gutgeheissen. D. - Mit der vorliegenden Berufung halten die beiden Söhne Bütler an der geltend gemachten Forderung fest und beantragen Abweisung der Aberkennungsklage. Das Bundesgericht zieht in Erwägung I
1. - Die erwähnte Vertragsbestimmung ist unklar. Indessen mag ungeprüft bleiben, ob ein Vorkaufsrecht oder ein Rückkaufsrecht oder beides gemeint sei, ferner, wie es sich mit der Aktiv- und der Passivlegitimation der Parteien verhält, d. h. wem das in Frage stehende Recht nach dem Tode des Verkäufers zustehen soll und gegen wen es sich nach dem Tode des Käufers richtet, und endlich, ob die Erneuerungiwerpßichtung als ein- 160 Saohenrecht. N0 27. maJige oder wiederholte, ja nach je zehn Jahren immer wieder zu erfüllende vereinbart worden sei. Auf alle Fälle ist diese Verpflichtung ungültig, weil gegen die gesetzliche 'Begrenzung solcher Vormerkungen auf höchstens zehn verstOssend (Art. 681 Abs. 3 und 683 Abs. 2 ZGB). Diese Begrenzung ist um der öfientlichen Ordnung willen vom Gesetze festgelegt und darum unabdingbar (vgl. die Er- läuterungen zum Vorentwurf, Art. 681-683, und BGE 49 TI 335). Daran ändert es nichts, dass Vorkaufs,-, Rück- kaufs- und Kaufsrechte als rein persönliche Ansprüche gültig auf längere Dauer vereinbart werden können (BGE 53'lI 394, 71 TI 158). Die sogenannte dingliche Wirkung, wie sie eben mit einer Vormerkung erzielt wird, ist zwin- gend auf eine Maximaldauer von zehn Jahren begrenzt. Lässt sich somit die Freiheit des Grundeigentümers nicht gültig auf längere Dauer in solcher Weise beschränken, so ist auch jede zum voraus eingegangene Verpflichtung zur Erneuerung der Vormerkung nach Ablauf der gesetz- lich begrenzten Dauer ungültig. Nur auf Grund einer neuen Vereinbarung kann eine nochmalige Vormerkung derartiger Rechte stattfinden. Es handelt sich, dabei keinesfalls um die Verlängerung der frühern, sondern immer um eine, neue Vormerkung, die als selbständige zu betmhhten iSt und den Rang einnimmt, der ihr nach den zur zeit ihref Einschreibung im Tagebuch bestehenden Verhältnissen zukommt. Das entspricht der herrschenden Lehre (vgl. LEEMANN, 2. Auflage, zu Art. 681 N. 27, und HAAB, dazu N. 24, .ALLGÄUER, Vorkaufs- Rückkaufs- und Kaufsrecht 89; SOHl\fiD, Das Vorkaufsrecht 125). Die Grundbuchbehbrden nahmen gelegentlich eine Erneue- rungsvereinbanuig als besondere Bedingung im Sinne von Art. 71 Abs. 2 der Grundbuchverordfit:tng in die Vormer- lmng auf, in der Meinung, deren GültigKeit sei von den Gerichten zu beurteilen (vgl. Zeitschrift; für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 2, 149, und SOHl\fiD, a.a.O., Anmer- kung 13). Indessen wurde dann doch die Nichtigkeit derartiger Vereinbarungen anerkannt (vgl. dieselbe Zeit- Sachenrecht. N0 27. 161 schrift 9, 140, und 18, 192: Bericht des eidgenössischen Grundbuchamtes). Die Erneuerungsklausel im Beispiel einer Vorkaufsrechtsvereinbarung bei 'NUSSBAUM, Öffent- liche Beurkundungen 289, wäre demnach auch nicht gültig. Auf den Kaufvertrag vom 13. Juni 1914 liess sich schon die erste Erneuerung, vom 25. Juni 1924, nicht mehr stützen. Die bezügliche Anmeldung, und ebenso diejenige vom Jahre 1934, hätte mangels eines Rechts- grundausweises für die nochmalige Vormerkung abgelehnt werden sollen.
2. - Konnte sich Weibel nicht gültig zur jeweiligen Erneuerung der Vormerkung verpflichten (noch dazu, jeweilen zum Abschluss eines neuen Vormerkungsver- trages auf weitere zehn Jahre Hand zu bieten), so ist auch die diese Verpflichtung verstärkende Konventional- strafe ungültig (vgI. von T1pIR OR § 87 ; ROGER SECRETAN, Clause penale 50 fi., 93). Die Konventionalstrafe hat akzessorischen Charakter, was Art. 1227 des französischen Code civil deutlicher zum Ausdruck bringt allt Art. 163 Abs. 2 OR. Sie setzt freilich nicht in jedem Fall eine klagbare Hauptverpflichtung voraus, sondern: kann auch zur Sicherung gewisser Naturalobligationen dienen, ins- besondere von Leistungen, an, deren Erfüllung ein biosses Affektionsinteresse besteht (vgl. von Tmm a.a.O. ; OSER- SoHÖNENBERGER, zu Art. 159 OR Nr. 12; DERNBURG, System des römischen Rechtes, 8. .Auflage, 645). Eine Verpflichtung jedoch, die gegen unabdingbare Freiheits- reöhte verstösst und daher schlechthin ungültig ist, lässt sidh keinem, auch nicht psychischem Zwang unterstellen Und daher nicht durch Konventionalstrafe :rechtsverbind- lich sichern. Verhält es sich 80 bei Verpflichtungen, die sich als unzulässige Freiheitsbeschränkung im Sinne von Art. 27 Abs. 2 ZGB erweisen (BGE 48 1I 439)j80 ist auch die vorliegende, gegen die unantastbare Freiheit des Grundeigentums verstossende Vereinbarung nicht tauglich, durch Konventionalstrafe v-erstärkt und gesichert zu werden. 162 Sachenrecht. NI) 28. Demnach erkennt das Bfl/lule8gericht : Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons Aargau vom 25. April 1947 bestätigt.
28. Urteil der II. Zivilabteilung vom 18. Oktober 1947 i. S. Erben Glanzmann gegen Felder. Das Vor1cauj8'l'echt (Art. 681, 682 ZGB) kann ausgeübt werden sobald ~it einem Dri~ten ein Kaufvertrag abgeschlo~ worden ISt, auch wenn dieser Vertrag der behördlichen Geneh. migung im Sinne von Art. 6 ff. des BRB vom 19. Januar 1940/
7. November 1941 über Massu· ... hmen gegen die Bodenspekula- tion unterliegt. Der Miteigentümer, der seinen Anteil einem Dritten verkauft hat die andern Miteigentümer davon in Kenntnis zu se~ (Art. 681 Abs. 2, Art. 682 ZGB). Modalitäten. de~ Ausübung des Vorkaufsrechts (Art. 681 Abs. 3 ZGH). Mitteilung der Ausübungserklärung an eine Erbenge- meinschaft (Art. 602 ZGB). Die Aufhebung des Kaufvertrages mit dem Dritten kann den Vorkaufsberechtigten, der sein Recht bereits all"O'Aübt hat nicht berühren.-':>- , Le droit de prkmption (art. 681, 682 00) peut ~tre exerce des qu'une vente est conclue avec' un tiers, m&ne si le contrat est soumis a. Ia ratification de l'autorite en vertu des arte 6 sv. de I'AOF des 19 janvier 1940/7 novembre 1941 instituant des mesures contre Ia sp6cuIation sur Ies terres. La coproprietaire qui vend Ba part a un tiers doit en aviser las autres coproprietaires (art. 681 a.l. 2, 682 00). Modalites de I'exercice du droit (art. 681 a.l. 3 00). Oommunication de Ia decIaration a. une communaut6' successorale (art. 602 00) •. La. revocation du contrat de wnte passe avec le tiers est sans effet p?ur le tituIaire du droit de preemption qui a deja. exerce ce drOlt. TI diritto di prelazione (art. 681, 682 00) pub essere esercitato tosto. che una vendita. e conclusa con un terzo, anche se iI contratto e soggetto alla ratifica. dell'Autoritil. in virttl degli ~~. ~ e Beg: deI DCF 19 genna.io 1940/7 novembre 1941 ehe IStltUlSCe mISure contro le specuIazioni fondiarie. TI comproprietario che vende Ia sua parte ad un terzo deve darne avviso agli altri comproprietari (art. 681 cp. 2; 682 00). Modalita. dell'esercizio deI diritto di preIazione (art. 681, cp. 3 00). Notifica ad una comunione ereditaria (art. 602 00). La revoca deI contratto di vendita. stipuIato col terzo e sen- z'effetto pel titoIare deI diritto di preIaZione che ha giB. esercitato questo diritto. Sachenrecht. N° 28. 163 A. - Im Jahre 1885 kauften die Brüder Josef und Anton Glanzmann gemeinsam das in der Gemeinde Escholzmatt gelegene Grundstück « Sömmerung Nüssle- schwand ». Die Klägerin ist die Erbin des Josef, die Beklagten sind als Erben des Johann Glanzmann seI. die Rechtsnachfolger des Anton Glanzmann. Mit Vertrag vom 6. Dezember 1945 verkauften die Beklagten « ihren ideellen Anteil, Hälfte von der Sömme- rung Nüssleschwand» zum Preise von Fr. 6000.- an Eduard Tanner in Escholzmatt. In ihrem Namen bewarb sich die Gemeindekanzlei Escholzmatt am 7. Dezember 1945 um die regierungsrätliche Genehmigung dieses Kauf- vertrages im Sinne von Art. 6 ff. des Bundesratsbeschlusses vom 19. Januar 1940/7. November 1941 über Massnahmen gegen die Bodenspekulation und die Überschuldung sowie zum Schutze der Pächter (BMB). B. - Der Klägerin gaben die Beklagten vom Verkaufe nicht Kenntnis, doch hörte sie davon auf Umwegen. Am
24. Dezember 1945 schrieb ihr Ehemann mit ihrer Zu- stimmung an das kantonale Staatswirtschaftsdeparte- ment, er mache in ihrem Namen das ihr nach Art. 682 ZGB zustehende Vorkaufsrecht am verkauften Miteigen- tumsanteil geltend, « und zwar zum gleichen Kaufpreis und zu den gleichen Bedingungen, .maximal aber um den gesetzlichen Höchstpreis)J. Gleichlautende Mitteilungen richtete er am 28. Dezember 1945 an die Hypothekar- kanzlei Escholzmatt und an « Geschwister Glanzmann ». Den IUr die Geschwister Glanzmann bestimmten, auf dem Umschlag an Franz Zihlmann (den Ehemann der Dritt- beklagten) « für Geschwister Glanzmann » adressierten Brief übergab die Post der Drittbeklagten. Mit Schreiben vom 4. Januar 1946 teilte das Staatswirtschaftsdeparte- ment der « Erbengemeinschaft Glanzmann, Abendruh, Escholzmatt» seinerseits mit, dass die Klägerin von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch mache und Zuweisung des verkauften Mi~igentumsanteils verlange, sodass eiD.e Genehmigung. des Kaufvertrages mit Tanner