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37. Urteil der I. Zivilabteilung vom 10. November 1942

i. S. Schön gegen Beyer.

.Mietrecht. Der Mieter eines Geschäftsrau,ms darf den mit dem

Geschäftsraum verbundenen, dem Vermieter gehörenden Kund-

schaftswert nicht wider Treu. und Glau.ben beeinträchtigen.

BaiZ d loyer. Le locata.ire de loca.ux destines a un commerce ne doit

pas deprecier. contrairement 8. 1a bonne foi, au. detriment du.

bailleur la. valeur de la. clienteIe' atta.chee a ces 1ocaux.

238

Obligationenrecht. No 37.

Oontratto di locazione. Il co~duttore di locali destinati ad 1Ul negozio

non deve pregiu,dicare, in urto coi principi della bu,ona fede e

a detrimento deI locatQre, iI valore della cIientela inerente a

questi locali.

A. -

Der Kläger Meyer erwarb am 2. Juni 1934 an einer

Zwangsversteigerung zusammen mit einem Haller ein

Wohn- und Geschäftshaus in Muri (Kt. Aargau). Die vor-

herige Eigentümerin hatte darin früher ein Gemisohtwaren-

geschäft geführt. Vom 1. JuJi 1933 an hatte sie den Laden

einem Drogisten vermietet. Dieser hatte das Geschäft

sohon im Dezember 1933 vor Ablauf der Mietdauer auf-

gegehen, weil es nioht rentierte. Von diesem Zeitpunkt an

blieb der Laden unbenützt.

Im Februar 1935 gründeten der Kläger, Haller und der

Beklagte Schön, ein gelernter Drogist, eine einfache Gesell-

schaft mit dem Zweoke, im erwähnten Laden eine Dro-

gerie zu betreiben. Der Kläger und Haller hatten je

Fr. 2000.-, der Beklagte Fr. 1000.- Kapital einzu.werfen.

Der Kläger und Haller stellten dem Beklagten die Parterre-

räumlichkeiten gegen einen monatliohen Mietzins von

Fr. 100.- zur Verfügung. Die Führung der Drogerie war

aussohliesslioh dem Beklagten übertragen. Es war ihm ein

Monatsgehalt und eine Umsatzprovision zugesichert.

Das Gesellschaftsverhältnis wurde auf den 15. April

1936 aufgelöst. Von diesem Zeitpunkt an mietete der Be-

klagte im gleichen Hause von Meyer l!nd Haller laut Miet-

. vertrag eine Wohnung und die «Drogerieräumliohkeiten

mit Ladeneinriohtung ». Vom 15. September 1937 an mie-

tete der Kläger das ganze Haus für Fr. 2760.- jährlich.

Den neuen Vertrag schlossen Meyer und Sohön ab. Er

konnte nach einem Jahr von jeder Partei auf ein halbes

Jahr gekündigt werden.

Im Jahre 1938 erstellte der Beklagte in der Nachbar-

8chaft einen Neubau. Am 8. September 1938 kündigte er

den Mietvertrag auf den 15. März 1939. Der Kläger teilte

ihm sogleich schriftlich mit, das Drogeriegeschäft sei bis

zum 15. März 1939 im vollen Umfang weiterzuführen. Eine

Obligatiollenrecht. N0 37.

239

ganze oder teilweise Verlegung des Geschäftes in den Neu-

bau wäre ihm drei Monate vorher anzuzeigen.

Am 1. Novembre 1938 verliess der Beklagte das Haus

dea Klägers und eröffnete gleiohzeitig im Neubau eine

Drogerie.

B. -

Meyer klagte Sohön auf Zahlung von Fr. 6000.-

ein mit der Begründung, duroh die vorzeitige Aufgabe

des Gesohäftes im gemieteten Hause und die gleiohzeitige

Eröffnung einer Drogerie in der Nachbarsohaft habe er

den Mietvertrag verletzt und den Kläger in.diesem Betrage

geschädigt.

Das Bezirksgericht Muri hiess die Klage mit Urteil vom

6. Januar 1941 gut bis zum Betrag von Fr. 1200.- nebst

Zins zu 4 % seit 1. November 1938. Das Obergerioht des

Kantons Aargau bestätigte am 13. Juli 1942 dieses Urteil.

O. -

Mit der vorliegenden Berufung hat der Beklagte

die gänzliche Abweisung der Klage beantragt. Der Kläger

achliesst auf Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung :

1. -

Der zWischen den Parteien geschlossene Vertrag

bezog sich auf die im Hause des Klägers befindliohen

Wohnungen sowie auf die Räume und Einrichtungen des

Drogerieladens, somit auf körperliohe Gegenstä~de, ~cht

etwa auf ein Gewerberecht. Der Kläger überliess diese

Gegenstände dem Beklagten gegen Entgelt zum Gebrauch.

Zwischen den Parteien bestand demnach ein Mietverhält-

nis.

2. -

Wenn die Mietsache als Geschäftsraum dient,

erfährt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter

eine besondere Ausgestaltung. Durch jede gesohäftliche

Tätigkeit wird ein Kundsohaftswert gesohaffen. Dieser

haftet in erster Linie an der Person oder der Firma des

Gesohäftsinhahers. Unter Umständen verbindet er sich

aber teilweise mit dem Raum, in dem die gesohäftliche

Tätigkeit ausgeübt wird. Dies trifft insbesondere bei

Ladengeschäften zu. Der an den Geschäftsraum gebundene

24,0

Obligationenrecht. N° 37.

Teil des Kundsohaftswertes ist umso grösser, je mehr für

die Ausübung einer bestimmten Gesohäftstätigkeit eine

Gesohäftslage notwendig ist, je günstiger diese Gesohäfts-

lage ist und je länger im gleiohen Raum ein Gesohäft

gleioher Art geführt wird. Der raumgebundene Teil des

Kundsohaftswertes ist dagegen umso geringer, je mehr die

persönliohen Eigenschaften des Geschäftsinhabers für den

Geschäftserfolg den Ausschlag geben (vgl. Blätter für

zürch .. Rechtsprechung 26, Nr. 42). Wird ein Gegchäft in

einem gemieteten Raum geführt, so teilt sioh demgemäss

der Kundschaftswert zwischen dem Mieter als Geschäfts-

inhaber und dem Vermieter als Eigentümer des Geschäfts-

raumes. Der dem Geschäftsraum anhaftende, von der.

Tätigkeit des Mieters zwar abhängige, aber nicht seiner

Person folgende Teil des Kundschaftswertes gehört dem

Vermieter. In dem Masse als dieser Wert besteht,

erscheint der Vermieter selbst als Geschäftsmann, der das

Geschäft durch den Mieter führen lässt (vgl. TOBLER, Zur

Frage der Gebrauchspflicht des Mieters, insbesondere bei

der Miete von Laden- und Gewerbelokalitäten, Schweiz.

Jur. Zeitung XII, S. 310). Der Vermieter hat in diesem

Fall ein selbständiges, von dem des Mieters verschiedenes

Interesse 31m Bestand dieses Kundschaftswertes, das

insbesondere darauf geht, dass dieser Wert durch den

Unterbruch des Geschäftsbetriebes nicht vermindert wird.

Während der Dauer des Mietverhältnisses ist dieser dem

Vermieter gehörende Teil des Kundschaftswertes dem

Mieter anvertraut. Der Mieter darf nichts gegen Treu und

Glauben Verstossendes vornehmen, das ihn beeinträchtigt.

Das ergibt sich sowohl aus dem allgemeinen Grundsatz

von Treu und Glauben, der das Vertragsrecht beherrscht,

wie aus Art. 48 OR, der den Besitz der Geschäftskundschaft

gegen derartige Verletzungen schützt. Der Schutz, den

Art. 48 OR dem Geschäftsinhaber zuteil werden lässt, muss

folgerichtig auch im Vertragsrecht angewendet und somit

auch dem Vermieter im Verhältnis zum Mieter zuerkannt

werden, soweit der Vermieter als Eigentümer eines Ge-

Obligationenrecht. N° 37.

241

schäftsraumes Inhaber eines Kundschaftswertes ist. Der

Mieter hat somit die Pflicht, in bezug auf diesen Kund-

schaftswert des Vermieters keine Handlungen zu begehen,

die einen unlautern Wettbewerb darstellen würden. Diese

Pflicht besteht von Gesetzes wegen und braucht nicht be-

sonders vertraglioh vereinbart zu sein. Sie ist zum minde-

sten immer dann zu bejahen, wenn, wie im vorliegenden

Falle, besondere Umstände das Interesse des Vermieters

3m ununterbrochenen Betrieb eines Gesohäftes gleioher

Art und damit den Bestand eines mit dem I Gesohäftsraum

verbundenen Kun(Jschaftswertes erkennen lassen.

Der Beklagte beruft sich darauf, dass bei der Eröffnung

des Geschäftes im Jahre 1935 mit den übernommenen Ge-

schäftsräumen kaum ein Kundschaftswert verbunden war,

da darin .eine Drogerie nur anderthalb Jahre vorher und

nur für kurze Zeit geführt worden sei. Allein es war für

ihn von ~ang an erkennbar, dass es dem Kläger als

Hauseigentümer darum zu tun war, in seinem Hause eine

Gesohäftstradition für eine Drogerie zu schaffen. Es war

der Kläger, q.er die in Muri für einen tüchtigen Drogisten

offenbar bestehende Erfolgsaussicht erkannte, ausnützte

und den Beklagten überhaupt veranlasste, dort ein Ge-

schäft zJI eröffnen. Der Kläger bekundete sein Interesse

an der Einrichtung einer Drogerie in seinem Hause weiter

dadurch, dass er zusammen mit Haller zum Beklagten in

ein Gesellsohaftsverhältnis trat und ihm auf diese Weise

finanziell behilflich war. Er richtete ferner den Geschäfts-

raum als Drogerie ein lind bemühte sioh am Anfang, wie

die Vorinstanzeii :feststellten, um die Werbung von Kunden

für das neueröffneW Gesohäft. Nach Auflösung des Gesell-

schaftsverhältrusses hat der Kläger den Ladenraum aus-

drücklich als Drogerie vermietet. Am 14. Mai 1936 haben

die Parteien, wie aus den Akten hervorgeht, das Geschäft

« als Besitzer und Inhaber der Drogerie 31m Jubiläumsplatz

in Muri I) gemeinsam bei der kantonalen Direktion des Ge-

sundheitswesens zur Weiterführung auf Grund der neu

erlassenen Drogerieverordnung angemeldet.

AB 68 II -

1942

16

242

Obligationenrecht. N° 37.

Der Beklagte bringt demgegenüber vor, weder der Klä-

ger noch Haller hätten die versprochene Geschäftseinlage

von, Fr. 2000.- eingeworfen. Doch haben die Beiden auch

nach seiner Darstelhmg einen Geschäftskredit von Fr.

4000.- verbürgt. Für den vorliegenden Fall ist aber

gerade wesentlich, dass der Kläger die Drogerie im ersten

Jahr auf gesellsQhaftlicher Grundlage mit der Kredithilfe

des Klägers betrieb, während die Frage, wie der Gesell-

schaftsvertrag gehandhabt wurde, in diesem Zusammen-

hang unwesentlich ist.

Der Beklagte wendet weiter ein, der vermietete Laden-

raum sei nicht besonders als Drogerie eingerichtet worden.

Auch nach der Darstellung des Klägers war die Herrichtung

der gemieteten Räume für den besondern Zweck einer Dro-

gerie eine ziemlich primitive; Nach der für das Bundes-

gericht verbindlichen Feststellung der Vorinstanz bestand

immerhin eine solche Herrichtung. Wie nicht bestritten

wird, hat der Kläger dafür bauliche Aufwendungen ge-

macht. Das vom Beklagten erst mit der Berufung vorge-

legte Schreiben der Direktion des Gesundheitswesens des

Kantons Aargau vom 16. November 1936, worin die Ein-

richtung der Geschäftsräume beanstandet wird, kann, da

es nicht Bestandteil der kantonalen Akten bildet, nicht

berücksichtigt werden. Auch dann, wenn die gemieteten

Räume für die Zwecke einer Drogerie gar nicht eingerichtet

gewesen wären, konnte übrigens der Beklagte aus den

andern erwähnten Umständen genügend erkennen, dass

ein Int-eresse des Klägers am ununterbrochenen Betrieb

einer Drogerie in seinem Hause bestand.

3. -

Durch sein Verhalten hat der Beklagte die vom

Kläger in seinem Hause eingeleitete Geschäftstradition

unterbrochen. Dadurch, dass er das Geschäft im Hause

des Klägers vorzeitig, kaum zwei Monate nach der Kündi~

gung und ohne eine vom Kläger für diesen Fall noch be-

sonders verlangte Anzeige schloss, nahm er dem Kläger

die Möglichkeit, auf den Zeitpunkt des Auszuges die Dro-

gerie in seinem Hause ohne Unterbruch durch einen neuen

Obligationenreoht. N0 37.

243

Geschäftsinhaber weiterführen zu lassen. Der Beklagte

liess es offenbar deshalb zu diesem Unterbruch kommen,

um das in seinem Neubau eröffnete Geschäft umso besser

einführen zu können. Er sicherte sich durch dieses Vorgehen

den Vorteil, dass sein im Neubau eröffnetes Geschäft zum

mindesten während einigen Monaten als einzige Drogerie

in Muri bestand. So war die gesamte Kundschaft des. bis-

herigen Geschäftes gezwungen, auch nach dem Wechsel

des Geschäftslokals beim Beklagten einzukaufen. Wäre

der Beklagte erst auf den Ablauf des Mietvertrages ausge-

zogen, so wäre ein Teil der Kundschaft aller Wahrschein-

lichkeit nach beim bisherigen Geschäft verblieben. Der

Beklagte hätte in diesem Falle vom Zeitpunkt der Eröff-

nung seines Geschäftes im Neubau an mit der im alten

Geschäftsraum weitergeführten Drogerie in Wettbewerb

treten müs~en. Mit dieser Wettbewerbslage musste der

Beklagte auf den Ablauf des Mietverhältnisses zum min~

desten rechnen. Er hat nun diese Lage noch während des

Mietverhältnisses unter Ausnützung seiner Stellung als

Mieter zu se~nen Gunsten verschoben, indem er die mit

dem gemieteten Raum verbundene Kundschaft davon

wegzog und den mit dem bisherigen Ladenraum verb~­

denen Kundschaftswert vernichtete. In diesem Verhalten

muss ein unlauterer Wettbewerb, eine gegen Treu und

Glauben verstossende, mit seiner Stellung als Mieter nicht

vereinbare Handlung erblickt werden (BGE 33 II 606,

37 II 33, OSER-SCHÖNENBERGER, Note 7 zu Art. 261 OR).

Der Beklagte behaupt-et, er habe den Kläger durch den

vorzeitigen Auszug nicht schädigen wollen. Er sei genötigt

gewesen, den Neubau vorzeitig zu beziehen, weil die ge-

mieteten Räume feucht und zum Betrieb einer Drogerie

nicht geeignet gewesen seien. Wie aber die Vorinstanz fest-

stellt, hat der Beklagte beim Kläger wegen Mängeln der

Mietsache keine Vorstellungen erhoben. Er behauptet selbst

nicht, dass er dem Kläger den vorzeitigen Auszug vorher

angezeigt hat, wie in diesem Fall nach Treu und Glauben

von ihm hätte erwartet werden können und wozu er vom

Obligationenreoht. No 37.

Kläger noch schriftli<ih aufgefordert worden war. Der

Beklagte hat den Naohweis des fehlenden Versohuldens

nio4t geleistet und ist (laher für den aus seinem vertrags-

widrigem Verhalten entstandenen Sohaden ersatzpfliohtig

(Art. 97 OR).

4. -

Der Beklagte wondet ein, ein Schaden sei vom

Kläger nicht bewiesen worden. Er hätte ziffernmässig

geltend gemacht werden müssen. Allein in den Fällen des

unlautern Wettbewerbes ist ein Schaden regelmässig

nicht ziffernmässig naohweisbar (BECKER, Note 15 zu

Art. 48 OR). Das verletzte Reohtsgut, der Kundschafts-

wert, muss duroh Schätzung ermittelt werden. Daher muss

auoh der Schadenersatzanspruch nach richterliohem Er-

messen festgesetzt werden (BGE 37 II 34). Zum Beweis des

Sohadens genügt im vorliegenden Fall folgende Feststel-

lung : Es bestand offenbar ein gewisser mit dem Geschäfts-

raum verbundener Kundschaftswert. Das Verhalten des

Beklagten musste diesen Wert schwer beeinträchtigen,

wenn nioht ganz verruohten. Diese Wirkung war für sioh

allein schon geeignet, dem Kläger die Weitervermietung

seines Ladenraumes als Drogerie, wenigstens zum bishe-

rigen Mietzins, zu verunmögliohen. Richtig wird sein, dass

dem Beklagten auch bei vertragsgemässem Verhalten ein

grosser Teil der Kundsohaft in sein neues Geschäft gefolgt,

und dass dem Kläger auoh in diesem Fall die Weiterver-

wendung seines Ladenraumes als DPOgerie sehr ersohwert

worden wäre. Die Vorinstanz hat diese Umstände aber bei

der Festsetzung des Schadensbetrages berüoksiohtigt.

Bundesreohtliche Grundsätze hat sie dabei nioht verletzt,

sodass kein Anlass besteht, den auf Fr. 1200.- gesohätzten

Sohadensbetrag abzuändern.

Demnacn, erkennt das Bundesgeric'kt :

Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Ober-

gerichtes des Kantons Aargau vom 13. Juli 1942 bestätigt.

Vgl. auch Nr. 39, 41. -

Voir aussi nOS 39, 41.

Prozessrecht. N° 38.

IV. PROZESSRECHT

PROC:EDURE

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