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21. Urteü der II. Zivilabteüung vom 15. März 1984

i. S. Schmidli, Staubli und Stierli

gegen Begierungsrat des Xta. Aarga'll.

Leg i tim a t ion zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde :

Die

Behandlung als Partei vor den kantonalen Instanzen gibt nur

die

f 0 r m e 11 e

Beschwerdelegitimation. Zur

S ach e

legitimiert ist, wer durch den angefochtenen Entscheid in

seinen Rechten betroffen wird. Wegen der Ablehnung der

Eintragung eines Kaufvertrages kann nur der verfügungs-

berechtigte Eigentümer Beschwerde führen. (Erw. 1.)

Der Begriff des I a n d wir t s c ha f t 1 ich enG ewe r b e s

im Sinne von Art. 218 OR ist ein Begriff des Bundesrechtes.

Das befristete Veräusserungsverbot darf nicht auf Grund-

stücke angewendet werden, die nicht mit einem landwirt-

schaftlichen Gewerbe erworben worden sind. (Erw. 3.)

Kriterien (Erw. 4).

A. -

Leonz Küng-Fischer war Eigentümer eines Heim-

wesens in Aristau und Muri, das er im April 1932 in zwei

140

Verwaltungs. und Disziplinarrechtspflege.

Teilen veräusserte : eine Parzelle mit Wohnhaus, Scheune,

Garten und Baumgarten an Leo Koog, Wirt in Aristau,

und die übrigen elf in Aristau und Muri verstreut, teilweise

weit auseinander liegenden Grundstücke (Acker-, Wies- und

Torfland) an Josef Staubli, Gemeindeschreiber in Aristau.

Beide Verträge wurden durch Eintragung im Grundbuch

vollzogen.

Leo Koog verkaufte in der Folge das erwähnte Grund-

stück mit den Gebäuden weiter an Kaspar Stierli, Handels-

mann in Besenbüren, und erwirkte mit einer Beschwerde

gegenüber der Weigerung des Grundbuchamtes auch die

Eintragung der Handänderung im Grundbuche.

.

Staubli seinerseits verkaufte am 25. September 1933

demselben Kaspar Stierli zwei der elf Grundstücke, die

er von Leonz Koog-Fischer erworben. Das Grundbuchamt

verweigerte die Eintragung mit Berufung auf § 4 des aar-

gams ehen Einführungsgesetzes zum Obligationenrecht;

diese Bestimmung verbietet grundsätzlich die stückweise

Weiterveräusserung eines durch Kauf oder Tausch erwor-

benen landwirtschaftlichen Gewerbes während einer vom

Eigentumserwerb hinweg laufenden

Frist von

vier

Jahren.

B. -

Eine gegen diese Verf'tigung des Grundbuchamtes

bei der kantonalen Justizdirektion angehobene Beschwerde

hatte keinen Erfolg, und der Regierungsrat des Kantons

Aargau, an den die Sache .weitergezogen wurde, wies die

Beschwerde mit Entscheid vom 1. Dezember 1933 eben-

falls grundsätzlich ab. Er bewilligte nur für die eine Par-

zelle die Eigentumsübertragung unter der Bedingung,

dass die beabsichtigte Güterregulierung durch Abtausch

mit einem Grundstück eines Anstössers zugleich vorge-

n?mmen werde. Im übrigen hält der Regierungsrat dafür,

dIe erwähnte Bestimmung des Einführungsgesetzes sei

in der Tat anwendbar. Allerdings habe Staubli von Leonz

Koog-Fischer nur die elf unzusammenhängenden Grund-

stücke ohne die landwirtschaftlichen Gebäulichkeiten er-

worben; allein er besitze bereits genügend Gebäulich-

Registersachen. ~o 21.

lU

keiten, und es bestehe auch die Möglichkeit, ein neues

Gebäude auf einem der elf Grundstücke zu erstellen.

vVollte man die vorliegende Weiterveräusserung gestatten,

so wäre nach Auffassung des Regierungsrates der Güter-

spekulation und Güterzerstückelung Tür und Tor geöffnet.

Bereits vor dem Erwerb der elf Grundstücke habe bei

Staubli die Absicht obgewaltet, zu spekulieren und die

gesetzlichen Beschränkungen der Weiterveräusserung zu

umgehen. Das erhelle aus einem schon im Mai 1931 abge-

schlossenen, wenn auch nicht. zur Ausführung gelangten

Vorvertrag. Und daraus, dass Staubli im September 1932

bei der kantonalen Justizdirektion die Bewilligung zur

Weiterveräusserung der zwei hier in Frage stehenden

Parzellen nachsuchte, ohne gegen den ablehnenden Bescheid

etwas vorzukehren, gehe hervor, dass er selber damals der

Ansicht war, diese Weiterveräusserung sei nur mit behörd-

licher Bewilligung zulässig.

G. -

Gegen diesen Entscheid richtet sich die vorlie-

gende Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die beim Bundesrat

eingereicht und von Amtes wegen dem Bundesgericht

überwiesen wurde, das nun zur Beurteilung von Beschwer-

den gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden

in Grundbuchsachen zuständig ist (Art. 4lit. c des Bundes-

gesetzes über die Verwaltungs- und Disziplinarrechtspflege

und Anhang Ziffer I dazu; für die Überweisung: Art. 194

Abs. 3 OG, neu gemäss Art. 49 lit. f. VDG). In dieser

Beschwerde wird daran festgehalten, dass keine Weiter-

veräusserung von Stücken eines durch Kauf erworbenen

landwirtschaftlichen Gewerbes in Frage stehe; denn die

elf im April 1932 erworbenen Grundstücke stellten kein

landwirtschaftliches Gewerbe dar.

§ 4 des kantonalen

Einführungsgesetzes werde im angefochtenen Entscheid

in ganz willkürlicher Weise ausgelegt.

Der Regierungsrat beantragt Abweisung der Beschwerde.

im wesentlichen aus den in seinem Entscheide dargelegten

Gründen. -

Das Grundbuchamt Muri weist speziell auf

Momente hin, die eine von Anfang an, schon beim Erwerbe

142

Vprwaltungs- und Disziplinarreehtspflege.

der elf Grundstücke bestehende Umgehungsabsicht dartun

sollen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung :

I. -

Als Beschwerdeführer tritt Notar Schmidli, der

den Kaufvertrag vom 25. September 1933 beurkundet hat,

sowohl in eigenem Namen wie auch im Namen der Par-

teien des Kaufvertrages auf. Nach § 142 des aargauischen

Einführungsgesetzes zum ZGB ist der Notar allerdings zur

Anmeldung der von ihm beurkundeten Verträge (im Sinne

von Art. 963 Abs. 3 ZGB) befugt und verpflichtet. Aus

einer derartigen Vorschrift lässt sich jedoch kein Recht

des Notars, gegen die abweisende Verfügung des Grund-

buchamtes Beschwerde zu führen, herleiten, es wäre denn,

das die Abweisung wegen einer Bemängelung der gesetz-

lichen Handlungsbefugnisse des Notars erfolgt Wäre, was

hier nicht zutrifft (BGE 55 I 341 ff.). Der Umstand, dass

die kantonalen Instanzen (mit Unrecht) auf seine Beschwer-

de eingetreten sind, gibt ihm nur die formelle Legitimation

zur Anrufung des Bundesgerichts (Art. 9 VDG; vgL dazu

KIROHHOFER, Die Verwaltungsrechtspflege beim Bundes-

gericht, S. 35); die Beschwerde ist aber nach dem Gesagten

ohne nähere Prüfung wegen Fehlens der Legitimation zur

Sache abzuweisen.

Zur Vertretung der Kaufvertragsparteien im Beschwer-

deverfahren bedarf der Notar einer rechtsgeschäftlichen

Ermächtigung. Diesem Erfordernis ist hier genügt durch

die im bundesgerichtlichen Verfahren beigebrachten Voll-

machten beider Parteien, worin erklärt wird, der Notar

habe von Anfang an auf Grund einer mündlichen Ermäch-

tigung der Beteiligten gehandelt.

Indessen ist nur der Verkäufer und nicht auch der

Käufer zur Sache legitimiert, denn die grundbuchliche

Verfügung hat von jenem als dem derzeitigen Eigentümer

der Grundstücke auszugehen.

2. -

Der Beschwerde des Verkäufers steht nicht ent-

gegen, dass er schon im September 1932 die Bewilligung

Registersachen. No 21.

zur Veräusserung der beiden Grundstücke bei der kanto-

nalen Justizdirektion nachgesucht hatte und mit dem

Gesuch abgewiesen worden war; denn abgesehen davon,

dass jenes Gesuch keine Beschwerde gegen eine grundbuch-

amtliehe Verfügung darstellte, betrifft die vorliegend

streitige Anmeldung ein seither abgeschlossenes Geschäft,

wegen dessen grundbuchlicher Vollziehbarkeit die Be-

schwerdeinstanzen hier erstmals angerufen werden.

3. -

Auch handelt es sich entgegen der Ansicht des

eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartementes nicht

oder doch nicht nur um die Anwendung kantonalen Rech-

tes. Allerdings sind die Kantone nach Art. 616 und 702

ZGB befugt, für die Zerstückelung von Grundstücken

bestimmte Schranken aufzustellen, was der Kanton Aargau

in seinem Einführungsgesetze zum ZGB (§ 94) getan hat.

Allein eine Verletzung dieser Bestimmung steht hier nicht

in Frage, indem nach dem Kaufvertrage vom 25. September

1933 kein Grundstück aufgeteilt werden soll. Dieser Kauf-

vertrag wird nur unter dem Gesichtspunkte des § 4 des

Einführungsgesetzes zum OR beanstandet, der eine Sperr-

frist von vier Jahren für die stückweise Weiterveräusserung

eines durch Kauf oder Tausch erworbenen landwirtschaft-

lichen Gewerbes vorsieht, ohne Rücksicht darauf, wie gross

die Stücke sind und ob sie bereits selbständige Grundstücke

(Parzellen) darstellen. Beschränkungen solcher Art sind

aber nur im Rahmen von Art. 218 OR zulässig, der den

Kantonen eine bezügliche Gesetzgebungsbefugnis ausdrück-

lich nur betreffend die Weiterveräusserung eines in der

erwähnten Art erworbenen landwirtschaftlichen Gewerbes

einräumt. Daher bestimmt sich der Begriff des landwirt-

schaftlichen Gewerbes nach Bundesrecht, und Bundesrecht

ist verletzt, wenn die kantonale Schutz bestimmung auf

eine Veräusserung von Grundstücken angewendet wird,

die vom Veräusserer nicht mit einem landwirtschaftlichen

Gewerbe (als Teil davon) im Sinne von Art. 218 OR er-

worben worden sind. Denn dann liegt ein Eingriff in die

bundes rechtlich geschützte, der Beschränkung durch kan-

144

V<'rwaltungs. und Disziplinarrechtspflege.

tonale Vorschriften nicht vorbehaltene Sphäre der Ver-

fügungsfreiheit vor. Eine Rechtsverletzung dieser Art

wird mit der vorliegenden Beschwerde gerügt.

4. -

Dem Begriffe des landwirtschaftlichen Gewerbes,

wie er in Art. 218 OR gleich wie in Art. 620 ZGB ver-

wendet wird, genügt nun nur die Gesamtheit von Land und

(',.ebäuden, die eine landwirtschaftliche Betriebseinheit

bildet (vgl. BGE 57 II 149; 58 II 203). Das trifft für die

elf Grundstücke, die der Beschwerdeführer im April 1932

von Leonz Küng-Fischer erworben hat, offensichtlich nicht

zu. Deren Weiterveräusserung in Stücken kann daher

keiner Sperrfrist unterworfen werden. Die Möglichkeit,

die elf Grundstücke durch Erstellen von Bauten zu einer

Betriebseinheit auszugestalten, ist ebenso ohne Belang

wie der Umstand, dass der Beschwerdeführer bereits

Grundstücke besass, mit denen er die elf Grundstücke

zu einer wirtschaftlichen Einheit verbinden konnte; denn

es bleibt dabei, dass der Erwerb der elf Grundstücke sich

nicht als Kauf eines landwirtschaftlichen Gewerbes dar-

stellte.

Es kann auch nicht von einer Umgehung des Gesetzes

gesprochen werden. Da die ursprüngliche Meinung des

Beschwerdeführers, er bedürfe' zur Veräusserung einzelner

der elf Grundstücke einer Bewilligung, rechtsirrtümlich

war, hat es nichts auf sich, was zur Umgehung der ver-

meintlichen Verfügungsbeschränkung geplant, übrigens

nicht ausgeführt wurde. Dass aber etwa Leo Küng die

Gebäudeliegenschaft nur als Strohmann für den Be-

schwerdeführer erworben und weiterveräussert hätte -

in welchem Falle übrigens schon jene Weiterveräusserung

hätte verhindert werden sollen -, ist weder behauptet

noch dargetan; aus der vom Grundbuchamt angerufenen

Erklärung des Leonz Küng-Fischer vom 27. Oktober 1932

ist das Gegenteil zu schliessen.

Leonz Küng-Fischer war im April 1932 frei, sein Heim-

wesen dergestalt in Stücken weiterzuveräussern, dass jedes

der Verkaufsobjekte nicht wiederum eine landwirtschaft-

Registersachen. XO 22.

145

liehe Betriebseinheit darstellte, womit auch die Beschrän-

kung gemäss Art. 218 OR wegfiel. Anders kann das Gesetz

nicht ausgelegt werden. Damit erweiAt sich die Beschwerde

des Weiterverkäufers Staubli als begründet. Ob es ange-

bracht wäre, der « Güterschlächterei » mit weitergehenden

Beschränkungen entgegenzutreten, ist eine Frage der

Gesetzgebung, die bei der Anwendung des geltenden

Rechtes nicht zu erörtern ist.

Dem'IUwh erkennt das Bundesgericht:

Die Beschwerden des Albert Schmidli und des Kaspar

Stierli werden abgewiesen, dagegen wird die Beschwerde

des J osef Staubli gutgeheissen und das Grundbuchamt

Muri angewiesen, die Handänderung einzutragen.