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Obligat,ionenrecht. No 78.
78. Orteil der I. Zivilabteilung vom 14. Oktober 1931
i. S. Jurt gegenSteinger.
Ungültigkeit eines Vor v e rt rag es zu 'einem Liegenschafts-
kauf m!l.ngels öffentlicher BeurkÜndung. OR Art. 22 Abs. 1
und 2, 216 Abs. 2.'
Natur als Voryertrag bejaht bei einem Vertrag, durch den sich
B gegenüber A verpflichtet, die dem C gehörende Liegenschaft
zu kaufen und an D weiter zu veräuilsern; Vertrag zugunsten
Dritter. OR Art. 112.
A. -
Durch schriftlichen Vertrag vom 20. Februar
1930 ermächtigte Ulrich Mattmann den heutigen Kläger,
Josef Jurt, selbst oder durch einen Vertrauensmann
die dem Balthasar Lingg in Ebikon gehörende Liegen-
schaft « Hinterbrugg» in Neuenkirch zu 65,000 Fr. zu
erwerben, und er verpflichtete sich, unter Gewährung
einer Provision und Überlassung der Differenz zu einem
allenfalls günstigeren Erwerbspreis, dasselbe Grundstück
dann sofort zum Preis von ebenfalls ·65,000 Fr. von ihm
oder seinem Vertrauensmann zu erstehen. Darauf wählte
der Kläger den Beklagten, Josef Steinger, als Vertrauens-
mann für das Geschäft; in einer mündlichen Abmachung
verpflichtete sich Steinger gegen eine Provision von
350 Fr., die Liegenschaft « Hinterbrugg» des Lingg zu
63,000 Fr., eventuell 65,000 Fr., immerhin so billig als
möglich, zu kaufen und an Mattmann weiterzuverkaufen;
Jurt versprach gegenüber Sfißinger, dass Mattmann ihm
das Objekt.abkaufe und dass ihm, dem Beklagten, kein
Schaden wegen der Hand änderungs-
und Fertigungs-
kosten erwachse.
Durch öffentlich beurkundeten Vertrag vom 21. Februar
1930,kaufte Josef Steinger von Balthasar Lingg das
mehrfach erwähnte Grundstück um
60,000 Fr.
Für
eine Anzahlung von 8000 Fr., für ein Trinkgeld an die
Ehefrau des Verkäufers von lOO Fr. und für die Ver-
schreibungskosten von 6 Fr. benötigte er 8106 Fr., die
ihm der Kläger samt der Provision von 350 Fr. zahlte.
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Oblig ... tionenreeht. Ne 78.
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Am 26. Februar 1930 sollte die Liegenschaft, an
Mattmann weiterverkauft werden. Der Beklagte erschien
jedoch nicM zum Kaufsabschluss, da er die Liegenschaft"
angeblich auf Betreiben eines liberalen Parteikomites,
dem Lingg zurückveräussert hatte. Der Kläger bezichtigte
ihn darauf schriftlich des Vertragsbruches. -Am 4. März
1930 deponierte der Beklagte bei der Volksbank in Neuen-
mch die ihm geleisteten 8456 Fr.
B. -
Mit der vorliegenden Klage hat Jurt den Steinger
auf Zahlung von l3,956 Fr. nebst 5 % Zins seit 26. Fe-
bruar 1930 belangt; der Betrag setzt sich zusammen
aus den erwähnten 8456
Fr., sowie aus 5500 Fr.
Schadenessatz wegen entgangenen Gewinnes und entgan-
gener Provision.
O. -
Der Beklagte hat Abweisung der Klage beantragt,
da der zwischen ihm und dem Kläger abgeschlossene
Vertrag kein einfacher Auftrag, sondern ein Vorvertrag
zu einem Grundstückskauf sei, der mangels notarieller
Form keine Gültigkeit erlangt habe und der überdies
gegen die guten Sitten verstosse.
'
D. -
Das Amtsgericht Willisau hat durch Entscheid
vom 3l. Dezember 1930 die Klage abgewiesen; immerhin
hat es den Beklagten gehalten, die von ihIP anerkannten
8456 Fr. plus aufgelaufene Zinsen gegen Rückgabe einer
Anzahl Urkunden dem Kläger zurückzuerstatten.
Es
ist von der Auffassung ausgegangen, die Vereinbarung
der Parteien sei ein Vorvertrag zu einem Liegenschafts-
kauf, der mangels 'Erfüllung der Formvorschriften.~ßer
Art. 22 und 216 OR ungültig sei.
E. -
Auf Appellation des Klägers _ hat das Ober-
gericht des Kantons Luzern das erstinstanzliehe Urteil
am 23. Juni 1931 bestätigt. Es ist auf die Frage der
Ungültigkeit des Vertrages wegen Formfehlers nicht
eingetreten, sondern hat gefunden, dass der Ver1frag
unsittlich sei; durch eine frühere Vereinbarung mit dem
Verkäufer Lingg habe es der Kläger übernommen, diesem
einen Käufer zu suchen, sodass er sich durch Abmachung
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Obligationenrecht. N° 78.
mit Mattmann in einen Interessenkonflikt begeben habe :
Für Mattniann hätte er einen möglichst niedrigen, für
Lingg einen möglichst hohen Preis erzielen müssen. Indem
er den Beklagten als Strohmann eingeschoben habe,
sei er für das Interesse Mattmann's an einem geringen
Preis eingetreten, um sich die Differenz zu sichern. Da
so seine Pflichten gegenüber Lingg verletzt worden seien,
müsse ein Verstoss gegen die guten Sitten angenommen
werden.
F. -
Gegen dieses Erkenntnis hat der Kläger recht-
zeitig und in der vorgeschriebenen Form die Berufung
an, das Bundesgericht erklärt und den Antrag auf Gut-
heissung der Klage gestellt.
G. -
Der Berufungsbeklagte hat um Bestätigung des
angefochtenen Urteils ersucht.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. -
Ein Vorvertrag ist nach Art. 22 Abs. 1 OR ein
Vertrag, durch den sich jemand zum Abschluss eines
künftigen Vertrages verpflichtet. Der Vorvertrag über
einen Grundstückkauf bedarf nach Art. 216 Abs. 2 OR
zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Damit
ordnet das Gesetz :für den Grundstückkauf noch aus-
drücklich an, was sich schon aus "Art. 22 Abs.2 OR ergibt,
dass nämlich dort, wo es zum -Schutz der Vertragschlies-
senden eine Gültigkeitsform vorschreibt, diese auch für
den . Vorvertrag lmerlässlich .ist. Auf der andern Seite
ist der einfache Auftrag, durch den sich jemand gegen-
über dem Auftraggeber zur Vornahme eines Rechts-
geschäftes verpflichtet, nach der im Schrifttum herr-
schenden, vom Bundesgericht in seinem ungedruckten
Entscheid vom 8. Oktober 1930 i. S. Osterwalder gegen
Gähwiler implicite gebilligten Auffassung auch dann
formlos gültig, wenn das abzuschliessende Rechtsgeschäft
einer besonderen Form bedarf, also z. B. ein Liegen-
schaftskauf ist (BEOKER, Kommentar, N. 6 zu OR 216,
OSER, Kommentar, N. 14 zu OR 11, N. 11 zu OR 216,
Obligationenrecht. NE> 78.
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LB.BMANN, Kommentar, N. 19 zu ZGB 657, WIELAND,
Kommentar, N. 4 c zu ZGB 657, ROTH, Der Vorvertrag
S. 366, und für das deutsche Recht: W ARNEYER, Kom~
mentar, 1930 Bd. I Ziff. III zu § 313 BGB und dort zit.
Judikatur).
Es frägt sich also, ob hier ein blosser Auftrag des Klägers
an den Beklagten, das
Grundstück von Lingg zu kaufen
und an Mattmann weiterzuveräussern, oder ob nicht
vielmehr ein Vorvertrag anzunehmen sei. Bei der Lösung
dieser Frage kommt man mit der Umschreibung des
Vorvertrages in Art. 22 Abs. 1 OR nicht aus, denn eine
Pflicht zum Abschluss eines künftigen Vertrages wäre
zu Lasten des Beklagten auch durch einen solchen der
Form nicht bedürftigen Auftrag begründet worden.
Umgekehrt kann das Unterscheidungsmerkmal' nicht
darin gefunden werden, dass bei einem Vorvertrag im
Gegensatz zu einem Auftrag dieselben Parteien beteiligt
seien, die nachher den Hauptvertrag, d. h. hier den
Grundstückkauf abzuschliessen haben, denn einerseits
ist ein Auftrag des Verkäufers an den Käufer, sein Grund-
stück zu erstehen, denkbar (vgl. einen solchen Fall bei
einer VersteigerlUlg in Seuffert's Archiv 3. Folge, Band 4
Nr. 2) und anderseits sind Vorverträge zwischen dem A
und dem B möglich, durch die A dem B verspricht, den
Hauptvertrag nicht mit ihm, sondern mit X zu schliessen;
ja in der Literatur wird die Berechtigung des Vorvertrages
geradezu in der Hauptsache auf die Fälle begrenzt, wo
der Hauptvertrag 'mit einem Drit.ten einzugehen ist,
der Vorvertrag unter den gleichen Parteien aber nur in
Ausnahmefällen als sinnvoll bezeichnet (von TUHR I
S.235).
Die erste Verpflichtung des Beklagten aus dem Rechts-
geschäft mit dem Kläger ging dahin, das Grundstück von
Lingg in eigenem Namen zu kaufen. Diese Obligation
war die des Mandatars, nicht die des Käufers, denn
abgesehen davon, dass der Preis weder bestimmt, noch
bestimm bar war, sondern vom Entschlusse des Ver-
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Obligationenrecht. N" 78.
käufers abhing -
der im Mäklervertrag zwischen dem
Kläger und -Lingg vereinbarte Preis von 66,000 Fr. fällt
hier nicht in Betracht -, hätte der Beklagte bei Nicht-
erfüllung nur gegenüber dem Kläger, seinem Auftrag-
geber, eine Verantwortlichkeit aus Mandat zu gewärtigen,
während von der Nichterfüllung seiner Pflicht als Käufer
noch keine Rede sein konnte; da die Bedingungen, zu
denen der Beklagte von Lingg zu kaufen hatte, wie gesagt,
noch nicht festgelegt waren, kann insbesondere kein
Vertrag des Klägers zugunsten des Lingg mit dem
Beklagten im Sinne des Art. 112 OR angenommen werden,
au~ dem der Verkäufer unter Umständen hätte selbständig
klagen können ..
Wenn daher durch die Vereinbarung der Parteien nur
diese erste Verpflichtung des Beklagten aufgestellt worden
wäre, hätte es sich füglieh fragen können, ob das Rechts-
geschäft öffentlich zu beurkunden gewesen wäre. Wenn
im Schrifttum gelegentlich verlangt worden ist, dass
wenigstens die Vollmacht, ein GrundStück zu kaufen oder
zu verkaufen, öffentlich zu beurkunden sei, da durch die
Vollmacht der Kaufs- oder Verkaufs wille erklärt werde
(ROSSEL, Manuel 4. Auf I. S. 292, im IGegensatz zu OSER,
Kommentar N. 11 zu OR 216, BECKER, Kommentar,N. 6
zu OR 216, BÜRGISSER, Der Grundstückkauf S. 13), ist
die Kontroverse hier ohne Belang, da der Kläger .keine
Vollmacht erteilt hat, für ihn zu kaufen. Ebenso kann
der Entscheid des Bundesgerichtes i. S. Eichin gegen
Habermann vom 25. Juni 1924, dass die Verpflichtung,
einen Käufer für ein Grundstück zu beschaffen, der nota-
riellen Formu nterliege, hier nicht herangezogen werden,
denn damals hatte sich 'der vermeintliche Mandatar aus-
drücklich verpflichtet, wie ein Käufer für das Erfüllungs-
interesse einzustehen, falls ein unbestimmter Dritter den
Kaufvertrag über die Liegenschaft mit dem festgelegten
Inhalt nicht abschliesse (BGE 50 II S. 250).
Die Frage kann jedoch offen bleiben, da der Beklagte
.im vorliegenden Fall gegenüber dem Kläger noch eine
Obligationenrecht. N° 78.
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zweite Verpflichtung eingegangen ist, durch die er aus
der Rolle des blossen Beauftragten heraustrat und die
Stellung des Verkäufers im Vorvertrag einnahm. Gemeint
ist das Versprechen des Beklagten, die Liegenschaft um
65,000 Fr. an Mattmann zu veräussern. Steinger ver-
sprach also wie ein Käufer, dem Mattmann das Eigentum
zu verschaffen.
Wohl wurde das Versprechen nicht
Mattmann, sondern dem Kläger abgegeben, allein es
war doch ein Versprechen zugunsten des Mattmann,
also ein Vertrag zugunsten Dritter, aus dem der künftige
Gegenkontrahent im Hauptvertrag, Mattmann, unter
den Voraussetzungen des Art. 112 Abs. 2 OR selber
klagen konnte. Der Kläger nahm ja eine Pflicht Matt-
mann's, dem Beklagten die Liegenschaft abzunehmen
an, denn er garantierte ausdrücklich dafür, dass diese
Pflicht erfüllt werde; also musste Mattmann offenbar
auch ein Recht haben, von Steinger den Verkauf zu
verlangen. Dabei macht es keinen Unterschied aus, dass
die Verpflichtung des Beklagten immerhin an eine Bedin-
gung geknüpft war, nämlich daran, dass zuvor der Kauf
von Lingg durch dessen Entschluss möglich geworden
war. Der Kläger führt übrigens in der Berufungsschrift
noch aus, der Kläger habe nach der übereinstimmenden
Willensmeinung der Parteien sogar ein Recht gehabt,
Übertragung der Liegenschaft an sich selbst zu verlangen.
Wenn das zutrifft, geht daraus in eindeutiger Weise
hervor, dass man es nicht mit einem blassen Auftrag
zu tun hat, ja wenn der Beklagte wirklich gehalten
gewesen wäre, das Grundstück auf Verlangen und ohne
Abschluss eines weitern Vertrages dem Kläger zu über-
eignen, müsste man in der Vereinbarung geradezu einen
potestativ bedingten Kauf erblicken.
Jedenfalls war
für die Parteien angesichts der Verpflichtung des Beklagten
zur Weiterveräusserung die Beobachtung der zum Schutze
des Veräusserers aufgestellten Formvorschrift unerlässlich.
Diese Auffassung wird für diesen Fall auch in der Literatur
geteilt (vgl. ROTH, Vorvertrag S. 367 H., LEEMANN, Kom-
508
Obligationenrecht. N° 79.
mental' N. 8 zu ZGB 657, GUTBROD, Der obligatorische
Grundstücksveräusserungsvertrag S. 42 ff., \V ABNEYER,
Kommentar Ziff. IU zu § 313 BGB, OBERNECK. Das
Reichsgrundbuchrecht Bd. I. S. 476 ff.) ...
2 •....
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des
Obergerichtes des Kantons Luzern vom 23. Juni 1931
wird bestätigt.
79. Auszug a.us dem Urteil der L Zivila.bteUung
vom 20. Oktober 1931 i. S. Politisotte Gemeinie ßa.pperswU
gegen Spill er.
Nie h t e r füll u n gei n erb e g ren z t enG a. t tun g s-
s c h u 1 d. Abweisung der Schadenersatzforderung des Käufers
von Pfla.stersteinen aus einem bestimmten Steinbruch mangels
Verschuldens des Verkäufers, wenn durch lUlvorhergesehene
geologische Verhältnisse die Ausbeute lUlverhältnismässig
erschwert wurde. OR Art. 97, II 9.
A. -
Eine Abordnung des Gemeinderates der Klägerin,
Gemeinde Rapperswil, hatte am 15. Dezember 1927
den dem Beklagten, Josef Spiller, gehörenden Stein-
bruch in Sarnen besichtigt. Am- 21. Dezember 1927 bot
Spille l'der Gemeinde Rapperswil schriftlich Kleinpflaster-
steine im Masse von 8/10 sam~ den erforderlichen Rund-
steinen zum Kaufe an, lieferbar in täglichen Mengen
von 30 Tonnen ab 20. Mai 1928, zum Preise von 435 Fr.
per Wagen zu 10 Tonnen bei Abnahme von 100 bis 150
Wagen im Ganzen, franco Station Sarnen. Am 4. Januar
1928 bestätigte der Beklagte den Empfang einer durch
das Telephon gemachten Bestellung der Klägerin von
ca. 125 Wagen Kleinpflastersteinen gemäss Offerte vom
21. Dezember 1927.
Im Namen des Gemeinderates
bestätigte am 5. Januar 1928 auch die Baukommission
der Stadt Rapperswil den « Auftrag», doeh beschränkte
sie die Lieferung in ihrem Brief auf ca. 120 Wagen.
Obligatiou"llI'echt. ~o i9.
509
Am 21. April 1928 schrieb die Klägerin dem Beklagten:
« Am 16. April laufenden Jahres liessen Sie uns ... durch
Ihren Vertreter m Ülldlich erklären, dass Ihnen die Erfüllung
Ihrer Lieferungspflicht nicht möglich sei. Da wir mit der
Fertigstellung der Strasse nicht zuwarten können, sehen wir
uns veranlasst, Ihnen den Auftrag daher zu entziehen und
uns anderweitig einzudecken. Für den uns daraus entste-
henden Schaden machen wir Sie verantwortlich.» Die
Eröffnung des Beklagten, dass er nicht erfüllen könne, war
damit begründet worden, dass sich im Frühjahr 1928 im
Steinbruch in Sarnen unerwartete Schwierigkeiten gezeigt
hätten, indem ganze Bänder von Schutt zum Vorschein
gekommen seien; auch habe sich herausgestellt, dass die
Formation des guten Gesteins stark « bergeinfallend » sei.
Am 4.
~Iai 1928 antwortete der Beklagte auf eine
Anfrage der Klägerin, ob er nicht wenigstens ein gewisses
Quantum Steine liefern könne: « Nachdem Sie mir mit
dem oben erwähnten Schreiben den mir erteilten Auftrag
leider entzogen haben, sah ich mich veranlasst, meine
Lieferungsdispositionen zu ändern, sodass ich nunmehr
wirklich nicht in der Lage bin, Ihrem Wiederauftrag
zu entsprechen. » Am 26. Mai 1928 berichtete die Klägerin
dem Beklagten, es sei ihr mit grosseI' Mühe und vielen
Kosten gelungen, die nötigen Pflastersteine auf den
massgebenden Termin durch die Firma Losinger & (,1.e.
aus dem Waadtland zu beziehen. Es seien ihr aber Mehr-
kosten in der Höhe von 5916 Fr. erwachsen, für welche
gie den Beklagten verantwortlich mache. Darauf erwiderte
der Beklagte mit Brief vom 1. Juni 1928 : « Ich bedaure
sehr, dasS Sie auf die Vorschläge meines Vertreters, des
Herrn Graf, nicht eingegangen sind, der Ihnen am 16. April
in Rapperswil die Proposition unterbreitete, Ihre Bestellung
derart zu effektuieren, dass 60 Wagen ab Bruch Sarnen
lmd 60 Wagen ab Bruch Wolfenschiessen geliefert werden
sollen, beide Lieferungen innert vorgeschlagner Lieferfrist.
Demzufolge finde ich, Sie sollten Ihre Mehrkostenforderung
im vorerwähnten Schreiben fallen lassen. »