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314 Obligationenreeht. N° 54.
54. Urteil der I. ZivilabteUung vom 14. Juli 1991
i. S. HiiDi & Cie gegen Baugenossenschaft Stampfenbach. M i e t e: Langfristiger· Vertrag, durch den der Vermieter auch die Heizungspßicht gegen einen pauschal vereinbarten Mietzins übernommen hat. Verändernngen der Vertrags- leistung des Vermieters durch die infolge des Krieges ein- getretene wirtschaftliche Umwälzung. Lücke im Vertrag. - Analoge Anwendung von Art. 373, Abs. 2, OR. A. - Mit Vertrag vom 28. Oktober 1913 vermie- tete die Klägerin der Beklagten ca. 487 m l Parterre- und Souterrain räumlichkeiten im sog. Kaspar-Escher- haus (Mühlequai Nr. 10 und 12) in Zürich für die Zeit vom 1. Januar 1914 bis 1. Januar 1923, und zwar zu einem jährlichen Mietzins von 22,000 Fr. für die ersten vier und 24,000 Fr für die weitem fünf Jahre. Ge- mäss § 3 der Vertragsbestimmungen ist in diesem Miet- zinse die Heizung inbegriffen. B. - Mit der vorliegenden Klage verlangte die Klä- gerin vom 1. Oktober 1918 hinweg für die noch aus- stehende Vertragsdauer einen jährlichen Mietzins zu- schlag von 4000 Fr. für die in nicht vorausseh- barer Weise gesteigerten Kosten der Heizung. In der Begründung stellte sie sich auf verschiedene Rechts- standpunkte. So berief sie sich allgemein darauf, dass die Mietzinserhöhung einem Gebot der Billigkeit ent- spreche, weiter, dass der Vertrag unter der stillschwei- genden Bedingung abgeschlossen worden sei, dass die Kohlenpreise verhältnhmässig stabil bleiben würden, ferner auf eine Lücke im Gesetz, eventuell Vertrag, die vom Richter in Anwendung der Art. 1 und 2 ZGB auszufüllen sei, auf Rechtsmissbrauch der Beklagten, auf Irrtum im Sinne von Art. 24, Ziff. 4, OR, auf wich- tige Gründe zur Vertragsauflösung im Sinne VOll Art. 269 OR und auf analoge Anwendung von Art. 287 OR. Die Beklagte beantragte Abweisung der Klage im wesentlichen mit der Begründung, dass der MietzinS Obligationenrecht. N° 54. 31:> in für beide Parteien verbindlicher \Veise im schrift- lichen Vertrage festgesetzt sei. Eine nachträgliche Abänderung des Vertragsinhaltes im Sinne einer Er- schwerung der Verpflichtungen der Beklagten wider- spreche dem Grundsatze der Vertragsfreiheit. C. - Mit Urteil vom 25. Februar 1921 hat das Ober- gericht des Kantons Zürich in Abänderung des die Klage abweisenden Entscheides der ersten Instanz die Beklagte verurteilt zur Zahlung eines jährlichen Zuschlages VOll 4000 Fr. für die ersten zwei Jahre vom
1. Oktober 1918 an, und für den Rest der Mietsdauer zur Zahlung eines jährJichen Zuschlages, welcher drei- mal soviel beträgt, als die Kohlenpreise im Herbst der jeweiligen Jahre den Ansatz von 640 Fr. pro 10,000 Kg. übersteigen, immerhin in der Meinung, dass der Zuschlag den Betrag von 4000 Fr. nicht übersteigen soll. D. - Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die Be- rufung an das Bundesgericht erklärt mit dem Antrag auf Abweisung der Klage in vollem Umfange. E. - In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter der Beklagten dieses Begehren erneuert. Der Vertre- tel' der Klägerin hat auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Urteils angetragen. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. - Die Vorinstanz begründet die grundsätzliche Gut- heissung der Klage im wesentlichen mit Art. 24 Ziff. 4 OR ; sie geht davon aus, die Annahme, dass der Sach- verhalt so, Wie er beim Vertragsschluss bestand, an- dauere oder nur in dem damals voraussehbaren Um- fange sich ändere, sei auch dann eine irrtümliche, wenn die Abweichung von dieser Annahme erst im Verlaufe der Vertragsdauer eintrete; nach den Umständen des Falles müsse dieser zukünftige Sachverhalt nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet werden. 'Vollte man aber die Irrtumsbestimmungen zur Beurteilung 316 Obligationenrecht. N° 54. des vorliegenden Falles heranziehen, so würde es sich jedenfalls nur um einen Irrtum im Beweggrund handeln, da er sich nicht auf den nach Art. 24 OR wesentlichen Inhalt des im abgeschlossenen Vertrage Erklärten, sondern einzig auf Vorstellungen über die zukünftige Marktlage beziehen könnte. Abgesehen hievon würde die Rechtsfolge wesentlichen Irrtums eines. Kontra- henten gemäss Art. 23 OR in der Unverbindlichkeit des Vertrages von Anfang an bestehen, und wäre daher die Möglichkeit einer teilweisen Aenderung des Ver- trages, wie sie die Vorinstanz vorgenommen hat, aus- ges.chlos.sen (vergl. AS 39 II S. 244). . 2: - Frägt es sich daher, ob eine gesetzliche Aende- rung des Vertragsinhaltes im Sinne des angefochtenen Urteils aus andern Gründen zulässig sei, so ist von der Natur und dem Zwecke des abgeschlossenen Vertrages auszugehen. Danach ist die Klägerin mit der Ueber- lassung des Mietobjektes zum vertragsmässigen Ge- brauche an die Beklagte auch zur Heizung der Miet- räumlichkeiten verpflichtet, wogegen ihr ein Anspruch auf den pauschal vereinbarten Mietzins zusteht. Wie die Vorinstanz mit Recht betont, bildete dabei die Hei- zungspflicht im Zeitpunkte des Veltragsschlusses nur einen nebensächlichen Bestandteil ihrer Vertragslei- stung, weshalb denn wohl -auch eine Ausscheidung der Heizungsentschädigung unterblieben ist. Im Vor- dergrunde der beidseitigen' Interessen stand der Miet- gegenstand als solcher ; dieser war in erster Linie mass- gebend für die \V ürdigung der wirtschaftlichen Be- deutung von Leistung und Gegenleistung auf Grund der damaligen übersehbaren und übersehenen tat- sächlichen Verhältnisse. Wenn daher die Klägerin auch die an sich dem Mietvertrage nicht anhaftende Heizungspflicht übernahm, so konnte nach der Sach- lage die hiefür in die Preisfestsetzung einberechnete Entschädigung nicht anders, als im Sinne ei,ues Er- satzes der durch die Erfüllung dieser Verpflichtung 1 J 1 i I l' Obligationenrecht. N0 54. 317 bedingten effektiven Aufwendungen verstanden sein. Spekulationsabsichten des einen oder andern Vertrags- teiles sind umso unwahrscheinlicher, als im damaligen Zeitpunkte mit wesentlichen Konjunkturschwankun- gen in den Brennmaterialpreisen in keiner 'V eise zu rechnen war; jedenfalls kann aus der vereinbarten langen Mietsdauer hiefür nichts hergeleitet werdcn, bdem diese unzweifelhaft lediglich im Hinblick auf eine vorteilhaftere Ausnützung der Geschäftslage VOll der Beklagten eingegangen wurde. Trug daher auch die Klägerin das Risiko für Preisschwankungen im Rah- men der normalen Marktlage, so war doch, wie die Vorinstanz zutreffend annimmt, eine gewisse Stetig- keit der Preise die Grundlage ihrer Nebenverpflichtung. Auf die Annahme des 'Veiterbestehens der beim Ver- tragsschluss gegebenen Verhältnisse gründete sich die Uebernahme der Heizungspflicht, und es war damit auch der VertragswiHe der Parteien entsprechend be- schränkt.
3. - Die Erreichung dieses dermassen begrenzten Vertragszweckes wurde indessen durch die infolge des Krieges eingetretene Umwälzung aller wirtschaftlichen Verhältnisse verunmöglicht, indem durch diesen Vor- gang die Leistung der Klägerin im Sinne einer Erschwe-
• rung der Erfüllung derart verändert wordert ist, dass sie nicht mehr als die beim Vertragsschluss nach der übereinstimmenden Parteiabsicht gewollte erschei- nen kann; denn während, wie die Vorinstanz auf Grund einer Expertise feststellt, ursprünglich nur etwa der
14. Teil des Mietzinses für die Kosten des Brennmate- rials aufgewendet werden musste, erforderte die Hei- zung 1918-19 einen Aufwand von mehr als 1/4 und 1919-20 gegen 1/3 des Mietzinses. Die durch diese Umwälzung geschaffenen völlig neuen Umstände wa~ ren für die Kontrahenden nicht voraussehbar, handelt es sich doch um ausserhalb jeder menschlichen Erkennt- nis liegende Ereignisse. Umsomehr muss daher auch 318 ObligaUonenreeht. N° 54. als ausgeschlossen gelten, dass sich ihr Wille auf diese \Virkungen, an die sie gar nicht denken konnten, be- zogen hätte, und es weist mithin der Vertrag insofern eine Lücke auf, als er für diese ausserordentJichen Ver- hältnisse eine Normierung nicht vorsieht. Diese nicht getroffene Regelung ist daher aus dem Zweck und In- halt des Erklärten im Sinne bei der Vertragsteile so zu ergänzen, wie diese sie getroffen haben würden, wenn sie den eingetretenen Verlauf der Dinge in Betracht gezogen hätten (vergl. SEUFFERTS Archiv, 3. Folge, Bd. 17 S. 250; RG Bd. 100 S. 132). Die Anknüpfung an das positiv:e Gesetzesrecht bietet hiefür der auch von der Klägerin heute angerufene Art. 373, Abs. 2, OR; denn wie der Vorderrichter zutreffend annimmt, handelt es sich bei der in Frage stehenden Vertrags- leistung der Klägerin um eine dem Werkvertrag analoge Verpflichtung, um (in werkvertragsähnliches Verhältnis, indem· auch hier die Herstellung eines näher bestimm- ten Arbeitsproduktes gegen Lohn den Inhalt der von der Klägerin übernommenen Heizungspflicht bildet. Dieser Annahme steht nicht entgegen, dass die Ver- gütung nicht besonders vereinbart, bezw. vom Miet- preise nicht ausgeschieden worden ist, da im Zweifel ein angemessener Lohn als .stillschweigend vereinbart gilt (AS 18 S. 763). Angesichts dieser wesentlichen Gleichheit des vom Gesetze entschiedenen Falles mit dem vorliegenden ist daher nicht einzusehen, weshalb nicht auch der gleiche gesetzgeberische Gedanke, wie er in Art. 373 Abs. 2 OR, dahingehend zum Ausdruck kommt, dass ausserordentlichen, die Sachlage gegen- über dem Vertragsschluss verschiebenden Umständen vom Richter nach seinem Ermessen Rechnung zu tra- gen ist, im vorliegenden Falle Anwendung finden soll. Liegt diese Regelung auch nur in einer Einzelanwen- dung vor, so verkörpert sie doch ein allgemeines Prin- zip, und es drängt sich die Analogie umsomehr auf, als das Gesetz dessen Anwendbarkeit auch anderwei- ObligaUonenrecht. N0 54. 319 tig ausdrücklich vorsieht (Art. 83, 352, 545 OR usw.). Wenn es sich daher bei der nachträglichen Steiger- ung der Brennmaterialienpreise um ganz ausserordent- liche Verhältnis~e handelt, die beim Vertragsschluss nicht vorausgesehen worden sind und -auch nicht vor~ auszusehen waren, so muss der Tatbestand der genann- ten Gesetzesbestimmung in diesem Sinne als erfüllt erachtet werden. Danach besteht für den Richter die Möglichkeit der Erhöhung des Preises oder der Auf- lösung des Vertrages. Diese letztere Massnahme fällt angesichts des Umstandes, dass heide Parteien den Vt;rtrag mit ihrem Willen fortgesetzt haben und noch fortsetzen, und dass der Fortbestand durchaus im In- teresse der Beklagten liegt, ausser Betracht, und es frägt sich somit nur noch, in welchem Umfange aus- gleichende Zuschläge zum vereinbarten Mietzinse ge...; rechtfertigt sind. Da für deren Bemessung wesentlich Gegenstand tatsächlicher Feststellung bildende Momente ausschlaggebend ·sind, die zu beurteilen der kantonale Richter besser in der Lage ist als das Bundesgericht, ist in diesem Punkte ohne weiteres auf die auf sach- verständiger Würdigung beruhenden Berechnungen der Vorinstanz abzustellen. Demnach erkennt das Bundesgericht: Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 25. Februar 1921 bestätigt. AS 47 11 - HI2!