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79. Arret de la 11e section civile du ~9 octobre 1914

dans la c~use Sooiete immobiliere Clairiere-Pelouse

contre t1lrich.

Droit de voisinage : art. 684 ces. Immeuble locatif

construit a proximite d'un manege degageant des odeurs

desagreables. Droit du proprietaire d'exiger les mesures

propres ales faire cesser, maJgre I'observation des prescrip-

tions des reglements de police par le proprietaire du ma-

nege et malgre l'anteriorite de son etablissement .. Impor-

tance de cette derniere circonstance dans la fixatIon des

dommages-intercts,

A. -

Le defendeur Ulrieh a fait conshuire a Cham-

pe!. en 1894, sur un terrain achete par lui, un manege

446

Sachenrecht. No 79.

qu'll exploite depuis cette epoque et dans lequel il tient

30 a 40 chevaux. Le quartier qui alors etait encore peu

bäti a vu s'elever depuis de llombreux immeubles loca-

tifs, de caractere generalement luxueux.

En 1911, la Societe demanderesse est devenue pro-

prietaire d'un terrain a l'intersection du boulevard de

La Cluse et de la rue de .la Pelouse; elle y a fait cons-

tlUire une importante maison Iocative qui n'est separee

que par la rue de la Pelouse de la facade nord du ma-

nege du de!endeur. Le long de cette fac;ade court Ull

couloir long de 54 m., large de 1 m. 60 qui aboutit a

une fosse a furnier situee juste en face de l'immeuble de

la SociHe. Trois portes donnent acres des ecuries sur le

couloir, par ces portes on sort chaque jour le fumier et

on le transporte au moyen de vehicules ouverts dans la

fosse qui est longue de 8 m. 2, Iarge de 1 m. 5 et pro-

fonde de 1 m. 5. Elle est videe deux fois par semaine;

l'operation commence a 5 h. du maHn et du re environ

trois heures.

B. -

La SociHe a ouvert action ä Ulrich en con-

cluant a ce qu'il soit tenu de prendre toutes mesures

necessaires pour faire cesser les emanations et autres

inconvenients provenant de l'exploitalion de son immeu-

ble -

ces mesures devant etre precisees par une exper-

tise et la Societe etant autorisee ales executer aux frais

du dCfendeur, faute par lui ß'y pourvoir lui-memc. Elle

conclut de plus a 4000 fr. de dommages-jntef(~ts.

A rappui de ces conclusions elle alIegue que des ema-

nations putrides s'echappent soit des ecuries, soH de Ia

fosse a fumier, qu'elles sont specialement intolerabies aux

heures ou 1'on vide la fosse, qu'en outre des mouches eIl

grand nombre et des rats provieuuent des ecuries du de-

fendeur et se fepandent dans les immeubies avoisinants,

que les inconvimients de ce voisinage 1'0nt empechee de

louer trois appartements d'un loyer annuel de 4800 fr.

et que plusieurs locataires se sont plaints et ont menace

de resilier.

Sachenrecht. N° 79.

447

Le Tribunal de premiere instance a ecarte les conclu-

sions de la demande par le motif que le defendeur s'est

strictement conforme et se conforme strictement a toutes

les prescriptions de police qui constituent l'usage Ioeal.

La Cour de justice civile a reforme ce jugement et a

ordonne au defendeur de proceder, dans un deIai de trois

mois, aux travaux indiques par les experts, a savoir :

couvrir la fosse d'une daUe en beton arme, la fermer au

moyen de portes fermant hermHiquement, installer une

cheminee de ventilation. Elle a condamne de plus le

defendeur a 300 fr. d'indemnite et elle apartage entre

les parties les depens et le cotlt de l'expertise.

La Societe demanderesse a recouru en rHorme au

Tribunal federal. Elle estime que les mesures ordonnees

et l'indemnite allouee sont insuffisantes et reprend ses

conclusions. Subsidiairementelle demande le renvoi de

la cause pour complement d'instruction. Plus subsidiai-

rement elle demande que ses droits soient reserves pour

le cas Oll les mesures ordonnees n'aboutiraient pas a la

cessation des emanations et du trouble constates.

Le defendeur s'est joint au recours et a concIu a libe-

ration compiete des conclusions de la demande.

Statuant sur ces faits et considerant

en droit:

1. -

Sur Ia base des constations de fait de l'arret

attaque il est incontestable que, telle qu'elle est exploi-

tee actuellement, !'industrie du defendeur entraine des

inconvenients serieux pour la Societe demanderesse, que

notamment les odeurs de fumier qui se repandent dans

son immeuble sont de -nature a incommoder les loca-

taires et meme a nuire a leur sante. L'instance canto-

nale a juge que ces inconvenients depassent la limite de

la tolerance que se doivent les voisins eu egard soit a la

situation et a Ia nature des immeubles, soit a l'usage

loeal. Pour determiner la limite de cette tolerance elle

a, avec raison, tenu compte du caractere general du

AS 40 I[ -

1915

31

448

Sachenrecht. No 79.

~~artier Oll est etabli le manege et elle a constate que,

s Il comprend encore d'autres ecuries (d'ailleurs beau-

coup moins importantes que celle du defendeur), il ne

p;~t ~ependant pas etre considere comme un quartier

d,ecunes avec le caractere duquel cadrerait Ia presence

d un manege contenant de 30 a 40 chevaux. Du reste

ce n'est pas a ce point de vue essentiellement que se

place le defendeur; a l'appui de ses conclusions Iibera-

toires il invoque surtout Ie fait que son manege existait

nombre d'annees avant la construction de rimmeuble

de Ia Societe et qu'il est installe et exploite conforme-

ment aux reglements sur Ia matiere. Mais ni l'une ni

l'autre de ces circonstances ne s'oppose a I'application

de l'art. 684 ces.

En ce qui concerne tout d'abord l'anteriorite de l'eta-

bl~ssement ?,U,manege,. on ne saurait admettre qu'elle

pnve Ia SOClete du drOlt de demander Ia cessation des

troubles que ce voisinage incommode Iui occasionne Il

n'existe pas de droit de pre-occupation a raison du-

quel celui qui eleve une construction a proximite d'un

etablissement industriel anterieurement cree se soumet-

trait par Ja meme aux incommodites qui peuvent en re:-

sulter pour sa propriete. Sans doute il est possible qu'a

l'epoque Oll le manege a He construit il ro.t en harmonie

avec les conditions locales et qu'aucun voisin n'eftt a

se plaindre d'emanations qui alors pouvaient passer po ur

normales. Mais il est inevitahle que par suite de l'exten-

sion de Ia ville la. situation se transforme et que, le

caractere du quartIer etant modifie, de normales et

admissibles ces. ~manations deviennent intoIerables pour

le nouve~~ ~olsm~ge. En pareil cas I'interet particulier

du. propnetalre dOlt ceder le pas a rinteret general et iI

dOlt adapter son etablissement aux exigences nouvelles

(v. dans ce sens WIELAND, Droits reels I p. 321, LEE-

MANN, Note 12 et 19 sur art. 684, ORTLOFF, Aus dem

N~chbarrecht: Archiv für bürg. Recht 26 p. 329 et

SUlV., RIEHL, Ueber Immissionsprozesse : Gruchot's

Sachenrecht. N° 79.

Beiträge 51 p. 143-144, STAUDINGER, Commentaire 7/8

ed. Notes I 5 c et 6, III b, c, d, sur § 906, BAUDRY-

LACANTINERIE, Des biens p. 164-165, Pandectes fran-

«;aises sous Propriete Nos 195 et suiv.). Il pourrait en

etre autrement si cette modification apportee au carac-

tere du quartier etait attribuable ä Ia Societe elle-

meme, si c'etait elle seule qui avait change Ia physio-

nomie generale des Heux et par consequent aussi les be-

soins locaux; dans ce cas le defendeur pourrait peut-

etre se mettre au benefice de l'etat ancien des choses,

tel qu'il existait avant qu'il eftt ete arbitrairement

transforme par la demanderesse. Mais en fait il est

constant que depuis retablissement du manege Ia trans-

formation qui s'est operee dans Ia nature du quartier a

ete toute generale et n'est pas due uniquement aux

constructions de Ia Societe demanderesse; celle-ci peut

donc, malgre l'existence anterieure du manege, obliger

le defendeur a se plier desormais aux exigences du voi-

sinage actuel.

D'autre part, ces exigences ne sont pas necessairement

identiques a celles contenues dans les reglements de

police. Les prescriptions de police fournissent, il est

vrai, des indications au sujet de l'usage IocaI, elles con-

tribuent a le creer; mais elles n'en donnent pas toujours la

mesure exacte. Il est concevable, i1 est meme frequent

qu'elles restent en dec;a de ce qui, dans un endroit de-

termine, est considere comme conforme aux convenan-

ces et aux obligations de voisinage. Edictees parfois

pour un territoire etendu et faisant forcement abstrac-

tion des circonstances particulieres, elles peuvent n'etre

pas adaptees aux conditions speciales de teIle localite.

Lorsqu'il s'agit de fixer l'usage local au sens de rart.

684 ces, on ne doit donc pas s'en tenir exclusivement

a ce qui est prescrit par les ordonnances de police (v.

STAUDINGER III a sur § 906, LEEMANN Note 20 sur art.

684, Pandectes loc. eit. N0 189) et c'est a bon droit que

l'arret attaque a considere comme sans importance le

450

Sachenrecht. N° 79.

fait que le defendeur s'est conforme aux reglements,

du moment que les mesureb qu'ils imposent sont im-

puissantes 3 empecher les inconvenients dont se plaint

Ia Societe demanderesse et que ceux-ci, d'apres les cons-

tatations souveraines de l'instance cantonale, excedent

la limite de ce que les voisins sont tenus de tolerer eu

egard 3 I'usage Ioeal. Mais d'ailleurs on doit observer

que, meme au point de vue du droit administratif gene-

vois, il ne suffit pas que le proprietaire d'une ecurie ou

d'un etablissement similaire observe strictement les

prescriptions de police; en effet,3 teneur de l'art. 31 du

Reglement d'application de Ia loi sur les routes, ces eta-

blissements « ne seront toleres que si, par leur destina-

tion, leur genre de construction, leur forme et leurs

moyens de ventilation, ils sont dans l'impossibilite de

nuire sous aueun rapport aux logements voisins et l'au-

torisation pourra etre retiree s'U est eonstate que ces

installations nuisent 3 la salubrite publique.» Si done

l'observation des reglements de police ne met pas le pro-

prietaire 3 l'abri d'un retrait d'autorisation, 3 bien plus

forte raison ne fait-elle pas echec aux reclamations des

voisins fondee8 sur l'art. 684 CCS.

Enfin, si l'on met en balance l'interet qu'a le defen-

deur 3 continuer 3 exploiter son manege dans les condi-

tions actuelles et l'interet oppose qu'a Ia Societe 3 faire

cesser les abus constates (v. RO 40 11 p. 30 et suiv.), il

n'est pas douteux que c'esf ce dernier interet qui est

preponderant. En effet, les mesures ordonnees par l'arret

attaque n'occasiouneront au defeudeur qu'uue depense

minime (d'apres les experts, 617 fr.) et ne rendront ni

plus difficile, ni plus onereuse l'exploitation. Quant 3

savoir si ces mesures sout appropriees aux circonstan-

ces et si elles sont suffisantes pour remedier aux desa-

grements dout se plaint la demanderesse, c'est 13 une

question d'ordre purement techuique et le Tribunal fede-

ral est mal place pour revoir Ia solution que l'instance

cantonale lui a donnee apres avoir pris l'avis d'experts.

Sachenrecht. N° 79.

451

Bien qu'on puisse avoir des doutes sur l'efficacrte de

certaines de ces mesures et qu'on puisse uotamment se

demander s'il n'aurait pas mieux valu obliger 1e defeu-

deur 3 faire enlever quotidiennement le furnier, le Tri-

bunal federal .n'a pas de motifs suffisants pour substi-

tuer son appreciation a celle de l'instance eantonale

qui a pose en fait que «les travaux ordounes consti-

tuent le meilleur moyen de ramener a un minimum les

desagrements resultant de l'existence et de l'exploita-

tion du manege»; il est lie par cette constatation qui

n'est dans tous les cas pas contraire aux pieces du dos-

sier.

Quant 3 la conclusion de la recourante tendant 3 ce

que ses droits soient reserves pour le cas Oll les mesures

ordonuees se reveleraient insuffisantes, on doit observer

qu'elle a ete prise pour la premiere fois devant le Tribu-

nal federal. lequel ne peut donc (art. 80 OJF) statuer 3

son sujet.

2. - En ce qui concerne l'iudemnite de 300 fr. allouee,

la demanderesse soutient qu'elle est insuffisante a repa-

rer le prejudice cause, car les incommodites resultant

du voisinage du manege l'ont empechee de louer trois

appartements d'un Ioyer aunuel de 4800 fr. Outre que

l'offre de preuve formuIee sur ce point a ete ecartee par

des motHs de procedure cantonale qui echappent 3 la

competence du Tribunal federa!, I'arret attaque laisse

voir clairement que Ia Cour a estime qu'eu tout etat de

cause ces appartements seraieut restes vides -

la loca-

tion immediate de tous les appartements d'un grand

immeuble neuf elaut fort improbable -

et qu'en realite

Ia Societe n'a subi aucun dommage. Dans ces conditions,

l'indemnite accordee ex aequo et bono en l'abseuce de

tout prejudice positif constate ne se justifie pas. Elle se

justifie d'autant moins qu'en achetant un terrain a ba-

tir 3 proximite immediate du manege, Ia demanderesse

s'est volontairement exposee aux ennuis et aux frais que

ce voisinage devait entralner pour elle jusqu'au moment

452

Sachenrecht. N0 80.

ou elle aurait obtenu, amiablement ou par la voie judi-

ciaire, lesmodifications necessaires; on a expose ci-

dessus que l'anteriorite de l'exploitation du manege ne

la privait pas du droit d'exiger ces modifications, mais

au point de vue des dommages-interets il est equitable

de prendre cette circonstance en consideration (v. dans

ce sens Pandectes fran~aises, loc. cit. N° 196). Aussi bien

il est a supposer que Je fait de la proximite du manege

a du influer sur le prix d'achat du terrain et qu'ainsi le

dommage qu'a pu subir la Societe se trouve compense

d'avance par Ia diminution du prix de reviellt de sa

construction.

Par ces motifs,

le Tribunal fMeral

prononce:

1. Le recours principal est ecarte.

H. Le recours par voie de jonction est partiellement

admis et l'arret attaque est reforme en ce sens que la

demanderesse est deboutee de ses conclusions en dom-

mages-interets.

Po ur le surplus, l'arret attaque est confirme, tant sur

Ie fonds que sur les depens.

-