KBE.2026.11

Obergericht Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde KBE.2026.11 (BE.2025.9) Entscheid vom 2. September 2026 Besetzung Oberrichter Holliger, Präsident Oberrichter Roth Oberrichterin Schär Gerichtsschreiber Sulser Beschwerde- A._____, führer […] Anfechtungs- Entscheid des Präsidiums des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Lenzburg gegenstand vom 23. Februar 2026 in Sachen Betreibungsamt Q._____ Betreff Zahlungsbefehl vom 27. Juni 2025 in der Betreibung Nr. aaa Gläubigerin: Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____, […] vertreten durch C._____ AG, […]

- 2 - Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entnimmt den Akten: 1. Mit Zahlungsbefehl vom 27. Juni 2025 in der Betreibung Nr. aaa des Be- treibungsamts Q._____ betrieb die Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ (nachfolgend: die Gläubigerin), vertreten durch die C._____ AG (nachfolgend: die Gläubigervertreterin), den Beschwerdeführer für den Be- trag von Fr. 5'899.70. Als Forderungsurkunde bzw. Forderungsgrund wurde im Zahlungsbefehl angegeben: " Nichtbezahlung der Betriebskosten 2024" Der Zahlungsbefehl wurde dem Beschwerdeführer am 5. Juli 2025 zuge- stellt. Am 7. Juli 2025 erhob der Beschwerdeführer Rechtsvorschlag. 2. 2.1. Mit Eingabe vom 8. Juli 2025 (Postaufgabe) erhob der Beschwerdeführer bei der Schuldbetreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts des Kantons Aargau Beschwerde mit dem Antrag, das Vorgehen des Betrei- bungsamtes sei "zu prüfen". Mit Schreiben vom 15. Juli 2025 leitete die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission die Beschwerde zuständig- keitshalber an das Bezirksgericht Lenzburg weiter. 2.2. Am 23. Juli 2025 erstattete das Betreibungsamt Q._____ den Amtsbericht. 2.3. Mit Eingabe vom 10. September 2025 (Postaufgabe) reichte der Beschwer- deführer eine Stellungnahme ein und beantragte: " 1. Es sei festzustellen, dass die Betreibung Nr. aaa mangels gültiger Voll- macht und mangels bestimmter Forderungsgrundlage unzulässig ist. 2. Eventualiter sei das Betreibungsamt anzuweisen, den Gläubiger zur Vor- lage einer rechtsgültigen Vollmacht, sowie einer detaillierten Forderungs- abrechnung, inkl. Nebenkostenabrechnung innert einer Frist von 5 Tagen aufzufordern. 3. Sollte dieser Nachweis nicht fristgerecht erbracht werden, sei die Betrei- bung als nichtig zu erklären und von meiner Betreibungsauskunft zu lö- schen.

- 3 - 4. An dieser Stelle halte ich fest, dass das Vorgehen vom Betreibungsamt Q._____ Hr. D._____ in keiner Art und Weise akzeptabel ist und ich bitte das Gericht die Vorgehensweise von Hrn. D._____ unter Einbehalt der ge- setzlichen Vorgaben zu prüfen." 2.4. Mit Eingabe vom 16. Oktober 2025 (Postaufgabe) reichte die Gläubigerver- treterin auf Aufforderung des Präsidiums des Zivilgerichts des Bezirksge- richts Lenzburg als Nachweis über ihre Vollmacht zur Gläubigervertretung einen Verwaltungsvertrag für Miteigentum und einen Verwaltungsvertrag für Stockwerkeigentum ein. 2.5. Das Bezirksgericht Lenzburg, Präsidium des Zivilgerichts, erkannte mit Ent- scheid vom 23. Februar 2026: " 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen." 3. 3.1. Gegen diesen ihm am 28. Februar 2026 zugestellten Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 4. März 2026 Beschwerde bei der Schuldbetreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde mit folgenden Rechtsbegehren: " 1. Der Entscheid des Bezirksgerichts Lenzburg vom 23. Februar 2026 sei aufzuheben. 2. Es sei festzustellen, dass die Betreibung Nr. aaa des Betreibungsamtes Q._____ mangels gültiger Vertretungsbefugnis im Zeitpunkt der Einleitung unzulässig ist. 3. Die Betreibung Nr. aaa sei aufzuheben und aus dem Betreibungsregister zu löschen. 4. Der vorliegende Fall sei als erledigt zu betrachten und ad acta zu legen. 5. Es seien keine Kosten zu erheben."

- 4 - 3.2. Der Präsident des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Lenzburg verzichtete mit Amtsbericht vom 13. März 2026 auf eine Vernehmlassung. 3.3. Das Betreibungsamt Q._____ liess sich nicht vernehmen. 3.4. Mit Eingaben vom 12. März 2026 und 8. April 2026 reichte der Beschwer- deführer ergänzende Stellungnahmen ein. Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission zieht in Erwägung: 1. 1.1. Gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG kann mit Ausnahme der Fälle, in denen das Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder Konkursamts bei der Aufsichtsbehörde wegen Ge- setzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. Der Entscheid einer unteren Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter kann innert zehn Tagen nach der Eröffnung an die obere kantonale Auf- sichtsbehörde über die Betreibungsämter weitergezogen werden (Art. 18 Abs. 1 SchKG). 1.2. Für das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter sind die Bestimmungen des Beschwerdeverfahrens ge- mäss Art. 319 ff. ZPO sinngemäss anwendbar (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 22 Abs. 2 EG SchKG). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptun- gen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt sowohl für echte als auch für unechte Noven, da die Beschwerde nicht der Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern grundsätz- lich nur der Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids dient (DIETER FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT, in: Thomas Sutter-Somm/Cordula Löt- scher/Christoph Leuenberger/Benedikt Seiler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 4. Aufl. 2025, N. 3 f. zu Art. 326 ZPO). 2. 2.1. Streitgegenstand ist der Zahlungsbefehl vom 27. Juni 2025 in der Betrei- bung Nr. aaa des Betreibungsamts Q._____. Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdeführer mache die fehlende Vollmacht der Gläubigervertreterin geltend, da jene keine rechtsgültige Vollmacht vorgewiesen habe und eine

- 5 - solche dem Zahlungsbefehl nicht beiliege. Weiter mache der Beschwerde- führer geltend, dass ihm von der Gläubigerin noch nie eine konkrete Rech- nung zugestellt worden sei. Von der Gläubigerin habe er lediglich Akonto- rechnungen erhalten. Eine exakte Nebenkosten-Abrechnung fehle (ange- fochtener Entscheid E. 4.2). Die Vorinstanz erwog, dass das Betreibungs- amt nicht verpflichtet sei, sich über die Vollmacht des Vertreters zu verge- wissern. Der Schuldner könne auf dem Beschwerdeweg die Aufhebung der Betreibung wegen mangelnder Vollmacht des Gläubigervertreters verlan- gen. Das Betreibungsbegehren eines vollmachtlosen Stellvertreters sei gültig, sofern es im Beschwerdeverfahren durch den vertretenen Gläubiger genehmigt werde. Werde die Genehmigung nicht beigebracht, müsse die Betreibung als ungültig aufgehoben werden. Mit Eingabe vom 16. Oktober 2025 habe die Gläubigervertreterin eine entsprechende Genehmigung bzw. Vollmacht für die Gläubigervertretung eingereicht, weshalb die Betrei- bung nicht als ungültig aufgehoben werden müsse (angefochtener Ent- scheid E. 4.3). Betreffend die Rüge der fehlenden konkreten Forderungs- grundlage erwog die Vorinstanz, dass das Betreibungsamt nicht zu prüfen habe, ob die vom Betreibenden behauptete Forderung am Tag der Einrei- chung des Betreibungsbegehrens existiere und fällig sei. Der Beschwerde- führer rüge keine der in Art. 17 Abs. 2 und 3 SchKG genannten Beschwer- degründe. Vielmehr handle es sich um eine materiellrechtliche Frage. 2.2. 2.2.1. Mit Beschwerde an die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission rügt der Beschwerdeführer, im Zeitpunkt der Einreichung des Betreibungsbe- gehrens vom 26. Juni 2025 habe keine Genehmigung vorgelegen. Nach den allgemeinen Regeln des Stellvertretungsrechts setze eine rechtsgül- tige Handlung eines Vertreters voraus, dass dieser über eine entspre- chende Vertretungsbefugnis verfüge (Art. 32 Abs. 1 OR). Handle ein Ver- treter ohne entsprechende Vollmacht, so entfalte die Handlung grundsätz- lich keine Wirkung, sofern sie nicht nachträglich genehmigt werde (Art. 38 Abs. 1 OR). Vorliegend sei eine angebliche Genehmigung erst mit Eingabe vom 16. Oktober 2025 geltend gemacht worden. Somit habe im Zeitpunkt der Einleitung der Betreibung keine nachgewiesene Vertretungsbefugnis bestanden. 2.2.2. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist das Betreibungsamt nicht ver- pflichtet, sich über die Vertretungsvollmacht des Gläubigervertreters zu ver- gewissern und ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sogar das Betreibungsbegehren eines vollmachtlosen Stellvertreters gültig, wenn es im Beschwerdeverfahren durch den Vertretenen genehmigt wird (Urteil des Bundesgerichts 5A_578/2007 vom 18. Dezember 2007 E. 3.2). Umso mehr schadet es nicht, wenn eine bereits bestehende Vollmacht nicht bereits im Zeitpunkt der Betreibungseinleitung vorliegt bzw. diese nicht zusammen mit

- 6 - dem Betreibungsbegehren eingereicht wird, sondern erst im Beschwerde- verfahren. Die entsprechende Rüge des Beschwerdeführers ist unbegrün- det. 2.3. 2.3.1. Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, die eingereichten Verwaltungsver- träge würden die Verwaltung von Stockwerkeigentum betreffen und ledig- lich allgemeine Bestimmungen zur Verwaltungstätigkeit enthalten. Ein sol- cher Verwaltungsvertrag stelle keine spezifische Prozessvollmacht dar und belege nicht ohne Weiteres die Befugnis, im Namen der Stockwerkeigen- tümergemeinschaft ein Betreibungsverfahren einzuleiten. Gemäss Art. 712t ZGB handle der Verwalter im Rahmen der ihm übertragenen Ver- waltungsaufgaben. Für ausserordentliche Massnahmen oder rechtliche Schritte bedürfe es grundsätzlich einer entsprechenden Ermächtigung der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. In der Lehre werde festgehalten, dass der Verwalter einer Stockwerkeigentümergemeinschaft nur im Rah- men der ihm ausdrücklich übertragenen Kompetenzen handeln dürfe (m.H. auf "Wermelinger, Zürcher Kommentar ZGB, Art. 712t N. 70 ff."). Ein entsprechender Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft, wel- cher die Einleitung der konkreten Betreibung genehmige, sei im Verfahren nicht vorgelegt worden. 2.3.2. Gemäss Art. 712s Abs. 2 ZGB verteilt der Verwalter die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestim- mungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel. Die gesetzliche Befugnis des Verwalters umfasst somit auch das Inkasso (vgl. WERMELIN- GER, Das Stockwerkeigentum, Kommentar, 3. Aufl. 2023, N. 37 ff. zu Art. 712s ZGB). Der Verwalter vertritt sowohl die Gemeinschaft als auch die Stockwerkeigentümer in allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in den Bereich seiner gesetzlichen Aufgaben fallen, nach aussen (Art. 712t Abs. 1 ZGB). 2.3.3. Nach dem Gesagten war die Gläubigervertreterin von Gesetzes wegen er- mächtigt, eine Betreibung gegen den Beschwerdeführer einzuleiten. Diese gesetzliche Kompetenz wird in Ziff. 3.1 des Leistungsbeschriebs, der Be- standteil des Verwaltungsvertrags bildet, im Übrigen auch explizit erwähnt (act. 33 und 39; vgl. bereits Ziff. 7 des Aktenzusammenzugs im angefoch- tenen Entscheid). Der vom Beschwerdeführer zitierte Art. 712t Abs. 2 ZGB, wonach zur Führung eines Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens und unter Vorbehalt dringender Fälle eine vorgängige Ermäch- tigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer notwendig ist, ist diesbezüglich nicht einschlägig, da es sich bei der Einleitung einer

- 7 - Betreibung nicht um einen Zivilprozess i.S.v. Art. 712t Abs. 2 ZGB handelt. Auch der vom Beschwerdeführer zitierten Literaturstelle von WERMELINGER (in: Zürcher Kommentar, Das Stockwerkeigentum, 2. Aufl. 2019) lässt sich nichts Gegenteiliges entnehmen. 2.4. 2.4.1. Weiter rügt der Beschwerdeführer, dass er im Verfahren mehrfach darauf hingewiesen habe, dass ihm keine nachvollziehbare Forderungsgrundlage zugestellt worden sei. Insbesondere sei keine detaillierte Nebenkostenab- rechnung oder eine nachvollziehbare Forderungsaufstellung vorgelegt wor- den. Gemäss Art. 8 ZGB trage grundsätzlich diejenige Partei die Beweis- last, die aus einer behaupteten Tatsache Rechte ableiten wolle. Auch wenn im Betreibungsverfahren grundsätzlich keine materielle Prüfung der Forde- rung erfolge, müsse eine Forderung zumindest bestimmbar sein. 2.4.2. Bei den Fristen nach Art. 17 Abs. 2 SchKG und Art. 18 Abs. 1 SchKG han- delt es sich um gesetzliche Fristen, die nicht erstreckt werden können. Das bedeutet, dass innert der Beschwerdefrist eine rechtsgenügend begrün- dete Beschwerdeschrift einzureichen ist; eine mangelhafte Begründung der Beschwerde gilt nicht etwa als verbesserlicher Fehler im Sinne von Art. 32 Abs. 4 SchKG, so dass eine Nachfrist zur Behebung eines solchen Man- gels von vornherein ausser Betracht fällt (Urteil des Bundesgerichts 5A_814/2008 vom 12. März 2009 E. 3.3). Nach Ablauf der Beschwerdefrist eingereichte Ergänzungsschriften können nicht mehr berücksichtigt wer- den, selbst wenn sie in der rechtzeitigen Beschwerdeerklärung angekün- digt wurden (BGE 126 III 30 E. 1b). Auch die Beweismittel sind innerhalb der Beschwerdefrist zu bezeichnen (Urteil des Bundesgerichts 5A_237/2012 vom 10. September 2012 E. 2.2). 2.4.3. Mit Beschwerde vom 8. Juli 2025 machte der Beschwerdeführer geltend, dass ihm keine konkrete (Nebenkostenab-)Rechnung zugestellt worden sei und er lediglich Akontorechnungen erhalten habe. Das Betreibungsamt habe ihm "ohne rechtliche Grundlage" einen Zahlungsbefehl zugestellt. Das Vorgehen des Betreibungsamts sei zu prüfen und die Vollstreckung der Forderung zu sistieren, "bis die Rechtmässigkeit und Begründung der Forderung geklärt" sei. Vor diesem Hintergrund erwog die Vorinstanz zu Recht, dass über materiellrechtliche Streitigkeiten (z.B. über Bestand, Um- fang und Fälligkeit der in Betreibung gesetzten Forderung) nicht von den Aufsichtsbehörden im Beschwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG zu be- finden ist, sondern durch die zuständigen Gerichte im ordentlichen Zivil- oder Verwaltungsverfahren (COMETTA/MÖCKLI, Basler Kommentar, Bun- desgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, N. 13 zu Art. 17 SchKG), und sie die Beschwerde folglich abwies.

- 8 - 2.4.4. Der Beschwerdeführer rügte vor Vorinstanz erst mit Eingabe vom 10. Sep- tember 2025, d.h. nach Ablauf der Rechtsmittelfrist und somit grundsätzlich verspätet (E. 2.4.2), explizit eine Verletzung des "Bestimmtheitsgebots von Art. 67 SchKG". Selbst wenn darauf einzugehen wäre, wäre dem Be- schwerdeführer nicht zu folgen: Der Gläubiger hat in seinem Betreibungsbegehren unter anderem die For- derungsurkunde und deren Datum, in Ermangelung einer solchen, den Grund der Forderung zu nennen (Art. 67 Abs. 1 Ziff. 4 SchKG). Die ent- sprechenden Angaben werden in den Zahlungsbefehl aufgenommen (Art. 69 Abs. 2 Ziff. 1 SchKG). Da der Anhebung einer Betreibung nicht notwendigerweise eine materiellrechtliche Prüfung der Forderung voran- geht, soll die Bezeichnung des Forderungsgrunds dem Schuldner zusam- men mit den anderen Angaben auf dem Zahlungsbefehl Aufschluss geben über den Anlass der Betreibung. Auf diese Weise ist der Schuldner nicht gezwungen, Rechtsvorschlag zu erheben, um erst in einem anschliessen- den Rechtsöffnungsverfahren oder in einem Forderungsprozess von der gegen ihn geltend gemachten Forderung Kenntnis zu erlangen. Gegebe- nenfalls soll er die in Betreibung gesetzte Forderung auch ganz oder teil- weise anerkennen können. Nach der Rechtsprechung genügt auch eine knappe Umschreibung des Forderungsgrunds, wenn nach dem Grundsatz von Treu und Glauben der Anlass der Betreibung aus ihrem Gesamtzu- sammenhang erkennbar wird. Dazu ist erforderlich, dass das Datum ange- geben wird, an welchem die in Betreibung gesetzte Forderung entstanden ist. Bei Dauerschuldverhältnissen mit periodischen Zahlungspflichten be- deutet dies, dass die in Frage stehende Zeitperiode zu bezeichnen ist (Ur- teile des Bundesgerichts 4A_304/2024 vom 5. November 2024 E. 6.2, 5A_861/2013 vom 15. April 2014 E. 2.2 und 5A_413/2011 vom 22. Juli 2011 E. 2). Als Forderungsgrund ist im Zahlungsbefehl angegeben "Nichtbezahlung der Betriebskosten 2024". Die Angabe der Forderung inkl. Rechnungsperi- ode gibt dem Beschwerdeführer genügend Aufschluss über den Anlass der Betreibung. Dafür spricht entgegen der Argumentation des Beschwerde- führers gerade, dass diesem offenbar bewusst war, für welche Forderung bzw. welche Periode er belangt wird, er aber hierfür angeblich (noch) keine Rechnung bzw. Abrechnung erhalten habe. Ob dem so ist und ob die For- derung materiellrechtlich begründet ist, ist wie vorstehend dargestellt (E. 2.4.3) nicht im Beschwerdeverfahren durch die Aufsichtsbehörden zu überprüfen. Dasselbe gilt für den – im zweitinstanzlichen Beschwerdever- fahren erstmals vorgebrachten und damit ohnehin unbeachtlichen (E. 1) – Einwand des angeblich fehlenden Beschlusses der Stockwerkeigentümer- gemeinschaft über die Genehmigung der Abrechnung.

- 9 - 3. Im Beschwerde- bzw. Weiterziehungsverfahren vor der kantonalen Auf- sichtsbehörde sind ungeachtet des Ausgangs keine Verfahrenskosten zu erheben und keine Parteientschädigungen zuzusprechen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG i.V.m. Art. 61 Abs. 2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entscheidet: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben und keine Parteientschädigun- gen zugesprochen. Zustellung an: […] Mitteilung an: […] Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung des Ent- scheides an gerechnet, die Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 2 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Hän- den hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).

- 10 - Aarau, 2. September 2026 Obergericht des Kantons Aargau Schuldbetreibungs- und Konkurskommission Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Holliger Sulser