4-BE.2025.9

Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 4-BE.2025.9 Urteil vom 17. Juni 2026 Besetzung Präsident B. Wehrli Richter M. Dammann Richter J. Fricker Richter C. Koch Richter T. Plüss Gerichtsschreiberin C. Dürdoth Beschwerde- A._____ führer vertreten durch MLaw Joel Steiner, Vollenweider Steiner, Hirschengraben 33b, 6003 Luzern Beschwerde- Einwohnergemeinde Q._____ gegnerin handelnd durch den Gemeinderat dieser vertreten durch lic. iur. Felix Weber, Rechtsanwalt, Schärer Rechtsanwälte, Hintere Bahnhofstrasse 10, 5001 Aarau Beigeladener Kanton Aargau, handelnd durch den Regierungsrat des Kantons Aargau dieser vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung Gegenstand Mehrwertabgabe (Parzelle aaa)

- 2 - Das Gericht entnimmt den Akten: A.1. Die Einwohnergemeinde Q._____ führte eine Revision der Nutzungspla- nung durch. Die von der Gemeindeversammlung am 21. Juni 2018 be- schlossene Revision wurde vom Regierungsrat mit Beschluss vom 27. Feb- ruar 2019 mit Ausnahmen genehmigt (RRB Nr. 2019-000184). A.2. A._____ war zum Zeitpunkt der Genehmigung der Nutzungsplanungsrevi- sion Alleineigentümer der Parzelle aaa im Halte von 706 m2, von der eine Teilfläche von 115 m2 von der Uferschutzzone in die Wohnzone W2 umge- zont wurde. B.1. Mit Verfügung vom 10. September 2024 auferlegte der Gemeinderat Q._____ A._____ für die Umzonung eine Mehrwertabgabe von Fr. 10'523.00. B.2. Gegen die Abgabeverfügung liess A._____ am 11. Oktober 2024 Einspra- che erheben und die Aufhebung der Abgabeverfügung beantragen. B.3. Mit Einspracheentscheid vom 7. April 2025 wies der Gemeinderat Q._____ die Einsprache vollumfänglich ab. C. A._____ (künftig: Beschwerdeführer) liess den negativen Einspracheent- scheid am 26. Mai 2025 beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kau- salabgaben und Enteignungen (SKE), anfechten und folgende Anträge stellen: " in der Sache

1. Der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 07.04.2025 betreffend die Festsetzungsverfügung für die Mehrwertabgabe für die Parzelle Nr. aaa, R-Strasse bbb, Q._____, sei aufzuheben und es sei auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe für die Parzelle Nr. aaa zu verzichten.

2. Eventualiter sei der Einspracheentscheid der Vorinstanz aufzuheben und die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen zur weiteren Abklä- rung und neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vorinstanz. zum Verfahren

- 3 -

4. Die Akten des Einspracheverfahrens seien durch die Vorinstanz in das vorliegende Beschwerdeverfahren zu editieren.

5. Es sei der Beschwerdeführer fortlaufend und umfassend über den Ver- fahrenablauf zu orientieren (inkl. Zustellung von Bewilligungen von Fris- terstreckungen, Zustellung von Beilagen zu Rechtsschriften etc.)." D.1. Mit Schreiben vom 27. Mai 2025 wurde der Beschwerdeführer über die Ein- tragung seiner Eingabe als Beschwerde und das weitere Vorgehen infor- miert. D.2. Nachdem der Kostenvorschuss von Fr. 400.00 (Verfügung des SKE vom

27. Mai 2025) fristgerecht geleistet worden war, brachte das SKE die Be- schwerde der Einwohnergemeinde Q._____ (künftig: Beschwerdegegne- rin) mit Schreiben vom 10. Juni 2025 zur Kenntnis und setzte ihr eine Frist zur Vernehmlassung bis 10. Juli 2025. Gleichentags wurde der Regierungsrat als Vertreter des Kantons Aargau zum Verfahren beigeladen und ebenfalls zur Vernehmlassung bis 10. Juli 2025 aufgefordert. E.1. Die Beschwerdegegnerin liess sich mit Eingabe vom 2. Juli 2025 verneh- men und die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde beantragen, so- weit auf sie eingetreten werden könne. E.2. Der Beigeladene liess sich mit Schreiben vom 3. Juli 2025 vernehmen und beantragte ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. F.1. Das SKE brachte dem Beschwerdeführer die Eingaben der Beschwerde- gegnerin sowie des Beigeladenen mit Schreiben vom 7. Juli 2025 zur Kenntnis und stellte ihm frei, bis 8. September 2025 zu replizieren. F.2. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers ersuchte drei Mal um Erstre- ckung der Frist zur Erstattung der Replik. Zuletzt wurde ihm die Frist bis

23. Dezember 2025 erstreckt. F.3. Mit Schreiben vom 23. Dezember 2025 teilte der Rechtsvertreter des Be- schwerdeführers dem Gericht mit, dass Vergleichsgespräche zwischen den Parteien stattfänden, und ersuchte um Sistierung des Verfahrens bis

9. Januar 2026 und die Abnahme der Frist zur Erstattung einer Replik.

- 4 - F.4. Mit Verfügung vom 5. Januar 2026 wies der Präsident des SKE das Gesuch ab und räumte dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers eine kurze Nachfrist bis 15. Januar 2026 zur Erstattung einer Replik ein. Bei ungenutz- tem Ablauf dieser Frist werde Verzicht auf Erstattung einer Replik ange- nommen. F.5. Daraufhin teilte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 15. Januar 2026 mit, dass die Parteien weiterhin Vergleichsgespräche führten. Auf weitere Ausführungen zur Sache werde verzichtet. Das Schrei- ben wurde der Beschwerdegegnerin und dem Beigeladenen am 16. Januar 2026 zur Kenntnis gebracht. Damit war der Schriftenwechsel abgeschlossen. G. Das SKE führte am 17. Juni 2026 eine Verhandlung durch (Präsenz siehe Protokoll, S. 2). Anschliessend wurde der Fall beraten und das nachfol- gende Urteil gefällt.

- 5 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1. Gegen Verfügungen des Gemeinderats, mit denen die Mehrwertabgabe festgesetzt wird, kann innert 30 Tagen seit Zustellung Einsprache erhoben werden. Der Einspracheentscheid kann innert 30 Tagen mit Beschwerde beim Spezialverwaltungsgericht angefochten werden (§ 28b Abs. 3 des Ge- setzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom

19. Januar 1993 in Verbindung mit § 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver- waltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007). In Verfahren betreffend Mehrwertabgaben ist der Regierungsrat zum Ver- fahren beizuladen (§ 28b Abs. 4 BauG). 1.2. Der Einspracheentscheid des Gemeinderats Q._____ vom 7. April 2025 betrifft eine Mehrwertabgabe. Das SKE ist daher zur Behandlung der Be- schwerde sachlich zuständig. 1.3. Zur Einreichung einer Beschwerde ist legitimiert, wer ein schutzwürdiges und aktuelles Interesse geltend macht (§ 42 lit. a VRPG). A._____ ist als Adressat des angefochtenen Einspracheentscheids, mit dem er zur Leis- tung einer Mehrwertabgabe verpflichtet wird, ohne weiteres zur Beschwer- deführung legitimiert. 1.4. Der Regierungsrat wurde dem gesetzlichen Auftrag (§ 28b Abs. 4 BauG) folgend zum Verfahren beigeladen (B.2.). Er wird durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (kurz: BVU) bzw. dessen Rechtsabteilung ver- treten (gemäss Ermächtigung in § 16a der Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113] vom 10. April 2013). 1.5. Der Einspracheentscheid wurde dem Beschwerdeführer am 10. April 2025 zugestellt. Nach § 28 Abs. 1 und 2 VRPG gelten für die Berechnung der Fristen, deren Unterbruch und die Wiederherstellung gegen die Folgen der Säumnis sowie bezüglich der Rechtsstillstandfristen die Bestimmungen der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) vom 19. Dezember

2008. Unter Berücksichtigung des Fristenstillstands vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern (Art. 145 Abs. 1 lit. a ZPO) ist die am 26. Mai 2025 elektronisch eingereichte Beschwerde fristgerecht erhoben worden.

- 6 - Auf die im Übrigen formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 2. Strittig ist vorliegend, ob für die Umzonung einer Teilfläche von 115 m2 der Parzelle aaa von der Uferschutzzone in die Wohnzone W2 eine Mehr- wertabgabe geschuldet ist. 3. 3.1. Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt eine Abgaben- erhebung ein Gesetz im formellen Sinn voraus, welches zumindest den Kreis der Abgabenpflichtigen (Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der Abgabe (den abgabebegründenden Tatbestand, Objekt der Abgabe) und in Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemessungsgrundlage) festlegt (BGE 126 I 183, mit Hinweisen; BGE 132 II 374; vgl. auch Art. 127 Abs. 1 der Schweizerischen Bundesverfassung [BV; SR 101] vom 18. April 1999, der analog auf andere Geldleistungen anwendbar ist [BGE 134 I 180]). 3.2. Die Beschwerdegegnerin stützt sich bei der Erhebung der Mehrwertabgabe auf § 28a ff. BauG. Diese Bestimmungen sind seit dem 1. Mai 2017 in Kraft (vgl. vorn Erw. 1.1.). Davor war die Erhebung einer Mehrwertabgabe nur möglich und zulässig, wenn eine kommunale gesetzliche Regelung vorhan- den war (vgl. BGE 142 I 177; BGE 1C_167/2017 vom 6. Juli 2017, Erw. 3 ff.). Gemäss § 28a BauG haben die Grundeigentümer, deren Grundstücke in eine Bauzone eingezont werden, eine Abgabe von 20 % des Mehrwerts zu leisten. Der Gemeinderat orientiert aufgrund von Schätzungen durch das kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungsplanent- wurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe. Er erlässt eine Verfü- gung über die definitive Höhe, sobald der Nutzungsplan genehmigt und an- wendbar ist (§ 28b Abs. 1 BauG). Mit § 28a BauG besteht eine genügende gesetzliche Grundlage zur Erhebung von Mehrwertabgaben. Dies ist unbe- stritten (Protokoll, S. 4). 3.3. Die Gemeinden können den Abgabesatz auf höchstens 30 % erhöhen (§ 28a Abs 2 BauG). Von dieser Möglichkeit hat die Einwohnergemeinde Q._____ Gebrauch gemacht (§ 5 Abs. 1 BNO).

- 7 - 4. 4.1. 4.1.1. Der Beschwerdeführer rügt zunächst mehrere Verletzungen des rechtli- chen Gehörs. Er lässt geltend machen, indem sich die Gemeinde bei ihrem Einspracheentscheid auf den Kaufvertrag vom 9. November 2000 gestützt habe, habe sie das rechtliche Gehör auf schwerwiegende Weise verletzt. Die Gemeinde habe nicht dargelegt, warum ihr der Kaufvertrag vorliege bzw. wann und auf welchem Wege sie diesen beschafft habe. Sie habe dem Beschwerdeführer weder eine Mitteilung über den Beizug verfahrens- fremder Unterlagen gemacht noch ihm Gelegenheit gegeben, sich dazu zu äussern. Sie habe Akten verwendet, mit deren Verwendung der Beschwer- deführer nicht habe rechnen müssen. Der genaue Inhalt des Kaufvertrags sei dem Beschwerdeführer nicht bekannt. Weiter habe der Gemeinderat die Begründungspflicht verletzt, indem er zahlreiche Ausführungen und Argumente des Beschwerdeführers weder berücksichtigt noch begründend abgelehnt habe. So habe sich der Ge- meinderat etwa nicht zur kantonalen Schätzung der Mehrwertabgabe vom

25. November 2021 geäussert, welche auf den Zeitpunkt der Genehmigung der Nutzungsplanrevision zurückdatiert worden sei. Auch habe sie den Vor- schlag des Abschlusses eines verwaltungsrechtlichen Vertrags nicht be- rücksichtigt. Zudem umfasse der Einspracheentscheid lediglich drei Seiten und habe im Wesentlichen die Stellungnahme des BVU vom 23. Dezember 2024 unverändert übernommen. Dadurch sei das rechtliche Gehör in schwerwiegender Weise verletzt worden. 4.1.2. Die Beschwerdegegnerin lässt dazu ausführen, es bestehe keine Pflicht, den Beschwerdeführer aktiv darüber zu informieren, welche Unterlagen sich in den Akten befänden. Hinzu komme, dass der Beschwerdeführer selbst Vertragspartei des Kaufvertrags vom 9. November 2000 gewesen sei. Bei Zweifeln am Umfang der Verfahrensakten hätte der Beschwerde- führer jederzeit die Möglichkeit gehabt, ein entsprechendes Akteinsichts- gesuch zu stellen. Die Behauptung, ihm sei der Inhalt des Vertrags nicht bekannt, sei nicht glaubhaft und ändere nichts daran, dass der Vertrag im Rahmen der Gesamtwürdigung berücksichtigt werden dürfe. Im Übrigen werde dem Beschwerdeführer im Rahmen des laufenden Beschwerdever- fahrens uneingeschränkt Gelegenheit gegeben, zum Inhalt des Vertrags Stellung zu nehmen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liege daher nicht vor bzw. könne als geheilt betrachtet werden. Dem Vorhalt der Verletzung der Begründungspflicht widerspricht die Be- schwerdegegnerin: Der Einspracheentscheid setze sich mit der rechtlichen Ausgangslage, insbesondere der Nutzung der betroffenen Teilfläche, dem Bauverbot gemäss § 14 aBNO sowie der Anwendung von § 28a Abs. 1

- 8 - BauG ausführlich auseinander. Die Gemeinde habe somit die entscheidre- levanten Gesichtspunkte gewürdigt, auch wenn sie sich einzelnen Detail- überlegungen des Beschwerdeführers nicht angeschlossen habe. Der Um- stand, dass bestimmte Einwände, wie etwa der Vorschlag eines verwal- tungsrechtlichen Vertrags, nicht thematisiert wurden, stelle keine Verlet- zung des rechtlichen Gehörs dar. Es bestehe kein Anspruch auf ausführli- che Auseinandersetzung mit jedem einzelnen Argument. Beim Zeitpunkt der kantonalen Schätzung handle es sich um eine formelle Vorfrage ohne Bedeutung für die materielle Beurteilung der Mehrwertabgabe. Zudem habe der Beschwerdeführer die Möglichkeit, im vorliegenden Verfahren un- eingeschränkt dazu Stellung zu nehmen. Auch sei die Kritik an der Kürze des Einspracheentscheids unbegündet, da es nicht auf die Länge, sondern den Inhalt des Entscheids ankomme. Eine Verletzung der Begründungs- pflicht liege nicht vor. Mit der nachfolgenden Einsprachemöglichkeit gegen die Festsetzungsver- fügung habe ein effektiver Rechtsmittelweg bestanden, welcher auch ge- nutzt worden sei. Die im Rahmen der Einsprache vorgebrachten Argu- mente seien berücksichtigt und im Einspracheentscheid gewürdigt worden. Ein allfälliger Gehörsmangel im Vorverfahren sei spätestens damit geheilt worden. 4.1.3. Der Beigeladene bringt dazu vor, die Gemeinde sei im Einspracheent- scheid auf die Einwände des Beschwerdeführers in rechtsgenüglicher Weise eingegangen. Der Hinweis auf den Kaufvertrag vom 9. November 2000 betreffe nicht die vorliegend strittige Grundsatzfrage, ob die Neuzoni- erung eine Mehrwertabgabepflicht auslöse. Der Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs sei daher unbegründet. Könne Einsprache erhoben werden, wie dies bei der Festsetzung der Mehr- wertabgabe der Fall sei, dürfe die Behörde auf eine vorgängige Anhörung verzichten, da die Verfügung im Falle eine Einsprache von der ursprünglich verfügenden Behörde vollumfänglich überprüft werden müsse. 4.2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör wird in Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistet. Er dient als zentrales Mitwirkungsrecht sowohl der Sachaufklärung, stellt aber auch ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien dar. Er umfasst den Anspruch auf Äusserung und Anhörung im Verfahren, den Anspruch auf Akteneinsicht, das Recht auf Vertretung und Verbeistän- dung sowie den Anspruch auf Begründung eines Entscheids (Ulrich Häfe- lin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, N 1001 f., mit Hinweisen). Der Anspruch auf recht- liches Gehör ist formeller Natur. Eine Verletzung des Anspruchs führt im Falle einer Anfechtung grundsätzlich zur Aufhebung des Entscheids, auch

- 9 - wenn die Verletzung keinen Einfluss auf das Ergebnis hatte (Häfelin/ Müller/Uhlmann, a.a.O, N 1039, 1174 ff., mit Hinweisen). Die Verletzung kann nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedoch im Rechtsmittelver- fahren geheilt werden, wenn der Beschwerdeführer die Möglichkeit hatte, sich vor einer Instanz zu äussern, welche über dieselbe Kognition wie die untere Instanz verfügt (BGE 125 V 368, Erw. 4.c)/aa); vgl. auch BGE 110 Ia 81, Erw. 5.d). Auf kantonaler Ebene ist der Anspruch auf rechtliches Ge- hör in § 21 und § 22 VRPG festgehalten. Wird auf eine Rückweisung verzichtet, können grobe Verfahrensfehler bei der Kostenverlegung berücksichtigt werden (vgl. Entscheid des Verwal- tungsgerichts [VGE] WBE.2013.260 vom 24. März 2014 in Sachen EG S. gegen L.A., Erw. 3.2. und Entscheid des SKE [SKEE] 4-BE.2010.7 vom

27. Februar 2013 in Sachen L.A. gegen EG S., Erw. 4.6.1.). Das Spezialverwaltungsgericht prüft mit voller Kognition (§ 53 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit § 52 VRPG). 4.3. 4.3.1. Zum Anspruch auf rechtliches Gehör gehört auch, dass die Behörde die Vorbringen des Rechtssuchenden tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt, woraus sich die grund- sätzliche Pflicht der Behörden zur Begründung ihrer Entscheide ergibt. Diese Begründungspflicht soll verhindern, dass sich die Behörde von un- sachlichen Motiven leiten lässt und dem Betroffenen ermöglichen, die Ver- fügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können (BGE 126 I 102 f.; BGE 124 V 181; AGVE 2002 S. 397 f. mit Hinweisen; Entscheid der Schätzungskom- mission 4-EB.2004.50025 vom 27. Juni 2006 Erw. 2.1.). 4.3.2. Die Begründungsdichte richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Der Anspruch auf Begründung ist nicht bereits verletzt, wenn sich die urtei- lende Instanz nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander- setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Es genügt, wenn die wesentlichen Gesichtspunkte berücksichtigt werden und ersicht- lich ist, von welchen Überlegungen sich die Behörde lenken liess (BGE 121 I 57; BGE 117 Ib 86, je mit Hinweisen; AGVE 1998 S. 427; AGVE 2002 S. 423). Handelt es sich um einen Bereich, in dem der urteilenden Instanz ein Ermessensspielraum zukommt, so ist eine umfassendere Begründung erforderlich, damit die Parteien – und die Rechtsmittelinstanz – die Ermes- sensausübung überprüfen können (BGE 129 I 239 mit Hinweisen; Lorenz Kneubühler, Die Begründungspflicht, Eine Untersuchung über die Pflicht der Behörden zur Begründung ihrer Entscheide, Bern 1998, S. 108 f.).

- 10 - 4.3.3. 4.3.3.1. Im Einspracheentscheid vom 7. April 2025 beruft sich der Gemeinderat Q._____ unter anderem auf die Stellungnahme des BVU vom 23. Dezem- ber 2024. Dabei verweist er aber nicht einfach auf das entsprechende Schreiben, sondern er führt die entsprechenden Argumente nochmals auf. Insgesamt ist unter den gegebenen Umständen davon auszugehen, dass sich die Beschwerdegegnerin eingehend mit der genannten Stellungnahme auseinandergesetzt hat. Dass sich der Gemeinderat auf die Argumentation des BVU stützt und dieser folgt, stellt noch keine Verletzung der Begrün- dungspflicht dar. Es ist auch nicht erforderlich, dass sich der Einspracheentscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor- bringen ausdrücklich widerlegt (Erw. 4.3.2.). Der Einspracheentscheid vom

7. April 2025 setzt sich ausreichend mit den einzelnen Argumenten der Ein- sprache des Beschwerdeführers auseinander. Der Beschwerdeführer konnte den Entscheid grundsätzlich ohne weiteres sachgerecht anfechten. 4.3.3.2. Die Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 12. April 2024 gegen den Entwurf der Festsetzungsverfügung vom 12. März 2024 erfolgte vor Fest- setzung der Mehrwertgabe und damit noch ausserhalb des Verfahrens. Sie diente lediglich als Vorinformation für die betroffenen Grundeigentümer. Die Gemeinde war daher nicht verpflichtet, zu den Vorbringen des Be- schwerdeführers Stellung zu nehmen. 4.3.3.3. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Begründungspflicht nicht verletzt wurde. 4.4. 4.4.1. Das Akteneinsichtsrecht beinhaltet die Befugnis, bei der zuständigen Be- hörde selbst Einsicht in die Unterlagen zu nehmen (BGE 131 V 40). Auf Zusendung besteht im Allgemeinen kein Anspruch. Nicht in den Anwen- dungsbereich des Akteneinsichtsrechts fallen sogenannte verwaltungsin- terne Akten. Das sind Unterlagen, denen für die Behandlung des Falles kein Beweischarakter zukommt, sondern die ausschliesslich der verwal- tungsinternen Meinungsbildung dienen und für den verwaltungsinternen Gebrauch bestimmt sind (Entwürfe, Anträge, Notizen, Mitberichte, Hilfsbe- lege usw.). Massgebend für die Gewährung oder Verweigerung der Akten- einsicht ist, ob eine Unterlage Sachverhaltsfeststellungen enthält oder Be- weischarakter aufweist. Können die Akten für den Ausgang des Verfahrens wesentlich sein, ist die Einsicht zu gewähren (Häfelin/Müller/Uhlmann,

- 11 - a.a.O., N 1019 ff. mit Hinweisen, BGE 132 V 388 f.). Wird die Akteneinsicht zur Wahrung wichtiger öffentlicher oder schutzwürdiger privater Interessen verweigert, ist der betroffenen Partei der belastende Inhalt mitzuteilen, wenn zu ihrem Nachteil darauf abgestellt werden soll (§ 22 Abs. 3 VRPG). Auf Einsicht in Akten betreffend einen Fall mit anders gelagerten tatsächli- chen und rechtlichen Verhältnissen besteht kein Anspruch (BGE 132 II 495 Erw. 3.3). 4.4.2. Da der Beschwerdeführer selbst Vertragspartei des genannten Kaufver- trags war, durfte die Beschwerdegegnerin davon ausgehen, dass diesem der Inhalt des Kaufvertrags bekannt war. Sie durfte daher auf diesen ab- stellen, ohne den Kaufvertrag dem Beschwerdeführer zur Kenntnis bringen zu müssen. 4.5. 4.5.1. Der Beschwerdeführer rügt weiter eine Verletzung der Sachverhaltsabklä- rungspflicht. Er habe keinen Zugriff mehr auf die Akten des Baubewilli- gungsverfahrens, da er das Grundstück bereits vor einigen Jahren verkauft habe. Aufgrund der Untersuchungsmaxime hätte die Beschwerdegegnerin die Akten des Baubewilligungsverfahrens bei ihrer eigenen Abteilung Bau und Planung einholen müssen und überprüfen müssen, ob der von der Uferschutzzone betroffene Landstreifen im Baubewilligungsverfahren zur anrechenbaren Grundstücksfläche hinzugerechnet wurde. Indem sie dies unterlassen habe, habe sie den rechtserheblichen Sachverhalt unvollstän- dig abgeklärt. Der Einspracheentscheid stütze sich auf die unzutreffende Annahme, die betroffene Teilfläche sei damals nicht angerechnet worden. 4.5.2. Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, es liege keine Verletzung der Sachverhaltsabklärungspflicht vor. Die relevanten Unterlagen seien mit der Beschwerdeantwort vom 2. Juli 2025 eingereicht worden. Aus dem von der Firma B._____ erstellten Dokument "Ausnützungsziffer – Berechnung" er- gebe sich unmissverständlich, dass die Uferschutzzone mit einer Fläche von 113.5 m2 bei der Berechnung der anrechenbaren Grundstücksfläche nicht berücksichtigt worden sei. 4.5.3. Zum Anspruch auf rechtliches Gehör gehört, dass die Behörde alle erheb- lichen und rechtzeitigen Vorbringen der Parteien würdigt und die ihr ange- botenen Beweise abnimmt, wenn diese zur Abklärung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Umgekehrt folgt daraus, dass keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, wenn eine Behörde auf die Abnahme bean- tragter Beweismittel verzichtet, weil sie auf Grund der bereits abgenomme- nen Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in

- 12 - vorweggenommener Beweiswürdigung (sog. antizipierte Beweiswürdi- gung) annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhe- bungen nicht geändert würde (BGE 141 I 60, Erw. 3.3.; BGE 1C_490/2017 vom 15. Mai 2018, Erw. 6.2.). Nach dem Untersuchungsgrundsatz haben Verwaltungsbehörden den rechtserheblichen Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (§ 17 Abs. 1 VRPG). Die Untersuchungspflicht dauert so lange, bis über die zur Beurtei- lung des umstrittenen Sachverhalts erforderlichen Tatsachen hinreichende Klarheit besteht. Führen die Abklärungen der Verwaltungsbehörde bei um- fassender und sorgfältiger Beweiswürdigung zur Überzeugung, ein be- stimmter Sachverhalt sei als überwiegend wahrscheinlich zu betrachten und es können weitere Beweismassnahmen an diesem Ergebnis nichts mehr ändern, so liegt im Verzicht auf die Abnahme weiterer Beweise keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (antizipierte Beweiswür- digung, BGE 8C_281/2018 vom 25. Juni 2018, Erw. 3.2.1.). Vorliegend hat der Beschwerdeführer zudem im Einspracheverfahren nicht den Beizug der Akten des Baubewilligungsverfahrens beantragt. § 23 Abs. 1 VRPG statu- iert eine Mitwirkungspflicht der Parteien bei der Feststellung des Sachver- halts. Sofern der Beschwerdeführer Akten des Baubewilligungsverfahren als zentral für die Beurteilung des Sachverhalts erachtete, hätte er aufgrund seiner Mitwirkungspflicht den Beizug dieser Akten beantragen müssen. Eine Verletzung der Sachverhaltsabklärungspflicht liegt nicht vor. 4.6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt. 5. 5.1. Der Beschwerdeführer lässt vorbringen, er habe das Grundstück am

17. Dezember 2021 an C._____ verkauft. Die Gemeinde habe die mehr- wertabgabepflichtigen Grundeigentümer erstmals am 12. März 2024 über die zu verfügende Mehrwertabgabe informiert. Die Grundeigentümer seien zu einer Informationsveranstaltung eingeladen worden, welche am 2. April 2024 stattgefunden habe. Anlässlich dieser Veranstaltung habe die Ge- meinde eingeräumt, dass der Prozess betreffend Mehrwertabgabe zwi- schen Kanton und Gemeinde sehr unglücklich verlaufen sei. Die Gemeinde habe weiter eingeräumt, dass sie die Grundeigentümer früher über die Mehrwertabgabepflicht hätte informieren müssen. 5.2. § 28b Abs. 1 BauG sieht vor, dass der Gemeinderat aufgrund von Schät- zungen durch das kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungsplanentwurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe orien- tiert. Der Sinn der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG besteht

- 13 - vor allem darin, dass der betroffene Grundeigentümer möglichst früh über die zu leistende Mehrwertabgabe in Kenntnis gesetzt wird und dass er eine Vorstellung davon bekommt, wie hoch diese ungefähr ausfallen wird. Die Mehrwertabgabe wird dann zu einem späteren Zeitpunkt verfügt, nämlich sobald der Nutzungsplan genehmigt und anwendbar ist. In § 28b Abs. 1 BauG ist zudem ausdrücklich festgehalten, dass für die Festlegung der Höhe der Abgabe und die Bestimmung der abgabepflichtigen Personen der Zeitpunkt der Genehmigung massgebend ist. Der Orientierung gemäss dem ersten Satz von § 28b Abs. 1 BauG kommt somit rein informativer Charakter zu und es wird damit noch nichts definitiv festgesetzt. Der Infor- mationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG ist daher nur Ordnungscharakter zuzuschreiben. Eine Verletzung der Informationspflicht zeitigt keine Rechtsfolgen und hat somit auch keinen Einfluss auf die Mehrwertabgabe- pflicht (VGE WBE.2020.154 vom 18. November 2020). 5.3. Der Beschwerdeführer machte im Beschwerdeverfahren nicht mehr gel- tend, die Mehrwertabgabe sei verwirkt und leitete aus der Verletzung der Informationspflicht auch keine anderen Rechtsfolgen ab. Anlässlich der Verhandlung vom 17. Juni 2026 wurde die Staatshaftung thematisiert (Pro- tokoll, S. 9). Allfällige Staatshaftungsansprüche wären jedoch in einem ver- waltungsgerichtlichen Klageverfahren geltend zu machen (vgl. § 11 Abs. 2 des Haftungsgesetzes [HG; SAR 150.200] vom 24. März 2009) und nicht im vorliegenden Mehrwertabgabeverfahren. 6. 6.1. 6.1.1. Der Beschwerdeführer lässt vorbringen, die Auffassung der Gemeinde, wo- nach die Uferschutzzone bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht als anrechenbare Grundstücksfläche berücksichtigt worden sei, überzeuge nicht. § 14 Abs. 7 aBNO habe vorgesehen, dass der Gemeinderat Ausnah- men vom Bauverbot habe bewilligen können. Weiter lasse die Grösse des auf Parzelle aaa realisierten Gebäudes darauf schliessen, dass der west- lich gelegene Landstreifen zur anrechenbaren Grundstücksfläche gezählt worden sei. Andernfalls hätte das Bauvorhaben deutlich kleiner ausfallen müssen. Der Umstand, dass im Baubewilligungsverfahren die gesamte Grundstücksfläche angerechnet worden sei, schliesse die Entstehung ei- nes Mehrwerts bereits aus. Weiter habe das Gebäude Nr. ccc zur Westgrenze der Parzelle, wo sich das Gewässer befinde, den grossen Grenzabstand einhalten müssen. So- mit habe die Uferschutzzone keinen Einfluss auf die Überbaubarkeit der Parzelle und sowie auf den Landwert gehabt. Zudem habe die von der Ufer- schutzzone betroffene Teilfläche gemäss der damals geltenden Allgemei- nen Verordnung zum Baugesetz (ABauV; SAR 713.111) vom 23. Februar

- 14 - 1994 zur anrechenbaren Grundstückfläche gezählt. § 9 Abs. 4 ABauV habe vorgesehen, dass die Fläche jener Grundstücke oder Grundstücksteile, die durch die Baueingabe erfasst werden und sich innerhalb der Bauzone be- finden, als anrechenbare Grundstücksfläche gelten. Entsprechend der Sys- tematik der aBNO habe die Uferschutzzone zur Bauzone gehört. Das in der Uferschutzzone bestehende Bauverbot stehe der Anrechenbarkeit gemäss § 9 Abs. 4 ABauV nicht entgegen. Ein allfälliger Mehrwert müsse sich aus einer verbesserten baulichen Aus- nutzung ergeben und nicht aus einem allenfalls zivilrechtlich reduzierten Kaufpreis. Der angeblich vereinbarte Preisnachlass im Zusammenhang mit der Uferschutzzone sage nichts darüber aus, ob diese Fläche bei der Be- rechnung der anrechenbaren Grundstücksfläche berücksichtigt worden sei. Ein solcher Preisnachlass könne auch unabhängig von Einschränkungen der baulichen Ausnutzung gewährt worden sein, etwa aufgrund sonstiger nachteiliger Auswirkungen der Schutzzone, etwa aufgrund erschwerter Garten- oder Geländenutzung, eingeschränkter Unterhalts- und Pflege- möglichkeiten für das Ufer und die Vegetation, erhöhter Anforderungen bei der Landschaftspflege etc. Der Kanton Aargau sei im Jahr 2010 der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB; SAR 713.010) vom

22. September 2005 beigetreten. Dieser Beitritt habe die Gemeinden ver- pflichtet, ihre allgemeinen Nutzungspläne bis spätestens 10 Jahre nach In- krafttreten der Bauverordnung (BauV; SAR 713.121) vom 25. Mai 2011 am

1. September 2011 an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB anzupassen. Mit Genehmigung der revidierten kommunalen BNO durch den Regierungsrat am 27. Februar 2019 hätten die harmonisierten Begriffe Gültigkeit erlangt. Seither gälten gemäss Art. 8.1 IVHB sämtliche in der Bauzone gelegenen Grundstücksflächen als anrechenbare Grundstücks- flächen. Dies gelte auch für Grundstücksflächen in Uferschutzzonen, sofern sie sich innerhalb der Bauzone befänden. Daher hätte die sich in der Bauzone befindende Fläche bei der Berechnung des Nutzungsmasses be- rücksichtigt werden müssen (mit Verweis auf "Erläuterungen, Fragen, In- terpretationen zur IVHB" des Instituts für Raumentwicklung der Hochschule für Technik Rapperswil vom Mai 2011, S. 47, Frage 1). Daher sei bereits aufgrund des IVHB-Beitritts und der damit verbundenen Veränderung der planungsrechtlichen Nutzungssystematik ein Mehrwert entstanden. Dabei handle es sich aber lediglich um einen technisch-systemischen Mehrwert, da die mit dem IVHB-Beitritt verbundene Neudefinition der anrechenbaren Grundstücksfläche keinen selbstständigen planungsrechtlichen Akt im Sinne von § 28a BauG darstelle. 6.1.2. Die Beschwerdegegnerin lässt dazu vorbringen, sofern der Beschwerde- führer mit dem Einwand, die Nutzungsmöglichkeiten hätten sich gegenüber

- 15 - dem früheren Zustand faktisch nicht verändert, die Umzonung als materiell rechtswidrig oder unnötig erachte, richte sich sein Einwand gegen eine längst rechtskräftige planerische Festlegung. Eine Rüge gegen die inhaltli- che Rechtmässigkeit oder Zweckmässigkeit der Zonenzuweisung hätte be- reits im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung erfolgen müs- sen und könne nun im Rahmen des Abgabeverfahrens nicht mehr nachge- holt werden. Gemäss den beiden Tatbestandsvarianten von § 28a Abs. 1 Satz 2 BauG sei eine Umzonung innerhalb der Bauzonen der Einzonung gleichgestellt, wenn das betroffene Grundstück vor der Umzonung in einer Zone liege, in der das Bauen verboten oder nur für öffentliche Zwecke zugelassen sei. Auch innerhalb bestehender Bauzonen könnten Nutzungsänderungen vor- genommen werden, welche im Ergebnis einer Einzonung gleichkämen. Massgebend sei dabei nicht die frühere formelle Zugehörigkeit der Fläche zur Bauzone, sondern die funktionale Nutzungsart vor der Umzonung. Ge- mäss der Systematik und Formulierung der aBNO handle es sich bei der Uferschutzzone nicht um eine überlagernde Schutzzone, sondern um eine eigenständige Zone mit eigener Zweckbestimmung, welche nicht auf einer bestehenden Grundnutzungszone aufbaue. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass die Uferschutzzone in § 5 Abs. 1 aBNO ausdrücklich als ei- gene Zone aufgeführt gewesen sei und § 14 aBNO eine umfassende und abschliessende Regelung mit Bauverbot und Ausnahmebewilligungspflicht enthalten habe, was für eigenständige Nutzungszonen typisch sei. Die pla- nerische Funktion habe damit einer Schutzzone im Sinne von Art. 17 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR

700) vom 22. Juni 1979 und § 15 Abs. 2 lit. e BauG entsprochen. Innerhalb solcher Schutzzonen sei eine bauliche Nutzung im Sinne der ordentlichen Bauzonen erheblich eingeschränkt. Die massgeblichen Zonenvorschriften hätten erhebliche öffentlich-rechtli- che Eigentumsbeschränkungen enthalten. Eine private bauliche Nutzung sei dadurch faktisch ausgeschlossen gewesen. Namentlich habe ein gene- relles Bauverbot gegolten, welches nur im Ausnahmefall durch den Ge- meinderat habe aufgehoben werden können. Darüber hinaus habe ein Ver- bot von Terrainveränderungen bestanden. Unterhaltsarbeiten seien nur un- ter dem Vorbehalt zulässig gewesen, dass sie im öffentlichen Interesse la- gen. Im Falle einer Veränderung des Bachlaufs sei eine entsprechende An- passung der Schutzzone erforderlich gewesen. Mit der Umzonung der Teilfläche sei die besondere Schutzbindung aufge- hoben worden. Die Fläche unterliege seither keinen besonderen Nutzungs- beschränkungen mehr. Dadurch habe sich die Nutzbarkeit des gesamten Grundstücks verändert. Das Grundstück bilde nun eine einheitliche Nut- zungseinheit ohne intern differenzierte Einschränkungen. Dies führe zu

- 16 - einer erheblichen Wertsteigerung des Gesamtgrundstücks und damit zu ei- nem relevanten Mehrwert. Im Kaufvertrag vom 9. November 2000 sei auf die wertmindernde Wirkung der Schutzbindung hingewiesen worden. Der Beschwerdeführer habe so- mit bei Erwerb des Grundstücks Kenntnis von der durch die Uferschutz- zone bedingten Wertminderung gehabt. Die Behauptung des Beschwerdeführers, die Uferschutzzone sei im Bau- bewilligungsverfahren bei der Berechnung der anrechenbaren Grund- stücksfläche berücksichtigt worden, sei unzutreffend. Die betreffende Flä- che sei ausdrücklich nicht zur Ausnützungsziffer herangezogen worden. Es seien nur solche Grundstücksflächen als anrechenbar zu qualifizieren, wel- che innerhalb der entsprechenden Bauzone lägen und mit einer baulichen Nutzungsmöglichkeit versehen seien. Die betroffene Fläche sei zwar formal Teil einer Bauzone gewesen, habe jedoch einer besonderen Nutzungsbe- schränkung als Uferschutzzone mit einem ausdrücklichen Bauverbot unter- legen. Sie sei daher nicht mit einer Nutzungsziffer belegt gewesen und hätte auch nicht zur baulichen Nutzung herangezogen werden können. Da- ran habe auch die theoretische Möglichkeit der Erteilung einer Ausnahme- bewilligung nichts geändert, da eine solche keine planungsrechtliche Nut- zungsmöglichkeit im Sinne einer zonenkonformen, regulären baulichen Nutzung darstelle. Die Behauptung, die Uferschutzzone habe keinen Einfluss auf den Boden- wert gehabt, überzeuge nicht. Auch lege der Beschwerdeführer nicht dar, weshalb zur Westgrenze ein grosser Grenzabstand einzuhalten gewesen wäre. Es sei unbestritten, dass die betroffene Teilfläche vor der Umzonung nicht habe überbaut werden dürfen. Der im Kaufvertrag vom 9. November 2000 vorgesehene Preisabschlag für den in der Uferschutzzone gelegenen Streifen belege klar, dass dieser Teil des Grundstücks aufgrund der öffentlich-rechtlichen Schutzbindung als wirtschaftlich minderwertig eingestuft worden sei. Die vom Beschwerdefüh- rer angeführten hypothetischen Gründe für den Preisabschlag beträfen al- lenfalls das Nutzungserlebnis, nicht aber die baurechtlich relevante Nutz- barkeit. Allein aus dem Beitritt zur IVHB sowie der entsprechenden Definition der "anrechenbaren Grundstücksfläche" lasse sich kein baurechtlich relevanter Mehrwert ableiten. Der Grundsatz, wonach sämtliche in der Bauzone gele- genen Grundstücksflächen grundsätzlich der anrechenbaren Grundstücks- fläche zugewiesen werden, gelte ausdrücklich nur, soweit die Zonenord- nung keine weitergehenden Einschränkungen vorsehe. Die IVHB selbst dif- ferenziere in ihrer Auslegungspraxis klar zwischen der rein zonenrechtli- chen Zugehörigkeit einer Fläche zur Bauzone und der tatsächlich

- 17 - zulässigen Nutzung (mit Verweis auf "Erläuterungen, Fragen, Interpretatio- nen zur IVHB" des Instituts für Raumentwicklung der Hochschule für Tech- nik Rapperswil vom Mai 2011, S. 49, Frage 7). Dort werde zu den Grün- und Freihaltezonen ausdrücklich festgehalten, dass die Bestimmungen die- ser Zonen normalerweise eine Bauverbot enthielten und die Nutzungsziffer gleich Null sei. Damit könne aus diesen Flächen kein baulicher Nutzungs- anspruch abgeleitet werden. Diese Aussage treffe auf die vorliegende Si- tuation sinngemäss auch zu. Auch die Uferschutzzone sei bis zur Umzo- nung mit einem ausdrücklichen Bauverbot belegt gewesen, weshalb für die umstrittene Teilfläche eine Nutzungsziffer von Null gegolten habe. Sie habe damit keinen anrechenbaren Beitrag zur Ausnützungsziffer im Sinne der IVHB begründet. Die Harmonisierung habe daher nichts an der materiellen Rechtslage für die streitbetroffene Fläche geändert. Die konkrete Nut- zungsmöglichkeit und damit auch der Mehrwert seien erst infolge der Um- zonung entstanden. 6.1.3. Der Beigeladene argumentiert dazu, § 5 aBNO habe die Ausnützungsziffer für die Wohnzone W2 auf 0.4 festgelegt. Für die Uferschutzzone sei hinge- gen keine Ausnützungsziffer festgelegt worden. Mit der aktuellen BNO sei die Ausnützungsziffer für die Wohnzone W2 auf 0.45 erhöht worden. Die Ausnützungsziffer ergebe sich aus dem Verhältnis der Summe der anre- chenbaren Geschossflächen (aGF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF). Zur aGSF gehörten die in der entsprechenden Zone liegenden Grundstücksflächen (§ 32 Abs. 1 und Abs. 4 BauV). Gemäss § 34 BauV sei ein Nutzungstransfer über eine Zonengrenze hinweg nur innerhalb von Sondernutzungsplänen und Arealüberbauungen zulässig. Da die Ufer- schutzzone über keine Nutzungsziffer verfüge, sei eine Nutzungsübertra- gung nicht möglich. Selbst wenn die Gemeinde die Uferschutzzone bei der Berechnung der Ausnützungsziffer miteingerechnet hätte, wäre dies rechtswidrig erfolgt. Für die Beurteilung der Frage, ob die Umzonung eine Mehrwertabgabe zur Folge hat, dürfe dies keine Rolle spielen. Dies ergebe sich auch aus den Bestimmungen der IVHB, welche der Be- schwerdeführer falsch interpretiere. Auch gemäss IVHB würden die Nut- zungsziffern von Grundstücksteilen in unterschiedlichen Bauzonen je ge- sondert berechnet. Hinzu komme, dass die Bestimmungen der IVHB "für die weiterhin geltenden kantonalen Definitionen der Ausnützungsziffer" nicht anwendbar seien. 6.2. 6.2.1. Eine Bauzone liegt von Bundesrechts wegen vor, wenn ihre Hauptbestim- mung regelmässig Bautätigkeiten zulässt, welche weder mit bodenerhal- tenden Nutzungen (wie etwa der Landwirtschaft) verbunden sind, noch auf- grund ihrer Bestimmung auf einen ganz bestimmten Standort angewiesen

- 18 - sind (BGE 143 II 588, Erw. 2.5.2.). In Nichtbauzonen ist das Bauen grund- sätzlich verboten. Es besteht zwar kein absolutes Bauverbot, jedoch sollen sie von Bauten und Anlagen möglichst freigehalten werden. Entsprechend bestehen in Nichtbauzonen strenge Vorschriften für die Erstellung von Bau- ten und Anlagen. Bauten und Anlagen sind nur zulässig, sofern sie dem besonderen Zweck der Zone entsprechen oder auf den entsprechenden Standort angewiesen sind (Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung [nachfolgend RPG-Komm.], Zürich Basel Genf 2016RPG, Art. 15 N 2). 6.2.2. Art. 17 Abs. 1 RPG sieht vor, dass Natur- und Kulturgüter von besonderer ökologischer oder landschaftlicher Bedeutung durch die Ausscheidung von Schutzzonen geschützt werden (RPG-Komm., Art. 17 N 1). Dazu zählen unter anderem Bäche, Flüsse, Seen und ihre Ufer (Art. 17 Abs. 1 lit. a RPG). Schutzzonen nach Art. 17 RPG sind eigenständige Grundnutzungs- zonen wie die Bau- und Landwirtschaftszonen nach Art. 15 RPG und Art. 16 RPG. Sie können jedoch andere Grundnutzungszonen (Bau- oder Landwirtschaftszonen) auch überlagern. Überlagert eine Schutzzone eine Bauzone, kann trotzdem mit Einschränkungen gebaut werden. In allen an- deren Fällen gilt die Schutzzone als Nichtbauzone ausserhalb der Bauzone (RPG-Komm., Art. 17 N 9). Ob eine Schutzzone als Bauzone oder als Nichtbauzone zu qualifizieren ist, lässt sich nicht allein anhand der im kantonalen oder kommunalen Recht verwendeten Terminologie bestimmen (RPG-Komm. Art. 17 N 9). 6.2.3. In einem Fall, in dem die Zuordnung einer Grünzone umstritten war, führte das Bundesgericht aus, das RPG definiere Bauzonen (Art. 15 RPG), Land- wirtschaftszonen (Art. 16 RPG) und Schutzzonen (Art. 17 RPG). Art. 18 RPG erlaube es den Kantonen zudem, die bundesrechtlichen Grundtypen zu unterteilen, variieren, kombinieren und ergänzen. Allerdings dürften sie die in Art. 15 bis 17 RPG geschaffene Ordnung nicht unterlaufen und müss- ten insbesondere die für das Raumplanungsrecht fundamentale Unter- scheidung zwischen Bauzonen und Nichtbauzonen (Trennungsgrundsatz) einhalten. Die weiteren Nutzungszonen nach Art. 18 RPG seien daher ent- weder der Kategorie Bauzonen oder der Kategorie Nichtbauzonen zuzu- ordnen. Was zur Bauzone zu rechnen sei, werde in Art. 15 RPG bundes- rechtlich abschliessend festgelegt. Lasse die Hauptbestimmung einer Zone regelmässig Bautätigkeiten zu, welche weder mit bodenerhaltenden Nut- zungen (vorab der Landwirtschaft) verbunden, noch auf einen ganz be- stimmten Standort angewiesen seien, so liege von Bundesrechts wegen eine Bauzone vor, für welche die Voraussetzungen gemäss Art. 15 f. RPG gälten. Andernfalls sei das Gebiet als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn gewisse standortspezifische Vorhaben zugelassen würden (z.B. Ma- terialabbauzonen, Energiegewinnungsanlagen oder touristische Anlagen;

- 19 - BGE 1C_416/2019 vom 2. Februar 2021 Erw. 4.1 mit Hinweis auf BGE 145 II 83 E. 4.1 S. 86 f.). Im angeführten Bundesgerichtsentscheid vom 2. Februar 2021 ging es um eine Grünzone, die gemäss Bauordnung dem Schutz des Ortsbildes diente, Hochbauten sowie oberirdisch in Erscheinung tretende Tiefbauten unter- sagte, Kleinbauten zur Bewirtschaftung der Zone aber zuliess. Für Ökono- miebauten im Zusammenhang mit einem Hauptbetrieb in der angrenzen- den Zone waren sodann Ausnahmen vorgesehen. Das Bundesgericht sah es als ausgewiesen, dass der Hauptzweck dieser Grünzone die Freihaltung des Gebiets von einer Überbauung zum Schutz des Ortsbilds sei, zumal es sich um ein Schutzobjekt von nationaler Bedeutung handelte. Die Baube- willigungsfähigkeit sei stark eingeschränkt. Nach der Zonenumschreibung sei die Bautätigkeit keine "Regelnutzung", was für die Zuordnung zur Bauzone im Sinne von Art. 15 RPG aber unerlässlich wäre. Das Bundes- gericht liess offen, um was für eine Zone es sich bei dieser Grünzone han- delte (Landwirtschafts-, Schutzzone, Zone mit anderer Nutzung), schloss deren Zugehörigkeit zur Bauzone aber in jenem Fall aus (BGE 1C_416/2019 vom 2. Februar 2021 Erw. 4.3). 6.3. 6.3.1. Im Rahmen der Nutzungsplanrevision wurde eine Teilfläche von 115 m2 der Parzelle von der Uferschutzzone in die Wohnzone W2 umgezont. Der betreffende Abschnitt liegt im westlichen Bereich des Grundstücks, angren- zend an eine Strasse sowie den dahinter verlaufenden Fluss XY. Parzelle aaa war zum Zeitpunkt der Planänderung bereits überbaut. 6.3.2. Die aBNO der Gemeinde Q._____ unterschied Bauzonen (Kap. 3.1), Land- wirtschaftszone (Kap. 3.2), Schutzzonen (Kap. 3.3), überlagerte Schutzzo- nen (Kap. 3.4) sowie weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG (Kap. 3.6). Die Bauzone war unterteilt in die Kernzonen Wey, Klosterrain und Bahnhof- quartier (§ 6 aBNO), Kernzone (§ 6 aBNO), Wohnzonen 1 bis 3 (§ 7 bis § 9 aBNO), Wohn- und Gewerbezone 3 (§ 10 aBNO), Gewerbezone (§ 11 aBNO), Industriezone (§ 12 aBNO), Zone für öffentliche Bauten und Anla- gen (§ 13 aBNO) und Uferschutzzone (§ 14 aBNO). Die Uferschutzzone diente gemäss § 14 Abs. 1 aBNO der Sicherung und dem Schutz der Gewässer sowie des naturnahen Zustandes von Gelände, Bachbett, Ufer und Ufervegetation. In der Uferschutzzone herrschte ein Bauverbot (§ 14 Abs. 2 aBNO). Das Umbrechen sowie weitere Terrainver- änderungen waren untersagt. Nicht bestockte Flächen durften als Heu- wiese genutzt werden. Unterhaltsarbeiten waren erlaubt, sofern sie im öf- fentlichen Interesse standen (§ 14 Abs. 4 aBNO).

- 20 - 6.3.3. Hauptzweck der vorliegenden Uferschutzzone war der Schutz des Gewäs- sers. Bauten waren nicht zugelassen (§ 14 Abs. 2 aBNO). Der Gemeinderat konnte Ausnahmen vom Bauverbot bewilligen, sofern der mittlere Bachab- stand gemäss Zonenplan eingehalten war und ein Grünflächenplan mit de- taillierter Gestaltung des Uferbereiches vorgelegt wurde (§ 14 Abs. 7 aBNO). Zonenumschreibung, Lage und Form der Uferschutzzone sprechen ein- deutig gegen eine Zuordnung der Uferschutzzone zur Bauzone gemäss Art. 15 RPG. Es ist von einer Nichtbauzone bzw. von einer mehrwertabga- berelevanten Umzonung einer Zone mit Bauverbot innerhalb der Bauzone auszugehen (§ 28a Abs. 1 Satz 2 BauG). 6.3.4. Von der Uferschutzzone zu unterscheiden ist der Gewässerraum. Gemäss Art. 36a Abs. 1 GSchG und Art. 41a f. GSchV legen die Kantone nach An- hörung der betroffenen Kreise den Raumbedarf der oberirdischen Gewäs- ser fest (Gewässerraum), der erforderlich ist für die Gewährleistung der na- türlichen Funktionen der Gewässer, den Schutz vor Hochwasser und die Gewässernutzung. Im Gewässerraum dürfen grundsätzlich nur standortge- bundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wan- derwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden (Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV). Sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Behörde ausserdem die Erstellung der in Art. 41c Abs. 1 Satz 2 lit. a bis d genannten (i.d.R. privaten) Anlagen bewilligen. Bestehende An- lagen im Gewässerraum sind in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt, sofern sie rechtmässig erstellt wurden und bestimmungsgemäss nutzbar sind (Abs. 2). Der Grosse Rat hat am 20. Oktober 2015 die Baugesetzrevision für die Umsetzung der Gewässerräume gemäss Art. 36a Abs. 1 GSchG und Art. 41a f. GSchV beschlossen. Gemäss § 127 Abs. 1 lit. b BauG beträgt die Breite des Uferstreifens 6 m bei Fliessgewässern innerhalb Bauzonen mit einer Gerinnesohle von weniger als 2 m Breite. Bei Fliessgewässern ausserhalb Bauzonen mit einer Gerinnesohle von weniger als 2 m Breite beträgt der Gewässerraum 11 m und der Mindestabstand für Bauten und Anlagen zum Rand der Gerinnesohle 6 m. Bei eingedolten Gewässern be- trägt die Breite des Uferstreifens 6 m (§ 127 Abs. 1 lit. c BauG). Die Breite des Uferstreifens wird bei Fliessgewässern und bei stehenden Gewässern ab Rand der Gerinnesohle und bei Eindolungen ab Innenkante des Eindo- lungsbauwerks gemessen (§ 127 Abs. 2 BauG). Der Regierungsrat legt in einer behördenverbindlichen Gewässerraumkarte den Raumbedarf der Fliessgewässer aufgrund ihrer Ökomorphologie nach Massgabe der Ge- wässerschutzgesetzgebung des Bundes fest. Die Höchstbreite des Ufer- streifens beträgt 15 m (§ 127 Abs. 3 BauG).

- 21 - Im Rahmen der Nutzungsplanrevision wurden die Gewässerräume für Fliessgewässer mit einer Gerinnesohlebreite von mehr als 2 m aus der Fachkarte Gewässerraum im Bauzonen- und Kulturlandplan umgesetzt (Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV vom 21. Juni 2018, S. 34). Bei der Gewässerraumzone handelt es sich um eine überlagerte Zone, welche kei- nen Einfluss auf die bauliche Ausnützung hat. Die von der Gewässerraum- zone überlagerte Fläche ist Teil der Wohnzone W2 und stellt bei der Be- rechnung der Ausnützungsziffer eine anrechenbare Grundstücksfläche dar. Die neu ausgewiesene Gewässerraumzone betrifft vor allem die an Parzelle aaa angrenzende Strassenparzelle und reicht nicht über die Grundstücksgrenze der Parzelle aaa. Die ursprünglich der Uferschutzzone zugewiesene Fläche wird nicht von der Gewässerraumzone tangiert. 6.4. 6.4.1. Für den Kanton Aargau gelten die Begriffe der anrechenbaren Grund- stücksfläche gemäss Ziff. 8.1 IVHB und § 32 Abs. 4 BauV. Die anrechen- bare Grundstücksfläche ist die Fläche der innerhalb der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile. Es sind diejenigen Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile anrechenbar, wel- che in der entsprechenden Bauzone liegen. Die Grundstücksteile müssen Bestandteil der Bauzonen sein und mit einer entsprechenden Nutzungszif- fer belegt sein. Dementsprechend gehören Flächen von Zonen, in welchen keine bauliche Nutzung zulässig ist, wie etwa Waldflächen, Gewässer-flä- chen, Grünzonen und Freihalteflächen nicht zur anrechenbaren Grund- stücksfläche (Baugesetzkommentar, a.a.O., § 50, N 20 ff.). Gemäss § 5 Abs. 1 der damals geltenden Bau- und Nutzungsordnung vom

29. Juni 2000 war in der Uferschutzzone keine bauliche Ausnützung vor- gesehen und war bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht als an- rechenbare Grundstücksfläche zu berücksichtigen. Dies ergibt sich auch aus der der Baubewilligung vom 29. Januar 2001 beiliegenden Berechnung der Ausnützungsziffer der Firma D._____, welche vom Gemeinderat ohne Auflagen und Bedingungen genehmigt wurde. Aus dieser geht hervor, dass die Uferschutzzone mit einer Fläche von 113.5 m2 bei der Berechnung der anrechenbaren Grundstücksfläche nicht berücksichtigt worden ist. 6.4.2. Die IVHB dient dazu, die in der Schweiz gebräuchlichen Baubegriffe und Messweisen durch eine interkantonale Vereinbarung zu vereinheitlichen. Sie wurde am 22. September 2005 von der Schweizerischen Bau-, Pla- nungs- und Umweltdirektorenkonferenz beschlossen. Die IVHB ist nicht selbständig anwendbar. Art. 2 IVHB sieht entsprechend vor, dass die Kan- tone die Baubegriffe und Messweisen in ihre kantonale Gesetzgebung übernehmen. Dabei müssen nicht alle Baubegriffe und Messweisen

- 22 - übernommen werden; auch die Übernahme nur eines Teils der Begriffe ist möglich. Die Abänderung von Definitionen oder die Verwendung von Be- griffen, welche den vereinheitlichten Regelungsgegenständen widerspre- chen, ist nach Art. 2 Abs. 2 IVHB jedoch ausgeschlossen (Baugesetzkom- mentar, a.a.O., § 50a, § 51, N 20 f.). Am 15. September 2009 beschloss der Grosse Rat den Beitritt zur IVHB. Dem Beitritt wurde mit dem Vorbehalt zugestimmt, dass der Kanton Aargau den Begriff Geschossflächenziffer (GFZ) nicht übernimmt und weiterhin Regelungen über die Ausnützungs- ziffer (AZ) beschliesst. Am 20. Januar 2010 erklärte der Regierungsrat den Beitritt zur IVHB (Baugesetzkommentar, a.a.O., § 50a, § 51, N 24 ff.). Gemäss Art. 8.1 IVHB gehören die in der entsprechenden Bauzone liegen- den Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile zur anrechenbaren Grund- stücksfläche (aGSF). Die der Uferschutzzone zugewiesene Teilfläche der Parzelle aaa war bis zur Umzonung mit einem ausdrücklichen Bauverbot belegt, weshalb für diese Teilfläche eine Ausnützungsziffer von Null galt, unabhängig davon, ob die Fläche zum Baugebiet gezählt wurde oder nicht. Die streitbetroffene Fläche war damit auch nach der IVHB kein Teil der an- rechenbaren Grundstücksfläche. Der Beitritt zur IVHB hat daher vorliegend keine Änderung der materiellen Rechtslage und auch keinen "technisch- systemischen Mehrwert", wie dies vom Beschwerdeführer vorgebracht wird, bewirkt. 6.4.3. Im Kaufvertrag vom 9. November 2000 wurde unter Ziff. IV. (Weitere Ver- tragsbestimmungen) entsprechend festgehalten, dass für die in der Ufer- schutzzone gelegene Fläche ein reduzierter Kaufpreis verlangt wird. Dies lässt darauf schliessen, dass sich die Parteien der eingeschränkten bauli- chen Nutzung der Uferschutzzone bewusst waren. 6.5. Das Bauen war in der Uferschutzzone nicht als Hauptnutzung vorgesehen. Daran ändert nichts, dass Bauten vom Gemeinderat unter gewissen Um- ständen allenfalls bewilligt worden wären (vgl. den erwähnten BGE vom

2. Februar 2021, vorne Erw. 6.4.2.). Zonenumschreibung, Lage und Form der bisher der Uferschutzzone zugewiesenen Fläche sprechen in diesem Fall eindeutig gegen eine Zuordnung der Uferschutzzone zur Bauzone ge- mäss Art. 15 RPG. Es ist von einer Nichtbauzone bzw. von einer mehr- wertabgaberelevanten Umzonung einer Zone mit Bauverbot innerhalb der Bauzone auszugehen (§ 28a Abs. 1 Satz 2 BauG). Die Umzonung der Ufer- schutzzone in die Wohnzone W2 hat dem Beschwerdeführer erhebliche Nutzungsvorteile gebracht und ist daher mit einer Einzonung vergleichbar. Es liegt damit ein mehrwertabgabepflichtiger Tatbestand vor.

- 23 - 7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das rechtliche Gehör nicht ver- letzt wurde (Erw. 4.6.) und dass die Umzonung der streitbetroffenen Fläche von der Uferschutzzone in die Wohnzone W2 mehrwertabgabepflichtig ist (Erw. 6.5.). Es bleibt somit bei der verfügten Mehrwertabgabe von Fr. 10'523.00. Die Beschwerde ist abzuweisen. 8. 8.1. 8.1.1. Für die Aufteilung der Verfahrenskosten gelten die allgemeinen Regeln; massgebend ist der Prozessausgang (§ 31 Abs. 2 und § 32 Abs. 2 VRPG). 8.1.2. Am 1. Juli 2024 sind das Allgemeine Gebührengesetz (GebührG; SAR 662.100) vom 19. September 2023 und das Gebührendekret (GebührD; SAR 662:110) vom 19. September 2023 in Kraft getreten. Gemäss § 20 Abs. 1 lit. a des Gebührendekrets (GebührD; SAR 662:110) vom 19. Sep- tember 2023 beträgt die Gebühr in der gerichtlichen Verwaltungsrechts- pflege für das Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht Fr. 200.00 bis Fr. 15'000.00. Innerhalb dieses Rahmens ist die Gebühr in vermögens- rechtlichen Streitsachen vor dem Spezialverwaltungsgericht nach den hal- ben Grundansätzen gemäss § 7 Abs. 1 GebührD festzulegen. Der Streitwert beträgt vorliegend Fr. 10'523.00. § 7 Abs. 1 GebührD sieht bei einem Streitwert von Fr. 6'501.00 bis Fr. 13'000.00 einen Grundansatz von Fr. 1'160.00 plus 7 % des Streitwerts vor. Vorliegend beträgt der Grundansatz Fr. 1'896.61. Dieser ist um die Hälfte zu reduzieren (§ 20 Abs. 2 GebührD). Die Staatsgebühr beträgt folglich abgerundet Fr. 940.00. 8.2. 8.2.1. Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt (§ 32 Abs. 2 VRPG i.V.m. § 29 VRPG). Der Beschwerdeführer hat der Be- schwerdegegnerin daher auch die Parteikosten zu ersetzen. Der Beigela- dene hat mangels anwaltlicher Vertretung keinen Anspruch auf Parteikos- tenersatz (vgl. § 29 Abs. 1 VRPG). 8.2.2. Die Entschädigung richtet sich nach dem Pauschalrahmentarif im Dekret über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT, SAR 291.150) vom 10. November 1987. Innerhalb des vorgesehenen Rahmens richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 1 lit. a und Abs. 2 AnwT). Davon kann in Ausnahmefällen (besonderes hoher Auf- wand oder Missverhältnis zwischen Entschädigung und tatsächlich geleis-

- 24 - teter Arbeit) abgewichen werden (§ 8b AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag, inklusive Auslagen und MWST, festgelegt (§ 8c AnwT). Gemäss § 8a Abs. 1 lit. a AnwT liegt die Entschädigung bei einem Streit- wert bis Fr. 20'000.00 zwischen Fr. 600.00 bis Fr. 4'000.00. Innerhalb die- ses Rahmens richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Auf- wand des Anwalts, der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 2 AnwT). Der massgebende Aufwand sowie die Schwierigkeit werden im vorliegenden Verfahren als mittel beurteilt. Danach scheint eine Partei- entschädigung von Fr. 1'800.00 angemessen (inkl. Auslagen und Mehr- wertsteuer, § 8c AnwT).

- 25 - Das Gericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 940.00 sind vom Beschwerdeführer zu bezahlen. Der Kostenvorschuss von Fr. 400.00 wird dem Beschwerdeführer angerechnet. 3. 3.1. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin einen Parteikostener- satz von Fr. 1'800.00 auszurichten. 3.2. Dem Beigeladenen ist kein Parteikostenersatz auszurichten. Zustellung

- Beschwerdeführer (2)

- Beschwerdegegnerin (2)

- Beigeladener (2) Mitteilung

- Mitwirkende Fachrichter

- Gerichtskasse (intern) Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Be- schwerdeschrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefoch- tene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem- ber 2008).

- 26 - Aarau, 17. Juni 2026 Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: B. Wehrli C. Dürdoth