VB.2006.00183

Zürich Verwaltungsgericht 30.08.2006 VB.2006.00183 Zurich Verwaltungsgericht 30.08.2006 VB.2006.00183 Zurigo Verwaltungsgericht 30.08.2006 VB.2006.00183

Baubewilligung und Befehl | Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Umbau in Kernzone und Wiederherstellungsbefehl. Die Gemeinde ist gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b VRG insoweit zur Beschwerde berechtigt, als sie eine Verletzung ihrer Kernzonenvorschriften geltend macht (E. 1.2). Präzisierung der Einordnungsvorschriften von § 238 Abs. 1 und 2 PBG durch die BZO (E. 2.1). Das streitbetroffene Gebäude befindet sich in der Kernzone und gilt als prägendes oder strukturbildendes Gebäude von kommunaler Bedeutung. Die Vorinstanz hat die nötige Zurückhaltung vermissen lassen, indem sie entgegen der Auffassung der kommunalen Baubehörde die Baubewilligung erteilt hat und dadurch in das der Gemeinde zustehende Ermessen eingegriffen hat (E. 2.3). Voraussetzungen eines Abbruchbefehls. Die Bauherrschaft konnte nicht gutgläubig annehmen, dass sie zur Bauausführung ermächtigt sei. Verletzung wesentlicher materieller Bauvorschriften. Öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; der Abbruchbefehl ist nicht unverhältnismässig (E. 3). Gutheissung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (E. 4).

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00183 Standard Suche | Erweiterte Suche | Hilfe Druckansicht Geschäftsnummer: VB.2006.00183 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 30.08.2006 Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung und Befehl Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Umbau in Kernzone und Wiederherstellungsbefehl. Die Gemeinde ist gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b VRG insoweit zur Beschwerde berechtigt, als sie eine Verletzung ihrer Kernzonenvorschriften geltend macht (E. 1.2). Präzisierung der Einordnungsvorschriften von § 238 Abs. 1 und 2 PBG durch die BZO (E. 2.1). Das streitbetroffene Gebäude befindet sich in der Kernzone und gilt als prägendes oder strukturbildendes Gebäude von kommunaler Bedeutung. Die Vorinstanz hat die nötige Zurückhaltung vermissen lassen, indem sie entgegen der Auffassung der kommunalen Baubehörde die Baubewilligung erteilt hat und dadurch in das der Gemeinde zustehende Ermessen eingegriffen hat (E. 2.3). Voraussetzungen eines Abbruchbefehls. Die Bauherrschaft konnte nicht gutgläubig annehmen, dass sie zur Bauausführung ermächtigt sei. Verletzung wesentlicher materieller Bauvorschriften. Öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; der Abbruchbefehl ist nicht unverhältnismässig (E. 3). Gutheissung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (E. 4). Stichworte: ABBRUCHBEFEHL BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BEFEHL DACHFORM EINORDNUNG GEMEINDEAUTONOMIE GEMEINDELEGITIMATION KERNZONENVORSCHRIFTEN NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG ORTSBILDSCHUTZ TRAUFLINIE UMBAU Rechtsnormen: § 238 Abs. I PBG § 238 Abs. II PBG § 341 PBG § 21 lit. b VRG § 66 VRG Art./§ 5 Abs. I BZO Weisslingen Art./§ 12 BZO Weisslingen Publikationen:

- keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 I. Mit Beschluss vom 25. November 2003 erteilte die Baukommission Weisslingen B und A die baurechtliche Bewilligung für den Umbau des Hausteiles Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse. Die Baubewilligung umfasste unter anderem eine Parkplatzüberdeckung an der Westseite des bestehenden Gebäudes. Die Baudirektion des Kantons Zürich erteilte mit Verfügung vom 18. November 2003 die Bewilligung in Bezug auf den Ortsbildschutz. Mit Beschluss vom 21. Juni 2005 verweigerte die Baukommission Weisslingen die nachträgliche Bewilligung für den abgeschleppten, seitlichen Anbau an der Westfassade des Gebäudes und befahl den Rückbau des unrechtmässig erstellten Anbaus. Mit Verfügung vom 15. Juni 2005 verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich die Baubewilligung in Bezug auf den Ortsbildschutz. II. Gegen die Verweigerung der nachträglichen Bewilligung gelangten B und A mit Rekurs an die Baurekurskommission III, mit dem Antrag, der Beschluss der Baukommission Weisslingen und die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich seien insoweit aufzuheben, als die Bewilligung für den westlichen Anbau verweigert und dessen Rückbau angeordnet wurde, und die Bewilligung für den bereits erstellten Anbau sei zu erteilen. Die Baurekurskommission III vereinigte beide Rekursverfahren, hiess die Rekurse mit Entscheid vom 15. März 2006 teilweise gut, hob den Beschluss der Baukommission Weisslingen und die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich auf und lud die kommunale Baubehörde ein, die nachträgliche Baubewilligung – im Sinn der Erwägungen – zu erteilen. III. Mit Beschwerde vom 11. April 2006 beantragte die Baukommission Weisslingen dem Verwaltungsgericht, der angefochtene Entscheid sei vollumfänglich aufzuheben. Die Baurekurskommission III schloss auf Abweisung der Beschwerde, während die Baudirektion des Kantons Zürich die Gutheissung der Beschwerde beantragte. B und A liessen mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai 2006 die Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolgen zugunsten der Beschwerdegegner beantragen. Die Parteivorbringen sowie die Erwägungen der Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde zuständig. 1.2 Gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b VRG ist eine Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur Beschwerde berechtigt. Diese für das Verwaltungsverfahren allgemein geltende Bestimmung betreffend die Rechtsmittelbefugnis der Gemeinden ist auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts anwendbar (RB 1998 Nr. 12). Die Beschwerdeberechtigung liegt nach der Praxis dann vor, wenn sich die Gemeinde für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts wehrt oder wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- oder Ermessensfreiheit geltend macht (VGr, 24. September 1985, BEZ 1985 Nr. 44 = ZBl 87/1986, S. 40; VGr, 6. Oktober 1995, VB.95.00093; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62). Diese Voraussetzung ist hier ohne weiteres insofern erfüllt, als die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Kernzonenvorschriften geltend macht. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitige Beschwerde einzutreten. 2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, bei der Beurteilung der Einordnung des streitbetroffenen Gebäudes habe die Baurekurskommission ihr Ermessen an die Stelle desjenigen der Gemeinde gesetzt und damit ihre Überprüfungsbefugnis überschritten. 2.1 Gemäss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Nach der näheren Umschreibung von Art. 5 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Weisslingen vom

19. März 1999 (BZO) hat sich jedes Bauvorhaben gut der bestehenden Umgebung anzupassen. Insbesondere müssen durch Stellung und kubische Gestaltung der Bauten sowie durch Übernahme der ortsüblichen Umgebungsgestaltung Massstab und Gliederung der Zonen gewahrt werden. Gemäss Art. 12 BZO sind Garagen und Autoabstellplätze unauffällig einzugliedern. Bei der Beurteilung der Einordnung steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) haben sich deshalb die Baurekurskommissionen bei der Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Baubehörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe unzulässigerweise in die qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 78). Das Verwaltungsgericht prüft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dürfen; nimmt es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, www.bger.ch, ZBl 107/2006, S. 437). Vorliegend geht es somit einzig um die Frage, ob die Baurekurskommission die vor­instanzliche ästhetische Würdigung des strittigen Bauvorhabens, die zur Verweigerung der Bewilligung führte, zu Recht für nicht vertretbar halten durfte; eine eigene umfassende Beurteilung der Einordnung hat das Verwaltungsgericht nicht vorzunehmen. 2.2 Die kommunale Baubehörde hat in ihrem Entscheid vom 21. Juni 2005 hinsichtlich der Einordnung im Wesentlichen ausgeführt, dass das Ortsbild des Quartiers L-Strasse von überkommunaler Bedeutung sei. Die Projektänderung müsse deshalb durch die Baudirektion bzw. durch das Amt für Raumordnung und Vermessung (ARV) beurteilt werden. Mit Verfügung vom 15. Juni 2005 habe die Baudirektion das Bauvorhaben teilweise verweigert. In der Verfügung werde festgehalten, dass sich der bereits ausgeführte westliche Anbau an exponierter Lage befinde, direkt an der L-Strasse. Die Ausladung des Daches sei gegenüber dem bewilligten Projekt an der äussersten Stelle verdoppelt worden, weshalb der Anbau kein vernünftiges Verhältnis mehr zum Hauptbau aufweise. Die Trauflinie sei überwiegend schräg ausgeführt worden, was das Gesamtbild des Gebäudes beeinträchtige und somit auch störend im Ortsbild in Erscheinung trete. Der westliche Anbau könne aus Sicht des Ortsbildschutzes in dieser Form nicht bewilligt werden. Gemäss Mitbericht des ARV vom 11. August 2005 stören aus gestalterischer Sicht der schräge Dachverlauf und die annähernde Verdopplung der Ausladung des vormals bescheidenen Anbaus. Es entstehe der unmittelbare Eindruck einer improvisierten Lösung, welche im Ergebnis als nicht mehr ortsbildverträglich bezeichnet werden könne. Das von der Bauherrschaft beigelegte Bildmaterial vermöge insofern nicht zu überzeugen, als die dort angeführten Beispiele gänzlich andere Situationen wiedergeben würden, die sich kaum mit dem vorliegenden Fall vergleichen liessen. Die asymmetrische Dachform mit der schrägen Trauflinie trete aufgrund des unnötig hohen Ansatzpunktes an der Fassade und der grossen Abmessungen ortsfremd und damit überaus störend in Erscheinung. Dieser Eindruck werde durch die unüblichen Rundholzpfeiler noch betont. Die Vorinstanz führte aus, dass das Projekt in ortsbildschutzrechtlicher Hinsicht die Anforderungen erfülle. Es liege weder ein Widerspruch zur Vorschrift von § 238 Abs. 2 PBG noch zu den übrigen in der Kernzone geltenden ästhetischen Grundsätzen vor (Rekursentscheid, E. 5.6). Die Vorinstanz wertete zwar den schrägen Dachverlauf mit der asymmetrischen Form der Dachfläche als ortsunüblich. Fremdartig sei auch die Grossflächigkeit der Überdachung und des (optisch) auf drei Seiten eingewandten Anbaus. Bei der strittigen Überdachung könne zwar nicht von einer in ästhetischer und ortsbildschützerischer Hinsicht optimalen Lösung gesprochen werden, die Anforderungen der kommunalen Bauordnung und von § 238 Abs. 2 PBG würden jedoch noch knapp erfüllt. Trotz der aussergewöhnlichen Dachform könne daher dem Bauvorhaben eine Einpassung in die überwiegend von Satteldächern geprägte Umgebung attestiert werden (Rekursentscheid, E. 5.5). Zur Überschreitung der Baubegrenzungslinie hielt die Vorinstanz fest, dass die jetzt erstellte Baute im Gegensatz zum ursprünglichen Projekt als eigentlicher Anbau wirke, da sie auf drei Seiten eingewandet sei. So trete der Anbau massiver in Erscheinung und wirke störend. Die nachträgliche baurechtliche Bewilligung sei deshalb mit der Auflage zu versehen, dass alle auf der Westseite bestehenden Holzbretter und Holzscheite beseitigt werden müssten (Rekursentscheid, E. 6). Des Weiteren ergänzte die Vorinstanz die zu erteilende nachträgliche Baubewilligung um eine Nebenbestimmung mit dem Inhalt, entweder sei das erforderliche Näherbaurecht beizubringen oder die Überdachung dergestalt im Umfang zu reduzieren, dass sie den Grenzabstand nicht überschreite (Rekursentscheid, E. 7). 2.3 Das streitbetroffene Grundstück befindet sich gemäss Zonenplan der Gemeinde Weisslingen in der Kernzone K, welche im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung enthalten ist. Das Gebäude auf Kat.-Nr. 02 gilt innerhalb des Ortsbildperimeters als prägendes oder strukturbildendes Gebäude von kommunaler Bedeutung. Weshalb die Beurteilung und damit die nachträgliche Verweigerung der Baubewilligung durch die kommunale Baubehörde offensichtlich unhaltbar sein soll, geht aus dem Entscheid der Vorinstanz nicht hervor. Die Würdigung der Vorinstanz, dass die Anforderungen der kommunalen Bauordnung und von § 238 Abs. 2 PBG knapp erfüllt werden, ist keineswegs zwingend, sondern lediglich eine andere subjektive ästhetische Würdigung des Bauprojekts. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Vorinstanz trotz des negativen Mitberichts des ARV eine eigene Beurteilung der Einordnung vornahm und die Baubewilligung erteilte, wenn sowohl die Baukommission als auch das ARV der Meinung waren, dass die asymmetrische Dachform mit der schrägen Traulinie sowie die Rundholzpfeiler unüblich seien und damit keine befriedigende Gesamtwirkung erzielt werde, und die Vorinstanz ebenfalls zum Schluss kam, dass diese nur knapp erfüllt sei. Zusätzlich wird auch der Gebietscharakter im Sinn von Art. 5 Abs. 1 BZO durch eine ortsunübliche Gestaltung (vgl. auch Rekursentscheid, E. 5.5) nicht gewahrt. Entgegen der Meinung der Beschwerdegegner sind die benachbarten Bauten auch nicht mit dem streitbetroffenen Gebäude vergleichbar, handelt es sich doch bei diesen um Neubauten und nicht um historische, prägende bzw. strukturbildende Gebäude, deren Charakter erhalten werden muss. Die Vorinstanz hat damit die nötige Zurückhaltung vermissen lassen und zu Unrecht in das der Baubehörde zustehende Ermessen eingegriffen. Aufgrund der Verletzung der Einordnungsvorschriften und der daraus folgenden Baurechtswidrigkeit sind die Rügen betreffend Überschreitung der Baubegrenzungslinie und fehlendem Näherbaurecht nicht mehr zu prüfen. 3. Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Baubehörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die vorbehaltlose Durchsetzung der Rechtsordnung. Ein Ermessen, ob die zuständige Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsätzlich nicht (François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/München 1998, Rz. 14.63 ff.; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 665, auch zum Folgenden). Ein Abbruchbefehl ist jedoch nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 123 II 248 E. 4a, 111 Ib 213 E. 6b; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262). Geringfügig ist eine Abweichung damit dann, wenn die materielle Vorschrift nur um weniges verletzt wird und dadurch dem Bauherrn kein oder nur ein geringfügiger Nutzen erwächst (Mäder, N. 665). Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Bauvorschriften können allein Gründe des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche Gründe liegen dann vor, wenn der Bauherr gutgläubig angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwer wiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen; Christoph Fritsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 24-9). Den Beschwerdegegnern musste bewusst sein, dass sie den bewilligten Anbau nicht eigenmächtig abändern konnten, handelte es sich doch im Vergleich zum rechtskräftig bewilligten Bauvorhaben um wesentliche Änderungen. Die Bauherrschaft konnte nicht gutgläubig annehmen, dass sie zu dieser Bauausführung ermächtigt sei. Bei der Missachtung der Kernzonenvorschriften und der Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 2 PBG in einem Ortsbild von regionaler Bedeutung handelt es sich zudem um die Verletzung wesentlicher materieller Bauvorschriften. Schliesslich sprechen auch präjudizielle Gründe und damit ein öffentliches Interesse für einen Abbruchbefehl, und dieser erscheint aufgrund der geschätzten Kosten von Fr. 6'500.- als nicht unverhältnismässig. Die von der Beschwerdeführerin auf 30 Tage ab Rechtskraft angesetzte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erscheint angemessen und beginnt kraft § 66 VRG mit Eröffnung dieses Entscheids zu laufen. 4. Die Beschwerde erweist sich somit als begründet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz vom 15. März 2006 ist aufzuheben und der Beschluss der Baukommission vom 21. Juni 2005 ist antragsgemäss wieder herzustellen. Angesichts dieses Verfahrensausgangs werden die Beschwerdegegner solidarisch kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Voraussetzungen zur Bezahlung einer Parteientschädigung sind nicht gegeben (§ 17 Abs. 2 VRG). Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission III vom

15. März 2006 wird aufgehoben und der Beschluss der Gemeinde Weisslingen vom 21. Juni 2005 wieder hergestellt. Die Frist von 30 Tagen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands läuft ab Eröffnung dieses Entscheids.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen: Fr.      90.--     Zustellungskosten, Fr. 2'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Rekurskosten von Fr. 4'782.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden unter solidarischer Haftung zu je 1/2 den Beschwerdegegnern 1 und 2 auferlegt.

4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Mitteilung an …