VR.2025.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2025.00003 Standard Suche Erweiterte Suche Hilfe Druckansicht Geschäftsnummer: VR.2025.00003 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 09.07.2026 Spruchkörper:

3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig. Rechtsgebiet: Abgaberecht ohne Steuern Betreff: Ersatzabgabe für Pflichtparkplätze Die Rekurrierenden wurden verpflichtet, für einen fehlenden (Bewohner-)Pflichtparkplatz auf ihrem Grundstück in Zürich-Wollishofen eine Ersatzabgabe von Fr. 25'000.- zu bezahlen (Sachverhalt Ziff. I). Die Festlegung der Ersatzabgabe in der Peripherie der Stadt Zürich auf Fr. 25'000.- bei Erstellungskosten von durchschnittlich Fr. 40'885.- ist nicht rechtmässig. Sie verstösst gegen die bundesgerichtliche Viertelregel und somit gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip (E. 3.2-4).

Die Obergrenze für die streitgegenständliche Ersatzabgabe liegt demnach bei 25 % der durchschnittlichen Erstellungskosten der Parkplätze. Dabei möchte der Stadtrat von Zürich gemäss seinen Richtlinien für fehlende Pflichtparkplätze für Bewohner den Ansatz für unterirdische Parkplätze und für fehlende Pflichtparkplätze für Besucher den Ansatz für oberirdische Parkplätze zur Anwendung bringen. Mithin nimmt er eine Schematisierung vor, deren Zulässigkeit und Vereinbarkeit mit übergeordnetem Recht zu prüfen war (E. 3.5; vgl. E. 3.6-12). Angesichts der raum- und mittelsparenden Effekte von unterirdischen (Gemeinschafts-)Anlagen und der Bodenknappheit in der Stadt Zürich erscheint es als sachgerecht, im Sinne von Wahrscheinlichkeits- und Durchschnittswerten von unterirdischen Bewohnerparkplätzen auszugehen. Eine entscheidende Rolle spielen letztlich die sehr hohen Bodenpreise in der Stadt Zürich. Im Vergleich zu diesen erscheint eine einmalige Ersatzabgabe von einem Viertel der durchschnittlichen Erstellungskosten eines unterirdischen Parkplatzes in der Höhe von Fr. 40'885.-, mithin von Fr. 10'221.25, als geringfügig und die entsprechende Pauschalisierung als mit dem Rechtsgleichheitsgebot vereinbar (E. 3.12). Die Stadt Zürich hätte daher die Ersatzgabe auf Fr. 10'221.25 festlegen sollen und dürfen (E. 4).

Teilweise Gutheissung des Rekurses.

Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer, wonach für eine solche schematische Bemessung der Ersatzabgabe eine genügende gesetzliche Grundlage fehle. Die Sache hätte deshalb an die Rekursgegnerin zurückgewiesen werden müssen, damit sie die Ersatzabgabe anhand der konkreten Verhältnisse und unter Einhaltung der "Viertelregel" festsetze. Stichworte: ANLAGEKOSTEN BEMESSUNG ERSATZABGABEN ERSATZABGABEPFLICHT KAUSALABGABE LEGALITÄTSPRINZIP OBERIRDISCH PAUSCHALISIERUNG PFLICHTPARKPLATZ PFLICHTPARKPLÄTZE RECHTSGLEICHHEIT SCHEMATISIERUNG STADT ZÜRICH UNTERIRDISCH VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRINZIP Rechtsnormen: § 46 AbtrG § 243 Abs. I PBG § 244 PBG § 244 Abs. III PBG § 246 PBG § 246 Abs. I PBG § 246 Abs. III PBG § 247 Abs. I PBG § 15 Abs. I PPV § 15 Abs. II PPV Publikationen:

- keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 1 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

3. Abteilung VR.2025.00003 Urteil der 3. Kammer vom 9. Juli 2026 Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter Moritz Seiler, Gerichtsschreiber Samuel Boller. In Sachen

1.    A,

2.    B, beide vertreten durch RA C, Rekurrierende, gegen Stadt Zürich, vertreten durch Dr. iur. D, Rekursgegnerin, betreffend Ersatzabgabe für Pflichtparkplätze, hat sich ergeben: I. A. A und B sind Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01 samt Mehrfamilienhaus an der E-Strasse 02 in Zürich. Mit Bauentscheid vom 20. August 2019 bewilligte die Bausektion des Stadtrates von Zürich ein Bauprojekt betreffend dieses Grundstück mit der Auflage zum Nachweis eines Autoabstellplatzes. B. Das Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich hielt im Bauentscheid vom 27. April 2022 fest, gemäss den eingereichten Suchnachweisen könne der fehlende Pflichtabstellplatz weder auf dem Bauareal noch in nützlicher Entfernung davon erstellt oder nachgewiesen werden. Eine Gemeinschaftsparkierungsanlage in nützlicher Entfernung, an der sich die Grundeigentümerschaft beteiligen könnte, sei weder vorhanden noch vorgesehen. Die jeweilige Eigentümerschaft wurde daher verpflichtet, für einen fehlenden Autoabstellplatz eine Ersatzabgabe zu leisten (Dispositivziffer 2). C. Das Tiefbauamt der Stadt Zürich legte die Ersatzabgabe mit Forderungsanzeige vom 14. Juni 2021 (richtig: 2022) auf Fr. 25'000.- fest. Hiergegen erhoben A und B am 1. Juli 2022 Einsprache. Die Einigungsverhandlung vom 26. Oktober 2022 scheiterte, worauf A und B das Tiefbauamt um Einleitung des Schätzungsverfahrens ersuchten. II. A. Die Schätzungskommission der Stadt Zürich als Klägerin ersuchte das Statthalteramt des Bezirks Zürich am 13. Januar 2023 um Anordnung des Schätzungsverfahrens und Überweisung der Akten an die Schätzungskommission I des Kantons Zürich. Mit Verfügung vom 23. Januar 2023 überwies das Statthalteramt die Akten an die Schätzungskommission. B. Nachdem beide Parteien auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung oder eines Augenscheins verzichtet hatten, wurde das Verfahren vor der Schätzungskommission schriftlich geführt. Mit Entscheid vom 7. Juli 2025 hiess die Schätzungskommission die Klage der Stadt Zürich gut und verpflichtete A und B zur Leistung einer Ersatzabgabe für die Liegenschaft E-Strasse 02, Kat.-Nr. 01, in Höhe von Fr. 25'000.- an die Stadt Zürich (Dispositivziffer 1). Die noch separat zu verfügenden Kosten des Schätzungsverfahrens wurden der Stadt Zürich auferlegt (Dispositivziffer 2). A und B wurde keine Parteientschädigung zugesprochen (Dispositivziffer 3). III. Mit Eingabe vom 29. Juli 2025 meldeten A und B beim Verwaltungsgericht Rekurs gegen den Entscheid der Schätzungskommission vom 7. Juli 2025 an. Mit Präsidialverfügung vom 31. Juli 2025 setzte das Verwaltungsgericht den Rekurrierenden Frist zur Begründung des Rekurses an (Prot. S. 2 f.). Mit Rekursbegründung vom 2. September 2025 beantragten die Rekurrierenden, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, die Klage der Rekursgegnerin sei abzuweisen und es sei auf die Erhebung der Ersatzabgabe gänzlich zu verzichten; eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Klage der Rekursgegnerin im den Betrag von Fr. 3'000.- übersteigenden Umfang abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerin, insbesondere sei den Rekurrierenden für das vorinstanzliche Verfahren eine angemessene Entschädigung zuzusprechen. Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 11. September 2025 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, und verzichtete im Übrigen auf Vernehmlassung. Mit Rekursantwort vom 22. September 2025 beantragte die Rekursgegnerin die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolgen. Die Rekurrierenden erstatteten am 30. Oktober 2025 ihre Replik, die Rekursgegnerin erklärte am 5. November 2025 ihren Verzicht auf eine Duplik. Zwischenzeitlich setzte die Schätzungskommission die Kosten des Schätzungsverfahrens mit Verfügung vom 10. Oktober 2025 auf Fr. 10'753.20 fest. Die Kammer erwägt: 1. 1.1 § 243 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) bestimmt, dass bei der Neuerstellung von Bauten und Anlagen, bei allgemeinen baulichen Änderungen, die einen erheblichen Teil der Baute oder Anlage erfassen oder durch die eine wesentlich andere Nutzung als bisher ermöglicht wird, sowie bei Nutzungsänderungen, die voraussichtlich wesentlich andere Verkehrsbedürfnisse schaffen, Abstellplätze im gebotenen Ausmass zu schaffen sind (sogenannte Pflichtabstellplätze). Die Abstellplätze müssen auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung davon liegen (§ 244 Abs. 1 PBG). Eine angemessene Anzahl Abstellplätze ist an leicht zugänglicher Lage für Besucher vorzusehen. Die nicht für Besucher vorgesehenen Abstellplätze für Motorfahrzeuge müssen unterirdisch angelegt oder überdeckt werden, wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont werden kann, die Verhältnisse es gestatten und die Kosten zumutbar sind (§ 244 Abs. 3 PBG). Die Baubehörde kann im baurechtlichen Bewilligungsverfahren einen Grundeigentümer unter gewissen Umständen dazu verpflichten, sich an einer entsprechenden Gemeinschaftsanlage zu beteiligen (§ 245 PBG). Ist die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage innert nützlicher Frist nicht möglich, hat der Grundeigentümer, der kraft behördlicher Feststellung keine oder nur eine herabgesetzte Zahl eigener Abstellplätze schaffen muss oder darf, der Gemeinde eine angemessene Abgabe zu leisten (§ 246 Abs. 1 PBG). § 246 Abs. 4 PBG legt fest, dass "Streitigkeiten über die Abgabepflicht" im Verfahren nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (Abtretungsgesetz, AbtrG; LS 781) entschieden werden. Solche Verfahren werden durch die Gemeinde eingeleitet und in erster Instanz durch die Schätzungskommission als Fachbehörde in einem Klageverfahren entschieden (§§ 39 ff. AbtrG). Der Entscheid der Schätzungskommission kann mit Rekurs beim Verwaltungsgericht angefochten werden, wobei die Bestimmungen über das Beschwerdeverfahren zur Anwendung kommen (§ 46 AbtrG in Verbindung mit §§ 41 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]; vgl. VGr,

20. Dezember 2017, VB.2017.00290, E. 3.1). 1.2 Das Verwaltungsgericht ist demnach für die Beurteilung des vorliegenden Rekurses zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten. 2. 2.1 2.1.1 Strittig ist vorliegend, ob die Rekursgegnerin die Rekurrierenden zu Recht zur Entrichtung einer Ersatzabgabe in der Höhe von Fr. 25'000.- verpflichtet hat. 2.1.2 Mit ihrem Hauptantrag stellen die Rekurrierenden bereits die grundsätzliche Verpflichtung zur Leistung einer Ersatzabgabe in Frage. Ihren diesbezüglichen Vorbringen kann jedoch nicht gefolgt werden. Gemäss § 246 Abs. 1 PBG ist auch derjenige Grundeigentümer abgabepflichtig, der kraft behördlicher Feststellung keine oder nur eine herabgesetzte Zahl eigener Abstellplätze schaffen darf. Insofern ist nicht einzusehen, was die Rekurrierenden aus ihrer Darstellung ableiten wollen, wonach ihnen die Rekursgegnerin die Erschliessung der Parkplätze über die E-Strasse verboten habe. Ähnliches gilt für den vorgebrachten grundsätzlichen Einwand der Zweckentfremdung der Ersatzabgabe. Die Rekurrierenden möchten sich hierbei auf § 247 Abs. 1 PBG in der bis

31. Juli 2025 gültigen Fassung stützen, wonach die Gemeinden die Abgaben in einen Fonds zu legen haben, der nur zur Schaffung von Parkraum in nützlicher Entfernung von den belasteten Grundstücken oder zu einem diesen Grundstücken dienenden Ausbau des öffentlichen Verkehrs verwendet werden darf. Laut der seit

1. August 2025 in Kraft stehenden Fassung dieser Bestimmung legen die Gemeinden Abgaben in einen Fonds, der nur für die Mobilität verwendet werden darf. Gemäss den Rekurrierenden habe die Rekursgegnerin das durch Ersatzabgaben eingenommene Geld in keiner Weise gesetzeskonform investiert, sondern sich im Gegenteil dem generellen Abbau jeglicher Parkierungsflächen verschrieben. Sie erhebe Abgaben ohne Grund, was unzulässig sei. Die Rekurrierenden verkennen, dass der Grund der Ersatzabgabe im Vorteil besteht, den sie gegenüber Grundeigentümern geniessen, die Pflichtabstellplätze erstellen (Vorteilsausgleich; vgl. BGE 97 I 712 E. 6.b und 8). Demgegenüber kann die Zahlung von Ersatzabgaben nicht mit dem Argument verweigert werden, die Gemeinde verwende die Fondsmittel nicht bestimmungsgemäss oder überhaupt nicht. Hierzu steht ihnen nur die Möglichkeit einer Aufsichtsbeschwerde zur Verfügung (Markus Lanter/Daniel Kunz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 1107, mit Verweis auf ZBl 104/2003 S. 551 ff.; Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, Zürich 1987, S. 116). 2.1.3 Dem Hauptantrag auf gänzlichen Verzicht auf die Erhebung einer Ersatzabgabe kann demnach nicht gefolgt werden. Zu prüfen bleibt die Rechtmässigkeit des Quantitativen von Fr. 25'000.-. 2.2 Gemäss § 246 Abs. 3 PBG richtet sich die Höhe der Ersatzabgabe nach den durchschnittlichen Kosten privater Plätze im entsprechenden Gebiet und danach, ob die privaten Plätze nach den Umständen offen oder gedeckt angelegt werden könnten oder müssten; zu berücksichtigen sind ferner Wertverluste, die für das pflichtige Grundstück ohne angemessene Abstellmöglichkeiten entstehen, die Lage des pflichtigen Grundstücks zu einer bestehenden oder vorgesehenen öffentlichen Anlage und deren Art sowie die mutmasslichen Einnahmen des Gemeinwesens. 2.3 Ersatzabgaben der in Frage stehenden Art dienen dem zulässigen Zweck, die Grundeigentümer, welche die Parkplatzbaupflicht erfüllen, und jene, welche davon befreit wurden, rechtsgleich zu behandeln (BGr, 13. November 2009, 2C_541/2008, E. 4.3, m. w. H.). Es würde zu einer Rechtsungleichheit führen, wenn lediglich jene Grundeigentümer zur Erstellung von Parkflächen verpflichtet würden, deren Grundstück grössen- und lagemässig dazu die Möglichkeit bietet, während die anderen, die ebenfalls ein Bedürfnis nach Parkraum verursachen und indirekt das Gemeinwesen zur Schaffung von zusätzlichen Parkplätzen zwingen, von dieser Pflicht ohne Folge befreit wären (BGE 97 I 792 E. 6.b). Dabei setzen die Ersatzabgaben das Bestehen einer primären Sachleistungspflicht voraus, welche unter bestimmten Voraussetzungen durch eine finanzielle Leistung abgegolten werden kann. Die Abgabe wird zur Ausgleichung des individuellen Vorteils erhoben, der dem Pflichtigen aus dem Dispens erwächst, und gehört – als nicht voraussetzungslos geschuldete Geldleistung – zu den Kausalabgaben (BGr, 13. November 2009, 2C_541/2008, E. 4.3, m. w. H.). Das Äquivalenzprinzip konkretisiert das Verhältnismässigkeitsprinzip und das Willkürverbot im Bereich der Kausalabgaben. Es gebietet, dass eine Ersatzabgabe grundsätzlich nach dem Vorteil zu bemessen ist, den der Pflichtige aus der Befreiung von der Erfüllung der Primärpflicht zieht (BGr, 28. Juni 2005, 1P.586/2004, E. 4.1). Die Ersatzabgabe darf nicht höher sein, als zur Herbeiführung eines Ausgleichs im Sinne der Rechtsgleichheit zwischen baupflichtigen und nicht baupflichtigen Eigentümern notwendig ist. Diese Grenze ist nicht leicht zu ziehen. Ausgangspunkt bildet der Vorteil, der dem Eigentümer aus der Befreiung von der Baupflicht erwächst. Dabei kann nicht auf die vom Abgabepflichtigen im konkreten Fall ersparten Kosten abgestellt werden, da die Ablösungspflicht gerade dort Platz greift, wo der Bau von Abstellplätzen unmöglich bzw. mit unverhältnismässig hohen Kosten verbunden wäre. Massgebend müssen die durchschnittlichen Verhältnisse der übrigen, baupflichtigen Eigentümer sein, deren Mehrbelastung die Abgabe ausgleichen soll. Die Ersatzabgabe hat somit grundsätzlich dem Vorteil zu entsprechen, den derjenige Eigentümer, dem die Erstellung von Parkplätzen möglich ist, aus der Befreiung von der Baupflicht ziehen würde. Ein solcher Vorteil lässt sich in der Ersparnis der Baukosten und in der besseren Ausnützung des Grundstückes erblicken. Doch ist zu berücksichtigen, dass die Erstellung von privaten Abstellplätzen auch im Interesse des Grundeigentümers liegt. Namentlich dort, wo keine oder, wie in städtischen Verhältnissen meistens der Fall, nur kurzfristig benützbare öffentliche Parkplätze zur Verfügung stehen, führt der Bau von privaten Abstellflächen zu einem erheblichen Mehrwert der Liegenschaft; dies gilt nicht nur für Geschäftshäuser mit Kundenverkehr, sondern auch für Wohnhäuser, wo sich die Mehrkosten in der Regel auf die Mieter überwälzen lassen. Daraus folgt, dass die Ablösungssumme jedenfalls wesentlich tiefer liegen muss als die infolge der Befreiung von der Baupflicht unmittelbar eingesparten Kosten. Auszugehen ist von den durchschnittlichen Kosten (inkl. Bodenpreis) eines Parkplatzes. Doch muss die Ablösungssumme ganz erheblich tiefer liegen als jener Durchschnittspreis; sie darf, wenn der Grundsatz der Verhältnismässigkeit gewahrt bleiben soll, nicht mehr als einen Viertel der Kosten betragen, welche die Erstellung eines Parkplatzes mit sich bringen würde. Diese Kosten können je nach Bodenpreis und baulichen Verhältnissen von Gebiet zu Gebiet sehr verschieden sein. Eine gewisse Schematisierung bei der Bemessung der Abgabe kann dem Gesetzgeber jedoch nicht verwehrt werden. Immerhin wäre z. B. denkbar, das Gemeindegebiet in Zonen zu unterteilen und die Ersatzabgabe für jede Zone verschieden festzusetzen (BGE 97 I 792 E. 8). 2.4 Die gesetzliche Regelung des Kantons Zürich über die Bemessung der Ersatzabgaben (§ 246 Abs. 3 PBG, vgl. oben E. 2.2) berücksichtigt in sehr weitgehender Weise die bundesgerichtliche Rechtsprechung (vgl. dazu auch BGr,

18. August 1999, 2P.128/1999, ZBl 104/2003 S. 551 ff., E. 4). Sie nimmt Rücksicht auf die konkreten Verhältnisse und die Nachteile, die dem Grundeigentümer aus dem Fehlen von eigenen Abstellplätzen erwachsen. Angesichts der von Gemeinde zu Gemeinde differierenden Verhältnisse hat der kantonale Gesetzgeber aus praktischen Gründen darauf verzichtet, die im konkreten Einzelfall zu leistende Ersatzabgabe ziffernmässig festzulegen. Diese Aufgabe soll die mit den örtlichen Gegebenheiten vertraute Gemeinde selbst übernehmen (Frey, S. 111). 2.5 Nach Art. 15 Abs. 1 der vom Gemeinderat (Gemeindeparlament) erlassenen Verordnung der Stadt Zürich über private Fahrzeugabstellplätze vom 11. Dezember 1996 (Parkplatzverordnung [PPV]; AS 741.500) hat, wer als Grundeigentümerin oder Grundeigentümer die erforderlichen Abstellplätze nicht selber schaffen kann oder darf und sich innert nützlicher Frist auch nicht an einer Gemeinschaftsanlage beteiligen kann, eine Ersatzabgabe zu leisten, die in jedem Fall niedriger sein muss als die Erstellungskosten. Gemäss Art. 15 Abs. 2 PPV erlässt der Stadtrat Richtlinien über die Bemessung der Ersatzabgaben. Dabei teilt die PPV das Zürcher Stadtgebiet in fünf Teilgebiete auf (vgl. Art. 5 Abs. 1 PPV): Gebiet A (Altstadt), Gebiet B (City), Gebiet C (citynahe Gebiete sowie die Zentren Oerlikon, Altstetten und Höngg), Gebiet D (Gürtelgebiete sowie Altstetten, Oerlikon, Seebach, Stettbach und die Zentren Wollishofen, Affoltern und Schwamendingen) sowie übriges Gebiet. Die streitbetroffene Liegenschaft liegt unbestritten im übrigen Gebiet. In Art. 1 der gestützt auf Art. 15 Abs. 2 PPV erlassenen Richtlinien für die Festlegung von Ersatzabgaben für private Fahrzeugabstellplätze vom 15. Mai 2019 (Richtlinien; AS 741.501) legte der Stadtrat von Zürich die Ersatzabgaben für unterirdische Parkplätze im übrigen Gebiet bei der Nutzungsart Wohnen auf Fr. 25'000.- fest. Die Ersatzabgaben für oberirdische Parkplätze im übrigen Gebiet bei der Nutzungsart Wohnen legte er auf Fr. 10'000.- fest (Art. 2 Richtlinien). Für fehlende Pflichtparkplätze für Bewohnerinnen und Bewohner sowie für Mitarbeitende gilt der Ansatz für unterirdische Parkplätze. Für fehlende Pflichtparkplätze für Besucherinnen und Besucher sowie Kundschaft gilt der Ansatz für offene Parkplätze (Art. 6 Richtlinien). 2.6 Die Ersatzabgaben für Pflichtparkplätze wurden letztmals mit der Schätzung GV-Nr. 13/2018 vom 20. Juni 2018 von der Schätzungskommission der Stadt Zürich überprüft und aktualisiert. Der Schätzung zugrunde lagen die Berechnungen des Tiefbauamts der Stadt Zürich vom 18. Juni 2018. Die streitbetroffene Ersatzabgabe von Fr. 25'000.- für unterirdische Parkplätze im "übrigen Gebiet" ergibt sich demgemäss aus der Differenz zwischen den Anlagekosten von rund Fr. 41'000.- (exakt: Fr. 40'885.-) und dem Wertverlust von rund Fr. 16'000.- (exakt: Fr. 16'234.-). Die Ersatzabgabe von Fr. 10'000.- für oberirdische Parkplätze im "übrigen Gebiet" errechnet sich aus der Differenz zwischen den Anlagekosten von rund Fr. 16'500.- (exakt: Fr. 16'726.-) und dem Wertverlust von rund Fr. 6'500.-, wobei hier die prozentualen Wertverluste von den unterirdischen Parkplätzen übernommen wurden. 3. 3.1 Die Vorinstanzen stützen sich bei der Festlegung der Ersatzabgabe von Fr. 25'000.- auf Art. 1 in Verbindung mit Art. 6 der Richtlinien (vgl. oben E. 2.5). Die Rekurrierenden vertreten demgegenüber die Auffassung, die schematisierende Unterscheidung lediglich zwischen unterirdischem Anwohnerparkplatz und oberirdischem Besucherparkplatz über das ganze Stadtgebiet sei willkürlich und damit unzulässig. Im Falle eines einzelnen Anwohnerpflichtparkplatzes dürfe nicht der Ansatz für die unterirdischen Parkplätze angenommen werden, da niemandem die Erstellung eines einzelnen Tiefgaragenplatzes zugemutet werden könne. Indem die Rekursgegnerin von den Erstellungskosten von Fr. 40'885.- einen Wertverlust von lediglich 39 %, also Fr. 16'234.-, in Abzug bringen wolle, betrage die Ersatzabgabe von Fr. 25'000.- sage und schreibe 61 % der Erstellungskosten, was der bundesgerichtlichen Viertelregelung nicht gerecht werde. Richtigerweise sei von einem oberirdischen Parkplatz mit maximalen Anlagekosten von Fr. 12'000.- auszugehen, weshalb die maximale Ersatzabgabe Fr. 3'000.- (1/4 von Fr. 12'000.-) betrage. 3.2 Das Bundesgericht hat die mit BGE 97 I 792 begründete Viertelregel, wonach eine Ersatzabgabe für Pflichtparkplätze nicht mehr als einen Viertel der Erstellungskosten eines Parkplatzes betragen darf (vgl. oben, E. 2.3), in seiner neueren Rechtsprechung bestätigt: Ein Viertel der Erstellungskosten gilt als obere Grenze (BGr, 27. Dezember 2021, 1C_654/2020, E. 3.4 und E. 5.4;

28. Oktober 2021, 1C_657/2020, E. 3.4). Bei durchschnittlichen Erstellungskosten für einen unterirdischen Parkplatz von Fr. 40'885.- beträgt die Grenze demnach Fr. 10'221.25. Indem die Vorinstanzen die Rekurrierenden zu einer Ersatzabgabe von Fr. 25'000.- verpflichteten, haben sie diese Grenze deutlich überschritten und die Viertelregel verletzt. Die Vorinstanz stellte sich hierzu auf den Standpunkt, eine Festlegung der durchschnittlichen Wertverluste auf der Grundlage von statistisch ermittelten Mietwerten und einem anhand der Hauptnutzfläche berechneten Ertragswert trage den konkreten Verhältnissen besser Rechnung als eine Prozentregel ohne Berücksichtigung innerstädtischer Besonderheiten in baulicher und immobilienökonomischer Hinsicht. Im Übrigen habe das Bundesgericht bereits im Entscheid vom 18. August 1999 festgehalten, dass eine gewisse Zurückhaltung bei der Schätzung des Wertverlustes vertretbar sei und dieser unter anderem durch die gute Erschliessung der Stadt Zürich durch den öffentlichen Verkehr relativiert werde. Auf dieses Bundesgerichtsurteil beruft sich auch die Rekursgegnerin, während die Rekurrierenden von einer diesbezüglichen Fehlinterpretation durch die Vorinstanz und die Rekursgegnerin ausgehen. 3.3 Als das genannte Bundesgerichtsurteil vom 18. August 1999 erging, hatte der Stadtrat von Zürich die in Art. 15 Abs. 2 PPV vorgesehenen Richtlinien über die Bemessung der Ersatzabgaben noch nicht erlassen. Die Ersatzabgaben wurden daher jeweils einzelfallweise festgelegt (ZBl 104/2003 S. 551 ff., E. 4). Der aus dem Fehlen von eigenen Abstellplätzen erwachsende "Wertverlust" (vgl. § 246 Abs. 3 PBG) wurde von der Schätzungskommission und vom Verwaltungsgericht, entsprechend der von der Stadt Zürich vorgeschlagenen Berechnungsweise, jeweils in Prozenten der Anlagekosten für Parkplätze bestimmt. Der Satz betrug in der Regel 50 %, konnte sich aber auf 60 oder 70 % erhöhen, sobald eine Liegenschaft wegen ihrer Nutzungsweise und Lage in besonderem Masse auf eigene Parkplätze angewiesen war. Bei den im betreffenden Urteil streitgegenständlichen Liegenschaften gelangte jeweils der Satz von 60 % zur Anwendung, sodass eine Abgabe von Fr. 20'000.- pro Parkplatz resultierte (Erstellungskosten von Fr. 50'000.- abzüglich 60 % Wertverlust; ZBl 104/2003 S. 551 ff., E. 5c/aa). Das Bundesgericht erwog, es halte vor dem Rechtsgleichheitsgebot (Art. 4 der alten Bundesverfassung [aBV]) stand, wenn sich die zürcherischen Behörden auf schematische Differenzierungen beschränkten, ohne konkrete Kosten-/Nutzen-Berechnungen durchzuführen. Es erscheine auch als vertretbar, bei der Schätzung des Wertverlustes bzw. der mit der Erstellung der Parkplätze verbundenen finanziellen Vorteile eine gewisse Zurückhaltung walten zu lassen. Der Verzicht auf die Erstellung unterirdischer Abstellplätze ermögliche in der Regel eine bessere anderweitige Ausnützung des Grundstücks oder erspare der Bauherrschaft jedenfalls die unzumutbar hohen finanziellen Aufwendungen für solche Abstellplätze. Zu beachten sei überdies die gute Erschliessung der Innenstadt durch den öffentlichen Verkehr, die zu einer gewissen Relativierung des Wertverlustes führe (ZBl 104/2003 S. 551 ff., E. 5c/cc). 3.4 Im Ergebnis wies das Bundesgericht im Urteil vom 18. August 1999 die staatsrechtliche Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat. Mithin bestätigte es die Rechtmässigkeit der Ersatzabgabe von Fr. 20'000.-. Diese lag bei 40 % der Erstellungskosten von Fr. 50'000.- und somit deutlich über 25 %. Zwar verwies das Bundesgericht dabei auf BGE 97 I 792 unter dem Hinweis, es habe dort einen Viertel der Erstellungskosten als obere Grenze bezeichnet (ZBl 104/2003 S. 551 ff., E. 5a), nahm aber anlässlich der Würdigung des konkreten Falls keinen direkten Bezug mehr auf die Viertelregel. Einen Leitentscheid, in dem das Bundesgericht die Viertelregel aufgehoben hätte, gibt es nicht. Insbesondere angesichts der neueren Urteile des Bundesgerichts, wo dieses die Viertelregel explizit zitierte, ohne sie zu relativieren (vgl. oben, E. 3.2), kann nicht von einer Abkehr von der Viertelregel ausgegangen werden. Ob das Bundegerichtsurteil von 1999 (ZBl 104/2003 S. 551 ff.) so zu interpretieren ist, dass bei Liegenschaften in der Zürcher Innenstadt im Einzelfall ausnahmsweise von einem geringeren Wertverlust durch das Fehlen eines Abstellplatzes ausgegangen werden und die Ersatzabgabe entsprechend höher als bei einem Viertel angesetzt werden darf, kann offenbleiben. So liegt die vorliegend streitgegenständliche Liegenschaft ohnehin weder in der Altstadt noch in der City, nicht einmal in einem der citynahen Gebiete oder in Altstetten, Oerlikon, Seebach, Stettbach bzw. in den Zentren Wollishofen, Affoltern und Schwamendingen, sondern vielmehr in Wollishofen im "übrigen Gebiet" (vgl. oben, E. 2.5), mithin in der Peripherie der Stadt Zürich. Die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr mag auch hier passabel sein, kann jedoch mit der Erschliessung der Innenstadt, wo sich Dutzende von Zug-, Bus- und Tramlinien kreuzen, nicht verglichen werden. Selbst wenn gestützt auf das genannte Bundesgerichtsurteil aus dem Jahr 1999 für Liegenschaften in der Innenstadt ein ausnahmsweises Abweichen von der Viertelregel auch heute noch zulässig sein sollte, so liesse sich daraus für den vorliegenden Fall nichts ableiten. Die Festlegung der Ersatzabgabe in der Peripherie der Stadt Zürich auf Fr. 25'000.- bei Erstellungskosten von durchschnittlich Fr. 40'885.- ist demnach nicht rechtmässig. Sie verstösst gegen die Viertelregel und somit gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip. 3.5 Die Obergrenze für die streitgegenständliche Ersatzabgabe liegt nach dem Gesagten bei 25 % der durchschnittlichen Erstellungskosten der Parkplätze. Zu prüfen bleibt, ob dabei vorliegend effektiv von den Erstellungskosten eines unterirdischen oder nicht vielmehr von denjenigen eines oberirdischen Parkplatzes auszugehen ist. Gemäss § 246 Abs. 3 PBG richtet sich die Höhe der Ersatzabgabe nach den durchschnittlichen Kosten privater Plätze im entsprechenden Gebiet und danach, ob die privaten Plätze nach den Umständen offen oder gedeckt angelegt werden könnten oder müssten (vgl. oben, E. 2.2). Der Stadtrat von Zürich möchte laut Art. 6 der Richtlinien für fehlende Pflichtparkplätze für Bewohner den Ansatz für unterirdische Parkplätze und für fehlende Pflichtparkplätze für Besucher den Ansatz für oberirdische Parkplätze zur Anwendung bringen (vgl. oben, E. 2.5). Mithin nimmt er eine Schematisierung vor, deren Zulässigkeit und Vereinbarkeit mit übergeordnetem Recht zu prüfen ist. 3.6 Konkret folgt die Stadt Zürich bei der Bemessung der Ersatzabgaben folgendem matrixförmigem Schema (vgl. PPV sowie Art. 1 und 2 der Richtlinien): Unterschieden wird nach Nutzergruppen (Wohnen, Dienstleistung, Verkauf/Gastronomie, Fabrikation/Lager) sowie Lage (Gebiete A–D sowie übriges Gebiet, vgl. oben E. 2.5). Dabei ist die Ersatzabgabe für unterirdische Parkplätze für Wohnen im Gebiet A mit Fr. 40'000.- am höchsten und für Fabrikation/Lager im übrigen Gebiet mit Fr. 17'500.- am tiefsten. Analoges gilt für die oberirdischen Parkplätze mit einem Maximalwert von Fr. 15'000.- und einem Minimalwert von Fr. 7'000.-. Diese Pauschalisierung stellen die Rekurrierenden nicht in Frage. Vielmehr stören sie sich am starren Schema gemäss Art. 6 der Richtlinien, das ihnen als Bewohner zwingend einen unterirdischen Parkplatz zuweist. Sei wie vorliegend lediglich ein einzelner Pflichtparkplatz zu erstellen, so könne die Erstellung eines unterirdischen Tiefgaragenparkplatzes aus wirtschaftlichen Gründen schlicht nicht zur Diskussion stehen, da sie niemandem zugemutet werden könne. Ein Blick in das periphere Quartier Wollishofen zeige, dass die meisten Liegenschaften – wenn überhaupt – über oberirdische Parkplätze verfügten. Einzig die grösseren neuen Überbauungen wiesen Tiefgaragen auf. Es könne somit davon ausgegangen werden, dass im Quartier Wollishofen in durchschnittlichen Verhältnissen Parkplätze generell oberirdisch erstellt würden, weshalb vorliegend von einem oberirdischen ungedeckten Parkplatz als Bemessungsgrundlage auszugehen sei. 3.7 3.7.1 Die Höhe der Ersatzabgabe für Pflichtparkplätze muss grundsätzlich für jede Parzelle einzeln ermittelt werden. In Gemeinden, in denen aufgrund der örtlichen Verhältnisse im Voraus damit gerechnet werden kann, dass eine immer grösser werdende Zahl von Grundeigentümern zur Leistung von Ersatzabgaben angehalten werden muss, wird man der zuständigen Behörde eine gewisse Schematisierung bei der Abgabenbemessung aber kaum verwehren können. Damit lässt sich eine erhebliche verfahrensmässige Vereinfachung erzielen. Solange die Schematisierung auf bestimmte Zonen und auf vergleichbare örtliche Verhältnisse beschränkt bleibt, wird dadurch der Gleichheitsgedanke nicht verletzt (Fritz Frey, S. 113). 3.7.2 Das Bundesgericht äusserte sich in BGE 97 I 792 zur Schwierigkeit, die sich daraus ergebe, dass die Pflicht der Grundeigentümer – dort in Bezug auf die Stadt Zug – nicht nur den Bau von offenen Abstellflächen, sondern auch von "Einstellgaragen" umfassen könne. Im letzteren Fall seien die Baukosten zwar erheblich höher, doch ermögliche die Erstellung unterirdischer Garagen eine bessere Ausnützung des Grundstückes; ausserdem liessen sich die baulichen Mehrkosten in der Regel auf Dritte abwälzen. Der Eigentümer werde diese teurere Lösung immer dann wählen, wenn er sich davon, gesamthaft gesehen, einen Vorteil verspreche; es seien private Interessen, welche ihn zu diesem Mehraufwand veranlassten. Es gehe daher nicht an, bei der Bemessung der Ersatzabgabe die rein baulich teurere Variante der Errichtung von Garagen zu unterstellen, jedenfalls dann nicht, wenn für das ganze Gemeindegebiet und für alle Arten von Gebäuden eine einheitliche Ablösungssumme gelten solle. Auszugehen sei vielmehr von den durchschnittlichen Kosten eines offenen Parkplatzes; nur sie bildeten eine zuverlässige Berechnungsgrundlage. Diese Kosten könnten je nach Bodenpreis und baulichen Verhältnissen von Gebiet zu Gebiet sehr verschieden sein. Eine gewisse Schematisierung bei der Bemessung der Abgabe könne dem Gesetzgeber jedoch nicht verwehrt werden. Immerhin wäre z. B. denkbar, das Gemeindegebiet in Zonen zu unterteilen und die Ersatzabgabe für jede Zone verschieden festzusetzen (BGE 97 I 792 E. 8). 3.7.3 Bei der Bemessung von Ersatzabgaben dürfen demnach schematische, auf Wahrscheinlichkeit und Durchschnittserfahrungen beruhende Massstäbe angelegt werden (BGr,

28. Oktober 2021, 1C_657/2020, E. 3.4 mit Verweis auf BGr, 28. Juni 2005, 1P.586/2004, E. 4.1; vgl. auch Lanter/Kunz, S. 1106 unten). Die Anwendung dieser Massstäbe darf aber nicht zu unhaltbaren Ergebnissen führen, welche mit sachlichen Gründen nicht mehr vertretbar sind (Willkürverbot). Zudem unterliegen auch schematische Massstäbe dem Rechtsgleichheitsgebot: Unterscheidungen ohne vernünftigen Grund sind nicht zulässig; ebenfalls nicht Gleichsetzungen, wenn differenzierte Behandlungen nötig sind. Einheitliche Pauschalen sind unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit lediglich rechtmässig bei geringfügigen Belastungen, für welche sich eine Abstufung nach den individuellen Verhältnissen nicht rechtfertigt (Daniela Wyss, Kausalabgaben, Basel 2009, S. 65 f. mit Verweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). 3.8 Die Höhe der Erstellungskosten knüpft gemäss § 246 Abs. 3 PBG zunächst an die Kosten im betreffenden Gebiet an. Diese Differenzierung wird in den Richtlinien unbestritten in genügender Weise vorgenommen, indem das Stadtgebiet in fünf Zonen aufgeteilt und dort wiederum nach Nutzungsart unterschieden wird (vgl. oben E. 3.6). Grundsätzlich verlangt § 246 Abs. 3 PBG nun eine weitere Differenzierung danach, ob die privaten Plätze nach den Umständen offen oder gedeckt angelegt werden könnten oder müssten. Diese Frage ist hypothetischer Natur. Denn Anlass für die Erhebung der Ersatzabgabe bildet die Befreiung des Abgabepflichtigen von der ihm gegenüber dem Gemeinwesen grundsätzlich obliegenden Primärverpflichtung (Frey, S. 108). Diese Primärverpflichtung wurde indes vorliegend – und das dürfte der Regelfall sein – nicht dahingehend konkretisiert, ob sie sich auf einen oberirdischen oder einen unterirdischen Parkplatz bezieht. Da von den Rekurrierenden vorliegend keine Realerfüllung und somit der Bau weder der einen noch der anderen Parkplatzform verlangt werden konnte, steht nicht fest, welche von beiden der Bemessung der Ersatzabgabe zugrunde zu legen ist. Daran ändert sich auch mit Blick auf die Kriterien gemäss § 244 Abs. 3 PBG (vgl. oben E. 1.1) nichts. Dass die Verhältnisse die Erstellung eines unterirdischen oder gedeckten Parkplatzes nicht gestatten oder die entsprechenden Kosten unzumutbar sind, ist regelmässig gerade Voraussetzung für den Ersatz der realen Erstellungspflicht durch eine Abgabe. Bei der Frage, ob die Nachbarschaft durch die Anlage unterirdischer oder gedeckter Parkplätze wesentlich geschont werden könnte, geht es vor allem um den Schutz vor Immissionen. Sie zu beantworten, dürfte regelmässig komplex sein (vgl. Lanter/Kunz, S. 1108–1111, Kap. 15.5.4.1), weshalb es grundsätzlich als legitim erscheint, auf eine Beantwortung im Einzelfall zugunsten einer schematisierten Lösung zu verzichten, wenn die effektive Erstellung von Parkplätzen wie vorliegend ohnehin nicht (mehr) zur Debatte steht. 3.9 Die Anlage von unterirdischen Abstellplätzen erhält eine immer grössere praktische Bedeutung. Oberirdische Abstellplätze sind zwar die finanziell günstigere Lösung; sie erschweren unter Umständen aber die bauliche Ausnützung des Grundstücks sowie das Anlegen von Freiflächen und Spielplätzen (Frey, S. 13, vgl. auch BGE 97 I 792 E. 8 [oben, E. 3.7.2]). Dabei wirken Gemeinschaftsanlagen im Vergleich zu Einzelanlagen nicht nur raumsparend, sondern häufig auch mittelsparend. Namentlich der raumsparende Effekt fällt bei derart raumintensiven Nebenanlagen wie Fahrzeugabstellflächen vorteilhaft ins Gewicht (Frey, S. 85). Die Berechnung der Ersatzabgaben durch die Rekursgegnerin basiert richtigerweise auf Durchschnittswerten. Mithin fliessen dabei auch die durchschnittlichen Kosten von Parkplätzen auf Gemeinschaftsanlagen ein. Entgegen den Rekurrierenden (vgl. oben, E. 3.6) spielt es daher keine Rolle, ob es in ihrem konkreten Fall ökonomisch wäre, einen einzelnen unterirdischen Parkplatz zu erstellen, wird doch eine Realerfüllung von ihnen gerade nicht verlangt. 3.10 Die Dichotomie von unterirdischen Bewohnerparkplätzen und oberirdischen Besucherparkplätzen entspricht einer langjährigen Praxis der Rekursgegnerin mit dem Zweck der Vereinfachung für alle Beteiligten. Im Rahmen der Bearbeitung von Einsprachen gegen Forderungsanzeigen zu Ersatzabgaben stellte diese fest, dass die Anwendung der Tarife für die Betroffenen und Dritte nicht klar nachvollziehbar war. Deshalb fügte der Stadtrat am 15. Mai 2019 den Richtlinien Art. 6 hinzu (Auszug aus dem Protokoll zum Stadtratsbeschluss [STRB] 396/2019 vom 15. Mai 2019, S. 1 Ziff. II sowie S. 3 Ziff. III.2). Abgesehen von der angestrebten Vereinfachung lässt sich dem betreffenden Protokoll keine Begründung für die genannte Praxis entnehmen. Dasselbe gilt für den Stadtratsbeschluss vom 2. Juli 2014, mit welchem die Richtlinien erstmals erlassen worden waren (STRB 597/2014). Letztlich hat sich die Rekursgegnerin mit ihrer langjährigen, mittlerweile in Art. 6 der Richtlinien festgehaltenen Praxis dafür entschieden, an die Stelle der in § 246 Abs. 3 PBG an sich vorgesehenen Einzelfallbeurteilung einen festen Automatismus zu setzen. Mit anderen Worten geht die Rekursgegnerin schematisierend im gesamten Stadtgebiet von Umständen aus, die die Anlage von gedeckten Bewohnerparkplätzen gebieten würden, wobei sie "gedeckt" mit "unterirdisch" gleichsetzt. Dabei impliziert sie zumindest für die hier interessierende Bemessung der Ersatzabgabe, dass im Stadtgebiet die Nachbarschaft durch die Anlage unterirdischer Bewohnerparkplätze durchgehend wesentlich geschont werden kann (vgl. § 244 Abs. 3 PBG). 3.11 In der Stadt Zürich wohnen rund 450'000 Menschen in rund 54'000 Gebäuden https://www.stadt-zuerich.ch/de/politik-und-verwaltung/statistik-und-daten/daten/bauen-und-wohnen.html; https://www.stadt-zuerich.ch/de/politik-und-verwaltung/statistik-und-daten/daten/bevoelkerung.html, jeweils zuletzt abgerufen am 12. Juni 2026). Das Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich behandelte im Jahr 2025 insgesamt 4'212 Baugesuche und Meldeverfahren (https://www.stadt-zuerich.ch/de/politik-und-verwaltung/stadtverwaltung/hbd/afb.html, zuletzt abgerufen am 12. Juni 2026). In der Stadt Zürich gibt es rund 200'000 Parkplätze auf privatem Grund (https://www.stadt-zuerich.ch/de/aktuell/medienmitteilungen/2026/05/stadtrat-lehnt-parkplatz-initiative-ab.html, zuletzt abgerufen am 18. Juni 2026). 3.12 Eine Statistik darüber, in wie vielen Fällen die Stadt Zürich eine Ersatzabgabe für Pflichtparkplätze erheben musste, ist nicht verfügbar. Es ist indes auch hier angesichts der obgenannten Zahlen (E. 3.11) von einer nicht unerheblichen Anzahl auszugehen. Es besteht daher ein legitimes Bedürfnis nach einer verfahrensmässigen Vereinfachung. Dies umso mehr, als bei einer detaillierten Prüfung, ob ein oberirdischer oder ein unterirdischer Parkplatz als Bemessungsgrundlage genommen werden muss, komplexe hypothetische Fragen zu beantworten wären (vgl. oben, E. 3.8). Dabei würde auch die Evaluation des Anteils oberirdischer Parkplätze auf Nachbargrundstücken kaum helfen, welches Vorgehen die Rekursgegnerin zudem zu Recht als nicht praktikabel bezeichnete. Angesichts der raum- und mittelsparenden Effekte von unterirdischen (Gemeinschafts-)Anlagen und der Bodenknappheit in der Stadt Zürich erscheint es als sachgerecht, im Sinne von Wahrscheinlichkeits- und Durchschnittswerten von unterirdischen Bewohnerparkplätzen auszugehen. Eine entscheidende Rolle spielen letztlich die sehr hohen Bodenpreise in der Stadt Zürich. So betrug beispielsweise das mittlere Preisniveau für ein Einfamilienhaus in der Stadt Zürich im Jahr 2023 rund Fr. 2'700'000.- (Zürcher Kantonalbank, Immobilien aktuell, Ausgabe März 2024, S. 12; vgl. https://www.zkb.ch/media/zkb/dokumente/blog/immobilien/ZKB_ImmobilienAktuell_Magazin_1-24_v12_screen_ok.pdf, zuletzt abgerufen am 18. Juni 2026). Im Vergleich hierzu erscheint eine einmalige Ersatzabgabe von Fr. 10'221.25 (ein Viertel der durchschnittlichen Erstellungskosten in der unbestrittenen Höhe von Fr. 40'885.-; vgl. oben, E. 3.4–5) als geringfügig und die entsprechende Pauschalisierung als mit dem Rechtsgleichheitsgebot vereinbar (vgl. oben, E. 3.7.3). BGE 97 I 792 steht dieser Pauschalisierung ebenfalls nicht entgegen, da in diesem Urteil die Unterstellung von unterirdischen Parkplätzen als Bemessungsgrundlage nur für diejenige Konstellation ausgeschlossen wurde, wo für das ganze Gemeindegebiet und für alle Arten von Gebäuden eine einheitliche Ablösungssumme gilt. Dies ist vorliegend nicht der Fall, wurde doch das Gemeindegebiet in Übereinstimmung mit den bundesgerichtlichen Vorgaben in fünf verschiedene Gebietszonen eingeteilt, wo wiederum nach Nutzungsart unterschieden wird (vgl. oben, E. 3.6). Insgesamt nimmt die Rekursgegnerin somit eine genügend differenzierte Schematisierung vor. Das Ausbleiben einer weiteren Differenzierung zwischen unterirdischen und oberirdischen Bewohnerparkplätzen bzw. die Unterstellung von unterirdischen Bewohnerparkplätzen zur Berechnung der durchschnittlichen Erstellungskosten ist nicht zu beanstanden. 4. Zusammengefasst legte die Rekursgegnerin der Festlegung der Ersatzabgabe für die Rekurrierenden zu Recht die durchschnittlichen Erstellungskosten eines unterirdischen Parkplatzes in der Höhe von Fr. 40'885.- zugrunde (oben, E. 3.11). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bildet ein Viertel dieser Erstellungskosten die obere Grenze für die Höhe der Ersatzabgabe, wobei es vorliegend an einem triftigen Grund für ein ausnahmsweises Abweichen von dieser Viertelregel fehlt (oben, E. 3.4). Demgegenüber ist auch nicht ersichtlich oder dargetan, weshalb die Ersatzabgaben weniger als einen Viertel der Erstellungskosten ausmachen sollten. Die Rekursgegnerin hätte daher die Ersatzabgabe auf Fr. 10'221.25 festlegen sollen und dürfen. Dies führt zur teilweisen Gutheissung des Rekurses. 5. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekursverfahrens zu zwei Fünfteln den Rekurrierenden und zu drei Fünfteln der Rekursgegnerin aufzuerlegen. Die Rekursgegnerin hat den Rekurrierenden infolge deren überwiegenden Obsiegens für das Rekursverfahren eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'800.- zu bezahlen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG). Für das vorinstanzliche Verfahren sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 1 VRG; Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 10). Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Dispositivziffer 1 des Entscheids der Schätzungskommission I vom 7. Juli 2025 wird aufgehoben. Die Rekurrierenden werden verpflichtet, der Rekursgegnerin eine Ersatzabgabe für die Liegenschaft E-Strasse 02, Zürich, Kat.-Nr. 01, in Höhe von Fr. 10'221.25 zu bezahlen. Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen: Fr.    120.-- Zustellkosten, Fr. 3'120.-- Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden zu drei Fünfteln der Rekursgegnerin und zu zwei Fünfteln den Rekurrierenden auferlegt, unter solidarischer Haftung für den von ihnen zu tragender Anteil. 4. Die Rekursgegnerin wird verpflichtet, den Rekurrierenden für das Rekursverfahren eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1 800.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    die Schätzungskommission I. Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer: (§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts- und Behörden- organisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010 [GOG, LS 211.1]) Nach der Auffassung einer Kammerminderheit ist der Rekurs aus nachfolgenden Gründen teilweise gutzuheissen und die Sache zu neuer Festsetzung der Ersatzabgabe im Sinne der Erwägungen an die Rekursgegnerin zurückzuweisen. Die Kammerminderheit geht mit der Kammermehrheit einig, dass die Rekursgegnerin die vom Bundesgericht in BGE 97 I 792 entwickelte "Viertelregel" einhalten muss. Es genügt nach Meinung der Kammerminderheit aber nicht, die Ersatzabgabe anhand der "Viertelregel" zu kürzen, wie dies die Kammermehrheit befürwortet. Denn für eine Bemessung der Ersatzabgabe in der Art und Weise, wie sie die Rekursgegnerin vorgenommen hat, fehlt nach der Meinung der Kammerminderheit eine genügende gesetzliche Grundlage. Wie die Kammermehrheit in E. 3.10 anerkennt, hat die Rekursgegnerin an die Stelle der in § 246 Abs. 3 PBG vorgesehenen Einzelfallbeurteilung einen festen Automatismus gesetzt, bei dem für die Bemessung der Ersatzabgabe für Bewohnerparkplätze starr von den Kosten für unterirdische Parkplätze ausgegangen wird. Eine solche Bemessung lässt sich nach der Meinung der Kammerminderheit nicht mehr auf § 246 Abs. 3 PBG stützen. Zudem setzt sich die Rekursgegnerin nach der Meinung der Kammerminderheit in Widerspruch zum Leiturteil BGE 97 I 792, wo das Bundesgericht festhielt, dass "von den durchschnittlichen Kosten (inkl. Bodenpreis) eines offenen Parkplatzes" auszugehen sei, wenn die Abgabe schematisch ohne Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse festgesetzt werden soll. Selbst wenn man der Ansicht wäre, dass § 246 Abs. 3 PBG den Gemeinden nicht verbietet, die Bemessung der Ersatzabgabe zu schematisieren statt auf die Gegebenheiten des Einzelfalls abzustellen, wäre dafür nach dem abgaberechtlichen Legalitätsprinzip (Art. 127 Abs. 1 BV) eine formell-gesetzliche Grundlage erforderlich (vgl. auch BGE 97 I 792 E. 7, wo eine formell-gesetzliche Grundlage vorhanden war). Daran fehlt es hier nach der Meinung der Kammerminderheit, zumal die einschlägigen Richtlinien nur vom Stadtrat erlassen worden sind. Richtigerweise hätte die Sache deshalb an die Rekursgegnerin zurückgewiesen werden müssen, damit sie die Ersatzabgabe gemäss § 246 Abs. 3 PBG anhand der konkreten Verhältnisse und unter Einhaltung der "Viertelregel" festsetze. Für richtiges Protokoll, Der Gerichtsschreiber: Samuel Boller