VB.2025.00568, nachträgliche Baubewilligung

Verweigerung einer nachträglichen Baubewilligung für zahlreiche Projektänderungen im Rahmen eines Um- und Ausbaus eines Wohnhauses mit Nebengebäude in der Kernzone. Die Verletzung der Begründungspflicht durch die kommunale Baubehörde wurde im Rekursverfahren geheilt (E. 2.2). Kernzonen stellen Schutzmassnahmen dar, deren Zweck namentlich darin besteht, schutzwürdige Ortsbilder zu wahren (E. 5.2.1). Die durch den Beschwerdeführer bereits ausgeführten Projektänderungen beeinträchtigen das Ortsbild von Oberlunnern und erweisen sich deshalb als nicht bewilligungsfähig (E. 5.8). Da das Nebengebäude anstatt als Garage als Wohnung genutzt wird, fehlen zwei Pflichtparkplätze (E. 6.1). In Bezug auf die Wohnnutzung des Nebengebäudes hat der Beschwerdeführer keine Unterlagen eingereicht, die es erlauben würden, die Zulässigkeit der Wohnnutzung zu prüfen (E. 6.2). Deshalb und weil aufgrund der Wohnnutzung ungenügende Parkplatzverhältnisse bestehen, kann auch für diese Projektänderung keine Bewilligung erteilt werden (E. 6.3). Die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen erweisen sich als verhältnismässig. Der Beschwerdeführer handelte nicht gutgläubig (E. 7.3). Zudem kann die Abweichung vom rechtmässigen Zustand nicht als geringfügig bezeichnet werden (E. 7.4). Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Bauvorschriften überwiegt das private Interesse des Beschwerdeführers an der Vermeidung des mit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verbundenen finanziellen Aufwands (E. 7.5). Abweisung.

Erwägungen (52 Absätze)

E. 1 Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: nachträgliche Baubewilligung Verweigerung einer nachträglichen Baubewilligung für zahlreiche Projektänderungen im Rahmen eines Um- und Ausbaus eines Wohnhauses mit Nebengebäude in der Kernzone. Die Verletzung der Begründungspflicht durch die kommunale Baubehörde wurde im Rekursverfahren geheilt (E. 2.2). Kernzonen stellen Schutzmassnahmen dar, deren Zweck namentlich darin besteht, schutzwürdige Ortsbilder zu wahren (E. 5.2.1). Die durch den Beschwerdeführer bereits ausgeführten Projektänderungen beeinträchtigen das Ortsbild von Oberlunnern und erweisen sich deshalb als nicht bewilligungsfähig (E. 5.8). Da das Nebengebäude anstatt als Garage als Wohnung genutzt wird, fehlen zwei Pflichtparkplätze (E. 6.1). In Bezug auf die Wohnnutzung des Nebengebäudes hat der Beschwerdeführer keine Unterlagen eingereicht, die es erlauben würden, die Zulässigkeit der Wohnnutzung zu prüfen (E. 6.2). Deshalb und weil aufgrund der Wohnnutzung ungenügende Parkplatzverhältnisse bestehen, kann auch für diese Projektänderung keine Bewilligung erteilt werden (E. 6.3). Die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen erweisen sich als verhältnismässig. Der Beschwerdeführer handelte nicht gutgläubig (E. 7.3). Zudem kann die Abweichung vom rechtmässigen Zustand nicht als geringfügig bezeichnet werden (E. 7.4). Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Bauvorschriften überwiegt das private Interesse des Beschwerdeführers an der Vermeidung des mit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verbundenen finanziellen Aufwands (E. 7.5). Abweisung. Stichworte: BEGRÜNDUNGSPFLICHT EINORDNUNG GEHÖRSVERLETZUNG INTERESSENABWÄGUNG KERNZONENVORSCHRIFTEN NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG ORTSBILD VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS Rechtsnormen: Art. 29 Abs. 2 BV § 205 lit. a PBG § 238 Abs. 1 PBG § 238 Abs. 2 PBG § 341 PBG Publikationen:

- keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

1. Abteilung VB.2025.00568 Urteil der 1. Kammer vom 27. August 2026 Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Viviane Bodmer. In Sachen A, Beschwerdeführer, gegen Gemeinderat Obfelden, Beschwerdegegner, und

1. B,

2. C, vertreten durch RA D, Mitbeteiligte, betreffend nachträgliche Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Mit Beschluss vom 18. Mai 2021 bewilligte der Gemeinderat Obfelden A den Um- und Ausbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 01 sowie die Erstellung einer Solaranlage auf dessen Dachfläche, den Um- und Ausbau des Nebengebäudes Vers.-Nr. 02 und die Erstellung von Aussenparkplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 an der E-Strasse 04 in Obfelden (nachfolgend: Stammbaubewilligung). Im Zuge der Ausführung des Bauvorhabens wich A verschiedentlich von der Stammbaubewilligung ab. Nach mehrfacher Aufforderung stellte er ein nachträgliches Baugesuch für die Projektänderungen. Mit Beschluss vom 3. Oktober 2023 verweigerte der Gemeinderat Obfelden A die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Projektänderungen und verfügte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. II. Dagegen erhob A Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Er beantragte, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Projektänderungen zu bewilligen. Gleichzeitig ersuchte er zwecks aussergerichtlicher Lösungsfindung um Sistierung des Rekursverfahrens. Nachdem der Gemeinderat Obfelden die Fortsetzung des Verfahrens verlangt hatte, fand am 10. März 2024 ein Referentenaugenschein auf dem Lokal in Anwesenheit der Parteien und der Mitbeteiligten B und C statt. Mit Entscheid vom 22. Juli 2025 hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut, nämlich insofern, als in Bezug auf die Solaranlage des Hauptgebäudes und die Balkone an der Nordfassade des Hauptgebäudes auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet werde. Im Übrigen wies es den Rekurs ab. III. Gegen diesen Entscheid erhob A am

9. September 2025 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer), den angefochtenen Entscheid insoweit aufzuheben, als der Rekurs abgewiesen wurde. Sodann seien der Gemeinderatsbeschluss vom 3. Oktober 2023 aufzuheben und die beantragten Projektänderungen zu bewilligen. Die Kosten seien vollumfänglich dem Gemeinderat Obfelden aufzuerlegen und A sei eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Das Baurekursgericht beantragte am

15. Oktober 2025 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Obfelden schloss mit Beschwerdeantwort vom 16. Oktober 2025 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. B und C liessen sich am 13. Oktober 2025 und am 16. Oktober 2025 vernehmen, ohne eigene Anträge zu stellen. A replizierte innert erstreckter Frist am 6. November 2025. C erklärte am 10. November 2025, auf eine Duplik zu verzichten. Auch B und der Gemeinderat Obfelden sahen mit Eingaben je vom 19. November 2025 von einer Duplik ab. A liess sich nicht mehr vernehmen. Die Kammer erwägt:

E. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

E. 1.2 Der Beschwerdeführer ist als Bauherr gestützt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und als Unterliegender im Rekursverfahren ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert.

E. 1.3 Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

E. 2 Der Beschwerdeführer rügt zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Er macht geltend, der Beschwerdegegner habe die Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für die Projektänderungen mit keinem Wort begründet. Zudem hätten sich weder der Beschwerdegegner noch die Vorinstanz mit der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsmassnahmen auseinandergesetzt.

E. 2.1 Aus dem Anspruch

auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV)

fliesst das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffenen

Person, dass die Behörde deren Vorbringen auch tatsächlich hört, prüft und in

der Entscheidfindung berücksichtigt. Demzufolge ist die Behörde verpflichtet,

ihren Entscheid zu begründen. Dabei muss sie sich allerdings nicht mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes Vorbringen

ausdrücklich widerlegen, sondern kann sich auf einzelne Punkte beschränken. Der

Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich die betroffene Person über die

Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der

Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens

kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten

lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 142 I 135 E. 2.1;

138 I 232 E. 5.1; 137 II 266 E. 3.2).

Der Anspruch auf rechtliches

Gehör ist formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines materiellen

Interesses voraus. Eine Gehörsverletzung zieht daher grundsätzlich die

Aufhebung der angefochtenen Anordnung mit sich. Sie kann jedoch geheilt werden,

wenn sie nicht besonders schwer wiegt und die unterlassene Gehörsgewährung in

einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine Prüfung im gleichen

Umfang wie durch die Vorinstanz gestattet (vgl. etwa BGE 145 I 167 E. 4.4;

142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2). Von einer Rückweisung ist

sodann selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs

abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf

und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der

betroffenen Person an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu

vereinbaren wären (VGr, 28. Mai 2025, VB.2024.00269, E. 4.3 mit

weiteren Hinweisen; Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar

VRG], § 8 N. 37 f.). Mithin kann es zulässig sein, die

ungenügende Begründung im Rahmen der Rechtsmittelbeantwortung nachzuholen

(Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 10 N. 36).

E. 2.2 Der Beschwerdeführer beanstandet zu Recht, dass sich dem Beschluss des Beschwerdegegners nicht entnehmen lässt, aus welchen Gründen dieser die Bewilligung für die Projektänderungen verweigerte. Im Beschluss wird zwar auf die Baukommissionssitzung vom 15. Mai 2023 verwiesen. Allerdings enthält auch der Protokollauszug der besagten Baukommissionssitzung keine Begründung. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz ist die Begründung des Beschwerdegegners im angefochtenen Beschluss somit nicht (nur) äusserst knapp ausgefallen, sondern es fehlt gänzlich an einer solchen. Dessen ungeachtet hält die Vorinstanz zutreffend fest, der Mangel einer ungenügend begründeten Anordnung könne durch spätere Nachreichung einer genügenden Begründung geheilt werden. Der Beschwerdegegner äusserte sich in seiner Rekursvernehmlassung ausführlich zu den einzelnen Projektänderungen und legte seine Beweggründe für die Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung einlässlich dar. Die Vorinstanz verfügt über eine umfassende Prüfungsbefugnis (§ 20 Abs. 1 VRG). Der infrage stehende Mangel der fehlenden Begründung wiegt zwar schwer. Zu beachten ist jedoch, dass der Beschwerdegegner eine hinreichende Begründung nachgeliefert hat. Dem Beschwerdeführer wurde Gelegenheit zur umfassenden Stellungnahme hierzu eingeräumt, sodass ihm bei objektiver Betrachtung aus der durch die Begründungsnachlieferung bewirkten zeitlichen Verzögerung kein Nachteil erwuchs. Der Beschwerdeführer nutzte die Gelegenheit denn auch und äusserte sich in seiner Replik zu den Vorbringen des Beschwerdegegners. Der Begründungsmangel wurde damit im Rekursverfahren geheilt.

E. 2.3 In Bezug auf die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsmassnahmen ist einzuräumen, dass die Begründung des Beschwerdegegners in der Rekursvernehmlassung sehr knapp ausgefallen ist. Die Vorinstanz ging derweil eingehend auf die einzelnen Massnahmen und deren Verhältnismässigkeit ein. Der Beschwerdeführer beanstandet, die mit der Wiederherstellung verbundenen Negativfolgen und insbesondere die entstehenden Kosten seien dabei völlig unberücksichtigt geblieben. Diese Einwände brachte er im Rekursverfahren indes weder in seiner Rekursschrift noch in seiner Replik vor. Mithin kann der Vorinstanz nicht vorgeworfen werden, dass sie sich damit nicht auseinandersetzte. Auch in dieser Hinsicht ist keine Gehörsverletzung festzustellen.

E. 3.1 In der Sache ist vorweg festzuhalten, dass die teilrevidierte Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Obfelden vom 7. Dezember 2023 (BZO) am 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist. Der Beschwerdegegner hat die Bewilligung für die Projektänderungen am 3. Oktober 2021 verweigert. Demnach ist vorliegend die Bau- und Zonenordnung in der Fassung vom 1. Januar 2013 (aBZO) massgebend (vgl. dazu auch BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 4.1.2 mit Hinweisen).

E. 3.2 Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 03 liegt in der Kernzone Dorf K2 im Ortsteil Oberlunnern. Es ist mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 01 und dem Nebengebäude Vers.-Nr. 02 überstellt. Im Norden grenzt es an die Parzelle Kat.-Nr. 05 und im Südwesten unter anderem an die Parzelle Kat.-Nr. 06, welche beide im Eigentum des Mitbeteiligten 2 stehen. Südöstlich stösst es unmittelbar an die E-Strasse an. Östlich liegen die Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08. Das Grundstück Kat.-Nr. 09 der Mitbeteiligten 1 befindet sich nordwestlich der Parzelle Kat.-Nr. 05 des Mitbeteiligten 2. Auf Grundlage der Stammbaubewilligung entstanden im Rahmen des Um- und Ausbaus im Wohnhaus drei Maisonettewohnungen. Der Vorgartenbereich beim Wohnhaus wurde neu gestaltet und es sind Aussenparkplätze erstellt worden. Im Nebengebäude waren zwei weitere Abstellplätze vorgesehen. Das Erdgeschoss des Nebengebäudes wurde mit einem Bad und einer Küche ausgestattet und im Dachgeschoss Bürofläche geschaffen. Schliesslich sind der Sitzplatz und der übrige Aussenbereich beim Nebengebäude neu gestaltet worden.

E. 4 In Bezug auf das Wohnhaus Vers.-Nr. 01 sind vor Verwaltungsgericht noch die Entfernung der Vordächer an der Ost- und Nordfassade, die Gestaltung des Aussenbereichs auf der Südseite und damit verbunden die Einordnung strittig. Ebenfalls die Einordnung betreffend bilden beim Nebengebäude Vers.-Nr. 02 die Entfernung der Holzverschalung an den Fassaden, die Ausführung der Sichtschutzwand beim Sitzplatz und die Umgebungsgestaltung (insbesondere der erstellte Kiesplatz und der diesen umgebende Zaun) Gegenstand der Beschwerde. Darüber hinaus ist die Wohnnutzung des Nebengebäudes umstritten.

E. 5.1 Uneinigkeit besteht zunächst hinsichtlich der Einordung der bereits ausgeführten Projektänderungen beim Wohnhaus und beim Nebengebäude.

E. 5.2.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung. Demnach ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Kernzonen stellen Schutzmassnahmen gemäss § 205 lit. a PBG dar und umfassen nach § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Daher müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erzielt wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte unter Berücksichtigung der Kernzonenvorschriften vorzunehmen (VGr, 12. Dezember 2024, VB.2023.00726, E. 4.2; 3. Oktober 2024, VB.2023.00556, E. 5.3). Hat eine Gemeinde von der ihr gemäss § 50 Abs. 2 und 3 PBG eingeräumten Kompetenz, eigene Kernzonenvorschriften betreffend Stellung, Masse und Erscheinung von Bauten zu erlassen, Gebrauch gemacht, sind bauliche Massnahmen nach den einschlägigen Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Sie gehen den allgemeinen Vorschriften des PBG insoweit vor, als sie gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG konkretere oder strengere Bestimmungen enthalten (VGr, 3. Oktober 2024, VB.2023.00556, E. 5.4).

E. 5.2.2 Die Gemeinde Obfelden hat von der Kompetenz, eigene Kernzonenvorschriften zu erlassen, Gebrauch gemacht. Gemäss Art. 4 Abs. 2 aBZO umfasst die Kernzone K2 schutzwürdige Ortsteile von Bickwil, Chilenfeld, Unter- und Oberlunnern, Toussen und Wolsen, deren Eigenarten zu berücksichtigen sind. Art. 5 Abs. 1 aBZO sieht vor, dass die bestehenden Gebäude in Kernzonen unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils (Lage, Grundriss, kubische Form und Fassadengestaltung) erneuert, umgebaut oder ersetzt werden dürfen. Bei diesen Bestimmungen handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bewilligungsbehörde überprüft werden (VGr, 7. Mai 2026, VB.2025.00207, E. 4.2.2; 3. Oktober 2024, VB.2023.00556, E. 5.4).

E. 5.2.3 Das Verwaltungsgericht muss sich bei der Überprüfung des Einordnungsentscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unterschreitung begangen hat (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 14. August 2025, VB.2024.00759, E. 4.1.2).

E. 5.3 In Bezug auf das Wohnhaus Vers.-Nr. 01 beanstandet der Beschwerdegegner, dass anders als in der ursprünglichen Baueingabe die Vordächer an der Ost- und an der Nordfassade entfernt wurden. Der Beschwerdeführer macht geltend, es handle sich dabei weder um schutzwürdige noch um ortsbildprägende Bauelemente. Deren Entfernung vermöge die Verweigerung der Baubewilligung nicht zu rechtfertigen.

E. 5.3.1 Anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins zeigte sich, dass Vordächer im Ortsteil Oberlunnern häufig vorkommen. Dies räumt grundsätzlich auch der Beschwerdeführer ein. Er macht zwar geltend, die unmittelbar angrenzenden Gebäude würden keine Vordächer aufweisen. Dabei lässt er jedoch sein Nebengebäude Vers.-Nr. 02 auf dem streitbetroffenen Grundstück Kat.-Nr. 03 sowie das Gebäude Vers.-Nr. 010 auf der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 06 des Mitbeteiligten 2 ausser Acht. Wie die Vorinstanz korrekt festhielt, ist nachvollziehbar, dass der Beschwerdegegner bei den Vordächern von einem für das Gebiet Oberlunnern typischen Element ausging. Dabei ist nicht entscheidend, ob die Vordächer für sich genommen schutzwürdig sind. Der Beschwerdeführer verkennt, dass die Kernzone K2 an sich eine Schutzmassnahme im Sinne von § 205 lit. a PBG darstellt, deren Zweck darin besteht, das Ortsbild von Oberlunnern zu wahren (vgl. E. 5.2.1). Massgebend ist deshalb einzig, ob durch die Entfernung der Vordächer das geschützte Ortsbild von Oberlunnern beeinträchtigt wird.

E. 5.3.2 Der Beschwerdeführer weist grundsätzlich zutreffend darauf hin, dass die Eigenarten der Kernzone K2 im Unterschied zur Kernzone K1 gemäss Art. 4 Abs. 2 aBZO nicht zu erhalten, sondern zu berücksichtigen sind. Ganz im Sinne dieser Bestimmung hat der Beschwerdegegner nicht an der ursprünglichen Gestaltung festgehalten, sondern mit der Stammbaubewilligung eine moderne Ausführung erlaubt. Die helle Fassade hebt sich mit ihrer kühlen Erscheinung denn auch deutlich von den umliegenden Bauten ab. Das charakteristische Vordach an der Ostfassade hätte hier eine Verbindung zur Umgebung geschaffen. Dasselbe gilt für das kleine Vordach an der Nordfassade. Nur weil sich dieses auf der Rückseite des Gebäudes befindet, verliert es keineswegs an Bedeutung. Ohne die charakteristischen Vordächer ist nicht ersichtlich, inwiefern die Fassadengestaltung die Eigenarten des Ortsteils Oberlunnern noch berücksichtigen soll. Dazu äussert sich auch der Beschwerdeführer nicht. Mithin folgerte die Vorinstanz zu Recht, dass der Ost- und der Nordfassade durch die Entfernung der Vordächer ein charakteristisches Element genommen wurde.

E. 5.3.3 Daran ändert nichts, dass der Beschwerdegegner eine moderne Fassadengestaltung grundsätzlich bewilligte, ist er entsprechend der ursprünglichen Baueingabe doch vom Erhalt der ortstypischen Vordächer ausgegangen. Aus der Erteilung der Stammbaubewilligung kann somit nicht abgeleitet werden, der Beschwerdegegner habe sich bedingungslos für eine moderne Fassadengestaltung ausgesprochen. Unerheblich ist sodann, welche Gründe den Beschwerdeführer zur Entfernung der Vordächer bewogen. Wenn er vorbringt, an der Ostfassade hätte das Vordach aufgrund der einheitlichen Gestaltung einen Fremdkörper dargestellt und nicht zur modernen Erscheinung gepasst, verkennt er, dass es nicht nur auf das Erscheinungsbild der einzelnen Fassade ankommt; entscheidend ist auch die Wirkung der Gestaltung auf die Umgebung insgesamt. Daher ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die Würdigung des Beschwerdegegners, wonach die Ostfassade ohne die horizontale Unterteilung viergeschossig und kahl wirke, als vertretbar erachtete.

E. 5.3.4 Grundsätzlich richtig ist, dass das bestehende Gebäude auch hätte abgebrochen und ein Ersatzbau erstellt werden dürfen (die Option "Abbruch/Neubau" existiert entgegen dem Beschwerdeführer in der Kernzone K2 indes nicht). Der Beschwerdeführer wäre denn auch in diesem Fall an die erhöhten Gestaltungsanforderungen in der Kernzone K2 gebunden gewesen und hätte den Ersatzbau nicht frei nach seinem Belieben ausführen dürfen, zumal der Beschwerdegegner die Bewilligung eines Ersatzbaus ohne Weiteres mit Anordnungen im Interesse des Ortsbildschutzes, beispielsweise dem Erhalt kernzonentypischer Vordächer, hätte verbinden dürfen (Art. 5 Abs. 1 aBZO). Aus den in der Beschwerdeschrift abgebildeten Beispielen von Neubauten, welche sich ebenfalls in einer Kernzone K2 der Gemeinde Obfelden befinden sollen, kann der Beschwerdeführer sodann nichts zu seinen Gunsten ableiten, sind vorliegend doch einzig die umstrittenen Projektänderungen zu beurteilen. Im Übrigen ist mangels Angaben zum Standort unklar, ob sich diese Neubauten im Ortsteil Oberlunnern befinden und für einen Vergleich überhaupt geeignet wären.

E. 5.4 Strittig ist weiter die von der Stammbaubewilligung abweichende Umgebungsgestaltung auf der Südseite des Wohnhauses.

E. 5.4.1 Gemäss Art. 16 Abs. 1 aBZO ist die Umgebung gut dem umliegenden Gelände anzupassen. Zur guten Einordnung ins Ortsbild kann verlangt werden, dass höhere Böschungen und Stützbauwerke (ab ca. 1,50 m) mit Abstufungen erstellt, naturnah gestaltet und begrünt werden.

E. 5.4.2 Die ursprüngliche Baueingabe sah beim Aussenbereich der beiden von der Südseite zugänglichen Wohnungen je eine Gartenfläche, einen Sitzplatz mit Pflastersteinen und einen schmalen Zugangsweg vor. Eine kleine Treppe hätte zu den tieferliegenden Hauseingängen führen sollen, wobei dafür Abgrabungen erforderlich gewesen wären. Im Rahmen der tatsächlichen Umsetzung verzichtete der Beschwerdeführer auf die Zugangstreppen und trug das Terrain entlang nahezu der gesamten Südfassade ab. Bei den Sitzplätzen erstellte er zwei Pergolen mit horizontalen Holzlatten. Seitlich wurden die Aussenbereiche mit separaten Betonmauern abgegrenzt. Das Mäuerchen zur E-Strasse, das eigentlich hätte erhalten werden sollen, wurde entfernt und ein Zaun mit zwei Gartentörchen angebracht.

E. 5.4.3 Wenn der Beschwerdeführer geltend macht, die Abgrabung bis auf das Niveau der neuen Eingangsbereiche sei bewilligt gewesen, kann ihm nicht gefolgt werden. Die Stammbaubewilligung hätte lediglich erlaubt, am Ende der Zugangswege je eine Abgrabung zu erstellen, welche die Hauseingänge über eine kleine Treppe zugänglich gemacht hätte. Daraus kann aber keinesfalls abgeleitet werden, Abgrabungen entlang der gesamten Südfassade seien bis auf das Niveau der neuen Eingangsbereiche pauschal bewilligt worden. Die Abweichung von der Stammbaubewilligung ist somit entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers bereits darin begründet, dass er mehr Terrain abtrug als ihm bewilligt wurde. Aufgrund des daraus resultierenden kontinuierlichen Gefälles bis zur Fassade veränderte sich nicht nur die Gestaltung des Aussenbereichs, sondern auch die Wirkung des Gebäudes insgesamt. So kann nicht in Abrede gestellt werden, dass das freigelegte Untergeschoss als ein zusätzliches Geschoss in Erscheinung tritt. Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach Abgrabungen ohnehin auf dem überwiegenden Teil der Südfassade erfolgt wären, überzeugt nicht, hätten sich die Abgrabungen gemäss der ursprünglichen Baueingabe doch wie erwähnt auf die Hauseingänge beschränkt. Durch die ebenerdigen Vorgartenbereiche mit offenen Sitzplätzen wäre das bei den Hauseingängen abfallende Terrain zudem in den Hintergrund getreten, sodass die Fassade nicht als um ein Geschoss erweitert wahrgenommen worden wäre.

E. 5.4.4 Die Rüge des Beschwerdeführers, wonach die Vorinstanz ihren Entscheid bloss auf subjektive Einordnungsansichten gestützt habe, ist unbegründet. Die Vorinstanz hielt in Erwägung 8.3 zutreffend fest, vergleichbare Abgrabungen ab Strassenniveau seien anlässlich des Augenscheins keine auszumachen gewesen. Ihre Darlegungen, wonach sich der abgesetzte und schlauchartig begrenzte Vorgartenbereich mit den grosszügig dimensionierten Pergolen, die grossvolumig in Erscheinung treten, und den massiv wirkenden Betonmauern stark von der umliegenden Bebauung abhebe, sind ohne Weiteres nachvollziehbar und finden in Art. 4 Abs. 2 und Art. 16 Abs. 1 aBZO ihre Stütze.

E. 5.4.5 In Bezug auf die Pergolen macht der Beschwerdeführer geltend, Art. 5 Abs. 2 aBZO gestatte in den Kernzonen K2 und K3 Anbauten an bestehende Gebäude im Rahmen der Bestimmungen für Neubauten, wenn sich diese gut ins Ortsbild einfügten und das Erscheinungsbild des Hauptgebäudes nicht nachteilig beeinflusst werde. Dem Beschwerdeführer kann immerhin insoweit gefolgt werden, als die Pergolen aufgrund des Gefälles weniger exponiert sind. Dennoch scheidet eine unauffällige Einordnung bereits aufgrund ihrer Dimensionierung aus. Auch von einer filigranen und unaufdringlichen Gestaltung, die eine harmonische Integration bewirke, kann keine Rede sein. Vielmehr dominieren die Pergolen mit den horizontal angeordneten Holzlatten den Aussenbereich und heben sich deutlich von der Umgebung ab, die mehrheitlich durch kernzonentypische Vorgärten geprägt ist. Für eine gute Gesamtwirkung genügt denn auch nicht, dass die Pergolen mit ihrer modernen Gestaltung zum Umbau passten, wie der Beschwerdeführer vorbringt. Vielmehr müssen sie sich auch im Gesamtkontext mit der Umgebung gut einordnen. Nach dem Gesagten ist dies mit der Auffassung der Vorinstanz nicht der Fall.

E. 5.5 Hinsichtlich des Nebengebäudes stört sich der Beschwerdegegner daran, dass der Beschwerdeführer die Holzverkleidung an den Fassaden entfernte.

E. 5.5.1 Der Beschwerdeführer hält an sich zutreffend fest, dass das Nebengebäude nicht geschützt sei und keine Pflicht bestehe, die Bausubstanz zu erhalten. Grundsätzlich richtig ist auch, dass das Nebengebäude hätte abgebrochen und ein Ersatzbau errichtet werden dürfen. Allerdings kann entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht gesagt werden, bei einem Ersatzbau wäre eine veränderte Erscheinung hinzunehmen gewesen. Denn die erhöhten Gestaltungsanforderungen in einer Kernzone gelten unabhängig davon, ob eine bestehende Baute verändert oder eine Ersatzbaute erstellt wird. Wie vorstehend erwähnt wird mit der Kernzone K2 bezweckt, das Ortsbild von Oberlunnern zu wahren (vgl. E. 5.3.1). Demnach ist auch hier entscheidend, ob die veränderte Gestaltung des Nebengebäudes das Ortsbild von Oberlunnern beeinträchtigt.

E. 5.5.2 Der Vorinstanz ist beizupflichten, wenn sie in Erwägung 9.2 gestützt auf den Augenschein festhielt, in der Umgebung gebe es zahlreiche (Neben-)Gebäude mit Holzverschalungen und es handle sich dabei um ein charakteristisches Element im Ortsbild. Das Nebengebäude hebt sich wie auch das Wohnhaus durch die helle Farbgebung und die damit verbundene kühle Erscheinung deutlich von den umliegenden Gebäuden ab. Die Holzverschalung an den Fassaden hätte hier wiederum einen Bezug zur Umgebung hergestellt. Ohne dieses verbindende Element kann nicht in Abrede gestellt werden, dass das Nebengebäude durch seine moderne Farbgebung und Gestaltung fremd wirkt. Wenn der Beschwerdeführer geltend macht, der Beschwerdegegner habe beim Wohnhaus eine moderne Gestaltung bewilligt, weshalb er eine solche beim Nebengebäude nicht verweigern könne, verkennt er, dass der Beschwerdegegner bei Erteilung der Stammbaubewilligung vom Erhalt der ortstypischen Holzverschalung ausgegangen ist. Dass mit der Stammbaubewilligung generell eine moderne Gestaltung ohne Rücksicht auf ortstypische Elemente bewilligt worden wäre, trifft entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht zu (vgl. E. 5.3.3).

E. 5.5.3 Auch aus dem Vorbringen, wonach Nebengebäude und Garagentore ohne Holzelemente "überall in der Kernzone K2" zu finden seien, kann der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten ableiten. Wie vorstehend erwähnt, geht es vorliegend einzig darum, die Bewilligungsfähigkeit der umstrittenen Projektänderungen zu beurteilen (vgl. E. 5.3.4). Im Übrigen ist unklar, wo sich die abgebildeten Gebäude befinden und ob diese für einen Vergleich überhaupt herangezogen werden könnten.

E. 5.6 Der Beschwerdegegner bemängelt weiter, die auf der Nordseite des Nebengebäudes angebrachte Holzsichtschutzwand beim Sitzplatz ordne sich ungenügend ein.

E. 5.6.1 Die Holzsichtschutzwand hätte auf dem bestehenden Mäuerchen, das den Sitzplatz gegen Norden abgrenzte, angebracht werden und bündig mit der Westfassade des Nebengebäudes bis unter das Vordach auf der Nordseite verlaufen sollen. Im Zuge der Bauausführung entfernte der Beschwerdeführer das Mäuerchen, ersetzte es mit Böschungssteinen und brachte darauf die Sichtschutzwand an. Auf der Westseite verlängerte er die Sichtschutzwand bis zum F-Weg, sodass sich diese nun auf der dort bestehenden Mauer befindet. Dabei wurde die Sichtschutzwand nicht unter das Vordach zurückversetzt, sondern bündig mit diesem ausgeführt.

E. 5.6.2 Der Umstand, dass die Sichtschutzwand auf der parallel zum F-Weg bestehenden Mauer angebracht wurde, führt entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht zu einer stimmigen und ortsbildgerechten Lösung. Vielmehr tritt die Sichtschutzwand dadurch noch dominanter in Erscheinung. Nichts anderes gilt für die Nordseite. Zurückversetzt unter das Vordach hätte die Sichtschutzwand zurückhaltender gewirkt. Die nun bündige Ausführung mit dem Vordach lässt die Sichtschutzwand überdimensioniert und massiv erscheinen. Woraus der Beschwerdeführer ableitet, das Erscheinungsbild der "klar abgesetzten" Sichtschutzwand aus Holz in einer "verwinkelten Struktur" würde genau jener Gestaltung entsprechen, die der Beschwerdegegner in der Kernzone K2 anstrebe, legt er nicht dar und erschliesst sich auch nicht. Im Ergebnis kann mit der Vorinstanz festgehalten werden, dass die versetzte Holzsichtschutzwand bei der Westfassade eine unharmonische Wirkung zur Folge hat und durch die Vorlagerung wie ein baulicher Fremdkörper wahrgenommen wird.

E. 5.6.3 Der Beschwerdeführer beruft sich auf den "Grundsatz der Gleichbehandlung" und beanstandet, in der Kernzone K2 seien zahlreiche Neubauten bewilligt worden, deren Einordnung und Gestaltung nachweislich weniger gelungen seien als beim vorliegenden Projekt. Die in Klammern angeführten "Fotos Beilagen", die diese Neubauten mutmasslich zeigen sollen, liegen der Beschwerdeschrift nicht bei. Wie erwähnt geht es vorliegend aber ohnehin einzig um die Bewilligungsfähigkeit der umstrittenen Projektänderungen. Dass der Beschwerdeführer andere Neubauten subjektiv für weniger gelungen hält als sein eigenes Projekt, ist somit unerheblich.

E. 5.6.4 In Bezug auf das entfernte Mäuerchen und die angebrachten Böschungssteine auf der Nordseite beanstandet der Beschwerdeführer, die Vorinstanz selbst habe festgehalten, dass der Beschwerdegegner seine Ansicht, wonach sich die Böschungssteine unbefriedigend einordneten, nicht begründet habe. Indem die Vorinstanz die Ansicht des Beschwerdegegners trotzdem als vertretbar erachtete, habe sie eine Rechtsverletzung begangen. Diese Rüge zielt ins Leere. Zwar trifft zu, dass es hinsichtlich der unbefriedigenden Einordnung der Böschungssteine auch im Rekursverfahren an einer Begründung des Beschwerdegegners fehlte. Wenn die Baubewilligungsbehörde ihren Einordnungsentscheid unzureichend begründet und dies auch im Rekursverfahren nicht nachholt, ist das Baurekursgericht indes nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens uneingeschränkt zu überprüfen, und es kann eigenes Ermessen wie die erstinstanzliche Behörde ausüben (VGr, 8. Januar 2026, VB.2024.00408, E. 5.3.1 mit weiteren Hinweisen). In diesem Sinne erwog die Vorinstanz zulässigerweise, da die Abgrenzung zwischen Sitzplatz und Vorplatz an die bestehende Mauer bei der Strassenseite (Westseite) anschliessen solle, sei es gestalterisch angezeigt, die Abgrenzung als Mauerelement aus- bzw. fortzuführen, wie es gemäss Stammbaubewilligung ohnehin geplant gewesen sei. Eine Rechtsverletzung ist somit nicht ersichtlich.

E. 5.7 Im Rahmen der Umgebungsgestaltung beim Nebengebäude besteht ferner Uneinigkeit betreffend den Kiesplatz und den diesen umgebenden Zaun.

E. 5.7.1 Anstelle der geplanten Wiese mit Bäumen und drei Aussenabstellplätzen erstellte der Beschwerdeführer einen Kiesplatz, der nördlich und östlich von einem aus senkrecht angeordneten Holzlatten bestehenden Zaun umgeben ist. Gegen Süden wird der Kiesplatz von der Holzsichtschutzwand beim Sitzplatz abgegrenzt, die waagrechte Holzlatten aufweist.

E. 5.7.2 Der Beschwerdeführer macht geltend, die realisierte Umgebungsgestaltung entspreche den geltenden Vorschriften der Kernzone K2 und sei deshalb bewilligungsfähig. Aus rechtlicher Sicht gebe es keine Hindernisse, die gegen eine nachträgliche Bewilligung sprechen würden. Mit diesen pauschalen Ausführungen begründet der Beschwerdeführer nicht, inwiefern mit dem Kiesplatz und dem diesen umgebenden Zaun eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Das Vorbringen, wonach der Zaun auf Wunsch des Mitbeteiligten 2 so ausgeführt worden sei, ändert daran nichts. Ohnehin ist auch der Mitbeteiligte 2 der Auffassung, die Gestaltung des Zauns mit den senkrecht angeordneten Holzlatten wirke neben der Sichtschutzwand mit ihren waagrechten Holzlatten unharmonisch. Insgesamt kann mit der Vorinstanz somit festgehalten werden, dass der "lieblos" gestaltete Aussenbereich den erhöhten Gestaltungsanforderungen in der Kernzone nicht genügt.

E. 5.8 Nach dem Gesagten durfte der Beschwerdegegner eine gute Einordnung verneinen und die Bewilligung für die entsprechenden Projektänderungen verweigern. Eine Rechtsverletzung ist somit nicht ersichtlich.

E. 6.1 Der Beschwerdegegner beanstandet sodann, die Wohnnutzung des Nebengebäudes habe zur Folge, dass zwei Pflichtparkplätze in dem bisher als Garage genutzten Gebäude weggefallen seien. Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, die beiden Abstellplätze seien nicht entfallen, sondern würden vom Mieter als Atelier genutzt. Der Mieter sei nicht verpflichtet, diesen Bereich als Parkplatz zu nutzen, wenn er dafür keinen Bedarf habe. Zudem würde die Anzahl Pflichtparkplätze mit dem Kiesplatz beim Nebengebäude erfüllt.

E. 6.1.1 Gemäss Art. 37 Abs. 1 aBZO sind in Anwendung der §§ 242 bis 245 PBG für jede Wohnung 1,5 Personenwagen-Abstellplätze zu schaffen. Für Einfamilien- und Reihenhäuser sind je 2 Abstellplätze anzulegen. Bei Mehrfamilienhäusern und Reiheneinfamilienhäusern sind 20 % der nach Absatz 1 nötigen Anzahl Plätze, mindestens aber ein Abstellplatz, zusätzlich als Besucherparkplatz zu erstellen und zu bezeichnen (Abs. 2). Bruchteile von Abstellplatzzahlen sind aufzurunden (Abs. 4).

E. 6.1.2 Im Wohnhaus befinden sich vorliegend drei Wohnungen. Bei aufgerundet fünf Parkplätzen für die Bewohner und einem Parkplatz für Besucher müssten bereits für das Wohnhaus sechs Parkplätze zur Verfügung stehen. Ursprünglich geplant waren sieben Parkplätze. Durch den Wegfall der beiden Abstellplätze im Nebengebäude reduziert sich diese Anzahl auf fünf. Zwar trifft zu, dass auf dem Kiesplatz grundsätzlich mehr als drei Fahrzeuge abgestellt werden könnten. Dies bedingt jedoch, dass diese hintereinander angeordnet würden. Ein ungehindertes Zu- und Wegfahren erlaubt daher weiterhin nicht mehr als drei abgestellte Fahrzeuge auf dem Kiesplatz. Angesichts dessen vermag der Kiesplatz den Wegfall der beiden Abstellplätze im Nebengebäude nicht zu kompensieren. Dies zeigt auch die momentan unbefriedigende Parkplatzsituation. Der Beschwerdegegner beanstandet somit zu Recht, dass zwei Pflichtparkplätze weggefallen sind.

E. 6.2 Der Beschwerdegegner ist ferner der Auffassung, die Räumlichkeiten des Nebengebäudes seien mangels Erfüllung der wohnhygienischen, energetischen und schalltechnischen Anforderungen nicht für das Wohnen geeignet. Der Beschwerdeführer macht hingegen geltend, Räumlichkeiten, welche die erforderliche Befensterung aufwiesen, seien in der Kernzone K2 für den dauernden Aufenthalt bewilligungsfähig. Dies gelte auch für das Nebengebäude. Der Beschwerdeführer beschrieb sein Bauvorhaben im nachträglichen Baubewilligungsverfahren mit "Projektänderung für die Umgebung und Gebäudehülle". Bezüglich des Nebengebäudes reichte er einen Plan mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten ein. Demnach sollte das Erdgeschoss als Garage/Werkstatt und das Dachgeschoss als Büro/Studio genutzt werden. Aus diesen Unterlagen geht nicht explizit hervor, dass der Beschwerdeführer um Bewilligung für die Wohnnutzung des Nebengebäudes ersucht hätte. Selbst wenn man aufgrund der Bezeichnung "Studio" beim Dachgeschoss davon ausginge, es liege ein Gesuch um Wohnnutzung für das Nebengebäude vor, könnte anhand des eingereichten Plans nicht beurteilt werden, ob die Anforderungen an die zum Aufenthalt von Menschen bestimmten Räume im Sinn von §§ 299 ff. PBG erfüllt sind. Eine hinreichende Befensterung allein würde jedenfalls nicht genügen. Demzufolge hat sich der Beschwerdeführer an die gemäss Stammbaubewilligung erlaubte Nutzung des Nebengebäudes als Garage (Erdgeschoss) und Büro (Dachgeschoss) zu halten und diese gegenüber seiner Mieterschaft durchzusetzen.

E. 6.3 Auch in Bezug auf diese Projektänderungen hat der Beschwerdegegner die Baubewilligung zu Recht verweigert. Der vorinstanzliche Entscheid ist folglich nicht zu beanstanden.

E. 7 Zu prüfen bleibt schliesslich, ob die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zulässig war.

E. 7.1 Gemäss § 341 PBG hat die Baubehörde den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Im Fall einer nicht den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt; ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6; 111 Ib 213 E. 6 mit Hinweisen). Auf die Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGr, 5. Mai 2025, 1C_549/2024, E. 5.1; 24. März 2021, 1C_173/2020, E. 6.4; BGE 132 II 21 E. 6.4). Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4; vgl. zum Ganzen RB 1999 Nr. 126; VGr, 13. Juli 2023, VB.2022.00309, E. 7.2; 2. März 2023, VB.2021.00633, E. 6.1 je mit Hinweisen).

E. 7.2 Die Frage nach der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist. Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden. Der Behörde, die solche Begriffe anzuwenden hat, ist ein gewisser Beurteilungsspielraum einzuräumen (VGr, 13. Juli 2023, VB.2022.00309, E. 7.3; 2. März 2023, VB.2021.00633, E. 6.2; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 54 ff.). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die Behörde die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat (Donatsch, § 50 N. 30 mit weiteren Hinweisen).

E. 7.3 Aus den Ausführungen des Beschwerdeführers, wonach er sich bewusst gewesen sei, dass die Umsetzung der Projektänderungen vor Einholung einer Baubewilligung nicht korrekt gewesen sei, er sein Vorgehen bedauere und betont, er sei nicht mit bösem Willen vorgegangen, ergibt sich, dass der Beschwerdeführer im Wissen um die Bewilligungspflicht der Projektänderungen von den genehmigten Plänen abgewichen ist. Ihm war bewusst, dass er gehalten gewesen wäre, die Projektänderungen vorgängig bewilligen zu lassen, anstatt eigenmächtig vorzugehen. Dass der Beschwerdeführer die Bauausführung "im Interesse aller Beteiligten" nicht habe unterbrechen wollen, überzeugt nicht, wäre eine solche Unterbrechung doch vor allem seinen eigenen Interessen zuwidergelaufen. Somit kann der Beschwerdeführer nicht als gutgläubig gelten.

E. 7.4 Die Abweichung vom rechtmässigen Zustand ist vorliegend nicht als geringfügig zu bezeichnen. Das Wohnhaus, das Nebengebäude und die Aussenbereiche treten durch ihre veränderten Gestaltungen dominant in Erscheinung und schaffen einen unbefriedigenden Kontrast zur Umgebung, sodass keine gute Einordnung erreicht wird. Nicht hinzunehmen ist sodann, dass aufgrund der Wohnnutzung des Nebengebäudes die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze nicht zur Verfügung steht, was zu ungenügenden Parkplatzverhältnissen führt. Schliesslich stellt auch die Wohnnutzung des Nebengebäudes für sich genommen eine erhebliche Abweichung vom rechtmässigen Zustand dar, da noch nicht einmal erstellt ist, ob sich die Räume für den dauernden Aufenthalt von Menschen überhaupt eignen.

E. 7.5 Wie die Vorinstanz

korrekt festhielt, können die Wiederherstellungsmassnahmen umgesetzt werden,

ohne dass die Nutzung der Liegenschaft beeinträchtigt wird. Sollte die

originale Bausubstanz der Vordächer nicht mehr vorhanden sein, ist der

Vorinstanz beizupflichten, wenn sie ausführt, der Beschwerdeführer sei

gehalten, die Detailmaterialisierung mit dem Beschwerdegegner abzusprechen bzw.

von diesem bewilligen zu lassen. Das Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach

in Bezug auf die Anbringung der Holzverschalung beim Nebengebäude im Sinne

einer milderen Massnahme eine zurückhaltendere Farbgebung (beispielsweise in Braun)

hätte angeordnet werden können, verfängt nicht. Der Beschwerdeführer lässt

ausser Acht, dass nicht primär die Farbgebung der Fassade Anlass zur

Beanstandung gibt, sondern der Umstand, dass mit der Holzverschalung ein

charakteristisches und verbindendes Element entfernt wurde. Eine braun

gestrichene Fassade vermöchte den Wegfall dieses Elements nicht zu

kompensieren. Demnach ist keine mildere Massnahme ersichtlich.

In Bezug auf die

Wiederherstellung des Vordachs an der Ostfassade und die Umgebungsgestaltung

auf der Südseite des Wohnhauses rügt der Beschwerdeführer, die Massnahmen seien

mit unverhältnismässig hohen Kosten verbunden, über die sich die Vorinstanz

nicht konkret informiert habe. Damit verkennt der Beschwerdeführer, dass es an

ihm gewesen wäre, die mit der Wiederherstellung verbundenen Kosten im

Rekursverfahren zu substanziieren. Auch im vorliegenden Verfahren werden diese

Kosten nicht beziffert. Es mag zwar sein, dass die finanziellen Aufwendungen

nicht mehr geringfügig ausfallen. Allerdings ist das öffentliche Interesse an

der Durchsetzung des materiellen Baurechts und der konsequenten Verhinderung

von Bauten, die den materiellen Bauvorschriften widersprechen, generell als

hoch zu gewichten. Gerade auch innerhalb der Bauzone, wo regelmässig gebaut

wird, besteht ein Interesse, dass die Bauvorschriften bzw. die bewilligten

Pläne eingehalten werden. Entscheidend sind schliesslich auch präjudizielle

Aspekte. Es soll nicht der Eindruck vermittelt werden, dass einfach vollendete

Tatsachen geschaffen werden können und die Wiederherstellung unterbleiben kann,

wenn sich die Nachbarn nicht daran stören bzw. sich nicht vehement dagegen

wehren. Schliesslich stellt die Einhaltung der Rechtsordnung ganz generell eine

wichtige Voraussetzung für das gesellschaftliche Zusammenleben dar (BGr,

16. November 2023, 1C_209/2023, E. 3.2.3; BGr, 8. Dezember 2022,

1C_365/2022, E. 7.4.1). Demzufolge sind die Interessen an der Durchsetzung

der Bauordnung höher zu gewichten als die Interessen des bösgläubigen Bauherrn.

Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich vor diesem

Hintergrund als verhältnismässig. Die entsprechende Anordnung des Beschwerdegegners

ist nicht zu beanstanden.

E. 8 Zusammenfassend erweisen sich die Rügen des Beschwerdeführers als unbegründet. Die Beschwerde ist abzuweisen.

E. 9 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist ihm nicht zuzusprechen. Der Beschwerdegegner beantragt seinerseits eine Parteientschädigung. Gemäss ständiger Rechtsprechung steht einem obsiegenden Gemeinwesen eine Parteientschädigung nur in Ausnahmefällen, insbesondere bei ausserordentlichen Bemühungen, zu. Vorliegend sind solche besonderen Aufwendungen nicht ersichtlich. Folglich ist dem Beschwerdegegner keine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. VGr, 19. März 2026, VB.2025.00001, E. 5; 10. September 2025, VB.2024.00251, E. 7).

Dispositiv

Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 265.-- Zustellkosten, Fr. 4'265.-- Total der Kosten.
Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
Mitteilung an: a) die Parteien und die Mitbeteiligten; b) das Baurekursgericht.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2025.00568

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Geschäftsnummer:

VB.2025.00568

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 27.08.2026

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

nachträgliche Baubewilligung

Stichworte:

BEGRÜNDUNGSPFLICHT

EINORDNUNG

GEHÖRSVERLETZUNG

INTERESSENABWÄGUNG

KERNZONENVORSCHRIFTEN

NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG

ORTSBILD

VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT

WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS

Rechtsnormen:

Art. 29 Abs. 2 BV

§ 205 lit. a PBG

§ 238 Abs. 1 PBG

§ 238 Abs. 2 PBG

§ 341 PBG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2025.00568

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. August 2026

Mitwirkend: Abteilungspräsident

Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,

Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Viviane Bodmer.

In Sachen

Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinderat Obfelden,

Beschwerdegegner,

und

1. B,

2. C,

vertreten

durch RA D,

Mitbeteiligte,

betreffend nachträgliche Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Mit Beschluss vom 18. Mai

2021 bewilligte der Gemeinderat Obfelden A den Um- und Ausbau des Wohnhauses

Vers.-Nr. 01 sowie die Erstellung einer Solaranlage auf dessen Dachfläche,

den Um- und Ausbau des Nebengebäudes Vers.-Nr. 02 und die Erstellung von

Aussenparkplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 an der E-Strasse 04

in Obfelden (nachfolgend: Stammbaubewilligung). Im Zuge der Ausführung des Bauvorhabens

wich A verschiedentlich von der Stammbaubewilligung ab. Nach mehrfacher

Aufforderung stellte er ein nachträgliches Baugesuch für die Projektänderungen.

Mit Beschluss vom 3. Oktober 2023 verweigerte der Gemeinderat Obfelden A

die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Projektänderungen und

verfügte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.

II.

Dagegen erhob A Rekurs

beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Er beantragte, den angefochtenen

Beschluss aufzuheben und die Projektänderungen zu bewilligen. Gleichzeitig

ersuchte er zwecks aussergerichtlicher Lösungsfindung um Sistierung des Rekursverfahrens.

Nachdem der Gemeinderat

Obfelden die Fortsetzung des Verfahrens verlangt hatte, fand am 10. März

2024 ein Referentenaugenschein auf dem Lokal in Anwesenheit der Parteien und

der Mitbeteiligten B und C statt.

Mit Entscheid vom 22. Juli

2025 hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut, nämlich insofern, als

in Bezug auf die Solaranlage des Hauptgebäudes und die Balkone an der

Nordfassade des Hauptgebäudes auf die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands verzichtet werde. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A am

9. September 2025 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich

Mehrwertsteuer), den angefochtenen Entscheid insoweit aufzuheben, als der

Rekurs abgewiesen wurde. Sodann seien der Gemeinderatsbeschluss vom 3. Oktober

2023 aufzuheben und die beantragten Projektänderungen zu bewilligen. Die Kosten

seien vollumfänglich dem Gemeinderat Obfelden aufzuerlegen und A sei eine

angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen.

Das Baurekursgericht beantragte am

15. Oktober 2025 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Der Gemeinderat Obfelden schloss mit Beschwerdeantwort vom 16. Oktober

2025 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. B und C liessen sich am 13. Oktober 2025 und am 16. Oktober

2025 vernehmen, ohne eigene Anträge zu stellen.

A replizierte innert erstreckter

Frist am 6. November 2025. C erklärte am 10. November 2025, auf eine

Duplik zu verzichten. Auch B und der Gemeinderat Obfelden sahen mit Eingaben je

vom 19. November 2025 von einer Duplik ab.

A liess sich nicht mehr

vernehmen.

Die Kammer

erwägt:

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Der

Beschwerdeführer ist als Bauherr gestützt auf § 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und als Unterliegender im

Rekursverfahren ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert.

1.3

Da die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

Der Beschwerdeführer rügt zunächst

eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Er macht geltend, der Beschwerdegegner

habe die Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für die

Projektänderungen mit keinem Wort begründet. Zudem hätten sich weder der

Beschwerdegegner noch die Vorinstanz mit der Verhältnismässigkeit der

Wiederherstellungsmassnahmen auseinandergesetzt.

2.1

Aus dem Anspruch