VB.2025.00331

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2025.00331 Standard Suche Erweiterte Suche Hilfe Druckansicht Geschäftsnummer: VB.2025.00331 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 17.09.2026 Spruchkörper:

3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung [Der Beschwerdeführer ersuchte um die Bewilligung für die Umnutzung des Wohnteils eines bäuerlichen Gebäudes in der Landwirtschaftszone in eine Kindertagesstätte zur Betreuung von 22 Kindern durch insgesamt 14 Mitarbeitende.]

In Anwendung von Art. 24c Abs. 2 RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind. Es ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Zonenkonformität von Kindertagesstätten in Wohnzonen kann nicht ohne Weiteres auf das Vorliegen einer bloss teilweisen Änderung geschlossen werden (E. 4.2.2). Vorliegend handelt es sich bei der Nutzung als Kindertagesstätte nicht um eine klassische Wohnnutzung, sondern um eine gewerbliche Nutzung, womit die wirtschaftliche Zweckbestimmung des streitbetroffenen Wohnhauses eine relevante Änderung erfährt (E. 4.3). Durch die Betreuung von 22 Kindern ist von einer Nutzungsintensivierung sowie aufgrund des Bringens und Abholens der Kinder von erheblichem Mehrverkehr auszugehen, der sich auf einen Verkehrsträger in der Landwirtschaftszone und in der Landschaftsschutzzone auswirkt (E. 4.5.2 f.). Die Zuweisung des Grundstücks zur Landschaftsschutzzone hat ausserdem zur Folge, dass bei der Prüfung des Identitätserfordernisses ein strenger Massstab anzulegen ist. Vorliegend mindert der Mehrverkehr den Wert des Schutzgebiets in relevanter Weise und trägt den Schutzzielen der Greifensee-Schutzverordnung ungenügend Rechnung (E. 4.6). Stichworte: ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE IDENTITÄT KINDERTAGESSTÄTTE LANDSCHAFTSSCHUTZZONE LANDWIRTSCHAFTSZONE MEHRVERKEHR NUTZUNGSINTENSIVIERUNG RECHTLICHES GEHÖR ZWECKÄNDERUNG Rechtsnormen: Art. 29 Abs. II BV Art. 75 Abs. I BV Art. 24c Abs. I RPG Art. 24c Abs. II RPG Art. 24c Abs. V RPG Art. 42 Abs. I RPV Art. 42 Abs. II RPV Publikationen:

- keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

3. Abteilung VB.2025.00331 Urteil der 3. Kammer vom 17. September 2026 Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiberin Nadja Keller-Stemmle. In Sachen A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführer, gegen

1.    Gemeinderat Fällanden,

2.    Baudirektion des Kantons Zürich, Beschwerdegegnerschaft, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Mit Eingabe vom 5. Mai 2024 ersuchte A die Gemeinde Fällanden um Erteilung der Bewilligung für die Umnutzung des Wohnteils eines bäuerlichen Gebäudes in der Landwirtschaftszone in einen Kinderhort. Mit Beschluss vom 10. September 2024 verweigerte der Gemeinderat Fällanden einzig aus Gründen der materiellen Koordination die baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung und eröffnete gleichzeitig die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 19. Juli 2024 (BVV 24-1281), womit diese die raumplanungsrechtliche Bewilligung für die Umnutzung verweigert hatte. II. A, nunmehr vertreten durch Rechtsanwalt B, erhob mit Eingabe vom 10. Oktober 2024 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte, den Beschluss des Gemeinderats Fällanden vom

10. September 2024 und die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 19. Juli 2024 aufzuheben, soweit damit das zur Bewilligung eingegebene Projekt verweigert worden sei, und die nachgesuchten Baubewilligungen seien ihm zu erteilen. Mit Verfügung vom 28. Oktober 2024 nahm das Baurekursgericht den Zürcher Heimatschutz ZVH ins Verfahren auf. Der Gemeinderat Fällanden beantragte mit Vernehmlassung vom 7. November 2024 sinngemäss die Gutheissung des Rekurses. Mit Eingabe vom 29. November 2024 teilte der Zürcher Heimatschutz ZVH mit, auf die Beiladung mangels Betroffenheit zu verzichten, woraufhin er mit Verfügung vom 3. Dezember 2024 aus dem Rekursverfahren entlassen wurde. In der Folge wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 9. April 2025 ab und auferlegte A die Verfahrenskosten. III. Daraufhin gelangte A, weiterhin vertreten durch Rechtsanwalt B, mit Beschwerde vom 27. Mai 2025 an das Verwaltungsgericht und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. April 2025 sowie der Bauentscheide der Gemeinde Fällanden und der Baudirektion des Kantons Zürich, soweit damit das zur Bewilligung eingegebene Projekt verweigert worden sei. Die nachgesuchte Bewilligung sei zu erteilen, eventualiter sei die Sache zur weiteren Behandlung an die Erstinstanzen zurückzuweisen. Mit Eingaben vom 24. Juni 2025 bzw. 26. Juni 2025 beantragten die kantonale Baudirektion beziehungsweise das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde, erstere unter Verweis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 20. Juni 2025. Der Gemeinderat Fällanden liess sich nicht vernehmen. A replizierte mit Eingabe vom

24. Juli 2025. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38b Abs. 1 e contrario in Verbindung mit § 38 Abs. 1 VRG). Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. 2.1 Die betroffene Bauparzelle an der D-Strasse 01 in Fällanden (Kat.-Nr. 02) liegt in der kantonalen Landwirtschaftszone, im Perimeter des kantonalen Landschaftsschutzobjekts Nr. 1521 (Greifensee) und in der Landschaftsschutzzone IIIB gemäss der Verordnung der Baudirektion zum Schutz des Greifensees vom 3. März 1994 (Greifensee-Schutzverordnung). Die Bewilligung für eine Baute ausserhalb der Bauzone setzt deren Zonenkonformität voraus (Art. 22 Abs. 2 lit. a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG; SR 700]) oder dass die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff. bzw. Art. 37a RPG erfüllt sind. Die Lage der streitbetroffenen Parzelle im kantonalen Landschaftsschutzgebiet Nr. 1521 erfordert zudem die Vereinbarkeit der geplanten Umnutzung mit den allgemeinen und spezifischen Schutzzielen gemäss dem entsprechenden Objektblatt (abrufbar unter www.maps.zh.ch > Kantonales Inventar der Landschaftsschutzobjekte) beziehungsweise den Vorschriften der Greifensee-Schutzverordnung. 2.2 Der Beschwerdeführer ersuchte um Bewilligung für die Umnutzung des Wohnteils eines ehemals landwirtschaftlichen Gebäudes (mit Wohn- und Ökonomieteil) in eine Kinderkrippe zur ganztätigen Betreuung von bis zu 22 Kindern im Vorschulalter montags bis freitags durch insgesamt 14 Mitarbeitende. Begrifflich ist entsprechend dem Betriebskonzept – aber entgegen dem im Baugesuchsformular und in den Entscheiden der Beschwerdegegnerin 2 und des Beschwerdegegners 1 verwendeten Wortlaut – nicht von einem Kinderhort auszugehen, da in einem solchen schulpflichtige Kinder betreut werden. Stattdessen ist, wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, von einer Kinderkrippe auszugehen. Im Hinblick auf diese Umnutzung ist an der Nordwestfassade des Wohnteils der Abbruch des Abortanbaus und an dessen Stelle die Erstellung einer bis ins Dachgeschoss führenden Fluchttreppe geplant, wozu im Obergeschoss das bestehende Fenster durch eine Türe ersetzt werden muss. Im Gebäudeinnern ist eine untergeordnete Grundrissanpassung im Dachgeschoss vorgesehen. Mit dem kommunalen Bauentscheid wurde sodann auflageweise die Bereitstellung von drei Abstellplätzen verfügt und die Erstellung von überdachten Veloabstellplätzen empfohlen. 2.3 Da der Beschwerdeführer keinen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne von Art. 16a RPG führt, ist keine Bewilligung für zonenfonforme Vorhaben gemäss Art. 22 RPG möglich. Daher ist die Bewilligungsfähigkeit der geplanten Umnutzung mit einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24–24e bzw. 37a RPG zu prüfen. Vorliegend kommt einzig eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG in Frage. 2.4 Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Mit Ausnahmebewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG, sog. erweiterte Besitzstandsgarantie). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). 2.5 Vorliegend steht durch die Umnutzung des Wohnhauses die teilweise Änderung einer Baute oder Anlage in Frage, da von diesem Tatbestand neben inneren Umbauten und äusseren Erweiterungen auch Zweckänderungen erfasst sind (BGr, 9. Januar 2023, 1C_193/2021, 1C_194/2021, E. 5.1). Der Bundesrat hat in Art. 42 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) die zulässigen Änderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG weiter konkretisiert. Danach gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind (Art. 42 Abs. 1 RPV). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. In die Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt. Fehlt es an der Identität, handelt es sich um eine vollständige Änderung, wodurch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG ausgeschlossen ist (zum Ganzen BGr, 23. Januar 2023, 1C_567/2021, E. 3.4 mit Hinweisen). 2.6 Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Stichtag ist in der Regel der 1. Juli 1972, also das Datum des Inkrafttretens des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes, mit dem erstmals strikt zwischen Bau- und Nichtbauzone unterschieden wurde (BGE 129 II 396, E. 4.2.1 mit Hinweisen). 3. 3.1 Die Vorinstanz erwägt, dass zwischen den Parteien unstrittig sei, dass der streitbetroffene Gebäudeteil immer der Wohnnutzung für eine Familie gedient habe. Zur Frage der Identitätswahrung im Sinne von Art. 42 Abs. 1 RPV stellte sie weiter fest, dass der betroffene Gebäudeteil bisher ausschliesslich zu privaten Zwecken genutzt worden sei, wohingegen die geplante Nutzung betrieblicher Art sei. Die wirtschaftliche Zweckbestimmung erfahre damit eine grundlegende Änderung. Mit der geplanten Umnutzung würde in der Landwirtschaftszone eine neue Nutzung ermöglicht, was dem Trennungsgrundsatz "diametral zuwiderliefe". Auch das Personenaufkommen sei deutlich höher als bei einer einzelnen Wohneinheit, womit das Nutzungsmass eine erhebliche Veränderung erfahre. Ausserdem bejahte die Vorinstanz Auswirkungen der geplanten Umnutzung auf das Verkehrsaufkommen, welches durch das Bringen und Abholen der Kinder durch die Eltern erhöht würde. Aufgrund der peripheren Lage der Bauparzelle erstrecke sich dieser Mehrverkehr nicht nur auf die Hauptstrasse, sondern auch auf einen in der Landwirtschaftszone liegenden Verkehrsträger. Letztlich gehe die geplante Nutzungsänderung über das für den langfristigen Erhalt und die Anpassung an die sich wandelnden Bedürfnisse Notwendige hinaus, weshalb die Vorinstanz das Vorliegen einer teilweisen Änderung im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG ausschloss. Eine Interessenabwägung im Sinne von Art. 24c Abs. 5 RPG erübrige sich unter diesen Umständen. Auf jeden Fall würden aber raumplanerische Interessen nicht für den strittigen Standort sprechen, da aufgrund des Alters der betreuten Kinder ein Standort in der Nähe des Schulhauses nicht notwendig sei. 3.2 Das kantonale ARE hob in seinem Mitbericht im Rekursverfahren vom 11. November 2024 – auf welchen es im vorliegenden Beschwerdeverfahren mit Eingabe vom 20. Juni 2025 verweist – insbesondere die Veränderung der Nutzungsart sowie der Nutzungsintensität und wesentliche, neue Auswirkungen auf Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt durch die geplante Umnutzung hervor. Es bejahte damit das Vorliegen einer unzulässigen, vollständigen Zweckänderung, welche die Voraussetzungen von Art. 24c RPG und Art. 42 RPV nicht erfülle. Zur Interessenabwägung im Sinne von Art. 24c Abs. 5 RPG führte das ARE aus, die vollständige Zweckänderung einer Wohnbaute in der Landwirtschaftszone laufe dem Konzentrationsprinzip und dem Trennungsgrundsatz zuwider. In Bezug auf das kantonale Inventar der Landschaftsschutzobjekte, in dessen Objekt Nr. 1521 (Greifensee) sich die streitbetroffene Baute befindet, hielt die Baudirektion fest, eine Gefährdung des Fortbestands des Inventarobjekts sei nicht ersichtlich; hingegen verletze die geplante Umnutzung das Schutzziel "Erhalt der Aufenthaltsqualität durch Schutz vor Lärm- und Lichteinflüssen sowie vor weiteren visuellen Störungen im Inventarobjekt und in dessen unmittelbarer Nähe" des kantonalen Inventars der Landschaftsschutzobjekte. Das Vorhaben sei zudem nicht mit der Verordnung zum Schutz des Greifensees vom

3. März 1994 (BDV Nr. 333) vereinbar. 4. 4.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, bei der geplanten Nutzung des Wohnhauses als Kindertagesstätte handle es sich um eine Wohnnutzung. Er führt diesbezüglich Entscheide des Bundesgerichts und des Verwaltungsgerichts an, welche bereits mehrfach die Wesensgleichheit von Kinderbetreuung und Wohnnutzung bestätigt hätten. Die Vorinstanz führte dazu aus, dem Beschwerdeführer sei zuzustimmen, dass das Bundesgericht es als zulässig erachte, den Aufenthalt von Kindern in Kindertagesstätten als Wohnnutzung auszulegen und solche damit in einer Wohnzone als zonenkonform anzusehen. Es lasse sich daraus aber nichts zugunsten des Beschwerdeführers ableiten, da sich die referenzierte Rechtsprechung mit der Zonenkonformität von Kindertagesstätten in einer Wohnzone befasse, während für die geplante Umnutzung strittig sei, ob der Umbau einer Einfamilienwohnung in eine Kindertagesstätte von Art. 24c RPG erfasst sei. 4.2 Zur Ansicht des Beschwerdeführers, dass die Nutzung eines Wohnhauses als Kindertagesstätte als Wohnnutzung qualifiziert werden könne und es bei der geplanten Umnutzung daher bei einer Wohnnutzung bleibe, ist Folgendes festzuhalten: 4.2.1 Das Verwaltungsgericht stellte im vom Beschwerdeführer angeführten Entscheid fest, dass Kindertagesstätten in einer Wohnzone mit einem Wohnanteil von 90 % nicht den öffentlichen Interessen der Wohnanteilsvorschriften zuwiderlaufen würden (VGr, 22. Februar 2012, VB.2011.00531/00541, E. 4.4.1). Das Bundesgericht bejaht in der vom Beschwerdeführer referenzierten Rechtsprechung, dass Wohnzonen offensichtlich auch für den Aufenthalt von Kindern bestimmt sind. Ein entsprechend funktionales Verständnis des Wohnens erachtet es daher als vertretbar (BGr, 6. September 2010, 1C_148/2010, E. 2.2.3, in: ZBl 112/2011 S. 489; vgl. auch 28. April 2025, 1C_518/2024, E. 2.5). Auch grössere Kindertagesstätten seien in ihrer Zweckbestimmung eng mit der Wohnzone verbunden und seien daher zonenkonform (BGr, 15. März 2013, 1C_207/2012, E. 2.3). Die Ausführungen des Verwaltungsgerichts und des Bundesgerichts beziehen sich auf die Zonenkonformität von Kindertagesstätten innerhalb von Wohnzonen. 4.2.2 Vorliegend geht es jedoch nicht um die Frage der Zonenkonformität einer Kindertagesstätte in der Landwirtschaftszone, welche zweifellos nicht gegeben ist. Entscheidend ist vielmehr, ob die Umnutzung des zonenwidrigen Wohnhauses in eine Kindertagesstätte im Rahmen der Voraussetzungen gemäss Art. 24c Abs. 2 RPG bewilligungsfähig ist, mithin ob die Nutzungsänderung noch als teilweise Änderung im Sinn dieser Bestimmung qualifiziert werden kann. Dafür ist vorausgesetzt, dass die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist und die Identität der Baute gewahrt wird. Hierfür sind neben der Nutzungsart namentlich auch die Auswirkungen der Änderung auf das äussere Erscheinungsbild, das Nutzungsmass, die Anzahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie auf die Raumordnung und die Umwelt zu berücksichtigen (vorn, E. 2.5). Mangels eines aktiven landwirtschaftlichen Betriebs fällt auch eine Bewilligung als Nebenbetrieb im Sinn von Art. 24b RPG zum Vornherein ausser Betracht. Entgegen dem Beschwerdeführer kann aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Zonenkonformität von Kindertagesstätten innerhalb der Wohnzone nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass in der vorliegenden Konstellation die Nutzung des Wohnhauses als Kindertagesstätte im Vergleich zur Wohnnutzung im Referenzzustand als bloss teilweise Änderung der Nutzungsart zu qualifizieren ist. 4.3 Der Betrieb einer Kindertagesstätte in der Landwirtschaftszone stellt keine klassische Wohnnutzung dar; auch eine kollektive Wohnnutzung liegt nicht vor. Eine solche bejahte das Bundesgericht beispielsweise bei der Verwendung eines Gebäudes in der Landwirtschaftszone als Altersheim sowie zur Beherbergung von Asylsuchenden. Diese Verwendungen würden einer Kollektivunterkunft zu Wohnzwecken dienen (BGr, 11. Mai 2016, 1C_168/2015, E. 3.5.2). Im Gegensatz zu einer Kindertagesstätte dienen diese Nutzungen der dauerhaften oder zumindest längerfristigen Unterbringung von Personen. Als Gewerbe gelten hingegen kleine und mittlere (produzierende) Betriebe mit dem Erwerb dienender beruflicher Tätigkeit (BGE 140 II 509, E. 3.3). Bei Kindertagesstätten ist die tageweise Betreuung mit geregelten Betriebszeiten der eigentliche Nutzungszweck, wobei jedes Kind an jedem Tag zur Kindertagesstätte gebracht und von dieser wieder abgeholt werden muss. Damit steht nicht der längerfristige Aufenthalt zu Wohnzwecken, sondern die zu marktüblichen Preisen angebotene Erbringung der professionellen Betreuungsleistungen im Vordergrund und ist die geplante Kindertagesstätte als gewerbliche Nutzung des Wohnhauses in der Landwirtschaftszone zu qualifizieren. Eine gewisse Nähe zur Wohnnutzung ist allerdings nicht von der Hand zu weisen, weshalb die Umnutzung eines Wohnhauses in eine Kindertagesstätte nicht von vornherein auszuschliessen ist. Durch die gewerbliche Nutzung des streitbetroffenen Wohnhauses erfährt dessen wirtschaftliche Zweckbestimmung allerdings eine relevante Änderung. 4.4 Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hält in seiner Vollzugshilfe zu Artikel 24c RPG grundsätzlich die Unzulässigkeit einer Zweckänderung von Wohnen zu Gewerbe fest (ARE, Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Kapitel V, Bewilligungen nach Artikel 24c RPG, S. 12, Ziff. 3.5.1, abrufbar unter: https://www.are.admin.ch/de/publication?id=LbYeaHiVfyCB, zuletzt besucht am 2. September 2026). Aufgrund der Ähnlichkeit zwischen einer Wohnnutzung und dem Betrieb einer Kindertagesstätte rechtfertigt es sich allerdings, die geplante Umnutzung einer Gesamtwürdigung zu unterziehen. 4.5 4.5.1 Die Identitätswahrung durch die geplante Nutzung als Kindertagesstätte ist vorliegend trotz der Ähnlichkeit zur Wohnnutzung zu verneinen. Einerseits erfolgt durch den Betrieb einer Kindertagesstätte im Vergleich zur Wohnnutzung durch eine Familie eine erhebliche Steigerung der Nutzungsintensität. Andererseits ist aufgrund der Lage der Bauparzelle davon auszugehen, dass der Betrieb einer Kindertagesstätte im Vergleich zur Wohnnutzung zu einer Mehrbelastung von Raum und Umwelt führen würde. 4.5.2 Zum Nutzungsmass führt die Vorinstanz zutreffend aus, dass das Personenaufkommen der Kindertagesstätte mit 22 betreuten Kindern und 14 Betreuungspersonen (wobei letztere kaum alle gleichzeitig vor Ort sein dürften) im Vergleich zu einer einzelnen Wohneinheit deutlich höher sei. Die Kinder und Betreuungspersonen sind im Unterschied zu einer Wohnnutzung fast ganztätig vor Ort und nutzen das Wohnhaus als primären Aufenthaltsort. Dies ergibt sich aus dem Betriebskonzept der Kindertagesstätte, welches einen detaillierten Tagesablauf enthält, in welchem der Aufenthalt im und um das Haus herum vorgesehen ist. Der Beschwerdeführer macht diesbezüglich geltend, dass das 3-geschossige 8½-Zimmer-Wohnhaus sogar noch erweitert werden könnte und dass als Referenzzustand nicht ein einzelner Haushalt angenommen werden dürfe, sondern dass von vier Mehrpersonenhaushalten ausgegangen werden könne. Damit würde die Nutzung durch den Betrieb der Kindertagesstätte nicht unbedingt höher ausfallen. Er verkennt allerdings, dass als massgeblicher Vergleichszustand nicht eine hypothetische Nutzung der betroffenen Baute dienen kann. Stattdessen wird dieser gemäss Art. 42 Abs. 2 RPV als Zustand definiert, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand. Massgeblicher Stichtag ist in der Regel der

1. Juli 1972 (VGr, 11. Juli 2024, VB.2024.00064, E. 2.2 f.). Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, die Baute sei bereits im Referenzzustand von mehreren Parteien genutzt worden. Solches ergibt sich auch nicht aus den dem Baugesuch beigelegten Plänen, gemäss welchen die streitbetroffene Wohnbaute lediglich über einen Eingang, eine Küche sowie zwei Badezimmer verfügt. Es ist daher im Referenzzustand von einer Wohneinheit auszugehen. Durch den Betrieb einer Kindertagesstätte ist deshalb eine erhebliche Nutzungsintensivierung zu bejahen. 4.5.3 Die Vorinstanz ging aufgrund der peripheren Lage der Bauparzelle und aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung davon aus, dass ein Grossteil der Eltern ihre Kinder mit einem privaten Fahrzeug zur Kindertagesstätte bringen und wieder von dort abholen würde. Zwar treffe es zu, dass der Betrieb nachts geschlossen sei, dadurch erfolge allerdings keine Kompensation des tagsüber zu erwartenden Mehrverkehrs, da auch bei privat genutzten Wohneinheiten nachts mit sehr geringem Verkehr zu rechnen sei. Da ausserdem für die Zufahrt zur Kindertagesstätte nicht nur die Hauptstrasse (D-Strasse), sondern ebenfalls der C-Weg befahren werden müsse, wirke sich der Mehrverkehr auch auf einem in der Landwirtschaftszone liegenden Verkehrsträger aus. Der Beschwerdeführer lässt dazu vorbringen, es sei zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mehrimmissionen zu unterscheiden. Lediglich wesentliche Mehrimmissionen würden zu unzulässigen Nutzungsänderungen führen. Indem die Vorinstanz keine Quantitäten und Relationen zum Mehrverkehr angegeben habe, stütze sich ihr Urteil auf einen unzulänglich erhobenen Sachverhalt. Dem Beschwerdeführer ist allerdings entgegenzuhalten, dass sich die Voraussetzung der Wesentlichkeit (gemäss Art. 42 Abs. 1 und 3 RPV sowie auch im vom Beschwerdeführer zitierten Urteil BGr,

15. August 2013, 1C_179/2013, E. 2.1 ff.) auf die Wahrung der Identität der Baute oder Anlage als Ganzes bezieht. Der Mehrverkehr ist, wenn er nicht für sich allein der Identitätswahrung entgegensteht, auf jeden Fall in die Gesamtbeurteilung einzubeziehen. Vorliegend ist bei der geplanten Nutzung als Kindertagesstätte durchaus mit einer erheblichen Steigerung des Verkehrs zu rechnen, da übereinstimmend mit der Vorinstanz aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung davon auszugehen ist, dass täglich mindestens ein grosser Teil der Eltern ihre Kinder mit einem privaten Fahrzeug in die Kindertagesstätte bringen würde. Den erheblichen Mehrverkehr bestätigt auch die Auflage der Gemeinde, welche in der kommunalen Baubewilligung als Nebenbestimmung die Pflicht zur Erstellung von drei zusätzlichen und damit von insgesamt sechs Parkplätzen anordnete. 4.5.4 Aus der vom Beschwerdeführer zum Baugesuch eingereichten Darstellung der Erschliessungssituation ergibt sich, dass die Zufahrt zum Grundstück über den C-Weg und damit über einen Verkehrsträger in der Landwirtschaftszone und im Landschaftsschutzgebiet erfolgen soll (während die Wegfahrt direkt über die Kantonsstrasse erfolgt). Dass der Betrieb der Kindertagesstätte jedoch, wie vom Beschwerdeführer geltend gemacht, nicht auf die Nutzung des C-Wegs angewiesen wäre, ist anzuzweifeln. Die bestehende Ausfahrt auf die D-Strasse über den Rad- und Gehweg ist mit 3,8 m zwar genügend breit, sofern nicht mit Gegenverkehr zu rechnen ist. Wenn diese Ausfahrt, wie es der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht, auch zur Einfahrt würde, würden sich die Eltern beim Bringen und Abholen ihrer Kinder gegenseitig in der Ein- und Ausfahrt behindern. In diesem Fall käme es zu einer erschwerten Benutzung des Rad- und Gehwegs und zu einem grösseren Risiko für Rückstau auf der Hauptstrasse, als wenn das Grundstück über den C-Weg befahren und über die D-Strasse wieder verlassen würde, wie es der Beschwerdeführer auch plante. Zur Beurteilung des Mehrverkehrs verlangte der Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins. Da sich die Erschliessungssituation jedoch in genügender Weise aus den Akten ergibt, der Mehrverkehr nur einen Aspekt der Gesamtbeurteilung darstellt und offensichtlich von einer stark erhöhten Nutzungsintensität auszugehen ist, ist auf den beantragten Augenschein zu verzichten. 4.5.5 Neben den vermehrten Zufahrten zum Grundstück sind weitere Mehrbelastungen der Umwelt in Bezug auf Abwasser, Beheizung und Siedlungsabfälle denkbar (vgl. BGr, 25. August 2023, 1C_4s34/2022, E. 5.3). Durch den Betrieb einer Kindertagesstätte ist im Vergleich zur Wohnnutzung durch eine Familie mit einer erheblichen Erhöhung der Abwasser- und Siedlungsabfallmenge sowie mit einer Intensivierung der Beheizung zu rechnen. Hinzu kommt, dass der Anbau der Fluchttreppe als bauliche Veränderung an der streitbetroffenen Baute mit einem nicht unerheblichen Volumen merklich in Erscheinung treten würde. 4.6 Zusammenfassend ergibt sich, dass aufgrund der Änderung der wirtschaftlichen Zweckbestimmung, des erhöhten Nutzungsmasses sowie aufgrund der Auswirkungen auf Raum und Umwelt die Identität der streitbetroffenen Baute nicht im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG in Verbindung mit Art. 42 Abs. 1 RPV im Wesentlichen gewahrt bleibt. Stattdessen handelt es sich bei der geplanten Umnutzung um eine unzulässige, vollständige Zweckänderung. Durch die geplante Umnutzung würde eine schleichende Ausdehnung der Bauzone ermöglicht, was mit der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet nicht vereinbar ist. Der Trennungsgrundsatz (vgl. Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG; Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) geniesst Verfassungsrang (vgl. BGE 147 II 309 E. 5.5). Darüber hinaus hat die Zuweisung des betroffenen Grundstücks zur Landschaftsschutzzone zur Folge, dass bei der Prüfung des Identitätserfordernisses ein strenger Massstab anzulegen ist (vgl. BGr, 12. Juni 2023, 1C_518/2021, E. 3.8). Gemäss Ziff. 3 der Greifensee-Schutzverordnung ist das Schutzziel die umfassende und ungeschmälerte Erhaltung der Greifenseelandschaft. Die Landschaftsstrukturen im gesamten Schutzgebiet sollen als Lebensräume seltener, geschützter und bedrohter Tier- und Pflanzenarten und -gemeinschaften, als prägende Elemente der Natur- und Kulturlandschaft und des Landschaftsbilds sowie als wesentliche Bestandteile des naturnahen Erholungsgebiets erhalten und gefördert werden. Ziff. 4.3 und 5 der Schutzverordnung verlangen insbesondere für die betroffene Schutzzone IIIB, dass bei Neubauten und Veränderungen an bestehenden Bauten die Vereinbarkeit mit den Schutzzielen gegeben ist und der Wert des Schutzgebiets nicht beeinträchtigt wird. Die erforderlichen Massnahmen haben so zu erfolgen, dass den Schutzzielen bestmöglich Rechnung getragen wird. Ebenso gilt beim Inventarobjekt Nr. 1521 (Greifensee) des kantonalen Inventars der Landschaftsschutzobjekte u. a. das Schutzziel des Erhalts der Aufenthaltsqualität durch Schutz vor Lärm- und Lichteinflüssen sowie vor weiteren visuellen Störungen im Inventarobjekt und in dessen unmittelbarer Nähe. Wie das ARE im Mitbericht vom 11. November 2024 an die Vorinstanz dargelegt hat, führt das Vorhaben u.

a. zu einem erheblichen, betriebsbedingten Mehrverkehr mit entsprechenden Lärm- und Lichtimmissionen im landschaftlich sensiblen Gebiet. Dieser geplante Verkehr bewegt sich nicht nur im Randbereich bei der Zufahrt zur Staatsstrasse, sondern dringt tiefer und störend ins Schutzgebiet hinein. Dies mindert den Wert des Schutzgebiets in relevanter Weise und trägt den Schutzzielen ungenügend Rechnung. Auch von daher sprengt das geplante Vorhaben den Rahmen des Identitätserfordernisses gemäss Art. 24c RPG. 4.7 4.7.1 Sind alle Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24c RPG erfüllt, muss das Vorhaben gemäss Art. 24c Abs. 5 RPG zusätzlich mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar sein (vgl. Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24c N. 44). Die Interessenabwägung erübrigt sich jedoch unter den vorliegenden Umständen, da die Voraussetzungen für die Erteilung der Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24c Abs. 2 in Verbindung mit Art. 42 Abs. 1 RPV nicht erfüllt sind. Dies gilt im Gegensatz zu den Ausführungen des Beschwerdegegners, welcher davon auszugehen scheint, die Interessenerwägung entfalle, gerade weil die Voraussetzungen der Identitätswahrung erfüllt seien. Ebenfalls entfällt die Interessenabwägung im Fall von spezialgesetzlichen Normen beispielsweise des Umweltschutzrechts oder des Natur-, Heimat- und Landschaftsschutzrechts, die der Bewilligung absolut entgegenstehen (Muggli, Praxiskommentar RPG, Art. 24c N. 47). 4.7.2 Auf jeden Fall wären vorliegend die öffentlichen Interessen an der strikten Trennung zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet gegenüber den vom Beschwerdeführer geltend gemachten Interessen als überwiegend zu qualifizieren. Insbesondere kann der akute Bedarf an Kinderbetreuungseinrichtungen in der Gemeinde Fällanden nicht ins Gewicht fallen, zumal ein Bedarf an Kinderbetreuungseinrichtungen höchstens allgemein und nicht speziell in der Landwirtschaftszone ausgewiesen werden kann. Auch die Nähe zur Natur ist zwar ein nachvollziehbares Interesse, vermag das gewichtige öffentliche Interesse an der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet und am Landschaftsschutz jedoch nicht zu überwiegen. 5. Der Beschwerdeführer macht in Bezug auf die Begründungsdichte des vorinstanzlichen Urteils eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend, indem das vorinstanzliche Urteil lediglich auf einer Seite materielle Beurteilungen zum Rechtsstreit enthalte und daher unzulänglich begründet sei. 5.1 Der in Art. 29 Abs. 2 BV verankerte Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör beinhaltet das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffenen Person, dass die Behörde deren Vorbringen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. zum Ganzen BGE 148 III 30 E. 3.1; 146 II 335 E. 5.1; VGr, 10. August 2017, VB.2017.00438, E. 4.1.2; ausführlich Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 344 ff. und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen). 5.2 Eine Verletzung der Begründungspflicht ist vorliegend nicht erkennbar. In Bezug auf die wesentlichen Aspekte der Zweckänderung von der Wohnnutzung zur gewerblichen Nutzung und den Mehrverkehr infolge des Betriebs der Kindertagesstätte hat die Vorinstanz genügend dargelegt, von welchen Überlegungen sie sich leiten liess. Zur einlässlichen Auseinandersetzung mit sämtlichen Vorbringen des Beschwerdeführers war die Vorinstanz hingegen nicht verpflichtet. Zudem war der Beschwerdeführer in der Lage, den vorinstanzlichen Entscheid mittels Beschwerde sachgerecht anzufechten. 6. Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm bei diesem Verfahrensausgang nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen: Fr.    155.-- Zustellkosten, Fr. 3'155.-- Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht;

c)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).