VB.2024.00601

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00601 Standard Suche Erweiterte Suche Hilfe Druckansicht Geschäftsnummer: VB.2024.00601 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 09.07.2026 Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Ersatzneubau eines Wohnhauses in einer Quartiererhaltungszone (Abänderungseingaben, welche u.a. der Erfüllung von Nebenbestimmungen der Stammbewilligung dienen).

Verfahrensvereinigung (E. 2); Verzicht auf Augenschein (E. 3); Keine Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung (E. 5).

Die Vorinstanz weist bezüglich der mit der Begrünung konfligierenden Erfüllung der Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Autos auf dem Baugrundstück zu Recht darauf hin, dass selbst dann, wenn infolge einer vollständigen Realisierung der Abstellplätze auf dem Baugrundstück die Grünfläche nicht eingehalten werden könnte, dies nicht zu einer Bauverweigerung führen würde (E. 6).

Nach § 278 Abs. 1 PBG sind zwei Arten zu unterscheiden, wie die zulässige Gebäudehöhe zu berechnen ist. Zum einen erfolgt die Berechnung anhand der Anzahl Vollgeschosse (§ 279 Abs. 1 PBG) und zum anderen wird sie aufgrund der Verkehrsbaulinien ermittelt (§ 279 Abs. 2 PBG). Verbindlich ist das geringere Mass dieser beiden Berechnungen (§ 278 Abs. 1 PBG). Nach Art. 24e BZO können in einer Quartiererhaltungszone zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale wie Traufhöhe, Dachform oder Sockelgeschoss und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds Abweichungen von der Geschosszahl, der Gebäude- oder Firsthöhe, der hofseitigen Baubegrenzung sowie der Längenbeschränkung von Dachaufbauten und Gebäudevorsprüngen bewilligt oder angeordnet werden. Im Ergebnis ist nicht zu beanstanden, dass die Baubehörde im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens der privaten Beschwerdegegnerin 1 für deren Bauprojekt in Anwendung von Art. 24e BZO eine Abweichung von der maximal zulässigen Gebäudehöhe bewilligte (E. 7).

Ebenfalls ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz davon ausging, dass mit der Projektänderung die Auflagen betreffend ausreichende Besonnung und Belichtungen aus den vorangehenden Bauentscheiden erfüllt worden sind (E. 8).

Abweisung. Stichworte: AUFLAGE AUGENSCHEIN BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BEGRÜNUNGSPFLICHT BELICHTUNG EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG FENSTER GEBÄUDEHÖHE KOMMUNALES RECHT NEBENBESTIMMUNG QUARTIERERHALTUNGSZONE RAUMHÖHE VERFAHRENSVEREINIGUNG Rechtsnormen: § 270 Abs. III PBG § 278 Abs. I PBG § 278 Abs. II PBG § 279 Abs. I PBG § 279 Abs. II PBG § 301 Abs. I PBG § 302 Abs. I PBG § 302 Abs. II PBG § 321 Abs. I PBG § 7 Abs. I VRG § 125 lit. c ZPO Art. 11 Abs. II BZO Zürich Art. 24b Abs. II BZO Zürich Art. 24e BZO Zürich Art. 24n BZO Zürich Art. 24o Abs. II BZO Zürich Publikationen:

- keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

1. Abteilung VB.2024.00601 VB.2025.00609 Urteil der 1. Kammer vom 9. Juli 2026 Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiber Stefan Meyer. In Sachen Aus VB.2024.00601 und VB.2025.00609 A, vertreten durch RA B, Beschwerdeführerin, gegen Aus VB.2024.00601 und VB.2025.00609

1.    C, vertreten durch RA D,

2.    Bausektion des Stadtrates von Zürich, Beschwerdegegnerschaft, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Die Bausektion des Stadtrats von Zürich (nachfolgend: Bausektion) erteilte C mit Beschluss vom 26. Juni 2018 die Baubewilligung (BE 01) für den Ersatzneubau eines Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 (neu: Kat.-Nr. 03) an der E-Gasse 04 in Zürich (Quartier F). Dagegen rekurrierten A und eine weitere Partei als Eigentümerinnen von Nachbarparzellen an das Baurekursgericht des Kantons Zürich, welches die Rechtsmittel am 30. August 2019 guthiess und den angefochtenen Beschluss aufhob. Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob C am 3. Oktober 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, welches die Beschwerde mit Urteil vom 8. April 2020 (VB.2019.00664) guthiess, den Entscheid des Baurekursgerichts aufhob und die Angelegenheit zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückwies. Das Baurekursgericht nahm am 13. Juli 2020 Vormerk von der Rückweisung und wies die Rekurse mit Entscheid vom 23. Oktober 2020 ab, soweit es darauf eintrat. Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 25. November 2020 wiederum an das Verwaltungsgericht. Mit Urteil vom 10. Februar 2022 (VB.2020.00825) wies das Verwaltungsgericht das Rechtsmittel ab. Das Bundesgericht trat am 12. April 2023 auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid nicht ein (1C_203/2022 = BGE 149 II 170). II. Am 29. Januar 2024 erteilte das Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich die Bewilligung für eine erste Abänderungseingabe (BE 05) zu dem am 26. Juni 2018 bewilligten Projekt (BE 01). Eine weitere Abänderungseingabe bewilligte das Amt für Baubewilligungen mit Entscheid vom 19. März 2025 (BE 013). III. Gegen beide baurechtlichen Entscheide gelangte A mit Rekursen vom 29. Februar 2024 bzw. 16. April 2025 an das Baurekursgericht, welches beide Rechtsmittel mit Entscheiden vom

30. August 2024 und vom 15. August 2025 abwies. IV. A. Am 2. Oktober 2024 erhob A Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. August 2024 und beantragte die Aufhebung des Entscheids sowie die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer; eventuell sei die Sache zur weiteren Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die Durchführung eines Augenscheins. Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2024.00601. Die Bausektion verzichtete am

15. Oktober 2024 auf eine Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am 28. Oktober 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 6. November 2024 schloss C auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer. A duplizierte am 2. Dezember 2024 innert erstreckter Frist und hielt an ihren Anträgen fest. Desgleichen hielt C mit Duplik vom 6. Januar 2025 an seinen Anträgen fest. B. Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. August 2025 erhob A sodann am 18. September 2025 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte diesem ebenfalls die Aufhebung des Rekursentscheids sowie die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2025.00609. Die Bausektion verzichtete am

30. September 2025 auf eine Beschwerdeantwort. Mit Beschwerdeantwort vom

23. Oktober 2025 beantragte C die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Baurekursgericht beantragte schliesslich am 27. Oktober 2025 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Kammer erwägt: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 1.2 Die Beschwerdeführerin ist aufgrund ihrer räumlichen Nähe zum Baugrundstück gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und als Unterliegende in den Rekursverfahren ohne Weiteres und unbestrittenermassen zur Beschwerdeerhebung legitimiert. 1.3 Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. Die beiden Beschwerden derselben Beschwerdeführerin richten sich gegen Entscheide des Baurekursgerichts, die das gleiche Bauvorhaben betreffen. Die aufgeworfenen Rechtsfragen beider Beschwerden betreffen die Erfüllung von Nebenbestimmungen (Auflagen) derselben Stammbaubewilligung. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2024.00601 und VB.2025.00609 zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 Bst. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.). 3. In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne sowie der weiteren Akten, welche die tatsächlichen Verhältnisse in ausreichendem Umfang wiedergeben, möglich, was im Einzelnen bezüglich der Traufhöhe darzulegen sein wird (vgl. dazu nachfolgende E. 7.8.1), in deren Zusammenhang die Beschwerdeführerin den Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins durch die Vorinstanz rügt bzw. die Durchführung durch das Verwaltungsgericht beantragt. 4. Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991, mit Änderungen bis 29. Mai 2024 (BZO), in einer viergeschossigen Quartiererhaltungszone III (QIII/4a), für die ein minimaler Wohnanteil von 75 % vorgeschrieben ist; gemäss der zum Zeitpunkt der Erteilung der angefochtenen Baubewilligungen geltenden Grundnutzungsordnung war das Grundstück der Quartiererhaltungszone QI/4a zugewiesen, wobei ebenfalls ein Wohnanteil von 75 % galt. Die BZO der Stadt Zürich ist bezüglich der Baubegriffe noch nicht im Sinne der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) harmonisiert. Es bleiben gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 des PBG die dort genannten und im Anhang PBG wiedergegebenen Bestimmungen in ihrer bis zum 28. Februar 2017 geltenden Fassung anwendbar. Auf der nördlichen Grundstücksgrenze des Baugrundstücks entlang der G-Strasse sowie im westlichen Bereich des Grundstücks entlang der E-Gasse verlaufen zwei kommunale Baulinien. Für den streitgegenständlichen Ersatzneubau wurde mit Beschluss vom 26. Juni 2018 die baurechtliche Bewilligung unter Nebenbestimmungen erteilt (BE 01; nachfolgend auch Stammbaubewilligung). Gegenstand der im vorliegenden Verfahren umstrittenen Abänderungseingaben, die unter anderem der Auflagenerfüllung dienen, sind einerseits eine Erhöhung der Raumhöhe des Erdgeschosses um 50 cm und eine damit einhergehende Erhöhung der Gebäudehöhe im gleichen Mass (BE 05; Verfahren VB.2024.00601) und andererseits eine Projektänderung zur Herstellung rechtskonformer Belichtungsverhältnisse mittels "abgewinkelten Fenstern" (BE 013; Verfahren VB.2025.00609). 5. 5.1 Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Erwägungen der Vorinstanz zur gerügten Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung seien unhaltbar. Zunächst treffe es nicht zu, dass die Stammbaubewilligung in Rechtskraft erwachsen sei. Unzutreffend sei auch die Auffassung, der Beschwerdeführerin fehle es bezüglich der Rüge betreffend Erfüllung der Auflagen an einem schutzwürdigen Interesse. 5.2 Soweit sich die Beschwerdeführerin zunächst gegen die Auffassung der Vorinstanz wendet, dass – wie diese ausführt – die Frage, ob die schon in der Stammbaubewilligung festgestellten Mängel auflageweise heilbar seien oder nicht, bereits mit inzwischen in Rechtskraft erwachsener Stammbaubewilligung beantwortet worden sei (angefochtener Entscheid, E. 8.3; Hervorhebung hinzugefügt), ist ihr insoweit zuzustimmen, als die beiden eingangs erwähnten Urteile des Verwaltungsgerichts, welche die Stammbaubewilligung betrafen (vgl. vorn, Ziffer I), immer noch beim Bundesgericht angefochten werden können, wenn und sobald die von der Bauherrschaft nachzureichenden Pläne genehmigt worden sind (BGE 149 II 170 E. 1.10). Zur Zulässigkeit der entsprechenden Auflage in der Stammbaubewilligung hat sich das Verwaltungsgericht jedoch bereits geäussert (VGr, 10. Februar 2022, VB.2020.00825, E. 4) und diese geschützt; darauf ist im vorliegenden Verfahren nicht zurückzukommen. 5.3 Was das fehlende schutzwürdige Interesse der Beschwerdeführerin betrifft, so ist zu differenzieren: Wenn im vorausgehenden Rechtsmittelverfahren gerügte Mängel durch die Rechtsmittelinstanzen als im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG durch Nebenbestimmung heilbar beurteilt werden, steht der Nachbarin bzw. dem Nachbarn als rekurs- bzw. beschwerdeführende Partei in nachfolgenden Rechtsmittelverfahren die Rüge der Nichterfüllung der entsprechenden Nebenbestimmung nur dann zu, wenn die Nachbarin bzw. der Nachbar aufzuzeigen vermag, dass mit der Durchsetzung der richtigen Erfüllung eine sie bzw. ihn belastende Beeinträchtigung abgewendet werden kann. Da jedoch Nebenbestimmungen nur Mängel betreffen, die ohne Schwierigkeiten behoben werden können (und nicht zur Bauverweigerung führen) und kumulativ die schutzwürdigen Interessen der rekurs- bzw. beschwerdeführenden Partei nicht tangieren (vgl. VGr, 1. März 2018, VB.2017.00363, E. 3.1 mit Hinweisen), da ihre Beseitigung keinen praktischen Nutzen für sie darstellen würde, wird dieser Nachweis regelmässig misslingen. Jedenfalls reicht die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Verzögerung der Baufreigabe dazu nicht aus. Soweit die Beschwerdeführerin mit ihren Vorbringen zudem aufzeigen will, dass die grundsätzlichen Schwierigkeiten der Bauherrschaft bei der Auflagenerfüllung zeigten, dass die in der Stammbaubewilligung verfügten Auflagen den zulässigen Rahmen von § 321 Abs. 1 PBG sprengen würden, ist ihr ebenfalls nicht zu folgen, da die Zulässigkeit der Auflagen – wie eben erwähnt (vgl. vorstehende E. 5.2) – durch das Verwaltungsgericht bereits beurteilt wurde. 6. 6.1 Die Beschwerdeführerin bringt sodann im Zusammenhang mit dem zur Erfüllung der entsprechenden Nebenbestimmung in der Stammbaubewilligung eingereichten Umgebungsplan vor, dass die Vorgaben für die Begrünung gemäss Art. 11 Abs. 2 BZO zu erfüllen seien und von der Vorinstanz nicht einfach für unverbindlich erklärt werden könnten. 6.2 Gemäss Art. 11 Abs. 2 BZO sind bei der Erstellung von Hauptgebäuden in Wohnzonen mindestens zwei Drittel, in den Quartiererhaltungszonen mindestens die Hälfte und in Zentrumszonen mindestens ein Drittel der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen. Ein Teil dieser Fläche ist der Art der Überbauung entsprechend als Spiel- oder Ruhefläche oder als Freizeit- oder Pflanzgarten herzurichten. Bei Art. 11 Abs. 2 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, zu dessen Anwendung sich das Verwaltungsgericht bereits wiederholt geäussert hat (VGr,

28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4 und VGr, 17. November 2010, VB.2010.00258, E. 3). 6.3 Die Vorinstanz weist bezüglich der mit der Begrünung konfligierenden Erfüllung der Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Autos auf dem Baugrundstück zu Recht darauf hin (angefochtener Entscheid, E. 9.2 S. 19), dass selbst dann, wenn infolge einer vollständigen Realisierung der Abstellplätze auf dem Baugrundstück die Grünfläche nicht eingehalten werden könnte, dies nicht zu einer Bauverweigerung führen würde. Wenn die Beschwerdeführerin dazu gestützt auf den Entscheid VB.2010.00258 ausführt, Art. 11 Abs. 2 BZO könne bei Neubauvorhaben in aller Regel ohne tiefgreifende Einschränkungen für die Bauherrschaft durchgesetzt werden, hilft ihr das nichts. Im gleichen Entscheid kam das Verwaltungsgericht zum Ergebnis, dass eine Bauverweigerung für ein an sich zulässiges Bauprojekt allein deshalb, weil die nicht vom Gebäude überstellte Parzellenfläche – wie hier – infolge der Vorschriften über die Pflichtabstellplätze nicht entsprechend Art. 11 Abs. 2 BZO begrünt werden könne, offensichtlich unverhältnismässig sei (VGr, 17. November 2010, VB.2010.00258, E. 3.2.2). Darauf verweist die Vorinstanz ebenfalls zu Recht. Es kann im Übrigen auch nicht davon die Rede sein, dass die Vorinstanz die entsprechende Nebenbestimmung aus der Stammbaubewilligung einfach für unverbindlich erklärte, wie die Beschwerdeführerin meint. In Dispositivziffer II.B.1.c wurde in Verbindung mit den Erwägungen lit. F.c, F.d und F.e der Stammbaubewilligung die Einreichung eines Umgebungsplans angeordnet. Diesen hat die Bauherrschaft eingereicht, was im Bauentscheid 05 in Dispositivziffer I.5 in Verbindung mit E. lit. b entsprechend vermerkt wurde. Dies bedurfte keiner weiteren Erörterung durch die Vorinstanz. 7. 7.1 Im Zusammenhang mit der Erhöhung des Gebäudes um 50 cm rügt die Beschwerdeführerin im Weiteren eine unzulässige Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe. Art. 24e BZO sei restriktiv anzuwenden und dazu unter Berücksichtigung von Art. 24o BZO betreffend die Grundmasse eine Interessenabwägung vorzunehmen. Die Projektänderung diene nicht der Wahrung eines gebietstypischen Strukturmerkmals und führe auch nicht zu einer gestalterischen Verbesserung des Projekts. 7.2 Nach § 278 Abs. 1 PBG sind zwei Arten zu unterscheiden, wie die zulässige Gebäudehöhe zu berechnen ist. Zum einen erfolgt die Berechnung anhand der Anzahl Vollgeschosse (§ 279 Abs. 1 PBG) und zum anderen wird sie aufgrund der Verkehrsbaulinien ermittelt (§ 279 Abs. 2 PBG). Verbindlich ist dabei das geringere Mass dieser beiden Berechnungen (§ 278 Abs. 1 PBG). § 278 Abs. 1 PBG erlaubt den Gemeinden, die auf den Verkehrsbaulinien beruhende Berechnungsweise auszuschliessen; diesfalls erfolgt die Berechnung ausschliesslich gestützt auf die zulässige Anzahl Vollgeschosse. Die Gebäudehöhe aufgrund der Baulinien gilt bis auf eine Tiefe von 15 m (§ 278 Abs. 2 PBG). Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich schliesst die aus dem Verkehrsbaulinienabstand abgeleitete Gebäudehöhenberechnung nicht aus. Folglich hat die Berechnung nach beiden Methoden zu erfolgen, wobei das geringere Mass verbindlich ist (VGr, 16. April 2015, VB.2014.00707, E. 2.3). Das streitbetroffene Grundstück liegt wie erwähnt (vorstehende E. 4) in einer Quartiererhaltungszone QIII/4a. Entsprechend sind bei Neubauten vier Vollgeschosse und (für Randgebäude) eine maximale Gebäudehöhe von 14,7 m zulässig (Art. 24b Abs. 2 und Art. 24o Abs. 2 BZO). Nach der unbestrittenen und zutreffenden Ermittlung der Vorinstanz, auf die verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), weist das Vorhaben eine Gebäudehöhe von maximal 13,33 m auf und überschreitet damit in seinem nordöstlichen Bereich auf einer Breite von etwa 2,2 m und einer Länge von 15 m die dort zulässige Gebäudehöhe von 11,11 m (angefochtener Entscheid, E. 6.2). Diese Abweichung bewilligte die Baubehörde in Anwendung von Art. 24e BZO. 7.3 Die Quartiererhaltungszone gemäss § 50a PBG ist – trotz ihres bewahrenden Charakters – ein Instrument der Siedlungserneuerung und nicht ein solches des Ortsbildschutzes (vgl. VGr, 10. September 2025, VB.2024.00553, E. 3.2, unter Hinweis auf Michael Steiner/ Thomas Wipf, in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 174 mit zahlreichen Hinweisen). Nach Art. 24e BZO können in einer Quartiererhaltungszone zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale wie Traufhöhe, Dachform oder Sockelgeschoss und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds Abweichungen von der Geschosszahl, der Gebäude- oder Firsthöhe, der hofseitigen Baubegrenzung sowie der Längenbeschränkung von Dachaufbauten und Gebäudevorsprüngen bewilligt oder angeordnet werden. Was in der Quartiererhaltungszone III als gebietstypisch bzw. -charakteristisch zu gelten hat, wird in Art. 24n BZO näher umschrieben. So zeichnen sich diese Gebiete durch eine die Strassen begleitende, mehrheitlich offene Bauweise von hoher Dichte des späten 19. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und einer hohen Durchlässigkeit aus. Die Gebäude sind in der Regel allseitig orientiert und verfügen über einen mehrseitigen Bezug zu unterschiedlich strukturierten Aussenräumen. Der rückwärtige Bereich und die Höfe sind dicht bebaut (Art. 24n Abs. 1 BZO). Die Strassenfassaden weisen überwiegend 4 bis 5 Vollgeschosse mit mehrheitlich ausgeprägtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf (Art. 24n Abs. 2 BZO). 7.4 Bei Art. 24e BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b in Verbindung mit § 50a Abs. 2 und § 50 PBG). Zur Anwendung und Auslegung von Art. 24e BZO im Zusammenhang mit dem streitbetroffenen Vorhaben hat sich das Verwaltungsgericht bereits mit Urteil vom

10. Februar 2022 geäussert (VB.2020.00825, E. 7.2). Auf die dortigen Erwägungen ist auch im vorliegenden Fall abzustellen. 7.5 Im Bauentscheid erwog die Behörde, die um 50 cm erhöhte Raumhöhe im Erdgeschoss wirke sich positiv auf die Fassadengliederung aus und habe im Vergleich zur Gesamthöhe des Gebäudes nur marginale Auswirkungen. Eine durchgehende und umlaufende Traufline – ohne Absenkung – sei bei einem Einzelbaukörper für ein befriedigendes Erscheinungsbild im Sinne eines klaren Bautypus sehr wichtig. Zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale und im Interesse des Erscheinungsbildes sei für die Überschreitung der Gebäudehöhe die Anwendung von Art. 24e BZO gerechtfertigt. 7.6 Die Vorinstanz gelangte ebenfalls zum Ergebnis (angefochtener Entscheid, E. 6.3 S. 14), die Überschreitung der Gebäudehöhe im nordöstlichen Gebäudebereich ermögliche die Wahrung des gebietstypischen Strukturmerkmals einer gebäudeeinheitlichen Traufe, welche sich zudem zwischen den Traufhöhen der Nachbargebäude harmonisch einfüge und damit ein im Traufbereich besseres Erscheinungsbild ermögliche. Die Erhöhung des Gebäudes um 50 cm gegenüber dem ursprünglichen Projekt befördere zudem in nebensächlicher und indirekter Weise auch, dass – neben einer einheitlichen Traufe – das Strukturmerkmal eines gebietstypischen Sockelgeschosses im nordöstlichen Gebäudebereich gewährt werden könne. Auch das geänderte Projekt rechtfertige eine Bewilligung gestützt auf Art. 24e BZO. Die Vorinstanz zog zudem ausdrücklich in Betracht (angefochtener Entscheid, E. 6.3 S. 12 f.), dass die angestrebte klare, einfache Gebäudeform mit rechteckigem Grundriss ohne Inanspruchnahme der Abweichungen von Grundmassen gemäss Art. 24e BZO nur möglich wäre, wenn entweder ostseitig auf die zulässige Bautiefe von 16 m verzichtet oder wenn die Gebäudehöhe über die ganze vorgesehene Gebäudegrundfläche auf 11,11 m reduziert würde. Wenn hingegen die gemäss BZO zulässige Gebäudehöhe und Bautiefe ausgeschöpft würden, wäre es erforderlich, die Gebäudehöhe im östlichen Bereich des Gebäudes zu reduzieren, was mit einem Versatz der Traufhöhe verbunden wäre. Für die Beurteilung des besseren Erscheinungsbildes im Sinne von Art. 24e BZO sei es zulässig, auf ein solcherart abgestuftes Gebäude abzustellen. 7.7 Die Beschwerdeführerin stellt sich bezüglich der generellen Anwendung von Art. 24e BZO zum einen auf den Standpunkt, die Vorinstanz hätte ihrem Entscheid eine umfassende Interessenabwägung im Sinne von Art. 3 der Raumplanungsverordnung (RPV) zugrunde legen müssen. Die Beschwerdeführerin verkennt dabei, dass Art. 24e BZO die Voraussetzungen für Abweichungen in den Quartiererhaltungszonen abschliessend regelt und keine Interessenprüfung vorsieht. Damit eine Abweichung bewilligt oder angeordnet werden kann, genügt es nach dem klaren Wortlaut der Bestimmung, dass die Abweichung der Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale dient und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds steht. Ein Prüfprogramm unter Berücksichtigung öffentlicher und privater Interessen, wie es § 220 PBG für Ausnahmebewilligungen vorsieht (vgl. VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00390, E. 3.1), oder gar eine umfassende Interessenabwägung im Sinne von Art. 3 RPV, wie sie hauptsächlich bei raumwirksamen Aufgaben wie beispielsweise der Nutzungsplanung (vgl. BGE 145 II 70 E. 3.2) oder der Ausscheidung von Gewässerräumen (vgl. BGr, 25. März 2024, 1C_522/2022, E. 7) durchzuführen ist, kommt folglich nicht zur Anwendung. Dass Art. 24e BZO den besonderen Vorschriften für die Quartiererhaltungszonen I–III und damit den jeweiligen Bestimmungen über die Grundmasse für Gebäude (Art. 24g, Art. 24h, Art. 24l, Art. 24o, Art. 24p BZO) vorgeht, ergibt sich bereits aus dem systematischen Aufbau der Vorschriften für die Quartiererhaltungszonen, wonach Art. 24e BZO Teil der vorangestellten allgemeinen Vorschriften für die drei Typen von Quartiererhaltungszonen ist. Den auf der postulierten Interessenabwägung beruhenden Folgerungen der Beschwerdeführerin ist deshalb nicht zu folgen. Zum anderen ist die Beschwerdeführerin in allgemeiner Hinsicht der Meinung, Art. 24e BZO sei restriktiv anzuwenden. Auch dafür gibt es keinen Grund: Diese Bestimmung kann nur, aber immer dann herangezogen werden, wenn im Sinne des Zwecks der Norm (Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale und Verbesserung des Erscheinungsbilds) von bestimmten Anforderungen, die durch die Bestimmung ebenfalls bereits eingegrenzt werden, abgewichen werden soll. 7.8 Soweit die Beschwerdeführerin im Besonderen die Abweichungsvoraussetzungen von Art. 24e BZO bestreitet, kommt Folgendes in Betracht: 7.8.1 Als gebietstypische Strukturmerkmale für die Quartiererhaltungszone III weisen die Strassenfassaden mehrheitlich ausgeprägte Sockelgeschosse und Traufbereiche auf (Art. 24n Abs. 2 BZO). Überdies sind die Gebäude in der Regel allseitig orientiert (Art. 24n Abs. 1 BZO). Die Baubehörde hat zunächst die Erhöhung des Erdgeschosses um 50 cm befürwortend gewürdigt, weil sie sich positiv auf die Fassadengliederung auswirke. Mit der Erhöhung wird hinsichtlich der Fassadengliederung das Sockelgeschoss im Sinne des gebietstypischen Strukturmerkmals stärker betont, was durch dessen abweichende Materialisierung und Farbgebung weiter verstärkt wird (vgl. dazu den Plan "Ansichten"), worauf die Vorinstanz zu Recht hinweist (angefochtener Entscheid, E. 6.3 S. 13 f.). Dagegen wendet sich die Beschwerdeführerin nur insoweit, als sie geltend macht, die Erhöhung des Erdgeschosses liesse sich auch mit einer Tiefersetzung der Kote des Fussbodens erreichen. Zum einen ist jedoch die gegenüber der Stammbaubewilligung unveränderte Kote des fertigen Fussbodens des Erdgeschosses nicht Gegenstand dieses Verfahrens, und zum anderen hat die Vorinstanz zu Recht befunden, die Erhöhung des Erdgeschosses entspreche Art. 24c bis Abs. 5 BZO, wonach das Erdgeschoss in Gebieten mit einem Mindestwohnanteil unter 90 % mit einer deutlich grösseren Höhe als die übrigen Geschosse auszubilden ist (angefochtener Entscheid, E. 6.3 S. 13 f.). Die Baubehörde hat ihren Entscheid sodann darauf abgestützt, dass eine durchgehende und umlaufende Trauflinie ohne Absenkung bei einem Einzelbaukörper für ein befriedigendes Erscheinungsbild wichtig sei. Der nach drei Strassen hin orientierte Baukörper weist eine umlaufende Traufe ohne horizontalen Versatz auf (vgl. dazu den Plan "Ansichten"). Ausschlaggebend ist somit, dass das zu beurteilende Gebäude über einen durchgehenden Traufbereich verfügt, weshalb es nicht entscheidend auf die umliegenden Trauf höhen ankommen kann. Die Vorinstanz hat deshalb richtigerweise geprüft, ob durchgehende Traufbereiche im Quartier rund um das Baugrundstück vorkommen. Selbst wenn aufgrund des berechtigten Einwands der Beschwerdeführerin nur auf Gebäude der Quartiererhaltungszone III abgestellt wird, ergibt sich aus der Dokumentation zum Augenschein von 2019, dass neben dem bestehenden Gebäude auf dem streitbetroffenen Grundstück jedenfalls auch die Gebäude auf dem östlichen Nachbargrundstück Kat.-Nr. 06 an den Strassenfassaden durchgehende Traufbereiche aufweisen. Weitere Gebäude in der massgeblichen Quartiererhaltungszone III im Gebiet H mit diesem gebietstypischen Strukturelement finden sich weiter östlich an der G-Strasse 07 sowie südlich an der I-Strasse 08 und 09 sowie an der J-Strasse 010, 011 und 012 (vgl. die entsprechenden Standorte auf www.google.maps.ch/Google Street View, besucht am 2. Juli 2026). Die Vorinstanz hat deshalb durchgehende Traufbereiche zu Recht als quartiertypisch bezeichnet (angefochtener Entscheid, E. 6.3 S. 13). Die Beschwerdeführerin vermag die Massgeblichkeit des Traufbereichs als Strukturmerkmal auch unter Hinweis auf ein neueres Präjudiz der Vorinstanz nicht zu widerlegen, zumal dieses eine Quartiererhaltungszone III in einem ganz anderen Stadtteil betrifft und es vorliegend auch nicht um eine "einheitliche Traufhöhe", sondern um einen ausgeprägten Traufbereich als Strukturmerkmal geht. Soweit die Vorinstanz zusätzlich auf "auf Nachbargebäude abgestimmte Traufbereiche" abgestellt hat (angefochtener Entscheid, E. 6.3 S. 13), geht dies über den Gebietscharakter gemäss Art. 24n BZO hinaus und kann somit für die Gebietstypizität nicht ausschlaggebend sein. So hat sich auch die Baubehörde in ihrer Begründung nicht auf ein solches Strukturelement bezogen. Auf die Rügen der Beschwerdeführerin, die sich gegen die zum Vergleich herangezogenen Traufhöhen umgebender Gebäude wenden, ist deshalb nicht weiter einzugehen. Unhaltbare örtliche Bezugnahmen durch die Vorinstanz, mit denen die Beschwerdeführerin die Erforderlichkeit eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins begründet, sind entweder nicht auszumachen oder dann nicht relevant, weil die Traufhöhen nicht wesentlich sind. 7.8.2 Als Vergleichszustand für die Beurteilung der Verbesserung des Erscheinungsbilds ist entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin nicht das Projekt gemäss Stammbaubewilligung heranzuziehen. Massgeblich für die Beurteilung der Verbesserung ist ein Projekt, wie es sich ohne Inanspruchnahme der Abweichungen von den Grundmassen gestützt auf Art. 24e BZO präsentieren würde. Im vorliegenden Fall ist dies ein Gebäude, welches – wie aufgezeigt (vgl. vorstehende E. 7.6) – für einen Gebäudeteil eine abweichende Gebäudehöhe und damit einen Versatz im Traufbereich bzw. eine nicht umlaufende Trauflinie aufweisen würde. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz deshalb den Vergleich mit einem bezüglich der Gebäudehöhe abgestuften Gebäude zu Recht geschützt. Unmassgeblich sind im Übrigen die Vorbringen der Beschwerdeführerin, mit denen sie ohne weitere Begründung lediglich eine eigene abweichende ästhetische Bewertung der Gestaltung anführt. 7.9 Im Ergebnis ist nicht zu beanstanden, dass die Baubehörde im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens der privaten Beschwerdegegnerin 1 für deren Bauprojekt in Anwendung von Art. 24e BZO eine Abweichung von der maximal zulässigen Gebäudehöhe bewilligte. 8. 8.1 Schliesslich macht die Beschwerdeführerin geltend, das Vorhaben könne die Vorgaben für eine genügende Belichtung, Belüftung und Besonnung nicht erfüllen. 8.2 Gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG müssen zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume genügend belichtet und lüftbar sein. Wohn- und Schlafräume sind mit Fenstern zu versehen, die über dem Erdreich liegen, ins Freie führen und in ausreichendem Masse geöffnet werden können; die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen. Massgebend für die Fensterfläche ist das äussere Lichtmass (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.3.1 unter Hinweis auf BEZ 2001 Nr. 30 E. 6a), das heisst die Fassadenöffnung vor dem Einbau des Fensters. Mit der Bestimmung, wonach Fenster über dem Erdreich zu liegen haben, wird zusätzlich vorausgesetzt, dass der Luftraum horizontal (und in einem gewissen Mass auch seitlich) vor dem Fenster nicht verstellt ist und das natürliche Licht ungehindert einfallen kann (VGr,

26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3). Nicht einwandfreie wohnhygienische Verhältnisse können nach dem Gesetzeswortlaut auch vorliegen, wenn das Mindestmass der Fensterfläche von einem Zehntel der Bodenfläche erfüllt ist (Christian Berz/Markus Lanter, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1509). Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen dürfen gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein (§ 301 Abs. 1 PBG). 8.3 In der Stammbaubewilligung wurde in dieser Hinsicht festgehalten, dass der zur Einhaltung der Wohnhygiene erforderliche minimale Gebäudeabstand von 7 m bei der Anrechnung der erforderlichen Fensterflächen in den Zimmern im Erdgeschoss bis zum dritten Obergeschoss der Ostfassade und im nordöstlichen Wohnzimmer im Erdgeschoss unterschritten werde, was zu korrigieren sei. Die Behebung dieses Mangels wurde im Bauentscheid 01 vom 26. Juni 2018 angeordnet. Im Bauentscheid BE 05 vom

29. Januar 2024 wurde sodann festgehalten, dass die Auflage aus der Stammbaubewilligung im 2. und 3. Obergeschoss noch nicht erfüllt werde, und dazu erwogen, dass die Zimmer an der Ostfassade mit den gesetzlich erforderlichen Fenstern mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest orientiert seien, was § 301 Abs. 1 PBG widerspreche und zu korrigieren sei. Die Behebung wurde wiederum angeordnet. Mit Bauentscheid BE 013 vom

19. März 2025 wurde die Auflage betreffend Belichtung schliesslich als erfüllt beurteilt. 8.4 Soweit sich die Beschwerdeführerin wiederum gegen die Auffassung der Vorinstanz wendet, dass die Frage, ob die rechtlichen Vorgaben betreffend Belichtung, Belüftung und Besonnung erfüllt werden könnten, bereits rechtskräftig abgehandelt sei (angefochtener Entscheid in VB.2024.00601, E. 10; Hervorhebung hinzugefügt), ist ihr abermals zuzustimmen (vgl. dazu bereits vorstehende E. 5.2). Zur Zulässigkeit der Auflage in der Stammbaubewilligung hat sich jedoch das Verwaltungsgericht ebenfalls bereits geäussert (VGr, 10. Februar 2022, VB.2020.00825, E. 5.6); darauf ist nicht zurückzukommen. Die Beschwerdeführerin rügt allerdings die Unzulässigkeit der neuerlichen, modifizierten Auflage betreffend Belichtung im Bauentscheid BE 05 vom 29. Januar 2024. Diesbezüglich ist jedoch die Vorinstanz zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass die Betroffenheit der Beschwerdeführerin aufgrund eines konkreten Nachteils durch eine Weitergeltung der Auflage gemäss Stammbaubewilligung nicht abgewendet werden könnte bzw. nicht ersichtlich sei, welchen Vorteil die Beschwerdeführerin daraus erlangen könnte (angefochtener Entscheid in VB.2024.00601, E. 10 am Ende). Sie hat deshalb an der entsprechenden Rüge kein schutzwürdiges Interesse. In materieller Hinsicht ergäbe sich zudem aus den Plänen, die dem Bauentscheid BE 05 zugrunde liegen, dass die Bauherrschaft korrigierende Veränderungen im Erdgeschoss am Grundriss der nach Nordnordwesten und Nordosten ausgerichteten Eineinhalbzimmerwohnung sowie im ersten Obergeschoss am Fenster des nach Nordosten weisenden Zimmers vorgenommen hat, weshalb sich die Beschränkung der modifizierten Auflage auf die Belichtung der ebenfalls nach Nordosten ausgerichteten Zimmer im zweiten und dritten Obergeschoss als rechtmässig erweist. 8.5 Die Beschwerde im Verfahren VB.2025.00609 wendet sich sodann in spezifischer Weise gegen die mit Bauentscheid BE 013 vom 19. März 2025 als Projektänderung bewilligten "abgewinkelten Fenster". Diese seien nicht geeignet, die wohnhygienischen Verhältnisse zu verbessern und würden gegen § 270 Abs. 3 PBG und § 302 PBG verstossen, weshalb damit die entsprechende Auflage nicht erfüllt werde. 8.5.1 Eine Verletzung von § 270 Abs. 3 PBG, wonach durch nachbarliche Vereinbarung ein Näherbaurecht begründet werden kann, wenn – was vorliegend interessiert – einwandfreie wohnhygienische Verhältnisse vorliegen, wurde vom Verwaltungsgericht bereits geprüft und verneint (VGr, 10. Februar 2022, VB.2020.00825, E. 5.1–5.5). 8.5.2 Mithin bleibt lediglich zu prüfen, ob die gewählte Fensterkonstruktion, die im bisherigen Verfahren als "abgewinkelte Fenster" bezeichnet wurde, eine entscheidende – mithin zur Erfüllung der statuierten Auflagen führende – Verbesserung der Belichtungsverhältnisse zur Folge hat. Bei der geplanten Fensterkonstruktion wird in die Fassadenöffnung ein dreiteiliges Fenster eingesetzt, bei dem der mittlere Teil etwas weiter nach aussen gesetzt wird und die links- und rechtsseitigen Teile des Fensters schräg nach innen zur Fensterlaibung verlaufend angesetzt werden. Zunächst lässt sich gestützt auf die vorliegenden Grundrisse festhalten, dass die gesetzliche Mindestvorgabe für die Fensterfläche gemäss § 302 Abs. 2 PBG – nach Massgabe des äusseren Lichtmasses – bei sämtlichen Räumen, die von den in den vorliegenden Beschwerdeverfahren umstrittenen Auflagen betroffen sind, rechnerisch erfüllt ist. Damit ist der gesetzlichen Anforderung an die Belichtung Genüge getan. An der Nordostfassade fangen die abgewinkelten Fensterelemente das Licht in einem günstigeren Winkel ein und führen zu einer Vergrösserung der Glasfläche innerhalb derselben Öffnung. Da die schräg verlaufende Linie der abgewinkelten Scheiben länger ist als die gerade Linie einer durchgängig flachen Scheibe in derselben Öffnungsbreite, ist die tatsächliche Glasfläche bei dieser Konstruktion grösser als bei einem Standardfenster in derselben Fassadenöffnung. Es kann also mehr Licht eingefangen werden. Durch die abgewinkelte Anordnung der Fensterteile innerhalb der Fensteröffnung wird zudem ein Drittel der Fensterfläche gleichsam in Richtung der südöstlich, sich zwischen den nördlichen Gebäuden an der G-Strasse 014 und 015 sowie dem südlichen, lediglich zweigeschossigen Gebäude mit begehbarem Flachdach an der K-Gasse 016 befindlichen "Lichtschneise" auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 gedreht. Die gewählte Konstruktion fängt somit insgesamt das einfallende Tageslicht besser ein und ist im Ergebnis eine sachgerechte architektonische Antwort auf die dichte städtische Lage, welche die Lichtausbeute im Vergleich zu einer Standardverglasung weiter verbessert. Demnach ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz davon ausging, dass mit der Projektänderung, die mit dem Bauentscheid BE 013 bewilligt wurde, die Auflagen betreffend ausreichende Besonnung und Belichtung aus den vorangehenden Bauentscheiden erfüllt worden sind, was sich durch die Abweisung des dagegen gerichteten Rekurses ergibt. Jedenfalls hat die Vorinstanz keine Auflagen "einfach aufgehoben", wie die Beschwerdeführerin meint. 9. Im Ergebnis erweisen sich beide Beschwerden als unbegründet und sind folglich abzuweisen. 10. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihr bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Verfahren VB.2024.00601 und VB.2025.00609 werden vereinigt.

2.    Die Beschwerden werden abgewiesen.

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen: Fr.    360.-- Zustellkosten, Fr. 6'360.-- Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

5.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

6.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.