VB.2024.00563

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00563 Standard Suche Erweiterte Suche Hilfe Druckansicht Geschäftsnummer: VB.2024.00563 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 16.04.2026 Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung Neubau von vier Mehrfamilienhäusern (je zwei zusammengebaut) mit Tiefgarage und einem Reiheneinfamilienhaus mit drei Wohneinheiten in der Kernzone von Rifferswil: Anwendung diverser BZO-Bestimmungen.

Art. 10 BZO lässt sich mit dem Baurekursgericht zwanglos so auslegen, dass er nur zur Anwendung gelangt, wenn auf einem Grundstück bestehende Gebäude stehen bleiben und weitere hinzukommen. Die Überlegungen, welche Art. 10 BZO zugrunde liegen, sind vorliegend, wo der Abbruch der Bestandesbauten und die komplette Neuüberbauung der drei Grundstücke, welche überdies neu arrondiert werden sollen, geplant ist, nicht passend (E. 3). Wenn das Baurekursgericht zum Schluss gelangte, der Gemeinderat habe sich bei der Bewilligung der Unterschreitung des Strassenabstands im Interesse des Ortsbildschutzes von sachlichen Überlegungen leiten lassen, ist dies nicht zu beanstanden (E. 4). Die Voraussetzungen für die Erhöhung der Gebäudehöhe auf 8 m gemäss Art. 11 Abs. 3 BZO sind erfüllt (E. 5). Die Anforderungen an die Einordnung und Gestaltung gemäss § 238 Abs. 2 PBG sind ebenfalls erfüllt und der Schutz des Ortsbilds wird - unter Berücksichtigung von Art. 1 BZO und den BZO-Bestimmungen, welche der Umsetzung der in Art. 1 BZO genannten Zielsetzungen dienen - gewährleistet (E. 6).

Abweisung. Stichworte: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN EINORDNUNG GEBÄUDEHÖHE KERNZONENVORSCHRIFTEN ORTSBILD ORTSBILDSCHUTZ STRASSENABSTAND Rechtsnormen: § 49 Abs. II lit. b PBG § 50a PBG § 238 Abs. II PBG Publikationen:

- keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3 Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

1. Abteilung VB.2024.00563 Urteil der 1. Kammer vom

16. April 2026 Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener. In Sachen 1. A, 2. B, Beschwerdeführende, gegen 1. C AG, vertreten durch RA D, 2. Gemeinderat Rifferswil, vertreten durch RA E, 3. Baudirektion des Kantons Zürich, Beschwerdegegnerschaft, betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Mit Beschluss vom 18. April 2023 erteilte der Gemeinderat Rifferswil der C AG unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern (je zwei zusammengebaut) mit Tiefgarage und einem Reiheneinfamilienhaus mit drei Wohneinheiten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der F-Strasse 05 und 09 in Rifferswil. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 22. Februar 2023 mit der Beurteilung des Vorhabens betreffend Lage an einer Staatsstrasse, im überkommunalen Ortsbildschutz sowie Bauten und Anlagen im Perimeter gemäss Kataster der belasteten Standorte eröffnet. II. Dagegen erhoben A und B am 25. Mai 2023 sowie G und H am 30. Mai 2023 je Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligungen. Das Baurekursgericht führte am

30. Oktober 2023 in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 13. August 2024 vereinigte es die beiden Rekursverfahren und hiess die Rekurse teilweise gut. Demgemäss ergänzte es den Beschluss des Gemeinderats Rifferswil vom 18. April 2023 mit folgender, vor Baufreigabe zu erfüllender Auflage: "Der Baubehörde sind Änderungspläne über die ausreichende Belichtung der geplanten Zweizimmerwohnungen in den Untergeschossen der Häuser H2 und K4 im Sinne der Erwägungen zur Bewilligung einzureichen." Im Übrigen wies es die Rekurse ab, soweit es darauf eintrat. III. Dagegen erhoben A und B am 10. September 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter Entschädigungsfolge, den angefochtenen Entscheid aufzuheben. Die Baudirektion des Kantons Zürich beantragte am 14. Oktober 2024 die Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht beantragte am 16. Oktober 2024 ohne weitere Bemerkungen ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Rifferswil beantragte mit Beschwerdeantwort vom 21. Oktober 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde. Am 23. Oktober 2024 reichte die C AG ebenfalls ihre Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung. A und B reichten am 6. November 2024 unter Festhalten an den gestellten Anträgen ihre Replik ein. Die C AG duplizierte am 21. November 2024 mit unveränderten Anträgen. Der Gemeinderat Rifferswil reichte am 29. November 2024 innert erstreckter Frist Duplik ein mit ebenfalls unveränderten Anträgen. Die weiteren Stellungnahmen von A und B, des Gemeinderats Rifferswil sowie der C AG vom

16. Dezember 2024 und vom 6. bzw. 13. Januar 2025 erfolgten mit weiterhin unveränderten Anträgen. Die Kammer erwägt: 1. Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden sind gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) rechtsmittellegitimiert. Die weiteren Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. 2.1 Die Baugrundstücke liegen gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rifferswil vom 9. Juni 2010 (BZO) in der Kernzone. Oberrifferswil (Rifferswil) ist gemäss Anhang 1 der Verordnung vom 13. November 2019 über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) als schützenswertes Ortsbild von nationaler Bedeutung aufgeführt (Objekt Nr. 5591). Die Baugrundstücke liegen im Gebiet Nr. 1 des Schutzobjekts mit Erhaltungsziel A. Die Parzellen sind überdies Teil des Ortsbilds von Oberrifferswil, welches als Objekt "Rifferswil" im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (KOBI) verzeichnet ist. Die Parzellen grenzen gegen Norden/Nordosten an die F-Strasse bzw. I-Strasse und gegen Süden an die J-Strasse sowie im Übrigen an ebenfalls der Kernzone zugehörige Grundstücke. Aktuell sind die Parzellen Kat.-Nrn. 02 und 01 mit einem Wohnhaus (Assek.-Nr. 04; F-Strasse 05) und einem Schopf (Assek.-Nr. 010; F-Strasse 09) überbaut. 2.2 Geplant ist der Abbruch des Wohnhauses und des Schopfes sowie der Neubau von vier Mehrfamilienhäusern (H2/H4 und K4/K6) und einem Reiheneinfamilienhaus mit drei Wohneinheiten (K2a/K2b/K2c) mit gemeinsamer Unterniveaugarage. Während das Doppelmehrfamilienhaus H2/H4 an die F-Strasse und das Doppelmehrfamilienhaus K4/K6 an die I-Strasse gesetzt ist, sind die Reiheneinfamilienhäuser (K2a/K2b/K2c) im rückwärtigen Bereich der Baugrundstücke zu der J-Strasse geplant. 3. Strittig ist als Erstes das gemäss Art. 10 Abs. 2 und 3 in Verbindung mit Art. 11 BZO zulässige Bauvolumen und in diesem Zusammenhang insbesondere die Auslegung und Anwendung von Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO. 3.1 In Art. 10 Abs. 1 BZO wird unter dem Titel "Zusätzliche Neubauten" festgehalten, die ungefähre Lage und Stellung von zusätzlich möglichen Gebäuden auf heute nicht überbauten Flächen seien im Sinn eines informativen Hinweises im Zonenplan mit gelben Rechtecken bezeichnet. Abs. 2 der nämlichen Bestimmung bezeichnet die im Zonenplan eingetragene Anzahl zusätzlicher Hauptgebäude als verbindlich (Satz 1). Weiter wird darin ausgeführt, wenn auf einem Grundstück mehr als ein möglicher Neubau eingetragen sei, müsse das zulässige Bauvolumen auf diese Anzahl von Hauptgebäuden aufgeteilt werden (Satz 2). Zusammengebaute Gebäude (Doppel- oder Reihenhäuser) gälten als eine Baute (Satz 3). Das im Einzelfall zulässige Bauvolumen richtet sich gemäss Art. 10 Abs. 3 BZO nach den Massvorschriften für Neubauten gemäss Art. 11 BZO. 3.2 Bei der streitbetroffenen Bestimmung handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b in Verbindung mit § 50a PBG). Dieses Recht ist in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (VGr, 10. Februar 2022, VB.2020.00825, E. 7.2, und

28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3; vgl. dazu Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.). 3.3 Vorliegend sind im Zonenplan auf dem noch unüberbauten Grundstück Kat.-Nr. 03 zwei gelbe Rechtecke verzeichnet sowie ein weiteres gelbes Rechteck im unüberbauten Teil des bereits mit einem Wohnhaus überstellten Grundstücks Kat.-Nr. 02. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 ist zu einem grossen Teil mit dem abzubrechenden Schopf überbaut und weist kein gelbes Rechteck auf. Dementsprechend sind auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 entsprechend dem Wortlaut von Art. 10 Abs. 2 Satz 1 BZO zwei zusätzliche Neubauten, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ist ein zusätzlicher Neubau und auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 kein zusätzlicher Neubau möglich ("Verbindlich ist die im Zonenplan eingetragene Anzahl zusätzlicher Hauptgebäude."). 3.4 Der angefochtenen Baubewilligung lässt sich zur strittigen Bestimmung entnehmen, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 sei gemäss Zonenplan neben dem bestehenden Gebäude ein zusätzlicher Neubau zulässig. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 seien gemäss Zonenplan zwei Neubauten zulässig. Gemäss Art. 10 Abs. 2 BZO gälten zusammengebaute Gebäude als eine Baute. Mit insgesamt drei geplanten (zusätzlichen) Neubauten werde die Vorschrift eingehalten. Der Gemeinderat führte in seiner Rekurs- bzw. Beschwerdeantwort ergänzend aus, die Flächen bzw. das Volumen der drei zusätzlichen Baukörper sei deutlich kleiner, als dies gemäss Art. 11 BZO zulässig wäre. 3.5 Das Baurekursgericht erwog im angefochtenen Entscheid, im Gegensatz zur Ausgangslage, welche dem Zonenplan zugrunde liege, sehe das Bauvorhaben den Abbruch der bestehenden Bauten und die Neuüberbauung der Gesamtfläche aller drei Grundstücke gleichzeitig vor. Die im Zonenplan ausgewiesenen unüberbauten Flächen der (einzelnen) Baugrundstücke seien deshalb deutlich kleiner als die effektiv zur Verfügung stehende (nicht mehr überbaute Fläche aller drei Grundstücke zusammen). Der Sachverhalt weiche von der Situation im Zonenplan grundlegend ab, weshalb Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO nicht zur Anwendung gelange. 3.6 Art. 10 BZO lässt sich mit dem Baurekursgericht zwanglos so auslegen, dass er nur zur Anwendung gelangt, wenn auf einem Grundstück bestehende Gebäude stehen bleiben und weitere hinzukommen. Dies ergibt sich bereits aus der Überschrift von Art. 10 BZO, wo von "zusätzlichen Neubauten" die Rede ist. Das Wort "zusätzlich" wird zudem sowohl in Abs. 1 wie auch in Abs. 2 verwendet. Das vorliegend strittige Bauvorhaben sieht den Abbruch der bestehenden Bauten und die Neuüberbauung der Gesamtfläche aller drei Grundstücke gleichzeitig vor, wie das Baurekursgericht zutreffend erwog. Es geht hier folglich gerade nicht um einen Fall zusätzlicher Neubauten – worauf die Norm ortsbildschutzrechtlich auch abzielt, um die bauliche Dichte zu begrenzen –, sondern um einen Fall der ausschliesslichen Erstellung von Neubauten (ohne – nachdem die bestehenden Bauten abgerissen werden sollen – das Tatbestandsmerkmal "zusätzlich"). Es ist daher von einem anderen Sachverhalt auszugehen als demjenigen, der Art. 10 BZO zugrunde liegt, bei dem vom Verbleib der Bestandesbauten ausgegangen wird. Vorgesehen ist der Abbruch der Bestandesbauten und die komplette Neuüberbauung der drei Grundstücke, welche überdies neu arrondiert werden sollen. Die Überlegungen, welche Art. 10 BZO zugrunde liegen, sind daher für den vorliegenden Sachverhalt nicht passend. Damit dringen die Beschwerdeführenden mit ihren anderslautenden Rügen nicht durch. 4. Strittig ist weiter die Einhaltung von Art. 11 Abs. 7 BZO betreffend Bauen an die Strassengrenze. 4.1 Nach Art. 11 Abs. 7 BZO ist das Bauen bis auf die Strassengrenze gestattet, wenn dies im Interesse des Ortsbildes liegt und die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt wird. Auch bei dieser Bestimmung handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, welches der Gemeinde bei der Auslegung und Anwendung Ermessen einräumt. Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (vgl. oben E. 3.2; § 50 Abs. 2 und § 265 Abs. 1 PBG). 4.2 Hinsichtlich der vorgesehenen Unterschreitung des Strassenabstands ist der Begründung des Gemeinderatsbeschlusses zu entnehmen, die bestehenden Gebäude entlang der F-Strasse seien dicht an die Strasse gebaut. Der Neubau H2/H4 nehme diese ortsbauliche Setzung mit einem Strassenabstand von 2 m auf. Der Neubau K4/K6 weise gegenüber der I-Strasse in einem Punkt ebenfalls einen Abstand von 2 m auf. Dadurch werde erreicht, dass im Bereich der Einfahrt der I-Strasse in die F-Strasse der Siedlungsraum geschlossen in Erscheinung trete. Die Setzung der Gebäude folge dem ortsbaulichen Ziel, die Strassenkreuzung platzartig zu erweitern und dadurch einen Begegnungsort für die Öffentlichkeit zu schaffen. Die Setzung der Gebäudekörper sei im Rahmen einer Machbarkeitsstudie beurteilt und an mehreren Sitzungen mit Bauherrschaft, Architekten, ARE und Gemeinde besprochen worden. Das Näherbauen an den Strassenraum diene dem Ortsbild und könne bewilligt werden. In seiner Rekursantwort hat der Beschwerdegegner 2 ergänzend ausgeführt, mit dem Abbruch der Bestandesbauten F-Strasse 05 und 09 sowie der gewählten Situierung der Neubauten werde die Kreuzung I-Strasse/F-Strasse geöffnet und es könne Platz für die Öffentlichkeit geschaffen werden. Im Nahbereich der Kreuzung der beiden Staatsstrassen und am Ortseingang führe die Positionierung der Bauten H2/H4 und K4/K6 zu einem deutlichen ortsbaulichen Gewinn. Das Eingangstor werde dank der Bauten gefasst und aufgewertet, was bei der Einhaltung des gewöhnlichen Strassenabstands nicht erreichbar wäre. Die Verkehrssicherheit für Fussgänger bleibe gewahrt und es bestehe genügend Raum zwischen den Hauseingängen und der Strassengrenze. 4.3 Das Baurekursgericht stellte im angefochtenen Entscheid zusammengefasst fest, der Ortseingang in Oberrifferswil befinde sich rund 200 m im Nord- und Südosten der Baugrundstücke, wo nördlich der F-Strasse bzw. südlich der I-Strasse die ersten Häuser den Eingang zum Dorf bildeten. Die Einmündung der I-Strasse in die F-Strasse markiere den Beginn des Dorfkerns von Oberrifferswil, wo in der Folge die F-Strasse Richtung Nordwesten von den ersten grossen, früher landwirtschaftlich genutzten Gebäuden F-Strasse 06 und K-Strasse 07 gesäumt werde. 4.3.1 Wenn das Baurekursgericht zum Schluss gelangte, der Beschwerdegegner 2 habe sich bei der Bewilligung der Unterschreitung des Strassenabstands im Interesse des Ortsbildschutzes von sachlichen Überlegungen leiten lassen, ist dies nicht zu beanstanden. Demnach ist geplant, die Doppelmehrfamilienhäuser H2/H4 und K4/K6, welche ungefähr über ähnliche Grundrisse wie die vorgenannten Gebäude verfügen, im Süden der F-Strasse bzw. der I-Strasse jeweils unmittelbar neben die Strassenkreuzung zu setzen, wodurch der Eingang ins Dorfzentrum optisch betont wird. Zusätzlich und deutlich verstärkt wird diese Wirkung auf das Ortsbild dadurch, dass die Doppelmehrfamilienhäuser gemäss den Bauplänen bis zu 2 m nah an die genannten Kantonsstrassen gestellt werden. 4.3.2 Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen, vermag die nachvollziehbaren Erwägungen des Baurekursgerichts nicht infrage zu stellen. Mit dem Anführen des KOBI vermögen die Beschwerdeführenden nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, da dieses bereits mit der Kernzonenbestimmung, wonach die Unterschreitung des Strassenabstands im Interesse des Ortsbilds liegen muss, ungesetzt ist. Eine mangelhafte Umsetzung des KOBI in der Kernzonenbestimmung machen sie nicht geltend. Es ist sodann nicht massgebend, was aus Sicht der Beschwerdeführenden "für das Ortsbild deutlich mehr Sinn machen würde". Selbst wenn sich der damalige Präsident anlässlich des Augenscheins im vorangegangenen Verfahren zum Vorgängerprojekt kritisch geäussert haben sollte, vermögen die Beschwerdeführenden daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Es handelt sich dabei stets um eine vorläufige Einschätzung und eine solche ist für den Spruchkörper – wie im Protokoll explizit festgehalten – unverbindlich (VGr, 27. Oktober 2022, VB.2022.00148, E. 4.2). Insgesamt kann mit dem Baurekursgericht festgehalten werden, dass der Beschwerdegegner 2 seinen Ermessensspielraum bei der Anwendung von Art. 11 Abs. 7 BZO eingehalten hat. 5. Strittig ist sodann die Neigung des gewachsenen Terrains im Zusammenhang mit der Einhaltung von Art. 11 Abs. 3 BZO beim Gebäude H2/H4. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden ist die Voraussetzung für die Erhöhung der Gebäudehöhe nicht erfüllt. 5.1 Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG in der vor Inkrafttreten der Änderung vom

14. September 2015 gültigen Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom

14. September 2015, Abs. 2]). Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, ergibt sich laut § 279 Abs. 1 PBG das Mass der Gebäudehöhe auf Grund der erlaubten Vollgeschosszahl mit einer Bruttogeschosshöhe von 3,3 m und zusätzlich mit 1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rifferswil macht von der Kompetenznorm von § 279 Abs. 1 PBG Gebrauch, setzt in Art. 11 Abs. 1 BZO für die Kernzone die reguläre Gebäudehöhe auf 7,5 m fest und erlaubt deren Erhöhung talseitig auf maximal 8 m, wenn das gewachsene Terrain mehr als 10 % Neigung aufweist (Art. 11 Abs. 3 BZO). 5.2 Da die Gebäudehöhe traufseitig gemessen wird, geht Art. 11 Abs. 3 BZO, wonach "auf der Talseite" eine grössere Gebäudehöhe zulässig ist, von einer Überbauung aus, bei welcher die Trauffassaden talseitig und bergseitig angeordnet sind. Das Baugrundstück fällt von der F-Strasse zu der J-Strasse und damit in etwa von Norden nach Süden ab. Der Dachfirst des Doppelmehrfamilienhauses H2/H4 ist ungefähr von Westen nach Osten ausgerichtet. Die Nordfassade stellt folglich die bergseitige, die Südfassade die talseitige Fassade dar. 5.2.1 Das Baurekursgericht erwog im angefochtenen Entscheid, das gewachsene Terrain falle gemäss den Bauplänen Schnitte H2/H4 und Fassaden H2/H4 sowohl im westlichen Teil des Gebäudes H2 als auch an der Ostfassade des Gebäudes H4 teilweise mehr als 10 % ab. Bei dem von der Vorinstanz erwähnten Gefälle handelt es sich einerseits um das Gefälle entlang der westlichen Giebelfassade (Gebäude H2) von der Kote 583.27 zur Kote 581.63. Bei einem Abstand zwischen den beiden Gebäudeecken von 14 m entspricht der Höhenunterschied von 1,64 m einem Gefälle von rund 11 %. Andererseits handelt es sich dabei um das Gefälle entlang der östlichen Giebelfassade (Gebäude H4) von der Kote 584.61 zur Kote 583.21 (1,4 m Höhenunterschied), welches bei einem Abstand zwischen den beiden Gebäudeecken von 14 m einem Gefälle von exakt 10 % entspricht. 5.2.2 Entgegen den Beschwerdeführenden ist nicht ersichtlich, weshalb die zusammengebaut geplanten Gebäude H2 und H4 in Bezug auf die anwendbare Gebäudehöhe bzw. deren Einhaltung nicht gemeinsam betrachtet werden dürften. Ebenso wenig ist nachvollziehbar, weshalb es dazu nicht ausreichen sollte, wenn eine Fassade nur teils auf einem Terrain mit einer Neigung von über 10 % gelegen ist. Diesbezüglich kann vorab auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). So führte das Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid überzeugend aus, die talseitige Erhöhung der Gebäudehöhe gemäss Art. 11 Abs. 3 BZO bezwecke, dass die maximale Gebäudehöhe in Hanglagen auch an der den Hang aufwärts gelegenen Fassade ausgeschöpft werden könne. Voraussetzung sei, dass das gewachsene Terrain mehr als 10 % Neigung aufweise. Nach dem Wortlaut der Bestimmung sei es hierfür nicht erforderlich, dass das gewachsene Terrain über die ganze Fassadenlänge oder den gesamten Gebäudegrundriss mehr als 10 % geneigt sei. Gälten solch hohe Anforderungen, würde die Bestimmung bei Neubauten mit einer Gebäudelänge von 25 m (Art. 11 Abs. 1 BZO) bzw. 30 m (Art. 11 Abs. 5 BZO) nur in ausgesprochen steilen Hanglagen und damit in Ausnahmefällen zur Anwendung gelangen. Eine derart einschränkende Gesetzesauslegung liefe indes dem durch die Vorschrift geschützten Interesse an einer weitgehenden Ausschöpfung der ordentlichen Gebäudehöhe – auch bei Baugrundstücken an Hanglagen – zuwider. Aus den Fassadenplänen ergibt sich, dass die reguläre Gebäudehöhe in der Kernzone von 7,5 m berg- bzw. nordseitig auf der gesamten Länge des zusammengebaut geplanten Doppelmehrfamilienhauses H2/H4 eingehalten wird. Die privilegierte Gebäudehöhe von 8 m wird vom Gebäude H2/H4 ausschliesslich talseitig beansprucht. Damit schöpft das Bauprojekt lediglich die ordentliche Gebäudehöhe in der gegebenen Hanglage aus. Folglich hält die vorinstanzliche Auslegung in der praktischen Anwendung vor den Rügen der Beschwerdeführenden stand und führt nicht zu einem bestimmungswidrigen Ergebnis. 5.3 Wenn das Baurekursgericht die Voraussetzungen für die Erhöhung der Gebäudehöhe auf 8 m gemäss Art. 11 Abs. 3 BZO als erfüllt erachtete, so ist dies nach dem Ausgeführten nicht zu beanstanden. Das gegenteilige Vorbringen der Beschwerdeführenden erweist sich als unzutreffend. 6. Strittig ist schliesslich die Einordnung und Gestaltung gemäss § 238 PBG sowie die Einhaltung von Art. 1 BZO. 6.1 In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung. Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes erforderlich. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00649, E. 5.1 mit weiteren Hinweisen). Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz auch in diesem Punkt lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). 6.1.1 Das Baurekursgericht erwog im angefochtenen Entscheid, die Gebäude K-Strasse 07 und F-Strasse 06, welche unmittelbar im Westen bzw. Norden der geplanten Doppelmehrfamilienhäuser H2/H4 und K4/K6 ständen, wiesen gemäss der amtlichen Vermessung (vgl. GIS-Browser) Grundflächen von 27 m 16 m und 25 m 17 m auf. Folglich seien sie jeweils leicht grösser als die Grundflächen der geplanten Doppelmehrfamilienhäuser. 6.1.2 Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden kann mit dem Hinweis auf die angeblich vergleichsweise überlang geplanten Gebäude unter dem Aspekt des Ortsbildschutzes nicht pauschal eine Beschränkung des Volumens oder der Gebäudelänge auf das- bzw. diejenige der bestehenden Wohnhäuser verlangt werden. Vorliegend lässt die Bau- und Zonenordnung unter Einhaltung der Baubegrenzungsvorschriften die bauliche Nutzung von Grundstücken in der Kernzone ohne Beschränkung der Überbauungsziffer zu. Überdies wären auch die Voraussetzungen, um die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens gestützt auf § 238 PBG zu untersagen, vorliegend nicht gegeben. 6.2 Die Beschwerdeführenden beziehen sich im Zusammenhang mit der Einordnungsrüge ferner auf Art. 1 BZO. Danach sind Ober- und Unterrifferswil im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung kantonal eingestuft. Im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder der Schweiz ist Oberrifferswil national eingestuft. Diese Inventare und aus ihnen abgeleitete Schutzanordnungen sind bei allen baulichen Vorhaben zu beachten (Abs. 1). Mit den Bestimmungen der Kernzone soll der Charakter der bestehenden Ortsbilder in ihrer Eigenart erhalten und eine angemessene Weiterentwicklung ermöglicht werden. Prägend für den Charakter der Ortsbilder sind insbesondere die den Erschliessungswegen folgende Bebauung, die grosse Zahl wertvoller Einzelbauten, die Dachlandschaft mit grossen und geschlossenen Dachflächen und die das Siedlungsgebiet gliedernden Freiräume (Abs. 2). Alle Bauten und Anlagen sollen eine hohe gestalterische Qualität aufweisen und sich zurückhaltend in die gewachsenen Ortsbilder einfügen (Abs. 3). Um die Zielsetzungen gemäss Art. 1 BZO zu erreichen, sind für die Gestaltung der Bauten die unter der Marginalie "Allgemeine Gestaltungsvorschriften" in Art. 15 BZO genannten Grundsätze und Richtlinien zu beachten. So sind Balkone einzig traufseitig und nur unter Dachvorsprüngen zulässig und müssen sich in Bezug auf Gestaltung und Material der Brüstungen zurückhaltend ins Fassadenbild einordnen (Art. 15 lit. c BZO). Weiter gelten in der Kernzone für Dächer besondere Gestaltungsvorschriften, um den Charakter der bestehenden Dachlandschaft, die massgeblich durch grosse, ruhig wirkende Satteldächer mit Ziegeleindeckung geprägt ist, zu erhalten (Art. 16 BZO). Insbesondere sind die Dächer als Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung und allseitigen Dachvorsprüngen auszubilden und mit Tonziegeln einzudecken (Art. 16 lit. a BZO). Ferner enthält Art. 13 BZO Vorschriften betreffend freizuhaltende Aussenräume, die zum Schutz der Ortsbilder grundsätzlich als offene Grünräume zu bestehen haben und entsprechend zu gestalten sind. 6.2.1 Vorab ist festzuhalten, dass dem Baurekursgericht nicht vorgeworfen werden kann, sich unzureichend mit den Schutzzielen auseinandergesetzt zu haben. Wie sich aus dem Folgenden ergibt, hat es sich im Gegenteil mit den relevanten BZO-Bestimmungen, welche der Umsetzung der in Art. 1 BZO genannten Zielsetzungen dienen, befasst. Auch unter Berücksichtigung des von den Beschwerdeführenden angeführten Art. 1 BZO wird der Schutz des Ortsbilds vorliegend – wie gesehen und wie sich auch aus dem Folgenden ergibt – durch die kommunalen Kernzonenbestimmungen gewährleistet. 6.2.2 Das Baurekursgericht führte mit Blick auf die Akten zutreffend aus, an den drei Giebelfassaden der Doppelmehrfamilienhäuser H2/H4 und K4/K6 seien keine Balkone geplant, weswegen die Bauvorschrift, wonach Balkone nur traufseitig zugelassen seien (Art. 15 lit. c BZO), eingehalten sei. Entgegen den Beschwerdeführenden befinden sich die geplanten Balkone sodann vorschriftsgemäss unter Dachvorsprüngen. Weiter erwog das Baurekursgericht, der Umstand, dass die oberhalb der Balkone vorgesehenen Dachvorsprünge im Vergleich zu Satteldächern flacher geneigt seien, laufe sodann weder den Vorschriften über die Dächer in der Kernzone noch der erforderlichen ruhigen Wirkung (Art. 16 BZO) zuwider. Im Übrigen bezeichne der Zonenplan auf den Baugrundstücken keine freizuhaltenden Räume (vgl. Art. 13 Abs. 1 BZO), weshalb die Setzung des Reiheneinfamilienhauses K2a/K2b/K2c im rückwärtigen Bereich der Doppelmehrfamilienhäuser H2/H4 und K4/K6 nicht gegen die Kernzonenvorschriften verstosse. Diesen zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen hielten die Beschwerdeführenden nichts Substanziiertes entgegen. 6.2.3 Anzufügen bleibt, dass es sich bei Art. 1 Abs. 5 BZO, wonach der Beschwerdegegner 2 bei Bedarf auf Kosten der Bauherrschaften Fachgutachten einholen kann, um die Einordnung der Bauten ins Ortsbild zu begutachten, um eine Kann-Vorschrift handelt. Dass er vorliegend keinen Anlass für die Einholung eines solchen Gutachtens sah, kann ihm – nachdem sich die Baudirektion in der Gesamtverfügung mit dem Ortsbildschutz befasst hat – entgegen den Beschwerdeführenden nicht vorgeworfen werden. 6.3 Sodann gelangte das Baurekursgericht gestützt auf die Erkenntnisse des Augenscheins zur zutreffenden Auffassung, das unter Denkmalschutz gestellte Gebäude L (K-Strasse 08), welches im Südosten des vorgenannten Gebäudes K-Strasse 07 stehe, orientiere sich räumlich im Gegensatz zu den Doppelmehrfamilienhäusern H2/H4 und K4/K6 nicht an der F-Strasse bzw. der I-Strasse, sondern an der K-Strasse. Als Folge davon werde es von den geplanten Doppelmehrfamilienhäusern H2/H4 und K4/K6 optisch nicht tangiert. Dies gelte umso mehr, als diese gegenüber dem Schutzobjekt einen Abstand von 38 m respektive 70 m aufwiesen. 6.4 Wenn das Baurekursgericht den Schluss der Vorinstanzen, dass dem Bauvorhaben insgesamt eine besondere Rücksichtnahme auf das Ortsbild von Oberrifferswil zu bescheinigen sei, als innerhalb ihres Ermessensspielraums liegend beurteilte, ist dies insgesamt nicht zu beanstanden. 7. 7.1 Zusammenfassend erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als unbegründet und ist die Beschwerde abzuweisen. 7.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG), wobei ihnen die Kosten je zur Hälfte aufzuerlegen sind. Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu. Hingegen sind sie zu einer Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen: Fr.    365.-- Zustellkosten, Fr. 5'365.-- Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden 1 und 2 werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.