VB.2002.00149

E. 1 Die Beschwerdeführerin beantragt in prozessualer Hinsicht die Durchführung eines Augenscheines. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

E. 2 Das Einfamilienhaus Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.Nr. 02, in Küsnacht, ist Teil einer am 3. Juni 1997 bewilligten Arealüberbauung. Es weist drei zu Wohnzwecken genutz­te Geschosse auf, nämlich ein in den gewachsenen Boden ragendes und demzufolge nach § 275 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) ein Untergeschoss dar­stellendes Geschoss (in den Plänen als "Erdgeschoss" bezeich­net), ein Ober­geschoss und ein Dachgeschoss (Attikageschoss). In der Südwestecke des voll­ständig unter dem gewachse­nen Boden liegenden Kellergeschosses (2. Untergeschoss) sah das ursprüngliche Projekt einen knapp 20 m grossen Bastelraum vor. Als Zugang zu diesem Ge­bäudeabschnitt hätte in der nordwestlichen Gebäudeecke eine 1 m breite Aussentreppe erstellt werden sollen. Die strei­tige Projektänderung sieht nunmehr auf der Südostseite des Ge­bäudes den Zugang über eine in einen Lichtschacht integ­rier­te Aussentreppe vor. Dieser Lichtschacht weist eine Brei­te von 2,75 m, eine Länge von 6 m und eine Tiefe von 2,7 m auf. Neben der Aufnahme des Zuganges zum 2. Untergeschoss bezweckt dieser Lichtschacht die Belichtung des in der südwestlichen Gebäudeecke befindlichen Bastelraumes und ermöglicht damit die Verwendung dieses Raumes zu Wohn­zwecken. Nach Schreiben der Gemeinde Küsnacht vom 18. Ok­tober 2001 an die Re­kurs­kom­mission wurde die streitige Projektänderung im Laufe des Rekursverfahrens erstellt.

E. 3 Das Grundstück Kat.Nr. 02 mit dem

Einfamilienhaus Nr. 01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Küsnacht der Wohnzone W2/1.75 zugeschieden. Laut Art. 19 BauO

sind in dieser Zone zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dach­geschoss

zulässig. Ein anrechenbares Untergeschoss ist lediglich unter den Voraus­set­zun­gen

von Art. 35-37 BauO erlaubt. Vorliegend von Bedeutung sind die

Art. 36 und 37 BauO. Danach ist an Hanglagen ein natürlich anfallendes

Untergeschoss gestattet (Art. 36) und sind bei Hauptbauten und besonderen

Gebäuden geringfügige Abgrabungen zulässig, so­fern sie eine natürlich

erscheinende Terraingestaltung zulassen (Art. 37).

a) Die Baukommission Küsnacht verweigerte die

Bewilligung für das streitige Pro­jekt im Wesentlichen mit der Begründung, dass

es sich beim fraglichen Lichtschacht entge­gen Art. 37 BauO nicht um eine

als natürliche Terraingestaltung erscheinende Abgrabung hand­le. Der

Lichtschacht wirke grabenähnlich und unnatürlich. Aufgrund der Tiefe des Licht­­schachtes

von 2,7 m liege auch keine geringfügige Abgrabung vor.

Die Baurekurskommission II verwies in

ihrem Rekursentscheid insbesondere auf ein Urteil des Verwaltungsgerichtes vom

13. April 2000 (VB.2000.00042), in welchem gleichfalls die Rechtmässigkeit

einer 1,3 m tiefen Abgrabung in Anwendung von Art.

37 BauO Küsnacht

streitig war, und schloss sich der Rechtsauffassung der Vorinstanz an. Die

Rekurskommission hielt zudem fest, dass die Baukommission Küsnacht zu Recht

eine Wohn­­nutzung im Untergeschoss als nicht zulässig bezeichnet habe. Ein

anrechenbares Untergeschoss in der hier massgeblichen Wohnzone W2/1.75 sei

gemäss Art. 19 i.V. mit Art. 36 BauO nur zulässig, wenn es sich um

ein an Hanglagen natürlich anfallendes Untergeschoss handle. Der vorliegend

fragliche Gebäudeabschnitt liege vollständig unter dem ge­wachsenen Boden und

könne schon aus diesem Grund kein natürlich anfallendes Untergeschoss

darstellen. Ob ein solches auf dem Rekursgrundstück überhaupt möglich wäre, sei

äusserst fraglich. Von natürlich anfallenden Untergeschossen könne dann

ausgegangen werden, wenn ein hangseitig gerade noch unter dem gewachsenen Boden

befindlicher Gebäudeabschnitt aufgrund des Terrainverlaufs weitgehend oder gar

mehrheitlich über den ge­wachsenen Boden zu liegen komme. Derartige

Terrainverhältnisse seien auf dem Baugrundstück, welches an einem schwach nach

Südwesten geneigten Hang gelegen sei, nicht gegeben. Die Verwendung des

fraglichen Gebäudeabschnitts zu Wohnzwecken sei mithin nicht zulässig. Der im

2. Untergeschoss geplante Wohnraum führe klarerweise zur Anrechenbarkeit

dieses Gebäudeabschnittes (§ 276 Abs. 2 PBG). Dem streitigen

Bauvorhaben stünden mithin neben Art. 37 BauO auch die

Geschosszahlvorschriften entgegen.

b) Das Verwaltungsgericht hatte sich bereits

im erwähnten Entscheid vom 13. April

2000

(VB.2000.00042) mit der Zulässigkeit von Abgrabungen nach Art. 37 BauO

Küsnacht

auseinanderzusetzen.

Es hat dabei festgehalten, dass es sich bei dieser Vorschrift um kompe­­tenzgemäss

erlassenes kommunales Recht handle. Dessen Anwendung obliege in erster Linie

der kommunalen Bewilligungsbehörde, welche die Verhältnisse an Ort und Stelle

am besten kenne und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend

begleitet habe. Wenn sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen

stellten, sei deren Beant-wortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu

schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheine. Solche

Entscheide dürften daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit

Zurückhaltung geprüft werden (vgl. auch RB 1981 Nr. 20, VGr, 2. März

1988, BEZ 1988 Nr. 36; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14

E. 1h).

Das Verwaltungsgericht hat in jenem Entscheid

weiter festgehalten, dass Art. 37 BauO einzig eine gestalterische und

keine nutzungsplanerische Funktion zukomme. Nach dem klaren Wortlaut von

Art. 37 BauO seien Abgrabungen nur dann zulässig, wenn sie ku­mulativ

einerseits geringfügig seien und anderseits eine natürlich erscheinende

Terrainge­stal­­tung zuliessen. Die Frage nach der Geringfügigkeit der

Abgrabung beurteile sich da­bei vorab aufgrund eines Gesamteindruckes und nicht

in erster Linie nach quantitativen Ge­sichts­punkten (RB 1995

Nr. 86). Allerdings sei die im Text der Bau- und Zonenordnung zu

Art. 37 BauO enthaltene Erläuterung zur Auslegung der Bestimmung

hilfsweise heranzuzie­hen.

c) Die nach dem Gesagten hilfsweise für die

Bestimmung der Geringfügigkeit von Abgrabungen im Sinn von Art. 37 BauO

beizuziehenden Erläuterungen (Wegleitung) zur BauO der Gemeinde Küsnacht

erachten Abgrabungen als geringfügig, wenn sie "1 m und weniger als

150 m

" betragen. Mit einer Tiefe von 2,7 m sprengt der

streitige Lichtschacht dieses Mass bei weitem. Die Argumentation der

Beschwerdeführerin, nach der Wegleitung sei eine Abgrabung bis zu einer Kubatur

von 150 m

geringfügig, welche hier nur zu einem Drittel ausgeschöpft werde,

ist abwegig. Die Wegleitung stellt auf die Höhe und – kumu­la-tiv –

auf die Ausdehnung der Fläche ab und nicht auf das Volumen. Die streitige Abgrabung

erfüllt aber auch nicht das Erfordernis, eine natürlich erscheinende

Terraingestaltung zuzulassen. Dem grubenähnlichen Lichtschacht fehlt jegliche

"Natürlichkeit", woran auch die von der Beschwerdeführerin geforderte

"subtile Abwägung zwischem dem Legalitäts- und dem

Verhältnismässigkeitsprinzip" nichts ändert. Die vom Verwaltungsgericht in

seinem Entscheid vom 13. April 2000 verlangte

Gesamtbetrachtung

bezieht sich auf die zu be­­urteilende Abgrabung und richtet sich gegen eine

punktuelle Beurteilung derselben. Sie verlangt aber nicht, dass eine örtliche

Abgrabung quantitativ in Beziehung zur gesamten Arealüberbauung gesetzt wird.

Die gemäss Art. 37 BauO kumulativ einzuhaltenden Anforderungen an

Abgrabungen sind vorliegend offenkundig nicht gegeben. Zu Recht hat die Bau­­kommission

Küsnacht die baupolizeiliche Bewilligung für den streitigen Lichthof verweigert.

d) In Dispositiv Ziff. 2 ihres

Beschlusses vom 6. März 2001 hat die Baukommission Küsnacht weiter

festgehalten, dass eine Wohnnutzung im Untergeschoss, wie sie der strei­­tige

Abänderungsplan vom 7. Februar 2001 vorsehe, nicht zulässig sei. Die

Baurekurs­kommission II hat den Rekurs der heutigen Beschwerdeführerin

auch abgewiesen, soweit sich dieser gegen diese Feststellung richtete. Die

Ausführungen der Rekurskommission sind überzeugend, weshalb auf sie verwiesen werden

kann (Art. 28 Abs. 1 i.V. mit § 70 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959; VRG). Beim streitigen

2. Unter­ge­schoss, welches in praktisch ebenem Gelände erstellt wurde und

vollständig unter dem ge­wachsenen Boden liegt, handelt es sich klarerweise

nicht um ein "natürlich anfallendes Un­ter­geschoss". Eine

Wohnnutzung dieses Geschosses ist daher nicht zulässig. Daran ändert nichts,

dass offenbar im Rahmen einer vorgängigen Projektänderung in diesem Untergeschoss

die Erstellung eines Badezimmers bewilligt wurde. Das Bauprojekt würde indessen

eine Nutzung des Bastelraumes zu Wohnzwecken ermöglichen. Das streitige

Bauprojekt ist auch unter diesem Gesichtspunkt nicht bewilligungsfähig.

E. 3a Die Baukommission Küsnacht verweigerte die

Bewilligung für das streitige Pro­jekt im Wesentlichen mit der Begründung, dass

es sich beim fraglichen Lichtschacht entge­gen Art. 37 BauO nicht um eine

als natürliche Terraingestaltung erscheinende Abgrabung hand­le. Der

Lichtschacht wirke grabenähnlich und unnatürlich. Aufgrund der Tiefe des Licht­­schachtes

von 2,7 m liege auch keine geringfügige Abgrabung vor.

Die Baurekurskommission II verwies in

ihrem Rekursentscheid insbesondere auf ein Urteil des Verwaltungsgerichtes vom

13. April 2000 (VB.2000.00042), in welchem gleichfalls die Rechtmässigkeit

einer 1,3 m tiefen Abgrabung in Anwendung von Art.

37 BauO Küsnacht

streitig war, und schloss sich der Rechtsauffassung der Vorinstanz an. Die

Rekurskommission hielt zudem fest, dass die Baukommission Küsnacht zu Recht

eine Wohn­­nutzung im Untergeschoss als nicht zulässig bezeichnet habe. Ein

anrechenbares Untergeschoss in der hier massgeblichen Wohnzone W2/1.75 sei

gemäss Art. 19 i.V. mit Art. 36 BauO nur zulässig, wenn es sich um

ein an Hanglagen natürlich anfallendes Untergeschoss handle. Der vorliegend

fragliche Gebäudeabschnitt liege vollständig unter dem ge­wachsenen Boden und

könne schon aus diesem Grund kein natürlich anfallendes Untergeschoss

darstellen. Ob ein solches auf dem Rekursgrundstück überhaupt möglich wäre, sei

äusserst fraglich. Von natürlich anfallenden Untergeschossen könne dann

ausgegangen werden, wenn ein hangseitig gerade noch unter dem gewachsenen Boden

befindlicher Gebäudeabschnitt aufgrund des Terrainverlaufs weitgehend oder gar

mehrheitlich über den ge­wachsenen Boden zu liegen komme. Derartige

Terrainverhältnisse seien auf dem Baugrundstück, welches an einem schwach nach

Südwesten geneigten Hang gelegen sei, nicht gegeben. Die Verwendung des

fraglichen Gebäudeabschnitts zu Wohnzwecken sei mithin nicht zulässig. Der im

2. Untergeschoss geplante Wohnraum führe klarerweise zur Anrechenbarkeit

dieses Gebäudeabschnittes (§ 276 Abs. 2 PBG). Dem streitigen

Bauvorhaben stünden mithin neben Art. 37 BauO auch die

Geschosszahlvorschriften entgegen.

E. 3b Das Verwaltungsgericht hatte sich bereits im erwähnten Entscheid vom 13. April 2000 (VB.2000.00042) mit der Zulässigkeit von Abgrabungen nach Art. 37 BauO Küsnacht auseinanderzusetzen. Es hat dabei festgehalten, dass es sich bei dieser Vorschrift um kompe­­tenzgemäss erlassenes kommunales Recht handle. Dessen Anwendung obliege in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde, welche die Verhältnisse an Ort und Stelle am besten kenne und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet habe. Wenn sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen stellten, sei deren Beant-wortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheine. Solche Entscheide dürften daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung geprüft werden (vgl. auch RB 1981 Nr. 20, VGr, 2. März 1988, BEZ 1988 Nr. 36; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h). Das Verwaltungsgericht hat in jenem Entscheid weiter festgehalten, dass Art. 37 BauO einzig eine gestalterische und keine nutzungsplanerische Funktion zukomme. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 37 BauO seien Abgrabungen nur dann zulässig, wenn sie ku­mulativ einerseits geringfügig seien und anderseits eine natürlich erscheinende Terrainge­stal­­tung zuliessen. Die Frage nach der Geringfügigkeit der Abgrabung beurteile sich da­bei vorab aufgrund eines Gesamteindruckes und nicht in erster Linie nach quantitativen Ge­sichts­punkten (RB 1995 Nr. 86). Allerdings sei die im Text der Bau- und Zonenordnung zu Art. 37 BauO enthaltene Erläuterung zur Auslegung der Bestimmung hilfsweise heranzuzie­hen.

E. 3c Die nach dem Gesagten hilfsweise für die Bestimmung der Geringfügigkeit von Abgrabungen im Sinn von Art. 37 BauO beizuziehenden Erläuterungen (Wegleitung) zur BauO der Gemeinde Küsnacht erachten Abgrabungen als geringfügig, wenn sie "1 m und weniger als 150 m " betragen. Mit einer Tiefe von 2,7 m sprengt der streitige Lichtschacht dieses Mass bei weitem. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, nach der Wegleitung sei eine Abgrabung bis zu einer Kubatur von 150 m geringfügig, welche hier nur zu einem Drittel ausgeschöpft werde, ist abwegig. Die Wegleitung stellt auf die Höhe und – kumu­la-tiv – auf die Ausdehnung der Fläche ab und nicht auf das Volumen. Die streitige Abgrabung erfüllt aber auch nicht das Erfordernis, eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zuzulassen. Dem grubenähnlichen Lichtschacht fehlt jegliche "Natürlichkeit", woran auch die von der Beschwerdeführerin geforderte "subtile Abwägung zwischem dem Legalitäts- und dem Verhältnismässigkeitsprinzip" nichts ändert. Die vom Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 13. April 2000 verlangte Gesamtbetrachtung bezieht sich auf die zu be­­urteilende Abgrabung und richtet sich gegen eine punktuelle Beurteilung derselben. Sie verlangt aber nicht, dass eine örtliche Abgrabung quantitativ in Beziehung zur gesamten Arealüberbauung gesetzt wird. Die gemäss Art. 37 BauO kumulativ einzuhaltenden Anforderungen an Abgrabungen sind vorliegend offenkundig nicht gegeben. Zu Recht hat die Bau­­kommission Küsnacht die baupolizeiliche Bewilligung für den streitigen Lichthof verweigert.

E. 3d In Dispositiv Ziff. 2 ihres Beschlusses vom 6. März 2001 hat die Baukommission Küsnacht weiter festgehalten, dass eine Wohnnutzung im Untergeschoss, wie sie der strei­­tige Abänderungsplan vom 7. Februar 2001 vorsehe, nicht zulässig sei. Die Baurekurs­kommission II hat den Rekurs der heutigen Beschwerdeführerin auch abgewiesen, soweit sich dieser gegen diese Feststellung richtete. Die Ausführungen der Rekurskommission sind überzeugend, weshalb auf sie verwiesen werden kann (Art. 28 Abs. 1 i.V. mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959; VRG). Beim streitigen

2. Unter­ge­schoss, welches in praktisch ebenem Gelände erstellt wurde und vollständig unter dem ge­wachsenen Boden liegt, handelt es sich klarerweise nicht um ein "natürlich anfallendes Un­ter­geschoss". Eine Wohnnutzung dieses Geschosses ist daher nicht zulässig. Daran ändert nichts, dass offenbar im Rahmen einer vorgängigen Projektänderung in diesem Untergeschoss die Erstellung eines Badezimmers bewilligt wurde. Das Bauprojekt würde indessen eine Nutzung des Bastelraumes zu Wohnzwecken ermöglichen. Das streitige Bauprojekt ist auch unter diesem Gesichtspunkt nicht bewilligungsfähig.

E. 4 Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwer­­deführerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 i.V. mit § 70 VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Da ihre Rechtsbegehren offensichtlich unbegründet waren, hat sie vielmehr in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. b VRG der Be­schwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung auszurichten. Angemessen sind Fr. 1'500.--. Demgemäss entscheidet die Kammer: