DB.2025.60

E. 1 DB.2025.60

- 10 -

E. 2 a) Vorliegend geht es um das Grundstück Kat.-Nr. XXXX an der strasse in der Gemeinde D mit einer Grundstücksfläche von 32'913 m2. Davon liegen 2'150 m2 in der Kernzone und 30'763 m2 in der Landwirtschaftszone. Auf dem Grundstück befinden sich vier Gebäude (R-act. 3/4; T-act. S. 55 ff.): ein Wohnhaus mit Baujahr 1783 (Geb.-Nr. 1), ein ehemaliger Stall bzw. eine Scheune mit Baujahr 1935 (Geb.-Nr. 2, nachfolgend: ehemaliger Stall), ein Garagenge- bäude/Hühnerstall mit Baujahr 1954 (Geb.-Nr. 3) und eine Scheune mit Baujahr 1970 (Geb.-Nr. 4). Das Wohnhaus und der ehemalige Stall befinden sich vollumfänglich in der Bauzone, während sich die Scheune und ca. die Hälfte des Garagengebäudes/Hühner- stalls in der Landwirtschaftszone befinden. In der Eingabe vom 23. Februar 2023 erklärten die Pflichtigen, es handle sich beim Wohnhaus um ein Zwei-Familien-Bauernhaus. Bis Oktober 2016 sei der alte Teil ("Stöckliwohnung") vom Vater des Pflichtigen bewohnt worden, welcher hernach ins Al- ters- und Pflegeheim umgezogen sei. Danach habe diese Wohnung leer gestanden. In der ersten Zeit nach dem Umzug sei nicht klar gewesen, ob der Vater bzw. Schwieger- vater wieder in die Wohnung zurückkehren würde. Per 31. Juli 2020 verstarb der Vater. Danach hätten sie die Sanierung der Wohnung geplant, welche ab Herbst 2020 in Angriff genommen worden sei. Seit 2022 wohnten die Pflichtigen in der sanierten Wohnung. Ihre ehemalige Wohnung würden sie nunmehr vermieten. Mit Eingabe vom 17. Februar 2025 reichten die Pflichtigen einen Pachtvertrag vom 28. Oktober 2020 ein, wonach 280 Aren des Grundstücks Kat.-Nr. XXXX (im Land- wirtschaftsteil: gepflügtes Ackerland bzw. Weide) sowie ca. die Hälfte der Scheune Geb.- Nr. 4 (Scheune/Stall/Remise/Mistlagerplatz) an die Eheleute E verpachtet wird. Ca. ei- nen Drittel (bzw. gemäss Vertrag 1/2) der Scheune beanspruche der Pflichtige weiterhin für seine eigenen Landmaschinen, Geräte, das Holzlager für die Heizung sowie für Forst- geräte zur Wald- und Baumpflege. Die Familie des Pflichtigen halte in dieser Scheune sodann Pferde zur Umgebungspflege. Der ehemalige Stall werde an diverse Kleinmieter für das Einstellen von Wohnmobilen und Wohnwagen vermietet. Er diene sodann auch als Brennholzlagergebäude. Die Garage werde selbst benutzt und enthalte noch ein Hühnerhaus und Einstellräume. 1 DB.2025.60

- 11 - Von ihren übrigen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken verpachteten die Pflichtigen mit Verträgen vom November 2020 bzw. April 2021 weitere Teile, wobei sie zwei Grundstücke in der Gemeinde D (Kat.-Nrn. YYYY und ZZZZ) im eigenen Besitz behielten und zwei Grundstücke in einer Drittgemeinde (Kat.-Nrn. AAAA und BBBB) ver- kauften. Allfällige Bewilligungen nach Art. 30 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die land- wirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG) holten die Pflichtigen nicht ein.

b) Der Pflichtige war in der Steuerperiode 2020 für die E AG als Aussendienst- mitarbeiter tätig, wofür er mit netto Fr. 136'177.- entlöhnt wurde. In der Steuererklärung gab er als Beruf "Aussendienst u. Landwirt" an. Für seine daneben betriebene landwirt- schaftliche Tätigkeit reichte er eine Jahresrechnung ein. Diese enthält pro 2020 keinen Lohnaufwand. Im Vorjahr belief sich der Lohnaufwand auf Fr. 2'200.-. Der Direktaufwand Landwirtschaft belief sich auf Fr. 30'341.- und bestand im Wesentlichen aus Saatgut, Dünger, Pflanzenschutz und Arbeiten durch Dritte. Mit Fr. 71'751.25 schlug hingegen der Unterhalt Bauten, Hofraum zu Buche. Der grösste Teil des landwirtschaftlichen Er- trags ergab sich aus Acker- und Futterbau. Der Tierbestand lag per 31. Dezember 2020 bei Null. Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. XXXX hielt der Pflichtige, mindestens was die Gebäude betrifft, im Anlagevermögen. Der Pflichtige gab die eigene Tätigkeit gemäss seinen Angaben per 31. Dezem- ber 2020 auf und reichte eine Liquidationsbilanz infolge Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit bzw. Überführung ins Privatvermögen per 31. Dezember 2020 ein. Im Hilfsblatt "Liquidationsgewinn" erklärte der Pflichtige unter Ziffer 1, dass er per Liquidationsjahr eine Überführung der Liegenschaften ins Privatvermögen mit Antrag auf Überführung zu den Anlagekosten gemäss Art. 18a Abs. 1 DBG vornehme. Der Pflichtige beantragte damit an sich den Aufschub der Besteuerung des Wertzuwachsgewinns. Das kantonale Steueramt stellte mit Veranlagungsvorschlag vom 21. Septem- ber 2023 gleichwohl die Besteuerung des Liquidationsgewinns in Aussicht. Es erwähnte aber im Einschätzungsvorschlag desselben Datums, dass die Besteuerung des Wertzu- wachses auf Antrag bis zur Veräusserung aufgeschoben werden könne. Die Pflichtigen liessen dazu vernehmen, dass kein Aufschub beantragt werde, da der Wertzuwachs vorliegend aufgrund von Art. 18 Abs. 4 DBG nicht zu besteuern sei. In der Einsprache präzisierten sie, dass sie auf den Aufschub der Wertzuwachsbesteuerung nicht 1 DB.2025.60

- 12 - verzichtet hätten, sondern dass kein (zu besteuernder) Wertzuwachsgewinn vorliege, weshalb auch kein Aufschub der Besteuerung beantragt werden könne.

c) Zu beantworten ist deshalb, ob das kantonale Steueramt zu Recht eine Be- steuerung des Wertzuwachsgewinns auf dem Baulandanteil des Grundstücks Kat.-Nr. XXXX vorgenommen hat (nur auf diesen Teil begrenzte das kantonale Steuer- amt die Besteuerung des Wertzuwachses gemäss Veranlagungsverfügung vom

19. September 2024). Die übrigen – soweit bekannt – allesamt vollumfänglich in der Landwirtschaftszone liegenden, ins Privatvermögen überführten Grundstücke sind vor- liegend nicht streitbetroffen bzw. nur im Zusammenhang mit der Frage des allfälligen Vorliegens eines landwirtschaftlichen Gewerbes.

E. 2a Vorliegend geht es um das Grundstück Kat.-Nr. XXXX an der strasse in der Gemeinde D mit einer Grundstücksfläche von 32'913 m2. Davon liegen 2'150 m2 in der Kernzone und 30'763 m2 in der Landwirtschaftszone. Auf dem Grundstück befinden sich vier Gebäude (R-act. 3/4; T-act. S. 55 ff.): ein Wohnhaus mit Baujahr 1783 (Geb.-Nr. 1), ein ehemaliger Stall bzw. eine Scheune mit Baujahr 1935 (Geb.-Nr. 2, nachfolgend: ehemaliger Stall), ein Garagenge- bäude/Hühnerstall mit Baujahr 1954 (Geb.-Nr. 3) und eine Scheune mit Baujahr 1970 (Geb.-Nr. 4). Das Wohnhaus und der ehemalige Stall befinden sich vollumfänglich in der Bauzone, während sich die Scheune und ca. die Hälfte des Garagengebäudes/Hühner- stalls in der Landwirtschaftszone befinden. In der Eingabe vom 23. Februar 2023 erklärten die Pflichtigen, es handle sich beim Wohnhaus um ein Zwei-Familien-Bauernhaus. Bis Oktober 2016 sei der alte Teil ("Stöckliwohnung") vom Vater des Pflichtigen bewohnt worden, welcher hernach ins Al- ters- und Pflegeheim umgezogen sei. Danach habe diese Wohnung leer gestanden. In der ersten Zeit nach dem Umzug sei nicht klar gewesen, ob der Vater bzw. Schwieger- vater wieder in die Wohnung zurückkehren würde. Per 31. Juli 2020 verstarb der Vater. Danach hätten sie die Sanierung der Wohnung geplant, welche ab Herbst 2020 in Angriff genommen worden sei. Seit 2022 wohnten die Pflichtigen in der sanierten Wohnung. Ihre ehemalige Wohnung würden sie nunmehr vermieten. Mit Eingabe vom 17. Februar 2025 reichten die Pflichtigen einen Pachtvertrag vom 28. Oktober 2020 ein, wonach 280 Aren des Grundstücks Kat.-Nr. XXXX (im Land- wirtschaftsteil: gepflügtes Ackerland bzw. Weide) sowie ca. die Hälfte der Scheune Geb.- Nr. 4 (Scheune/Stall/Remise/Mistlagerplatz) an die Eheleute E verpachtet wird. Ca. ei- nen Drittel (bzw. gemäss Vertrag 1/2) der Scheune beanspruche der Pflichtige weiterhin für seine eigenen Landmaschinen, Geräte, das Holzlager für die Heizung sowie für Forst- geräte zur Wald- und Baumpflege. Die Familie des Pflichtigen halte in dieser Scheune sodann Pferde zur Umgebungspflege. Der ehemalige Stall werde an diverse Kleinmieter für das Einstellen von Wohnmobilen und Wohnwagen vermietet. Er diene sodann auch als Brennholzlagergebäude. Die Garage werde selbst benutzt und enthalte noch ein Hühnerhaus und Einstellräume. 1 DB.2025.60

- 11 - Von ihren übrigen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken verpachteten die Pflichtigen mit Verträgen vom November 2020 bzw. April 2021 weitere Teile, wobei sie zwei Grundstücke in der Gemeinde D (Kat.-Nrn. YYYY und ZZZZ) im eigenen Besitz behielten und zwei Grundstücke in einer Drittgemeinde (Kat.-Nrn. AAAA und BBBB) ver- kauften. Allfällige Bewilligungen nach Art. 30 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die land- wirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG) holten die Pflichtigen nicht ein.

E. 2b Der Pflichtige war in der Steuerperiode 2020 für die E AG als Aussendienst- mitarbeiter tätig, wofür er mit netto Fr. 136'177.- entlöhnt wurde. In der Steuererklärung gab er als Beruf "Aussendienst u. Landwirt" an. Für seine daneben betriebene landwirt- schaftliche Tätigkeit reichte er eine Jahresrechnung ein. Diese enthält pro 2020 keinen Lohnaufwand. Im Vorjahr belief sich der Lohnaufwand auf Fr. 2'200.-. Der Direktaufwand Landwirtschaft belief sich auf Fr. 30'341.- und bestand im Wesentlichen aus Saatgut, Dünger, Pflanzenschutz und Arbeiten durch Dritte. Mit Fr. 71'751.25 schlug hingegen der Unterhalt Bauten, Hofraum zu Buche. Der grösste Teil des landwirtschaftlichen Er- trags ergab sich aus Acker- und Futterbau. Der Tierbestand lag per 31. Dezember 2020 bei Null. Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. XXXX hielt der Pflichtige, mindestens was die Gebäude betrifft, im Anlagevermögen. Der Pflichtige gab die eigene Tätigkeit gemäss seinen Angaben per 31. Dezem- ber 2020 auf und reichte eine Liquidationsbilanz infolge Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit bzw. Überführung ins Privatvermögen per 31. Dezember 2020 ein. Im Hilfsblatt "Liquidationsgewinn" erklärte der Pflichtige unter Ziffer 1, dass er per Liquidationsjahr eine Überführung der Liegenschaften ins Privatvermögen mit Antrag auf Überführung zu den Anlagekosten gemäss Art. 18a Abs. 1 DBG vornehme. Der Pflichtige beantragte damit an sich den Aufschub der Besteuerung des Wertzuwachsgewinns. Das kantonale Steueramt stellte mit Veranlagungsvorschlag vom 21. Septem- ber 2023 gleichwohl die Besteuerung des Liquidationsgewinns in Aussicht. Es erwähnte aber im Einschätzungsvorschlag desselben Datums, dass die Besteuerung des Wertzu- wachses auf Antrag bis zur Veräusserung aufgeschoben werden könne. Die Pflichtigen liessen dazu vernehmen, dass kein Aufschub beantragt werde, da der Wertzuwachs vorliegend aufgrund von Art. 18 Abs. 4 DBG nicht zu besteuern sei. In der Einsprache präzisierten sie, dass sie auf den Aufschub der Wertzuwachsbesteuerung nicht 1 DB.2025.60

- 12 - verzichtet hätten, sondern dass kein (zu besteuernder) Wertzuwachsgewinn vorliege, weshalb auch kein Aufschub der Besteuerung beantragt werden könne.

E. 2c Zu beantworten ist deshalb, ob das kantonale Steueramt zu Recht eine Be- steuerung des Wertzuwachsgewinns auf dem Baulandanteil des Grundstücks Kat.-Nr. XXXX vorgenommen hat (nur auf diesen Teil begrenzte das kantonale Steuer- amt die Besteuerung des Wertzuwachses gemäss Veranlagungsverfügung vom

19. September 2024). Die übrigen – soweit bekannt – allesamt vollumfänglich in der Landwirtschaftszone liegenden, ins Privatvermögen überführten Grundstücke sind vor- liegend nicht streitbetroffen bzw. nur im Zusammenhang mit der Frage des allfälligen Vorliegens eines landwirtschaftlichen Gewerbes.

E. 3 a) Die Pflichtigen brachten mit Beschwerde vor, beim strittigen Grundstück Kat.-Nr. XXXX handle es sich um ein zonengemischtes Grundstück, da es teilweise in- nerhalb der Bauzone liege (2'149 m2), zum überwiegenden Teil jedoch der Landwirt- schaftszone angehöre (30'764 m2). Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB falle dieses Grund- stück daher in den Geltungsbereich des BGBB, womit Art. 18 Abs. 4 DBG anwendbar sei. Von den vier Gebäuden befinde sich die Scheune (Geb.-Nr. 4) vollumfänglich in der Landwirtschaftszone. Der Zugang erfolge jedoch über die Bauzone. Das Gara- gengebäude/Hühnerhaus (Geb.-Nr. 3) liege rund zur Hälfte in der Bauzone und in der Landwirtschaftszone, der Zugang erfolge jedoch ebenfalls über die Bauzone. Das Wohn- haus selber liege in der Bauzone. Die zum Haus gehörenden Rasenflächen und der Garten befänden sich jedoch teilweise in der Landwirtschaftszone. Der ehemalige Stall (Geb.-Nr. 2) befinde sich ebenfalls vollständig in der Bauzone und auch der Zugang er- folge über die Bauzone. Bis zum 31. Dezember 2020 habe der Pflichtige selbst ein landwirtschaftliches Gewerbe betrieben. Bei den erwähnten Gebäuden handle es sich deshalb um Betriebs- gebäude eines landwirtschaftlichen Gewerbes. Die landwirtschaftliche Nutzfläche des streitbetroffenen Grundstücks sei seit 1. Januar 2021 verpachtet, ebenso die Hälfte der Scheune. Der Pflichtige habe früher Milchwirtschaft betrieben und in der Scheune sei das Milchvieh gehalten worden. Heute werde Ackerbau betrieben. Gegenwärtig werde die Scheune noch zur Hälfte vom Pflichtigen für Nutzponyhaltung und als Futterlager 1 DB.2025.60

- 13 - und Unterbringung von landwirtschaftlichen Maschinen und Forstgeräten genutzt. Es sei jederzeit mit wenigen Investitionen möglich, die Scheune wieder der Milchviehhaltung zugänglich zu machen. Das Garagengebäude (Geb.-Nr. 3), das teilweise in der Land- wirtschaftszone und teilweise in der Bauzone liege, diene der Hühnerhaltung und als Einstellraum/Garage. Der Hof des Pflichtigen umfasse ohne Pachtland knapp 23 Hektare. Die Gewer- beeigenschaft bzw. die Voraussetzung einer Standardarbeitskraft (SAK) sei bereits bei der restriktiven Annahme einer Nutzfläche von 15 Hektaren überschritten. Der Hof stelle daher ein landwirtschaftliches Gewerbe dar, was nach objektiven Kriterien zu beurteilen sei. Der Baulandteil der Liegenschaft Kat.-Nr. XXXX würde daher in Anwendung von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB selbst bei einer – unzulässigen – Abparzellierung weiterhin in den Geltungsbereich des BGBB fallen. Selbst wenn der Hof des Pflichtigen kein landwirtschaftliches Gewerbe darstel- len würde, wäre das Grundstück Kat.-Nr. XXXX als zonengemischtes Grundstück gleich- wohl aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB dem BGBB unterstellt. Bei der Beurteilung der Anwendbarkeit von Art. 18 Abs. 4 DBG sei eine retro- spektive Optik einzunehmen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei diese Bestimmung insofern voraussetzungslos gehalten, als die spätere Nutzung und Verwen- dung des Grundstücks von keiner weiteren Bedeutung sei. Eine Abparzellierung würde im vorliegenden Fall sodann keine reine Formsa- che darstellen. Die auf der Zonengrenze stehenden Gebäude müssten allenfalls abge- rissen werden. Sodann wäre ein Gesuch nach Art. 24a RPG zu stellen. Würde man in der Anwendung von Art. 18 Abs. 4 DBG auf das vorliegende Grundstück eine Verletzung des Prinzips der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit sehen, so wäre Art. 18 Abs. 4 DBG die Anwendung auch bei Fällen von Grundstücken nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB zu versagen. Gemäss Art. 60 Abs. 2 BGBB sei nämlich auch in diesen Fällen unter den entsprechenden Vorausset- zungen eine Realteilung möglich. Im Falle der Nichtanwendung von Art. 18 Abs. 4 DBG sei die Differenz zwischen dem Verkehrswert gemäss Art. 66 BGBB und den Anlagekosten im Zeitpunkt des 1 DB.2025.60

- 14 - Wegfalls des BGBB-Schutzstatus von der Besteuerung auszunehmen. Der "fiktive" Wegfall des BGBB-Schutzes sei dann als im Zeitpunkt der Überführung ins Privatver- mögen erfolgt zu betrachten, wobei im Ergebnis der dannzumalige Verkehrswert dem Überführungswert entspreche und sich die Besteuerung demzufolge ebenfalls auf die wiedereingebrachten Abschreibungen beschränke.

b) Mit Replik vom 4. September 2025 ergänzten die Pflichtigen, dass für die Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege, die Art und Weise der effek- tiven Bewirtschaftung unbeachtlich sei. Ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege, beurteile sich lediglich nach objektiven Kriterien und nicht nach der tatsächlichen Nut- zung. Ob die mögliche Bewirtschaftungsform einer solchen entspreche, wie sie auf dem fraglichen Grundstück in den letzten Jahren praktiziert worden sei, sei unerheblich. Der Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes solle sich der Gewerbeeigenschaft und den damit einhergehenden Einschränkungen nicht durch extensive Bewirtschaftung oder das "Herunterfahren" der Produktion "entziehen" können. Es sei weiter so, dass die Gewerbeeigenschaft auch während eines Zeitraums von sechs Jahren weiterhin bestehen bleibe, wenn sämtliche Grundstücke des Gewer- bebetriebs parzellenweise verpachtet seien und damit der eigentliche Betrieb bereits aufgegeben worden sei. Was die beiden mit Verträgen vom 6. August 2020 verkauften Grundstücke Kat.-Nrn. AAAA und BBBB in der Nachbargemeinde betreffe, so habe Letzteres im Ei- gentum der Pflichtigen gestanden und sei somit nicht Bestandteil des landwirtschaftli- chen Gewerbes des Pflichtigen gewesen. Es habe sich sodann um ein Waldgrundstück gehandelt. Das andere Grundstück (AAAA) habe hingegen zum landwirtschaftlichen Ge- werbe des Pflichtigen gehört. Der Verkauf des Grundstücks habe damit eine grundsätz- lich nicht zulässige Realteilung dargestellt, der Verkauf sei jedoch gestützt auf Art. 60 BGBB bewilligt worden. Hätte es sich beim Betrieb des Pflichtigen nicht um ein landwirt- schaftliches Gewerbe gehandelt, wäre diese Tatsache festgestellt und verfügt worden, dass keine Realteilung vorliege und folglich keine Bewilligung notwendig sei. Es werde sodann daran festgehalten, dass es für eine Abparzellierung des Bau- landteils bzw. für den Erhalt einer entsprechenden Bewilligung einer umfassenden ver- fahrensrechtlichen Koordination bedürfe. 1 DB.2025.60

- 15 -

c) Mit Triplik vom 10. Dezember 2025 hielten die Pflichtigen daran fest, dass es sich beim verkauften Grundstück Kat.-Nr. AAAA um einen Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes gehandelt habe. Es könne zwar sein, dass die parzellenweise Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes einer Bewilligung bedürfe. Dies sei den Pflichtigen indessen nicht bewusst gewesen.

d) Zusammenfassend stellen sich die Pflichtigen auf den Standpunkt, beim streitbetroffenen Grundstück handle es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB, womit eine Besteuerung des Wertzuwachses ge- mäss Art. 18 Abs. 4 DBG entfalle. Zudem bringen sie vor, beim betroffenen Grundstück habe es sich um einen Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes gehandelt. Sinngemäss entfalle die Besteuerung des Wertzuwachses deshalb auch aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB. Ob ein landwirtschaftliches Gewerbe betroffen sei, beurteile sich nach einer objektiven und prospektiven Sichtweise.

E. 3a Die Pflichtigen brachten mit Beschwerde vor, beim strittigen Grundstück Kat.-Nr. XXXX handle es sich um ein zonengemischtes Grundstück, da es teilweise in- nerhalb der Bauzone liege (2'149 m2), zum überwiegenden Teil jedoch der Landwirt- schaftszone angehöre (30'764 m2). Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB falle dieses Grund- stück daher in den Geltungsbereich des BGBB, womit Art. 18 Abs. 4 DBG anwendbar sei. Von den vier Gebäuden befinde sich die Scheune (Geb.-Nr. 4) vollumfänglich in der Landwirtschaftszone. Der Zugang erfolge jedoch über die Bauzone. Das Gara- gengebäude/Hühnerhaus (Geb.-Nr. 3) liege rund zur Hälfte in der Bauzone und in der Landwirtschaftszone, der Zugang erfolge jedoch ebenfalls über die Bauzone. Das Wohn- haus selber liege in der Bauzone. Die zum Haus gehörenden Rasenflächen und der Garten befänden sich jedoch teilweise in der Landwirtschaftszone. Der ehemalige Stall (Geb.-Nr. 2) befinde sich ebenfalls vollständig in der Bauzone und auch der Zugang er- folge über die Bauzone. Bis zum 31. Dezember 2020 habe der Pflichtige selbst ein landwirtschaftliches Gewerbe betrieben. Bei den erwähnten Gebäuden handle es sich deshalb um Betriebs- gebäude eines landwirtschaftlichen Gewerbes. Die landwirtschaftliche Nutzfläche des streitbetroffenen Grundstücks sei seit 1. Januar 2021 verpachtet, ebenso die Hälfte der Scheune. Der Pflichtige habe früher Milchwirtschaft betrieben und in der Scheune sei das Milchvieh gehalten worden. Heute werde Ackerbau betrieben. Gegenwärtig werde die Scheune noch zur Hälfte vom Pflichtigen für Nutzponyhaltung und als Futterlager 1 DB.2025.60

- 13 - und Unterbringung von landwirtschaftlichen Maschinen und Forstgeräten genutzt. Es sei jederzeit mit wenigen Investitionen möglich, die Scheune wieder der Milchviehhaltung zugänglich zu machen. Das Garagengebäude (Geb.-Nr. 3), das teilweise in der Land- wirtschaftszone und teilweise in der Bauzone liege, diene der Hühnerhaltung und als Einstellraum/Garage. Der Hof des Pflichtigen umfasse ohne Pachtland knapp 23 Hektare. Die Gewer- beeigenschaft bzw. die Voraussetzung einer Standardarbeitskraft (SAK) sei bereits bei der restriktiven Annahme einer Nutzfläche von 15 Hektaren überschritten. Der Hof stelle daher ein landwirtschaftliches Gewerbe dar, was nach objektiven Kriterien zu beurteilen sei. Der Baulandteil der Liegenschaft Kat.-Nr. XXXX würde daher in Anwendung von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB selbst bei einer – unzulässigen – Abparzellierung weiterhin in den Geltungsbereich des BGBB fallen. Selbst wenn der Hof des Pflichtigen kein landwirtschaftliches Gewerbe darstel- len würde, wäre das Grundstück Kat.-Nr. XXXX als zonengemischtes Grundstück gleich- wohl aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB dem BGBB unterstellt. Bei der Beurteilung der Anwendbarkeit von Art. 18 Abs. 4 DBG sei eine retro- spektive Optik einzunehmen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei diese Bestimmung insofern voraussetzungslos gehalten, als die spätere Nutzung und Verwen- dung des Grundstücks von keiner weiteren Bedeutung sei. Eine Abparzellierung würde im vorliegenden Fall sodann keine reine Formsa- che darstellen. Die auf der Zonengrenze stehenden Gebäude müssten allenfalls abge- rissen werden. Sodann wäre ein Gesuch nach Art. 24a RPG zu stellen. Würde man in der Anwendung von Art. 18 Abs. 4 DBG auf das vorliegende Grundstück eine Verletzung des Prinzips der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit sehen, so wäre Art. 18 Abs. 4 DBG die Anwendung auch bei Fällen von Grundstücken nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB zu versagen. Gemäss Art. 60 Abs. 2 BGBB sei nämlich auch in diesen Fällen unter den entsprechenden Vorausset- zungen eine Realteilung möglich. Im Falle der Nichtanwendung von Art. 18 Abs. 4 DBG sei die Differenz zwischen dem Verkehrswert gemäss Art. 66 BGBB und den Anlagekosten im Zeitpunkt des 1 DB.2025.60

- 14 - Wegfalls des BGBB-Schutzstatus von der Besteuerung auszunehmen. Der "fiktive" Wegfall des BGBB-Schutzes sei dann als im Zeitpunkt der Überführung ins Privatver- mögen erfolgt zu betrachten, wobei im Ergebnis der dannzumalige Verkehrswert dem Überführungswert entspreche und sich die Besteuerung demzufolge ebenfalls auf die wiedereingebrachten Abschreibungen beschränke.

E. 3b Mit Replik vom 4. September 2025 ergänzten die Pflichtigen, dass für die Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege, die Art und Weise der effek- tiven Bewirtschaftung unbeachtlich sei. Ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege, beurteile sich lediglich nach objektiven Kriterien und nicht nach der tatsächlichen Nut- zung. Ob die mögliche Bewirtschaftungsform einer solchen entspreche, wie sie auf dem fraglichen Grundstück in den letzten Jahren praktiziert worden sei, sei unerheblich. Der Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes solle sich der Gewerbeeigenschaft und den damit einhergehenden Einschränkungen nicht durch extensive Bewirtschaftung oder das "Herunterfahren" der Produktion "entziehen" können. Es sei weiter so, dass die Gewerbeeigenschaft auch während eines Zeitraums von sechs Jahren weiterhin bestehen bleibe, wenn sämtliche Grundstücke des Gewer- bebetriebs parzellenweise verpachtet seien und damit der eigentliche Betrieb bereits aufgegeben worden sei. Was die beiden mit Verträgen vom 6. August 2020 verkauften Grundstücke Kat.-Nrn. AAAA und BBBB in der Nachbargemeinde betreffe, so habe Letzteres im Ei- gentum der Pflichtigen gestanden und sei somit nicht Bestandteil des landwirtschaftli- chen Gewerbes des Pflichtigen gewesen. Es habe sich sodann um ein Waldgrundstück gehandelt. Das andere Grundstück (AAAA) habe hingegen zum landwirtschaftlichen Ge- werbe des Pflichtigen gehört. Der Verkauf des Grundstücks habe damit eine grundsätz- lich nicht zulässige Realteilung dargestellt, der Verkauf sei jedoch gestützt auf Art. 60 BGBB bewilligt worden. Hätte es sich beim Betrieb des Pflichtigen nicht um ein landwirt- schaftliches Gewerbe gehandelt, wäre diese Tatsache festgestellt und verfügt worden, dass keine Realteilung vorliege und folglich keine Bewilligung notwendig sei. Es werde sodann daran festgehalten, dass es für eine Abparzellierung des Bau- landteils bzw. für den Erhalt einer entsprechenden Bewilligung einer umfassenden ver- fahrensrechtlichen Koordination bedürfe. 1 DB.2025.60

- 15 -

E. 3c Mit Triplik vom 10. Dezember 2025 hielten die Pflichtigen daran fest, dass es sich beim verkauften Grundstück Kat.-Nr. AAAA um einen Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes gehandelt habe. Es könne zwar sein, dass die parzellenweise Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes einer Bewilligung bedürfe. Dies sei den Pflichtigen indessen nicht bewusst gewesen.

E. 3d Zusammenfassend stellen sich die Pflichtigen auf den Standpunkt, beim streitbetroffenen Grundstück handle es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB, womit eine Besteuerung des Wertzuwachses ge- mäss Art. 18 Abs. 4 DBG entfalle. Zudem bringen sie vor, beim betroffenen Grundstück habe es sich um einen Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes gehandelt. Sinngemäss entfalle die Besteuerung des Wertzuwachses deshalb auch aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB. Ob ein landwirtschaftliches Gewerbe betroffen sei, beurteile sich nach einer objektiven und prospektiven Sichtweise.

E. 4 a) Das kantonale Steueramt erwog im Einspracheentscheid vom

26. März 2025 hingegen, dass das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. XXXX nicht Teil eines Gewerbes gewesen sei. Zonengemischte Grundstücke unterstünden sodann zwar dem bäuerlichen Bodenrecht, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen auf- geteilt seien. Das bäuerliche Bodenrecht habe aber kein Schutzinteresse an Bauland, das nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehöre. Die Aufteilung zonengemisch- ter Grundstücke entlang der raumplanerischen Zonengrenzen sei gesetzlich vorgese- hen, es sei lediglich eine Ausnahmebewilligung nötig. Im vorliegenden Fall handle es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück, wobei davon auszugehen sei, dass ein Anspruch auf Abparzellierung bestehe. Der Kern- zonenteil unterliege nicht dem Schutzbereich des BGBB. Ohnehin sei aber die formelle Unterstellung unter das BGBB nicht das aus- schlaggebende Kriterium. Entscheidend sei vielmehr, ob das Grundstück in einer Ge- samtbetrachtung der gemeinsamen Zwecksetzung des bäuerlichen Bodenrechts, des Raumplanungsgesetzes und des Landwirtschaftsgesetzes diene. Ziel all dieser drei Ge- setze sei es, das Eigentum des landwirtschaftlichen Bodens, der einen volkswirtschaftli- chen Produktionsfaktor darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten. Zonengemischte Grundstücke, die nicht zu einem Gewerbe gehörten, fielen nicht unter 1 DB.2025.60

- 16 - den Schutzbereich des BGBB. Es sei daher sachgerecht, die Praxispräzisierung des Bundesgerichts im Entscheid vom 26. März 2018, 2C_315/2017 auch auf grössere zo- nengemischte Grundstücke gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB anzuwenden, bei welchen das Element Bauland gegenüber dem landwirtschaftlichen Element wertmässig überwiege. Dabei werde das Baulandelement in Bezug auf den Kaufpreis beurteilt. Der Gutachter habe für den Baulandteil einen relativen Landwert von rund Fr. 303.-/m2 eingesetzt und für den Landwirtschaftslandteil einen solchen von Fr. 7.-/m2, womit der Baulandteil wertmässig überwiege. Ein Aufschub der Besteuerung des Wertzuwachses sei von den Pflichtigen nicht beantragt worden. Würde seitens des Steueramts zum (vorliegenden) Überführungszeit- punkt auf die Besteuerung verzichtet, so könnte der Wertzuwachsgewinn zu einem spä- teren Zeitpunkt nicht mehr besteuert werden. Dies würde zu einer nicht hinnehmbaren Ungleichbehandlung mit Steuerpflichtigen führen, die entweder im Zeitpunkt der Über- führung vom Geschäfts- ins Privatvermögen über den Wertzuwachsgewinn abrechneten oder bei der Überführung einen Aufschub der Besteuerung bis zur Veräusserung bean- tragten. Mit einer Besteuerung des Wertzuwachsgewinns auf dem Baulandteil werde dem Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit Rechnung getragen.

b) Mit Beschwerdeantwort vom 24. Juni 2025 brachte das kantonale Steueramt vor, dass ein Betriebskonzept nötig sei, um die Existenz eines Gewerbes nach Art. 7 BGBB zu belegen. Mindestens zurück bis ins Jahr 2003 habe die Standardarbeitskraft (SAK) des Betriebs des Pflichtigen stets unter 1 gelegen. Da der Pflichtige seit mindes- tens 20 Jahren keine Milchviehhaltung mehr betreibe und die SAK-Zahlen bereits seit längerer Zeit unter der Gewebegrenze von 1 SAK lägen, sei die Gewerbeeigenschaft nicht gegeben. Der Kernzonenanteil an der streitbetroffenen Liegenschaft bestehe so- dann schon seit jeher, weshalb der Wertzuwachsgewinn vollumfänglich zu besteuern sei.

c) Mit Duplik vom 25. September 2025 erwog das kantonale Steueramt auf- grund zusätzlicher Unterlagen, dass der Pflichtige sich bewusst gewesen sein musste, dass kein Gewerbe vorlag. 1 DB.2025.60

- 17 -

d) Zusammenfassend hält das kantonale Steueramt dafür, dass das Grund- stück hinsichtlich des in der Bauzone gelegenen Teils bei der Überführung ins Privatver- mögen nicht dem Schutz des BGBB unterstanden habe. Den Pflichtigen sei sodann be- wusst gewesen, dass auch kein landwirtschaftliches Gewerbe vorgelegen habe. Sich nun auf Art. 18 Abs. 4 DBG zu berufen, sei daher sinngemäss rechtsmissbräuchlich.

E. 4a Das kantonale Steueramt erwog im Einspracheentscheid vom

26. März 2025 hingegen, dass das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. XXXX nicht Teil eines Gewerbes gewesen sei. Zonengemischte Grundstücke unterstünden sodann zwar dem bäuerlichen Bodenrecht, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen auf- geteilt seien. Das bäuerliche Bodenrecht habe aber kein Schutzinteresse an Bauland, das nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehöre. Die Aufteilung zonengemisch- ter Grundstücke entlang der raumplanerischen Zonengrenzen sei gesetzlich vorgese- hen, es sei lediglich eine Ausnahmebewilligung nötig. Im vorliegenden Fall handle es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück, wobei davon auszugehen sei, dass ein Anspruch auf Abparzellierung bestehe. Der Kern- zonenteil unterliege nicht dem Schutzbereich des BGBB. Ohnehin sei aber die formelle Unterstellung unter das BGBB nicht das aus- schlaggebende Kriterium. Entscheidend sei vielmehr, ob das Grundstück in einer Ge- samtbetrachtung der gemeinsamen Zwecksetzung des bäuerlichen Bodenrechts, des Raumplanungsgesetzes und des Landwirtschaftsgesetzes diene. Ziel all dieser drei Ge- setze sei es, das Eigentum des landwirtschaftlichen Bodens, der einen volkswirtschaftli- chen Produktionsfaktor darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten. Zonengemischte Grundstücke, die nicht zu einem Gewerbe gehörten, fielen nicht unter 1 DB.2025.60

- 16 - den Schutzbereich des BGBB. Es sei daher sachgerecht, die Praxispräzisierung des Bundesgerichts im Entscheid vom 26. März 2018, 2C_315/2017 auch auf grössere zo- nengemischte Grundstücke gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB anzuwenden, bei welchen das Element Bauland gegenüber dem landwirtschaftlichen Element wertmässig überwiege. Dabei werde das Baulandelement in Bezug auf den Kaufpreis beurteilt. Der Gutachter habe für den Baulandteil einen relativen Landwert von rund Fr. 303.-/m2 eingesetzt und für den Landwirtschaftslandteil einen solchen von Fr. 7.-/m2, womit der Baulandteil wertmässig überwiege. Ein Aufschub der Besteuerung des Wertzuwachses sei von den Pflichtigen nicht beantragt worden. Würde seitens des Steueramts zum (vorliegenden) Überführungszeit- punkt auf die Besteuerung verzichtet, so könnte der Wertzuwachsgewinn zu einem spä- teren Zeitpunkt nicht mehr besteuert werden. Dies würde zu einer nicht hinnehmbaren Ungleichbehandlung mit Steuerpflichtigen führen, die entweder im Zeitpunkt der Über- führung vom Geschäfts- ins Privatvermögen über den Wertzuwachsgewinn abrechneten oder bei der Überführung einen Aufschub der Besteuerung bis zur Veräusserung bean- tragten. Mit einer Besteuerung des Wertzuwachsgewinns auf dem Baulandteil werde dem Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit Rechnung getragen.

E. 4b Mit Beschwerdeantwort vom 24. Juni 2025 brachte das kantonale Steueramt vor, dass ein Betriebskonzept nötig sei, um die Existenz eines Gewerbes nach Art. 7 BGBB zu belegen. Mindestens zurück bis ins Jahr 2003 habe die Standardarbeitskraft (SAK) des Betriebs des Pflichtigen stets unter 1 gelegen. Da der Pflichtige seit mindes- tens 20 Jahren keine Milchviehhaltung mehr betreibe und die SAK-Zahlen bereits seit längerer Zeit unter der Gewebegrenze von 1 SAK lägen, sei die Gewerbeeigenschaft nicht gegeben. Der Kernzonenanteil an der streitbetroffenen Liegenschaft bestehe so- dann schon seit jeher, weshalb der Wertzuwachsgewinn vollumfänglich zu besteuern sei.

E. 4c Mit Duplik vom 25. September 2025 erwog das kantonale Steueramt auf- grund zusätzlicher Unterlagen, dass der Pflichtige sich bewusst gewesen sein musste, dass kein Gewerbe vorlag. 1 DB.2025.60

- 17 -

E. 4d Zusammenfassend hält das kantonale Steueramt dafür, dass das Grund- stück hinsichtlich des in der Bauzone gelegenen Teils bei der Überführung ins Privatver- mögen nicht dem Schutz des BGBB unterstanden habe. Den Pflichtigen sei sodann be- wusst gewesen, dass auch kein landwirtschaftliches Gewerbe vorgelegen habe. Sich nun auf Art. 18 Abs. 4 DBG zu berufen, sei daher sinngemäss rechtsmissbräuchlich.

E. 5 a) Unbestritten ist, dass es vorliegend um ein zonengemischtes Grundstück geht, womit ein Grundstück nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB zur Diskussion steht. Die genannte Bestimmung hält fest, dass ein Grundstück, welches teilweise innerhalb einer Bauzone liegt, als Ganzes dem BGBB untersteht, solange es nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt ist (vgl. auch KS 38 Ziff. 2.5). Die Zonenaufteilung besteht gemäss unwidersprochener Darstellung des kantonalen Steueramts vorliegend "seit jeher", weshalb grundsätzlich die Besteuerung des gesamten Wertzuwachses zur Dis- kussion steht. Unbestritten ist weiter, dass sich das Grundstück bis am 31. Dezember 2020 im Geschäftsvermögen des Pflichtigen befand. Genau ersichtlich ist dies aus den Akten allerdings nicht. So wird in der Bilanz lediglich "Boden" zu Fr. 50'000.- und "Wies- und Ackerland" zu Fr. 82'850.- aufgeführt. Welcher Boden und welches Wies- und Acker- land dazu gehören, ist aus den Akten nicht ersichtlich. Mit der Überführung sämtlicher im Geschäftsvermögen liegenden Grundstücke ins Privatvermögen des Pflichtigen fand eine steuersystematische Realisierung der stil- len Reserven auf den Liegenschaften statt ("der Veräusserung gleichgestellt ist die Über- führung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen"; vgl. E. 1a), womit die stillen Reserven an sich nach Art. 18 Abs. 2 DBG zu besteuern sind. Art. 18 Abs. 4 DBG nimmt aber wie gesehen land- und forstwirtschaftliche Grundstücke aus und sieht diesbezüg- lich nur eine Besteuerung der wiedereingebrachten Abschreibungen vor. Während die Eigenschaft des vorliegend sowohl in der Kernzone als auch in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücks Kat.-Nr. XXXX als ein solches nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB im Grundsatz nicht strittig ist, liegt im Streit, ob die steuerrecht- liche Norm von Art. 18 Abs. 4 DBG vorliegend auf das gesamte Grundstück anzuwenden sei oder nur auf den in der Landwirtschaftszone gelegenen Anteil. 1 DB.2025.60

- 18 -

b) Der in der Bauzone liegende Teil ist wie gesehen überbaut mit einem Wohn- haus und einem ehemaligen Stall/Feldschopf, welcher noch als Unterstand für Camper und Wohnwagen und der Brennholzlagerung dient. Auf dem Landwirtschaftsteil befindet sich eine Scheune bzw. ein Stall für die (Gross-)Tierhaltung. Das Garagengebäude bzw. der Hühnerstall ragt sowohl in die Bau- als auch in die Landwirtschaftszone hinein. Weiter umfasste der Grundbesitz des Pflichtigen per Ende 2020 insgesamt rund 19.2 ha Land (bestehend aus neun Liegenschaften verteilt auf die Wohnsitz- und Nach- bargemeinde; strittig ist diesbezüglich, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt und wenn ja, in welchem Umfang). Mit Pachtvertrag vom 28. Oktober 2020 verpachtete der Pflichtige 280 Aren des Grundstücks Kat.-Nr. XXXX (im Landwirtschaftsteil: gepflügtes Ackerland bzw. Weide) sowie ca. die Hälfte der Scheune Geb.-Nr. 4 (Scheune/Stall/Remise/Mistlagerplatz) an die Eheleute E. Den Pachtzins für den Boden bzw. das Kulturland vereinbarten sie auf Fr. 4'000.- pro Jahr. Den Pachtzins für die Scheune und den Stall legten sie auf jährlich Fr. 12'000.- bzw. Fr. 1'000.- pro Monat fest. Ca. einen Drittel (bzw. gemäss Vertrag 1/2) der Scheune beanspruchte der Pflichtige weiterhin für seine eigenen Landmaschinen, Geräte, das Holzlager für die Heizung sowie für Forstgeräte zur Wald- und Baumpflege. Von ihren übrigen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken verpachteten die Pflichtigen wie erwähnt (E. 2a) mit Verträgen vom November 2020 bzw. April 2021 sechs weitere Liegenschaften und behielten zwei Grundstücke in der Gemeinde D (Kat.- Nrn. YYYY und ZZZZ) im eigenen Besitz. Zwei Grundstücke in der Nachbargemeinde (Kat.-Nrn. AAAA und BBBB) verkauften sie, wobei anlässlich der Veräusserung des Grundstücks Kat.-Nr. AAAA die Realteilung bewilligt wurde. Für die parzellenweisen Verpachtungen holten die Pflichtigen keine Bewilligungen ein.

c) Per 31. Dezember 2020 war das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. XXXX nicht parzelliert und stellte wie erwähnt ein zonengemischtes Grund- stück dar. Die Präzisierung des Bundesgerichts im Entscheid vom 26. März 2018 (2C_315/2017) bezog sich auf ein zonengemischtes Grundstück, welches die Mindest- grösse von 15 bzw. 25 Aren nicht besass und demnach dem Schutzbereich des BGBB

– im Unterschied zum vorliegenden Fall – an sich nicht unterlag (Art. 2 Abs. 3 BGBB). 1 DB.2025.60

- 19 - In jenem Fall wäre die Unterstellung unter das BGBB lediglich insoweit zu be- jahen gewesen, als das Grundstück Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes darstellte oder aber die Unterstellung gemäss Bundesgericht dem Sinn und Zweck des BGBB ent- sprach. Für die Annahme von Letzterem (Unterstellung aufgrund von Sinn und Zweck des Gesetzes, nämlich Erhalt des landwirtschaftlichen Bodens als volkswirtschaftlich wesentlichem Produktionsfaktor) stellte das Bundesgericht wie erwähnt einen Bezug zum Verkaufspreis her. Da der (konkret erzielte) Preis massgeblich vom Baulandanteil beeinflusst war, betrachtete das Bundesgericht eine Privilegierung nach Art. 18 Abs. 4 DBG als nicht gerechtfertigt. Dies bedeutet mithin, dass die Zielsetzung des Ge- setzes als nicht betroffen erachtet wird, wenn sich ergibt, dass der massgebende Aspekt bei der Preisfindung der Baulandteil war. Diese Präzisierung bezieht sich aber wie gesehen ausdrücklich auf (unter dem Minimalmass liegende) Grundstücke im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BGBB, bei denen zu entscheiden ist, ob sie (und zwar als Ganzes) als dem BGBB nach Sinn und Zweck (dennoch) unterstellt gelten sollen oder nicht (BGr, 26. März 2018, 2C_315/2017, E. 5.3.6). Dieser Entscheid ist daher restriktiv zu verstehen. Hinzu kam dort, dass die Gewerbeeigenschaft zwar nicht ausgeschlossen war, die Berufung darauf aber als rechtsmissbräuchlich eingestuft wurde.

d) Für den vorliegenden Fall, welcher nicht ein Grundstück unterhalb der Minimalgrösse betrifft, bedeutet dies, dass die Unterstellung unter Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB auch in Erwägung des erwähnten Entscheids zu bestätigen ist. Zwar ist an sich davon auszugehen, dass eine Parzellierung erfolgen könnte, womit hernach auf dem Baulandteil der Baulandpreis realisiert werden könnte (die Voraussetzungen und das Prozedere hängen aber insbesondere auch davon ab, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt oder nicht). Auch trifft es aufgrund der Akten zu, dass sich auf den ermittelten Verkehrswert per 31. Dezember 2020 überwiegend der Baulandteil aus- wirkte. Andererseits besteht kein gesetzlicher Zwang zur Parzellierung und hat eine sol- che (noch) nicht stattgefunden. Eine Parzellierung "von Amtes wegen" ist nicht vorgese- hen. Es ist daher offen, ob und wann eine solche überhaupt stattfinden wird. Erst dann aber – im Zeitpunkt einer Parzellierung – ist hinsichtlich des Baulandteils von einem Ver- lust des Schutzes nach dem BGBB auszugehen (vgl. BGr, 14. Februar 2020, 2C_317/2018, E. 2.2). 1 DB.2025.60

- 20 - Das Grundstück ist die sachenrechtliche Einheit, von der das Grundbuch aus- geht und an der das BGBB anknüpft. Es ist die kleinste Einheit, die entweder ganz oder überhaupt nicht in den Geltungsbereich des Gesetzes fällt (vgl. Art. 2 Abs. 2 lit. c und lit. d BGBB; vgl. Eduard Hofer, in: Kommentar zum BGBB, 2. A., 2011, Art. 6 N 1 und Art. 7 N 37d, auch zum Folgenden). Eine Ausnahme ergibt sich lediglich aus Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB, wo auch in der Bauzone liegende Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Um- schwungs, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, in den Anwendungsbe- reich des BGBB fallen, nicht aber für Grundstücke nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB, welche ausdrücklich als Ganzes dem Anwendungsbereich des BGBB unterliegen. Zwar ist der Schutz nichtlandwirtschaftlicher Grundstücksteile nicht Zweck des BGBB. Solche Grundstücksteile bleiben dem BGBB aber solange unterstellt, bis sie mit- tels Ausnahmebewilligung nach Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB vom Realteilungs- und Zer- stückelungsverbot entbunden werden (Herrenschwand/Bandli, Art. 60 N 3, mit weiteren Hinweisen). Auch die steuerliche Unterteilung eines zonengemischten Grundstücks – vor der Parzellierung – ist nicht vorgesehen. Eine gesetzliche Grundlage für die Privilegie- rung im Rahmen von Art. 18 Abs. 4 DBG nur eines Teils eines Grundstücks, welches nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB als Ganzes dem BGBB untersteht, ist nicht vorhanden. Der Baulandteil des Grundstücks ist aufgrund der (aktuellen) Unterstellung unter das BGBB gerade noch nicht frei handelbar, womit sich eine Aufteilung verbietet. 1 DB.2025.60

- 21 - Die Qualifikation des Grundstücks Kat.-Nr. XXXX als Grundstück nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB führt deshalb dazu, dass Art. 18 Abs. 4 DBG anzuwenden ist. Es geht zu weit, einzig aufgrund der Möglichkeit, das Bauland dereinst abzutrennen und separat zu veräussern, den Baulandteil des Grundstücks bereits zuvor als landwirtschaftlich nicht mehr geschützt zu betrachten. Das Gegenteil ist der Fall. Daran ändert auch die Argumentation des kantonalen Steueramts nichts, dass damit dem Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht nachgelebt werde, ist die Privilegierung von landwirtschaftlichen Grundstücken, wozu wie gesehen auch Teile in der Bauzone oder Grundstücke mit Anteilen in der Bauzone gehören können, doch gesetzlich gewollt. Zudem entspricht die wirtschaftliche Leis- tungsfähigkeit aufgrund der Unterstellung unter das BGBB gerade nicht der separaten Bewertung von Bauland- und Landwirtschaftslandteil und ist entsprechend herunterge- setzt. Dass diesbezüglich eine Zeitpunktbetrachtung Platz greifen muss, wird auch mit Blick auf Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB klar, wonach nicht strittig ist, dass überbautes Bauland samt angemessenem Umschwung, welches Teil eines landwirtschaftlichen Ge- werbes bildet, ebenfalls unter die Privilegierung fällt, auch wenn (auch) dieses Bauland nicht dauerhaft dem landwirtschaftlichen Gewerbe verschrieben bleiben muss (vgl. Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB, wonach auch landwirtschaftliches Gewerbe in einen Teil innerhalb und ausserhalb des Geltungsbereichs des BGBB aufgeteilt werden kann bzw. Ausnah- men vom Realteilungsverbot bewilligt werden können). Es ist weiter unstrittig, wenn auch nicht ausschlaggebend, dass das in der Land- wirtschaftszone gelegene Land (der weitaus grösste Anteil der Liegenschaft) von den Pflichtigen auch tatsächlich landwirtschaftlich bewirtschaftet wurde.

e) Nach diesen Erwägungen fragt sich einzig noch, ob die Berufung auf den Schutz des BGBB aufgrund der konkreten Umstände als rechtsmissbräuchlich zu erach- ten ist. Während der Pflichtige offenbar anlässlich des Verkaufs der Parzelle Kat.-Nr. AAAA in der Nachbargemeinde geltend machte, dass dieses Grundstück Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes sei (vgl. Ziff. 11 des Kaufvertrages vom 6. August 1 DB.2025.60

- 22 - 2020, holte er gleichwohl bei der Verpachtung der übrigen Grundstücke keine Bewilli- gung nach Art. 30 Abs. 1 LPG ein, was widersprüchlich ist. Damit steht die Annahme eines Rechtsmissbrauchs zwar an sich im Raum. Al- lerdings ist vorliegend die privilegierte Besteuerung aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB zu bejahen und ist die zusätzliche mögliche Qualifikation als landwirtschaft- liches Gewerbe im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB vorliegend nicht entscheidend, weshalb dies auch nicht abschliessend beurteilt zu werden braucht. Selbst wenn also ein Rechtsmissbrauch hinsichtlich der Darstellung des streitbetroffenen Grundstücks als Teil eines Gewerbes bejaht würde, wäre dies insofern nicht relevant, als es nicht rechts- missbräuchlich ist, sich auf die Eigenschaft des Grundstücks als ein solches nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB zu berufen.

f) Aufgrund der vorstehenden Erwägungen beträgt damit der separat zu besteu- ernde Liquidationsgewinn gemäss Art. 37b DBG deklarations- und antragsgemäss Fr. 80'500.-. Dies entspricht realisierten stillen Reserven von Fr. 43'260.- und wiederein- gebrachten Abschreibungen von Fr. 46'292.-, abzüglich 10%-AHV-Beiträge von Fr. 8'955.-. Zwar erscheinen wiedereingebrachte Abschreibungen von Fr. 46'292.- für einen Zeitraum von über 20 Jahren prima facie als relativ tief, insbesondere unter Be- rücksichtigung des im Vergleich dazu hohen Liegenschaftsunterhaltsaufwands in den Jahresrechnungen, doch kann es dabei sein Bewenden haben, werden diese doch von keiner Partei aufgegriffen bzw. in Frage gestellt. Soweit die Pflichtigen indessen beantragen, der Liquidationsgewinn von Fr. 80'500.- sei zu einem Satz von einem Fünftel dieses Betrages zu besteuern, kann ihnen nicht gefolgt werden, hätte dies doch eine vollständige Steuerbefreiung zur Folge. Hier greift vielmehr der Mindeststeuersatz von 2% gemäss letztem Teilsatz von Art. 37b Abs. 1 DBG.

E. 5a Unbestritten ist, dass es vorliegend um ein zonengemischtes Grundstück geht, womit ein Grundstück nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB zur Diskussion steht. Die genannte Bestimmung hält fest, dass ein Grundstück, welches teilweise innerhalb einer Bauzone liegt, als Ganzes dem BGBB untersteht, solange es nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt ist (vgl. auch KS 38 Ziff. 2.5). Die Zonenaufteilung besteht gemäss unwidersprochener Darstellung des kantonalen Steueramts vorliegend "seit jeher", weshalb grundsätzlich die Besteuerung des gesamten Wertzuwachses zur Dis- kussion steht. Unbestritten ist weiter, dass sich das Grundstück bis am 31. Dezember 2020 im Geschäftsvermögen des Pflichtigen befand. Genau ersichtlich ist dies aus den Akten allerdings nicht. So wird in der Bilanz lediglich "Boden" zu Fr. 50'000.- und "Wies- und Ackerland" zu Fr. 82'850.- aufgeführt. Welcher Boden und welches Wies- und Acker- land dazu gehören, ist aus den Akten nicht ersichtlich. Mit der Überführung sämtlicher im Geschäftsvermögen liegenden Grundstücke ins Privatvermögen des Pflichtigen fand eine steuersystematische Realisierung der stil- len Reserven auf den Liegenschaften statt ("der Veräusserung gleichgestellt ist die Über- führung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen"; vgl. E. 1a), womit die stillen Reserven an sich nach Art. 18 Abs. 2 DBG zu besteuern sind. Art. 18 Abs. 4 DBG nimmt aber wie gesehen land- und forstwirtschaftliche Grundstücke aus und sieht diesbezüg- lich nur eine Besteuerung der wiedereingebrachten Abschreibungen vor. Während die Eigenschaft des vorliegend sowohl in der Kernzone als auch in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücks Kat.-Nr. XXXX als ein solches nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB im Grundsatz nicht strittig ist, liegt im Streit, ob die steuerrecht- liche Norm von Art. 18 Abs. 4 DBG vorliegend auf das gesamte Grundstück anzuwenden sei oder nur auf den in der Landwirtschaftszone gelegenen Anteil. 1 DB.2025.60

- 18 -

E. 5b Der in der Bauzone liegende Teil ist wie gesehen überbaut mit einem Wohn- haus und einem ehemaligen Stall/Feldschopf, welcher noch als Unterstand für Camper und Wohnwagen und der Brennholzlagerung dient. Auf dem Landwirtschaftsteil befindet sich eine Scheune bzw. ein Stall für die (Gross-)Tierhaltung. Das Garagengebäude bzw. der Hühnerstall ragt sowohl in die Bau- als auch in die Landwirtschaftszone hinein. Weiter umfasste der Grundbesitz des Pflichtigen per Ende 2020 insgesamt rund 19.2 ha Land (bestehend aus neun Liegenschaften verteilt auf die Wohnsitz- und Nach- bargemeinde; strittig ist diesbezüglich, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt und wenn ja, in welchem Umfang). Mit Pachtvertrag vom 28. Oktober 2020 verpachtete der Pflichtige 280 Aren des Grundstücks Kat.-Nr. XXXX (im Landwirtschaftsteil: gepflügtes Ackerland bzw. Weide) sowie ca. die Hälfte der Scheune Geb.-Nr. 4 (Scheune/Stall/Remise/Mistlagerplatz) an die Eheleute E. Den Pachtzins für den Boden bzw. das Kulturland vereinbarten sie auf Fr. 4'000.- pro Jahr. Den Pachtzins für die Scheune und den Stall legten sie auf jährlich Fr. 12'000.- bzw. Fr. 1'000.- pro Monat fest. Ca. einen Drittel (bzw. gemäss Vertrag 1/2) der Scheune beanspruchte der Pflichtige weiterhin für seine eigenen Landmaschinen, Geräte, das Holzlager für die Heizung sowie für Forstgeräte zur Wald- und Baumpflege. Von ihren übrigen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken verpachteten die Pflichtigen wie erwähnt (E. 2a) mit Verträgen vom November 2020 bzw. April 2021 sechs weitere Liegenschaften und behielten zwei Grundstücke in der Gemeinde D (Kat.- Nrn. YYYY und ZZZZ) im eigenen Besitz. Zwei Grundstücke in der Nachbargemeinde (Kat.-Nrn. AAAA und BBBB) verkauften sie, wobei anlässlich der Veräusserung des Grundstücks Kat.-Nr. AAAA die Realteilung bewilligt wurde. Für die parzellenweisen Verpachtungen holten die Pflichtigen keine Bewilligungen ein.

E. 5c Per 31. Dezember 2020 war das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. XXXX nicht parzelliert und stellte wie erwähnt ein zonengemischtes Grund- stück dar. Die Präzisierung des Bundesgerichts im Entscheid vom 26. März 2018 (2C_315/2017) bezog sich auf ein zonengemischtes Grundstück, welches die Mindest- grösse von 15 bzw. 25 Aren nicht besass und demnach dem Schutzbereich des BGBB

– im Unterschied zum vorliegenden Fall – an sich nicht unterlag (Art. 2 Abs. 3 BGBB). 1 DB.2025.60

- 19 - In jenem Fall wäre die Unterstellung unter das BGBB lediglich insoweit zu be- jahen gewesen, als das Grundstück Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes darstellte oder aber die Unterstellung gemäss Bundesgericht dem Sinn und Zweck des BGBB ent- sprach. Für die Annahme von Letzterem (Unterstellung aufgrund von Sinn und Zweck des Gesetzes, nämlich Erhalt des landwirtschaftlichen Bodens als volkswirtschaftlich wesentlichem Produktionsfaktor) stellte das Bundesgericht wie erwähnt einen Bezug zum Verkaufspreis her. Da der (konkret erzielte) Preis massgeblich vom Baulandanteil beeinflusst war, betrachtete das Bundesgericht eine Privilegierung nach Art. 18 Abs. 4 DBG als nicht gerechtfertigt. Dies bedeutet mithin, dass die Zielsetzung des Ge- setzes als nicht betroffen erachtet wird, wenn sich ergibt, dass der massgebende Aspekt bei der Preisfindung der Baulandteil war. Diese Präzisierung bezieht sich aber wie gesehen ausdrücklich auf (unter dem Minimalmass liegende) Grundstücke im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BGBB, bei denen zu entscheiden ist, ob sie (und zwar als Ganzes) als dem BGBB nach Sinn und Zweck (dennoch) unterstellt gelten sollen oder nicht (BGr, 26. März 2018, 2C_315/2017, E. 5.3.6). Dieser Entscheid ist daher restriktiv zu verstehen. Hinzu kam dort, dass die Gewerbeeigenschaft zwar nicht ausgeschlossen war, die Berufung darauf aber als rechtsmissbräuchlich eingestuft wurde.

E. 5d Für den vorliegenden Fall, welcher nicht ein Grundstück unterhalb der Minimalgrösse betrifft, bedeutet dies, dass die Unterstellung unter Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB auch in Erwägung des erwähnten Entscheids zu bestätigen ist. Zwar ist an sich davon auszugehen, dass eine Parzellierung erfolgen könnte, womit hernach auf dem Baulandteil der Baulandpreis realisiert werden könnte (die Voraussetzungen und das Prozedere hängen aber insbesondere auch davon ab, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt oder nicht). Auch trifft es aufgrund der Akten zu, dass sich auf den ermittelten Verkehrswert per 31. Dezember 2020 überwiegend der Baulandteil aus- wirkte. Andererseits besteht kein gesetzlicher Zwang zur Parzellierung und hat eine sol- che (noch) nicht stattgefunden. Eine Parzellierung "von Amtes wegen" ist nicht vorgese- hen. Es ist daher offen, ob und wann eine solche überhaupt stattfinden wird. Erst dann aber – im Zeitpunkt einer Parzellierung – ist hinsichtlich des Baulandteils von einem Ver- lust des Schutzes nach dem BGBB auszugehen (vgl. BGr, 14. Februar 2020, 2C_317/2018, E. 2.2). 1 DB.2025.60

- 20 - Das Grundstück ist die sachenrechtliche Einheit, von der das Grundbuch aus- geht und an der das BGBB anknüpft. Es ist die kleinste Einheit, die entweder ganz oder überhaupt nicht in den Geltungsbereich des Gesetzes fällt (vgl. Art. 2 Abs. 2 lit. c und lit. d BGBB; vgl. Eduard Hofer, in: Kommentar zum BGBB, 2. A., 2011, Art. 6 N 1 und Art. 7 N 37d, auch zum Folgenden). Eine Ausnahme ergibt sich lediglich aus Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB, wo auch in der Bauzone liegende Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenen Um- schwungs, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, in den Anwendungsbe- reich des BGBB fallen, nicht aber für Grundstücke nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB, welche ausdrücklich als Ganzes dem Anwendungsbereich des BGBB unterliegen. Zwar ist der Schutz nichtlandwirtschaftlicher Grundstücksteile nicht Zweck des BGBB. Solche Grundstücksteile bleiben dem BGBB aber solange unterstellt, bis sie mit- tels Ausnahmebewilligung nach Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB vom Realteilungs- und Zer- stückelungsverbot entbunden werden (Herrenschwand/Bandli, Art. 60 N 3, mit weiteren Hinweisen). Auch die steuerliche Unterteilung eines zonengemischten Grundstücks – vor der Parzellierung – ist nicht vorgesehen. Eine gesetzliche Grundlage für die Privilegie- rung im Rahmen von Art. 18 Abs. 4 DBG nur eines Teils eines Grundstücks, welches nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB als Ganzes dem BGBB untersteht, ist nicht vorhanden. Der Baulandteil des Grundstücks ist aufgrund der (aktuellen) Unterstellung unter das BGBB gerade noch nicht frei handelbar, womit sich eine Aufteilung verbietet. 1 DB.2025.60

- 21 - Die Qualifikation des Grundstücks Kat.-Nr. XXXX als Grundstück nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB führt deshalb dazu, dass Art. 18 Abs. 4 DBG anzuwenden ist. Es geht zu weit, einzig aufgrund der Möglichkeit, das Bauland dereinst abzutrennen und separat zu veräussern, den Baulandteil des Grundstücks bereits zuvor als landwirtschaftlich nicht mehr geschützt zu betrachten. Das Gegenteil ist der Fall. Daran ändert auch die Argumentation des kantonalen Steueramts nichts, dass damit dem Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht nachgelebt werde, ist die Privilegierung von landwirtschaftlichen Grundstücken, wozu wie gesehen auch Teile in der Bauzone oder Grundstücke mit Anteilen in der Bauzone gehören können, doch gesetzlich gewollt. Zudem entspricht die wirtschaftliche Leis- tungsfähigkeit aufgrund der Unterstellung unter das BGBB gerade nicht der separaten Bewertung von Bauland- und Landwirtschaftslandteil und ist entsprechend herunterge- setzt. Dass diesbezüglich eine Zeitpunktbetrachtung Platz greifen muss, wird auch mit Blick auf Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB klar, wonach nicht strittig ist, dass überbautes Bauland samt angemessenem Umschwung, welches Teil eines landwirtschaftlichen Ge- werbes bildet, ebenfalls unter die Privilegierung fällt, auch wenn (auch) dieses Bauland nicht dauerhaft dem landwirtschaftlichen Gewerbe verschrieben bleiben muss (vgl. Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB, wonach auch landwirtschaftliches Gewerbe in einen Teil innerhalb und ausserhalb des Geltungsbereichs des BGBB aufgeteilt werden kann bzw. Ausnah- men vom Realteilungsverbot bewilligt werden können). Es ist weiter unstrittig, wenn auch nicht ausschlaggebend, dass das in der Land- wirtschaftszone gelegene Land (der weitaus grösste Anteil der Liegenschaft) von den Pflichtigen auch tatsächlich landwirtschaftlich bewirtschaftet wurde.

E. 5e Nach diesen Erwägungen fragt sich einzig noch, ob die Berufung auf den Schutz des BGBB aufgrund der konkreten Umstände als rechtsmissbräuchlich zu erach- ten ist. Während der Pflichtige offenbar anlässlich des Verkaufs der Parzelle Kat.-Nr. AAAA in der Nachbargemeinde geltend machte, dass dieses Grundstück Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes sei (vgl. Ziff. 11 des Kaufvertrages vom 6. August 1 DB.2025.60

- 22 - 2020, holte er gleichwohl bei der Verpachtung der übrigen Grundstücke keine Bewilli- gung nach Art. 30 Abs. 1 LPG ein, was widersprüchlich ist. Damit steht die Annahme eines Rechtsmissbrauchs zwar an sich im Raum. Al- lerdings ist vorliegend die privilegierte Besteuerung aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB zu bejahen und ist die zusätzliche mögliche Qualifikation als landwirtschaft- liches Gewerbe im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB vorliegend nicht entscheidend, weshalb dies auch nicht abschliessend beurteilt zu werden braucht. Selbst wenn also ein Rechtsmissbrauch hinsichtlich der Darstellung des streitbetroffenen Grundstücks als Teil eines Gewerbes bejaht würde, wäre dies insofern nicht relevant, als es nicht rechts- missbräuchlich ist, sich auf die Eigenschaft des Grundstücks als ein solches nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB zu berufen.

E. 5f Aufgrund der vorstehenden Erwägungen beträgt damit der separat zu besteu- ernde Liquidationsgewinn gemäss Art. 37b DBG deklarations- und antragsgemäss Fr. 80'500.-. Dies entspricht realisierten stillen Reserven von Fr. 43'260.- und wiederein- gebrachten Abschreibungen von Fr. 46'292.-, abzüglich 10%-AHV-Beiträge von Fr. 8'955.-. Zwar erscheinen wiedereingebrachte Abschreibungen von Fr. 46'292.- für einen Zeitraum von über 20 Jahren prima facie als relativ tief, insbesondere unter Be- rücksichtigung des im Vergleich dazu hohen Liegenschaftsunterhaltsaufwands in den Jahresrechnungen, doch kann es dabei sein Bewenden haben, werden diese doch von keiner Partei aufgegriffen bzw. in Frage gestellt. Soweit die Pflichtigen indessen beantragen, der Liquidationsgewinn von Fr. 80'500.- sei zu einem Satz von einem Fünftel dieses Betrages zu besteuern, kann ihnen nicht gefolgt werden, hätte dies doch eine vollständige Steuerbefreiung zur Folge. Hier greift vielmehr der Mindeststeuersatz von 2% gemäss letztem Teilsatz von Art. 37b Abs. 1 DBG.

E. 6 Diese Erwägungen führen zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Aus- gangsgemäss sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens dem beinahe vollständig unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG) und ist den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom

20. Dezember 1968 [VwVG]). 1 DB.2025.60

- 23 -