Sachverhalt
1.
1.1
X.___, geboren 1954, bezieht eine Rente der Invalidenversicherung (Urk. 11/15/1-2). Mit Verfügungen vom
15. Januar (Urk. 11/26) und
15. Dezem ber 2016 (Urk. 11/32), 14. Dezember 2017 (Urk. 11/52) und 15. März 2018 (Urk. 11/74) sprach ihr die für die Gemeinde Z.___ zuständige Sozialver sicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse (nachfolgend: Durchfüh rungsstelle), ab 1. November 2015 Zusatzleistungen in Form einer Prämienpau schale der obligatorischen Kranken pflege versicherung zu und übernahm mit Ver fügung en vom 24. August 2017 (Urk. 11/44), 7. März 2018 (Urk. 11/7 2),
3. Juli 2018 (Urk. 11/83) und 17. Oktober 2018 (Urk. 11/93) diverse Kra nkheits- und Behinderungskosten der Versicherten .
Mit Entsch eid vom
21. August 2018 (Urk. 11/89) errichtete die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB) der Bezirke Winterthur und Andelfingen über die Versicherte
eine Beistandschaft gemäss Art. 394 Abs. 1 i.V.m . Art. 395 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB; Vertretungsbeistandschaft mit Ein kommens- und Vermögensverwaltung). 1.2
Mit Verfügung vom 25. Oktober 2018 (Urk. 11/96) sprach die Durchfüh rungs stelle der Versicherten rückwirkend infolge des Heimeintritts ab 1. Oktober 2017 mo nat liche Zusatzleistungen (bundesrechtliche Ergänzungsleistungen und Prämien pau schale Krankenversicherung) zu und setzte mit Verf ügungen vom 26. Oktober (Urk. 11/103) und 20. Dezem b er 2018 (Urk. 11/107) den jeweiligen Anspruch ab 1. November 2018 und 1. Januar 2019 neu fest. 1.3
Die Durchführungsstelle verfügte nach beantragter Neuberechnung (vgl. Urk. 11/111) am 1. April 2019 den Anspruch der Versicherten ab 1. Januar 2019 neu (Urk. 11/121) und übernahm mit Verfügung vom 15. April 2019 (Urk. 11/126) weitere Krankheits- und Behinderungskosten. Gegen die Verfügung vom 1. April 2019 erhob die Versicherte am 30. April 2019 Einsprache (Urk. 11/128); ebens o am 18. Oktober 2019 (Urk. 11/150) gegen die Verfügung vom 14. Oktober 2019 (Neuberechnung; Urk. 11/146) und am 21. Januar 2020 (Urk. 11/157) gegen die Verfügung vom 19. Dezember 2019 (Urk. 11/153).
Mit Einspracheentscheid vom 14. Februar 2020 (Urk. 11/159 = Urk. 2) hiess die Durchführungsstelle in Aufhebung der angefochtenen Verfügungen vom 1. April, 14. Oktober und 19. Dezember 2019 die Einsprachen teilweise gut und erliess entsprechend ihres Entscheides am 17. Februar 2020 neue Verfügungen für die Anspruchsperioden Januar bis Dezember 2019 sowie ab Januar 2020 (Urk. 11/161). 2.
Gegen den Einspracheentscheid vom 14. Februar 2020 (Urk. 2) erhob die Ver sicherte am 17. März 2020 Beschwerde (Urk. 1) und beantragte, es sei der im Einspracheentscheid vom 14. Dezember
2020 festgesetzte Verkehrswert von Fr. 351'766.-- auf Fr. 309'940.-- herabzusetzen (S. 2).
Mit Beschwerdeantwort vom 18. Juni 2020 (Urk. 10) schloss die Durch füh rungs stelle auf Abweisung der Beschwerde, was der Beschwerdeführerin am 1. Juli 2020 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 12). Das Gericht zieht in Erwägung: 1.
1.1
Die jährlic he Ergänzungsleistung (EL; Art. 3 Abs. 1 lit .
a des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen, ELG) entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenba ren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anerkannten Ausgaben und die anrechenbaren Ei nnahmen werden nach den in Art. 10 und 11 ELG sowie den Art. 11-18 der Verordnung über die Ergän zungs leistungen (ELV) festgelegten Bestimmungen ermittelt. Als Einnahm en anzurech nen sind gemäss Art. 11 Abs. 1 ELG unter anderem Einkünfte aus beweglichem u nd unbeweglichem Vermögen (lit .
b) sowie ein Vermögensverzehr von einem Fünfzehntel des Reinvermögens, soweit dieses den vorgesehenen Freibetrag übersteigt (lit . c). 1.2
Nach Art. 17 ELV ist das anrechenbare Vermögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im W ohnsitzkanton zu bewerten (Abs. 1). Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrswert einzusetzen (Abs. 4). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuer ausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden (Abs. 6). Der Kanton Zürich hat indessen von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. die Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusa tzleistungen zur AHV/IV vom 27. März 2013, Stand 1. Januar 20 20, S. 12 Ziff. 2.2.1, einsehbar unter www.sozialamt.zh.ch).
Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft im Sinne dieser Bestimmung der Verkaufswert zu verstehen, den sie im normalen Ge schäftsverkehr hat (Urteil des Bundesgerichts 9C_ 396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.1 mit Hinweis). Der so ermittelte Verkehrswert setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraus. Aus Gründen der Prakti kabilität können aber auch andere geeignete Schätzungen beigezogen werde n (Urteil 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3).
Ist der aktuelle Verkehrswert (Marktwert) einer Liegenschaft nicht bekannt, kann auf den Mittelwert zwischen dem Wert nach der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer und dem Gebäudeversicherungswert abgestellt werden, sofern dies nicht offensichtlich zu einem unrichtigen Ergebnis führt (Rz
3444.03 der Wegleitung des Bundesamtes für Sozialversicherung über die Ergänzungsleis tungen zur AHV und IV, Stand 1. Januar 201 9, WEL). Ebenso stellt die Addition des Zeitwerts der auf dem Grundstück liegenden Gebäude und des Marktwerts des Bodens eine geschützte Vermögensermittlung dar (vgl. Carigiet /Koch, Ergä n zungsleistungen zur AHV/IV, 2. Aufl. 2009, S. 171
f. mit Hinweis auf AHI 1998 S. 274 f.). 1.3
Bei nicht selbst bewohnten Liegenschaften gelten die Mietzinsen als Liegen schaftsertrag, und zwar grundsätzlich in der vertraglich vereinbarten Höhe. Liegt der vertraglich vereinbarte Miet- oder Pachtzins offensichtlich unter dem ortübli chen, so ist der letztere als Vermögensertrag einzusetzen (Rz 3433.03 WEL). 2.
2.1
Die Beschwerdegegnerin erwog in ihrem Entscheid (Urk. 2), die Liegenschaft werde nur durch den Lebenspartner der Beschwerdeführerin bewohnt, weshalb der aktuelle Verkehrswert angerechnet werden müsse, da es sich nicht um selbst bewohntes Wohneigentum handle. Gemäss Berechnungsblatt vom 1. April res pek tive 14. Oktober 2019 sei der Verkehrswert der Liegenschaft mit Fr. 415'714.-- ermittelt worden, indem der Steuerwert um den Faktor 10/7 erhöht worden sei. Zu diesem Zeitpunkt se i noch von einem Steuerwert des Miteigentumsanteils von Fr. 291'000. -- anstatt von Fr. 284'000.-- ausgegangen worden. Nach der bun desgerichtlichen Rechtsprechung könne allerdings nicht ohne Weiteres auf diese Berechnungsmethode abgestellt werden. Zu den Verkehrswertschätzungen, welche bis anhin von der Rechtsprechung geschützt worden seien, zähle auch die Berech nung des Mittelwertes zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert sowie die Berechnung durch Abstellen auf den Zeitbauwert des Gebäudes gemäss Schätzung des Steueramtes und den Marktwert des Bodens gemäss Handän de rungsstat i stik des Statistischen Amtes des Kantons Zürich (Median). Unter Anwen dung der Letzteren resultiere im vorliegenden Fall ein Verkehrswer t von Fr. 703'532 [Fr. 488'448.-- Zeitbauwert) + (Fr. 680.-- Quadratmeterpreis x 316.30
m 2)]. Da die Beschwerdeführerin nur zur Hälfte Miteigentümerin sei, werde der Betrag auf den Verkehrswert von Fr. 351'766.-- halbiert. Somit ergäben sich in den Berechnungen für die Zusatzleistungen tiefere Einnahmen und dem zufolge resultiere ein höherer Ausgabenüberschuss (S. 2 f.). 2.2
Demgegenüber stellte sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt (Urk. 1), die Verkehrswertberechnung der Beschwerdegegnerin sei zwar nicht unzulässig, jedoch vorliegend nicht angemessen. Die entsprechende Schätzung des St e uer amtes basiere auf der Weisung 2009 und sei ihr mit Schreiben der Gemeinde Z.___ vom 18. Januar 2016 mitgeteilt worden. Unter diesen Umständen stelle der von der Beschwerdegegnerin verwendete Zeitbauwert, welcher defini tions gemäss mit zunehmendem Alter abnehme, im vorliegenden Fall und bei der Berechnung des Verkehrswertes im Zeitpunkt der massgebenden Verfügungen der Beschwerdegegnerin keine verlässliche Grösse dar (S. 2 Ziff. 4). Gemäss der bun desgerichtlichen Rechtsprechung handle es sich bei dem in der Praxis aner kannten Mittelwert zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert um eine ebenfalls zulässige Bewertungsmethode. Nach Rücksprache mit dem Treuhand büro betrage die Gebäudeversicherungssumme für die ganze Liegenschaft per Januar 2019 Fr. 4'601'100.--. Der Quotenanteil der Liegenschaft (Stockwerk eigentum) der Beschwerdeführerin (73/1000 Anteil an der Gesamtliegenschaft) betrage somit Fr. 335'880.--. Der Gebäudeversicherungswert sei somit höher als der Steuerwert, weshalb diese Berechnungsmethode als sachgerecht zu qualifi zieren sei. Der von der Praxis anerkannte Mittelwert zwischen Steuerwert (Fr. 284'000.--) und Gebäudeversicherungswert (Fr. 335' 880.--) betrage somit Fr. 309'940.-- (S. 3 f. Ziff. 5). 2.3
Im Streite steh en somit ausschliesslich die Frage n nach der Bewertung smethode und Höhe des Verkehrswertes der Liegenschaft, an welcher die Beschwe rde füh rerin Miteigentümerin ist .
Die gerichtliche Beurteilung hat sich praxisgemäss auf diesen Punkt zu be schrän ken, wogegen kein Anlass besteht, die übrigen unbestrittenen Berechnungs posi tionen in die Prüfung mit einzubeziehen (BGE 131 V 329 E. 4, 110 V 48 E. 4a). Namentlich wurden im Zusammenhang mit der Liegenschaft von der Beschwer degegnerin ein Ertrag des unbeweglichen Vermögens basierend auf dem anteils mässigen steuerlichen Eigenmietwert in Höhe von jährlich Fr. 8'800. -- ange rechnet, welcher unbestritten blieb (Ur
k. 11/129/2 i.V.m . Urk. 11/161) und mit dem Sinn und Zweck des Ergänzungsleistungsrechts im Einklang steht. 3. 3.1
Die Beschwerdeführerin ist an einer am 20. Juli 2015 erworbenen Liegenschaft, die nicht zu eigenen Wohnzwec ken dient, zur Hälfte beteiligt. Dabei handelt es sich um eine 5½ -Zimmer-Stockwerkeigentumseinheit am Grundstück Nr. «…» in Z.___
mit einem Wertquotenanteil von 69/1000 zuzüglich 4/1000 Mit eigentum mit Sonderrecht an einem Bastelraum im Untergeschoss, zugehörig zu einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (vgl. Kaufvertrag, Urk. 11/15/7-16 = Urk. 11/142).
Aktenkundig ist des Weiteren die Vermögenssteuerberechnung des Steueramtes der Gemeinde Z.___ vom 18. Januar 2016 (Urk. 11/129), in welcher der Ver mögenssteuerwert per 31. August 2015 auf Fr. 569'104 berechnet wurde (Zeit bauwert Fr. 488'448.--), wovon der Miteigentumsa nteil der Beschwerdeführerin Fr. 284'000.-- betrug und der Eigenmietwert anteilsmässig auf Fr. 8'800. -- fest gesetzt wurde.
Demgegenüber wies eine
in den Akten unvollständige und undatierte Vermö genssteuerwertberechnung die Liegenschaft (noch)
mit Fr. 583'730. — beziehungs weise mit einem auf die Beschwerdeführerin entfallenen Vermögensanteil von Fr. 291'000.-- und einem Eigenmietwert von Fr. 9'300.-- aus (Urk. 11/15/6). 3.2
Für die Bemessung des Vermögens ist vom Verkehrswert der Liegenschaft auszu gehen. Die Beschwerdegegnerin hat als Verkehrswert deren Vermö genssteuerwert von Fr. 583'730.-- bzw. bei hälftigem Miteigentum von rund Fr. 291'000. -- ent sprechend der undatierten und in den Akten unvollständigen Vermögenssteuer wertberechnung (vgl. vorstehend E. 3.1) angenommen und diesen B etrag um den Faktor 10/7 erhöht und damit der Beschwerdeführerin Fr. 415'714.-- beim Ver mögen angerechnet (vgl. Urk. 11/135).
I m Rahmen des Einspracheverfahrens wurde gestützt auf die von der Beschwerdeführerin eingereichte «Mitteilung der steuerbaren Werte per 31. August 2015 (Weisung 2009)» vom 18. Januar 2016 (Urk. 11/129), in welcher vom Steueramt ein Vermögenssteuerwert von Fr. 284'000. -- taxiert wurde, erwogen, diesen Betrag auf Fr. 405'714.-- (Fr. 284'000.-- : 70 x 100) zu senken .
M it Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach nicht ohne Weiteres auf diese Berechnungsmethode abgestellt werden könne, wurde diese Berechnung jedoch verworfen (Urk. 2 S. 2; Urk. 11/135).
Stattdessen ermittelte d ie Beschwerdegegnerin den Verkehrswert durch Abstellen auf d en Zeitbauwert des Gebäudes gemäss Schätzung des Steueramtes und den Marktwert des Bodens gemäss Handänderungsstat i stik des Statistischen Amtes des Kantons Züric h (Median). Ausgehend von einem Zeitbauwert von Fr. 4 88'448.-- und einem Quadratmeterpreis von Fr. 680. -- im Jahr 2018 errech nete die Beschwerdegegnerin bei einer Gesamtfläche von 316 m 2
gemäss Vermö genssteuerberechnung (Urk. 11/129)
einen Verkehrswert von Fr. 703'532. -- und halbierte diesen Betrag aufgrund des hälftigen Miteigentums auf Fr. 351'766.-- (Urk. 2 S 2; Urk. 11/162/1; vgl. vorstehend E. 2.1). 3.3
Die Berechnung des Verkehrswertes (= Marktwert) von Liegenschaften erfolgt bei überbauten Grundstücken in der Regel aufgrund einer Kombination von Real- und Ertragswert, wobei unter Realwert der Anlagewert (bestehend aus Bau- und Landwert) und unter Ertragswert der kapitalisierte Bruttoertrag zu verstehen ist (BGE 125 III 6 mit Hinweis). Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des EL-Anspruchs nicht praktikabel. Nach der Rechts prechung hat sich der nach Art. 17 Abs. 4 ELV massgebende Verkehrswert daher soweit möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schätzungswe rte zu stützen (SVR 1988 EL Nr. 5 S. 9 E. 6a). 3.4
Da die Weisungen des kantonalen Sozialamtes (a.a.O.) keine einheitliche Praxis für den Kanton Zürich vorsehen, ist für die Festsetzung des Verkehrswerts der fraglichen Liegenschaft gemäss Rz 3444.03 WEL auf den Mittelwert zwischen dem Steuerwert und dem Versicherungswert abzustellen. Im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt und der Versiche rungswert den Verkehrswert häufig übertrifft, führt diese Berechnungsweise in der Regel zu einem angemessenen Ergebnis (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4 mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführerin erkundigte sich dementsprechend bei der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (A.___, B.___) nach dem Ge bäu deversicherungswert, welche die Gebäudeversicherungssumme für die Liegen schaft per Januar 2019
- lediglich mündlich und ohne Beleg - mit Fr. 4'601'100.-- bezifferte (Urk. 1 S. 3 f. Ziff. 5). Die Beschwerdeführerin und ihr Miteigentümer verfügen zusammen über eine Wertquote von 73/1000 (vgl. vorstehend E. 3.1), was einen Versicherungswert von rund Fr. 335'880.-- ergibt. Entgegen der An sicht der Beschwerdeführerin übersteigt damit der Versicherungswert den Steuer wert (Fr. 569'104.--; Urk. 11/129) nicht, was hinsichtlich Verkehrswert zu keinem angemessenen Ergebnis führt. Denn der Mittelwert zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert beläuft sich somit auf Fr. 452'492.--, wovon der hälftige Miteigentumsanteil lediglich Fr. 226'246. -- beträgt. Damit lieg t ein deut lich tieferer Verkehrswert vor, als der Steuerwert ausweist (Fr. 284'000.--; Urk. 11/129). Der Steuerwert liegt in der Regel aber unter dem Marktwert, da die Grundstückschätzungen z u Steuerzwecken üblicherweise weder den aktuellen Zustand der Liegenschaft noch die im EL-rechtlichen massgebenden Zeitpunkt bestehenden Marktverhältnisse berücksich t igen .
Die s erklärt, weshalb in Art. 17 Abs. 4 ELV ausdrücklich die Anrechnung des Verkehrs- bzw. Marktwertes von nicht selbst zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken bei der Ermittlung des Vermögens angeordnet wird. Denn die Berücksichtigung des gemäss Art. 17 Abs. 1 ELV ermittelten Steuerwertes eines Grundstückes hätte in aller Regel zur Folge, dass das Liegenschaftsvermögen nicht zu seinem Verkehrswert, sondern zu seinem
- tieferen – Steuerwert angerechnet würde. Damit würden die Eigen tümer von nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern als Vermögensanlage ge nutzten Liegenschaften gegenüber jenen EL-Ansprechern ungerechtfertigt bevor - teilt, die ihr Vermögen nicht in Liegenschaften, sondern in beweglichen Werten angelegt haben (Jöhl /Singer-Egger, Ergänzungsleistung, in: SBVR, Soziale Sicher heit, 3. Aufl. 2016, S. 1851
Rz
170). Folglich führt diese Berechnungsmethode vorliegend zu einem offensichtlich unrichtigen Ergebnis beziehungsweise zu einem untersetzten Verkehrswert
und ist deshalb gemäss Rz 3444.03 WEL nicht anwendbar. 3.5
Die von der Beschwerdegegnerin im Einspracheverfahren
nunmehr angewandte Methode d er Verkehrswertschätzung durch Addition des Zeitwertes der auf dem Grundstück liegenden Gebäulichkeiten und des Marktwertes des Bodens ergab einen Verkehrswert von Fr. 703'532.--, wovon die Hälfte angerechnet wurde (vgl. vorstehend E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin stützte sich dabei auf den von der Steuerbehörde per Ende August 2015 ermittelte Zeitbauwert von Fr. 488'448. -- und berechnete den Landwert ausgehend von einer (in der Vermögens steuer berechnung) ausgewiesenen Gesamtfläche von 316 m 2 (Urk. 11/129 /1). Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden, zumal die Berechnungsmethode zur Ermitt lung des Verkehrswertes einer nicht selbst bewohnten Liegenschaft von der Rechtsprechung anerkannt ist (vgl. vorstehend E. 1.2).
Die Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich zeigt, dass der Quadratmeterpreis in Z.___ im Jahr 2018
– wie von der Beschwerdegegnerin angenommen - effektiv im Durchschnitt Fr . 680. -- (Median wert) pro Quadratmeter betrug (https://www.web.statistik.zh.ch; abgerufen im November 2020) .
Für die Bestimmung des Verzichtsvermögens ist somit von einem Verkehrswert der Wohnliegenschaft von Fr. 703’368 .-- (Fr. 488'488.-- [Zeitbauwert Gebäude] + Fr. 214’880.-- [316 m² x Fr. 680.-- /m²; geschätzter Bodenpreis) auszugehen. Aufgrund der hälftigen Beteiligung an der Liegenschaft resultiert ein Verkehrswert von Fr. 351’684 .--, welcher in der EL-Anspruchs berechnung zu berücksichtigen ist.
Der angefochtene Entscheid (Urk. 2) ist somit nicht zu beanstanden, was zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt.
4.
Das Verfahren ist kostenlos (Art. 61 lit . a ATSG), weshalb der Antrag auf unentgeltliche Prozessführung (Urk. 1 S. 2) gegenstandslos ist. Das Gericht erkennt: 1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.
Das Verfahren ist kostenlos. 3.
Zustellung gegen Empfangsschein an: - Y.___ - Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen.
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Der VorsitzendeDer Gerichtsschreiber MosimannBrühwiler
Erwägungen (13 Absätze)
E. 1.1 Die jährlic he Ergänzungsleistung (EL; Art. 3 Abs. 1 lit .
a des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen, ELG) entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenba ren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anerkannten Ausgaben und die anrechenbaren Ei nnahmen werden nach den in Art. 10 und 11 ELG sowie den Art. 11-18 der Verordnung über die Ergän zungs leistungen (ELV) festgelegten Bestimmungen ermittelt. Als Einnahm en anzurech nen sind gemäss Art. 11 Abs. 1 ELG unter anderem Einkünfte aus beweglichem u nd unbeweglichem Vermögen (lit .
b) sowie ein Vermögensverzehr von einem Fünfzehntel des Reinvermögens, soweit dieses den vorgesehenen Freibetrag übersteigt (lit . c).
E. 1.2 ).
Die Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich zeigt, dass der Quadratmeterpreis in Z.___ im Jahr 2018
– wie von der Beschwerdegegnerin angenommen - effektiv im Durchschnitt Fr . 680. -- (Median wert) pro Quadratmeter betrug (https://www.web.statistik.zh.ch; abgerufen im November 2020) .
Für die Bestimmung des Verzichtsvermögens ist somit von einem Verkehrswert der Wohnliegenschaft von Fr. 703’368 .-- (Fr. 488'488.-- [Zeitbauwert Gebäude] + Fr. 214’880.-- [316 m² x Fr. 680.-- /m²; geschätzter Bodenpreis) auszugehen. Aufgrund der hälftigen Beteiligung an der Liegenschaft resultiert ein Verkehrswert von Fr. 351’684 .--, welcher in der EL-Anspruchs berechnung zu berücksichtigen ist.
Der angefochtene Entscheid (Urk. 2) ist somit nicht zu beanstanden, was zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt.
E. 1.3 Bei nicht selbst bewohnten Liegenschaften gelten die Mietzinsen als Liegen schaftsertrag, und zwar grundsätzlich in der vertraglich vereinbarten Höhe. Liegt der vertraglich vereinbarte Miet- oder Pachtzins offensichtlich unter dem ortübli chen, so ist der letztere als Vermögensertrag einzusetzen (Rz 3433.03 WEL).
E. 2 )]. Da die Beschwerdeführerin nur zur Hälfte Miteigentümerin sei, werde der Betrag auf den Verkehrswert von Fr. 351'766.-- halbiert. Somit ergäben sich in den Berechnungen für die Zusatzleistungen tiefere Einnahmen und dem zufolge resultiere ein höherer Ausgabenüberschuss (S. 2 f.).
E. 2.1 Die Beschwerdegegnerin erwog in ihrem Entscheid (Urk. 2), die Liegenschaft werde nur durch den Lebenspartner der Beschwerdeführerin bewohnt, weshalb der aktuelle Verkehrswert angerechnet werden müsse, da es sich nicht um selbst bewohntes Wohneigentum handle. Gemäss Berechnungsblatt vom 1. April res pek tive 14. Oktober 2019 sei der Verkehrswert der Liegenschaft mit Fr. 415'714.-- ermittelt worden, indem der Steuerwert um den Faktor 10/7 erhöht worden sei. Zu diesem Zeitpunkt se i noch von einem Steuerwert des Miteigentumsanteils von Fr. 291'000. -- anstatt von Fr. 284'000.-- ausgegangen worden. Nach der bun desgerichtlichen Rechtsprechung könne allerdings nicht ohne Weiteres auf diese Berechnungsmethode abgestellt werden. Zu den Verkehrswertschätzungen, welche bis anhin von der Rechtsprechung geschützt worden seien, zähle auch die Berech nung des Mittelwertes zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert sowie die Berechnung durch Abstellen auf den Zeitbauwert des Gebäudes gemäss Schätzung des Steueramtes und den Marktwert des Bodens gemäss Handän de rungsstat i stik des Statistischen Amtes des Kantons Zürich (Median). Unter Anwen dung der Letzteren resultiere im vorliegenden Fall ein Verkehrswer t von Fr. 703'532 [Fr. 488'448.-- Zeitbauwert) + (Fr. 680.-- Quadratmeterpreis x 316.30
m
E. 2.2 Demgegenüber stellte sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt (Urk. 1), die Verkehrswertberechnung der Beschwerdegegnerin sei zwar nicht unzulässig, jedoch vorliegend nicht angemessen. Die entsprechende Schätzung des St e uer amtes basiere auf der Weisung 2009 und sei ihr mit Schreiben der Gemeinde Z.___ vom 18. Januar 2016 mitgeteilt worden. Unter diesen Umständen stelle der von der Beschwerdegegnerin verwendete Zeitbauwert, welcher defini tions gemäss mit zunehmendem Alter abnehme, im vorliegenden Fall und bei der Berechnung des Verkehrswertes im Zeitpunkt der massgebenden Verfügungen der Beschwerdegegnerin keine verlässliche Grösse dar (S. 2 Ziff. 4). Gemäss der bun desgerichtlichen Rechtsprechung handle es sich bei dem in der Praxis aner kannten Mittelwert zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert um eine ebenfalls zulässige Bewertungsmethode. Nach Rücksprache mit dem Treuhand büro betrage die Gebäudeversicherungssumme für die ganze Liegenschaft per Januar 2019 Fr. 4'601'100.--. Der Quotenanteil der Liegenschaft (Stockwerk eigentum) der Beschwerdeführerin (73/1000 Anteil an der Gesamtliegenschaft) betrage somit Fr. 335'880.--. Der Gebäudeversicherungswert sei somit höher als der Steuerwert, weshalb diese Berechnungsmethode als sachgerecht zu qualifi zieren sei. Der von der Praxis anerkannte Mittelwert zwischen Steuerwert (Fr. 284'000.--) und Gebäudeversicherungswert (Fr. 335' 880.--) betrage somit Fr. 309'940.-- (S. 3 f. Ziff. 5).
E. 2.3 Im Streite steh en somit ausschliesslich die Frage n nach der Bewertung smethode und Höhe des Verkehrswertes der Liegenschaft, an welcher die Beschwe rde füh rerin Miteigentümerin ist .
Die gerichtliche Beurteilung hat sich praxisgemäss auf diesen Punkt zu be schrän ken, wogegen kein Anlass besteht, die übrigen unbestrittenen Berechnungs posi tionen in die Prüfung mit einzubeziehen (BGE 131 V 329 E. 4, 110 V 48 E. 4a). Namentlich wurden im Zusammenhang mit der Liegenschaft von der Beschwer degegnerin ein Ertrag des unbeweglichen Vermögens basierend auf dem anteils mässigen steuerlichen Eigenmietwert in Höhe von jährlich Fr. 8'800. -- ange rechnet, welcher unbestritten blieb (Ur
k. 11/129/2 i.V.m . Urk. 11/161) und mit dem Sinn und Zweck des Ergänzungsleistungsrechts im Einklang steht.
E. 3.1 Die Beschwerdeführerin ist an einer am 20. Juli 2015 erworbenen Liegenschaft, die nicht zu eigenen Wohnzwec ken dient, zur Hälfte beteiligt. Dabei handelt es sich um eine 5½ -Zimmer-Stockwerkeigentumseinheit am Grundstück Nr. «…» in Z.___
mit einem Wertquotenanteil von 69/1000 zuzüglich 4/1000 Mit eigentum mit Sonderrecht an einem Bastelraum im Untergeschoss, zugehörig zu einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (vgl. Kaufvertrag, Urk. 11/15/7-16 = Urk. 11/142).
Aktenkundig ist des Weiteren die Vermögenssteuerberechnung des Steueramtes der Gemeinde Z.___ vom 18. Januar 2016 (Urk. 11/129), in welcher der Ver mögenssteuerwert per 31. August 2015 auf Fr. 569'104 berechnet wurde (Zeit bauwert Fr. 488'448.--), wovon der Miteigentumsa nteil der Beschwerdeführerin Fr. 284'000.-- betrug und der Eigenmietwert anteilsmässig auf Fr. 8'800. -- fest gesetzt wurde.
Demgegenüber wies eine
in den Akten unvollständige und undatierte Vermö genssteuerwertberechnung die Liegenschaft (noch)
mit Fr. 583'730. — beziehungs weise mit einem auf die Beschwerdeführerin entfallenen Vermögensanteil von Fr. 291'000.-- und einem Eigenmietwert von Fr. 9'300.-- aus (Urk. 11/15/6).
E. 3.2 Für die Bemessung des Vermögens ist vom Verkehrswert der Liegenschaft auszu gehen. Die Beschwerdegegnerin hat als Verkehrswert deren Vermö genssteuerwert von Fr. 583'730.-- bzw. bei hälftigem Miteigentum von rund Fr. 291'000. -- ent sprechend der undatierten und in den Akten unvollständigen Vermögenssteuer wertberechnung (vgl. vorstehend E. 3.1) angenommen und diesen B etrag um den Faktor 10/7 erhöht und damit der Beschwerdeführerin Fr. 415'714.-- beim Ver mögen angerechnet (vgl. Urk. 11/135).
I m Rahmen des Einspracheverfahrens wurde gestützt auf die von der Beschwerdeführerin eingereichte «Mitteilung der steuerbaren Werte per 31. August 2015 (Weisung 2009)» vom 18. Januar 2016 (Urk. 11/129), in welcher vom Steueramt ein Vermögenssteuerwert von Fr. 284'000. -- taxiert wurde, erwogen, diesen Betrag auf Fr. 405'714.-- (Fr. 284'000.-- : 70 x 100) zu senken .
M it Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach nicht ohne Weiteres auf diese Berechnungsmethode abgestellt werden könne, wurde diese Berechnung jedoch verworfen (Urk. 2 S. 2; Urk. 11/135).
Stattdessen ermittelte d ie Beschwerdegegnerin den Verkehrswert durch Abstellen auf d en Zeitbauwert des Gebäudes gemäss Schätzung des Steueramtes und den Marktwert des Bodens gemäss Handänderungsstat i stik des Statistischen Amtes des Kantons Züric h (Median). Ausgehend von einem Zeitbauwert von Fr. 4 88'448.-- und einem Quadratmeterpreis von Fr. 680. -- im Jahr 2018 errech nete die Beschwerdegegnerin bei einer Gesamtfläche von 316 m 2
gemäss Vermö genssteuerberechnung (Urk. 11/129)
einen Verkehrswert von Fr. 703'532. -- und halbierte diesen Betrag aufgrund des hälftigen Miteigentums auf Fr. 351'766.-- (Urk. 2 S 2; Urk. 11/162/1; vgl. vorstehend E. 2.1).
E. 3.3 Die Berechnung des Verkehrswertes (= Marktwert) von Liegenschaften erfolgt bei überbauten Grundstücken in der Regel aufgrund einer Kombination von Real- und Ertragswert, wobei unter Realwert der Anlagewert (bestehend aus Bau- und Landwert) und unter Ertragswert der kapitalisierte Bruttoertrag zu verstehen ist (BGE 125 III 6 mit Hinweis). Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des EL-Anspruchs nicht praktikabel. Nach der Rechts prechung hat sich der nach Art. 17 Abs.
E. 3.4 Da die Weisungen des kantonalen Sozialamtes (a.a.O.) keine einheitliche Praxis für den Kanton Zürich vorsehen, ist für die Festsetzung des Verkehrswerts der fraglichen Liegenschaft gemäss Rz 3444.03 WEL auf den Mittelwert zwischen dem Steuerwert und dem Versicherungswert abzustellen. Im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt und der Versiche rungswert den Verkehrswert häufig übertrifft, führt diese Berechnungsweise in der Regel zu einem angemessenen Ergebnis (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4 mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführerin erkundigte sich dementsprechend bei der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (A.___, B.___) nach dem Ge bäu deversicherungswert, welche die Gebäudeversicherungssumme für die Liegen schaft per Januar 2019
- lediglich mündlich und ohne Beleg - mit Fr. 4'601'100.-- bezifferte (Urk. 1 S. 3 f. Ziff. 5). Die Beschwerdeführerin und ihr Miteigentümer verfügen zusammen über eine Wertquote von 73/1000 (vgl. vorstehend E. 3.1), was einen Versicherungswert von rund Fr. 335'880.-- ergibt. Entgegen der An sicht der Beschwerdeführerin übersteigt damit der Versicherungswert den Steuer wert (Fr. 569'104.--; Urk. 11/129) nicht, was hinsichtlich Verkehrswert zu keinem angemessenen Ergebnis führt. Denn der Mittelwert zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert beläuft sich somit auf Fr. 452'492.--, wovon der hälftige Miteigentumsanteil lediglich Fr. 226'246. -- beträgt. Damit lieg t ein deut lich tieferer Verkehrswert vor, als der Steuerwert ausweist (Fr. 284'000.--; Urk. 11/129). Der Steuerwert liegt in der Regel aber unter dem Marktwert, da die Grundstückschätzungen z u Steuerzwecken üblicherweise weder den aktuellen Zustand der Liegenschaft noch die im EL-rechtlichen massgebenden Zeitpunkt bestehenden Marktverhältnisse berücksich t igen .
Die s erklärt, weshalb in Art. 17 Abs. 4 ELV ausdrücklich die Anrechnung des Verkehrs- bzw. Marktwertes von nicht selbst zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken bei der Ermittlung des Vermögens angeordnet wird. Denn die Berücksichtigung des gemäss Art. 17 Abs. 1 ELV ermittelten Steuerwertes eines Grundstückes hätte in aller Regel zur Folge, dass das Liegenschaftsvermögen nicht zu seinem Verkehrswert, sondern zu seinem
- tieferen – Steuerwert angerechnet würde. Damit würden die Eigen tümer von nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern als Vermögensanlage ge nutzten Liegenschaften gegenüber jenen EL-Ansprechern ungerechtfertigt bevor - teilt, die ihr Vermögen nicht in Liegenschaften, sondern in beweglichen Werten angelegt haben (Jöhl /Singer-Egger, Ergänzungsleistung, in: SBVR, Soziale Sicher heit, 3. Aufl. 2016, S. 1851
Rz
170). Folglich führt diese Berechnungsmethode vorliegend zu einem offensichtlich unrichtigen Ergebnis beziehungsweise zu einem untersetzten Verkehrswert
und ist deshalb gemäss Rz 3444.03 WEL nicht anwendbar.
E. 3.5 Die von der Beschwerdegegnerin im Einspracheverfahren
nunmehr angewandte Methode d er Verkehrswertschätzung durch Addition des Zeitwertes der auf dem Grundstück liegenden Gebäulichkeiten und des Marktwertes des Bodens ergab einen Verkehrswert von Fr. 703'532.--, wovon die Hälfte angerechnet wurde (vgl. vorstehend E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin stützte sich dabei auf den von der Steuerbehörde per Ende August 2015 ermittelte Zeitbauwert von Fr. 488'448. -- und berechnete den Landwert ausgehend von einer (in der Vermögens steuer berechnung) ausgewiesenen Gesamtfläche von 316 m 2 (Urk. 11/129 /1). Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden, zumal die Berechnungsmethode zur Ermitt lung des Verkehrswertes einer nicht selbst bewohnten Liegenschaft von der Rechtsprechung anerkannt ist (vgl. vorstehend E.
E. 4 Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen.
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Der VorsitzendeDer Gerichtsschreiber MosimannBrühwiler
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich ZL.2020.00026
II. Kammer Sozialversicherungsrichter Mosimann, Vorsitzender Sozialversicherungsrichterin Käch Ersatzrichterin Lienhard Gerichtsschreiber Brühwiler Urteil vom
5. Januar 2021 in Sachen X.___ Beschwerdeführerin vertreten durch Y.___ Fachstelle Erwachsenenschutz Winterthur Land Stationsstrasse 18, Postfach 183, 8542 Wiesendangen gegen Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich Beschwerdegegnerin Sachverhalt: 1.
1.1
X.___, geboren 1954, bezieht eine Rente der Invalidenversicherung (Urk. 11/15/1-2). Mit Verfügungen vom
15. Januar (Urk. 11/26) und
15. Dezem ber 2016 (Urk. 11/32), 14. Dezember 2017 (Urk. 11/52) und 15. März 2018 (Urk. 11/74) sprach ihr die für die Gemeinde Z.___ zuständige Sozialver sicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse (nachfolgend: Durchfüh rungsstelle), ab 1. November 2015 Zusatzleistungen in Form einer Prämienpau schale der obligatorischen Kranken pflege versicherung zu und übernahm mit Ver fügung en vom 24. August 2017 (Urk. 11/44), 7. März 2018 (Urk. 11/7 2),
3. Juli 2018 (Urk. 11/83) und 17. Oktober 2018 (Urk. 11/93) diverse Kra nkheits- und Behinderungskosten der Versicherten .
Mit Entsch eid vom
21. August 2018 (Urk. 11/89) errichtete die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB) der Bezirke Winterthur und Andelfingen über die Versicherte
eine Beistandschaft gemäss Art. 394 Abs. 1 i.V.m . Art. 395 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB; Vertretungsbeistandschaft mit Ein kommens- und Vermögensverwaltung). 1.2
Mit Verfügung vom 25. Oktober 2018 (Urk. 11/96) sprach die Durchfüh rungs stelle der Versicherten rückwirkend infolge des Heimeintritts ab 1. Oktober 2017 mo nat liche Zusatzleistungen (bundesrechtliche Ergänzungsleistungen und Prämien pau schale Krankenversicherung) zu und setzte mit Verf ügungen vom 26. Oktober (Urk. 11/103) und 20. Dezem b er 2018 (Urk. 11/107) den jeweiligen Anspruch ab 1. November 2018 und 1. Januar 2019 neu fest. 1.3
Die Durchführungsstelle verfügte nach beantragter Neuberechnung (vgl. Urk. 11/111) am 1. April 2019 den Anspruch der Versicherten ab 1. Januar 2019 neu (Urk. 11/121) und übernahm mit Verfügung vom 15. April 2019 (Urk. 11/126) weitere Krankheits- und Behinderungskosten. Gegen die Verfügung vom 1. April 2019 erhob die Versicherte am 30. April 2019 Einsprache (Urk. 11/128); ebens o am 18. Oktober 2019 (Urk. 11/150) gegen die Verfügung vom 14. Oktober 2019 (Neuberechnung; Urk. 11/146) und am 21. Januar 2020 (Urk. 11/157) gegen die Verfügung vom 19. Dezember 2019 (Urk. 11/153).
Mit Einspracheentscheid vom 14. Februar 2020 (Urk. 11/159 = Urk. 2) hiess die Durchführungsstelle in Aufhebung der angefochtenen Verfügungen vom 1. April, 14. Oktober und 19. Dezember 2019 die Einsprachen teilweise gut und erliess entsprechend ihres Entscheides am 17. Februar 2020 neue Verfügungen für die Anspruchsperioden Januar bis Dezember 2019 sowie ab Januar 2020 (Urk. 11/161). 2.
Gegen den Einspracheentscheid vom 14. Februar 2020 (Urk. 2) erhob die Ver sicherte am 17. März 2020 Beschwerde (Urk. 1) und beantragte, es sei der im Einspracheentscheid vom 14. Dezember
2020 festgesetzte Verkehrswert von Fr. 351'766.-- auf Fr. 309'940.-- herabzusetzen (S. 2).
Mit Beschwerdeantwort vom 18. Juni 2020 (Urk. 10) schloss die Durch füh rungs stelle auf Abweisung der Beschwerde, was der Beschwerdeführerin am 1. Juli 2020 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 12). Das Gericht zieht in Erwägung: 1.
1.1
Die jährlic he Ergänzungsleistung (EL; Art. 3 Abs. 1 lit .
a des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen, ELG) entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenba ren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anerkannten Ausgaben und die anrechenbaren Ei nnahmen werden nach den in Art. 10 und 11 ELG sowie den Art. 11-18 der Verordnung über die Ergän zungs leistungen (ELV) festgelegten Bestimmungen ermittelt. Als Einnahm en anzurech nen sind gemäss Art. 11 Abs. 1 ELG unter anderem Einkünfte aus beweglichem u nd unbeweglichem Vermögen (lit .
b) sowie ein Vermögensverzehr von einem Fünfzehntel des Reinvermögens, soweit dieses den vorgesehenen Freibetrag übersteigt (lit . c). 1.2
Nach Art. 17 ELV ist das anrechenbare Vermögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im W ohnsitzkanton zu bewerten (Abs. 1). Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrswert einzusetzen (Abs. 4). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuer ausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden (Abs. 6). Der Kanton Zürich hat indessen von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. die Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusa tzleistungen zur AHV/IV vom 27. März 2013, Stand 1. Januar 20 20, S. 12 Ziff. 2.2.1, einsehbar unter www.sozialamt.zh.ch).
Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft im Sinne dieser Bestimmung der Verkaufswert zu verstehen, den sie im normalen Ge schäftsverkehr hat (Urteil des Bundesgerichts 9C_ 396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.1 mit Hinweis). Der so ermittelte Verkehrswert setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraus. Aus Gründen der Prakti kabilität können aber auch andere geeignete Schätzungen beigezogen werde n (Urteil 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3).
Ist der aktuelle Verkehrswert (Marktwert) einer Liegenschaft nicht bekannt, kann auf den Mittelwert zwischen dem Wert nach der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer und dem Gebäudeversicherungswert abgestellt werden, sofern dies nicht offensichtlich zu einem unrichtigen Ergebnis führt (Rz
3444.03 der Wegleitung des Bundesamtes für Sozialversicherung über die Ergänzungsleis tungen zur AHV und IV, Stand 1. Januar 201 9, WEL). Ebenso stellt die Addition des Zeitwerts der auf dem Grundstück liegenden Gebäude und des Marktwerts des Bodens eine geschützte Vermögensermittlung dar (vgl. Carigiet /Koch, Ergä n zungsleistungen zur AHV/IV, 2. Aufl. 2009, S. 171
f. mit Hinweis auf AHI 1998 S. 274 f.). 1.3
Bei nicht selbst bewohnten Liegenschaften gelten die Mietzinsen als Liegen schaftsertrag, und zwar grundsätzlich in der vertraglich vereinbarten Höhe. Liegt der vertraglich vereinbarte Miet- oder Pachtzins offensichtlich unter dem ortübli chen, so ist der letztere als Vermögensertrag einzusetzen (Rz 3433.03 WEL). 2.
2.1
Die Beschwerdegegnerin erwog in ihrem Entscheid (Urk. 2), die Liegenschaft werde nur durch den Lebenspartner der Beschwerdeführerin bewohnt, weshalb der aktuelle Verkehrswert angerechnet werden müsse, da es sich nicht um selbst bewohntes Wohneigentum handle. Gemäss Berechnungsblatt vom 1. April res pek tive 14. Oktober 2019 sei der Verkehrswert der Liegenschaft mit Fr. 415'714.-- ermittelt worden, indem der Steuerwert um den Faktor 10/7 erhöht worden sei. Zu diesem Zeitpunkt se i noch von einem Steuerwert des Miteigentumsanteils von Fr. 291'000. -- anstatt von Fr. 284'000.-- ausgegangen worden. Nach der bun desgerichtlichen Rechtsprechung könne allerdings nicht ohne Weiteres auf diese Berechnungsmethode abgestellt werden. Zu den Verkehrswertschätzungen, welche bis anhin von der Rechtsprechung geschützt worden seien, zähle auch die Berech nung des Mittelwertes zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert sowie die Berechnung durch Abstellen auf den Zeitbauwert des Gebäudes gemäss Schätzung des Steueramtes und den Marktwert des Bodens gemäss Handän de rungsstat i stik des Statistischen Amtes des Kantons Zürich (Median). Unter Anwen dung der Letzteren resultiere im vorliegenden Fall ein Verkehrswer t von Fr. 703'532 [Fr. 488'448.-- Zeitbauwert) + (Fr. 680.-- Quadratmeterpreis x 316.30
m 2)]. Da die Beschwerdeführerin nur zur Hälfte Miteigentümerin sei, werde der Betrag auf den Verkehrswert von Fr. 351'766.-- halbiert. Somit ergäben sich in den Berechnungen für die Zusatzleistungen tiefere Einnahmen und dem zufolge resultiere ein höherer Ausgabenüberschuss (S. 2 f.). 2.2
Demgegenüber stellte sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt (Urk. 1), die Verkehrswertberechnung der Beschwerdegegnerin sei zwar nicht unzulässig, jedoch vorliegend nicht angemessen. Die entsprechende Schätzung des St e uer amtes basiere auf der Weisung 2009 und sei ihr mit Schreiben der Gemeinde Z.___ vom 18. Januar 2016 mitgeteilt worden. Unter diesen Umständen stelle der von der Beschwerdegegnerin verwendete Zeitbauwert, welcher defini tions gemäss mit zunehmendem Alter abnehme, im vorliegenden Fall und bei der Berechnung des Verkehrswertes im Zeitpunkt der massgebenden Verfügungen der Beschwerdegegnerin keine verlässliche Grösse dar (S. 2 Ziff. 4). Gemäss der bun desgerichtlichen Rechtsprechung handle es sich bei dem in der Praxis aner kannten Mittelwert zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert um eine ebenfalls zulässige Bewertungsmethode. Nach Rücksprache mit dem Treuhand büro betrage die Gebäudeversicherungssumme für die ganze Liegenschaft per Januar 2019 Fr. 4'601'100.--. Der Quotenanteil der Liegenschaft (Stockwerk eigentum) der Beschwerdeführerin (73/1000 Anteil an der Gesamtliegenschaft) betrage somit Fr. 335'880.--. Der Gebäudeversicherungswert sei somit höher als der Steuerwert, weshalb diese Berechnungsmethode als sachgerecht zu qualifi zieren sei. Der von der Praxis anerkannte Mittelwert zwischen Steuerwert (Fr. 284'000.--) und Gebäudeversicherungswert (Fr. 335' 880.--) betrage somit Fr. 309'940.-- (S. 3 f. Ziff. 5). 2.3
Im Streite steh en somit ausschliesslich die Frage n nach der Bewertung smethode und Höhe des Verkehrswertes der Liegenschaft, an welcher die Beschwe rde füh rerin Miteigentümerin ist .
Die gerichtliche Beurteilung hat sich praxisgemäss auf diesen Punkt zu be schrän ken, wogegen kein Anlass besteht, die übrigen unbestrittenen Berechnungs posi tionen in die Prüfung mit einzubeziehen (BGE 131 V 329 E. 4, 110 V 48 E. 4a). Namentlich wurden im Zusammenhang mit der Liegenschaft von der Beschwer degegnerin ein Ertrag des unbeweglichen Vermögens basierend auf dem anteils mässigen steuerlichen Eigenmietwert in Höhe von jährlich Fr. 8'800. -- ange rechnet, welcher unbestritten blieb (Ur
k. 11/129/2 i.V.m . Urk. 11/161) und mit dem Sinn und Zweck des Ergänzungsleistungsrechts im Einklang steht. 3. 3.1
Die Beschwerdeführerin ist an einer am 20. Juli 2015 erworbenen Liegenschaft, die nicht zu eigenen Wohnzwec ken dient, zur Hälfte beteiligt. Dabei handelt es sich um eine 5½ -Zimmer-Stockwerkeigentumseinheit am Grundstück Nr. «…» in Z.___
mit einem Wertquotenanteil von 69/1000 zuzüglich 4/1000 Mit eigentum mit Sonderrecht an einem Bastelraum im Untergeschoss, zugehörig zu einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (vgl. Kaufvertrag, Urk. 11/15/7-16 = Urk. 11/142).
Aktenkundig ist des Weiteren die Vermögenssteuerberechnung des Steueramtes der Gemeinde Z.___ vom 18. Januar 2016 (Urk. 11/129), in welcher der Ver mögenssteuerwert per 31. August 2015 auf Fr. 569'104 berechnet wurde (Zeit bauwert Fr. 488'448.--), wovon der Miteigentumsa nteil der Beschwerdeführerin Fr. 284'000.-- betrug und der Eigenmietwert anteilsmässig auf Fr. 8'800. -- fest gesetzt wurde.
Demgegenüber wies eine
in den Akten unvollständige und undatierte Vermö genssteuerwertberechnung die Liegenschaft (noch)
mit Fr. 583'730. — beziehungs weise mit einem auf die Beschwerdeführerin entfallenen Vermögensanteil von Fr. 291'000.-- und einem Eigenmietwert von Fr. 9'300.-- aus (Urk. 11/15/6). 3.2
Für die Bemessung des Vermögens ist vom Verkehrswert der Liegenschaft auszu gehen. Die Beschwerdegegnerin hat als Verkehrswert deren Vermö genssteuerwert von Fr. 583'730.-- bzw. bei hälftigem Miteigentum von rund Fr. 291'000. -- ent sprechend der undatierten und in den Akten unvollständigen Vermögenssteuer wertberechnung (vgl. vorstehend E. 3.1) angenommen und diesen B etrag um den Faktor 10/7 erhöht und damit der Beschwerdeführerin Fr. 415'714.-- beim Ver mögen angerechnet (vgl. Urk. 11/135).
I m Rahmen des Einspracheverfahrens wurde gestützt auf die von der Beschwerdeführerin eingereichte «Mitteilung der steuerbaren Werte per 31. August 2015 (Weisung 2009)» vom 18. Januar 2016 (Urk. 11/129), in welcher vom Steueramt ein Vermögenssteuerwert von Fr. 284'000. -- taxiert wurde, erwogen, diesen Betrag auf Fr. 405'714.-- (Fr. 284'000.-- : 70 x 100) zu senken .
M it Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach nicht ohne Weiteres auf diese Berechnungsmethode abgestellt werden könne, wurde diese Berechnung jedoch verworfen (Urk. 2 S. 2; Urk. 11/135).
Stattdessen ermittelte d ie Beschwerdegegnerin den Verkehrswert durch Abstellen auf d en Zeitbauwert des Gebäudes gemäss Schätzung des Steueramtes und den Marktwert des Bodens gemäss Handänderungsstat i stik des Statistischen Amtes des Kantons Züric h (Median). Ausgehend von einem Zeitbauwert von Fr. 4 88'448.-- und einem Quadratmeterpreis von Fr. 680. -- im Jahr 2018 errech nete die Beschwerdegegnerin bei einer Gesamtfläche von 316 m 2
gemäss Vermö genssteuerberechnung (Urk. 11/129)
einen Verkehrswert von Fr. 703'532. -- und halbierte diesen Betrag aufgrund des hälftigen Miteigentums auf Fr. 351'766.-- (Urk. 2 S 2; Urk. 11/162/1; vgl. vorstehend E. 2.1). 3.3
Die Berechnung des Verkehrswertes (= Marktwert) von Liegenschaften erfolgt bei überbauten Grundstücken in der Regel aufgrund einer Kombination von Real- und Ertragswert, wobei unter Realwert der Anlagewert (bestehend aus Bau- und Landwert) und unter Ertragswert der kapitalisierte Bruttoertrag zu verstehen ist (BGE 125 III 6 mit Hinweis). Weil der so ermittelte Verkehrswert eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraussetzt, ist diese Bewertungsmethode für die Ermittlung des EL-Anspruchs nicht praktikabel. Nach der Rechts prechung hat sich der nach Art. 17 Abs. 4 ELV massgebende Verkehrswert daher soweit möglich und sinnvoll auf geeignete anderweitige Schätzungswe rte zu stützen (SVR 1988 EL Nr. 5 S. 9 E. 6a). 3.4
Da die Weisungen des kantonalen Sozialamtes (a.a.O.) keine einheitliche Praxis für den Kanton Zürich vorsehen, ist für die Festsetzung des Verkehrswerts der fraglichen Liegenschaft gemäss Rz 3444.03 WEL auf den Mittelwert zwischen dem Steuerwert und dem Versicherungswert abzustellen. Im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt und der Versiche rungswert den Verkehrswert häufig übertrifft, führt diese Berechnungsweise in der Regel zu einem angemessenen Ergebnis (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4 mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführerin erkundigte sich dementsprechend bei der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (A.___, B.___) nach dem Ge bäu deversicherungswert, welche die Gebäudeversicherungssumme für die Liegen schaft per Januar 2019
- lediglich mündlich und ohne Beleg - mit Fr. 4'601'100.-- bezifferte (Urk. 1 S. 3 f. Ziff. 5). Die Beschwerdeführerin und ihr Miteigentümer verfügen zusammen über eine Wertquote von 73/1000 (vgl. vorstehend E. 3.1), was einen Versicherungswert von rund Fr. 335'880.-- ergibt. Entgegen der An sicht der Beschwerdeführerin übersteigt damit der Versicherungswert den Steuer wert (Fr. 569'104.--; Urk. 11/129) nicht, was hinsichtlich Verkehrswert zu keinem angemessenen Ergebnis führt. Denn der Mittelwert zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert beläuft sich somit auf Fr. 452'492.--, wovon der hälftige Miteigentumsanteil lediglich Fr. 226'246. -- beträgt. Damit lieg t ein deut lich tieferer Verkehrswert vor, als der Steuerwert ausweist (Fr. 284'000.--; Urk. 11/129). Der Steuerwert liegt in der Regel aber unter dem Marktwert, da die Grundstückschätzungen z u Steuerzwecken üblicherweise weder den aktuellen Zustand der Liegenschaft noch die im EL-rechtlichen massgebenden Zeitpunkt bestehenden Marktverhältnisse berücksich t igen .
Die s erklärt, weshalb in Art. 17 Abs. 4 ELV ausdrücklich die Anrechnung des Verkehrs- bzw. Marktwertes von nicht selbst zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken bei der Ermittlung des Vermögens angeordnet wird. Denn die Berücksichtigung des gemäss Art. 17 Abs. 1 ELV ermittelten Steuerwertes eines Grundstückes hätte in aller Regel zur Folge, dass das Liegenschaftsvermögen nicht zu seinem Verkehrswert, sondern zu seinem
- tieferen – Steuerwert angerechnet würde. Damit würden die Eigen tümer von nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern als Vermögensanlage ge nutzten Liegenschaften gegenüber jenen EL-Ansprechern ungerechtfertigt bevor - teilt, die ihr Vermögen nicht in Liegenschaften, sondern in beweglichen Werten angelegt haben (Jöhl /Singer-Egger, Ergänzungsleistung, in: SBVR, Soziale Sicher heit, 3. Aufl. 2016, S. 1851
Rz
170). Folglich führt diese Berechnungsmethode vorliegend zu einem offensichtlich unrichtigen Ergebnis beziehungsweise zu einem untersetzten Verkehrswert
und ist deshalb gemäss Rz 3444.03 WEL nicht anwendbar. 3.5
Die von der Beschwerdegegnerin im Einspracheverfahren
nunmehr angewandte Methode d er Verkehrswertschätzung durch Addition des Zeitwertes der auf dem Grundstück liegenden Gebäulichkeiten und des Marktwertes des Bodens ergab einen Verkehrswert von Fr. 703'532.--, wovon die Hälfte angerechnet wurde (vgl. vorstehend E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin stützte sich dabei auf den von der Steuerbehörde per Ende August 2015 ermittelte Zeitbauwert von Fr. 488'448. -- und berechnete den Landwert ausgehend von einer (in der Vermögens steuer berechnung) ausgewiesenen Gesamtfläche von 316 m 2 (Urk. 11/129 /1). Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden, zumal die Berechnungsmethode zur Ermitt lung des Verkehrswertes einer nicht selbst bewohnten Liegenschaft von der Rechtsprechung anerkannt ist (vgl. vorstehend E. 1.2).
Die Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich zeigt, dass der Quadratmeterpreis in Z.___ im Jahr 2018
– wie von der Beschwerdegegnerin angenommen - effektiv im Durchschnitt Fr . 680. -- (Median wert) pro Quadratmeter betrug (https://www.web.statistik.zh.ch; abgerufen im November 2020) .
Für die Bestimmung des Verzichtsvermögens ist somit von einem Verkehrswert der Wohnliegenschaft von Fr. 703’368 .-- (Fr. 488'488.-- [Zeitbauwert Gebäude] + Fr. 214’880.-- [316 m² x Fr. 680.-- /m²; geschätzter Bodenpreis) auszugehen. Aufgrund der hälftigen Beteiligung an der Liegenschaft resultiert ein Verkehrswert von Fr. 351’684 .--, welcher in der EL-Anspruchs berechnung zu berücksichtigen ist.
Der angefochtene Entscheid (Urk. 2) ist somit nicht zu beanstanden, was zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt.
4.
Das Verfahren ist kostenlos (Art. 61 lit . a ATSG), weshalb der Antrag auf unentgeltliche Prozessführung (Urk. 1 S. 2) gegenstandslos ist. Das Gericht erkennt: 1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.
Das Verfahren ist kostenlos. 3.
Zustellung gegen Empfangsschein an: - Y.___ - Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV - Bundesamt für Sozialversicherungen - Sicherheitsdirektion Kanton Zürich 4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu stellen.
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich Der VorsitzendeDer Gerichtsschreiber MosimannBrühwiler