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VB120006

Aufsichtsbeschwerde gegen aufsichtsrechtlichen Beschwerdeentscheid

Zürich OG · 2012-10-17 · Deutsch ZH
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Erwägungen (2 Absätze)

E. 1 Mit Eingabe vom 8. Dezember 2011 erhob B._____ beim Bezirksgericht Zü- rich Beschwerde gegen die Ausweisungsanzeige des Stadtammann- und Betreibungsamtes A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) vom

E. 5 Dezember 2011. Darin wurde den Mietern und Benützern der Liegen- schaft an der C._____-gasse … in … D._____ angezeigt, dass besagte Lie- genschaft am 12. Dezember 2011 um 8.00 Uhr zwangsweise geräumt wer- de (act. 5/2, act. 5/1). Der Beschwerdeführer stützte sich hierbei auf das vollstreckbare Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom

16. November 2011 (LF110021), welches sich gegen E._____ richtete. Am

12. Dezember 2011 erfolgte die Räumung besagter Liegenschaft (vgl. act. 3 S. 3).

2. Mit Beschluss vom 30. März 2012 schrieb das Bezirksgericht die Beschwer- de als gegenstandslos geworden ab und wies den Beschwerdeführer in Dis- positiv Ziffer 2 an, Gerichtsentscheide nur gegen die darin Verpflichteten zu vollstrecken (act. 3).

3. Am 4. April 2012 erhob das Stadtammann- und Betreibungsamt A._____ bei der II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde Beschwerde ge- gen den Beschluss des Bezirksgerichts Zürich vom 30. März 2012 und stell- te sinngemäss den Antrag, es sei darüber zu entscheiden, ob eine zwangs- weise Vollstreckung gerichtlicher (Ausweisungs-)Entscheide gegen am Er- kenntnisverfahren nicht beteiligte Dritter zulässig sei (act. 4/17 = act. 2). Mit Verfügung vom 18. April 2012 überwies die II. Zivilkammer die Eingabe des Beschwerdeführers mangels Zuständigkeit an die Verwaltungskommission zur Behandlung (act. 1). Diese setzte dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 25. April 2012 Frist zur Verbesserung der Beschwerde an, da diese kein bestimmtes Rechtsbegehren beinhalte (act. 6). Am 27. April 2012 bean- tragte der Beschwerdeführer, es sei Ziffer 2 des Beschlusses des Bezirksge-

- 3 - richts Zürich vom 30. März 2012 zu streichen und es sei ein der Rechtssi- cherheit dienender und in der Praxis umsetzbarer Entscheid zu fällen (act. 7). Mit Verfügung vom 4. Mai 2012 wurde sodann der Vorinstanz Frist zur allfälligen Stellungnahme angesetzt (act. 8). Diese verzichtete am 8. bzw. 9. Mai 2012 auf eine Stellungnahme (act. 9). II.

1. Auf das vorliegende Verfahren sind die Schweizerische Zivilprozessordnung sowie das kantonale Gerichtsorganisationsgesetz (GOG) anwendbar (Art. 405 Abs. 1 ZPO).

2. Die Beschwerde an die Verwaltungskommission richtet sich gegen einen Zirkulationsbeschluss des Bezirksgerichts Zürich vom 30. März 2012, worin dieses u.a. den Beschwerdeführer anwies, Gerichtsentscheide (gemeint: Entscheide betreffend Ausweisung) nur gegen die darin Verpflichteten zu vollstrecken (act. 3 S. 8). Gemäss § 80 lit. b i.V.m. § 84 GOG i.V.m. § 18 lit. k der Verordnung über die Organisation des Obergerichts (LS 212.51) übt die Verwaltungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich die Auf- sicht über die dem Obergericht unterstellten Gerichte und nach § 80 Abs. 2 GOG die mittelbare Aufsicht über die den Bezirksgerichten unterstellten Be- hörden aus (vgl. auch Hauser/Schweri/Lieber, GOG-Kommentar, Zü- rich/Basel/Genf 2012, § 80 N 1 und § 84 N 1). Die Verwaltungskommission ist daher zur Behandlung der Beschwerde zuständig. III.

1. Aufgabe der Aufsichtsbehörde ist es, durch Gebrauch ihrer Aufsichts- und Disziplinargewalt auf entsprechende Anzeige hin ein ordnungs- und rechts- widriges Verhalten einer Justizperson zu ahnden (sog. administrative Be- schwerde) oder eine tatsächlich oder vermeintlich unrechtmässige oder un- zweckmässige Anordnung aufzuheben bzw. abzuändern (sog. sachliche

- 4 - Beschwerde). Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Anweisung des Bezirksgerichts Zürich in Dispositiv Ziffer 2 des Entscheides vom

30. März 2012, das Stadtammann- und Betreibungsamt A._____ habe Ge- richtsentscheide nur gegen die darin Verpflichteten zu vollstrecken (act. 3 S. 8). Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich vor, die Beendigung des Hauptmietverhältnisses wirke sich auf das Untermietverhältnis aus. Folglich richte sich die Ausweisung auch gegen im Ausweisungsentscheid nicht ge- nannte Untermieter (act. 7).

2. Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid damit, die Beschwerde sei als gegenstandslos geworden abzuschreiben, weil die Liegenschaft an der C._____-gasse … in D._____ inzwischen geräumt worden sei. Aufgrund des grundsätzlichen Charakters der Frage sei aber zu prüfen, ob ein Untermieter oder ein anderer Mieter, der in einem Ausweisungsbefehl nicht namentlich bezeichnet werde, trotzdem gestützt auf diesen aus den entsprechenden Räumlichkeiten ausgewiesen werden könne. Vorliegend richte sich der obergerichtliche Ausweisungsentscheid vom 16. November 2011 nur gegen den damaligen Mieter E._____ und nicht gegen die Untermieterin B._____. Mangels subjektiver Erstreckung der materiellen Rechtskraft des oberge- richtlichen Entscheids auf B._____ habe ihr gegenüber kein tauglicher Voll- streckungstitel bestanden. Ihre Exmission hätte daher nicht gestützt auf be- sagten Entscheid vom 16. November 2011 vorgenommen werden dürfen. Das Stadtammann- und Betreibungsamt sei daher anzuweisen, künftig Ausweisungen nur noch gegenüber Entscheidadressaten anzuzeigen (act. 3). 3.1. Verweigert der Mieter einer Immobilie deren Rückgabe, so kann der Vermie- ter seinen Rückgabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen. Der Vermieter hat die Ausweisung im Ausweisungsver- fahren (Erkenntnisverfahren) zu beantragen. Das Recht zur Räumung setzt somit einen entsprechenden Entscheid der Ausweisungsbehörde voraus (ZK OR-Higi, Art. 174g N 57). Diesem Entscheid kommt Bindungswirkung zu, d.h. er ist für die betreffenden Parteien insofern bindend, als sie nicht in der-

- 5 - selben Sache erneut vor Gericht treten können. Gestützt auf den in Rechts- kraft erwachsenen Gerichtsentscheid aus dem Erkenntnisverfahren kann die Ausweisungsbehörde die Ausweisung des Mieters anordnen (sog. Vollstre- ckung). 3.2. Strittig ist vorliegend, ob ein gegenüber dem Mieter erfolgter Ausweisungs- entscheid auch für einen im Entscheid nicht genannten Untermieter gilt. Die Vorinstanz hat dies mit Verweis auf einen Entscheid des Kassationsgerichts des Kantons Zürich vom 22. Dezember 2001 (ZR 101 [2002] Nr. 37) ver- neint. Zur Begründung brachte sie vor, der Ausweisungsentscheid erstrecke sich in subjektiver Hinsicht nur auf die am Verfahren beteiligten Personen und nicht auf Dritte (act. 3). 3.3. Auszugehen ist vom Grundsatz, dass sich die materielle Rechtskraft eines Entscheids im späteren Prozess nur auswirkt, wenn die gleiche Rechtssa- che zwischen denselben Parteien erneut streitig ist. Der Entscheid schafft somit grundsätzlich nur zwischen den Parteien Verbindlichkeit (Entscheid des Bundesgerichts 4P.133/1999 vom 24. August 1999 in mp 2000/1 S. 38; BGE 93 II 329 E. 3b S. 333) und kann Dritten nicht entgegengehalten wer- den. Dritte sind an den Entscheid einzig dann gebunden, wenn eine derarti- ge Wirkung im materiellen Recht vorgesehen ist (mp 2000/1 S. 38). Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es sich bei ihnen um Rechtsnachfolger, d.h. um Universal- bzw. Singularsukzessoren, um Prozessstandschafter oder um Nachfolger dinglicher Rechte handelt (Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivil- prozessrecht, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 415 f.; Walder, Zivilprozessrecht,

4. Auflage, Zürich 1996, § 26 Rz 83; Lüthi, Der Einbezug von Dritten in vor- sorgliche Massnahmen und in die Zwangsvollstreckung nach kantonalem Recht, Dissertation, Zürich 1986, S. 46 f.; Frank/Sträuli/Messmer, Kommen- tar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 1997, § 305 N 1 und § 191 N 15; Höchli, Der Untermietvertrag, Dissertation Zürich 1982, S. 70). Dementsprechend wird in der neueren Lehre und Praxis anerkannt, dass das Begehren des Vermieters auf Ausweisung des Mieters grundsätz- lich nur diesen erfasst, einschliesslich Besitzdiener sowie minderjähriger

- 6 - Kinder, welche von Gesetzes wegen die häusliche Gemeinschaft mit den El- tern teilen (mp 2000/1 S. 38, S. 40). Nicht erfasst von einem Ausweisungs- entscheid werden nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hingegen Ehegatten der Mieter. Lebt ein solcher mit dem Mieter zusammen in einer Familienwohnung, hat sich das Ausweisungsbegehren aufgrund des beson- deren Schutzes der Familienwohnung auf beide zu beziehen, möchte der Vermieter beide Personen ausweisen. Ebenso wenig erfasst ein gegen den Mieter erlangter Ausweisungsentscheid einen von diesem getrennt lebenden Ehegatten, welcher sich weiterhin alleine, d.h. ohne den Mieter, in der Miet- wohnung aufhält. Das Bundesgericht begründet die Nichterstreckung damit, dass das Argument, das für die Wirkung eines derartigen Urteils auch auf Angehörige des Mieters spreche, nämlich die Bildung eines gemeinsamen Haushalts, hier nicht mehr zutreffe (mp 2000/1 S. 40; vgl. auch SJZ 1990 Nr. 43 und Weber, Der zivilrechtliche Schutz der Familienwohnung in AJP 2004 S. 44; Entscheid des Bundesgerichts 5P_25/2007 vom 19. März 2007). Es gilt damit die allgemeine Regel, dass ein nur gegen den Mieter gerichte- ter Räumungsbefehl anderen Benützern der Wohnung nicht entgegengehal- ten werden kann. 3.4. Diese bundesgerichtlichen Erwägungen gelten auch bei Untermietverhält- nissen. Zwar ist der Vermieter im Entscheid über die Zustimmung zu einer Untermiete nicht frei, weshalb aus dieser Zwangserlaubnis keine verfahrens- rechtliche Schlechterstellung erfolgen soll. Dies hat indes nur zur Folge, dass die mietrechtlichen Spezialbestimmungen auch auf das Verhältnis zwi- schen Untermieter und Vermieter zur Anwendung gelangen (BGE 120 II 112 S. 115 mit dem Hinweis, dass zwischen dem Vermieter und dem Untermie- ter ein sog. Sonderverhältnis bestehe). Keine Auswirkung hat dies hingegen auf die Frage der Bindungswirkung eines gegenüber dem Mieter erfolgten Ausweisungsentscheides auf Dritte. Hier gilt der Grundsatz, dass sich die materielle Rechtskraft eines Ausweisungsentscheides mit Ausnahme obge- nannter Beispiele nicht auf Dritte erstreckt (ZR 101 [2002] Nr. 37 S. 133; Höchli, a.a.O., S. 70). Wie der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht Son- derrechtsnachfolger, sondern gewöhnlicher Dritter ist (Walder, a.a.O., § 26

- 7 - Rz 106), so ist dies auch der Untermieter gegenüber dem Vermieter. Es ist sodann nicht ersichtlich, weshalb ein Untermieter und ein nicht mietender Ehegatte unterschiedlich zu behandeln sind, sofern sie mit dem Mieter kei- nen gemeinsamen Haushalt bilden. Bei beiden fehlt es an einem Vertrags- verhältnis zum Vermieter und besteht ein solches (allenfalls) zum Mieter. Im Weiteren erfordert auch der Verfahrensgrundsatz der Gewährung des recht- lichen Gehörs, dass die konkret auszuweisende Person ins Verfahren mit- einbezogen und ihr die Möglichkeit eingeräumt wird, sich im betreffenden Erkenntnisverfahren zur allfälligen Ausweisung zu äussern und Einwendun- gen geltend zu machen. Damit muss sich das betreffende Ausweisungsbe- gehren auch gegen den Untermieter richten, soll eine Ausweisung auch ihm gegenüber vollstreckbar sein (SVIT-Kommentar, Art. 274g N 6a und 5a; Lachat/Zahradnik in Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, N 31/8.3; ZR 86 [1987] Nr. 64; BSK OR I-Weber, Art. 267 N 3; ZR 101 [2002] Nr. 37). 3.5. Wie seitens des Beschwerdeführers sodann geltend gemacht wird, kann der Untermieter zwar für sich aus der Person des Mieters nicht mehr Rechte herleiten, als diesem selbst zustehen (Walder, a.a.O., § 26 Rz 106). Dem- entsprechend erstreckt sich eine Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter insoweit auch auf den Untermieter, als dieser keinen Anspruch mehr hat, im Mietobjekt zu verbleiben. Dass sich die Beendigung des Hauptmiet- verhältnisses insoweit auf die Untermiete auswirkt, hat aber keinen Einfluss auf die Frage der Vollstreckbarkeit eines gegen den Mieter ergangenen Ausweisungsentscheids auf Dritte. Dem Hauptvermieter steht zwar ein Aus- weisungsanspruch gegenüber dem Untermieter zu, welcher sich mangels Vertragsverhältnisses in der Regel auf Eigentum, d.h. Art. 641 ZGB, oder die obligatorische Rückgabeforderung nach Art. 262 Abs. 3 OR stützt (SVIT- Kommentar, Art. 273b N 7 mit weiteren Hinweisen). Diesen Anspruch hat der Vermieter jedoch gegenüber dem Untermieter durchzusetzen (Higi, Zür- cher Kommentar, N 7 zu Art. 273b OR); es reicht nicht, sich auf einen ge- genüber dem Hauptmieter erlangten Ausweisungsentscheid zu berufen.

- 8 -

4. Abschliessend ist somit festzuhalten, dass ein gegenüber dem Mieter erwirk- ter Ausweisungsentscheid keinen tauglichen Vollstreckungstitel für die Aus- weisung eines Untermieters darstellt. Um einen Ausweisungsentscheid auch gegenüber dem Untermieter vollstrecken zu dürfen, muss dieser im Er- kenntnisverfahren als Partei miteinbezogen worden sein. Die Folgerung der Vorinstanz, eine auf den Ausweisungsentscheid gegen den Mieter gestützte Exmission des Untermieters wäre nicht zulässig gewesen (vgl. act. 3 S. 6 E. 3.6), ist daher nicht zu beanstanden. Mit der Vorinstanz ist sodann fest- zustellen, dass gegen Mieter gerichtete Ausweisungsbefehle nicht gegen im Ausweisungsentscheid nicht genannte Untermieter gerichtet werden kön- nen. Damit ist die Beschwerde abzuweisen. Anzumerken bleibt einzig, dass Dispositiv Ziffer 2 des vorinstanzlichen Beschlusses insoweit ungenau ist, als sie nicht absolut gilt, sondern insbesondere die bundesgerichtlichen Ein- schränkungen betreffend minderjährige Kinder etc. (vgl. III.3.3) vorbehalten bleiben. IV.

Dispositiv
  1. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 200 GOG e contrario i.V.m. § 83 Abs. 3 GOG i.V.m. Art. 106 ZPO, § 20 GebV OG). Prozessentschädigungen sind keine zu entrichten.
  2. Die Verwaltungskommission entscheidet als zweite Aufsichtsbehörde letzt- instanzlich über Aufsichtsbeschwerden. Ein kantonales Rechtsmittel dage- gen besteht in aller Regel nicht (Hauser/Schweri/Lieber, a.a.O., § 84 N 1 f.). Vorbehalten bleibt das Rechtsmittel der Beschwerde ans Bundesgericht. - 9 - Es wird beschlossen:
  3. Die Aufsichtsbeschwerde gegen den aufsichtsrechtlichen Beschwerdeent- scheid der 3. Abteilung des Bezirksgerichts Zürich vom 30. März 2012 (CB110180-L) wird abgewiesen.
  4. Die Gerichtsgebühr für das vorliegende Beschwerdeverfahren wird auf Fr. 800.- festgesetzt.
  5. Die Kosten des Verfahrens werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
  6. Schriftliche Mitteilung, je gegen Empfangsschein, an: - den Beschwerdeführer, - die II. Zivilkammer, unter Rücksendung der Akten PS120069 sowie - die Vorinstanz, unter Rücksendung der Akten CB1100180.
  7. Eine allfällige Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (ordentliche Beschwerde) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbe- schwerde) i.V.m. Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). - 10 - Zürich, 17. Oktober 2012 __________________________________ OBERGERICHT DES KANTONS ZÜRICH Verwaltungskommission Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. A. Leu-Zweifel versandt am:
Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Obergericht des Kantons Zürich Verwaltungskommission Geschäfts-Nr.: VB120006-O/U Mitwirkend: Obergerichtspräsident lic. iur. R. Naef, Vizepräsident lic. iur. M. Bur- ger, Oberrichterin Dr. D. Scherrer, Oberrichter lic. iur. P. Helm und Oberrichter lic. iur. M. Langmeier sowie die Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Leu-Zweifel Beschluss vom 17. Oktober 2012 in Sachen Stadtammann- und Betreibungsamt A._____, Beschwerdeführer betreffend Aufsichtsbeschwerde gegen aufsichtsrechtlichen Beschwerde- entscheid der 3. Abteilung des Bezirksgerichts Zürich vom 30. März 2012 (CB110180-L)

- 2 - Erwägungen: I.

1. Mit Eingabe vom 8. Dezember 2011 erhob B._____ beim Bezirksgericht Zü- rich Beschwerde gegen die Ausweisungsanzeige des Stadtammann- und Betreibungsamtes A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) vom

5. Dezember 2011. Darin wurde den Mietern und Benützern der Liegen- schaft an der C._____-gasse … in … D._____ angezeigt, dass besagte Lie- genschaft am 12. Dezember 2011 um 8.00 Uhr zwangsweise geräumt wer- de (act. 5/2, act. 5/1). Der Beschwerdeführer stützte sich hierbei auf das vollstreckbare Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom

16. November 2011 (LF110021), welches sich gegen E._____ richtete. Am

12. Dezember 2011 erfolgte die Räumung besagter Liegenschaft (vgl. act. 3 S. 3).

2. Mit Beschluss vom 30. März 2012 schrieb das Bezirksgericht die Beschwer- de als gegenstandslos geworden ab und wies den Beschwerdeführer in Dis- positiv Ziffer 2 an, Gerichtsentscheide nur gegen die darin Verpflichteten zu vollstrecken (act. 3).

3. Am 4. April 2012 erhob das Stadtammann- und Betreibungsamt A._____ bei der II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde Beschwerde ge- gen den Beschluss des Bezirksgerichts Zürich vom 30. März 2012 und stell- te sinngemäss den Antrag, es sei darüber zu entscheiden, ob eine zwangs- weise Vollstreckung gerichtlicher (Ausweisungs-)Entscheide gegen am Er- kenntnisverfahren nicht beteiligte Dritter zulässig sei (act. 4/17 = act. 2). Mit Verfügung vom 18. April 2012 überwies die II. Zivilkammer die Eingabe des Beschwerdeführers mangels Zuständigkeit an die Verwaltungskommission zur Behandlung (act. 1). Diese setzte dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 25. April 2012 Frist zur Verbesserung der Beschwerde an, da diese kein bestimmtes Rechtsbegehren beinhalte (act. 6). Am 27. April 2012 bean- tragte der Beschwerdeführer, es sei Ziffer 2 des Beschlusses des Bezirksge-

- 3 - richts Zürich vom 30. März 2012 zu streichen und es sei ein der Rechtssi- cherheit dienender und in der Praxis umsetzbarer Entscheid zu fällen (act. 7). Mit Verfügung vom 4. Mai 2012 wurde sodann der Vorinstanz Frist zur allfälligen Stellungnahme angesetzt (act. 8). Diese verzichtete am 8. bzw. 9. Mai 2012 auf eine Stellungnahme (act. 9). II.

1. Auf das vorliegende Verfahren sind die Schweizerische Zivilprozessordnung sowie das kantonale Gerichtsorganisationsgesetz (GOG) anwendbar (Art. 405 Abs. 1 ZPO).

2. Die Beschwerde an die Verwaltungskommission richtet sich gegen einen Zirkulationsbeschluss des Bezirksgerichts Zürich vom 30. März 2012, worin dieses u.a. den Beschwerdeführer anwies, Gerichtsentscheide (gemeint: Entscheide betreffend Ausweisung) nur gegen die darin Verpflichteten zu vollstrecken (act. 3 S. 8). Gemäss § 80 lit. b i.V.m. § 84 GOG i.V.m. § 18 lit. k der Verordnung über die Organisation des Obergerichts (LS 212.51) übt die Verwaltungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich die Auf- sicht über die dem Obergericht unterstellten Gerichte und nach § 80 Abs. 2 GOG die mittelbare Aufsicht über die den Bezirksgerichten unterstellten Be- hörden aus (vgl. auch Hauser/Schweri/Lieber, GOG-Kommentar, Zü- rich/Basel/Genf 2012, § 80 N 1 und § 84 N 1). Die Verwaltungskommission ist daher zur Behandlung der Beschwerde zuständig. III.

1. Aufgabe der Aufsichtsbehörde ist es, durch Gebrauch ihrer Aufsichts- und Disziplinargewalt auf entsprechende Anzeige hin ein ordnungs- und rechts- widriges Verhalten einer Justizperson zu ahnden (sog. administrative Be- schwerde) oder eine tatsächlich oder vermeintlich unrechtmässige oder un- zweckmässige Anordnung aufzuheben bzw. abzuändern (sog. sachliche

- 4 - Beschwerde). Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Anweisung des Bezirksgerichts Zürich in Dispositiv Ziffer 2 des Entscheides vom

30. März 2012, das Stadtammann- und Betreibungsamt A._____ habe Ge- richtsentscheide nur gegen die darin Verpflichteten zu vollstrecken (act. 3 S. 8). Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich vor, die Beendigung des Hauptmietverhältnisses wirke sich auf das Untermietverhältnis aus. Folglich richte sich die Ausweisung auch gegen im Ausweisungsentscheid nicht ge- nannte Untermieter (act. 7).

2. Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid damit, die Beschwerde sei als gegenstandslos geworden abzuschreiben, weil die Liegenschaft an der C._____-gasse … in D._____ inzwischen geräumt worden sei. Aufgrund des grundsätzlichen Charakters der Frage sei aber zu prüfen, ob ein Untermieter oder ein anderer Mieter, der in einem Ausweisungsbefehl nicht namentlich bezeichnet werde, trotzdem gestützt auf diesen aus den entsprechenden Räumlichkeiten ausgewiesen werden könne. Vorliegend richte sich der obergerichtliche Ausweisungsentscheid vom 16. November 2011 nur gegen den damaligen Mieter E._____ und nicht gegen die Untermieterin B._____. Mangels subjektiver Erstreckung der materiellen Rechtskraft des oberge- richtlichen Entscheids auf B._____ habe ihr gegenüber kein tauglicher Voll- streckungstitel bestanden. Ihre Exmission hätte daher nicht gestützt auf be- sagten Entscheid vom 16. November 2011 vorgenommen werden dürfen. Das Stadtammann- und Betreibungsamt sei daher anzuweisen, künftig Ausweisungen nur noch gegenüber Entscheidadressaten anzuzeigen (act. 3). 3.1. Verweigert der Mieter einer Immobilie deren Rückgabe, so kann der Vermie- ter seinen Rückgabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen. Der Vermieter hat die Ausweisung im Ausweisungsver- fahren (Erkenntnisverfahren) zu beantragen. Das Recht zur Räumung setzt somit einen entsprechenden Entscheid der Ausweisungsbehörde voraus (ZK OR-Higi, Art. 174g N 57). Diesem Entscheid kommt Bindungswirkung zu, d.h. er ist für die betreffenden Parteien insofern bindend, als sie nicht in der-

- 5 - selben Sache erneut vor Gericht treten können. Gestützt auf den in Rechts- kraft erwachsenen Gerichtsentscheid aus dem Erkenntnisverfahren kann die Ausweisungsbehörde die Ausweisung des Mieters anordnen (sog. Vollstre- ckung). 3.2. Strittig ist vorliegend, ob ein gegenüber dem Mieter erfolgter Ausweisungs- entscheid auch für einen im Entscheid nicht genannten Untermieter gilt. Die Vorinstanz hat dies mit Verweis auf einen Entscheid des Kassationsgerichts des Kantons Zürich vom 22. Dezember 2001 (ZR 101 [2002] Nr. 37) ver- neint. Zur Begründung brachte sie vor, der Ausweisungsentscheid erstrecke sich in subjektiver Hinsicht nur auf die am Verfahren beteiligten Personen und nicht auf Dritte (act. 3). 3.3. Auszugehen ist vom Grundsatz, dass sich die materielle Rechtskraft eines Entscheids im späteren Prozess nur auswirkt, wenn die gleiche Rechtssa- che zwischen denselben Parteien erneut streitig ist. Der Entscheid schafft somit grundsätzlich nur zwischen den Parteien Verbindlichkeit (Entscheid des Bundesgerichts 4P.133/1999 vom 24. August 1999 in mp 2000/1 S. 38; BGE 93 II 329 E. 3b S. 333) und kann Dritten nicht entgegengehalten wer- den. Dritte sind an den Entscheid einzig dann gebunden, wenn eine derarti- ge Wirkung im materiellen Recht vorgesehen ist (mp 2000/1 S. 38). Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es sich bei ihnen um Rechtsnachfolger, d.h. um Universal- bzw. Singularsukzessoren, um Prozessstandschafter oder um Nachfolger dinglicher Rechte handelt (Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivil- prozessrecht, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 415 f.; Walder, Zivilprozessrecht,

4. Auflage, Zürich 1996, § 26 Rz 83; Lüthi, Der Einbezug von Dritten in vor- sorgliche Massnahmen und in die Zwangsvollstreckung nach kantonalem Recht, Dissertation, Zürich 1986, S. 46 f.; Frank/Sträuli/Messmer, Kommen- tar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 1997, § 305 N 1 und § 191 N 15; Höchli, Der Untermietvertrag, Dissertation Zürich 1982, S. 70). Dementsprechend wird in der neueren Lehre und Praxis anerkannt, dass das Begehren des Vermieters auf Ausweisung des Mieters grundsätz- lich nur diesen erfasst, einschliesslich Besitzdiener sowie minderjähriger

- 6 - Kinder, welche von Gesetzes wegen die häusliche Gemeinschaft mit den El- tern teilen (mp 2000/1 S. 38, S. 40). Nicht erfasst von einem Ausweisungs- entscheid werden nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hingegen Ehegatten der Mieter. Lebt ein solcher mit dem Mieter zusammen in einer Familienwohnung, hat sich das Ausweisungsbegehren aufgrund des beson- deren Schutzes der Familienwohnung auf beide zu beziehen, möchte der Vermieter beide Personen ausweisen. Ebenso wenig erfasst ein gegen den Mieter erlangter Ausweisungsentscheid einen von diesem getrennt lebenden Ehegatten, welcher sich weiterhin alleine, d.h. ohne den Mieter, in der Miet- wohnung aufhält. Das Bundesgericht begründet die Nichterstreckung damit, dass das Argument, das für die Wirkung eines derartigen Urteils auch auf Angehörige des Mieters spreche, nämlich die Bildung eines gemeinsamen Haushalts, hier nicht mehr zutreffe (mp 2000/1 S. 40; vgl. auch SJZ 1990 Nr. 43 und Weber, Der zivilrechtliche Schutz der Familienwohnung in AJP 2004 S. 44; Entscheid des Bundesgerichts 5P_25/2007 vom 19. März 2007). Es gilt damit die allgemeine Regel, dass ein nur gegen den Mieter gerichte- ter Räumungsbefehl anderen Benützern der Wohnung nicht entgegengehal- ten werden kann. 3.4. Diese bundesgerichtlichen Erwägungen gelten auch bei Untermietverhält- nissen. Zwar ist der Vermieter im Entscheid über die Zustimmung zu einer Untermiete nicht frei, weshalb aus dieser Zwangserlaubnis keine verfahrens- rechtliche Schlechterstellung erfolgen soll. Dies hat indes nur zur Folge, dass die mietrechtlichen Spezialbestimmungen auch auf das Verhältnis zwi- schen Untermieter und Vermieter zur Anwendung gelangen (BGE 120 II 112 S. 115 mit dem Hinweis, dass zwischen dem Vermieter und dem Untermie- ter ein sog. Sonderverhältnis bestehe). Keine Auswirkung hat dies hingegen auf die Frage der Bindungswirkung eines gegenüber dem Mieter erfolgten Ausweisungsentscheides auf Dritte. Hier gilt der Grundsatz, dass sich die materielle Rechtskraft eines Ausweisungsentscheides mit Ausnahme obge- nannter Beispiele nicht auf Dritte erstreckt (ZR 101 [2002] Nr. 37 S. 133; Höchli, a.a.O., S. 70). Wie der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht Son- derrechtsnachfolger, sondern gewöhnlicher Dritter ist (Walder, a.a.O., § 26

- 7 - Rz 106), so ist dies auch der Untermieter gegenüber dem Vermieter. Es ist sodann nicht ersichtlich, weshalb ein Untermieter und ein nicht mietender Ehegatte unterschiedlich zu behandeln sind, sofern sie mit dem Mieter kei- nen gemeinsamen Haushalt bilden. Bei beiden fehlt es an einem Vertrags- verhältnis zum Vermieter und besteht ein solches (allenfalls) zum Mieter. Im Weiteren erfordert auch der Verfahrensgrundsatz der Gewährung des recht- lichen Gehörs, dass die konkret auszuweisende Person ins Verfahren mit- einbezogen und ihr die Möglichkeit eingeräumt wird, sich im betreffenden Erkenntnisverfahren zur allfälligen Ausweisung zu äussern und Einwendun- gen geltend zu machen. Damit muss sich das betreffende Ausweisungsbe- gehren auch gegen den Untermieter richten, soll eine Ausweisung auch ihm gegenüber vollstreckbar sein (SVIT-Kommentar, Art. 274g N 6a und 5a; Lachat/Zahradnik in Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, N 31/8.3; ZR 86 [1987] Nr. 64; BSK OR I-Weber, Art. 267 N 3; ZR 101 [2002] Nr. 37). 3.5. Wie seitens des Beschwerdeführers sodann geltend gemacht wird, kann der Untermieter zwar für sich aus der Person des Mieters nicht mehr Rechte herleiten, als diesem selbst zustehen (Walder, a.a.O., § 26 Rz 106). Dem- entsprechend erstreckt sich eine Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter insoweit auch auf den Untermieter, als dieser keinen Anspruch mehr hat, im Mietobjekt zu verbleiben. Dass sich die Beendigung des Hauptmiet- verhältnisses insoweit auf die Untermiete auswirkt, hat aber keinen Einfluss auf die Frage der Vollstreckbarkeit eines gegen den Mieter ergangenen Ausweisungsentscheids auf Dritte. Dem Hauptvermieter steht zwar ein Aus- weisungsanspruch gegenüber dem Untermieter zu, welcher sich mangels Vertragsverhältnisses in der Regel auf Eigentum, d.h. Art. 641 ZGB, oder die obligatorische Rückgabeforderung nach Art. 262 Abs. 3 OR stützt (SVIT- Kommentar, Art. 273b N 7 mit weiteren Hinweisen). Diesen Anspruch hat der Vermieter jedoch gegenüber dem Untermieter durchzusetzen (Higi, Zür- cher Kommentar, N 7 zu Art. 273b OR); es reicht nicht, sich auf einen ge- genüber dem Hauptmieter erlangten Ausweisungsentscheid zu berufen.

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4. Abschliessend ist somit festzuhalten, dass ein gegenüber dem Mieter erwirk- ter Ausweisungsentscheid keinen tauglichen Vollstreckungstitel für die Aus- weisung eines Untermieters darstellt. Um einen Ausweisungsentscheid auch gegenüber dem Untermieter vollstrecken zu dürfen, muss dieser im Er- kenntnisverfahren als Partei miteinbezogen worden sein. Die Folgerung der Vorinstanz, eine auf den Ausweisungsentscheid gegen den Mieter gestützte Exmission des Untermieters wäre nicht zulässig gewesen (vgl. act. 3 S. 6 E. 3.6), ist daher nicht zu beanstanden. Mit der Vorinstanz ist sodann fest- zustellen, dass gegen Mieter gerichtete Ausweisungsbefehle nicht gegen im Ausweisungsentscheid nicht genannte Untermieter gerichtet werden kön- nen. Damit ist die Beschwerde abzuweisen. Anzumerken bleibt einzig, dass Dispositiv Ziffer 2 des vorinstanzlichen Beschlusses insoweit ungenau ist, als sie nicht absolut gilt, sondern insbesondere die bundesgerichtlichen Ein- schränkungen betreffend minderjährige Kinder etc. (vgl. III.3.3) vorbehalten bleiben. IV.

1. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 200 GOG e contrario i.V.m. § 83 Abs. 3 GOG i.V.m. Art. 106 ZPO, § 20 GebV OG). Prozessentschädigungen sind keine zu entrichten.

2. Die Verwaltungskommission entscheidet als zweite Aufsichtsbehörde letzt- instanzlich über Aufsichtsbeschwerden. Ein kantonales Rechtsmittel dage- gen besteht in aller Regel nicht (Hauser/Schweri/Lieber, a.a.O., § 84 N 1 f.). Vorbehalten bleibt das Rechtsmittel der Beschwerde ans Bundesgericht.

- 9 - Es wird beschlossen:

1. Die Aufsichtsbeschwerde gegen den aufsichtsrechtlichen Beschwerdeent- scheid der 3. Abteilung des Bezirksgerichts Zürich vom 30. März 2012 (CB110180-L) wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr für das vorliegende Beschwerdeverfahren wird auf Fr. 800.- festgesetzt.

3. Die Kosten des Verfahrens werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Schriftliche Mitteilung, je gegen Empfangsschein, an:

- den Beschwerdeführer,

- die II. Zivilkammer, unter Rücksendung der Akten PS120069 sowie

- die Vorinstanz, unter Rücksendung der Akten CB1100180.

5. Eine allfällige Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (ordentliche Beschwerde) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbe- schwerde) i.V.m. Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 10 - Zürich, 17. Oktober 2012 __________________________________ OBERGERICHT DES KANTONS ZÜRICH Verwaltungskommission Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. A. Leu-Zweifel versandt am: