UE260044

E. 1 Die Nichtanhandnahmeverfügung vom 4. Februar 2026 sei aufzuheben.

E. 2 Die Staatsanwaltschaft sei anzuweisen, eine Strafuntersuchung gegen die B._____ AG einzuleiten.

E. 3 Anträge auf Beweiserhebungen.

E. 4 Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MwSt). Mit Verfügung vom 10. Februar 2026 wurde der Beschwerdeführerin aufgegeben, eine Prozesskaution von einstweilen Fr. 1'800.– zu leisten (Urk. 5), worauf am

13. Februar 2026 eine entsprechende Geldzahlung einging (Urk. 7). Nachdem der Staatsanwaltschaft und der Beschwerdegegnerin 1 mit Verfügung vom 19. Februar 2026 Frist zur Stellungnahme angesetzt worden war (Urk. 8), verzichtete die Staatsanwaltschaft am 26. Februar 2026 auf eine Vernehmlassung (Urk. 12), und die Beschwerdegegnerin 1 liess sich innert angesetzter Frist nicht vernehmen. Das Verfahren ist spruchreif.

- 3 - II.

1. Begründung der Staatsanwaltschaft zur Nichtanhandnahmeverfügung Zur Begründung ihrer Nichtanhandnahmeverfügung führte die Staatsanwaltschaft im Wesentlichen aus, die Beschwerdeführerin habe von September 2022 bis Fe- bruar 2025 eine von der Beschwerdegegnerin 1 verwaltete Wohnung an der C._____ … in D._____ gemietet. In ihrer Strafanzeige vom 18. Dezember 2025 werfe sie der Beschwerdegegnerin 1 vor, die Akontozahlungen für die Nebenkosten absichtlich zu niedrig angesetzt zu haben, um dadurch Mieter anzulocken. Die Akontozahlung für ihre Wohnung sei im Jahr 2020 auf Fr. 84.– pro Monat festge- setzt worden, wobei die tatsächlichen Nebenkosten gemäss der Abrechnung vom September 2025 Fr. 150.– betragen hätten. Zudem werfe sie der Beschwerdegeg- nerin 1 vor, sie habe das Mietobjekt mit falschen Behauptungen bezüglich Nach- haltigkeit sowie günstiger und kosteneffizienter Energiequellen vermarktet; die zen- tralgesteuerte Luftanlage (mit "MINI-Energie Standard") habe die kalte, nach Rei- nigungsmittel stinkende Luft jeden Tag während 24 Stunden in die Wohnung ge- pumpt, ohne dass die Möglichkeit bestanden habe, diese auszuschalten, was we- der für Kosteneffizienz noch für Nachhaltigkeit spreche. Bezüglich der Akontozahlungen sei die Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass es durchaus üblich sei, die vertraglich vereinbarten Nebenkostenakonti zu tief anzusetzen und die Mieter nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung mit Nach- forderungen zu konfrontieren. Dies werde in aller Regel nicht aus böser Absicht getan, sondern weil die tatsächlichen Kosten nicht im Voraus bekannt seien. So scheine es auch im vorliegenden Fall gewesen zu sein, denn gemäss der Begrün- dung der Strafanzeige habe die Beschwerdegegnerin 1 zur Rechtfertigung der hö- heren Nebenkosten auf nicht vorhersehbare Gartenkosten verwiesen, weshalb der von der Beschwerdeführerin erhobene Vorwurf, die Akontozahlungen seien be- wusst zu niedrig angesetzt worden, bereits gestützt auf die Begründung der Straf- anzeige zu verneinen sei. Den Vorwurf der falschen Vermarktung hinsichtlich der Nachhaltigkeit und hinsicht- lich kosteneffizienter Energiequellen habe die Beschwerdeführerin offensichtlich

- 4 - primär aufgrund ihrer Unzufriedenheit mit der zentralregulierten Minergie-Luftan- lage erhoben. Der Minergie-Standard (der in der Strafanzeige als "MINI-Energie"- Standard bezeichnet werde) stelle ja gerade einen schweizerischen Standard für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit dar, womit sich die Strafanzeige in diesem Punkt bereits selbst widerspreche. Aus dem beanzeigten Sachverhalt ergebe sich kein strafbares Verhalten, vielmehr gehe es höchstens um eine mietrechtliche und somit um eine zivilrechtliche Strei- tigkeit, weshalb die Voraussetzungen für die Eröffnung einer Strafuntersuchung nicht erfüllt seien (Urk. 3/1 S. 1 f.).

2. Begründung der Beschwerde Zur Begründung ihrer Beschwerde brachte die Beschwerdeführerin im Wesentli- chen vor, Mieter, welche die Absicht [unrechtmässiger Bereicherung] zu beweisen hätten, hätten häufig einen erheblichen Nachteil gegenüber dem Vermieter in Be- zug auf den Zugang zu Informationen darüber, wie die Akontozahlung abgerechnet werde und wie es funktioniere. Es sei daher notwendig, den Klägern den Zugang zu Beweismitteln, die im Gerichtsverfahren verwendet werden sollten, zu erleich- tern. Ähnlich wie bei einem Antrag des Klägers auf Offenlegung sollte die Staats- anwaltschaft bei der Prüfung der Strafanzeige die Offenlegung von Beweismitteln sicherstellen. Die Staatsanwaltschaft habe keine oder zu wenige Ermittlungen durchgeführt, obwohl Hinweise auf eine Straftat bestünden (Urk. 2 S. 1 ff.).

3. Rechtliches und Folgerungen

a) Gemäss Art. 309 Abs. 1 StPO verfügt die Staatsanwaltschaft die Eröff- nung einer Untersuchung, wenn sich aus den Informationen und Berichten der Po- lizei, aus der Strafanzeige oder aus ihren eigenen Feststellungen ein hinreichender Tatverdacht ergibt, wenn sie Zwangsmassnahmen anordnet sowie wenn sie von der Polizei über schwere Straftaten oder andere schwerwiegende Ereignisse infor- miert wurde. Gelangt sie hingegen zum Schluss, dass die fraglichen Straftatbe-

- 5 - stände oder die Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt sind, Verfahrens- hindernisse bestehen oder gemäss Art. 8 StPO aus Opportunitätsgründen auf eine Strafverfolgung zu verzichten ist, verfügt sie die Nichtanhandnahme (Art. 310 Abs. 1 StPO). Die Staatsanwaltschaft darf dann die Untersuchung – z.B. aufgrund einer Anzeige – nicht an Hand nehmen, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der zur Beurteilung vorliegende Sachverhalt unter keinen Straftatbestand fällt oder wenn mit anderen Worten eine Anzeige von vornherein aussichtslos ist, weil offensicht- lich keine Straftatbestände oder Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Ebenso ist keine Untersuchung an Hand zu nehmen, wenn Prozesshindernisse, wie z.B. Ver- jährung, gegeben sind. Eine Nichtanhandnahmeverfügung darf jedoch nicht erge- hen, wenn es bloss zweifelhaft ist, ob ein Straftatbestand vorliegt (vgl. zum Ganzen: Jositsch/Schmid, Handbuch des schweiz. Strafprozessrechts, 4. Aufl., Zürich/ St. Gallen 2023, N 1231; Jositsch/Schmid, StPO Praxiskommentar, 4. Aufl., Zürich/ St. Gallen 2023, N 3 f. zu Art. 309 StPO, N 1 ff. zu Art. 310 StPO; Nathan Lands- hut/Thomas Bosshard, in: Donatsch/Lieber/Summers/Wohlers, Kommentar zur StPO, 3. Auflage, Zürich 2020, N 11-14 und N 19-23 zu Art. 309 StPO, N 2 ff. zu Art. 310 StPO).

b) Gemäss Art. 146 Abs. 1 StGB wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft, wer in der Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, jemanden durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irreführt oder ihn in einem Irrtum arglistig bestärkt und so den Irrenden zu einem Verhalten bestimmt, wodurch dieser sich selbst oder einen andern am Ver- mögen schädigt. Im Rahmen der Beschwerdebegründung hat sich die Beschwerdeführerin nicht mit dem Argument der Staatsanwaltschaft auseinandergesetzt, der Minergie-Standard (der in der Strafanzeige als "MINI-Energie"-Standard bezeichnet werde) stelle ja gerade einen schweizerischen Standard für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit dar, weshalb sich die Strafanzeige in diesem Punkt bereits selbst widerspreche. Aus den vorliegenden Akten ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Be- schwerdegegnerin 1 das Mietobjekt mit falschen Behauptungen bezüglich Nach- haltigkeit sowie günstiger und kosteneffizienter Energiequellen vermarktet hätte,

- 6 - weshalb bezüglich dieses Vorwurfs ein hinreichender Verdacht des Betruges zu verneinen ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist es nicht Aufgabe der Straf- verfolgungsbehörden bzw. der Strafgerichte, einer Partei im Hinblick auf einen Zi- vilprozess die Mühen und das Kostenrisiko der Sammlung von Beweisen abzuneh- men (BGE 137 IV 246 E. 1.3.1; Urteil des Bundesgerichts 6B_1053/2020 vom

19. November 2020 E. 1.2). Allein aus der Tatsache, dass die Akontozahlung für die Wohnung der Beschwerdeführerin im Jahr 2020 auf Fr. 84.– pro Monat festge- setzt wurde und die tatsächlichen Nebenkosten gemäss der Abrechnung vom Sep- tember 2025 Fr. 150.– betrugen, ergibt sich kein hinreichender Verdacht des Be- truges, denn genau in dieser Zeitspanne stiegen die Nebenkosten gesamthaft (d.h. nicht nur in der Schweiz) insbesondere wegen der globalen Entwicklungen auf dem Energiemarkt in einem enormen Ausmass. Hinzu kommt, dass die Angestellten der Beschwerdegegnerin 1 im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung offen- bar auf nicht vorhersehbare Gartenkosten verwiesen. Die Staatsanwaltschaft hat zu Recht festgehalten, dass sich aus dem beanzeigten Sachverhalt kein strafbares Verhalten [und insbesondere nicht die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals einer arglistigen Irreführung] ergibt, sondern dass es sich um eine mietrechtliche und so- mit um eine zivilrechtliche Streitigkeit handelt. Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auf diese einzutreten ist. III. Kosten- und Entschädigungsfolgen Ausgangsgemäss sind die Kosten für das Beschwerdeverfahren der Beschwerde- führerin aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1 StPO). Diese sind in Anwendung von § 2 Abs. 1 lit. b-d und gestützt auf § 17 Abs. 1 der Gebührenverordnung des Oberge- richts vom 8. September 2010 (GebV OG) auf Fr. 900.– festzusetzen und mit der geleisteten Prozesskaution von Fr. 1'800.– zu verrechnen. Der Restbetrag der Kau-

- 7 - tion (Fr. 900.–) ist der Beschwerdeführerin unter Vorbehalt des Verrechnungsrechts des Staates zurückzuerstatten. Mangels Umtriebe ist der Beschwerdegegnerin 1 keine Entschädigung für das Be- schwerdeverfahren zuzusprechen. Es wird beschlossen:

E. 4a Gemäss Art. 309 Abs. 1 StPO verfügt die Staatsanwaltschaft die Eröff- nung einer Untersuchung, wenn sich aus den Informationen und Berichten der Po- lizei, aus der Strafanzeige oder aus ihren eigenen Feststellungen ein hinreichender Tatverdacht ergibt, wenn sie Zwangsmassnahmen anordnet sowie wenn sie von der Polizei über schwere Straftaten oder andere schwerwiegende Ereignisse infor- miert wurde. Gelangt sie hingegen zum Schluss, dass die fraglichen Straftatbe-

- 5 - stände oder die Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt sind, Verfahrens- hindernisse bestehen oder gemäss Art. 8 StPO aus Opportunitätsgründen auf eine Strafverfolgung zu verzichten ist, verfügt sie die Nichtanhandnahme (Art. 310 Abs. 1 StPO). Die Staatsanwaltschaft darf dann die Untersuchung – z.B. aufgrund einer Anzeige – nicht an Hand nehmen, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der zur Beurteilung vorliegende Sachverhalt unter keinen Straftatbestand fällt oder wenn mit anderen Worten eine Anzeige von vornherein aussichtslos ist, weil offensicht- lich keine Straftatbestände oder Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Ebenso ist keine Untersuchung an Hand zu nehmen, wenn Prozesshindernisse, wie z.B. Ver- jährung, gegeben sind. Eine Nichtanhandnahmeverfügung darf jedoch nicht erge- hen, wenn es bloss zweifelhaft ist, ob ein Straftatbestand vorliegt (vgl. zum Ganzen: Jositsch/Schmid, Handbuch des schweiz. Strafprozessrechts, 4. Aufl., Zürich/ St. Gallen 2023, N 1231; Jositsch/Schmid, StPO Praxiskommentar, 4. Aufl., Zürich/ St. Gallen 2023, N 3 f. zu Art. 309 StPO, N 1 ff. zu Art. 310 StPO; Nathan Lands- hut/Thomas Bosshard, in: Donatsch/Lieber/Summers/Wohlers, Kommentar zur StPO, 3. Auflage, Zürich 2020, N 11-14 und N 19-23 zu Art. 309 StPO, N 2 ff. zu Art. 310 StPO).

E. 4b Gemäss Art. 146 Abs. 1 StGB wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft, wer in der Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, jemanden durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irreführt oder ihn in einem Irrtum arglistig bestärkt und so den Irrenden zu einem Verhalten bestimmt, wodurch dieser sich selbst oder einen andern am Ver- mögen schädigt. Im Rahmen der Beschwerdebegründung hat sich die Beschwerdeführerin nicht mit dem Argument der Staatsanwaltschaft auseinandergesetzt, der Minergie-Standard (der in der Strafanzeige als "MINI-Energie"-Standard bezeichnet werde) stelle ja gerade einen schweizerischen Standard für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit dar, weshalb sich die Strafanzeige in diesem Punkt bereits selbst widerspreche. Aus den vorliegenden Akten ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Be- schwerdegegnerin 1 das Mietobjekt mit falschen Behauptungen bezüglich Nach- haltigkeit sowie günstiger und kosteneffizienter Energiequellen vermarktet hätte,

- 6 - weshalb bezüglich dieses Vorwurfs ein hinreichender Verdacht des Betruges zu verneinen ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist es nicht Aufgabe der Straf- verfolgungsbehörden bzw. der Strafgerichte, einer Partei im Hinblick auf einen Zi- vilprozess die Mühen und das Kostenrisiko der Sammlung von Beweisen abzuneh- men (BGE 137 IV 246 E. 1.3.1; Urteil des Bundesgerichts 6B_1053/2020 vom

19. November 2020 E. 1.2). Allein aus der Tatsache, dass die Akontozahlung für die Wohnung der Beschwerdeführerin im Jahr 2020 auf Fr. 84.– pro Monat festge- setzt wurde und die tatsächlichen Nebenkosten gemäss der Abrechnung vom Sep- tember 2025 Fr. 150.– betrugen, ergibt sich kein hinreichender Verdacht des Be- truges, denn genau in dieser Zeitspanne stiegen die Nebenkosten gesamthaft (d.h. nicht nur in der Schweiz) insbesondere wegen der globalen Entwicklungen auf dem Energiemarkt in einem enormen Ausmass. Hinzu kommt, dass die Angestellten der Beschwerdegegnerin 1 im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung offen- bar auf nicht vorhersehbare Gartenkosten verwiesen. Die Staatsanwaltschaft hat zu Recht festgehalten, dass sich aus dem beanzeigten Sachverhalt kein strafbares Verhalten [und insbesondere nicht die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals einer arglistigen Irreführung] ergibt, sondern dass es sich um eine mietrechtliche und so- mit um eine zivilrechtliche Streitigkeit handelt. Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auf diese einzutreten ist. III. Kosten- und Entschädigungsfolgen Ausgangsgemäss sind die Kosten für das Beschwerdeverfahren der Beschwerde- führerin aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1 StPO). Diese sind in Anwendung von § 2 Abs. 1 lit. b-d und gestützt auf § 17 Abs. 1 der Gebührenverordnung des Oberge- richts vom 8. September 2010 (GebV OG) auf Fr. 900.– festzusetzen und mit der geleisteten Prozesskaution von Fr. 1'800.– zu verrechnen. Der Restbetrag der Kau-

- 7 - tion (Fr. 900.–) ist der Beschwerdeführerin unter Vorbehalt des Verrechnungsrechts des Staates zurückzuerstatten. Mangels Umtriebe ist der Beschwerdegegnerin 1 keine Entschädigung für das Be- schwerdeverfahren zuzusprechen. Es wird beschlossen: