UE250499

Obergericht des Kantons Zürich III. Strafkammer Geschäfts-Nr.: UE250499-O/U Mitwirkend: die Oberrichter lic. iur. D. Oehninger, Präsident, lic. iur. A. Flury und Dr. iur. P. Klaus sowie Gerichtsschreiber MLaw J. Ahmadi Beschluss vom 17. Februar 2026 in Sachen A._____, Beschwerdeführer gegen

1. B._____,

2. Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat, Beschwerdegegner betreffend Nichtanhandnahme Beschwerde gegen die Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwalt- schaft Zürich-Limmat vom 10. November 2025

- 2 - Erwägungen: I.

1. A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) erstattete am 18. August 2025 bei der Stadtpolizei Zürich Strafanzeige bzw. stellte Strafantrag wegen Hausfrie- densbruchs gegen B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner). Er wirft ihm vor, am

14. Juli 2025 ohne seine Zustimmung seine Garage an der C._____-strasse … in … Zürich betreten zu haben (Urk. 15/1; Urk. 15/3).

2. Am 10. November 2025 verfügte die Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat (nachfolgend: Staatsanwaltschaft) die Nichtanhandnahme eines Strafverfahrens gegen den Beschwerdegegner (Urk. 3/1 = Urk. 15/7).

3. Gegen diese Verfügung erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom

1. Dezember 2025 Beschwerde. Neben dem Antrag auf Aufhebung der angefoch- tenen Verfügung und Eröffnung einer Strafuntersuchung gegen den Beschwerde- gegner stellte er mehrere weitere Anträge (Urk. 2 S. 1 f.).

4. Mit Verfügung vom 8. Dezember 2025 wurde der Beschwerdeführer zur Leis- tung einer Sicherheit im Sinne von Art. 383 StPO in Höhe von Fr. 1'800.– aufgefor- dert (Urk. 6), die er innert Frist leistete (Urk. 11). Mit Verfügung vom 5. Januar 2026 wurde die Beschwerdeschrift dem Beschwerdegegner sowie der Staatsanwalt- schaft zur Stellungnahme übermittelt (Urk. 12). Die Staatsanwaltschaft verzichtete ausdrücklich auf eine Stellungnahme (Urk. 14) und reichte ihre Akten ein (Urk. 15/1–8). Am 19. Januar 2026 reichte der Beschwerdegegner eine Eingabe samt Beilagen ein, ohne dabei eigene Anträge zu stellen (Urk. 17; Urk. 18/1–14). Mit Verfügung vom 22. Januar 2026 wurde dem Beschwerdeführer Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben (Urk. 20), woraufhin er am 7. Februar 2026 eine weitere Eingabe einreichte (Urk. 22). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.

- 3 - II.

1. Angefochten ist eine Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwaltschaft. Dagegen ist die Beschwerde beim Obergericht zulässig (Art. 393 Abs. 1 lit. a StPO und § 49 GOG). 2. 2.1. Nach Art. 309 Abs. 1 lit. a StPO eröffnet die Staatsanwaltschaft eine Unter- suchung, wenn sich aus den Informationen und Berichten der Polizei, aus der Straf- anzeige oder aus ihren eigenen Feststellungen ein hinreichender Tatverdacht er- gibt. Gelangt sie zum Schluss, dass die fraglichen Straftatbestände oder die Pro- zessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt sind, verfügt sie die Nichtanhand- nahme (Art. 310 Abs. 1 lit. a StPO). 2.2. Die Frage, ob ein Strafverfahren mit einer Nichtanhandnahme erledigt wer- den kann, beurteilt sich nach dem aus dem Legalitätsprinzip abgeleiteten Grund- satz "in dubio pro duriore" (Art. 5 Abs. 1 BV sowie Art. 2 Abs. 1 i. V. m. Art. 319 Abs. 1 und Art. 324 Abs. 1 StPO). Danach darf eine Nichtanhandnahme durch die Staatsanwaltschaft gestützt auf Art. 310 Abs. 1 lit. a StPO nur in sachverhaltsmäs- sig und rechtlich klaren Fällen ergehen. Im Zweifelsfall, wenn die Gründe der Nicht- anhandnahme nicht mit absoluter Sicherheit gegeben sind, muss das Verfahren eröffnet werden. Der Grundsatz "in dubio pro duriore" ist unter Würdigung der im Einzelfall gegebenen Umstände zu handhaben (Urteil des Bundesgerichts 6B_628/2022 vom 22. März 2023 E. 3.2.1).

3. Der Strafanzeige vom 18. August 2025 liegt im Wesentlichen folgende Sach- verhaltsdarstellung des Beschwerdeführers zugrunde: Der Beschwerdeführer ist Mieter eines Garagenplatzes, der von der "D._____ AG", vertreten durch den Be- schwerdegegner, vermietet wird. Bereits am 14. Juni 2025 habe der Beschwerde- gegner die betreffende Garage betreten. Daraufhin habe er dem Beschwerdegeg- ner mitgeteilt, dass er dies nicht ohne seine Zustimmung tun dürfe. Am 14. Juli 2025 habe der Beschwerdegegner die Garage dennoch erneut betreten und Fotos vom Garagenplatz gemacht. Grund für das Verhalten des Beschwerdegegners sei ein

- 4 - Streit über die Entsorgung eines Schranks durch den Beschwerdegegner, so der Beschwerdeführer (Urk. 15/1; Urk. 15/3 F/A 1; Urk. 15/4). 4. 4.1. Die Staatsanwaltschaft führte in der angefochtenen Verfügung aus, der Be- schwerdegegner habe ausgesagt, er habe das Garagentor am 14. Juli 2025 geöff- net, um den Vorplatz der Garage sowie die Schwellen des Garagentors zu reinigen. Gemäss dem bestehenden Mietvertrag sei er als Verwalter zu solchen Unterhalts- arbeiten sowie zum jederzeitigen Betreten der Garage zu diesem Zweck berechtigt. Der Beschwerdegegner habe weiter ausgesagt, dass er, abgesehen vom Öffnen des Tors zwecks Reinigung, die Garage zu keinem Zeitpunkt betreten und sich nicht länger als nötig vor Ort aufgehalten habe. Ihm sei jedoch aufgefallen, dass der Beschwerdeführer seine Garage völlig zweckentfremdet nutze und dort zahlrei- che brennbare Materialien aufbewahre, was nicht erlaubt sei. Daher habe er ihn in seiner Funktion als Verwalter schriftlich unter Beilage von Fotos abgemahnt (Urk. 3/1 E. 2). 4.2. Die Staatsanwaltschaft erwog weiter, dass der Beschwerdegegner das Be- treten der Garage bestritten habe. Selbst wenn er dies getan haben sollte, wäre dies nicht unrechtmässig erfolgt. Er sei hierzu zwecks Vornahme notwendiger Un- terhalts- und Kontrollarbeiten befugt. Sofern er bei einer solchen Gelegenheit Ge- genstände entdecke, die dort (gemäss Hausordnung und Sicherheitsbestimmun- gen) nicht gelagert werden dürften, sei er berechtigt, den Beschwerdeführer schrift- lich darauf hinzuweisen oder abzumahnen. Zur Dokumentation sei es zulässig, Fo- tos der Garageneinrichtung zu machen. Der Beschwerdegegner habe sich deshalb nicht strafbar gemacht (Urk. 3/1 E. 5). 5. 5.1. Der Beschwerdeführer führt in der Beschwerde aus, der Beschwerdegegner habe wiederholt unrechtmässig seine Garage betreten. Er habe den dem Be- schwerdegegner vor längerer Zeit ausgehändigten Garagenschlüssel mehrfach vergeblich von ihm zurückverlangt. Bei den angeblichen Unterhaltsarbeiten handle es sich um eine vorgeschobene Begründung, da solche Arbeiten nicht durchgeführt worden seien (Urk. 2 S. 2). Am 3. September 2025 habe er den Beschwerdegegner

- 5 - erneut auf frischer Tat ertappt. Dieser habe die Liegenschaft fluchtartig verlassen, um einer Kontrolle durch die herbeigerufene Polizei zu entgehen (ebd. S. 3). Der Beschwerdegegner belästige ihn seit über sieben Monaten, übe Druck auf ihn aus und habe angedroht, ihn "aus der Garage [zu] werfen". Hintergrund sei, dass der Beschwerdegegner seinen (des Beschwerdeführers) Kleiderschrank entwendet habe. Nach seiner Aufforderung, ihn zurückzugeben oder den Wert zu ersetzen, habe sich die Aggression des Beschwerdegegners gesteigert. Das Betreten der Garage sei "offenkundig aus Vergeltung und in böser Absicht" erfolgt, um ihn von der Durchsetzung seiner Ansprüche abzuhalten (ebd. S. 3 f.). Der Beschwerdegeg- ner habe die Tatbestände des Hausfriedensbruchs, der Nötigung und der unrecht- mässigen Aneignung erfüllt und gegen mehrere zivilrechtliche Bestimmungen ver- stossen (ebd. S. 4 f.). Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, der Be- schwerdegegner habe (neben dem 3. September 2025) auch am 22. August 2025 seine Garage betreten (Urk. 3/5, inkl. Fotodokumentation). 5.2. In seiner Eingabe vom 7. Februar 2026 rügt der Beschwerdeführer (erst- mals) eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör im Zusammenhang mit der Nichtanhandnahmeverfügung. Zudem macht er erneut geltend, die ange- fochtene Verfügung sei in materieller Hinsicht mangelhaft, da die Staatsanwalt- schaft den Sacherhalt nur unvollständig abgeklärt habe. Er präsentiert schliesslich erneut eine listenförmige Darstellung des Sachverhalts aus seiner Sicht (Urk. 22). 6. 6.1. Der Beschwerdeführer rügt, die Staatsanwaltschaft habe ihn zu Unrecht nicht angehört und ihm keine Gelegenheit gegeben, Beweismittel einzureichen. Dies rügt er allerdings nicht in seiner Beschwerdeschrift, sondern erst in seiner Ein- gabe vom 7. Februar 2026 (Urk. 22 S. 2). 6.2. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Beschwerdeergän- zung auf dem Weg der Replik nur insoweit statthaft, als die Ausführungen in der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten dazu Anlass geben. Anträge und Rügen, die der Beschwerdeführer bereits vor Ablauf der Beschwerdefrist hätte erheben können, sind in diesem Rahmen ausgeschlossen (BGE 135 I 19 E. 2.2;

- 6 - Urteile BGer 7B_256/2023 vom 5. März 2024 E. 2.7; 1B_51/2019 vom 28. März 2019 E. 2). 6.3. Die Staatsanwaltschaft hat auf eine Stellungnahme zur Beschwerde verzich- tet. Dass die Eingabe des Beschwerdegegners (Urk. 17 f.) Anlass für die erwähnte Rüge des Beschwerdeführers gegeben hätte, ist nicht ersichtlich. Auf die Rüge bzw. den entsprechenden Antrag auf Aufhebung der angefochtenen Verfügung aus formellem Grund ist deshalb nicht einzutreten. Selbst wenn der Beschwerdeführer eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör bereits in der Beschwerdeschrift gerügt hätte, wäre ihm kein Erfolg beschie- den. Den Parteien kommt nämlich vor dem Erlass einer Nichtanhandnahmeverfü- gung kein Anspruch auf rechtliches Gehör zu. Diesem wird mit der vorgesehenen Beschwerdemöglichkeit genügend Nachachtung verschafft (vgl. BGE 144 IV 81 E. 2.3.3; Urteil BGer 6B_1229/2021 vom 17. Januar 2022 E. 6.3.2). 7. 7.1. Gemäss Art. 186 StGB begeht Hausfriedensbruch, wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt. 7.2. Zwar ist die Frage umstritten, ob der Beschwerdegegner die vom Beschwer- deführer gemietete Garage betreten oder nur das Garagentor geöffnet hat (vgl. Urk. 2 S. 2; Urk. 15/2 F/A 4 und 8, vgl. allerdings Urk. 18/4, vermutlich in Bezug auf den 14. Juni 2025). Im Hinblick auf das Ergebnis ist dies allerdings nicht entschei- dend, weshalb vorliegend dem Entscheid die Darstellung des Beschwerdeführers zugrunde gelegt wird. 7.3. Streitig ist vorliegend insbesondere das (objektive) Tatbestandsmerkmal des Eindringens gegen den Willen des Berechtigten. Gemäss Art. 257h Abs. 1 OR ist der Mieter zur Duldung von Erhaltungsmassnahmen betreffend die Mietsache ver- pflichtet. Entsprechende Massnahmen sind dem Mieter grundsätzlich vorher anzu-

- 7 - zeigen (Art. 257h Abs. 3 OR). In Abweichung zu dieser Bestimmung haben der Be- schwerdeführer und die "D._____ AG" jedoch im Mietvertrag vom 6. April 2023 ver- einbart, dass entsprechende Massnahmen vom Vermieter jederzeit durchgeführt werden können (Urk. 15/4 = Urk. 3/2 S. 2 [Ziff. 3]). Diese Bestimmung ist als gene- relle Einwilligung zu qualifizieren, sodass das Erfordernis einer vorgängigen An- zeige entfällt. Die vom Beschwerdegegner offenbar durchgeführten Arbeiten, wie Säubern der Laufschienen der Garagentore, Schmieren der Türrollen und Schlös- ser, Wartung der Brandsektortore und Ähnliches (vgl. Urk. 18/4; Urk. 18/5), fallen offensichtlich unter diese Massnahmen. Der Beschwerdegegner war demnach ge- stützt auf die Vereinbarung im Mietvertrag grundsätzlich zum Betreten der Garage befugt, soweit dies für die genannten Unterhaltsarbeiten erforderlich war. Die Auf- fassung der Staatsanwaltschaft, dass dem Beschwerdegegner bei dieser Gelegen- heit auch gestattet sein muss, mehrere Fotos zu erstellen, um einen unrechtmäs- sigen Zustand in Bezug auf die Brandschutzvorschriften festzuhalten, ist rechtlich nicht zu beanstanden. 7.4. Der Beschwerdeführer macht allerdings geltend, er habe dem Beschwerde- gegner nach einem ähnlichen Vorfall vom 14. Juni 2025 ausdrücklich mitgeteilt, dass dieser die Garage nicht (mehr) betreten dürfe (vgl. Urk. 15/3 F/A 1; Urk. 3/3 S. 5). Es kann dahingestellt bleiben, ob der Beschwerdeführer angesichts der erwähnten Vertragsbestimmung überhaupt einseitig ein wirksames Zutrittsverbot aussprechen kann. Denn selbst wenn davon auszugehen wäre, dass er die generelle Einwilli- gung einseitig widerrufen konnte, handelte der Beschwerdegegner nicht vorsätz- lich. Dieser ging vielmehr davon aus, er dürfe die Garage gestützt auf die Bestim- mung im Mietvertrag zum Zwecke des Unterhalts betreten. Seine diesbezüglichen Aussagen sind glaubhaft und lebensnah (vgl. Urk. 15/2 F/A 4). Damit befand sich der Beschwerdeführer in einem Sachverhaltsirrtum, was seine Berechtigung betrifft (Art. 13 Abs. 1 StGB). Es fehlte ihm am Vorsatz, unrechtmässig im Sinne von Art. 186 StGB in die Garage einzudringen. Eine strafrechtliche Verurteilung ist unter diesen Umständen ausgeschlossen.

- 8 - 7.5. Eine Strafbarkeit des Beschwerdegegners wegen Hausfriedensbruchs fällt somit ausser Betracht. Eine Strafbarkeit des angezeigten Sachverhalts nach ande- ren Vorschriften ist weder dargetan noch erkennbar. 8. 8.1. Der Beschwerdeführer macht in seiner Beschwerde weitere Vorfälle im Zu- sammenhang mit der gemieteten Garage geltend. So soll der Beschwerdegegner seine Garage auch am 22. August 2025 und am 3. September 2025 betreten haben (Urk. 2 S. 3; Urk. 3/5, inkl. Fotodokumentation). Diese Vorwürfe waren zuvor nicht Gegenstand des Verfahrens und sind auch nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung. Sie sind demnach nicht Beschwerdethema, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist (vgl. hierzu die Urteile BGer 7B_1045/2024 vom 1. November 2024 E. 3 und 6B_698/2016 vom 10. April 2017 E. 2.4.2 a.E.). Anzumerken ist immerhin, dass die vom Beschwerdeführer eingereichten Fotos seine Behauptung (Betreten der Garage) gerade nicht stützen. Sie zeigen eine Person, die das Garagentor öff- net. Ein Eindringen in das Innere der Garage ist nicht zu erkennen (Urk. 3/5 S. 2 f.). 8.2. Nicht einzugehen ist auch auf den Vorwurf der unrechtmässigen Aneignung eines Kleiderschranks. Der Vorfall fand zwar Erwähnung in den polizeilichen Akten (vgl. Urk. 15/1 S. 2; Urk. 15/2 F/A 9), jedoch nicht im Sinne eines strafrechtlichen Vorwurfs. Er war denn auch nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung. 8.3. Ebenfalls weder Gegenstand der Strafanzeige noch der angefochtenen Ver- fügung sind die vom Beschwerdeführer im Zusammenhang mit behaupteten Nöti- gungshandlungen geltend gemachten Ereignisse (Urk. 2 S. 3 f.). 8.4. Soweit sich der Antrag auf Aufhebung der angefochtenen Verfügung auf die vorstehend erwähnten Sachverhalte (E. II.8.1 ff.) bezieht, ist darauf nicht einzutre- ten. 9. 9.1. Die Strafuntersuchung wurde im Ergebnis zu Recht nicht an Hand genom- men. Die Anträge auf Aufhebung der angefochtenen Verfügung und Eröffnung ei- ner Strafuntersuchung sind somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die im

- 9 - Zusammenhang mit dem Vorfall vom 14. Juli 2025 stehenden Beweisanträge (Urk. 2 S. 1 Ziff. 3, 4 und 8) sind folglich ebenfalls abzuweisen. 9.2. Die weiteren Anträge des Beschwerdeführers betreffen zivilrechtliche Strei- tigkeiten (Urk. 2 S. 1 f. Ziff. 5, 6, 7, 10 [Rückgabe Schlüssel bzw. Schrank, Zutritts- verbot; Ansprüche nach Art. 28a ZGB] und Urk. 22 S. 5 Ziff. 3, 4 und 5 [betreffend "Ausschluss" bzw. Herausgabe von Fotos]). Auf diese zivilrechtlichen Anträge ist im Beschwerdeverfahren nicht einzutreten.

10. Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutre- ten ist. III.

1. Ausgangsgemäss wird der unterliegende Beschwerdeführer für das Be- schwerdeverfahren kostenpflichtig (Art. 428 Abs. 1 StPO). Die Gerichtsgebühr ist unter Berücksichtigung von Bedeutung, Aufwand und Schwierigkeit des Falles auf Fr. 1'200.– festzusetzen (§ 17 Abs. 1 i. V. m. § 2 Abs. 1 lit. b–d GebV OG). 2. 2.1. Da der Beschwerdeführer unterliegt, ist er für das Beschwerdeverfahren nicht zu entschädigen. 2.2. Mangels Geltendmachung einer Entschädigung bzw. entschädigungsfähiger Umtriebe hat der Beschwerdegegner keinen Anspruch auf eine Entschädigung.

3. Der Beschwerdeführer hat für das Beschwerdeverfahren eine Sicherheits- leistung von Fr. 1'800.– geleistet (Art. 383 Abs. 1 StPO; Urk. 11). Die ihm auferleg- ten Kosten sind von der Sicherheitsleistung zu beziehen. Der Restbetrag in Höhe von Fr. 600.– ist ihm – unter Vorbehalt allfälliger Verrechnungsansprüche des Staa- tes – nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger Rechtsmit- telverfahren gegen den vorliegenden Entscheid zurückzuerstatten.

- 10 - Es wird beschlossen:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren wird auf Fr. 1'200.– fest- gesetzt und dem Beschwerdeführer auferlegt. Sie wird von der geleisteten Prozesskaution bezogen.

3. Im Mehrbetrag (Fr. 600.–) wird die Prozesskaution dem Beschwerdeführer nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger Rechtsmit- telverfahren gegen den vorliegenden Entscheid unter Vorbehalt des staatli- chen Verrechnungsrechts zurückerstattet.

4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Entschädigungen zugespro- chen.

5. Schriftliche Mitteilung an: den Beschwerdeführer (per Gerichtsurkunde)  den Beschwerdegegner, unter Beilage einer Kopie von Urk. 22 (per  Gerichtsurkunde) die Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat, ad …, unter Beilage einer Kopie  von Urk. 22 (gegen Empfangsbestätigung) sowie nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger Rechtsmittel an: die Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat, ad …, unter Rücksendung der  beigezogenen Akten (Urk. 15; gegen Empfangsbestätigung).

6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Strafsachen erhoben wer- den. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, vom Empfang an gerechnet, bei der gemäss Art. 35 und 35a des Reglements für das Bundesgericht zustän- digen strafrechtlichen Abteilung des Bundesgerichtes in der in Art. 42 des Bundesgerichtsgesetzes vorgeschriebenen Weise schriftlich einzureichen. Die Beschwerdelegitimation und die weiteren Beschwerdevoraussetzungen richten sich nach den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgerichtsge- setzes.

- 11 - Hinweis: Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht einge- reicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplo- matischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden. Zürich, [Datum] Obergericht des Kantons Zürich III. Strafkammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: lic. iur. D. Oehninger MLaw J. Ahmadi