UE210020

Obergericht des Kantons Zürich III. Strafkammer Geschäfts-Nr.: UE210020-O/U/BEE Mitwirkend: die Oberrichter lic. iur. A. Flury, Präsident, und lic. iur. D. Oehninger, Ersatzoberrichterin lic. iur. S. Mathieu und Gerichtsschreiber Dr. iur. S. Christen Beschluss vom 15. März 2022 in Sachen A._____ Immobilien AG, Beschwerdeführerin vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____ vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. X2._____ gegen

1. B._____,

2. Staatsanwaltschaft See/Oberland, Beschwerdegegner betreffend Einstellung Beschwerde gegen die Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft See/Oberland vom 4. Januar 2021, B-1/SK/2020/10038294

- 2 - Erwägungen: I.

1. Die C._____ Immobilien AG ist Verwalterin der Wohnung an der D._____- Strasse 1 in … E._____ [Ortschaft] (Urk. 17/1). Vermieterin dieser Wohnung ist die A._____ Immobilien AG (vgl. Urk. 17/8/2). Am 15. September 2020 erstattete die C._____ Immobilien AG, vertreten durch F._____, Strafanzeige gegen B._____ und G._____ wegen Sachbeschädigung bei der Kantonspolizei Zürich, Polizeistation E._____ (Urk. 17/1). Am 29. Oktober 2020 stellte F._____ Strafantrag wegen Sachbeschädigung gegen B._____ und G._____ (Urk. 17/7/1). B._____ wird vorgeworfen, er habe während des Mietver- hältnisses von Juli 2008 bis August 2020 die Wohnung an der D._____-Strasse 1 in … E._____ über die Jahre hinweg beschädigt, so dass nach seinem Auszug im August 2020 eine Totalrenovation erforderlich gewesen und ein Schaden von Fr. 68'175 entstanden sei (Urk. 3/3). G._____ soll von 2016 bis 2020 bei B._____ gewohnt haben (vgl. Urk. 17/5 S. 2). Die Staatsanwaltschaft See/Oberland erliess am 4. Januar 2021 eine Einstel- lungsverfügung betreffend das Verfahren gegen B._____ (Urk. 3/3).

2. Die A._____ Immobilien AG erhebt Beschwerde beim Obergericht des Kan- tons Zürich (Urk. 2). Sie beantragt die Aufhebung der Einstellungsverfügung. Die Staatsanwaltschaft sei anzuweisen, das Strafverfahren betreffend Sachbeschädi- gung gegen B._____ wieder aufzunehmen. B._____ hat sich nicht vernehmen lassen (Urk. 14 und Urk. 19). Die Staatsan- waltschaft hat Stellung genommen (Urk. 16) und die Akten eingereicht (Urk. 17). Sie beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die A._____ Immobilien AG hält in der Replik an ihren Anträgen fest (Urk. 22). Die Staatsanwaltschaft und B._____ haben nicht dupliziert (vgl. Urk. 24-26).

- 3 -

3. Aufgrund der hohen Geschäftslast der Kammer und der ergriffenen Entlas- tungsmassnahme sowie mit Blick auf das Beschleunigungsgebot ergeht dieser Entscheid teilweise nicht in der den Parteien angekündigten Besetzung. II. 1. 1.1 Angefochten ist eine Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft. Dage- gen ist die Beschwerde beim Obergericht zulässig (Art. 393 Abs. 1 lit. a und Art. 322 Abs. 2 StPO sowie § 49 GOG). 1.2 Die Staatsanwaltschaft hat das Strafverfahren gegen den Beschwerdegeg- ner 1 in Dispositiv-Ziffer 1 eingestellt und in Dispositiv-Ziffer 2 die Zivilklage auf den Zivilweg verwiesen. In Dispositiv-Ziffer 3 hat die Staatsanwaltschaft Gegen- stände beschlagnahmt und eingezogen. In Dispositiv-Ziffer 4 hat die Staatsan- waltschaft Gegenstände und Vermögenswerte freigegeben (Urk. 3/3). Die Beschwerdeführerin beantragt die Aufhebung der Einstellungsverfügung, oh- ne einzelne Dispositiv-Ziffern davon auszunehmen (vgl. Urk. 2 S. 2). Die Be- schwerdeführerin äussert sich in der Beschwerde weder zu ihrer Legitimation noch inhaltlich zu den Dispositiv-Ziffern 3 und 4 der Einstellungsverfügung. In Be- zug auf die Dispositiv-Ziffern 3 und 4 ist daher auf die Beschwerde nicht einzutre- ten. 1.3 Die weiteren Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An- lass. Auf die Beschwerde ist - mit Ausnahme des Gesagten und unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägungen - einzutreten.

2. Gemäss Art. 309 Abs. 1 lit. a StPO eröffnet die Staatsanwaltschaft eine Stra- funtersuchung, wenn sich aus den Informationen und Berichten der Polizei, aus der Strafanzeige oder aus ihren eigenen Feststellungen ein hinreichender Tatver- dacht ergibt. Sie erhebt nach Art. 324 Abs. 1 StPO beim zuständigen Gericht An- klage, wenn sie aufgrund der Untersuchung die Verdachtsgründe als hinreichend erachtet und keinen Strafbefehl erlassen kann. Gemäss Art. 319 Abs. 1 StPO ver- fügt sie die Einstellung des Verfahrens, wenn kein Tatverdacht erhärtet ist, der ei-

- 4 - ne Anklage rechtfertigt (lit. a), wenn kein Straftatbestand erfüllt ist (lit. b) oder wenn Prozessvoraussetzungen definitiv nicht erfüllt werden können oder Pro- zesshindernisse aufgetreten sind (lit. d). Der Entscheid über die Einstellung des Verfahrens richtet sich nach dem Grundsatz "in dubio pro duriore" (vgl. Art. 5 Abs. 1 BV und Art. 2 Abs. 1 StPO i.V.m. Art. 319 Abs. 1 StPO und Art. 324 Abs. 1 StPO). Danach darf eine Einstellung durch die Staatsanwaltschaft grundsätzlich nur bei klarer Straflosigkeit oder offensichtlich fehlenden Prozessvoraussetzungen angeordnet werden. Erscheint eine Verurteilung wahrscheinlicher als ein Frei- spruch, ist - sofern die Erledigung mit einem Strafbefehl nicht in Frage kommt - Anklage zu erheben. Soweit ein Freispruch genauso wahrscheinlich ist wie eine Verurteilung, drängt sich in der Regel, insbesondere bei schweren Delikten, eine Anklageerhebung auf. Bei zweifelhafter Beweis- oder Rechtslage hat nicht die Staatsanwaltschaft über die Stichhaltigkeit des strafrechtlichen Vorwurfs zu ent- scheiden, sondern das zur materiellen Beurteilung zuständige Gericht. Der Grundsatz, dass im Zweifel nicht eingestellt werden darf, ist auch bei der Überprü- fung von Einstellungsverfügungen zu beachten. Den kantonalen Instanzen steht bei der Überprüfung von Einstellungsverfügungen ein gewisser Spielraum des Ermessens zu (Urteil des Bundesgerichts 6B_1391/2020 vom 1. Dezember 2021 E. 4.1 mit Hinweisen).

3. Die Staatsanwaltschaft erwog in der Einstellungsverfügung, die Wohnung sei nach dem Auszug des Beschwerdegegners 1 und von G._____ in einem ver- wahrlosten, verdreckten, schimmligen Zustand gewesen und es hätten gewisse Beschädigungen vorgelegen. Es sei jedoch schwierig zu unterscheiden, welche Beschädigungen durch (übermässigen oder unsachgemässen) Gebrauch oder durch (zumindest eventual-) vorsätzliches Beschädigen verursacht worden sein könnten. Das Mietverhältnis habe seit dem Jahr 2008 bestanden und im Überga- beprotokoll sei der Zustand der Einrichtung beim Einzug als i.O. und teilweise mit Mängeln verzeichnet. Es sei anzunehmen, dass diverse Einrichtungsgegenstände und Bestandteile der Wohnung ihre Lebensdauer bereits überschritten hätten. Es sei daher schwierig zu unterscheiden, ob ein Ermüdungsbruch oder eine Beschä- digung durch den Beschwerdegegner 1 stattgefunden habe. Übermässiger und unsachgemässer Gebrauch während der Mietdauer seien nicht mit einem straf-

- 5 - rechtlichen Eventualvorsatz gleichzusetzen. Der Beschwerdegegner 1 bestreite eine mutwillige Beschädigung. Diese Aussage werde von G._____ gestützt. Falls überhaupt, so habe der Beschwerdegegner 1 wohl lediglich einzelne Sachen (eventual-)vorsätzlich beschädigt, nicht jedoch die ganze Wohnung. Es gebe kei- ne Bilder vom Zustand der Wohnung im Jahre 2008. In welchem Zustand sich die Wohnung befunden habe, lasse sich damit nicht abschliessend beurteilen. Von Zeugen sei nicht zu erwarten, dass sie sich an den Zustand einer Mietwohnung im Jahr 2008 zu erinnern vermögen. Der Zustand der Wohnung beim Auszug des Beschwerdegegners 1 sei zwar fotografisch festgehalten worden. Die Beschwer- deführerin habe es jedoch unterlassen, die einzelnen von ihr behaupteten Sach- beschädigungen zu benennen und detailliert aufzuführen. Schon aufgrund der zwölfjährigen Mietdauer sei davon auszugehen, dass diverse Abnutzungserschei- nungen durch den (übermässigen oder unsachgemässen) Gebrauch der Mietsa- che über den Lauf der Zeit entstanden seien. Türen, elektrische Installationen und sanitäre Anlagen etc. schienen älteren Datums zu sein. Schimmel, Rauchen und nicht gemeldete bzw. beseitigte Wasserschäden seien nicht als eventualvorsätzli- che Sachbeschädigungen anzusehen. Die Beschwerdeführerin mache bloss ei- nen pauschalen Totalschaden geltend. Eine vorsätzliche Tatbegehung an einzel- nen Gegenständen oder Bestandteilen der Wohnung könne nicht mit der für eine Anklage genügenden Bestimmtheit nachgewiesen werden. Davon abgesehen sei wohl auch unmöglich, dem Beschwerdegegner 1 anklagegenügend vorzuwerfen, was er wann und wodurch bzw. womit wie beschädigt habe (Urk. 3/3). 4. 4.1 Der Sachbeschädigung nach Art. 144 Abs. 1 StGB macht sich strafbar, wer eine Sache, an der ein fremdes Eigentums , Gebrauchs- oder Nutzniessungsrecht besteht, beschädigt, zerstört oder unbrauchbar macht. ‑ Strafbar ist nicht bloss die Veränderung der Substanz, sondern auch das Un- brauchbarmachen bzw. die Minderung der Funktionsfähigkeit einer fremden Sa- che. Die Minderung der Funktionsfähigkeit einer Sache stellt auch ohne Sub- stanzeingriff eine Sachbeschädigung dar, wenn dadurch bewirkt wird, dass die Sache - wenn auch nur vorübergehend - ohne nennenswerten Aufwand nicht

- 6 - mehr bestimmungsgemäss eingesetzt werden kann (Urteil des Bundesgerichts 6B_978/2014 vom 23. Juni 2015 E. 3.3.1 mit Hinweisen). Der Tatbestand der Sachbeschädigung dient dem Schutz des Berechtigten vor jeder mehr als nur belanglosen Beeinträchtigung seiner Sache. Als beeinträchtigt bzw. beschädigt im Sinne von Art. 144 Abs. 1 StGB gilt eine Sache u.a., wenn in ihr äusseres Erscheinungsbild eingegriffen oder auch nur schon ihre Ansehnlich- keit herabgesetzt wird. So erfüllt beispielsweise bereits das (unerlaubte) Bemalen oder Besprayen einer Wand oder das grossflächige Verschmieren von Wänden, Tischen und Sitzbänken mit Blut den angeführten Straftatbestand (Urteil des Bun- desgerichts 6B_998/2019 vom 20. November 2020 E. 3.1 mit Hinweisen). In sub- jektiver Hinsicht erfordert der Tatbestand der Sachbeschädigung Vorsatz. Dabei genügt Eventualvorsatz (Urteil des Bundesgerichts 6B_264/2017 vom 26. Oktober 2017 E. 3.3.2). 4.2 Gemäss Art. 260a Abs. 1 OR kann der Mieter Erneuerungen und Änderun- gen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Der Vermieter muss sich folglich - abweichende vertragliche Vereinbarungen vor- behalten - Eingriffe des Mieters, die über den blossen Unterhalt und Gebrauch der Sache hinausgehen, nicht gefallen lassen. Er kann vielmehr frei entscheiden, ob er einer Änderung der Mietsache durch den Mieter zustimmen will oder nicht. Er- teilt der Vermieter seine (schriftliche) Zustimmung, gelten die vom Mieter vorge- nommenen Änderungen als genehmigt; eine Vertragsverletzung seitens des Mie- ters liegt dann nicht vor (Urteil des Bundesgerichts 6S.388/2003 vom 3. Februar 2004 E. 3.2). 4.3 Sachbeschädigung nach Art. 144 Abs. 1 StGB ist ein Antragsdelikt. Hat der Täter einen grossen Schaden verursacht, wird die Tat von Amtes wegen verfolgt (vgl. Art. 144 Abs. 3 StGB). Nach der Rechtsprechung ist ein grosser Schaden anzunehmen, wenn er mindestens Fr. 10'000.-- beträgt (Urteil des Bundesge- richts 6B_699/2018 vom 7. Februar 2019 E. 3.3.1 mit Hinweis).

- 7 - Ist eine Tat nur auf Antrag strafbar, so kann jede Person, die durch sie verletzt worden ist, die Bestrafung des Täters beantragen (Art. 30 Abs. 1 StGB). Die An- tragsberechtigung gemäss Art. 30 Abs. 1 StGB richtet sich nach dem Träger des angegriffenen Rechtsgutes. Handelt es sich nicht um höchstpersönliche Rechts- güter, kann auch derjenige im Sinne von Art. 30 Abs. 1 StGB verletzt sein, in des- sen Rechtskreis die Tat unmittelbar eingreift, sowie derjenige, dem eine besonde- re Verantwortung für die Erhaltung des Gegenstandes obliegt. Das Recht, Straf- antrag zu stellen, ist grundsätzlich höchstpersönlicher Natur und unübertragbar. Daraus folgt aber nicht, dass das Antragsrecht nicht auch von einem Vertreter ausgeübt werden kann (Vertretung in der Erklärung). Hierfür genügt auch die Er- teilung einer generellen Vollmacht. Dem Vertreter kann darüber hinaus auch die Entscheidung übertragen werden, ob er Strafantrag stellen will (Vertretung im Wil- len). Dies gilt freilich nur, wo die Verletzung materieller Rechtsgüter in Frage steht, die nicht direkt von der Person des Berechtigten, sondern etwa vom Inhalt einer vertraglichen Beziehung abhängen (z.B. bei Hausfriedensbruch). Die Er- mächtigung des Vertreters zur Antragstellung darf namentlich dann angenommen werden, wenn das betreffende Delikt materielle Rechtsgüter verletzt, mit deren Wahrung oder Verwaltung der Vertreter allgemein betraut ist (Urteil des Bundes- gerichts 6B_551/2020 vom 24. September 2020 E. 2.3.1 mit Hinweisen). 5. 5.1 Im Juni 2008 schlossen die Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegner 1 einen Mietvertrag bezüglich der 2.5-Zimmerwohnung an der D._____-Strasse 1 in … E._____. Eine Zustimmung zur Erneuerung oder Änderung der Mietsache ist darin nicht enthalten (Urk. 17/8/2). Am 1. Juli 2008 wurde ein Übergabeprotokoll der Wohnung an der D._____- Strasse 1 in E._____ erstellt. In diesem steht bei den meisten Positionen "i.O.". Im Wohnzimmer steht beim Parkett "stark abgenutzt". Beim Schlafzimmerboden steht "Linol älter" und bei den Wänden "div. Flecken" sowie "Gestelle" mit einem zweiten unleserlichen Wort. Beim Mittelzimmer steht beim Boden "Parkett abge- nutzt". Zur Küche ist Folgendes vermerkt: Türe, Schlüssel "inkl. Glas i.O.", Schrankeinbauten "älter i.O.", Kühlschrank "… i.O.". Zum Bad heisst es Clo-

- 8 - set/Brille "i.O.". Zu Allgemeines steht Wohnungsreinigung "i.O." (vgl. Urk. 17/7/8). Es ist unbestritten, dass der Beschwerdegegner 1 die Wohnung im Jahr 2020 in einem verwahrlosten, verdreckten und schimmligen Zustand verliess (Urk. 3/3 S. 2 Ziff. 5). In einer E-Mail vom 12. Oktober 2020 an den polizeilichen Sachbearbeiter schrieb F._____, die hinterlassene Wohnung sei derart verwüstet, dass der Zustand als "Totalschaden" bezeichnet werden müsse. Für die Instandstellung der Wohnung müsse gemäss Offerte Fr. 98'546.60 aufgewendet werden. Da sich die Be- schwerdeführerin eine erfolgte Amortisation von Bauteilen und Einbauten anrech- nen lassen müsse, werde der Betrag um Fr. 35'000.-- gekürzt (Urk. 17/7/3). In den Akten befinden sich Fotos und ein Video vom Zustand der Wohnung im Jahr 2020 (Urk. 17/4 und Urk. 17/7/2). Eine ordentliche Wohnungsabgabe hat offenbar nicht stattgefunden (vgl. dazu Urk. 3/4). Der Beschwerdegegner 1 führte anlässlich der polizeilichen Befragung vom

21. Oktober 2020 aus, in der Wohnung habe er manchmal kein warmes Wasser gehabt, die Fenster seien nicht dicht gewesen und die Rollläden kaputt. Es habe oft gezogen in der Wohnung. Er habe aber keine Reparaturen beantragt. Er habe nichts mutwillig oder eventualvorsätzlich beschädigt (Urk. 17/3). 5.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, auf dem Protokoll der Wohnungs- übernahme aus dem Jahr 2008 sei keine Rede von bemalten und verklebten Fenstern, dem bemalten Kühlschrank oder bemalten Badezimmermöbeln, einer fehlenden WC-Abdeckung, stark beschädigten Türrahmen oder Wasser- und Schimmelschäden. Der Beschwerdegegner 1 habe wohl ein Hanfzelt im Wohn- zimmer betrieben. Das habe Feuchtigkeit und als Folge davon Schimmel verur- sacht. Das seien keine Beschädigungen, die durch Abnutzung entstanden seien. Auch wenn die Lebensdauer von Einrichtungsgegenständen überschritten sein soll, spreche dies nicht gegen eine Sachbeschädigung. Zudem habe es der Be- schwerdegegner 1 unterlassen, Schimmel- und Wasserschäden zu melden. Auch bei den übrigen zerstörten Gegenständen, wie namentlich Scharniere und dem zerstörten Glas in der Küchentür, liege zumindest Eventualvorsatz vor (Urk. 2 S. 5 f.).

- 9 - 5.3 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist das blosse Unterlas- sen einer Schadensmeldung an den Vermieter nicht per se mit einer Sachbe- schädigung im Sinne von Art. 144 StGB gleichzusetzen. Zwar wird in der Literatur ausgeführt, eine vorsätzlich schwere Schädigung der Mietsache sei auch durch eine Unterlassung möglich, z.B. durch Unterlassung der Mängelmeldung im Sinne von Art. 257g OR (Daniel Reudt, in: SVIT-Kommentar, 4. Auflage, Zü- rich/Basel/Genf 2018, N. 46 zu Art. 257f OR). Dabei ist jedoch zu bedenken, dass damit nicht geklärt ist, ob der Mangel, der gemeldet werden soll, durch den Mieter vorsätzlich verursacht wurde. Ist dies der Fall, liegt auch ohne Mängelmeldung ei- ne Sachbeschädigung vor. Ist dies nicht der Fall, kann die Unterlassung der Män- gelmeldung nur für die dadurch allenfalls verursachte Vergrösserung des Scha- dens kausal sein und liegt nur in Bezug auf die Vergrösserung des Schadens al- lenfalls eine Sachbeschädigung vor. 5.4 Der Beschwerdeführerin ist zuzustimmen, dass auch an Einrichtungsgegen- ständen eine Sachbeschädigung begangen werden kann, wenn diese ihre Le- bensdauer überschritten haben. Der Ablauf der "mietrechtlichen" Lebensdauer ist kein Freipass für den Mieter, die alte Einrichtung vorsätzlich zu beschädigen. Ein- fluss hat die "mietrechtliche" Lebensdauer der Einrichtungsgegenstände auf die Höhe des durch eine allfällige vorsätzliche Sachbeschädigung verursachten Schadens. Der Zeitpunkt der Rückgabe bestimmt den Zustand, den der Mieter wiederherzustellen hat. Die Sache ist nicht neuwertig, sondern in der Gestalt zu- rückzugeben, die sie bei Mietantritt hatte, und in dem Zustand, der bei vertrags- gemässem Gebrauch der Sache bei der Rückgabe zu erwarten gewesen wäre. Dabei hat der Mieter nicht den Neuwert, sondern den Zustandswert der beschä- digten Einrichtungen und Sachen zu entrichten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_162/2020 vom 25. Juni 2020 E. 9.2). Daraus und auch aus dem Tatbestand der Sachbeschädigung ergibt sich, dass grundsätzlich jede beschädigte Sache bzw. Einrichtung im Einzelnen zu prüfen ist. Wenn die Staatsanwaltschaft in der Einstellungsverfügung moniert, die Be- schwerdeführerin habe es unterlassen, die einzelnen von ihr behaupteten Sach- beschädigungen zu benennen und detailliert aufzuführen (Urk. 3/3), ist ihr inso-

- 10 - fern zuzustimmen. Die Bestimmung des Zustandswerts bei der Rückgabe der Mietsache hat einen Einfluss darauf, ob allenfalls eine geringfügige Sachbeschä- digung im Sinne von Art. 144 Abs. 1 i.V.m. Art. 172ter StGB vorliegen könnte. Ge- mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt die Grenze des geringen Scha- dens im Sinne von Art. 172ter Abs. 1 StGB bei Fr. 300.-- (vgl. Urteil des Bundesge- richts 6B_678/2019 vom 10. März 2020 E. 1.4.1). Dabei handelt es sich um eine Übertretung, die nach drei Jahren verjährt (Art. 103 und Art. 109 i.V.m. Art. 98 StGB). Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens ist in der Beschwerde für jede einzelne Sachbeschädigung - soweit möglich - substantiiert darzulegen, weshalb diese ge- geben sei (vgl. Art. 385 Abs. 1 StPO). Es genügt daher nicht, wenn die Be- schwerdeführerin einfach die Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes geltend macht, wonach die Staatsanwaltschaft den massgeblichen Schaden festzustellen und die dafür notwendigen Beweise abzunehmen habe (Urk. 2 S. 8). Die Be- schwerdeführerin trifft gerade bei der Abklärung des Wertes der beschädigten Gegenstände eine Obliegenheit zur Mitwirkung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 6B_1462/2017 vom 8. August 2018 E. 1.3.2). Sie hatte der Staatsanwaltschaft daher konkret anzugeben, welche Einrichtungsgegenstände der Beschwerdegeg- ner 1 vorsätzlich beschädigt haben soll. Es ist nicht die Aufgabe der Strafbehörde, in eine Wohnung zu gehen und zu erraten, welche Gegenstände jemand vorsätz- lich beschädigt haben könnte und welche allenfalls aus anderen Gründen be- schädigt sein könnten. Dies gilt aufgrund der Pflicht zur Begründung der Be- schwerde umso mehr im Beschwerdeverfahren. Es ist darzulegen, wer welche Gegenstände beschädigt haben soll. Die bloss pauschale Behauptung, die Woh- nung sei in einem desolaten und schimmligen Zustand hinterlassen worden, ge- nügt jedenfalls der Darlegung, welche Sachen in der Wohnung konkret beschä- digt sind, nicht. Nachfolgend ist daher nur auf die von der Beschwerdeführerin in der Beschwerde konkret genannten Einrichtungsgegenstände einzugehen. 5.5 Der Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses ist einzig durch das Protokoll vom 1. Juli 2008 dokumentiert. Aus diesem kann geschlossen wer-

- 11 - den, dass die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand an den Beschwerde- gegner 1 übergeben wurde. 5.5.1 Auf dem Foto 31 (sowie 33 und 39) in Urk. 17/4 sind abgeklebte Fenster zu sehen. Die Fenster lassen sich offenbar nicht ohne Weiteres wieder in ihren ur- sprünglichen Zustand versetzen. Das Abkleben von Fenstern in einer Mietwoh- nung kann in dieser Form und im vorliegenden Ausmass nicht mehr als normale Abnützung erscheinen. Wer Fenster derart abklebt, könnte deren Beschädigung auch in Kauf genommen haben. 5.5.2 Das Bemalen von Einrichtungsgegenständen kann eine Sachbeschädigung darstellen. Wer einen Kühlschrank oder Badezimmermöbel anmalt, der nimmt un- ter Umständen eine Sachbeschädigung in Kauf. Auf den Fotos ist allerdings schwer erkennbar, welche Gegenstände angemalt wurden und welches die Origi- nalfarbe sein soll (vgl. u.a. Foto 42, 48, 50, 51, 52 in Urk. 17/4). Auf dem in den Akten liegenden Video sind sodann zwei Kühlschränke erkennbar, ein freistehen- der mit bemalter Türe und ein eingebauter mit (soweit ersichtlich) diversen Auf- klebern auf der Tür (Urk. 17/7/2 ca. ab Min. 3:00). Der freistehende Kühlschrank ist auf den später erstellten Fotos nicht (mehr) ersichtlich und kann von der Be- schwerdeführerin somit nicht gemeint sein (Urk. 17/4 u.a. Foto 52). Ob es sich beim eingebauten um das im ursprünglichen Übernahmeprotokoll erwähnte Gerät der Marke … handelt, lässt sich ebenso wenig abschliessend beurteilen wie des- sen letztlichen Zustand nach der offensichtlich erfolgten Reinigung (Urk. 17/7/8). Bei der hier gegebenen Ausganslage ist die Beschwerde bezüglich der bemalten Einrichtungsgegenstände alles in allem dennoch berechtigt und die diesbezügli- chen Begebenheiten rechtfertigen eine weitere Erörterung durch die Staatsan- waltschaft. 5.5.3 Auf dem Foto 8 ist eine fehlende Abdeckung auf dem Toilettenspülkasten erkennbar (Urk. 17/4). Eine Abdeckung für einen Spülkasten kostet indessen - sogar neuwertig - weniger als Fr. 300.--. G._____ sagte aus, dass die Spülung beim WC nicht dran gewesen sei (Urk. 17/5 S. 4). Sie sagte dies im Zusammen- hang mit dem Zustand der Wohnung bei ihrem Einzug im Jahr 2016 aus (vgl. Urk. 17/5 S. 3). Selbst bei der Annahme einer vorsätzlichen (geringfügigen)

- 12 - Sachbeschädigung ist in Bezug auf die Abdeckung des Toilettenspülkastens be- reits die Verjährung eingetreten. 5.5.4 Auf dem Foto 11 ist ein Türrahmen erkennbar (Urk. 17/4). Eine starke Be- schädigung ist allerdings nicht zu erkennen. Auf dem Foto sieht es eher nach ei- ner starken Abnützung aus. Auf dem Foto 13 ist eine Tür zu sehen, allerdings kein beschädigter Türrahmen (Urk. 17/4). Auf den Fotos 26 und 27 ist ein Tür- rahmen sichtbar, der aber nicht beschädigt aussieht (Urk. 17/4). Auf dem Foto 29 ist der Türrahmen nicht stark beschädigt, sondern wirkt eher abgenützt. Ebenso der Türrahmen auf dem Foto 30. Auf den Fotos 34 und 35 ist ein Schaden nicht erkennbar. Auf dem Foto 39 ist ebenfalls keine Beschädigung, sondern eine Ab- nützung zu erkennen. Ebenso auf den Fotos 52, 53, 61, 62, 63 und 65. Auch auf dem Video (Urk. 17/7/2) ist kein "stark beschädigter Türrahmen" zu erkennen. Die Beschwerdeführerin spricht in der Beschwerde von "stark beschädigten Tür- rahmen" (Urk. 2 S. 6). Diese Behauptung lässt sich nicht bestätigen. Selbst wenn es sich um eine starke Abnützung handelt, ist hier kein Hinweis für eine vorsätzli- che Sachbeschädigung vorhanden. 5.5.5 Auf den in den Akten liegenden Fotos ist kein beschädigtes Scharnier zu erkennen, weder an den Zimmertüren, noch an der Tür zum Kellerabteil, noch am Briefkasten, noch an der Kücheneinrichtung oder am Spiegelkasten des Badzim- mers (vgl. Urk. 17/4). Auf dem Foto 25 ist eine einzelne aus den Angeln gehobe- ne Tür zu sehen, wobei die Scharniere aber nicht beschädigt aussehen. Ebenso- wenig ist auf dem Video ein beschädigtes Scharnier zu erkennen (vgl. Urk. 17/7/2). Entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführerin liegen keine für das Obergericht erkennbaren "zerstörten Scharniere" vor. 5.5.6 Auf dem Foto 27 ist eine aus den Angeln gehobene Tür zu sehen, bei der das Glas gebrochen ist (Urk. 17/4). Der Beschwerdegegner 1 sagte dazu aus, das Glas sei kaputt gegangen, als er mit dem Ellenbogen reingefallen sei (Urk. 17/3 S. 3). Wie ihm diese Aussage wi- derlegt werden soll, legt die Beschwerdeführerin nicht dar. Dem Beschwerdegeg-

- 13 - ner 1 lässt sich damit keine vorsätzliche Sachbeschädigung in Bezug auf das ge- brochene Glas der Küchentür vorwerfen. Eine diesbezügliche Anklage würde mit sehr grosser Wahrscheinlichkeit mit einem Freispruch enden. 5.5.7 Gemäss dem Polizeirapport vom 6. November 2020 waren im Wohnzim- mer der Wohnung zwei Grow-Zelte zu sehen, welche so üblich zum Cannabisan- bau verwendet werden (Urk. 17/1 S. 4; die Zelte dürften auch auf dem aktenkun- digen Video erkennbar sein, vgl. Urk. 17/7/2 ab ca. Min. 5:50). Die Beschwerde- führerin macht geltend, sämtliche Geräte (z.B. Warmluftgebläse), welche zum Be- trieb der Hanfanlage gedient hätten, seien beim Auszug des Beschwerdegegners 1 noch in der Wohnung gewesen. Der Betrieb der Anlage habe Feuchtigkeit und als Folge davon Schimmel verursacht (Urk. 2 S. 6). Dass der Betrieb einer Anlage mit Hanfpflanzen zu Feuchtigkeit in der Wohnung führen kann, ist nachvollziehbar. Ebenso, dass die Feuchtigkeit zur Schimmelbil- dung führen kann. Bei den auf dem Parkett sichtbaren schwarzen Flecken kann es sich daher um Schimmel oder Wasserschäden handeln (vgl. Fotos 32, 37 und 38 in Urk. 17/4). Kann der Mieter den Schimmel nicht selbst entfernen und meldet er den Mangel dem Vermieter nicht, nimmt er unter Umständen eine Verbreitung des Schimmels in der Wohnung in Kauf. Insofern ist eine eventualvorsätzliche Sachbeschädigung vorliegend nicht auszuschliessen. 5.6 Zusammenfassend ist die Beschwerde in Bezug auf die fehlende Abde- ckung des Toilettenspülkastens, die Türrahmen, die Scharniere und das gebro- chene Glas in der Küchentür unbegründet. Bezüglich der verklebten Fenster, der bemalten Einrichtungsgegenstände sowie allfälliger Schimmel- und Wasserschä- den ist die Beschwerde begründet. 5.7 Die Beschwerdeführerin beantragt die Anweisung der Staatsanwaltschaft, das Strafverfahren betreffend Sachbeschädigung wieder aufzunehmen (Urk. 2 S. 2).

- 14 - Heisst die Beschwerdeinstanz die Beschwerde gegen eine Einstellungsverfügung gut, so kann sie der Staatsanwaltschaft für den weiteren Gang des Verfahrens Weisungen erteilen (Art. 397 Abs. 3 StPO). Die Wiederaufnahme eines eingestell- ten Verfahrens ist in Art. 323 StPO geregelt. Sie setzt ein durch eine rechtskräfti- ge Einstellung beendetes Verfahren voraus. Soweit die Beschwerde gutzuheissen ist, ist eine Anweisung zur Wiederaufnahme des Verfahrens obsolet. Durch die Aufhebung der Einstellungsverfügung wird das Verfahren bei der Staatsanwalt- schaft in den Zustand vor Erlass der Einstellungsverfügung zurückversetzt. So- weit die Beschwerde abzuweisen oder darauf nicht einzutreten ist, sind die Vo- raussetzungen einer Wiederaufnahme nicht gegeben. Zudem wäre - bei gegebe- nen Voraussetzungen - ein derartiges Begehren erstinstanzlich bei der Staatsan- waltschaft zu stellen. Das Obergericht ist dafür nicht zuständig. Es kann keine entsprechende Weisung erlassen. 6. 6.1 Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen, so- weit darauf einzutreten ist. Soweit die Beschwerde gutzuheissen ist, ist die ange- fochtene Verfügung aufzuheben und zur neuen Entscheidung an die Staatsan- waltschaft zurückzuweisen (Art. 397 Abs. 2 StPO). 6.2 Gemäss Art. 428 Abs. 1 StPO tragen die Parteien die Kosten des Rechtsmit- telverfahrens nach Massgabe ihres Obsiegens oder Unterliegens. Als unterlie- gend gilt auch die Partei, auf deren Rechtsmittel nicht eingetreten wird oder die das Rechtsmittel zurückzieht. Unter Würdigung der gesamten Umstände bzw. der Gutheissung, Abweisung und des Nichteintretens im vorliegenden Beschwerdeverfahren unterliegt die Be- schwerdeführerin zur Hälfte. Sie hat die Hälfte der Kosten des Beschwerdeverfah- rens zu tragen. Der Beschwerdegegner 1 hat sich nicht vernehmen lassen und keine Anträge gestellt. Er ist daher nicht kostenpflichtig. Soweit die Beschwerde gutzuheissen ist, ist der Entscheid über die Kostenauflage dem Endentscheid vorzubehalten (Art. 421 Abs. 1 StPO).

- 15 - Angesichts der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls sowie des Zeitaufwands des Gerichts ist die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren auf Fr. 1'500.-- festzusetzen (§ 17 Abs. 1 und § 2 GebV OG). 6.3 Soweit die Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren unterliegt, ist sie nicht zu entschädigen. Soweit sie obsiegt, ist die Zusprechung einer allfälligen Entschädigung dem Endentscheid vorzubehalten (Art. 421 Abs. 1 StPO). Der Beschwerdegegner 1 hat im Beschwerdeverfahren keine Anträge gestellt. Er ist daher nicht zu entschädigen. 6.4 Die Beschwerdeführerin hat für das Beschwerdeverfahren eine Sicherheits- leistung von Fr. 1'500.-- bezahlt (Art. 383 StPO; Urk. 7 und Urk. 13). Die der Be- schwerdeführerin auferlegten Kosten sind von der Sicherheitsleistung zu bezie- hen. Im Restbetrag ist ihr die Sicherheitsleistung nach Ablauf der Rechtsmittel- frist bzw. nach Erledigung allfälliger Rechtsmittel gegen den vorliegenden Ent- scheid zurückzuerstatten, vorbehältlich allfälliger Verrechnungsansprüche des Staates. Es wird beschlossen:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Einstellungsverfügung vom 4. Januar 2021 der Staatsanwaltschaft See/Oberland (Verfahrens-Nr. B-1/SK/2020/10038294) in Bezug auf die verklebten Fenster, die bemalten Einrichtungsgegenstände sowie allfälliger Schimmel- und Wasserschäden aufgehoben und zur neuen Entscheidung an die Staatsanwaltschaft zurück- gewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

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2. Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren wird auf Fr. 1'500.-- fest- gesetzt.

3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin zu 1/2 auferlegt. Im Übrigen wird der Entscheid über die Kostenauflage dem Endentscheid vorbehalten.

4. Soweit die Beschwerde gutgeheissen wird, wird die Entschädigungsfolge dem Endentscheid überlassen. Im Übrigen werden für das Beschwerdever- fahren keine Entschädigungen zugesprochen.

5. Die der Beschwerdeführerin auferlegten Kosten (Fr. 750.--) werden von der Sicherheitsleistung (Fr. 1'500.--) bezogen. Im Restbetrag wird der Be- schwerdeführerin die Sicherheitsleistung zurückerstattet - unter Vorbehalt allfälliger Verrechnungsansprüche des Staates.

6. Schriftliche Mitteilung an: − Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____, zweifach, für sich und die Beschwer- deführerin, per Gerichtsurkunde − den Beschwerdegegner 1, per Gerichtsurkunde − die Staatsanwaltschaft See/Oberland, ad B-1/SK/2020/10038294, zweifach, für sich und die eigene Kasse, unter gleichzeitiger Rücksendung der beigezogenen Akten (Urk. 17), gegen Empfangsbe- stätigung sowie nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger Rechtsmittel an: − die Zentrale Inkassostelle der Gerichte

7. Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Strafsachen erhoben wer- den. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, vom Empfang an gerechnet, bei der Strafrechtlichen Abteilung des Bundesgerichtes (1000 Lausanne 14) in der in Art. 42 des Bundesgerichtsgesetzes vorgeschriebenen Weise schriftlich einzureichen.

- 17 - Die Beschwerdelegitimation und die weiteren Beschwerdevoraussetzungen richten sich nach den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgerichts- gesetzes. Hinweis: Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht einge- reicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplo- matischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden. Zürich, 15. März 2022 Obergericht des Kantons Zürich III. Strafkammer Präsident: Gerichtsschreiber: lic. iur. A. Flury Dr. iur. S. Christen