SB210311, gewerbsmässiger Wucher

Sachverhalt

1. Allgemeines Die Vorinstanz hat die theoretischen Grundsätze der richterlichen Beweis- würdigung dargelegt (Urk. 125 S. 24 ff.). Darauf kann verwiesen werden (Art. 82 Abs. 4 StPO). Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in seiner Entscheidfindung berück- sichtigt. Nicht erforderlich ist, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 146 IV 297 E. 2.2.7 S. 308 mit Hinweisen).

2. Anklagevorwurf Der Beschuldigten wird zusammengefasst zur Last gelegt, im Zeitraum ab

1. Dezember 2010 bis zum 28. Februar 2017 mehrere kleine bis sehr kleine Zimmer in verschiedenen Liegenschaften (P._____-strasse … in … Zürich, Q._____ … in … Zürich und R._____-strasse … in AA._____) zu überhöhten Preisen vermietet zu haben. Mieter der überbelegten Wohnungen seien Personen gewesen, die aufgrund ihrer desolaten finanziellen Verhältnisse, ihrer misslichen sozialen Situation respektive ihrer Unerfahrenheit auf dem hiesigen Wohnungsmarkt auf dem normalen Wohnungsmarkt gar keine oder nur eine ge- ringe Chance gehabt hätten, mit ihren finanziellen Möglichkeiten (respektive mit der von der Asyl- oder Sozialbehörde für Wohnkosten gewährten finanziellen Unterstützung) eine Wohnung oder ein Zimmer zu finden. Die Allgemeinräume und die Zimmer seien mehrheitlich in ungenügendem hygienischen Zustand gewesen und hätten teilweise bauliche Mängel aufgewiesen. Die Beschuldigte habe in der Absicht gehandelt, durch die Mietzinseinnahmen ein Erwerbseinkommen zu erwirtschaften und sich ihren Lebensunterhalt zu finanzieren (Urk. 89/5 S. 2 ff. inkl. Anhang 1 [P._____-strasse …], Anhang 2 [Q._____ …] und Anhang 3 [R._____-strasse …]).

- 11 -

3. Miet- und Eigentumsverhältnisse, Mietverträge, bauliche Veränderungen 3.1. P._____-strasse … in … Zürich (Anklageziffern 1 und 17) Betreffend diesen in der Anklage umrissenen Vorwurf stellt die Vorinstanz zu- sammengefasst Folgendes fest. Die Beschuldigte war vom 1. April 2010 bis zum

28. Juli 2016 Mieterin der 7-Zimmerwohnung an der P._____-strasse … in Zürich. Der monatliche Bruttomietzins betrug Fr. 3'850.–. Die Untermiete erfolgte ab

1. Dezember 2010 bis zum 28. Juli 2016. Mittels baulicher Veränderungen wies die Wohnung ab Oktober 2010 sieben, ab August 2011 acht, ab Dezember 2014 neun, ab August 2015 zehn und ab Dezember 2015 elf abschliessbare Zimmer auf. Die Vorinstanz prüft – gestützt auf die schriftlichen Mietverträge, die Listenauskunft des Personenmeldeamts und die von den sozialen Diensten Zürich und der Asylorganisation Zürich (AOZ) bezahlten Monatsmieten – die in der Anklage (Anklageschrift Ziffer 17 und Anhang 1) für jeden Untermieter einzeln aufgeführten Punkte der Untermietverträge (Zimmer, Mietzins, Anfang und Ende des Mietverhältnisses). Diese vorinstanzlichen Feststellungen sind zutreffend (Urk. 125 S. 28 ff.). Richtig ist insbesondere, dass die angeklagten baulichen Veränderungen auf den Angaben der Beschuldigten beruhen (Urk. 15/3 S. 2; Urk. 15/3/1; Urk. 15/14 S. 6). Bereits an dieser Stelle kann festgehalten werden, dass die monatlichen Bruttomietzinse zwischen Fr. 900.– und Fr. 1'260.– pro Zimmer betrugen. Bei elf Zimmern mit einem Mindestbruttomietzins von Fr. 900.– muss die Beschuldigte Mietzinse in Höhe von mindestens Fr. 9'900.– eingenommen haben. Zieht man hiervon den von der Beschuldigten bezahlten Bruttomietzins in Höhe von Fr. 3'850.– ab, zeigt sich bereits in einem Grobvergleich, dass sie mit diesem Geschäft einen übersetzten Ertrag erzielt hat. 3.2. Q._____ … in … Zürich (Anklageziffern 2 und 18) Laut Vorinstanz erwarb die Beschuldigte zusammen mit ihrem Ehemann am

4. Juni 2012 die 4 ½-Zimmerwohnung Q._____ … in Zürich für Fr. 540'000.– zu je hälftigem Miteigentum. Die Vermietung der Zimmer erfolgte ab dem 1. Septem- ber 2012 bis zum 28. Februar 2017. Am 9. September 2012 liess die Beschuldigte das Wohnzimmer in zwei Zimmer unterteilen. Die Vorinstanz prüft die in der An-

- 12 - klage (Anklageschrift Ziffer 18 und Anhang 2) für jeden Mieter einzeln aufgeführten Punkte der Mietverträge (Zimmer, Mietzins, Anfang und Ende des Mietverhältnisses). Diese Erwägungen sind zutreffend (Urk. 125 S. 33 ff.). Auch hier beruhen die Feststellungen zu den baulichen Veränderungen auf den Schilderungen der Beschuldigten (Urk. 15/4 S. 2; Urk. 15/4/1). 3.3. R._____-strasse … in AA._____ (Anklageziffern 3 und 19) 3.3.1. Betreffend diesen in der Anklage umrissenen Vorwurf stellt die Vorinstanz zusammengefasst Folgendes fest. Die 4 ½-Zimmerwohnung an der R._____- strasse … in AA._____ erwarb der Ehemann der Beschuldigten am 18. Juli 2006. Die baulichen Veränderungen der Maisonettewohnung betrafen die Unterteilung des Wohnzimmers in zwei separat abschliessbare Zimmer. Nach den vor- instanzlichen Feststellungen erfolgte der Umbau bereits im Herbst 2014. Gegen- stand der Anklage ist einzig das bloss 7.6 m² grosse Zimmer UL. Die Vorinstanz prüft die in der Anklage (Anklageschrift Ziffer 19 und Anhang 3) für jeden Mieter einzeln aufgeführten Punkte der Mietverträge (Mietzins, Anfang und Ende des Mietverhältnisses; Urk. 125 S. 35 ff.). 3.3.2. Lediglich ergänzend kann festgehalten werden, dass der verurkundete Kaufpreis der fraglichen Wohnung Fr. 322'000.– betrug (Urk. 118/6 S. 4; vgl. auch Urk. 106/2 S. 5). Die vorinstanzlichen Erwägungen sind im Übrigen zu über- nehmen. Richtig ist auch, wenn die Vorinstanz die Behauptung der Beschuldigten, den Umbau Ende Oktober 2015 bzw. Anfang November 2015 vorgenommen zu haben (Urk. 15/5 S. 2), verwirft. Am 1. Januar 2015 wohnten bereits fünf Personen (C.______, AB._____, AC._____, AD._____ und die Beschuldigte) in der besagten Wohnung (Urk. 15/5 S. 4; Urk. 105 S. 1 ff.; Urk. 106/4). Ohne Aufteilung des Wohnzimmers hätte nicht jeder Bewohner ein eigenes Schlafzimmer gehabt. Zudem gab C.______, der ab 29. September 2014 an der R._____-strasse … wohnte, an, das Zimmer sei nicht fertig gewesen. Er habe etwa einen Monat im Wohnzimmer gewohnt, bis die Wand eingezogen gewesen sei (Urk. 110/2 S. 4 und 8). Damit passt ein Kontoauszug der Credit Suisse vom

31. Dezember 2014 überein, aus dem am 7. November 2014 eine Belastung von Fr. 4'136.23 mit dem Vermerk "Trennwände" hervorgeht (Urk. 57/5/4). Aus den

- 13 - genannten Umständen kann zudem ausgeschlossen werden, dass diese Konto- belastung Umbauarbeiten der Wohnung an der P._____-strasse … betraf.

4. Grösse, Ausstattung und Zustand der Wohnungen und der Zimmer (Anklageziffern 4 - 7) 4.1. P._____-strasse … in … Zürich 4.1.1. Die Vorinstanz stellt zusammengefasst Folgendes fest. Die Wohnung ver- fügte neben den untervermieteten Zimmern über eine kleine Küche mit vier Herd- platten und einem Backofen, über ein Bad mit WC und Waschmaschine sowie über ein separates WC. Ein Estrich- oder Kellerabteil stand den Untermietern nicht zur Verfügung. In Abweichung von der Anklage (Urk. 89/5 S. 4) hatten die Untermieter zu Beginn der Tätigkeit der Beschuldigten die Möglichkeit, die Waschküche im Keller zu benutzen, wo auch Trocknungsmöglichkeiten bestanden. Die anklagerelevanten Zimmer (RH [bzw. 10], LH [bzw. 6], LM [bzw. 5], MN [bzw. 3], RR [bzw. 1], RV neu [bzw. 2], 11, MM [bzw. 9], LV neu [bzw. 4], LA [bzw. 8]; vgl. für die Bezeichnungen Urk. 1 S. 19, Urk. 2/3/8 und Urk. 15/3/1) wiesen Flächen zwischen 7.2 m² und 18.5 m² auf. Der Flur hatte, nachdem dort das Zimmer MN errichtet worden war, eine Breite von 57 cm (Urk. 125 S. 37 ff.). Diese Feststellungen sind richtig. Weshalb die Beschuldigte die Waschmöglichkeiten im Keller unterband sowie eine Waschmaschine in der Wohnung und ein Seil für das Trocknen der Wäsche im Flur installierte, steht nicht fest. N._____ erklärte dazu, die Beschuldigte habe Probleme mit dem Hauswart gehabt (Urk. 16/23 S. 9). Dies ist mit Blick auf die Anzahl Untermieter grundsätzlich plausibel, kann aber dahingestellt bleiben. Richtig ist, dass aus dem früheren Zimmer RV alt mit einer Fläche von 19.1 m² die Zimmer RV neu (9 m²) und RR (8 m²) entstanden. Die Differenz der Flächen ergibt sich aus den eingebauten Trennwänden und dem (zusätzlichen) gemeinsamen Zugangsbereich. 4.1.2. Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von 20 Bewohnern fest, die Allgemeinräume und die Zimmer seien mehrheitlich in einem ungenügenden

- 14 - hygienischen Zustand gewesen und hätten teilweise bauliche Mängel aufgewiesen (Unterteilung der Zimmer mit Wänden aus Spanplatten). Im Bad und in einzelnen Zimmern habe es Schimmel gehabt und viele Untermieter hätten von Kakerlaken berichtet. Dabei habe es sich um Deutsche Schaben gehandelt, da anlässlich einer Inspektion der Liegenschaft ein massiver Befall festgestellt worden sei. Zumindest vereinzelt habe es in der Wohnung auch Ratten gehabt. Diese Feststellungen treffen zu (Urk. 125 S. 40 ff.). Soweit die Beschuldigte den Kakerlaken- respektive Schabenbefall einräumte und festhielt, "die Kakerlaken findet man im ganzen Haus" (Urk. 15/1 S. 16; Urk. 183 S. 15 f.), trifft dies auf den Befall mit Deutschen Schaben nicht zu. Ein massiver Befall konnte einzig in der von der Beschuldigten gemieteten Wohnung, nicht aber in den umliegenden Wohnungen und den allgemeinen Räumlichkeiten der Liegenschaft festgestellt werden (Urk. 15/12/10). Richtig ist, dass einzelne Untermieter (AE._____, AF._____, AG._____ und AH._____) keine wesentlichen Beanstandungen vorbrachten. Die Vorinstanz würdigt dies zutreffend unter Hinweis auf die kurzen Mietverhältnisse in der Anfangszeit der Untervermietung. Ergänzend kann festgehalten werden, dass auch U._____, deren Aussagen zu Gunsten der Beschuldigten verwertbar sind (E. I.3.1), abgesehen von einer ständig besetzten Küche keine Kritik anbrachte. Zwar wohnte U._____ nicht in der Anfangszeit, sondern erst ab dem 1. Oktober 2015 bis zur Ausweisung der Beschuldigten an der P._____-strasse ... Hingegen gab sie an, sie sei bei den verschiedenen Kontrollen nie angetroffen worden, da sie meistens bei ihrer Tochter sei (Urk. 16/17 S. 4). Ihre Schilderungen vermögen die anderslautenden Depositionen der übrigen Untermieter nicht in ein anderes Licht zu stellen. Die Vorinstanz hält weiter fest, die (ursprünglich) 7-Zimmerwohnung sei mit bis zu elf Untermietern – wobei zudem BR._____ das Zimmer mit seiner Ehefrau BS._____ und der Tochter sowie F.______ das Zimmer mit seiner Ehefrau BT._____ geteilt hätten – überbelegt gewesen. Dies braucht keiner weiteren Er- klärung. Gleiches gilt betreffend die vorinstanzlichen Erwägungen zur gesund- heitsgefährdenden Situation, welche durch Schimmel, Schaben und Ratten ge- schaffen werden kann. Die Mieter hielten einhellig fest, die Beschuldigte habe trotz entsprechender Mängelmeldungen keinerlei Anstrengungen unternommen,

- 15 - die Situation zu verbessern (beispielsweise AI._____ [Urk. 16/31 S. 12], wonach die Beschuldigte gesagt habe, "wenn ihr wollt, macht es selber; wenn nicht, dann nicht"). 4.1.3. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz zum Schluss gelangt, die Anklageziffern 4 - 7 seien hinsichtlich der P._____-strasse … erstellt mit einer Abweichung betreffend Wasch- und Trocknungsmöglichkeiten zu Beginn der Vermietungstätigkeit der Beschuldigten. Zudem wies das grösste Zimmer eine Fläche von 18.5 m² auf. 4.2. Q._____ … in … Zürich 4.2.1. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen verfügte die Wohnung neben den vermieteten Zimmern über ein separates WC, eine Küche mit vier Herdplatten, Backofen, Mikrowelle und Kühlschrank sowie über ein Bad. Der Kühlschrank funktionierte nicht. In Abweichung von der Anklage (Urk. 89/5 S. 4) hatte die Wohnung nur ein separates WC und ein Bad ohne Toilette. Ein Estrich- oder Kellerabteil stand den Mietern nicht zur Verfügung. Weiter hielten mehrere Mieter fest, es habe kein Trocknungsraum oder Tumbler zur Verfügung gestanden respektive sie hätten die Kleider im Flur oder in ihren Zimmern getrocknet (so AJ._____ in Urk. 97/3 S. 7, AK._____ in Urk. 97/8 S. 9, M.______ in Urk. 97/10 S. 9, AL._____ in Urk. 97/11 S. 8, AM._____ in Urk. 97/12 S. 8, AN._____ in Urk. 97/15 S. 9). Wenn die Vorinstanz den anderslautenden Aussagen von G.______ nicht folgt (Urk. 97/6 S. 9), kann dies übernommen werden. Ebenso wenig überzeugend hielt AO._____ als einziger Mieter fest, er habe im Keller gewaschen und die Kleider dort getrocknet (Urk. 97/2 S. 9). Die anklagerelevanten Zimmer (RA [bzw. 1], RB [bzw. 2], MM [bzw. 3], LB [bzw. 4] und LA [bzw. 5]; vgl. für die Bezeichnungen Urk. 73/6 S. 4, Urk. 91/8 und Urk. 15/4/1) wiesen Flächen zwischen (gerundet) 10 m² und 14.6 m² auf (Urk. 125 S. 50 ff.). Diese Feststellungen sind richtig. Zutreffend ist auch, dass AP._____ im Zimmer MM logierte, welches (in marginaler Abweichung von Anhang 2 Spalte J Zeile 8) eine Fläche von 11.3 m² aufwies.

- 16 - 4.2.2. Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von mehreren Bewohnern fest, die Allgemeinräume seien mehrheitlich in ungenügendem hygienischen Zustand ge- wesen. Es sei zudem plausibel, dass Räume hellhörig seien, wenn deren Ab- trennung bloss mit Spanplatten erfolge. In Bezug auf die Ausstattung der einzelnen Zimmer sowie den ungenügenden hygienischen Zustand (aufgrund von Überbelegung und fehlender respektive ungenügender Reinigung) können die vorinstanzlichen Feststellungen übernommen werden (Urk. 125 S. 52 ff.). Auch AJ._____, der sich selbst als "nicht so ein sauberer Mensch" bezeichnete, gab an, in Bezug auf die Küche reklamiert zu haben (Urk. 97/3 S. 10). Ergänzend kann festgehalten werden, dass auch L.______, deren Aussagen zu Gunsten der Beschuldigten verwertbar sind (E. I.3.1), nichts Entlastendes deponierte (Urk. 97/1). Zutreffend sind schliesslich auch die vorinstanzlichen Feststellungen, wonach die Räume hellhörig gewesen seien (Urk. 125 S. 55). Dies gaben mehrere Bewohner so zu Protokoll (vgl. Urk. 97/5 S. 4; Urk. 97/9 S. 8; Urk. 97/13 S. 5). Die vorinstanzlichen Feststellungen, wonach die 83 m² grosse und (ursprünglich) 4 ½-Zimmerwohnung mit fünf erwachsenen Personen überbelegt war, brauchen keiner Ergänzung. Richtig ist auch, dass die Beschuldigte abgesehen von drin- genden Reparaturen auch hier nicht bereit war, ihr angezeigte Mängel zu behe- ben. So unterliess sie es, den defekten Kühlschrank reparieren oder auswechseln zu lassen (G.______ in Urk. 97/6 S. 12: "Sie sagte, ja, ich werde ihn wechseln. Sie hatte gar kein Interesse. Sie ist dann einfach verschwunden"). 4.2.3. Die Vorinstanz gelangt zum Schluss, die Anklageziffern 4 - 7 seien hin- sichtlich der Wohnung Q._____ … im Wesentlichen erstellt. In Abweichung der Anklage habe hingegen keine Gesundheitsgefährdung vorgelegen und das Bad habe nicht über eine Toilette verfügt (Urk. 125 S. 57). Diese Erwägungen sind zu übernehmen.

- 17 - 4.3. R._____-strasse … in AA._____ 4.3.1. Die Vorinstanz stellt zusammengefasst Folgendes fest. Die 4 ½-Zimmer- Maisonettewohnung verfügte über eine Küche mit vier Herdplatten, Backofen, Mikrowelle und Kühlschrank, ein Bad mit WC und Waschmaschine sowie ein separates WC. Auch hier stand den Mietern ein Estrich- oder Kellerabteil nicht zur Verfügung (Urk. 125 S. 57). Diese Erwägungen sind zutreffend. Stellt die Vor- instanz fest, es habe an einer Gelegenheit zur Wäschetrocknung gefehlt, kann ihr hingegen nicht gefolgt werden. Sowohl AQ._____ (Urk. 110/3 S. 7) als auch C.______ (Urk. 110/2 S. 8) hielten fest, die Waschmaschine habe über eine entsprechende Funktion verfügt. Zutreffend ist, dass das Mikrowellengerät (wie in der Anklage umschrieben) nur teilweise funktionierte und der Kühlschrank (ent- gegen der Anklage) funktionstüchtig war. Das anklagerelevante Zimmer UL hatte eine Fläche von 7.6 m². Das Vorbringen der Beschuldigten, die Zimmergrösse sei unzutreffend (Urk. 15/14 S. 7), verwirft die Vorinstanz zu Recht. Laut Vermessung der Polizei hatte das Zimmer eine Breite von 2.2 m und eine Tiefe von 3.45 m (Urk. 74/4 S. 5), was 7.59 m² ergibt. 4.3.2. Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von mehreren Bewohnern fest, die Allgemeinräume seien mehrheitlich in einem ungenügenden hygienischen Zustand gewesen und hätten teilweise bauliche Mängel aufgewiesen. Dass mehrere Mieter über eine ungenügende Reinigung der Allgemeinräume berichteten, trifft zu (so AR._____, AQ._____ und AS._____). Weiter schilderten mehrere Mieter, die Zimmer UL und UR seien mit Holz unterteilt gewesen (AT._____ in Urk. 110/4 S. 10, AS._____ in Urk. 110/5 S. 10). Die vorinstanzlichen Feststellungen treffen zu (Urk. 125 S. 58 ff.). Richtig ist auch, wenn die Vorinstanz zur Unterteilung der Zimmer OG und OK festhält, dass dies mit einer Art Faltvorhang aus Stoff erfolgte. Zwar sind die Zimmer OG und OK im oberen Stock nicht anklagerelevant. Eine entsprechende Hellhörigkeit wirkte sich aber ohne Weiteres auch auf den unteren Stock aus, wo sich unter anderem das Zimmer UL befand.

- 18 - Richtig ist auch, dass die Beschuldigte auch hier nicht bereit war, auftretende Mängel zu beheben (AS._____ in Urk. 110/5 S. 12: "Zwei Wochen lang hatten wir keine Waschmaschine. Sie war kaputt. Wir konnten sie nie erreichen. Sie ging nie ans Telefon. Erst zwei Wochen später ist sie gekommen"). 4.3.3. Gelangt die Vorinstanz zum Schluss, die Anklageziffern 4 - 7 seien hinsicht- lich der R._____-strasse … erstellt mit der Abweichung, dass der Kühlschrank in der Küche funktionierte und keine Gesundheitsgefährdung vorlag (Urk. 125 S. 61), ist dies nicht zu beanstanden.

5. Höhe der Mietzinse und Umstände der Vertragsabschlüsse (Anklageziffer 8) Die Höhe der jeweiligen Mietzinse sind belegt (Urk. 20/1-42 [P._____-strasse …], Urk. 93/10/3, Urk. 93/10/5-7, Urk. 93/10/9-12 [Q._____ …], Urk. 106/7/6, Urk. 106/7/8, Urk. 106/7/12 [R._____-strasse …]). Die sorgfältigen vorinstanz- lichen Erwägungen zu den B.______, V._____, U._____ und AL._____ betreffenden Bruttomietzinsen brauchen keiner Ergänzung (Urk. 125 S. 62 f.). Entsprechendes gilt in Bezug auf die Feststellung, die (Unter-)Mieter hätten bei Vertragsabschluss höchstens einen Ausweis und eine Bestätigung des Sozialamtes vorlegen müssen, wonach sie unterstützt wurden (Urk. 125 S. 64 f.). K.______ (Mieter an der P._____-strasse …) hielt beispielsweise fest, er habe der Beschuldigten einzig das Depot von Fr. 900.– gebracht, aber keine Unterlagen vorlegen müssen (Urk. 16/33 S. 4). Auch AM._____ (Mieterin Q._____ …) musste für den Vertragsabschluss keine Unterlagen vorlegen, ebenso wenig AT._____, Mieter an der R._____-strasse … (Urk. 97/12 S. 5; Urk. 110/4 S. 5).

6. Missverhältnis der verlangten (Unter-)Mietzinse, marktübliche und angemessene (Unter-)Mietzinse (Anklageziffer 9) 6.1. AU._____ erstattete betreffend die durch die Beschuldigte erzielten Miet- zinse am 20. Februar 2018 ein Gutachten mit Ergänzungen vom 30. August 2018 und 15. März 2020 (Urk. 19/17/1; Urk. 19/26; Urk. 19/34). Die erste Ergänzung er- folgte zur Beurteilung zusätzlicher Zimmer an der P._____-strasse … (LV neu [Nr. 4], LA [Nr. 8], Nr. 7 und Nr. 11). Die zweite Ergänzung erfolgte, nachdem die

- 19 - Ermittlungen ergeben hatten, dass die Beschuldigte ihren (Unter-)Mietern WLAN zur Verfügung gestellt und sie die Allgemeinräume an der P._____-strasse … und an der R._____-strasse … zeitweise gereinigt hatte. Am 10. Dezember 2018 wurde AU._____ als Zeuge befragt (Urk. 17/4). Vorgängig erfolgte am

22. August 2017 im Beisein des Experten ein Augenschein an der R._____- strasse … und Q._____ … (Urk. 18/1; Urk. 74/6). 6.2. 6.2.1. Der Gutachter legt einleitend fest, welche Akten etc. für die Beantwortung der Fragen herangezogen wurden. Es handelt sich dabei um die Werte, welche die Untersuchungsbehörde ermittelte, insbesondere Grundrisse, Mietzinse und Ausstattung der Zimmer (Urk. 19/17/2). Grundlage der Beurteilung bildeten weiter die Nebenkostenabrechnungen (Urk. 19/17/3), die Analyse vergleichbarer Objekte im AV._____-strassenquartier und in AA._____ (Urk. 19/17/4; Urk. 19/17/5), die Immobilienbewertungen der Wohnungen Q._____ … und an der R._____- strasse … (Urk. 19/17/6; Urk. 19/17/7), die Mieterträge respektive Mietwerte von verschiedenen gleichwertigen Mietobjekten an der AW._____-strasse/AV._____- strasse, der BA._____-strasse, der BB._____-strasse, der BC._____-strasse und in BD._____ (Urk. 19/17/8-12), die Kennwerte von BE._____ zu den Immobilienpreisen nach Zimmerzahl (Urk. 19/17/13-15), die Angaben des Bundesamts für Statistik zu den durchschnittlichen Wohnflächen (Urk. 19/17/16), verschiedene Werte gemäss der BF._____AG (Urk. 19/17/17-19) sowie die Besichtigung der Liegenschaften am 22. August 2017. Die Vorinstanz gibt die Schlussfolgerungen des Gutachtens in Bezug auf die P._____-strasse …, den Q._____ … und die R._____-strasse … richtig wieder. Darauf kann verwiesen werden (Urk. 125 S. 68 ff.). Folgende Erwägungen sind zusammenfassender und teilweise ergänzender Natur. 6.2.2. Aus dem Gutachten geht unter anderem hervor, dass Daten aus ver- schiedenen Quellen herangezogen wurden (Bewertungen der Objekte durch AU._____ & Partner [R._____-strasse … und Q._____ …], Bewertungen von Vergleichsobjekten, effektiv inserierte Zahlen sowie hedonische Kennwerte zweier

- 20 - Anbieter). Daraus wird ein Durchschnitt errechnet, wobei 100 % die Ausgangslage bildet und +10 % als Toleranz zugelassen wird (Urk. 19/34 S. 6; vgl. Urk. 19/34 S. 8 [R._____-strasse …, Durchschnitt aus 4 Daten], S. 9 [P._____-strasse …, Durchschnitt aus 8 Daten] und S. 10 [Q._____ …, Durchschnitt aus 10 Daten]). Der ermittelte Wert aus der Bewertung von AU._____ & Partner als kumulatives Kriterium (vgl. Urk. 19/17/6 und Urk. 19/17/7) stellt einen Maximalwert dar. In Bezug auf den durchschnittlichen Bruttomietzins ("Ø Bruttomietzins CHF/m²/a") hält die Expertise fest, dass bei den empirischen Erhebungen teils Werte inklusive Nebenkosten vorhanden sind, die aber (mangels Kenntnis der effektiven Zahlen) nicht ausgeschieden werden. Dies (mithin die Annahme, dass es sich dabei um Nettomietzinsen handelt, während effektiv allenfalls Bruttomietzinse gemeint sind) wirkt sich zu Gunsten der Beschuldigten aus. Die durchschnittlichen Nebenkosten ("Ø Nebenkosten CHF/m²/a") werden gemittelt aufgrund der vorhandenen Abrechnungen. Die WLAN-Kosten (jeweils der Höchstwert) und der Reinigungsaufwand werden aus den Angaben der Staatsanwaltschaft entnommen (Urk. 19/34 S. 7). Die Expertise beleuchtet in einem ersten Schritt die Werte in Bezug auf die Gesamtwohnungen (Urk. 19/34 S. 8 ff.) und in einem zweiten Schritt – zum einen im Vergleich zur Bewertung von AU._____ & Partner und zum andern im Vergleich zum Durchschnittswert der Gesamtwohnung zuzüglich 10 % – die Werte in Bezug auf die einzelnen Zimmer (a.a.O., S. 11 ff.). Sie legt darauf die Mietwerte pro m² und Jahr sowie die Mietwerte pro Zimmer und Monat dar (a.a.O., S. 18 ff.). Betreffend die R._____-strasse … etwa errechnet sie einen durchschnittlichen Nettomietzins (/m²/a) zuzüglich 10 % von insgesamt Fr. 327.– (a.a.O., S. 8 und 11). Diesen Wert wie auch die zulässige Marktmiete gemäss eigener Bewertung (Fr. 550.–/m²/a) setzt sie in Relation zu den effektiven Mietzinsen (mit und ohne Reinigung; a.a.O., S. 11 f.). In Bezug auf die Wohnungen Q._____ … verfährt das Gutachten in gleicher Art (a.a.O., S. 10 und 16), ebenso – jedoch ohne eigene Bewertung – in Bezug auf die P._____-strasse (a.a.O., S. 9, 13 ff. und 19).

- 21 - Ergänzend macht der Gutachter Ausführungen zur Nettorendite betreffend die Wohnungen Q._____ … und R._____-strasse … (a.a.O., S. 21 ff.). 6.2.3. P._____-strasse … 6.2.3.1. Die vom Gutachter errechneten angemessenen Mietzinse finden sich in Anhang 1 Spalte O (Urk. 19/17/1 S. 23; Urk. 19/26 S. 12; Urk. 19/34 S. 26; Urk. 17/4 S. 6). 6.2.3.2. Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 49.– pro m² und Jahr, die Kosten für das WLAN auf Fr. 4.– pro m² und Jahr, die Kosten für die Reinigung auf Fr. 43.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 9). Diese Kennzahlen finden sich in Anhang 1 Spalte M und Spalte N. Die Werte fussen auf den entsprechenden Akten (vgl. Urk. 19/17/3; Urk. 67/12-22; Urk. 67/5/1-6; Urk. 66/18; Urk. 66/2; Urk. 66/9; Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt die Vorinstanz richtig fest, dass diese bis Ende März 2013 durch die Beschuldigte erfolgte (Urk. 125 S. 68 f.). Der entsprechende Umstand schlägt sich im Anhang 1 in Spalte M im "Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) und in Spalte N im tieferen "Nettomietzins 2" (das heisst mit Reinigung) nieder. Die Differenz zum angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in den Spalten P (ohne Reinigung) und Q (mit Reinigung). Je nachdem, ob die konkrete Mietdauer auf die Periode mit oder ohne Reinigung fiel, wird dies für die gesamte Mietdauer in den Spalten W (ganze Mietdauer ohne Reinigung), X (ganze Mietdauer mit Reinigung) oder Y (Mietdauer teilweise mit und teilweise ohne Reinigung) berücksichtigt. 6.2.3.3. Der effektive monatliche Nettomietzins (vgl. Anhang 1 Spalte M und N) errechnet sich laut Gutachter wie folgt. Monatlicher Bruttomietzins (Spalte L) X 12 dividiert durch Zimmergrösse in m² (zuzüglich 20 % für Allgemeinräume, Spalte K), abzüglich Nebenkosten pro m² und Jahr, abzüglich WLAN-Kosten pro m² und Jahr und gegebenenfalls abzüglich Reinigungskosten pro m² und Jahr. Dies ergibt den Nettomietzins pro m² und Jahr und in der Folge (multipliziert mit Zimmergrös- se in m² [Spalte J] und dividiert durch 12) den konkreten Nettomietzins pro Zim- mer und Monat.

- 22 - Die übrigen noch nicht erwähnten Spalten im Anhang 1 (R, S, T, U, V und Z) er- geben sich ohne Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins. 6.2.4. Q._____ … 6.2.4.1. Die vom Gutachter errechneten angemessenen Mietzinse finden sich in Anhang 2 Spalte N (Urk. 19/17/1 S. 24; Urk. 19/34 S. 26; Urk. 17/4 S. 6). 6.2.4.2. Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 36.– pro m² und Jahr und die Kosten für das WLAN auf Fr. 7.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 10). Diese Kennzahlen finden sich in Anhang 2 Spalte M. Die Werte fussen auf den entspre- chenden Akten (vgl. Urk. 19/17/3; Urk. 67/25-30; Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt die Vorinstanz richtig fest, dass die Beschuldigte laut überwiegenden Aussagen der Mieter keine entsprechenden Arbeiten ausführte (Urk. 125 S. 70 f.). Der An- hang 2 weist deshalb nur einen "Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) auf. Die Differenz zum angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in der Spalte O. 6.2.4.3. Zur Berechnung des effektiven monatlichen Nettomietzinses (vgl. Anhang 2 Spalte M) kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen werden (E. II.6.2.3.3). Richtig ist, wenn die Vorinstanz in Bezug auf das von AP._____ gemietete Zimmer von einer Zimmerfläche von 11.3 m² ausgeht (Spalte J). Somit beträgt die Zimmerfläche zuzüglich 30 % Allgemeinanteil 14.69 m² (Spalte K), der effektive Nettomietzins pro Monat Fr. 805.66 (Spalte M), der angemessene Nettomietzins pro Monat Fr. 518.– (Spalte N), die Differenz von Nettomietzins und angemessenem Nettomietzins pro Monat Fr. 287.66 (Spalte O) respektive 55.53 % (Spalte P). 125 % des angemessenen Mietzins beläuft sich auf Fr. 647.50 (Spalte Q), der Schaden pro Monat auf Fr. 158.16 (Spalte R) und der Schaden für die gesamte Mietdauer (in Abweichung von der Vorinstanz) auf Fr. 6'168.24 (Spalte S). Richtig ist, wenn die Vorinstanz betreffend das von AL._____ gemietete Zimmer bei einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'100.– (anstatt Fr. 1'200.–) folgende Werte errechnet: effektiver Nettomietzins pro Monat Fr. 793.84 (Spalte M), Differenz von Nettomietzins und angemessenem Nettomietzins pro Monat Fr. 124.84 (Spalte O) respektive 18.66 % (Spalte P). Der

- 23 - effektive Nettomietzins pro Monat (Fr. 793.84) ist tiefer als 125 % des ange- messenen Mietzinses (Fr. 836.25) und damit laut Anklagebehörde nicht in einem krassen und offenbaren Missverhältnis zum angemessenen Mietzins stehend. Auch hier ergeben sich die weiteren Spalten im Anhang 2 (P, Q, R, S, T) ohne Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins. 6.2.5. R._____-strasse … 6.2.5.1. Der vom Gutachter errechnete angemessene Mietzins findet sich in An- hang 3 Spalte O (Urk. 19/17/1 S. 23; Urk. 19/34 S. 25; Urk. 17/4 S. 6). 6.2.5.2. Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 51.– pro m² und Jahr, die Kosten für das WLAN auf Fr. 5.– pro m² und Jahr, die Kosten für die Reinigung auf Fr. 78.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 8). Diese Kennzahlen finden sich in Anhang 3 Spalte M und Spalte N. Die Werte fussen auf den entsprechenden Akten (vgl. Urk. 19/17/2-3; Urk. 67/33; Urk. 66/20; Urk. 66/2; Urk. 66/9; Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt die Vorinstanz richtig fest, dass diese ab September 2015 bis Dezember 2015 durch die Beschuldigte erfolgte (Urk. 125 S. 73). Der entsprechende Umstand schlägt sich im Anhang 3 in Spalte M im "Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) und in Spalte N im tieferen "Nettomietzins 2" (das heisst mit Reinigung) nieder. Die Differenz zum angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in den Spalten P (ohne Reinigung) und Q (mit Reinigung). Je nachdem, ob die konkrete Mietdauer auf die Periode mit oder ohne Reinigung fiel, wird dies für die gesamte Mietdauer in den Spalten W (ganze Mietdauer ohne Reinigung) oder Y (Mietdauer teilweise mit und teilweise ohne Reinigung) berücksichtigt. 6.2.5.3. Zur Berechnung des effektiven monatlichen Nettomietzinses (vgl. An- hang 3 Spalte M und N) kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen werden (E. II.6.2.3.3).

- 24 - Auch hier ergeben sich die weiteren Spalten im Anhang 3 (R, S, T, U, V und Z) ohne Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins. 6.2.6. Im Rahmen der staatsanwaltschaftlichen Befragung hielt AU._____ als Zeuge ergänzend Folgendes fest (Urk. 17/4). 6.2.6.1. Er habe zwar Überlegungen zu Nettorenditen gemacht, diese Be- rechnungen seien im Gutachten aber bei der Berechnung der angemessenen Mietzinse nicht zum Greifen gekommen (a.a.O., S. 4 f. und 16 f.). 6.2.6.2. Bei den Vergleichsobjekten habe er die Fläche und die geografische Lage berücksichtigt (a.a.O., S. 5). Da er die Wohnung an der P._____-strasse … (im Gegensatz zu den anderen zwei Wohnungen) nicht habe besichtigen können, habe er zur Toleranz von 10 % weitere 10 % als Toleranz zugelassen (a.a.O., S. 6). Da bei der Vermietung von Einzelzimmern die Zimmer fast immer möbliert seien, habe er dies mit den Vergleichsobjekten berücksichtigt. Die Vergleichsobjekte an der BA._____-strasse und der AV._____-strasse sowie in BD._____ seien möbliert gewesen. Ob jene Mietzinse netto oder brutto gewesen seien, habe er nicht differenzieren können. Er sei von Nettomietzinsen ausgegangen. Habe es sich effektiv um Bruttomietzinse gehandelt, sei dies zugunsten der Beschuldigten ausgefallen (a.a.O., S. 7 f. und 10 f.). In den Objekten an der R._____-strasse … und Q._____ … habe er keine wertvermehrenden Werte erkennen können (a.a.O., S. 11). In der Schätzungslehre seien Wertangaben zwischen plus 10 % und minus 10 % Usanz. Bei den Werten, die er von den hedonischen Berechnungen zugezogen habe, habe er zumindest bei denjenigen von BE._____ auf das 90-Prozent- Quantil abgestellt, das heisse, 90 % der Angebote seien tiefer gewesen. Auch dies wirke sich zugunsten der Beschuldigten aus (a.a.O., S. 8 f.). 6.2.6.3. Die angemessenen Nettomietzinse pro Monat und Zimmer in Bezug auf die P._____-strasse … habe er im Gutachten vom 20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 23 und im Ergänzungsgutachten vom 30. August 2018 (Urk. 19/26) auf Seite 12 abgebildet (vgl. auch Urk. 19/34 S. 19). Die entspre-

- 25 - chenden Werte für die R._____-strasse … befänden sich im Gutachten vom

20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 15 (vgl. auch Urk. 19/34 S. 18). Die ent- sprechenden Werte für Q._____ … befänden sich im Gutachten vom

20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 24 (vgl. auch Urk. 19/34 S. 20; Urk. 17/4 S. 6). 6.2.6.4. Er könne nicht nachvollziehen, wie die Beschuldigte in Bezug auf die Verwaltungskosten auf 25 % der Bruttomietzinse komme, die Usanz beim schweizerischen Immobilientreuhänder bewege sich zwischen 3 - 5 % (a.a.O., S. 8). 6.2.6.5. Den Einwand der Verteidigung, im Gutachten sei die Vermietung der Zimmer als "serviced apartments" unberücksichtigt geblieben (Urk. 83/11/7 S. 2), könne er nicht nachvollziehen. Er habe nicht den Eindruck gehabt, dass ent- sprechende Dienstleistungen (Wäsche, Reinigung etc.) angeboten worden seien, dies insbesondere in der Wohnung in AA._____. Anlässlich des Augenscheins habe die Beschuldigte festgehalten, keinen Schlüssel zu einem abgeschlossenen Zimmer zu haben. Er gehe davon aus, dass wenn es sich um entsprechende Apartments gehandelt hätte, der Zutritt zu den Zimmern für den Service hätte gewährleistet sein müssen (a.a.O., S. 10). 6.3. 6.3.1. Das Gericht würdigt Gutachten grundsätzlich frei (vgl. Art. 10 Abs. 2 StPO). In Fachfragen darf es davon indessen nicht ohne triftige Gründe abweichen, und Abweichungen müssen begründet werden. Ein Abweichen ist zulässig, wenn die Glaubwürdigkeit des Gutachtens durch die Umstände ernsthaft erschüttert ist (BGE 142 IV 49 E. 2.1.3 S. 53; 141 IV 369 E. 6.1 S. 372 f.; 140 II 334 E. 3 S. 338; je mit Hinweisen). 6.3.2. Betreffend den früheren Einwand der Verteidigung, die Verwaltungskosten seien auf 25 % des Bruttomietzinses zu bemessen (Urk. 83/11/2 S. 1), kann auf die oben stehenden Ausführungen des Gutachters als sachverständigen Zeugen verwiesen werden. Gleiches gilt, soweit vorgebracht wurde, eine Gewichtung von

- 26 - 110 % sei nicht nachvollziehbar (Urk. 83/11/2 S. 1 f.). Anlässlich der Berufungs- verhandlung hielt die Verteidigung nicht daran fest (Urk. 184 S. 5). 6.3.3. 6.3.4. Die Vorinstanz hat sich mit der Argumentation der Verteidigung, die Be- schuldigte habe "serviced apartments" vermietet und das Gutachten lasse un- berücksichtigt, dass es sich um möblierte Zimmer gehandelt habe, zutreffend auseinandergesetzt (Urk. 125 S. 67 f.). Darauf sowie auf die vorstehenden Er- wägungen (E. II.6.2.6.5 und E. II.6.2.6.2) kann verwiesen werden. Damit geht auch der Vergleich mit einem "Budget Youth Hostel" an der Sache vorbei (Urk. 184 S. 7). Solches zeigt sich bereits an den weiteren Ausführungen der Verteidigung, wonach die Mieter für die Reinigung verantwortlich gewesen seien (Urk. 184 S. 3). Im Übrigen leuchtet nicht ein, weshalb das Gutachten Kosten für eine Mietzinsausfallversicherung hätte berücksichtigen müssen (Urk. 184 S. 6). Dass der Beschuldigten ein entsprechender Aufwand angefallen wäre, wurde weder näher behauptet noch belegt. 6.3.5. Die Verteidigung bemängelte in der Untersuchung, es könne nicht nach- vollzogen werden, wie der Gutachter zu seiner Einschätzung komme (Urk. 83/11/7). Diese Rüge wiederholt die Verteidigung im Berufungsverfahren (Urk. 184 S. 4 ff.). Sie ist unbegründet. Feststellungen von Sachverständigen müssen auch für Justizorgane und Parteien ohne Spezialkenntnisse verständlich und nachvollziehbar sein (MARIANNE HEER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, Bd. I, 2. Aufl. 2014, N. 6 zu Art. 187 StPO). Dies ist hier mit Blick auf das Gutachten vom

20. Februar 2018, dessen Ergänzungen vom 30. August 2018 und 15. März 2020 sowie die mündlichen Ausführungen des Experten vom 10. Dezember 2018 der Fall. Die Verteidigung rügt etwa, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb bei den Vergleichsobjekten Grundkosten von Fr. 500.– (gemeint wohl beim Vergleichs- objekt BG._____-gasse … in BD._____) und nicht Fr. 3'500.– wie bei der

- 27 - BB._____-strasse … in … Zürich in Abzug gebracht würden. Nicht plausibel seien weiter die bei den Vergleichsobjekten berücksichtigten Instandhaltungskosten (Urk. 184 S. 4 f.). Nähere Ausführungen zu dieser Kritik liegen nicht vor, weshalb angenommen werden muss, sie richte sich gegen die Berechnung der Nettorenditen. Sie dringt nicht durch. Zum einen hielt der Gutachter fest, die Berechnung der Nettorenditen sei bei der Berechnung der angemessenen Mietzinse nicht zum Greifen gekommen (Urk. 17/4 S. 4 f. und 16 f.). Zum andern sind bei unterschiedlichen Objekten (Urk. 19/17/10-12) unterschiedliche Grundkosten zu erwarten. Schliesslich würden bei den Vergleichsobjekten zu tief bemessene Grundkosten (wenn die Berechnung der Nettorenditen denn überhaupt in die Bewertung eingeflossen wären) höhere Kapitalwerte und höhere Renditen ergeben, was sich zu Gunsten der Beschuldigten auswirken würde. Ganz pauschal bleibt die Kritik, die Vergleichsobjekte (Urk. 19/17/10-12) seien "weder orts- noch quartiersüblich und […] nicht vergleichbar" (Urk. 184 S. 6). Damit wird die Glaubwürdigkeit des Gutachtens nicht tangiert, geschweige denn erschüttert. Der Gutachter hielt im Übrigen fest, die geografische Lage nicht aus- geklammert zu haben (Urk. 17/4 S. 5). Wie bereits ausgeführt, legt der Gutachter einleitend dar, auf welchen Grundlagen seine Beurteilungen fussen (E. II.6.2.1). Er erklärt, dass er Daten aus mehreren Quellen heranzieht, erläutert verschiedene Begriffe und zeigt dabei auf, wie er in seiner Beurteilung vorgeht. Unter anderem hält er fest, dass er als Vergleichs- grösse das Mietzinssubstrat auf den Quadratmeter bemisst und als Ausgangslage den Durchschnitt aus den ermittelten Daten errechnet. Weiter zeigt er etwa auf, dass er die Nebenkosten aus den vorhandenen Abrechnungen und die weiteren Kosten für WLAN und Reinigungsaufwand aus den Angaben der Staatsanwalt- schaft ableitet (E. II.6.2.2). Methodik und Bemessungsgrundlagen sind damit nachvollziehbar. Nachvollziehbar ist weiter, wie der Gutachter den durchschnittli- chen Nettomietzins auf dem Markt als Ausgang der Berechnungen herleitet. Dazu kann als Beispiel auf die detaillierte Berechnung der R._____-strasse … verwie- sen werden (vgl. Urk. 19/34 S. 8): Der Betrag von Fr. 289.– pro m² und Jahr (Zei- le 2) geht aus der "Angebots-Analyse von 1/1.5-Zimmerwohnungen oder Einzel-

- 28 - zimmer in AA._____" hervor (Urk. 19/17/5 S. 1 inklusive Inserate); der Betrag von Fr. 310.– pro m² und Jahr (Zeile 3) geht aus der Immobilienbewertung hervor (Urk. 19/17/7 S. 16); der Betrag von Fr. 320.– pro m² und Jahr (Zeile 4) geht aus den Erhebungen von BE._____ für das 90-Prozent-Quantil und den Angaben des Bundesamts für Statistik hervor (Urk. 19/17/13 S. 2 und Urk. 19/17/16; monatliche Nettomiete von Fr. 1'040.– bei 39 m²); der Betrag von Fr. 267.– pro m² und Jahr (Zeile 5) geht aus den Erhebungen der BF._____AG hervor (Urk. 19/17/17; "9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus [EWG]"). Aus den so ermittelten Wer- ten folgt der (aufgerundete) durchschnittliche Nettomietzins von Fr. 297.–. Nachvollziehbar ist weiter, wie sich der effektive monatliche Nettomietzins aus dem monatlichen Bruttomietzins ergibt (E. II.6.2.3.3). Schliesslich ist die Ertragsübersicht (Urk. 19/34 S. 18 und 25) in den einzelnen Immobilienbewertungen hergeleitet, unter anderem (in der Spalte "Mietwert/a [2]") der Mietwert der Stockwerkeigentumseinheit pro Jahr und daraus folgend (in der Spalte "Mietwert/ME") der Mietwert pro m² und Jahr, der Mietwert pro m² und Jahr betreffend die konkreten Zimmer und (in der Spalte "Mietwert/mt") der Mietwert pro Zimmer und Monat (Urk. 19/17/7 S. 14 ff. und Urk. 19/17/6 S. 15 ff., "Discounted Cash Flow"). 6.3.6. Zusammenfassend vermag die Kritik der Beschuldigten die Überzeugungs- kraft des Gutachtens von AU._____ vom 20. Februar 2018 und dessen Er- gänzungen vom 30. August 2018 und 15. März 2020 nicht zu erschüttern. Fehler oder triftige Gründe, welche ein Abweichen von den gutachterlichen Schlussfolge- rungen gebieten würden, sind keine erkennbar. Zusammen mit den zusätzlichen mündlichen Ausführungen des Sachverständigen vom 10. Dezember 2018 sind die Expertisen als schlüssig und überzeugend zu werten, weshalb auf deren Schlussfolgerungen abgestellt werden kann.

7. Situation der Mieter, Chancen auf dem normalen Wohnungsmarkt (Anklageziffer 10)

- 29 - 7.1. Laut Anklage handelte es sich bei den Geschädigten "um Personen, die aufgrund ihrer desolaten finanziellen Verhältnisse und/oder aufgrund ihrer misslichen sozialen Situation und/oder ihrer Unerfahrenheit bei der Suche nach einer Unterkunft bzw. ihrer Unkenntnis der Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt auf dem normalen Wohnungsmarkt der Stadt Zürich und in AA._____ gar keine oder zumindest eine nur sehr geringe Chance gehabt hatten, eine Wohnung oder ein Zimmer zu einem Mietzins zu finden, der die finanziellen Möglichkeiten der Geschädigten bzw. die ihnen von der Asyl- oder Sozialbehörde für Wohnkosten monatlich gewährte finanzielle Unterstützung nicht überstieg, weshalb sie ein Mietverhältnis mit der Beschuldigten eingingen" (Anklageziffer 10). Dieser so formulierte Sachverhalt umschreibt die Anklage in der Folge für jeden einzelnen Mieter separat in den Anhängen 1 - 3 und den Spalten F ("Persönliche Situation") und G ("Herkunft und Umfang der finanziellen Mittel, mit welchen der Mietzins beglichen wurde"). Zur "persönlichen Situation" enthält die Anklage Angaben zu einem allfälligen Arbeitsverhältnis, zur wirtschaftlichen Situation, zum Aufenthaltsstatus, zu den Deutschkenntnissen und zu den Kenntnissen der Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt. Darüber hinaus hält die Anklage fest, weshalb einzelne Geschädigte eine frühere Wohnung verlassen mussten. 7.2. Diese detaillierte Umschreibung der Anklage über die Verhältnisse von insgesamt 43 (Unter-)Mietern prüft die Vorinstanz ebenso eingehend wie sorgfältig. Dabei folgt sie mit wenigen Ausnahmen der Umschreibung in der Anklage. Auf ihre Erwägungen (Urk. 125 S. 77 - 96) kann verwiesen werden. Die folgenden Bemerkungen sind lediglich punktuell ergänzender Natur und können sich auf wenige Mieter beschränken. 7.2.1. G.______ wohnte ab 1. September 2012 bis 31. März 2016 respektive während 43 Monaten in der Wohnung Q._____ ... Laut Anklage (Anhang 2 Zeile 5 Sparte G) übernahm die AOZ ab September 2012 bis Oktober 2014 die monatlichen Mietzinse von total Fr. 28'600.– und die Sozialen Dienste Zürich ab November 2014 bis Juli 2015 die monatlichen Mietzinse von insgesamt Fr. 9'900.–. Die restlichen acht Mietzinse ab August 2015 bis März 2016 beglich

- 30 - G.______ mit seinem Erwerbseinkommen. Herkunft und Umfang der finanziellen Mittel sind belegt (Urk. 28/7 Abgriff 4; Urk. 22/10/1; Urk. 22/10/3; Urk. 22/10/4). 7.2.2. Richtig ist, wenn die Vorinstanz unter anderem bei jenen Mietern von geringen oder gar nicht vorhandenen Deutschkenntnissen ausgeht, die für die Einvernahmen auf einen Dolmetscher angewiesen waren (Urk. 125 S. 82). Diese Schlussfolgerung ist auch zulässig bezüglich T._____, U._____, V._____, D.______, J._____ und L.______, selbst wenn deren Einvernahmen nicht verwertbar sind (E. I.3.1). Abgestellt wird dabei nicht auf die einzelnen Aussagen, sondern einzig auf den protokollierten Umstand, dass die Befragung sowie das Protokoll der befragten Person übersetzt wurden. Entgegen der Argumentation der Verteidigung (Urk. 184 S. 15) spielt es hierbei keine entscheidende Rolle, dass die Beschuldigte die Vertragsverhandlungen oft auf Englisch und nicht auf Deutsch geführt hat. Die mangelnden Deutschkenntnisse dürften nämlich auch Auswirkung auf die Möglichkeit der Mieter gehabt haben, sich über die ihnen zustehenden Rechte und Rechtsbehelfe zu informieren. Zudem waren die betreffenden Mieter der Beschuldigten aufgrund ihrer schlechten Deutschkenntnisse auch deutlich weniger in der Lage, sich selbständig an die Behörden zu wenden und die ihnen zustehenden Rechte geltend zu machen bzw. durchzusetzen. 7.2.3. Ergänzend zur Vorinstanz (Urk. 125 S. 82) kann festgehalten werden, dass auch BS._____ (die Ehefrau von BR._____) anlässlich ihrer Einvernahme auf ei- nen Übersetzer angewiesen war und festhielt, kein Deutsch zu verstehen (Urk. 16/27 S. 1 und 5). 7.2.4. Zutreffend ist, dass K.______ für die Verlängerung seiner Aufent- haltsbewilligung einen festen Wohnsitz benötigte, wegen eines Burnouts krank- geschrieben war und Krankentaggelder bezog. Er hielt in Ergänzung der vor- instanzlichen Feststellungen weiter fest, er habe seine frühere Wohnung aufgrund eines Wasserschadens verlassen müssen, da sie nicht mehr bewohnbar gewesen sei (Urk. 16/33 S. 2 f.).

- 31 - 7.2.5. D.______ bezog während fast der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So- zialhilfe, weshalb mit der Vorinstanz (Urk. 125 S. 89) anzunehmen ist, dass er ar- beitslos war. Ergänzend kann festgehalten werden, dass er zuvor in einer tempo- rären Wohnsiedlung der AOZ wohnte. Zwar hält die Vorinstanz richtig fest, dass seine Einvernahme nicht verwertbar ist. Die frühere Wohnsituation lässt sich aber gestützt auf die Akten nachvollziehen. Laut Mietvertrag über das Zimmer an der P._____-strasse … lautete die bisherige Adresse "BH._____-strasse …, … Zürich" (Urk. 28/6 Abgriff 6). In Zürich existiert nur eine BH'._____-strasse, wo- bei sich an der BH'._____-strasse … in … Zürich seit September 2010 eine tem- poräre Wohnsiedlung der AOZ für 140 Personen befindet (https://www.stadt- zuerich.ch/ aoz/de/index/sozialhilfe/fuersorge/unterbringung_stadtzuerich.html, besucht am

16. Februar 2023). 7.3. Mit Blick auf die 32 Mieter der P._____-strasse …, die 8 Mieter Q._____ … und die 3 Mieter am R._____-strasse … sticht Folgendes ins Auge. Die ganz überwiegende Mehrheit der Mieter war arbeitslos. Nur drei Mieter konnten den Mietzins aus eigenen Mitteln bestreiten (BI._____, BJ._____ und C.______), wobei zwei dieser drei Personen nur während weniger Monate Mieter waren. Die restlichen 40 Mieter waren (überwiegend vollständig) auf wirtschaftliche Sozialhilfe, Arbeitslosenentschädigung oder Krankentaggelder angewiesen. 33 (von 43) Mieter (mithin 76 %) hatten nur geringe oder gar keine Deutschkenntnisse. 34 Mieter (79 %) verfügten vor oder bei Mietantritt über den Ausweis N (für Asylsuchende) oder den Ausweis F (Vorläufig aufgenommene Ausländer). 36 Mieter (83 %) kannten die Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt nicht. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz zum Schluss gelangt, dass es sich bei den Geschädigten um Personen handelte, die auf dem normalen Wohnungsmarkt in der Stadt Zürich und in AA._____ gar keine oder eine nur sehr geringe Chance hatten, eine Wohnung oder ein Zimmer zu einem bezahlbaren Mietzins zu finden (Urk. 125 S. 92 ff.). So hielt beispielsweise AT._____ fest, er habe im ganzen Kanton Aargau ein Zimmer gesucht. Man habe ihm jeweils mitgeteilt, "dass sie für meinen Ausweis keine Wohnung geben können. Nur sie war bereit, eine Wohnung zu vermieten"

- 32 - (Urk. 110/4 S. 3). Auch BK._____ von den Sozialen Diensten Zürich hielt als Zeugin fest, es sei für die Klienten der Sozialen Dienste Zürich sehr schwierig, in der Stadt Zürich eine Unterkunft zu finden. Sie verwies dabei auf folgende Umstände: ausgetrockneter Wohnungsmarkt (insbesondere bei kleinen Wohn- einheiten), mögliche Stigmatisierungen, fehlender Zugang zur notwendigen Computerinfrastruktur, fehlende sprachliche oder kognitive Fähigkeiten, offene Betreibungen. Bei den Fallführenden der Sozialen Dienste Zürich sei die Wohnungssuche der Klienten ein grosses Thema (Urk. 17/3 S. 10 f.). Die vorinstanzlichen Erwägungen können deshalb übernommen werden, ebenso, soweit die Vorinstanz verschiedene Einwände der Verteidigung (die Geschädigten hätten sich nicht in einer Notlage befunden, seien auf die Wohnung nicht unbedingt angewiesen gewesen und hätten eine Mieterstreckung verlangen können) mit zutreffender Begründung verwirft (Urk. 125 S. 94 ff.). 7.4. Entgegen der Argumentation der Verteidigung ist zudem nicht erst dann eine Zwangslage anzunehmen, wenn eine Person anstatt in einer der fraglichen Wohnungen auf der Strasse hätte leben müssen (vgl. Urk. 184 S. 17). Vielmehr gilt es zu berücksichtigen, welche anderen Möglichkeiten der betreffenden Person zur Verfügung standen. Insbesondere Notschlafstellen oder die einstweilige Tolerierung im Asylzentrum vermögen am Vorliegen einer Zwangslage selbstredend nichts zu ändern. 7.5. Als Fazit kann daher festgehalten werden, dass sich die Mieter der Be- schuldigten allesamt in einer schwierigen Lage befunden hatten und auf dem hiesigen Wohnungsmarkt gegenüber der Durchschnittsbevölkerung schlechter gestellt waren. Dies bedeutet indes nicht, dass die hierfür relevanten Kriterien (wenig Erfahrung auf dem Wohnungsmarkt, mangelnde Sprachkenntnisse, schlechte Gesundheitsverfassung, desolate finanzielle Verhältnisse, missliche soziale Situation) alle bei jedem einzelnen Mieter vorgelegen hätten. Vielmehr ergibt sich aus dem Zusammenspiel der einzelnen Faktoren, dass bei jedem Mieter – wie aufgezeigt – eine insgesamt unvorteilhafte Situation vorlag, welche zu deutlich schlechteren Chancen auf dem hiesigen Wohnungsmarkt geführt haben.

- 33 -

8. Situation auf dem Wohnungsmarkt (Anklageziffer 11) 8.1. Laut Anklage stellte sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt im tat- relevanten Zeitraum wie folgt dar. Die Leerwohnungsziffer betrug 0.02 % bis 0.18 % (Zürcher Stadtkreis …, BL._____), 0.02 % bis 0.26 % (Zürcher Stadt- kreis …, BM._____) und 0.36 % bis 0.53 % (AA._____). 8.2. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt, wie sie von der Anklage um- schrieben wird, ist belegt (Urk. 65/2 und Urk. 65/6). Hält die Anklage fest, es habe Wohnungsnot geherrscht, ist dies richtig. Laut Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) wird von Wohnungsnot gesprochen, wenn die Leerwohnungsziffer weniger als 1 % beträgt (Urk. 65/7). Die Verteidigung macht zwar zutreffend geltend, in der Statistik seien Einzelzimmer nicht berücksichtigt (Urk. 184 S. 19 f.). Dass aber die entsprechende Ziffer für leerstehende Einzelzimmer um ein Vielfaches höher und die Marktsituation entsprechend entspannt gewesen wäre, kann mit Fug ausgeschlossen werden. Bewegte sich die Leerwohnungsziffer für 1-6-Zimmer- wohnungen (inklusive Wohnungen in Einfamilienhäusern und Neubauten) im Be- reich eines Bruchteils eines Prozents, leuchtet nicht ein, dass separate Zimmer wesentlich einfacher erhältlich gewesen wären. Dies geht letztlich auch nicht aus den Aussagen der Geschädigten hervor. Es kann (anstatt vieler) etwa auf die bereits erwähnten Schilderungen von AT._____ verwiesen werden (Urk. 110/4 S. 3).

9. Keine Beschwerde über die Zustände; Fehlen einer realistischen Möglich- keit, zivilrechtliche Mittel auszuschöpfen (Anklageziffer 12) 9.1. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen hielten die schwierigen finan- ziellen respektive persönlichen Situationen bei den Geschädigten an und es fehlte ihnen weiterhin an alternativen Wohngelegenheiten. Zudem unterliessen sie, die Mängelbehebung intensiver zu fordern, da sie den Verlust der Zimmer nicht riskieren wollten (Urk. 125 S. 98 ff.). 9.2. Die vorinstanzlichen Feststellungen ergeben sich ohne Weiteres aus den Schilderungen der Geschädigten (beispielsweise AI._____ in Urk. 16/30 S. 6 f.).

- 34 - Es kann zudem bereits an dieser Stelle festgehalten werden, dass Wucher im Sinne von Art. 157 StGB mit dem Abschluss des Vertrags vollendet ist (PHILIPPE WEISSENBERGER, in: Basler Kommentar, Strafrecht, Bd. II, 4. Aufl. 2019, N. 52 zu Art. 157 StGB).

10. Wissen und Willen der Beschuldigten (Anklageziffern 13 - 15) 10.1. Was die Vorinstanz zum Wissen und Willen der Beschuldigten feststellt (Urk. 125 S. 100 - 111), lässt sich folgendermassen zusammenfassen. Die Be- schuldigte wusste, dass zahlreiche (Unter-)Mieter wirtschaftliche Sozialhilfe be- zogen. Sie wusste von deren fehlenden Deutschkenntnissen und kannte die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt. Unterliess sie mehrheitlich, bei Vertragsschluss weitere Erkundigungen einzuholen, nahm sie in Kauf, dass es sich bei ihren künftigen Mietern um Personen aus den schwächsten sozialen Schichten in finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringenden Suche nach einer Unterkunft handelte. Deshalb war es ihr bewusst, dass ihre Mieter (jedenfalls für eine gewisse Zeit respektive als Übergangslösung) auf den Mietvertragsabschluss angewiesen waren. Die Vorinstanz verweist dazu unter anderem auf N._____, der angab, er habe mit der Beschuldigten nicht über die Höhe des Mietzinses verhandelt, da er Angst vor ihr gehabt habe. Man habe Angst gehabt, dass sie einen rausschmeisse, und er stelle die Frage, wo er dann hätte einziehen sollen (Urk. 16/23 S. 7). Damit fasste N._____ seine Schwächesituation mit wenigen prägnanten Sätzen zusammen. Zudem habe die Beschuldigte – so die Vorinstanz – zumindest in Kauf genommen, dass sich die Geschädigten nicht gegen die mangelhaften Zustände in den Liegenschaften zur Wehr setzen würden. In Bezug auf die von ihr verlangten Mietzinse habe die Beschuldigte es mindestens für möglich gehalten, dass diese überhöht respektive überrissen gewesen seien. Weiter habe sie von den geringen Flächen der Zimmer, von den ungenügenden hygienischen und teilweise baulichen Zuständen und der erheblichen Einschränkung der Wohnqualität sowie teilweise der Gefährdung der Gesundheit Kenntnis gehabt. Auch diesen Erwägungen ist beizupflichten. Richtig ist, dass sich die Beschuldigte betreffend die Begleichung der Mietzinse nach schriftlichen Bestätigungen der

- 35 - Sozial- oder Asylbehörden erkundigte (Urk. 16/13 S. 5 f.) und die Sozial- oder Asylbehörden teilweise eine Garantieerklärung betreffend Mietkaution abgaben (Urk. 28/6 Abgriff 15; Urk. 15/11 S. 4 f.). Von der wirtschaftlichen Sozialhilfe wusste die Beschuldigte auch, weil sie sich unter anderem gegenüber F.______ und G.______ entsprechend äusserte (Urk. 16/11 S. 9; Urk. 97/6 S. 8). Weiter ist nicht zweifelhaft, dass die Beschuldigte zumindest in Kauf nahm, bei den zukünftigen Mietern würde es sich um Personen aus den schwächsten sozialen Schichten in finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringenden Suche nach einer Unterkunft handeln. Sie selbst erklärte, am Schluss seien 90 % der Mieter Sozialhilfebezüger gewesen, an der P._____-strasse … seien die Mieter vor allem Flüchtlinge, in der Wohnung am Q._____ … seien vorwiegend Asylsuchende und Sozialhilfebezüger gewesen (Urk. 15/1 S. 8; Urk. 15/14 S. 9; Urk. 15/2 S. 8; Urk. 15/4 S. 8). Stritt die Beschuldigte im Laufe des Verfahrens ab, vom reduzierten Unterstützungsbeitrag der AOZ und der Sozialen Dienste Zürich für ein Zimmer mit Küche/Bad/WC zur Mitbenützung (neu ab 1. Oktober 2013 Fr. 900.–) gewusst zu haben (Urk. 15/12 S. 10), qualifiziert die Vorinstanz dies mit Blick auf die früheren Depositionen zu Recht als nicht glaubhaft (vgl. Urk. 15/1 S. 12; Urk. 15/2 S. 6). Vom Zustand der Wohnungen hatte die Beschuldigte zudem zweifelsohne Kenntnis (BT._____ in Urk. 16/7 S. 10 [Mieterin an der P._____-strasse …], G.______ in Urk. 97/6 S. 12 [Mieter Q._____ …], AS._____ in Urk. 110/5 S. 11 f. [Mieter an der R._____-strasse …]). Auch die Beschuldigte hielt fest, einmal pro Woche in die Wohnungen zu gehen (Urk. 15/2 S. 12; Urk. 15/3 S. 13; Urk. 15/4 S. 11). Angesichts des zuvor aufgezeigten objektiv deutlich übersetzten Mietzinsertrages, den die Beschuldigte vereinnahmt hat, war ihr in der Parallelwertung in der Laien- sphäre auch bewusst, dass die von ihr verlangten Mietzinse nicht orts- und quartierüblich waren. 10.2. Wenn die Vorinstanz unter anderem angesichts dieser Umstände schluss- folgert, der anklagerelevante Sachverhalt zum Wissen und Willen der Beschuldig- ten sei erstellt (Anklageziffern 13 - 15), so ist dem beizupflichten.

11. Verwendung der (Unter-)Mietzinseinnahmen (Anklageziffer 16)

- 36 - 11.1. Der Anklagesachverhalt, die Beschuldigte habe mit den Mietzinseinnahmen ihren Lebensunterhalt finanziert und für die (Unter- )Vermietung der Zimmer erhebliche zeitliche und persönliche Ressourcen aufgewendet, treffe laut Vorinstanz zu. Die Beschuldigte habe ausgesagt, die Mietzinserträge zum Leben verwendet respektive investiert zu haben. Sie sei abgesehen von den Massagen und der Zimmervermietung in den vergangenen Jahren keiner Tätigkeit nachgegangen und habe nur schon hinsichtlich der P._____-strasse … ihren zeitlichen Aufwand auf zwei bis drei Tage pro Woche geschätzt. Konstant habe die Beschuldigte zudem ausgeführt, die Hälfte der Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung an der R._____-strasse … ihrem Ehemann und die übrigen Einnahmen (P._____-strasse … und Q._____ …) für ihren Lebensunterhalt verwendet zu haben (Urk. 125 S. 111 f.). Dem ist beizupflichten. Die Beschuldigte bezeichnete die Zimmervermietung als ihren Hauptjob (Urk. 15/1 S. 11). Lediglich ergänzend ist festzuhalten, dass die frühere Massagetätigkeit der Beschuldigten an der P._____-strasse … ab April 2010 bis November 2010 dauerte (Urk. 15/11 S. 10). Die ersten Untermieter der Beschuldigten waren ab 27. November 2010 AG._____ und ab 1. Dezember 2010 BN._____ sowie BO._____ (Urk. 20/31; Urk. 20/7; Urk. 20/37). Die frühere Tätigkeit der Beschuldigten als Masseurin hat deshalb für die Frage, aus welchen Mitteln sie während der (Unter-)Vermietung der Zimmer ihren Lebensunterhalt bestritt, keine Relevanz.

12. Einnahmen durch die (Unter-)Vermietung (Anklageziffer 16) 12.1. Die Anklage führt in den Anhängen 1 - 3 Spalte L ("effektiver Bruttomietzins pro Monat") die Einnahmen der Beschuldigten je (Unter-)Mieter auf. Der Brutto- mietzins aus der Untervermietung der Wohnung an der P._____-strasse … wird auf Fr. 402'620.–, aus der Vermietung der Wohnung Q._____ … auf Fr. 243'100.– und aus der Vermietung der Wohnung an der R._____-strasse … auf Fr. 19'400.– und damit insgesamt auf Fr. 665'120.– beziffert. Dem folgt die Vorinstanz mit der einzigen Korrektur, dass sie betreffend AL._____, der neun Monate am Q._____ … wohnte, von einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'100.– (anstatt Fr. 1'200.–) ausgeht. Die Gesamteinnahmen beziffert die Vorinstanz

- 37 - damit auf Fr. 664'220.– (Fr. 402'620.– + 242'200.– + 19'400.–; Urk. 125 S. 112). Dies ist zu übernehmen mit einer Präzisierung in Bezug auf die Anklage. Laut Anklage geht der erwirtschaftete Gesamtbetrag auf eine tatrelevante Zeitspanne ab 1. August 2010 bis zum 28. Februar 2017 zurück (Urk. 89/5 S. 9). Richtig ist aber, dass die Untervermietung erst ab 27. November 2010 erfolgte, was im Anhang 1 der Anklage auch zutreffend festgehalten wird. 12.2. Den Anteil der Einnahmen, der mindestens 25 % über dem angemessenen Mietzins liegt, bildet die Anklage im Anhang 1 Spalte Z, Anhang 2 Spalte T und Anhang 3 Spalte Z ab. Die Vorinstanz berechnet den Anteil (Urk. 125 S. 113 f.) auf Fr. 69'118.41 (P._____-strasse …), Fr. 37'694.64 (Q._____ …) und Fr. 2'022.79 (R._____-strasse …). Dieses Ergebnis kann übernommen werden, da die Vorinstanz trotz kleiner Abweichung (Fr. 6'128.24 anstatt Fr. 6'168.24 in Anhang 2 Spalte S Zeile 8) die Differenz (Fr. 257.81) richtig berechnet. Der Anteil der Einnahmen, der mindestens 25 % über dem angemessenen Mietzins liegt, beträgt insgesamt Fr. 108'835.84 (Fr. 69'118.41 + Fr. 37'694.64 + Fr. 2'022.79). III. Rechtliche Würdigung 1. 1.1. Gemäss Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB wird wegen Wuchers bestraft, wer die Zwangslage, die Abhängigkeit, die Unerfahrenheit oder die Schwäche im Urteils- vermögen einer Person dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem anderen für eine Leistung Vermögensvorteile gewähren oder versprechen lässt, die zur Leistung wirtschaftlich in einem offenbaren Missverhältnis stehen. Der Tatbestand setzt eine Unterlegenheit des Opfers voraus, wobei die Aufzäh- lung der Schwächesituationen abschliessend ist. Eine Zwangslage liegt etwa vor, wenn Mieter einen Mietzins respektive eine Mietzinserhöhung nur unter dem Zwang der herrschenden Wohnungsnot akzeptieren (BGE 92 IV 132 E. 2 S. 137; 93 IV 85 E. 5 S. 89 f.). Eine Unterlegenheit wird auch bejaht bei einem Ausländer, der eine Unterkunft sucht und die Gegenseite von dessen Unkenntnis des lokalen Wohnmarktes ausgiebig profitiert (Urteil 6S.6/2007 vom 19. Februar 2007

- 38 - E. 3.2.1). Drohende Wohnungsnot kann deshalb nach den zutreffenden vo- rinstanzlichen Erwägungen eine Zwangslage bilden. In einer solchen befindet sich auch der arbeitslose Mieter, der Sozialhilfe bezieht und gesundheitliche Probleme hat (Urk. 125 S. 117 f. mit Hinweis auf HANS VEST, in: Wirtschaftsstrafrecht der Schweiz, 2. Aufl. 2021, § 13 N. 383; Urteile 6B_301/2020 vom 28. April 2020 E. 1.1.1; 6B_388/2018 vom 13. September 2018 E. 1.2). Die Beurteilung, ob die Gegenleistung zur Leistung wirtschaftlich in einem offenbaren Missverhältnis steht, hat nach objektiven Kriterien zu erfolgen (BGE 130 IV 106 E. 7.2 S. 109; 92 IV 132 E. 1 S. 134; je mit Hinweis). Bei der Bewertung der Leistungen ist vom realen Markt- bzw. Verkehrswert auszugehen, der sich unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten bei Berücksichtigung aller Faktoren des Einzelfalles ergibt (WEISSENBERGER, a.a.O., N. 36 zu Art. 157 StGB). Offenbar ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wenn es in grober Weise gegen die Massstäbe des anständigen Verkehrs verstösst und die Grenzen dessen, was unter Berücksichtigung aller Umstände im Verkehr üblich ist und als angemessen gilt, erheblich überschritten sind (BGE 92 IV 132 E. 1 S. 134). Bejaht wird dies, wenn die Differenz zwischen dem Marktwert und der angebotenen Leistung in einem reglementierten Bereich 20 % übersteigt, in den übrigen Bereichen jedenfalls ab einer Differenz von mehr als 35 % (Urteile 6B_27/2009 vom 29. September 2009 E. 1.2 mit Hinweisen; 6B_918/2018 vom

24. April 2019 E. 2.4.3; BERNARD CORBOZ, Les infractions en droit suisse, Vol. I,

3. Aufl. 2010, N. 38 zu Art. 157 StGB; a.M. URSULA CASSANI, Liberté contractuelle et protection pénale de la partie faible: l'usure, une infraction en quête de sens, in: Le contrat dans tous ses états, François Bellanger et al., 2004, S. 144 f., welche erst ab 50 % von einem offenbaren Missverhältnis ausgehen möchte). Nach WEISSENBERGER sind bei Kleinkrediten Zinsen ab einem Satz von 18 - 20 % pro Jahr und in anderen Bereichen (unter Hinweis auf BGE 92 IV 132 E. 1 S. 135) bei einem Missverhältnis zwischen den Leistungen spätestens ab 25 % als wuche- risch zu qualifizieren, wobei er für den Wuchertatbestand eine Grenze von 20 % vertritt (WEISSENBERGER, a.a.O., N. 38 zu Art. 157 StGB).

- 39 - Mit dem Begriff des "Ausbeutens" wird lediglich verdeutlicht, dass zwischen der Unterlegenheit und dem offenbaren Missverhältnis der Leistungen ein Kausal- zusammenhang bestehen muss (CORBOZ, a.a.O., N. 39 zu Art. 157 StGB). Die Mitwirkung des Opfers und insofern dessen "Einwilligung" ist ein typisches Merkmal des Wuchertatbestands. Es ist deshalb unerheblich, von wem die Initiative für den Abschluss des Geschäfts ausgegangen ist (WEISSENBERGER, a.a.O., N. 43 f. zu Art. 157 StGB). Eventualvorsatz genügt (BGE 130 IV 106 E. 7.2 S. 109). 1.2. Die Vorinstanz hält unter Hinweis auf die erstellten persönlichen Situatio- nen der (Unter-)Mieter gemäss den Anhängen 1 - 3 fest, dass sich diese aus mannigfachen Gründen in einer Zwangslage befanden. Sie rekapituliert, dass die Geschädigten die Asylunterkünfte oder ihre früheren Wohnungen (wegen Reno- vationen etc. oder aus persönlichen Gründen) verlassen mussten oder wegen der Arbeit nach Zürich kamen. Die Aussichten, eine Wohnung zu finden, wurden zu- dem durch verschiedene Umstände weiter geschmälert (finanzielle Unterstützung durch die Asyl- oder Sozialhilfebehörde und damit fehlende finanzielle Unabhän- gigkeit, Betreibungen und Verlustscheine, Arbeitslosigkeit). Die Wohnungssuche wurde zusätzlich erschwert, weil beinahe alle Geschädigten nur über geringe oder gar keine Deutschkenntnisse verfügten und die Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt nicht kannten. Vereinzelte Geschädigte hatten zudem gesund- heitliche Probleme. Die Vorinstanz verweist weiter auf die in der Stadt Zürich und in AA._____ herrschende Wohnungsnot (Leerwohnungsziffer zwischen 0.02 % und 0.26 % respektive zwischen 0.36 % und 0.53 %; Urk. 125 S. 116 ff.). Neben der in diesem Sinne bestehenden Unterlegenheit der Geschädigten bejaht die Vorinstanz ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleis- tung, wobei sie in Anlehnung an BGE 92 IV 132 E. 1 S. 135 eine Grenze von 25 % annimmt (Urk. 125 S. 118 f.). Dies ist zu übernehmen. Ist das bei Eingehung eines Geschäfts eingegangene Risiko gebührend zu berücksichtigen (VEST, a.a.O., § 13 N. 401), rechtfertigt dieser Umstand hier keine Erhöhung, nachdem für die Zimmer regelmässig Sicherheiten geleistet respektive von den Asyl- und Sozialbehörden Garantieerklärungen abgegeben wurden. Zu unterstreichen

- 40 - bleibt, dass die Frage nach dem realen Markt- respektive Verkehrswert die Frage einschliesst, was unter Nachachtung aller Umstände im Verkehr üblich und an- gemessen ist. Üblich und angemessen sind selbstverständlich nicht überbelegte Zimmer und Wohnungen ohne hygienische Missstände und ohne wesentliche bauliche Mängel. Die Wohnung an der P._____-strasse … war mindestens zeitweise überbelegt und befand sich mehrheitlich in einem ungenügenden hygienischen Zustand. Sie wies teilweise bauliche Mängel auf (Unterteilung der Zimmer mit Spanplatten; Flurbreite von 57 cm), hatte Schimmel und einen massiven Befall von Deutschen Schaben. Zudem hatte es in der Wohnung Ratten. Überbelegt, mehrheitlich in ungenügendem hygienischen Zustand und teilweise mit baulichen Mängeln versehen (Unterteilung mit Holz und einer Art Faltvorhand) waren auch die Wohnungen Q._____ … und an der R._____- strasse ... All diese Momente fallen zu Ungunsten der Beschuldigten aus und verstärken das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zusätzlich. Auch sie sprechen dafür, die Grenze von 25 % nicht höher anzusetzen. Und auch sie bilden ab, dass sich die Mieter in einer Zwangslage befanden. Mit der Vorinstanz ist der Kausalzusammenhang zwischen der Unterlegenheit der Geschädigten und dem Abschluss eines für sie ungünstigen Vertrags zu bejahen (Urk. 125 S. 120). 1.3. Gestützt auf das Beweisergebnis kannte die Beschuldigte die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt. Sie nahm in Kauf, dass es sich bei ihren künftigen Mietern um Personen aus den schwächsten sozialen Schichten in finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringende Suche nach einer Unterkunft handelte. Weiter hielt sie es mindestens für möglich, dass die von ihr verlangten Mietzinse überhöht respektive überrissen waren. Ihr war es bewusst, dass die Mieter auf den Mietvertragsabschluss angewiesen waren (E. II.10.). Damit handelte die Beschuldigte in Bezug auf die Unterlegenheit der Mieter, das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und den Zusammenhang zwischen der Unterlegenheit und dem Abschluss des Wuchergeschäfts mit Eventualvorsatz.

- 41 - 1.4. Der Beschuldigten wird vorgeworfen, im Sinne von Art. 157 Ziff. 2 StGB gewerbsmässig gehandelt zu haben (Urk. 89/5 S. 2 und 9). Nach der Rechtsprechung handelt der Täter gewerbsmässig, wenn sich aus der Zeit und den Mitteln, die der Täter für die deliktische Tätigkeit aufwendet, aus der Häufigkeit der Einzelakte innerhalb eines bestimmten Zeitraums sowie aus den angestrebten und erzielten Einkünften ergibt, dass er die deliktische Tätigkeit nach der Art eines Berufes ausübt. Eine nebenberufliche deliktische Tätigkeit kann als Voraussetzung für Gewerbsmässigkeit genügen. Wesentlich ist ausserdem, dass der Täter sich darauf einrichtet, durch sein deliktisches Handeln relativ regelmässige Einnahmen zu erzielen, die einen namhaften Beitrag an die Kosten seiner Lebensgestaltung darstellen. Zudem muss er die Tat bereits mehrfach begangen haben und es muss aus den gesamten Umständen geschlossen werden, er sei zu einer Vielzahl unter den entsprechenden Tatbestand fallender Handlungen bereit gewesen (BGE 147 IV 176 E. 2.2.1 S. 178 f.). Die Vermietung der Zimmer erfolgte ab Ende 2010 bis Februar 2017 und damit während über sechs Jahren. Die Beschuldigte schloss über 40 Mietverträge ab und leistete einen wesentlichen zeitlichen Aufwand (E. II.11.). Auch aus den angestrebten und tatsächlich erzielten Einkünften, die mangels anderer Erwerbs- einkünfte einen wesentlichen Beitrag an die Kosten der Lebensgestaltung dar- stellten, zeigt sich ein gewerbsmässiges Handeln. Dass die Beschuldigte die eingeklagte Tätigkeit als Beruf verstand, geht auch aus ihren Aussagen hervor. So bezeichnete sie die Zimmervermietung als ihren Hauptjob (E. II.11.). Es ist deshalb nicht zweifelhaft, dass die Beschuldigte die fraglichen Vermietungen und damit die deliktische Tätigkeit gewerbsmässig betrieb. 1.5. Die Beschuldigte ist schuldig zu sprechen des gewerbsmässigen Wuchers im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB.

- 42 - IV. Strafzumessung

1. Anträge/Anwendbares Recht/Grundsätze 1.1. Die Vorinstanz bestraft die Beschuldigte mit einer Freiheitsstrafe von 2 ¾ Jahren. Die Verteidigung beantragt, die Beschuldigte sei von Schuld und Strafe freizu- sprechen (Urk. 133). Die Staatsanwaltschaft beantragt die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids (Urk. 158). 1.2. Die Beschuldigte beging die Delikte vor Inkrafttreten der seit

1. Januar 2018 geltenden neuen Bestimmungen des Allgemeinen Teils des Strafgesetzbuches (Änderungen des Sanktionenrechts; AS 2016 1249). Wie zu zeigen sein wird, ist eine Freiheitsstrafe auszufällen. Art. 42 Abs. 2 StGB und Art. 46 Abs. 1 StGB, welche zu einem für den Täter günstigeren Ergebnis führen können, sind hier nicht anwendbar. Das neue Sanktionenrecht ist für die Beschuldigte betreffend Strafmass und Vollzug deshalb nicht milder. Der Grundsatz der lex mitior (Art. 2 Abs. 2 StGB) gelangt nicht zur Anwendung. 1.3. Das Bundesgericht hat die Grundsätze der Strafzumessung nach Art. 47 ff. StGB und die an sie gestellten Begründungsanforderungen wiederholt dargelegt (BGE 136 IV 55 E. 5.4 ff. S. 59 ff. mit Hinweisen). Darauf sowie auf die zutreffen- den vorinstanzlichen Erwägungen (Urk. 125 S. 123 ff.) kann verwiesen werden.

2. Strafrahmen Das Gesetz sieht für den gewerbsmässigen Wucher eine Strafandrohung von Freiheitsstrafe von einem bis zu zehn Jahren vor. Strafschärfungs- und Straf- milderungsgründe führen nur bei aussergewöhnlichen Umständen dazu, die Grenzen des ordentlichen Strafrahmens zu verlassen und sie nach oben oder unten zu erweitern (BGE 136 IV 55 E. 5.8 S. 63 mit Hinweisen). Dies entspricht konstanter höchstrichterlicher Rechtsprechung (anstatt vieler: BGE 142 IV 265 E. 2.4.5 S. 272 f.; Urteil 6B_918/2020 vom 19. Januar 2021 E. 6.4.1), wobei

- 43 - das Bundesgericht darauf zurückzukommen scheint (BGE 148 IV 96 E. 4.8 S. 111). Im vorliegenden Fall sind Strafmilderungsgründe, die es erlauben würden, von der angedrohten Mindeststrafe abzuweichen respektive auf eine andere als die angedrohte Strafart zu erkennen (vgl. Art. 48a StGB), nicht gegeben. Ebenso wenig liegen Strafschärfungsgründe vor. Damit ist eine Freiheitsstrafe innerhalb des ordentlichen Strafrahmens festzusetzen.

3. Gewerbsmässiger Wucher 3.1. Die objektive Tatschwere des von der Beschuldigten begangenen Wuchers ist innerhalb des zur Verfügung stehenden Strafrahmens zu bemessen und damit zum breiten Spektrum von denkbaren Wucherhandlungen in Relation zu setzen. Die Beschuldigte schloss das erste Wuchergeschäft Ende November 2010 über ein Zimmer an der P._____-strasse … ab. In der Folge betrieb sie ihr Geschäftsmodell bis Februar 2017 respektive während über sechs Jahren und schloss über 40 Mietverträge ab, was die Vorinstanz zutreffend als lange Deliktsdauer und erhebliche Anzahl bezeichnet. Richtig ist auch, dass die Beschuldigte nicht von sich aus von den deliktischen Handlungen Abstand nahm (Urk. 125 S. 126 f.). Die erwirtschafteten Einnahmen, die mindestens 25 % über dem angemessenen Mietzins lagen, betrugen in Bezug auf die P._____-strasse … Fr. 69'118.41, in Bezug auf den Q._____ … Fr. 37'694.64, in Bezug auf die R._____-strasse … Fr. 2'022.79 und insgesamt Fr. 108'835.84. Die lange Zeitdauer ist negativ zu gewichten. Straferhöhend fällt auch der hohe Deliktsbetrag von rund Fr. 109'000.– ins Gewicht. Dieser ist laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein wichtiger strafzumessungsrelevanter Gesichtspunkt neben anderen (vgl. Urteile 6B_866/2009 vom 22. Februar 2010 E. 1.2.2 und 6P.66/2006 vom

16. Februar 2007 E. 5.2; je mit Hinweisen). Für ihre Geschäfte betrieb die Beschuldigte zudem einen wesentlichen Aufwand. Sie schuf durch bauliche Massnahmen insgesamt sieben zusätzliche anklagerelevante Zimmer mit eige- nem Zugang. Weiter hielt sie selbst fest, wöchentlich die Wohnungen aufgesucht zu haben (E. II.10.1.). Dass sie die Wohnung Q._____ … (zusammen mit ihrem Ehemann) eigens zum Zweck der Vermietung kaufte,

- 44 - beurteilt die Vorinstanz zutreffend als planmässiges Vorgehen (Urk. 125 S. 128). Wenngleich die Unterlegenheit des Vertragspartners Tatbestandsmerkmal ist, spielt die Art und Weise der Herbeiführung des Erfolgs eine wesentliche Rolle. Die Tatmodalitäten sind deshalb ohne Weiteres von Bedeutung und zu berück- sichtigen, was nicht gegen das Doppelverwertungsverbot verstösst (vgl. dazu BGE 142 IV 14 E. 5.4 S. 17 f.; 120 IV 67 E. 2b S. 71 f.; je mit Hinweisen). Sie lassen Rückschlüsse auf den Grad der Verwerflichkeit des Handelns und auf die vom Täter aufgewendete kriminelle Energie zu. Damit ist hier die Situation der Mieter hervorzuheben. Die Beschuldigte schloss die wucherischen Geschäfte mit Personen ab, die zu den schwächsten sozialen Schichten gehörten, deren Situationen sich als mehrheitlich desolat präsentierten und die darüber hinaus teilweise mit gesundheitlichen Problemen zu kämpfen hatten. Diese misslichen Umstände machte sich die Beschuldigte zu Nutze, was als besonders verwerf- lich und skrupellos bezeichnet werden muss. Verschuldenserhöhend wirkt sich ein weiteres Moment aus. Obwohl bereits in Bezug auf die Wohnungen Q._____ … und an der R._____-strasse … die ef- fektiven Nettomietzinse (mit Ausnahme eines Zimmers) klar über den ange- messenen Nettomietzinsen lagen (um rund 30 - 77 %), stellte sich die Situation an der P._____-strasse … für die Mieter noch schwieriger dar. In zahlreichen Fällen wurden Mietzinse vereinbart, die rund 90 % und mehr über dem Markt- wert lagen. Von einzelnen Mietern verlangte die Beschuldigte Mietzinse, die 158 % über dem angemessenen Betrag respektive das 2 ½-Fache davon be- trugen. So verlangte die Beschuldigte für das Zimmer MN mit einer Fläche von 7.2 m² einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'100.–. Zu wiederholen bleibt, dass die Zustände in ebendieser Wohnung nach den zutreffenden vorinstanz- lichen Erwägungen unhaltbar waren (Urk. 125 S. 126). Die Wohnung war über- belegt (ein Bad mit WC und Waschmaschine, eine separate Toilette und eine Küche ohne Kühlschrank mit vier Herdplatten und einem Backofen für elf erwachsene Personen), wies bauliche Mängel auf, hatte einen massiven Befall von Deutschen Schaben und die Zimmer wiesen teilweise Schimmel auf. Der

- 45 - mangelhafte Zustand wurde von der Beschuldigten geduldet. Diese Situation war zweifelsohne prekär für die Mieter und profitabel für die Beschuldigte. Insgesamt zeugt die Vorgehensweise der Beschuldigten von einer nicht uner- heblichen kriminellen Energie. Gleichwohl und relativierend sind hinsichtlich der Höhe des Deliktsbetrages, der Dauer der deliktischen Tätigkeit, der Zahl der Einzelhandlungen und der Anzahl der Geschädigten noch gravierendere gewerbsmässige Wucherhandlungen denkbar. Das Verschulden der Beschuldigten wiegt in objektiver Hinsicht mit der Vorinstanz (bei einem bis zu zehn Jahren Freiheitsstrafe reichenden Strafrah- men) insgesamt gerade noch leicht. 3.2. In subjektiver Hinsicht ist von Eventualvorsatz auszugehen, was leicht verschuldensrelativierend ins Gewicht fällt. Dass die Beschuldigte aus finan- ziellen Gründen handelte, ist der Gewerbsmässigkeit ihres Tuns immanent. Dem Kauf einer Wohnung respektive dem planmässigen Vorgehen wurde bei der Bemessung der objektiven Tatschwere Rechnung getragen. Dies fällt in Abweichung von der Vorinstanz in subjektiver Hinsicht nicht zusätzlich ins Gewicht. Damit vermögen die Elemente der subjektiven Tatkomponente die objektive Tatschwere leicht zu relativieren. 3.3. Bei einer Gesamtbetrachtung wird die gerade noch leichte objektive Tat- schwere durch die Elemente der subjektiven Tatkomponente leicht relativiert. Damit rechtfertigt es sich, die Einsatzstrafe im mittleren Bereich des unteren Strafrahmendrittels auf 32 Monate festzusetzen. 3.4. Die Vorinstanz hat das Vorleben und die persönlichen Verhältnisse der Beschuldigten korrekt wiedergegeben. Darauf kann verwiesen werden (Urk. 125 S. 130 f.). Zu den persönlichen Verhältnissen hielt die Beschuldigte an- lässlich der Berufungsverhandlung aktualisierend fest, sie vermiete derzeit noch 5 Zimmer und erziele ein monatliches Einkommen in Höhe von Fr. 3'400.–. Zu- dem lebe sie zwar noch mit ihrem Ehemann in einer Wohnung, sie seien aber ge- trennt und wohnten lediglich noch als Mitbewohner zusammen. Im Übrigen bestä-

- 46 - tigte die Beschuldigte im Wesentlichen die bereits in der Untersuchung und im vo- rinstanzlichen Verfahren gemachten Angaben (Urk. 183 S. 1 ff.). Das Vorleben und die persönlichen Verhältnisse erweisen sich für die Strafzumessung als neutral. 3.5. Das in Art. 29 Abs. 1 BV, Art. 6 Ziff. 1 EMRK, Art. 14 Ziff. 3 lit. c UNO- Pakt II und Art. 5 StPO geregelte Beschleunigungsgebot verpflichtet die Behörde, das Strafverfahren zügig voranzutreiben, um den Beschuldigten nicht unnötig über die gegen ihn erhobenen Vorwürfe im Ungewissen zu lassen. Es gilt für das ganze Verfahren (BGE 143 IV 49 E. 1.8.2 S. 61 mit Hinweisen). Die Beurteilung der angemessenen Verfahrensdauer entzieht sich starren Regeln. Welche Verfahrensdauer angemessen ist, hängt von den konkreten Umständen ab, die in ihrer Gesamtheit zu würdigen sind. Kriterien hierfür bilden etwa die Schwere des Tatvorwurfs, die Komplexität des Sachverhaltes, die dadurch gebotenen Unter- suchungshandlungen, das Verhalten des Beschuldigten und dasjenige der Be- hörden sowie die Zumutbarkeit für den Beschuldigten. Als krasse Zeitlücke, welche eine Sanktion aufdrängt, gilt etwa eine Untätigkeit von 13 oder 14 Monaten im Stadium der Untersuchung, eine Frist von vier Jahren für den Entscheid über eine Beschwerde gegen eine Anklagehandlung oder eine Frist von zehn oder elfeinhalb Monaten für die Weiterleitung eines Falles an die Beschwerdeinstanz (BGE 143 IV 373 E. 1.3.1 S. 377; 130 I 269 E. 3.1 S. 273; Urteil 6B_441/2019 vom 12. September 2019 E. 3.1; je mit Hinweisen). Nach einem anonymen Schreiben vom 10. November 2015 (Urk. 2/1) erfolgte am

26. November 2015 die erste Hausdurchsuchung (Urk. 1 S. 10). Die Beschuldigte wurde am 19. September 2016 verhaftet und gleichentags durch die Stadtpolizei einvernommen (Urk. 81/2; Urk. 15/1). Die Hafteinvernahme fand am

20. September 2016 statt, weitere Befragungen der Beschuldigten folgten im Februar 2017, März 2017, Juli 2017, Dezember 2018, Februar 2019, November 2019, Dezember 2019, Mai 2020 und Juni 2020 (Urk. 15/1-14). Den Gang der Untersuchung fasst die Vorinstanz detailliert und sorgfältig zusammen, wobei sie unter anderem auf die verschiedenen Hausdurchsuchungen, Ersatzmassnahmen, Beschlagnahmungen und

- 47 - Gutachtensaufträge verweist. Dabei hält sie richtig fest, dass in der Zeitspanne ab Juli 2017 bis Dezember 2018 zwar keine Einvernahmen der Beschuldigten, hingegen zahlreiche Untersuchungshandlungen erfolgten (Urk. 125 S. 11 ff.). Insoweit sind eigentliche Bearbeitungslücken nicht auszumachen. Eine insgesamt zu lange Verfahrensdauer verortet die Vorinstanz aber zwischen der ersten Hausdurchsuchung im November 2015 und der Anklageerhebung im September 2020. Dies kann übernommen werden. Die erste Hausdurchsuchung an der P._____-strasse … wurde in Anwesenheit von sechs Untermietern durchgeführt (Urk. 72/3-16). Dannzumal erfolgten die ersten Konfrontationen mit den hier zu beurteilenden Straftaten. Die beinahe fünfjährige Zeitspanne bis zur Anklageerhebung ist leicht strafmindernd zu berücksichtigen. Das erstinstanzliche Gerichtsverfahren gibt unter diesem Titel zu keinen Be- merkungen Anlass. Nach der Anklageerhebung am 25. September 2020 fand die erstinstanzliche Hauptverhandlung am 7. April 2021 statt. Gleichentags wurde das erstinstanzliche Urteil gefällt und eröffnet sowie am 1. Juni 2021 den Parteien in schriftlich begründeter Form zugestellt (Prot. I S. 11 ff.; Urk. 120; Urk. 124). Zum Gang des Berufungsverfahrens kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen werden (E. I.1.). Dabei wird nicht verkannt, dass das begründete Urteil der Vor- instanz den Parteien am 1. Juni 2021 zuging und bis zur Berufungsverhandlung am 26. Januar 2023 rund 20 Monate respektive seit der erstinstanzlichen Eröffnung im Dispositiv rund 21 ½ Monate vergingen. Das Bundesgericht hat eine Verletzung des Beschleunigungsgebots bei einer Zeitspanne von über 20 Monaten zwischen der erstinstanzlich schriftlichen Entscheideröffnung und der Berufungsverhandlung in einem komplexen Fall mit erheblichem Aktenumfang und sieben Beschuldigten verneint (Urteil 6B_164/2011 vom 23. Dezember 2011 E. 4.4.2). Ebenso wenig wurde bei einem Verfahren betreffend gewerbsmässigen Betrug und Urkundenfälschung mit Blick auf die Komplexität des Verfahrens eine Zeitspanne von rund 16 Monaten zwischen der erstinstanzlich schriftlichen Urteilseröffnung und der zweitinstanzlichen Urteilsbegründung eine "krasse Zeitlücke" angenommen (Urteil 6B_711/2011 vom 31. Januar 2012 E. 2.2. und

- 48 - 2.4). Nach der Rechtsprechung kann von Behörden und Gerichten nicht verlangt werden, dass sie sich ständig einem einzigen Fall widmen, so dass Zeitspannen, in denen das Verfahren aufgrund der Geschäftslast stillsteht, unumgänglich sind (BGE 130 IV 54 E. 3.3.3 S. 56 mit Hinweis). Hier erscheint insbesondere mit Blick auf den Umfang der Akten, der Anklageschrift und des erstinstanzlichen Urteils die Dauer des Berufungsverfahrens noch nicht als zu lang. In Nachachtung der zu langen Dauer des Untersuchungsverfahrens rechtfertigt es sich, die Einsatzstrafe von 32 Monaten in Übereinstimmung mit den Aus- führungen der Verteidigung (Urk. 184 S. 27) um 6 Monate zu reduzieren, was zu einer Freiheitsstrafe von 26 Monaten führt. 3.6. Führt die Strafzumessung unter Würdigung aller wesentlichen Umstände zu einer Freiheitsstrafe, welche im Bereich eines Grenzwertes zum bedingten bzw. teilbedingten Strafvollzug liegt, hat sich das Gericht zu fragen, ob – zugunsten der beschuldigten Person – auch eine Sanktion, welche die Grenze nicht überschreitet, noch innerhalb des Ermessensspielraums liegen würde. Bejaht es die Frage, hat es die Strafe in dieser Höhe festzulegen. Verneint es sie, ist es zulässig, auch eine nur unwesentlich über der Grenze liegende Freiheitsstrafe auszufällen. Das Gericht hat diesen Entscheid im Urteil aus- drücklich zu begründen (BGE 134 IV 17 E. 3.5 und 3.6; BGer Urteil 6B_449/2011 vom 12. September 2011 E. 3.6.1). Vorliegend liegt die nach Berücksichtigung der massgeblichen Strafzu- messungsfaktoren festgesetzte Strafe bei 26 Monaten Freiheitsstrafe. Gemäss Art. 42 Abs. 1 StGB schiebt das Gericht den Vollzug einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von höchstens zwei Jahren bzw. 24 Monaten in der Regel auf, wenn eine unbedingte Strafe nicht notwendig erscheint, um den Täter von der Begehung weiterer Verbrechen oder Vergehen abzuhalten. Die vorliegend ausge- fällte Strafe liegt damit bloss zwei Monate über dem Grenzwert, bis zu welchem eine vollständig bedingte Strafe ausgefällt werden könnte. Die auf unterschiedli- chen subjektiven und objektiven Anhaltspunkten basierende Strafzumessung zeigt dabei auf, dass auch eine Freiheitsstrafe von 24 Monaten noch im Rahmen

- 49 - des Ermessensspielraumes liegen würde. Es ist daher eine Freiheitsstrafe von 24 Monaten auszufällen. 3.7. Der Milderungsgrund im Sinne von Art. 48 lit. e StGB steht nicht zur Diskussion, da die Beschuldigte den gewerbsmässigen Wucher bis Februar 2017 betrieb. 3.8. Zusammenfassend ist die Beschuldigte mit einer Freiheitsstrafe von 24 Monaten zu bestrafen. Die erstandene Haft von zwei Tagen ist auf die Freiheitsstrafe anzurechnen (Art. 51 StGB). V. Vollzug Nach Art. 42 Abs. 1 StGB schiebt das Gericht den Vollzug einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von höchstens zwei Jahren in der Regel auf, wenn eine unbedingte Strafe nicht notwendig erscheint, um den Täter von der Begehung weiterer Verbrechen oder Vergehen abzuhalten. Für den bedingten Vollzug nach Art. 42 Abs. 1 StGB genügt das Fehlen einer ungünstigen Prognose, das heisst die Abwesenheit der Befürchtung, der Täter werde sich nicht bewähren (BGE 134 IV 1 E. 4.2.2 S. 5 f.). Die Prüfung der Bewährungsaussichten des Täters ist anhand einer Gesamtwürdigung aller wesentlichen Umstände vorzunehmen (BGE 144 IV 277 E. 3.2 S. 282 f.; vgl. dazu im Einzelnen: BGE 134 IV 1 E. 4.2.1 S. 5; 134 IV 140 E. 4.5 S. 144; je mit Hinweisen). Die auszufällende Freiheitsstrafe von 24 Monaten bewegt sich im Anwendungsbereich der bedingten Strafe. Die Beschuldigte ist nicht vorbestraft (Urk. 128). Seit den heute zu beurteilenden Vorfällen ist sie nicht mehr strafrechtlich in Erscheinung getreten. Das vorliegende – während längerer Zeit hängige – Strafverfahren und der mit der Verurteilung verbundene Strafregistereintrag dürften sie ausreichend beeindruckt haben. Es ist daher nicht davon auszugehen, sie werde in Zukunft erneut straffällig und sich nicht bewähren. Damit fällt die Legalprognose nicht negativ aus und ist ihr der bedingte Vollzug zu gewähren. Die Probezeit ist auf zwei Jahre festzusetzen.

- 50 - VI. Zivilansprüche Die Vorinstanz verweist die Zivilklage von zwölf Privatklägern in Anwendung von Art. 126 Abs. 2 lit. b StPO auf den Zivilweg. Die Beschuldigte beantragt im Be- rufungsverfahren im Hauptpunkt die Abweisung der Forderung und begründet dies hauptsächlich mit dem beantragten Freispruch (Urk. 184 S. 28). Da die Be- schuldigte auch im vorliegenden Verfahren des gewerbsmässigen Wuchers schul- dig zu sprechen ist und die vorinstanzlichen Erwägungen überdies zu teilen sind (Urk. 125 S. 138 ff.), ist der erstinstanzliche Verweis der Privatkläger mit ihren Schadenersatzbegehren auf den Weg des Zivilprozesses zu bestätigen (Dispositivziffer 5). VII. Verwendung beschlagnahmten Vermögens

1. Die Zwangsmassnahme der Beschlagnahme ist in Art. 263 ff. StPO gere- gelt. Gemäss Art. 263 Abs. 1 StPO können Gegenstände und Vermögenswerte einer beschuldigten Person oder einer Drittperson beschlagnahmt werden, wenn die Gegenstände und Vermögenswerte voraussichtlich zur Sicherstellung von Verfahrenskosten, Geldstrafen, Bussen und Entschädigungen gebraucht werden (lit. b; vgl. auch Art. 268 StPO) oder wenn sie voraussichtlich einzuzie- hen sind (lit. d; sogenannte Einziehungsbeschlagnahme). Eine weitere Be- schlagnahme regelt das Strafgesetzbuch in Art. 71 Abs. 3 StGB im Zusam- menhang mit der Ersatzforderung (sogenannte Ersatzforderungsbeschlagnah- me). Ist die Beschlagnahme eines Gegenstands oder Vermögenswertes nicht vorher aufgehoben worden, so ist über seine Rückgabe an die berechtigte Person, seine Verwendung zur Kostendeckung oder über seine Einziehung im Endentscheid zu befinden (Art. 267 Abs. 3 StPO). Die Einziehung deliktischer Gegenstände und Vermögenswerte ist in Art. 69 ff. StGB geregelt.

2. Die bei der Beschuldigten am 12. Dezember 2019 von der Staatsanwalt- schaft II des Kantons Zürich beschlagnahmten Barschaften von Fr. 2'950.– und EUR 730.– (respektive Fr. 775.65; Urk. 76/2) sind mit der Vorinstanz zur Kostendeckung heranzuziehen (Urk. 77/1).

- 51 -

3. Die am 21. Januar 2020 von der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich bei der Zürcher Kantonalbank (Urk. 54/7; Urk. 77/2) und der Credit Suisse AG (Urk. 57/7; Urk. 77/3; Urk. 77/10) beschlagnahmten Guthaben sind mit der Vor- instanz zur Kostendeckung heranzuziehen:

4. Konten bei der Zürcher Kantonalbank − Guthaben von Fr. 53'850.51 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Konto Nr. 1, lautend auf die Beschuldigte, − Guthaben von Fr. 12'034.21 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Konto Nr. 2, lautend auf die Beschuldigte, sowie − Guthaben von Fr. 10'255.25 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Konto Nr. 3, lautend auf die Beschuldigte. Die Zürcher Kantonalbank ist anzuweisen, ab dem Konto Nr. 1 einen Betrag von Fr. 53'850.51, ab dem Konto-Nr. 2 einen Betrag von Fr. 12'034.21 und ab dem Konto Nr. 3 einen Betrag von Fr. 10'255.25 auf das Postkonto 80-10210-7, lautend auf Obergericht des Kantons Zürich, 8001 Zürich, zu überweisen. Bei einem Minderbetrag sind die Überweisungen im Umfang der effektiven Totalsaldi vorzunehmen. Bei einem Mehrbetrag sind die Kontosperren auf den erwähnten drei Konten der Beschuldigten bei der Zürcher Kantonalbank nach den Überweisungen aufzuheben.

5. Konto bei der Credit Suisse AG − Hälfte des Guthabens von Fr. 22'765.– (Stand 31. Dezember 2022; Urk. xx) auf dem Konto Nr. 4, lautend auf die Beschuldigte und O._____, mithin Fr. 11'382.50. O._____ hielt fest, die Hälfte des Guthabens gehöre ihm (Urk. 17/1 S. 7), was die Beschuldigte nicht anders darstellte (Urk. 15/14 S. 4) und dazu ausführen liess, das Konto laute auch auf O._____ (Urk. 77/2 S. 4). Die Credit Suisse AG ist anzuweisen, ab dem Konto-Nr. 4, lautend auf die Be- schuldigte und O._____, die Hälfte des Guthabens von Fr. 22'765.– (mithin Fr. 11'382.50) auf das Postkonto 80-10210-7, lautend auf Obergericht des Kan-

- 52 - tons Zürich, 8001 Zürich, zu überweisen. Bei einem Fr. 22'765.– unter- schreitenden Saldo ist die Überweisung im Umfang der Hälfte des effektiven Sal- dos vorzunehmen. Im Mehrbetrag ist die Kontosperre aufzuheben. VIII. Kosten- und Entschädigungsfolgen

1. Kostenfolgen im erstinstanzlichen Verfahren Die erstinstanzliche Kostenfestsetzung (Dispositivziffer 13, inklusive die Entschä- digung der amtlichen Verteidigung) ist wie ausgeführt in Rechtskraft erwachsen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist die erstinstanzliche Kostenauflage (Dis- positivziffern 14 und 15) zu bestätigen. Zu bestätigen ist auch der vorinstanzliche Entscheid, soweit der Beschuldigten die Kosten der amtlichen Verteidigung im Umfang von Fr. 21'066.30 auferlegt und im Übrigen mit dem Hinweis auf Art. 135 Abs. 4 StPO auf die Gerichtskasse genommen werden (Urk. 125 S. 149 f.). Zwar ist der Saldo des Konto-Nr. 4 bei der CS in der Zwischenzeit gering tiefer, hinge- gen blieben die beschlagnahmten Barschaften im vorinstanzlichen Entscheid in- soweit unberücksichtigt.

2. Kosten- und Entschädigungsfolgen im Berufungsverfahren 2.1. Die Verfahrenskosten sind auf Fr. 5'000.– zu veranschlagen (Art. 424 Abs. 1 StPO in Verbindung mit § 16 Abs. 1 und § 14 der Gebührenverordnung des Obergerichts). Die Kosten im Rechtsmittelverfahren tragen die Parteien nach Massgabe ihres Obsiegens oder Unterliegens (Art. 428 Abs. 1 StPO). Ob eine Partei im Rechtsmittelverfahren als obsiegend oder unterliegend gilt, hängt davon ab, in welchem Ausmass ihre vor Beschwerdeinstanz bzw. Berufungsgericht gestellten Anträge gutgeheissen wurden (THOMAS DOMEISEN, in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, Bd. II, 2. Aufl. 2014, N. 6 zu Art. 428 StPO). Nach Art. 428 Abs. 2 lit. b StPO können einer Par- tei, die ein Rechtsmittel ergriffen und einen für sie günstigeren Entscheid erwirkt hat, die Kosten auferlegt werden, wenn der angefochtene Entscheid nur unwe- sentlich abgeändert wird.

- 53 - 2.2. Die Beschuldigte strebte mit ihrer Berufung einen Freispruch an und unter- liegt im Berufungsverfahren mit ihren Anträgen nahezu vollumfänglich. Lediglich hinsichtlich des Strafmasses obsiegt sie leicht. Es rechtfertigt sich daher, die Kosten des Berufungsverfahrens, mit Ausnahme der Kosten der amtlichen Ver- teidigung, der Beschuldigten zu 5/6 aufzuerlegen und im Übrigen auf die Ge- richtskasse zu nehmen. Die Kosten der amtlichen Verteidigung für das Berufungsverfahren sind zu 5/6 einstweilen und zu 1/6 definitiv auf die Ge- richtskasse zu nehmen. Eine allfällige Rückerstattungspflicht der Beschuldig- ten im Umfang von 5/6 ist vorzubehalten (Art. 135 Abs. 4 StPO). 2.3. Die amtliche Verteidigung macht im Berufungsverfahren – unter Annahme einer geschätzten Dauer für die Berufungsverhandlung und eine Nachbesprechung – einen Aufwand von Fr. 26'789.90 (inkl. Barauslagen und MwSt.) geltend, was ausgewiesen ist (Urk. 185/3) und angemessen erscheint. Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Dauer der Berufungsverhandlung rechtfertigt es sich, Rechtsanwalt MLaw X1._____ für seine Aufwendungen im Berufungsverfahren pauschal und gesamthaft mit Fr. 26'300.– (inkl. Auslagen und MwSt.) zu entschädigen. Es wird beschlossen:

1. Es wird festgestellt, dass das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, 9. Abteilung, vom 7. April 2021 wie folgt in Rechtskraft erwachsen ist: "Es wird erkannt: 1.-3. (…)

4. Von der Anordnung einer Landesverweisung wird abgesehen.

5. (…)

6. Die Genugtuungsbegehren der folgenden Privatkläger werden abgewiesen:

m) B.______ (Privatkläger 1)

n) C.______ (Privatkläger 2)

- 54 -

o) D.______ (Privatkläger 3)

p) E.______ (Privatkläger 5)

q) F.______ (Privatkläger 6)

r) H.______ (Privatklägerin 8)

s) N._____ (Privatkläger 9)

t) I.______ (Privatkläger 10)

u) J.______ (Privatkläger 11)

v) K.______ (Privatkläger 12)

w) L.______ (Privatkläger 13)

x) M.______ (Privatkläger 14). 7.-11. (…)

12. Die folgenden, bei der Asservate-Triage der Kantonspolizei Zürich gelagerten Gegenstände werden nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides bis drei Monate danach auf erstes Verlangen der Beschuldigten herausgegeben. Bei ungenutztem Ablauf dieser Frist werden sie der Lagerbehörde zur Ver- nichtung überlassen. Asservat-Nr. A010'300'217 6 Ordnermappen mit diversen Unterlagen betr. die Wohnungen P._____-strasse, Q._____ und R._____-strasse Asservat-Nr. A010'300'228 1 Quittungsblock / 1 Sichtmappe mit losen Quittungen Asservat-Nr. A010'300'239 6 Ordner mit diversen Unterlagen betr. die Wohnungen P._____-strasse, Q._____ und R._____-strasse Asservat-Nr. A010'300'240 4 Ordner mit diversen Unterlagen betr. AHV, Urteile, BQ._____ etc. Asservat-Nr. A010'300'295 2 USB-Sticks

- 55 - Asservat-Nr. A010'300'342 1 Quittungsblock, 1 Agenda Asservat-Nr. A010'300'364 1 Ordner mit diversen Unterlagen, lautend auf S._____ Asservat-Nr. A010'300'320 1 Laptop "HP Pavilion" Asservat-Nr. A010'300'308 1 Tablet "Samsung Galaxy Tab3"

13. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 12'000.00 die weiteren Auslagen betragen: CHF 30'000.00 Gebühr Strafuntersuchung § 4 GebStrV; CHF 1'105.00 Kosten Kantonspolizei Zürich; CHF 16'911.70 amtliche Verteidigung (RA X2._____: vormalig); CHF 45'892.80 amtliche Verteidigung (RA X3._____); CHF 21'244.15 Gutachten/Expertisen etc.; CHF 2'197.00 Auslagen Untersuchung. Allfällige weitere Kosten bleiben vorbehalten. 14.-15. (…)

16. Rechtsanwalt Dr. iur. X3._____ wird für seine Bemühungen und Barauslagen als amtlicher Verteidiger mit insgesamt CHF 45'892.80 (inkl. Mehrwertsteuer; abzüglich Akontozahlungen von CHF 37'037.45) aus der Gerichtskasse ent- schädigt.

17. (Mitteilungen)

18. (Rechtsmittel)"

2. Mündliche Eröffnung und schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Urteil. Es wird erkannt:

1. Die Beschuldigte A.______ ist schuldig des gewerbsmässigen Wuchers im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB.

- 56 -

2. Die Beschuldigte wird bestraft mit einer Freiheitsstrafe von 24 Monaten, wovon 2 Tage durch Untersuchungshaft erstanden sind.

3. Der Vollzug der Freiheitsstrafe wird aufgeschoben und die Probezeit auf 2 Jahre festgesetzt.

4. Der erstinstanzliche Verweis der Privatkläger mit ihren Schadenersatz- begehren auf den Weg des Zivilprozesses (Dispositivziffer 5) wird bestätigt.

5. Die mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom

12. Dezember 2019 beschlagnahmten Barschaften von Fr. 2'950.– und EUR 730.– (Fr. 775.65) werden zur Kostendeckung verwendet.

6. Die folgenden, mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 21. Januar 2020 bei der Zürcher Kantonalbank beschlagnahmten Gut- haben auf den Konten der Beschuldigten werden zur Kostendeckung heran- gezogen: − Guthaben von Fr. 53'850.51 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Kon- to Nr. 1, lautend auf die Beschuldigte, − Guthaben von Fr. 12'034.21 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Kon- to Nr. 2, lautend auf die Beschuldigte, sowie − Guthaben von Fr. 10'255.25 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Kon- to Nr. 3, lautend auf die Beschuldigte. Die Zürcher Kantonalbank wird angewiesen, nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils ab dem Konto Nr. 1 einen Betrag von Fr. 53'850.51, ab dem Konto-Nr. 2 einen Betrag von Fr. 12'034.21 und ab dem Konto Nr. 3 einen Betrag von Fr. 10'255.25 auf das Postkonto 80-10210-7, lautend auf Ober- gericht des Kantons Zürich, 8001 Zürich, zu überweisen. Bei einem Minder- betrag sind die Überweisungen im Umfang der effektiven Totalsaldi vorzu- nehmen. Bei einem Mehrbetrag werden die Kontosperren auf den erwähn- ten drei Konten der Beschuldigten bei der Zürcher Kantonalbank nach den Überweisungen aufgehoben.

- 57 -

7. Im Betrag von Fr. 11'382.50 wird das mit Verfügung der Staatsanwalt- schaft II des Kantons Zürich vom 21. Januar 2020 bei der Credit Suisse AG beschlagnahmte Guthaben auf dem Konto Nr. 4, lautend auf die Be- schuldigte und O._____, zur Kostendeckung herangezogen. Die Credit Suisse AG wird angewiesen, nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils ab dem Konto-Nr. 4, lautend auf die Beschuldigte und O._____, die Hälfte des Guthabens von Fr. 22'765.–, mithin Fr. 11'382.50, auf das Post- konto 80-10210-7, lautend auf Obergericht des Kantons Zürich, 8001 Zürich, zu überweisen. Bei einem Fr. 22'765.– unterschreitenden Saldo ist die Überweisung im Umfang der Hälfte des effektiven Saldos vorzunehmen. Im Mehrbetrag wird die Kontosperre aufgehoben.

8. Die erstinstanzliche Kostenauflage (Dispositivziffern 14 und 15) wird bestä- tigt.

9. Die zweitinstanzliche Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: Fr. 5'000.– ; die weiteren Kosten betragen: vormalige amtliche Verteidigung, bereits ausbezahlt Fr. 667.40 (RA X3._____) Fr. 26'300.– amtliche Verteidigung (RA X1._____)

10. Die Kosten des Berufungsverfahrens, mit Ausnahme der Kosten der amt- lichen Verteidigung, werden der Beschuldigten zu 5/6 auferlegt und im Übrigen auf die Gerichtkasse genommen. Die Kosten der amtlichen Verteidigung werden zu 5/6 einstweilen und im Übrigen definitiv auf die Gerichtskasse genommen. Die Rückzahlungspflicht der Beschuldigten bleibt im Umfang von 5/6 gemäss Art. 135 Abs. 4 StPO vorbehalten.

11. Mündliche Eröffnung und schriftliche Mitteilung im Dispositiv an

- 58 - − die amtliche Verteidigung im Doppel für sich und zuhanden der Beschuldigten (übergeben) − die Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich (versandt) − den Privatkläger 1 B.______ (versandt) − den Privatkläger 2 C.______ (versandt) − den Privatkläger 3 D.______ (versandt) − den Privatkläger 4 BP._____ (versandt) − den Privatkläger 5 E.______ (versandt) − den Privatkläger 6 F.______ (versandt) − den Privatkläger 7 G.______ (versandt) − die Privatklägerin 8 H._____ (versandt) − den Privatkläger 9 N._____ (versandt) − den Privatkläger 10 I._____ (versandt) − den Privatkläger 11 J.______ (versandt) − den Privatkläger 12 K.______ (versandt) − den Privatkläger 13 L.______ (versandt) − den Privatkläger 14 M.______ (versandt) (Eine begründete Urteilsausfertigung gemäss Art. 84 Abs. 4 StPO wird den Privatklägern nur zugestellt, sofern sie dies innert 10 Tagen nach Erhalt des Dispositivs verlangen.) sowie in vollständiger Ausfertigung an − die amtliche Verteidigung im Doppel für sich und zuhanden der Beschuldigten − die Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich und nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Erledigung allfälli- ger Rechtsmittel an − die Vorinstanz − das Migrationsamt des Kantons Zürich − die Koordinationsstelle VOSTRA/DNA mit Formular A − die Kordinationsstelle VOSTRA/DNA mit dem Formular "Löschung des DNA-Profils und Vernichtung des ED-Materials" − die Kasse des Bezirksgerichts Zürich betr. Disp. Ziff. 5

- 59 - − die Zürcher Kantonalbank, Recht Steuern & Compliance, Postfach, 8010 Zürich, betr. Disp. Ziff. 6 − die Credit Suisse (Schweiz) AG, Rechtsdienst, 8070 Zürich, betr. Disp. Ziff. 7.

12. Gegen diesen Entscheid kann bundesrechtliche Beschwerde in Straf- sachen erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung der vollständigen, begründeten Ausfertigung an gerechnet, bei der Strafrechtlichen Abteilung des Bundesgerichtes (1000 Lausanne 14) in der in Art. 42 des Bundes- gerichtsgesetzes vorgeschriebenen Weise schriftlich einzureichen. Die Beschwerdelegitimation und die weiteren Beschwerdevoraussetzungen richten sich nach den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgerichts- gesetzes. Obergericht des Kantons Zürich I. Strafkammer Zürich, 26. Januar 2023 Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: lic. iur. Ch. Prinz MLaw L. Zanetti

- 60 - Zur Beachtung: Der/die Verurteilte wird auf die Folgen der Nichtbewährung während der Probezeit aufmerksam gemacht: Wurde der Vollzug einer Geldstrafe unter Ansetzung einer Probezeit aufgeschoben, muss sie vor- erst nicht bezahlt werden. Bewährt sich der/die Verurteilte bis zum Ablauf der Probezeit, muss er/sie die Geldstrafe definitiv nicht mehr bezahlen (Art. 45 StGB); Analoges gilt für die bedingte Freiheitsstrafe. Eine bedingte Strafe bzw. der bedingte Teil einer Strafe kann im Übrigen vollzogen werden (Art. 46 Abs. 1 bzw. Abs. 4 StGB),

- wenn der/die Verurteilte während der Probezeit ein Verbrechen oder Vergehen begeht,

- wenn der/die Verurteilte sich der Bewährungshilfe entzieht oder die Weisungen missachtet.

Erwägungen (91 Absätze)

E. 1 Prozessgeschichte

E. 1.1 Die Vorinstanz bestraft die Beschuldigte mit einer Freiheitsstrafe von 2 ¾ Jahren. Die Verteidigung beantragt, die Beschuldigte sei von Schuld und Strafe freizu- sprechen (Urk. 133). Die Staatsanwaltschaft beantragt die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids (Urk. 158).

E. 1.2 Die Beschuldigte beging die Delikte vor Inkrafttreten der seit

E. 1.3 Das Bundesgericht hat die Grundsätze der Strafzumessung nach Art. 47 ff. StGB und die an sie gestellten Begründungsanforderungen wiederholt dargelegt (BGE 136 IV 55 E. 5.4 ff. S. 59 ff. mit Hinweisen). Darauf sowie auf die zutreffen- den vorinstanzlichen Erwägungen (Urk. 125 S. 123 ff.) kann verwiesen werden.

3. Gewerbsmässiger Wucher

E. 1.4 Der Beschuldigten wird vorgeworfen, im Sinne von Art. 157 Ziff. 2 StGB gewerbsmässig gehandelt zu haben (Urk. 89/5 S. 2 und 9). Nach der Rechtsprechung handelt der Täter gewerbsmässig, wenn sich aus der Zeit und den Mitteln, die der Täter für die deliktische Tätigkeit aufwendet, aus der Häufigkeit der Einzelakte innerhalb eines bestimmten Zeitraums sowie aus den angestrebten und erzielten Einkünften ergibt, dass er die deliktische Tätigkeit nach der Art eines Berufes ausübt. Eine nebenberufliche deliktische Tätigkeit kann als Voraussetzung für Gewerbsmässigkeit genügen. Wesentlich ist ausserdem, dass der Täter sich darauf einrichtet, durch sein deliktisches Handeln relativ regelmässige Einnahmen zu erzielen, die einen namhaften Beitrag an die Kosten seiner Lebensgestaltung darstellen. Zudem muss er die Tat bereits mehrfach begangen haben und es muss aus den gesamten Umständen geschlossen werden, er sei zu einer Vielzahl unter den entsprechenden Tatbestand fallender Handlungen bereit gewesen (BGE 147 IV 176 E. 2.2.1 S. 178 f.). Die Vermietung der Zimmer erfolgte ab Ende 2010 bis Februar 2017 und damit während über sechs Jahren. Die Beschuldigte schloss über 40 Mietverträge ab und leistete einen wesentlichen zeitlichen Aufwand (E. II.11.). Auch aus den angestrebten und tatsächlich erzielten Einkünften, die mangels anderer Erwerbs- einkünfte einen wesentlichen Beitrag an die Kosten der Lebensgestaltung dar- stellten, zeigt sich ein gewerbsmässiges Handeln. Dass die Beschuldigte die eingeklagte Tätigkeit als Beruf verstand, geht auch aus ihren Aussagen hervor. So bezeichnete sie die Zimmervermietung als ihren Hauptjob (E. II.11.). Es ist deshalb nicht zweifelhaft, dass die Beschuldigte die fraglichen Vermietungen und damit die deliktische Tätigkeit gewerbsmässig betrieb.

E. 1.5 Die Beschuldigte ist schuldig zu sprechen des gewerbsmässigen Wuchers im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB.

- 42 - IV. Strafzumessung

1. Anträge/Anwendbares Recht/Grundsätze

E. 1.6 Das Urteil erging im Anschluss an die Berufungsverhandlung (Prot. II S. 14 ff.). Die geheime Beratung fand gleichentags statt, das Urteil wurde eben- falls am 26. Januar 2023 gefällt und den Parteien gleichentags mündlich eröffnet und im Dispositiv übergebe (Urk. 186).

E. 2 Umfang der Berufung

E. 2.1 Die Verfahrenskosten sind auf Fr. 5'000.– zu veranschlagen (Art. 424 Abs. 1 StPO in Verbindung mit § 16 Abs. 1 und § 14 der Gebührenverordnung des Obergerichts). Die Kosten im Rechtsmittelverfahren tragen die Parteien nach Massgabe ihres Obsiegens oder Unterliegens (Art. 428 Abs. 1 StPO). Ob eine Partei im Rechtsmittelverfahren als obsiegend oder unterliegend gilt, hängt davon ab, in welchem Ausmass ihre vor Beschwerdeinstanz bzw. Berufungsgericht gestellten Anträge gutgeheissen wurden (THOMAS DOMEISEN, in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, Bd. II, 2. Aufl. 2014, N. 6 zu Art. 428 StPO). Nach Art. 428 Abs. 2 lit. b StPO können einer Par- tei, die ein Rechtsmittel ergriffen und einen für sie günstigeren Entscheid erwirkt hat, die Kosten auferlegt werden, wenn der angefochtene Entscheid nur unwe- sentlich abgeändert wird.

- 53 -

E. 2.2 Die Beschuldigte strebte mit ihrer Berufung einen Freispruch an und unter- liegt im Berufungsverfahren mit ihren Anträgen nahezu vollumfänglich. Lediglich hinsichtlich des Strafmasses obsiegt sie leicht. Es rechtfertigt sich daher, die Kosten des Berufungsverfahrens, mit Ausnahme der Kosten der amtlichen Ver- teidigung, der Beschuldigten zu 5/6 aufzuerlegen und im Übrigen auf die Ge- richtskasse zu nehmen. Die Kosten der amtlichen Verteidigung für das Berufungsverfahren sind zu 5/6 einstweilen und zu 1/6 definitiv auf die Ge- richtskasse zu nehmen. Eine allfällige Rückerstattungspflicht der Beschuldig- ten im Umfang von 5/6 ist vorzubehalten (Art. 135 Abs. 4 StPO).

E. 2.3 Die amtliche Verteidigung macht im Berufungsverfahren – unter Annahme einer geschätzten Dauer für die Berufungsverhandlung und eine Nachbesprechung – einen Aufwand von Fr. 26'789.90 (inkl. Barauslagen und MwSt.) geltend, was ausgewiesen ist (Urk. 185/3) und angemessen erscheint. Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Dauer der Berufungsverhandlung rechtfertigt es sich, Rechtsanwalt MLaw X1._____ für seine Aufwendungen im Berufungsverfahren pauschal und gesamthaft mit Fr. 26'300.– (inkl. Auslagen und MwSt.) zu entschädigen. Es wird beschlossen:

1. Es wird festgestellt, dass das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, 9. Abteilung, vom 7. April 2021 wie folgt in Rechtskraft erwachsen ist: "Es wird erkannt: 1.-3. (…)

4. Von der Anordnung einer Landesverweisung wird abgesehen.

5. (…)

6. Die Genugtuungsbegehren der folgenden Privatkläger werden abgewiesen:

m) B.______ (Privatkläger 1)

n) C.______ (Privatkläger 2)

- 54 -

o) D.______ (Privatkläger 3)

p) E.______ (Privatkläger 5)

q) F.______ (Privatkläger 6)

r) H.______ (Privatklägerin 8)

s) N._____ (Privatkläger 9)

t) I.______ (Privatkläger 10)

u) J.______ (Privatkläger 11)

v) K.______ (Privatkläger 12)

w) L.______ (Privatkläger 13)

x) M.______ (Privatkläger 14). 7.-11. (…)

17. (Mitteilungen)

18. (Rechtsmittel)"

2. Mündliche Eröffnung und schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Urteil. Es wird erkannt:

1. Die Beschuldigte A.______ ist schuldig des gewerbsmässigen Wuchers im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB.

- 56 -

2. Die Beschuldigte wird bestraft mit einer Freiheitsstrafe von 24 Monaten, wovon 2 Tage durch Untersuchungshaft erstanden sind.

3. Der Vollzug der Freiheitsstrafe wird aufgeschoben und die Probezeit auf 2 Jahre festgesetzt.

4. Der erstinstanzliche Verweis der Privatkläger mit ihren Schadenersatz- begehren auf den Weg des Zivilprozesses (Dispositivziffer 5) wird bestätigt.

5. Die mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom

12. Dezember 2019 beschlagnahmten Barschaften von Fr. 2'950.– und EUR 730.– (Fr. 775.65) werden zur Kostendeckung verwendet.

- 57 -

8. Die erstinstanzliche Kostenauflage (Dispositivziffern 14 und 15) wird bestä- tigt.

11. Mündliche Eröffnung und schriftliche Mitteilung im Dispositiv an

- 59 - − die Zürcher Kantonalbank, Recht Steuern & Compliance, Postfach, 8010 Zürich, betr. Disp. Ziff. 6 − die Credit Suisse (Schweiz) AG, Rechtsdienst, 8070 Zürich, betr. Disp. Ziff. 7.

- wenn der/die Verurteilte während der Probezeit ein Verbrechen oder Vergehen begeht,

- wenn der/die Verurteilte sich der Bewährungshilfe entzieht oder die Weisungen missachtet.

E. 3 Miet- und Eigentumsverhältnisse, Mietverträge, bauliche Veränderungen

E. 3.1 Die objektive Tatschwere des von der Beschuldigten begangenen Wuchers ist innerhalb des zur Verfügung stehenden Strafrahmens zu bemessen und damit zum breiten Spektrum von denkbaren Wucherhandlungen in Relation zu setzen. Die Beschuldigte schloss das erste Wuchergeschäft Ende November 2010 über ein Zimmer an der P._____-strasse … ab. In der Folge betrieb sie ihr Geschäftsmodell bis Februar 2017 respektive während über sechs Jahren und schloss über 40 Mietverträge ab, was die Vorinstanz zutreffend als lange Deliktsdauer und erhebliche Anzahl bezeichnet. Richtig ist auch, dass die Beschuldigte nicht von sich aus von den deliktischen Handlungen Abstand nahm (Urk. 125 S. 126 f.). Die erwirtschafteten Einnahmen, die mindestens 25 % über dem angemessenen Mietzins lagen, betrugen in Bezug auf die P._____-strasse … Fr. 69'118.41, in Bezug auf den Q._____ … Fr. 37'694.64, in Bezug auf die R._____-strasse … Fr. 2'022.79 und insgesamt Fr. 108'835.84. Die lange Zeitdauer ist negativ zu gewichten. Straferhöhend fällt auch der hohe Deliktsbetrag von rund Fr. 109'000.– ins Gewicht. Dieser ist laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein wichtiger strafzumessungsrelevanter Gesichtspunkt neben anderen (vgl. Urteile 6B_866/2009 vom 22. Februar 2010 E. 1.2.2 und 6P.66/2006 vom

E. 3.2 In subjektiver Hinsicht ist von Eventualvorsatz auszugehen, was leicht verschuldensrelativierend ins Gewicht fällt. Dass die Beschuldigte aus finan- ziellen Gründen handelte, ist der Gewerbsmässigkeit ihres Tuns immanent. Dem Kauf einer Wohnung respektive dem planmässigen Vorgehen wurde bei der Bemessung der objektiven Tatschwere Rechnung getragen. Dies fällt in Abweichung von der Vorinstanz in subjektiver Hinsicht nicht zusätzlich ins Gewicht. Damit vermögen die Elemente der subjektiven Tatkomponente die objektive Tatschwere leicht zu relativieren.

E. 3.3 Bei einer Gesamtbetrachtung wird die gerade noch leichte objektive Tat- schwere durch die Elemente der subjektiven Tatkomponente leicht relativiert. Damit rechtfertigt es sich, die Einsatzstrafe im mittleren Bereich des unteren Strafrahmendrittels auf 32 Monate festzusetzen.

E. 3.3.1 Betreffend diesen in der Anklage umrissenen Vorwurf stellt die Vorinstanz zusammengefasst Folgendes fest. Die 4 ½-Zimmerwohnung an der R._____- strasse … in AA._____ erwarb der Ehemann der Beschuldigten am 18. Juli 2006. Die baulichen Veränderungen der Maisonettewohnung betrafen die Unterteilung des Wohnzimmers in zwei separat abschliessbare Zimmer. Nach den vor- instanzlichen Feststellungen erfolgte der Umbau bereits im Herbst 2014. Gegen- stand der Anklage ist einzig das bloss 7.6 m² grosse Zimmer UL. Die Vorinstanz prüft die in der Anklage (Anklageschrift Ziffer 19 und Anhang 3) für jeden Mieter einzeln aufgeführten Punkte der Mietverträge (Mietzins, Anfang und Ende des Mietverhältnisses; Urk. 125 S. 35 ff.).

E. 3.3.2 Lediglich ergänzend kann festgehalten werden, dass der verurkundete Kaufpreis der fraglichen Wohnung Fr. 322'000.– betrug (Urk. 118/6 S. 4; vgl. auch Urk. 106/2 S. 5). Die vorinstanzlichen Erwägungen sind im Übrigen zu über- nehmen. Richtig ist auch, wenn die Vorinstanz die Behauptung der Beschuldigten, den Umbau Ende Oktober 2015 bzw. Anfang November 2015 vorgenommen zu haben (Urk. 15/5 S. 2), verwirft. Am 1. Januar 2015 wohnten bereits fünf Personen (C.______, AB._____, AC._____, AD._____ und die Beschuldigte) in der besagten Wohnung (Urk. 15/5 S. 4; Urk. 105 S. 1 ff.; Urk. 106/4). Ohne Aufteilung des Wohnzimmers hätte nicht jeder Bewohner ein eigenes Schlafzimmer gehabt. Zudem gab C.______, der ab 29. September 2014 an der R._____-strasse … wohnte, an, das Zimmer sei nicht fertig gewesen. Er habe etwa einen Monat im Wohnzimmer gewohnt, bis die Wand eingezogen gewesen sei (Urk. 110/2 S. 4 und 8). Damit passt ein Kontoauszug der Credit Suisse vom

31. Dezember 2014 überein, aus dem am 7. November 2014 eine Belastung von Fr. 4'136.23 mit dem Vermerk "Trennwände" hervorgeht (Urk. 57/5/4). Aus den

- 13 - genannten Umständen kann zudem ausgeschlossen werden, dass diese Konto- belastung Umbauarbeiten der Wohnung an der P._____-strasse … betraf.

E. 3.4 Die Vorinstanz hat das Vorleben und die persönlichen Verhältnisse der Beschuldigten korrekt wiedergegeben. Darauf kann verwiesen werden (Urk. 125 S. 130 f.). Zu den persönlichen Verhältnissen hielt die Beschuldigte an- lässlich der Berufungsverhandlung aktualisierend fest, sie vermiete derzeit noch 5 Zimmer und erziele ein monatliches Einkommen in Höhe von Fr. 3'400.–. Zu- dem lebe sie zwar noch mit ihrem Ehemann in einer Wohnung, sie seien aber ge- trennt und wohnten lediglich noch als Mitbewohner zusammen. Im Übrigen bestä-

E. 3.5 Das in Art. 29 Abs. 1 BV, Art. 6 Ziff. 1 EMRK, Art. 14 Ziff. 3 lit. c UNO- Pakt II und Art. 5 StPO geregelte Beschleunigungsgebot verpflichtet die Behörde, das Strafverfahren zügig voranzutreiben, um den Beschuldigten nicht unnötig über die gegen ihn erhobenen Vorwürfe im Ungewissen zu lassen. Es gilt für das ganze Verfahren (BGE 143 IV 49 E. 1.8.2 S. 61 mit Hinweisen). Die Beurteilung der angemessenen Verfahrensdauer entzieht sich starren Regeln. Welche Verfahrensdauer angemessen ist, hängt von den konkreten Umständen ab, die in ihrer Gesamtheit zu würdigen sind. Kriterien hierfür bilden etwa die Schwere des Tatvorwurfs, die Komplexität des Sachverhaltes, die dadurch gebotenen Unter- suchungshandlungen, das Verhalten des Beschuldigten und dasjenige der Be- hörden sowie die Zumutbarkeit für den Beschuldigten. Als krasse Zeitlücke, welche eine Sanktion aufdrängt, gilt etwa eine Untätigkeit von 13 oder 14 Monaten im Stadium der Untersuchung, eine Frist von vier Jahren für den Entscheid über eine Beschwerde gegen eine Anklagehandlung oder eine Frist von zehn oder elfeinhalb Monaten für die Weiterleitung eines Falles an die Beschwerdeinstanz (BGE 143 IV 373 E. 1.3.1 S. 377; 130 I 269 E. 3.1 S. 273; Urteil 6B_441/2019 vom 12. September 2019 E. 3.1; je mit Hinweisen). Nach einem anonymen Schreiben vom 10. November 2015 (Urk. 2/1) erfolgte am

E. 3.6 Führt die Strafzumessung unter Würdigung aller wesentlichen Umstände zu einer Freiheitsstrafe, welche im Bereich eines Grenzwertes zum bedingten bzw. teilbedingten Strafvollzug liegt, hat sich das Gericht zu fragen, ob – zugunsten der beschuldigten Person – auch eine Sanktion, welche die Grenze nicht überschreitet, noch innerhalb des Ermessensspielraums liegen würde. Bejaht es die Frage, hat es die Strafe in dieser Höhe festzulegen. Verneint es sie, ist es zulässig, auch eine nur unwesentlich über der Grenze liegende Freiheitsstrafe auszufällen. Das Gericht hat diesen Entscheid im Urteil aus- drücklich zu begründen (BGE 134 IV 17 E. 3.5 und 3.6; BGer Urteil 6B_449/2011 vom 12. September 2011 E. 3.6.1). Vorliegend liegt die nach Berücksichtigung der massgeblichen Strafzu- messungsfaktoren festgesetzte Strafe bei 26 Monaten Freiheitsstrafe. Gemäss Art. 42 Abs. 1 StGB schiebt das Gericht den Vollzug einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von höchstens zwei Jahren bzw. 24 Monaten in der Regel auf, wenn eine unbedingte Strafe nicht notwendig erscheint, um den Täter von der Begehung weiterer Verbrechen oder Vergehen abzuhalten. Die vorliegend ausge- fällte Strafe liegt damit bloss zwei Monate über dem Grenzwert, bis zu welchem eine vollständig bedingte Strafe ausgefällt werden könnte. Die auf unterschiedli- chen subjektiven und objektiven Anhaltspunkten basierende Strafzumessung zeigt dabei auf, dass auch eine Freiheitsstrafe von 24 Monaten noch im Rahmen

- 49 - des Ermessensspielraumes liegen würde. Es ist daher eine Freiheitsstrafe von 24 Monaten auszufällen.

E. 3.7 Der Milderungsgrund im Sinne von Art. 48 lit. e StGB steht nicht zur Diskussion, da die Beschuldigte den gewerbsmässigen Wucher bis Februar 2017 betrieb.

E. 3.8 Zusammenfassend ist die Beschuldigte mit einer Freiheitsstrafe von

E. 4 ½-Zimmerwohnung mit fünf erwachsenen Personen überbelegt war, brauchen keiner Ergänzung. Richtig ist auch, dass die Beschuldigte abgesehen von drin- genden Reparaturen auch hier nicht bereit war, ihr angezeigte Mängel zu behe- ben. So unterliess sie es, den defekten Kühlschrank reparieren oder auswechseln zu lassen (G.______ in Urk. 97/6 S. 12: "Sie sagte, ja, ich werde ihn wechseln. Sie hatte gar kein Interesse. Sie ist dann einfach verschwunden").

E. 4.1 P._____-strasse … in … Zürich

E. 4.1.1 Die Vorinstanz stellt zusammengefasst Folgendes fest. Die Wohnung ver- fügte neben den untervermieteten Zimmern über eine kleine Küche mit vier Herd- platten und einem Backofen, über ein Bad mit WC und Waschmaschine sowie über ein separates WC. Ein Estrich- oder Kellerabteil stand den Untermietern nicht zur Verfügung. In Abweichung von der Anklage (Urk. 89/5 S. 4) hatten die Untermieter zu Beginn der Tätigkeit der Beschuldigten die Möglichkeit, die Waschküche im Keller zu benutzen, wo auch Trocknungsmöglichkeiten bestanden. Die anklagerelevanten Zimmer (RH [bzw. 10], LH [bzw. 6], LM [bzw. 5], MN [bzw. 3], RR [bzw. 1], RV neu [bzw. 2], 11, MM [bzw. 9], LV neu [bzw. 4], LA [bzw. 8]; vgl. für die Bezeichnungen Urk. 1 S. 19, Urk. 2/3/8 und Urk. 15/3/1) wiesen Flächen zwischen 7.2 m² und 18.5 m² auf. Der Flur hatte, nachdem dort das Zimmer MN errichtet worden war, eine Breite von 57 cm (Urk. 125 S. 37 ff.). Diese Feststellungen sind richtig. Weshalb die Beschuldigte die Waschmöglichkeiten im Keller unterband sowie eine Waschmaschine in der Wohnung und ein Seil für das Trocknen der Wäsche im Flur installierte, steht nicht fest. N._____ erklärte dazu, die Beschuldigte habe Probleme mit dem Hauswart gehabt (Urk. 16/23 S. 9). Dies ist mit Blick auf die Anzahl Untermieter grundsätzlich plausibel, kann aber dahingestellt bleiben. Richtig ist, dass aus dem früheren Zimmer RV alt mit einer Fläche von 19.1 m² die Zimmer RV neu (9 m²) und RR (8 m²) entstanden. Die Differenz der Flächen ergibt sich aus den eingebauten Trennwänden und dem (zusätzlichen) gemeinsamen Zugangsbereich.

E. 4.1.2 Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von 20 Bewohnern fest, die Allgemeinräume und die Zimmer seien mehrheitlich in einem ungenügenden

- 15 - die Situation zu verbessern (beispielsweise AI._____ [Urk. 16/31 S. 12], wonach die Beschuldigte gesagt habe, "wenn ihr wollt, macht es selber; wenn nicht, dann nicht").

E. 4.1.3 Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz zum Schluss gelangt, die Anklageziffern 4 - 7 seien hinsichtlich der P._____-strasse … erstellt mit einer Abweichung betreffend Wasch- und Trocknungsmöglichkeiten zu Beginn der Vermietungstätigkeit der Beschuldigten. Zudem wies das grösste Zimmer eine Fläche von 18.5 m² auf.

E. 4.2 Q._____ … in … Zürich

E. 4.2.1 Nach den vorinstanzlichen Feststellungen verfügte die Wohnung neben den vermieteten Zimmern über ein separates WC, eine Küche mit vier Herdplatten, Backofen, Mikrowelle und Kühlschrank sowie über ein Bad. Der Kühlschrank funktionierte nicht. In Abweichung von der Anklage (Urk. 89/5 S. 4) hatte die Wohnung nur ein separates WC und ein Bad ohne Toilette. Ein Estrich- oder Kellerabteil stand den Mietern nicht zur Verfügung. Weiter hielten mehrere Mieter fest, es habe kein Trocknungsraum oder Tumbler zur Verfügung gestanden respektive sie hätten die Kleider im Flur oder in ihren Zimmern getrocknet (so AJ._____ in Urk. 97/3 S. 7, AK._____ in Urk. 97/8 S. 9, M.______ in Urk. 97/10 S. 9, AL._____ in Urk. 97/11 S. 8, AM._____ in Urk. 97/12 S. 8, AN._____ in Urk. 97/15 S. 9). Wenn die Vorinstanz den anderslautenden Aussagen von G.______ nicht folgt (Urk. 97/6 S. 9), kann dies übernommen werden. Ebenso wenig überzeugend hielt AO._____ als einziger Mieter fest, er habe im Keller gewaschen und die Kleider dort getrocknet (Urk. 97/2 S. 9). Die anklagerelevanten Zimmer (RA [bzw. 1], RB [bzw. 2], MM [bzw. 3], LB [bzw. 4] und LA [bzw. 5]; vgl. für die Bezeichnungen Urk. 73/6 S. 4, Urk. 91/8 und Urk. 15/4/1) wiesen Flächen zwischen (gerundet) 10 m² und 14.6 m² auf (Urk. 125 S. 50 ff.). Diese Feststellungen sind richtig. Zutreffend ist auch, dass AP._____ im Zimmer MM logierte, welches (in marginaler Abweichung von Anhang 2 Spalte J Zeile 8) eine Fläche von 11.3 m² aufwies.

- 16 -

E. 4.2.2 Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von mehreren Bewohnern fest, die Allgemeinräume seien mehrheitlich in ungenügendem hygienischen Zustand ge- wesen. Es sei zudem plausibel, dass Räume hellhörig seien, wenn deren Ab- trennung bloss mit Spanplatten erfolge. In Bezug auf die Ausstattung der einzelnen Zimmer sowie den ungenügenden hygienischen Zustand (aufgrund von Überbelegung und fehlender respektive ungenügender Reinigung) können die vorinstanzlichen Feststellungen übernommen werden (Urk. 125 S. 52 ff.). Auch AJ._____, der sich selbst als "nicht so ein sauberer Mensch" bezeichnete, gab an, in Bezug auf die Küche reklamiert zu haben (Urk. 97/3 S. 10). Ergänzend kann festgehalten werden, dass auch L.______, deren Aussagen zu Gunsten der Beschuldigten verwertbar sind (E. I.3.1), nichts Entlastendes deponierte (Urk. 97/1). Zutreffend sind schliesslich auch die vorinstanzlichen Feststellungen, wonach die Räume hellhörig gewesen seien (Urk. 125 S. 55). Dies gaben mehrere Bewohner so zu Protokoll (vgl. Urk. 97/5 S. 4; Urk. 97/9 S. 8; Urk. 97/13 S. 5). Die vorinstanzlichen Feststellungen, wonach die 83 m² grosse und (ursprünglich)

E. 4.2.3 Die Vorinstanz gelangt zum Schluss, die Anklageziffern 4 - 7 seien hin- sichtlich der Wohnung Q._____ … im Wesentlichen erstellt. In Abweichung der Anklage habe hingegen keine Gesundheitsgefährdung vorgelegen und das Bad habe nicht über eine Toilette verfügt (Urk. 125 S. 57). Diese Erwägungen sind zu übernehmen.

- 17 -

E. 4.3 R._____-strasse … in AA._____

E. 4.3.1 Die Vorinstanz stellt zusammengefasst Folgendes fest. Die 4 ½-Zimmer- Maisonettewohnung verfügte über eine Küche mit vier Herdplatten, Backofen, Mikrowelle und Kühlschrank, ein Bad mit WC und Waschmaschine sowie ein separates WC. Auch hier stand den Mietern ein Estrich- oder Kellerabteil nicht zur Verfügung (Urk. 125 S. 57). Diese Erwägungen sind zutreffend. Stellt die Vor- instanz fest, es habe an einer Gelegenheit zur Wäschetrocknung gefehlt, kann ihr hingegen nicht gefolgt werden. Sowohl AQ._____ (Urk. 110/3 S. 7) als auch C.______ (Urk. 110/2 S. 8) hielten fest, die Waschmaschine habe über eine entsprechende Funktion verfügt. Zutreffend ist, dass das Mikrowellengerät (wie in der Anklage umschrieben) nur teilweise funktionierte und der Kühlschrank (ent- gegen der Anklage) funktionstüchtig war. Das anklagerelevante Zimmer UL hatte eine Fläche von 7.6 m². Das Vorbringen der Beschuldigten, die Zimmergrösse sei unzutreffend (Urk. 15/14 S. 7), verwirft die Vorinstanz zu Recht. Laut Vermessung der Polizei hatte das Zimmer eine Breite von 2.2 m und eine Tiefe von 3.45 m (Urk. 74/4 S. 5), was 7.59 m² ergibt.

E. 4.3.2 Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von mehreren Bewohnern fest, die Allgemeinräume seien mehrheitlich in einem ungenügenden hygienischen Zustand gewesen und hätten teilweise bauliche Mängel aufgewiesen. Dass mehrere Mieter über eine ungenügende Reinigung der Allgemeinräume berichteten, trifft zu (so AR._____, AQ._____ und AS._____). Weiter schilderten mehrere Mieter, die Zimmer UL und UR seien mit Holz unterteilt gewesen (AT._____ in Urk. 110/4 S. 10, AS._____ in Urk. 110/5 S. 10). Die vorinstanzlichen Feststellungen treffen zu (Urk. 125 S. 58 ff.). Richtig ist auch, wenn die Vorinstanz zur Unterteilung der Zimmer OG und OK festhält, dass dies mit einer Art Faltvorhang aus Stoff erfolgte. Zwar sind die Zimmer OG und OK im oberen Stock nicht anklagerelevant. Eine entsprechende Hellhörigkeit wirkte sich aber ohne Weiteres auch auf den unteren Stock aus, wo sich unter anderem das Zimmer UL befand.

E. 4.3.3 Gelangt die Vorinstanz zum Schluss, die Anklageziffern 4 - 7 seien hinsicht- lich der R._____-strasse … erstellt mit der Abweichung, dass der Kühlschrank in der Küche funktionierte und keine Gesundheitsgefährdung vorlag (Urk. 125 S. 61), ist dies nicht zu beanstanden.

E. 5 Höhe der Mietzinse und Umstände der Vertragsabschlüsse (Anklageziffer 8) Die Höhe der jeweiligen Mietzinse sind belegt (Urk. 20/1-42 [P._____-strasse …], Urk. 93/10/3, Urk. 93/10/5-7, Urk. 93/10/9-12 [Q._____ …], Urk. 106/7/6, Urk. 106/7/8, Urk. 106/7/12 [R._____-strasse …]). Die sorgfältigen vorinstanz- lichen Erwägungen zu den B.______, V._____, U._____ und AL._____ betreffenden Bruttomietzinsen brauchen keiner Ergänzung (Urk. 125 S. 62 f.). Entsprechendes gilt in Bezug auf die Feststellung, die (Unter-)Mieter hätten bei Vertragsabschluss höchstens einen Ausweis und eine Bestätigung des Sozialamtes vorlegen müssen, wonach sie unterstützt wurden (Urk. 125 S. 64 f.). K.______ (Mieter an der P._____-strasse …) hielt beispielsweise fest, er habe der Beschuldigten einzig das Depot von Fr. 900.– gebracht, aber keine Unterlagen vorlegen müssen (Urk. 16/33 S. 4). Auch AM._____ (Mieterin Q._____ …) musste für den Vertragsabschluss keine Unterlagen vorlegen, ebenso wenig AT._____, Mieter an der R._____-strasse … (Urk. 97/12 S. 5; Urk. 110/4 S. 5).

E. 6 Missverhältnis der verlangten (Unter-)Mietzinse, marktübliche und angemessene (Unter-)Mietzinse (Anklageziffer 9)

E. 6.1 AU._____ erstattete betreffend die durch die Beschuldigte erzielten Miet- zinse am 20. Februar 2018 ein Gutachten mit Ergänzungen vom 30. August 2018 und 15. März 2020 (Urk. 19/17/1; Urk. 19/26; Urk. 19/34). Die erste Ergänzung er- folgte zur Beurteilung zusätzlicher Zimmer an der P._____-strasse … (LV neu [Nr. 4], LA [Nr. 8], Nr. 7 und Nr. 11). Die zweite Ergänzung erfolgte, nachdem die

22. August 2017 im Beisein des Experten ein Augenschein an der R._____- strasse … und Q._____ … (Urk. 18/1; Urk. 74/6).

E. 6.2.1 Der Gutachter legt einleitend fest, welche Akten etc. für die Beantwortung der Fragen herangezogen wurden. Es handelt sich dabei um die Werte, welche die Untersuchungsbehörde ermittelte, insbesondere Grundrisse, Mietzinse und Ausstattung der Zimmer (Urk. 19/17/2). Grundlage der Beurteilung bildeten weiter die Nebenkostenabrechnungen (Urk. 19/17/3), die Analyse vergleichbarer Objekte im AV._____-strassenquartier und in AA._____ (Urk. 19/17/4; Urk. 19/17/5), die Immobilienbewertungen der Wohnungen Q._____ … und an der R._____- strasse … (Urk. 19/17/6; Urk. 19/17/7), die Mieterträge respektive Mietwerte von verschiedenen gleichwertigen Mietobjekten an der AW._____-strasse/AV._____- strasse, der BA._____-strasse, der BB._____-strasse, der BC._____-strasse und in BD._____ (Urk. 19/17/8-12), die Kennwerte von BE._____ zu den Immobilienpreisen nach Zimmerzahl (Urk. 19/17/13-15), die Angaben des Bundesamts für Statistik zu den durchschnittlichen Wohnflächen (Urk. 19/17/16), verschiedene Werte gemäss der BF._____AG (Urk. 19/17/17-19) sowie die Besichtigung der Liegenschaften am 22. August 2017. Die Vorinstanz gibt die Schlussfolgerungen des Gutachtens in Bezug auf die P._____-strasse …, den Q._____ … und die R._____-strasse … richtig wieder. Darauf kann verwiesen werden (Urk. 125 S. 68 ff.). Folgende Erwägungen sind zusammenfassender und teilweise ergänzender Natur.

E. 6.2.2 Aus dem Gutachten geht unter anderem hervor, dass Daten aus ver- schiedenen Quellen herangezogen wurden (Bewertungen der Objekte durch AU._____ & Partner [R._____-strasse … und Q._____ …], Bewertungen von Vergleichsobjekten, effektiv inserierte Zahlen sowie hedonische Kennwerte zweier

- 21 - Ergänzend macht der Gutachter Ausführungen zur Nettorendite betreffend die Wohnungen Q._____ … und R._____-strasse … (a.a.O., S. 21 ff.).

E. 6.2.3 P._____-strasse …

E. 6.2.3.1 Die vom Gutachter errechneten angemessenen Mietzinse finden sich in Anhang 1 Spalte O (Urk. 19/17/1 S. 23; Urk. 19/26 S. 12; Urk. 19/34 S. 26; Urk. 17/4 S. 6).

E. 6.2.3.2 Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 49.– pro m² und Jahr, die Kosten für das WLAN auf Fr. 4.– pro m² und Jahr, die Kosten für die Reinigung auf Fr. 43.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 9). Diese Kennzahlen finden sich in Anhang 1 Spalte M und Spalte N. Die Werte fussen auf den entsprechenden Akten (vgl. Urk. 19/17/3; Urk. 67/12-22; Urk. 67/5/1-6; Urk. 66/18; Urk. 66/2; Urk. 66/9; Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt die Vorinstanz richtig fest, dass diese bis Ende März 2013 durch die Beschuldigte erfolgte (Urk. 125 S. 68 f.). Der entsprechende Umstand schlägt sich im Anhang 1 in Spalte M im "Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) und in Spalte N im tieferen "Nettomietzins 2" (das heisst mit Reinigung) nieder. Die Differenz zum angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in den Spalten P (ohne Reinigung) und Q (mit Reinigung). Je nachdem, ob die konkrete Mietdauer auf die Periode mit oder ohne Reinigung fiel, wird dies für die gesamte Mietdauer in den Spalten W (ganze Mietdauer ohne Reinigung), X (ganze Mietdauer mit Reinigung) oder Y (Mietdauer teilweise mit und teilweise ohne Reinigung) berücksichtigt.

E. 6.2.3.3 Der effektive monatliche Nettomietzins (vgl. Anhang 1 Spalte M und N) errechnet sich laut Gutachter wie folgt. Monatlicher Bruttomietzins (Spalte L) X 12 dividiert durch Zimmergrösse in m² (zuzüglich 20 % für Allgemeinräume, Spalte K), abzüglich Nebenkosten pro m² und Jahr, abzüglich WLAN-Kosten pro m² und Jahr und gegebenenfalls abzüglich Reinigungskosten pro m² und Jahr. Dies ergibt den Nettomietzins pro m² und Jahr und in der Folge (multipliziert mit Zimmergrös- se in m² [Spalte J] und dividiert durch 12) den konkreten Nettomietzins pro Zim- mer und Monat.

- 22 - Die übrigen noch nicht erwähnten Spalten im Anhang 1 (R, S, T, U, V und Z) er- geben sich ohne Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins.

E. 6.2.4 Q._____ …

E. 6.2.4.1 Die vom Gutachter errechneten angemessenen Mietzinse finden sich in Anhang 2 Spalte N (Urk. 19/17/1 S. 24; Urk. 19/34 S. 26; Urk. 17/4 S. 6).

E. 6.2.4.2 Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 36.– pro m² und Jahr und die Kosten für das WLAN auf Fr. 7.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 10). Diese Kennzahlen finden sich in Anhang 2 Spalte M. Die Werte fussen auf den entspre- chenden Akten (vgl. Urk. 19/17/3; Urk. 67/25-30; Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt die Vorinstanz richtig fest, dass die Beschuldigte laut überwiegenden Aussagen der Mieter keine entsprechenden Arbeiten ausführte (Urk. 125 S. 70 f.). Der An- hang 2 weist deshalb nur einen "Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) auf. Die Differenz zum angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in der Spalte O.

E. 6.2.4.3 Zur Berechnung des effektiven monatlichen Nettomietzinses (vgl. Anhang 2 Spalte M) kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen werden (E. II.6.2.3.3). Richtig ist, wenn die Vorinstanz in Bezug auf das von AP._____ gemietete Zimmer von einer Zimmerfläche von 11.3 m² ausgeht (Spalte J). Somit beträgt die Zimmerfläche zuzüglich 30 % Allgemeinanteil 14.69 m² (Spalte K), der effektive Nettomietzins pro Monat Fr. 805.66 (Spalte M), der angemessene Nettomietzins pro Monat Fr. 518.– (Spalte N), die Differenz von Nettomietzins und angemessenem Nettomietzins pro Monat Fr. 287.66 (Spalte O) respektive 55.53 % (Spalte P). 125 % des angemessenen Mietzins beläuft sich auf Fr. 647.50 (Spalte Q), der Schaden pro Monat auf Fr. 158.16 (Spalte R) und der Schaden für die gesamte Mietdauer (in Abweichung von der Vorinstanz) auf Fr. 6'168.24 (Spalte S). Richtig ist, wenn die Vorinstanz betreffend das von AL._____ gemietete Zimmer bei einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'100.– (anstatt Fr. 1'200.–) folgende Werte errechnet: effektiver Nettomietzins pro Monat Fr. 793.84 (Spalte M), Differenz von Nettomietzins und angemessenem Nettomietzins pro Monat Fr. 124.84 (Spalte O) respektive 18.66 % (Spalte P). Der

E. 6.2.5 R._____-strasse …

E. 6.2.5.1 Der vom Gutachter errechnete angemessene Mietzins findet sich in An- hang 3 Spalte O (Urk. 19/17/1 S. 23; Urk. 19/34 S. 25; Urk. 17/4 S. 6).

E. 6.2.5.2 Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 51.– pro m² und Jahr, die Kosten für das WLAN auf Fr. 5.– pro m² und Jahr, die Kosten für die Reinigung auf Fr. 78.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 8). Diese Kennzahlen finden sich in Anhang 3 Spalte M und Spalte N. Die Werte fussen auf den entsprechenden Akten (vgl. Urk. 19/17/2-3; Urk. 67/33; Urk. 66/20; Urk. 66/2; Urk. 66/9; Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt die Vorinstanz richtig fest, dass diese ab September 2015 bis Dezember 2015 durch die Beschuldigte erfolgte (Urk. 125 S. 73). Der entsprechende Umstand schlägt sich im Anhang 3 in Spalte M im "Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) und in Spalte N im tieferen "Nettomietzins 2" (das heisst mit Reinigung) nieder. Die Differenz zum angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in den Spalten P (ohne Reinigung) und Q (mit Reinigung). Je nachdem, ob die konkrete Mietdauer auf die Periode mit oder ohne Reinigung fiel, wird dies für die gesamte Mietdauer in den Spalten W (ganze Mietdauer ohne Reinigung) oder Y (Mietdauer teilweise mit und teilweise ohne Reinigung) berücksichtigt.

E. 6.2.5.3 Zur Berechnung des effektiven monatlichen Nettomietzinses (vgl. An- hang 3 Spalte M und N) kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen werden (E. II.6.2.3.3).

- 24 - Auch hier ergeben sich die weiteren Spalten im Anhang 3 (R, S, T, U, V und Z) ohne Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins.

E. 6.2.6 Im Rahmen der staatsanwaltschaftlichen Befragung hielt AU._____ als Zeuge ergänzend Folgendes fest (Urk. 17/4).

E. 6.2.6.1 Er habe zwar Überlegungen zu Nettorenditen gemacht, diese Be- rechnungen seien im Gutachten aber bei der Berechnung der angemessenen Mietzinse nicht zum Greifen gekommen (a.a.O., S. 4 f. und 16 f.).

E. 6.2.6.2 Bei den Vergleichsobjekten habe er die Fläche und die geografische Lage berücksichtigt (a.a.O., S. 5). Da er die Wohnung an der P._____-strasse … (im Gegensatz zu den anderen zwei Wohnungen) nicht habe besichtigen können, habe er zur Toleranz von 10 % weitere 10 % als Toleranz zugelassen (a.a.O., S. 6). Da bei der Vermietung von Einzelzimmern die Zimmer fast immer möbliert seien, habe er dies mit den Vergleichsobjekten berücksichtigt. Die Vergleichsobjekte an der BA._____-strasse und der AV._____-strasse sowie in BD._____ seien möbliert gewesen. Ob jene Mietzinse netto oder brutto gewesen seien, habe er nicht differenzieren können. Er sei von Nettomietzinsen ausgegangen. Habe es sich effektiv um Bruttomietzinse gehandelt, sei dies zugunsten der Beschuldigten ausgefallen (a.a.O., S. 7 f. und 10 f.). In den Objekten an der R._____-strasse … und Q._____ … habe er keine wertvermehrenden Werte erkennen können (a.a.O., S. 11). In der Schätzungslehre seien Wertangaben zwischen plus 10 % und minus 10 % Usanz. Bei den Werten, die er von den hedonischen Berechnungen zugezogen habe, habe er zumindest bei denjenigen von BE._____ auf das 90-Prozent- Quantil abgestellt, das heisse, 90 % der Angebote seien tiefer gewesen. Auch dies wirke sich zugunsten der Beschuldigten aus (a.a.O., S. 8 f.).

E. 6.2.6.3 Die angemessenen Nettomietzinse pro Monat und Zimmer in Bezug auf die P._____-strasse … habe er im Gutachten vom 20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 23 und im Ergänzungsgutachten vom 30. August 2018 (Urk. 19/26) auf Seite 12 abgebildet (vgl. auch Urk. 19/34 S. 19). Die entspre-

- 25 - chenden Werte für die R._____-strasse … befänden sich im Gutachten vom

20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 15 (vgl. auch Urk. 19/34 S. 18). Die ent- sprechenden Werte für Q._____ … befänden sich im Gutachten vom

20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 24 (vgl. auch Urk. 19/34 S. 20; Urk. 17/4 S. 6).

E. 6.2.6.4 Er könne nicht nachvollziehen, wie die Beschuldigte in Bezug auf die Verwaltungskosten auf 25 % der Bruttomietzinse komme, die Usanz beim schweizerischen Immobilientreuhänder bewege sich zwischen 3 - 5 % (a.a.O., S. 8).

E. 6.2.6.5 Den Einwand der Verteidigung, im Gutachten sei die Vermietung der Zimmer als "serviced apartments" unberücksichtigt geblieben (Urk. 83/11/7 S. 2), könne er nicht nachvollziehen. Er habe nicht den Eindruck gehabt, dass ent- sprechende Dienstleistungen (Wäsche, Reinigung etc.) angeboten worden seien, dies insbesondere in der Wohnung in AA._____. Anlässlich des Augenscheins habe die Beschuldigte festgehalten, keinen Schlüssel zu einem abgeschlossenen Zimmer zu haben. Er gehe davon aus, dass wenn es sich um entsprechende Apartments gehandelt hätte, der Zutritt zu den Zimmern für den Service hätte gewährleistet sein müssen (a.a.O., S. 10).

E. 6.3.1 Das Gericht würdigt Gutachten grundsätzlich frei (vgl. Art. 10 Abs. 2 StPO). In Fachfragen darf es davon indessen nicht ohne triftige Gründe abweichen, und Abweichungen müssen begründet werden. Ein Abweichen ist zulässig, wenn die Glaubwürdigkeit des Gutachtens durch die Umstände ernsthaft erschüttert ist (BGE 142 IV 49 E. 2.1.3 S. 53; 141 IV 369 E. 6.1 S. 372 f.; 140 II 334 E. 3 S. 338; je mit Hinweisen).

E. 6.3.2 Betreffend den früheren Einwand der Verteidigung, die Verwaltungskosten seien auf 25 % des Bruttomietzinses zu bemessen (Urk. 83/11/2 S. 1), kann auf die oben stehenden Ausführungen des Gutachters als sachverständigen Zeugen verwiesen werden. Gleiches gilt, soweit vorgebracht wurde, eine Gewichtung von

- 26 - 110 % sei nicht nachvollziehbar (Urk. 83/11/2 S. 1 f.). Anlässlich der Berufungs- verhandlung hielt die Verteidigung nicht daran fest (Urk. 184 S. 5).

E. 6.3.4 Die Vorinstanz hat sich mit der Argumentation der Verteidigung, die Be- schuldigte habe "serviced apartments" vermietet und das Gutachten lasse un- berücksichtigt, dass es sich um möblierte Zimmer gehandelt habe, zutreffend auseinandergesetzt (Urk. 125 S. 67 f.). Darauf sowie auf die vorstehenden Er- wägungen (E. II.6.2.6.5 und E. II.6.2.6.2) kann verwiesen werden. Damit geht auch der Vergleich mit einem "Budget Youth Hostel" an der Sache vorbei (Urk. 184 S. 7). Solches zeigt sich bereits an den weiteren Ausführungen der Verteidigung, wonach die Mieter für die Reinigung verantwortlich gewesen seien (Urk. 184 S. 3). Im Übrigen leuchtet nicht ein, weshalb das Gutachten Kosten für eine Mietzinsausfallversicherung hätte berücksichtigen müssen (Urk. 184 S. 6). Dass der Beschuldigten ein entsprechender Aufwand angefallen wäre, wurde weder näher behauptet noch belegt.

E. 6.3.5 Die Verteidigung bemängelte in der Untersuchung, es könne nicht nach- vollzogen werden, wie der Gutachter zu seiner Einschätzung komme (Urk. 83/11/7). Diese Rüge wiederholt die Verteidigung im Berufungsverfahren (Urk. 184 S. 4 ff.). Sie ist unbegründet. Feststellungen von Sachverständigen müssen auch für Justizorgane und Parteien ohne Spezialkenntnisse verständlich und nachvollziehbar sein (MARIANNE HEER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, Bd. I, 2. Aufl. 2014, N. 6 zu Art. 187 StPO). Dies ist hier mit Blick auf das Gutachten vom

E. 6.3.6 Zusammenfassend vermag die Kritik der Beschuldigten die Überzeugungs- kraft des Gutachtens von AU._____ vom 20. Februar 2018 und dessen Er- gänzungen vom 30. August 2018 und 15. März 2020 nicht zu erschüttern. Fehler oder triftige Gründe, welche ein Abweichen von den gutachterlichen Schlussfolge- rungen gebieten würden, sind keine erkennbar. Zusammen mit den zusätzlichen mündlichen Ausführungen des Sachverständigen vom 10. Dezember 2018 sind die Expertisen als schlüssig und überzeugend zu werten, weshalb auf deren Schlussfolgerungen abgestellt werden kann.

E. 7 Situation der Mieter, Chancen auf dem normalen Wohnungsmarkt (Anklageziffer 10)

- 29 -

E. 7.1 Laut Anklage handelte es sich bei den Geschädigten "um Personen, die aufgrund ihrer desolaten finanziellen Verhältnisse und/oder aufgrund ihrer misslichen sozialen Situation und/oder ihrer Unerfahrenheit bei der Suche nach einer Unterkunft bzw. ihrer Unkenntnis der Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt auf dem normalen Wohnungsmarkt der Stadt Zürich und in AA._____ gar keine oder zumindest eine nur sehr geringe Chance gehabt hatten, eine Wohnung oder ein Zimmer zu einem Mietzins zu finden, der die finanziellen Möglichkeiten der Geschädigten bzw. die ihnen von der Asyl- oder Sozialbehörde für Wohnkosten monatlich gewährte finanzielle Unterstützung nicht überstieg, weshalb sie ein Mietverhältnis mit der Beschuldigten eingingen" (Anklageziffer 10). Dieser so formulierte Sachverhalt umschreibt die Anklage in der Folge für jeden einzelnen Mieter separat in den Anhängen 1 - 3 und den Spalten F ("Persönliche Situation") und G ("Herkunft und Umfang der finanziellen Mittel, mit welchen der Mietzins beglichen wurde"). Zur "persönlichen Situation" enthält die Anklage Angaben zu einem allfälligen Arbeitsverhältnis, zur wirtschaftlichen Situation, zum Aufenthaltsstatus, zu den Deutschkenntnissen und zu den Kenntnissen der Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt. Darüber hinaus hält die Anklage fest, weshalb einzelne Geschädigte eine frühere Wohnung verlassen mussten.

E. 7.2 m² einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'100.–. Zu wiederholen bleibt, dass die Zustände in ebendieser Wohnung nach den zutreffenden vorinstanz- lichen Erwägungen unhaltbar waren (Urk. 125 S. 126). Die Wohnung war über- belegt (ein Bad mit WC und Waschmaschine, eine separate Toilette und eine Küche ohne Kühlschrank mit vier Herdplatten und einem Backofen für elf erwachsene Personen), wies bauliche Mängel auf, hatte einen massiven Befall von Deutschen Schaben und die Zimmer wiesen teilweise Schimmel auf. Der

E. 7.2.1 G.______ wohnte ab 1. September 2012 bis 31. März 2016 respektive während 43 Monaten in der Wohnung Q._____ ... Laut Anklage (Anhang 2 Zeile 5 Sparte G) übernahm die AOZ ab September 2012 bis Oktober 2014 die monatlichen Mietzinse von total Fr. 28'600.– und die Sozialen Dienste Zürich ab November 2014 bis Juli 2015 die monatlichen Mietzinse von insgesamt Fr. 9'900.–. Die restlichen acht Mietzinse ab August 2015 bis März 2016 beglich

- 30 - G.______ mit seinem Erwerbseinkommen. Herkunft und Umfang der finanziellen Mittel sind belegt (Urk. 28/7 Abgriff 4; Urk. 22/10/1; Urk. 22/10/3; Urk. 22/10/4).

E. 7.2.2 Richtig ist, wenn die Vorinstanz unter anderem bei jenen Mietern von geringen oder gar nicht vorhandenen Deutschkenntnissen ausgeht, die für die Einvernahmen auf einen Dolmetscher angewiesen waren (Urk. 125 S. 82). Diese Schlussfolgerung ist auch zulässig bezüglich T._____, U._____, V._____, D.______, J._____ und L.______, selbst wenn deren Einvernahmen nicht verwertbar sind (E. I.3.1). Abgestellt wird dabei nicht auf die einzelnen Aussagen, sondern einzig auf den protokollierten Umstand, dass die Befragung sowie das Protokoll der befragten Person übersetzt wurden. Entgegen der Argumentation der Verteidigung (Urk. 184 S. 15) spielt es hierbei keine entscheidende Rolle, dass die Beschuldigte die Vertragsverhandlungen oft auf Englisch und nicht auf Deutsch geführt hat. Die mangelnden Deutschkenntnisse dürften nämlich auch Auswirkung auf die Möglichkeit der Mieter gehabt haben, sich über die ihnen zustehenden Rechte und Rechtsbehelfe zu informieren. Zudem waren die betreffenden Mieter der Beschuldigten aufgrund ihrer schlechten Deutschkenntnisse auch deutlich weniger in der Lage, sich selbständig an die Behörden zu wenden und die ihnen zustehenden Rechte geltend zu machen bzw. durchzusetzen.

E. 7.2.3 Ergänzend zur Vorinstanz (Urk. 125 S. 82) kann festgehalten werden, dass auch BS._____ (die Ehefrau von BR._____) anlässlich ihrer Einvernahme auf ei- nen Übersetzer angewiesen war und festhielt, kein Deutsch zu verstehen (Urk. 16/27 S. 1 und 5).

E. 7.2.4 Zutreffend ist, dass K.______ für die Verlängerung seiner Aufent- haltsbewilligung einen festen Wohnsitz benötigte, wegen eines Burnouts krank- geschrieben war und Krankentaggelder bezog. Er hielt in Ergänzung der vor- instanzlichen Feststellungen weiter fest, er habe seine frühere Wohnung aufgrund eines Wasserschadens verlassen müssen, da sie nicht mehr bewohnbar gewesen sei (Urk. 16/33 S. 2 f.).

- 31 -

E. 7.2.5 D.______ bezog während fast der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So- zialhilfe, weshalb mit der Vorinstanz (Urk. 125 S. 89) anzunehmen ist, dass er ar- beitslos war. Ergänzend kann festgehalten werden, dass er zuvor in einer tempo- rären Wohnsiedlung der AOZ wohnte. Zwar hält die Vorinstanz richtig fest, dass seine Einvernahme nicht verwertbar ist. Die frühere Wohnsituation lässt sich aber gestützt auf die Akten nachvollziehen. Laut Mietvertrag über das Zimmer an der P._____-strasse … lautete die bisherige Adresse "BH._____-strasse …, … Zürich" (Urk. 28/6 Abgriff 6). In Zürich existiert nur eine BH'._____-strasse, wo- bei sich an der BH'._____-strasse … in … Zürich seit September 2010 eine tem- poräre Wohnsiedlung der AOZ für 140 Personen befindet (https://www.stadt- zuerich.ch/ aoz/de/index/sozialhilfe/fuersorge/unterbringung_stadtzuerich.html, besucht am

16. Februar 2023).

E. 7.3 Mit Blick auf die 32 Mieter der P._____-strasse …, die 8 Mieter Q._____ … und die 3 Mieter am R._____-strasse … sticht Folgendes ins Auge. Die ganz überwiegende Mehrheit der Mieter war arbeitslos. Nur drei Mieter konnten den Mietzins aus eigenen Mitteln bestreiten (BI._____, BJ._____ und C.______), wobei zwei dieser drei Personen nur während weniger Monate Mieter waren. Die restlichen 40 Mieter waren (überwiegend vollständig) auf wirtschaftliche Sozialhilfe, Arbeitslosenentschädigung oder Krankentaggelder angewiesen. 33 (von 43) Mieter (mithin 76 %) hatten nur geringe oder gar keine Deutschkenntnisse. 34 Mieter (79 %) verfügten vor oder bei Mietantritt über den Ausweis N (für Asylsuchende) oder den Ausweis F (Vorläufig aufgenommene Ausländer). 36 Mieter (83 %) kannten die Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt nicht. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz zum Schluss gelangt, dass es sich bei den Geschädigten um Personen handelte, die auf dem normalen Wohnungsmarkt in der Stadt Zürich und in AA._____ gar keine oder eine nur sehr geringe Chance hatten, eine Wohnung oder ein Zimmer zu einem bezahlbaren Mietzins zu finden (Urk. 125 S. 92 ff.). So hielt beispielsweise AT._____ fest, er habe im ganzen Kanton Aargau ein Zimmer gesucht. Man habe ihm jeweils mitgeteilt, "dass sie für meinen Ausweis keine Wohnung geben können. Nur sie war bereit, eine Wohnung zu vermieten"

E. 7.4 Entgegen der Argumentation der Verteidigung ist zudem nicht erst dann eine Zwangslage anzunehmen, wenn eine Person anstatt in einer der fraglichen Wohnungen auf der Strasse hätte leben müssen (vgl. Urk. 184 S. 17). Vielmehr gilt es zu berücksichtigen, welche anderen Möglichkeiten der betreffenden Person zur Verfügung standen. Insbesondere Notschlafstellen oder die einstweilige Tolerierung im Asylzentrum vermögen am Vorliegen einer Zwangslage selbstredend nichts zu ändern.

E. 7.5 Als Fazit kann daher festgehalten werden, dass sich die Mieter der Be- schuldigten allesamt in einer schwierigen Lage befunden hatten und auf dem hiesigen Wohnungsmarkt gegenüber der Durchschnittsbevölkerung schlechter gestellt waren. Dies bedeutet indes nicht, dass die hierfür relevanten Kriterien (wenig Erfahrung auf dem Wohnungsmarkt, mangelnde Sprachkenntnisse, schlechte Gesundheitsverfassung, desolate finanzielle Verhältnisse, missliche soziale Situation) alle bei jedem einzelnen Mieter vorgelegen hätten. Vielmehr ergibt sich aus dem Zusammenspiel der einzelnen Faktoren, dass bei jedem Mieter – wie aufgezeigt – eine insgesamt unvorteilhafte Situation vorlag, welche zu deutlich schlechteren Chancen auf dem hiesigen Wohnungsmarkt geführt haben.

- 33 -

E. 8 Situation auf dem Wohnungsmarkt (Anklageziffer 11)

E. 8.1 Laut Anklage stellte sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt im tat- relevanten Zeitraum wie folgt dar. Die Leerwohnungsziffer betrug 0.02 % bis 0.18 % (Zürcher Stadtkreis …, BL._____), 0.02 % bis 0.26 % (Zürcher Stadt- kreis …, BM._____) und 0.36 % bis 0.53 % (AA._____).

E. 8.2 Die Situation auf dem Wohnungsmarkt, wie sie von der Anklage um- schrieben wird, ist belegt (Urk. 65/2 und Urk. 65/6). Hält die Anklage fest, es habe Wohnungsnot geherrscht, ist dies richtig. Laut Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) wird von Wohnungsnot gesprochen, wenn die Leerwohnungsziffer weniger als 1 % beträgt (Urk. 65/7). Die Verteidigung macht zwar zutreffend geltend, in der Statistik seien Einzelzimmer nicht berücksichtigt (Urk. 184 S. 19 f.). Dass aber die entsprechende Ziffer für leerstehende Einzelzimmer um ein Vielfaches höher und die Marktsituation entsprechend entspannt gewesen wäre, kann mit Fug ausgeschlossen werden. Bewegte sich die Leerwohnungsziffer für 1-6-Zimmer- wohnungen (inklusive Wohnungen in Einfamilienhäusern und Neubauten) im Be- reich eines Bruchteils eines Prozents, leuchtet nicht ein, dass separate Zimmer wesentlich einfacher erhältlich gewesen wären. Dies geht letztlich auch nicht aus den Aussagen der Geschädigten hervor. Es kann (anstatt vieler) etwa auf die bereits erwähnten Schilderungen von AT._____ verwiesen werden (Urk. 110/4 S. 3).

E. 9 Keine Beschwerde über die Zustände; Fehlen einer realistischen Möglich- keit, zivilrechtliche Mittel auszuschöpfen (Anklageziffer 12)

E. 9.1 Nach den vorinstanzlichen Feststellungen hielten die schwierigen finan- ziellen respektive persönlichen Situationen bei den Geschädigten an und es fehlte ihnen weiterhin an alternativen Wohngelegenheiten. Zudem unterliessen sie, die Mängelbehebung intensiver zu fordern, da sie den Verlust der Zimmer nicht riskieren wollten (Urk. 125 S. 98 ff.).

E. 9.2 Die vorinstanzlichen Feststellungen ergeben sich ohne Weiteres aus den Schilderungen der Geschädigten (beispielsweise AI._____ in Urk. 16/30 S. 6 f.).

E. 10 Wissen und Willen der Beschuldigten (Anklageziffern 13 - 15)

E. 10.1 Was die Vorinstanz zum Wissen und Willen der Beschuldigten feststellt (Urk. 125 S. 100 - 111), lässt sich folgendermassen zusammenfassen. Die Be- schuldigte wusste, dass zahlreiche (Unter-)Mieter wirtschaftliche Sozialhilfe be- zogen. Sie wusste von deren fehlenden Deutschkenntnissen und kannte die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt. Unterliess sie mehrheitlich, bei Vertragsschluss weitere Erkundigungen einzuholen, nahm sie in Kauf, dass es sich bei ihren künftigen Mietern um Personen aus den schwächsten sozialen Schichten in finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringenden Suche nach einer Unterkunft handelte. Deshalb war es ihr bewusst, dass ihre Mieter (jedenfalls für eine gewisse Zeit respektive als Übergangslösung) auf den Mietvertragsabschluss angewiesen waren. Die Vorinstanz verweist dazu unter anderem auf N._____, der angab, er habe mit der Beschuldigten nicht über die Höhe des Mietzinses verhandelt, da er Angst vor ihr gehabt habe. Man habe Angst gehabt, dass sie einen rausschmeisse, und er stelle die Frage, wo er dann hätte einziehen sollen (Urk. 16/23 S. 7). Damit fasste N._____ seine Schwächesituation mit wenigen prägnanten Sätzen zusammen. Zudem habe die Beschuldigte – so die Vorinstanz – zumindest in Kauf genommen, dass sich die Geschädigten nicht gegen die mangelhaften Zustände in den Liegenschaften zur Wehr setzen würden. In Bezug auf die von ihr verlangten Mietzinse habe die Beschuldigte es mindestens für möglich gehalten, dass diese überhöht respektive überrissen gewesen seien. Weiter habe sie von den geringen Flächen der Zimmer, von den ungenügenden hygienischen und teilweise baulichen Zuständen und der erheblichen Einschränkung der Wohnqualität sowie teilweise der Gefährdung der Gesundheit Kenntnis gehabt. Auch diesen Erwägungen ist beizupflichten. Richtig ist, dass sich die Beschuldigte betreffend die Begleichung der Mietzinse nach schriftlichen Bestätigungen der

E. 10.2 Wenn die Vorinstanz unter anderem angesichts dieser Umstände schluss- folgert, der anklagerelevante Sachverhalt zum Wissen und Willen der Beschuldig- ten sei erstellt (Anklageziffern 13 - 15), so ist dem beizupflichten.

E. 11 Verwendung der (Unter-)Mietzinseinnahmen (Anklageziffer 16)

- 36 -

E. 11.1 Der Anklagesachverhalt, die Beschuldigte habe mit den Mietzinseinnahmen ihren Lebensunterhalt finanziert und für die (Unter- )Vermietung der Zimmer erhebliche zeitliche und persönliche Ressourcen aufgewendet, treffe laut Vorinstanz zu. Die Beschuldigte habe ausgesagt, die Mietzinserträge zum Leben verwendet respektive investiert zu haben. Sie sei abgesehen von den Massagen und der Zimmervermietung in den vergangenen Jahren keiner Tätigkeit nachgegangen und habe nur schon hinsichtlich der P._____-strasse … ihren zeitlichen Aufwand auf zwei bis drei Tage pro Woche geschätzt. Konstant habe die Beschuldigte zudem ausgeführt, die Hälfte der Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung an der R._____-strasse … ihrem Ehemann und die übrigen Einnahmen (P._____-strasse … und Q._____ …) für ihren Lebensunterhalt verwendet zu haben (Urk. 125 S. 111 f.). Dem ist beizupflichten. Die Beschuldigte bezeichnete die Zimmervermietung als ihren Hauptjob (Urk. 15/1 S. 11). Lediglich ergänzend ist festzuhalten, dass die frühere Massagetätigkeit der Beschuldigten an der P._____-strasse … ab April 2010 bis November 2010 dauerte (Urk. 15/11 S. 10). Die ersten Untermieter der Beschuldigten waren ab 27. November 2010 AG._____ und ab 1. Dezember 2010 BN._____ sowie BO._____ (Urk. 20/31; Urk. 20/7; Urk. 20/37). Die frühere Tätigkeit der Beschuldigten als Masseurin hat deshalb für die Frage, aus welchen Mitteln sie während der (Unter-)Vermietung der Zimmer ihren Lebensunterhalt bestritt, keine Relevanz.

E. 12 Einnahmen durch die (Unter-)Vermietung (Anklageziffer 16)

E. 12.1 Die Anklage führt in den Anhängen 1 - 3 Spalte L ("effektiver Bruttomietzins pro Monat") die Einnahmen der Beschuldigten je (Unter-)Mieter auf. Der Brutto- mietzins aus der Untervermietung der Wohnung an der P._____-strasse … wird auf Fr. 402'620.–, aus der Vermietung der Wohnung Q._____ … auf Fr. 243'100.– und aus der Vermietung der Wohnung an der R._____-strasse … auf Fr. 19'400.– und damit insgesamt auf Fr. 665'120.– beziffert. Dem folgt die Vorinstanz mit der einzigen Korrektur, dass sie betreffend AL._____, der neun Monate am Q._____ … wohnte, von einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'100.– (anstatt Fr. 1'200.–) ausgeht. Die Gesamteinnahmen beziffert die Vorinstanz

E. 12.2 Den Anteil der Einnahmen, der mindestens 25 % über dem angemessenen Mietzins liegt, bildet die Anklage im Anhang 1 Spalte Z, Anhang 2 Spalte T und Anhang 3 Spalte Z ab. Die Vorinstanz berechnet den Anteil (Urk. 125 S. 113 f.) auf Fr. 69'118.41 (P._____-strasse …), Fr. 37'694.64 (Q._____ …) und Fr. 2'022.79 (R._____-strasse …). Dieses Ergebnis kann übernommen werden, da die Vorinstanz trotz kleiner Abweichung (Fr. 6'128.24 anstatt Fr. 6'168.24 in Anhang 2 Spalte S Zeile 8) die Differenz (Fr. 257.81) richtig berechnet. Der Anteil der Einnahmen, der mindestens 25 % über dem angemessenen Mietzins liegt, beträgt insgesamt Fr. 108'835.84 (Fr. 69'118.41 + Fr. 37'694.64 + Fr. 2'022.79). III. Rechtliche Würdigung 1.

E. 16 Februar 2007 E. 5.2; je mit Hinweisen). Für ihre Geschäfte betrieb die Beschuldigte zudem einen wesentlichen Aufwand. Sie schuf durch bauliche Massnahmen insgesamt sieben zusätzliche anklagerelevante Zimmer mit eige- nem Zugang. Weiter hielt sie selbst fest, wöchentlich die Wohnungen aufgesucht zu haben (E. II.10.1.). Dass sie die Wohnung Q._____ … (zusammen mit ihrem Ehemann) eigens zum Zweck der Vermietung kaufte,

E. 20 Monaten zwischen der erstinstanzlich schriftlichen Entscheideröffnung und der Berufungsverhandlung in einem komplexen Fall mit erheblichem Aktenumfang und sieben Beschuldigten verneint (Urteil 6B_164/2011 vom 23. Dezember 2011 E. 4.4.2). Ebenso wenig wurde bei einem Verfahren betreffend gewerbsmässigen Betrug und Urkundenfälschung mit Blick auf die Komplexität des Verfahrens eine Zeitspanne von rund 16 Monaten zwischen der erstinstanzlich schriftlichen Urteilseröffnung und der zweitinstanzlichen Urteilsbegründung eine "krasse Zeitlücke" angenommen (Urteil 6B_711/2011 vom 31. Januar 2012 E. 2.2. und

E. 24 Monaten zu bestrafen. Die erstandene Haft von zwei Tagen ist auf die Freiheitsstrafe anzurechnen (Art. 51 StGB). V. Vollzug Nach Art. 42 Abs. 1 StGB schiebt das Gericht den Vollzug einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von höchstens zwei Jahren in der Regel auf, wenn eine unbedingte Strafe nicht notwendig erscheint, um den Täter von der Begehung weiterer Verbrechen oder Vergehen abzuhalten. Für den bedingten Vollzug nach Art. 42 Abs. 1 StGB genügt das Fehlen einer ungünstigen Prognose, das heisst die Abwesenheit der Befürchtung, der Täter werde sich nicht bewähren (BGE 134 IV 1 E. 4.2.2 S. 5 f.). Die Prüfung der Bewährungsaussichten des Täters ist anhand einer Gesamtwürdigung aller wesentlichen Umstände vorzunehmen (BGE 144 IV 277 E. 3.2 S. 282 f.; vgl. dazu im Einzelnen: BGE 134 IV 1 E. 4.2.1 S. 5; 134 IV 140 E. 4.5 S. 144; je mit Hinweisen). Die auszufällende Freiheitsstrafe von 24 Monaten bewegt sich im Anwendungsbereich der bedingten Strafe. Die Beschuldigte ist nicht vorbestraft (Urk. 128). Seit den heute zu beurteilenden Vorfällen ist sie nicht mehr strafrechtlich in Erscheinung getreten. Das vorliegende – während längerer Zeit hängige – Strafverfahren und der mit der Verurteilung verbundene Strafregistereintrag dürften sie ausreichend beeindruckt haben. Es ist daher nicht davon auszugehen, sie werde in Zukunft erneut straffällig und sich nicht bewähren. Damit fällt die Legalprognose nicht negativ aus und ist ihr der bedingte Vollzug zu gewähren. Die Probezeit ist auf zwei Jahre festzusetzen.

- 51 -

2. Kosten- und Entschädigungsfolgen im Berufungsverfahren

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Obergericht des Kantons Zürich I. Strafkammer Geschäfts-Nr.: SB210311-O/U/jv Mitwirkend: die Oberrichter lic. iur. Ch. Prinz, Präsident, lic. iur. B. Amacker und lic. iur. R. Faga sowie der Gerichtsschreiber MLaw L. Zanetti Urteil vom 26. Januar 2023 in Sachen A.______, Beschuldigte und Berufungsklägerin amtlich verteidigt durch Rechtsanwalt MLaw X1._____ gegen Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich, vertreten durch Staatsanwältin lic. iur. A. Cartner, Anklägerin und Berufungsbeklagte sowie B.______, Privatkläger und Anschlussberufungskläger (Nichteintreten) betreffend gewerbsmässiger Wucher Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 9. Abteilung, vom 7. April 2021 (DG200194)

- 2 - Anklage: Die Anklageschrift der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom

25. September 2020 einschliesslich der Anhänge 1-3 (Urk. 89/5) sind diesem Ur- teil beigeheftet. Urteil der Vorinstanz: (Urk. 125 S. 151 ff.) "Es wird erkannt:

1. Die Beschuldigte A.______ ist schuldig des gewerbsmässigen Wuchers im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB.

2. Die Beschuldigte wird bestraft mit 2 ¾ Jahren Freiheitsstrafe, wovon bis und mit heute 2 Tage durch Haft erstanden sind.

3. Der Vollzug der Freiheitsstrafe wird im Umfang von 22 Monaten aufgeschoben und die Probezeit auf 2 Jahre festgesetzt. Im Übrigen (11 Monate, abzüglich 2 Tage, die durch Untersuchungshaft erstanden sind) wird die Freiheitsstrafe vollzogen.

4. Von der Anordnung einer Landesverweisung wird abgesehen.

5. Die folgenden Privatkläger werden mit ihren Schadenersatzbegehren auf den Weg des Zi- vilprozesses verwiesen:

a) B.______ (Privatkläger 1)

b) C.______ (Privatkläger 2)

c) D.______ (Privatkläger 3)

d) E.______ (Privatkläger 5)

e) F.______ (Privatkläger 6)

f) G.______ (Privatkläger 7)

g) H.______ (Privatklägerin 8)

h) I.______ (Privatkläger 10)

- 3 -

i) J.______ (Privatkläger 11)

j) K.______ (Privatkläger 12)

k) L.______ (Privatkläger 13)

l) M.______ (Privatkläger 14).

6. Die Genugtuungsbegehren der folgenden Privatkläger werden abgewiesen:

a) B.______ (Privatkläger 1)

b) C.______ (Privatkläger 2)

c) D.______ (Privatkläger 3)

d) E.______ (Privatkläger 5)

e) F.______ (Privatkläger 6)

f) H.______ (Privatklägerin 8)

g) N._____ (Privatkläger 9)

h) I.______ (Privatkläger 10)

i) J.______ (Privatkläger 11)

j) K.______ (Privatkläger 12)

k) L.______ (Privatkläger 13)

l) M.______ (Privatkläger 14).

7. Die mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 12. Dezember 2019 aus dem Besitz der Beschuldigten beschlagnahmten und bei der Kasse des hiesigen Be- zirksgerichts deponierten Bargeldbeträge von CHF 2'950.– und CHF 775.65 (ursprünglich € 730.–) werden zur teilweisen Deckung der der Beschuldigten aufzuerlegenden Verfah- renskosten verwendet.

8. Die folgenden, mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 21. Januar 2020 bei der Zürcher Kantonalbank beschlagnahmten Guthaben auf den Konten der Be- schuldigten werden eingezogen und zur Kostendeckung verwendet:

- 4 - − Guthaben von CHF 53'850.51 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Verfügung vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. 1, lautend auf die Beschuldigte, − Guthaben von CHF 12'034.21 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Verfügung vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. 2, lautend auf die Beschuldigte, sowie − Guthaben von CHF 10'255.25 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Verfügung vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. 3, lautend auf die Beschuldigte.

9. Die Zürcher Kantonalbank wird angewiesen, ab dem Konto-Nr. 1 einen Betrag von CHF 53'850.50, ab dem Konto-Nr. 2 einen Betrag von CHF 12'034.20 und ab dem Konto- Nr. 3 einen Betrag von CHF 10'255.25 auf das Postkonto des Bezirksgerichtes Zürich, IBAN-Nr. CH59 0900 0000 8000 4713 0, zu überweisen. Im Mehrbetrag werden die Konto- sperren auf den drei Konten Konto-Nr. 1, Konto-Nr. 2 und Konto-Nr. 3 der Beschuldigten bei der Zürcher Kantonalbank aufgehoben.

10. Die Hälfte des mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 21. Januar 2020 bei der Credit Suisse AG beschlagnahmten Guthabens von CHF 22'945.– (und damit ein Betrag von CHF 11'472.50) auf dem Konto-Nr. 4, lautend auf die Beschuldigte und O._____, wird eingezogen und zur Kostendeckung verwendet.

11. Die Credit Suisse AG wird angewiesen, ab dem Konto-Nr. 4, lautend auf die Beschuldigte und O._____, einen Betrag von CHF 11'472.50 auf das Postkonto des Bezirksgerichtes Zü- rich, IBAN-Nr. CH59 0900 0000 8000 4713 0, zu überweisen. Im Mehrbetrag wird die Kon- tosperre auf dem Konto-Nr. 4 aufgehoben.

12. Die folgenden, bei der Asservate-Triage der Kantonspolizei Zürich gelagerten Gegenstände werden nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides bis drei Monate danach auf erstes Verlangen der Beschuldigten herausgegeben. Bei ungenutztem Ablauf dieser Frist werden sie der Lagerbehörde zur Vernichtung überlassen. Asservat-Nr. A010'300'217 6 Ordnermappen mit diversen Unterlagen betr. die Wohnung- en P._____-strasse, Q._____ und R._____-strasse Asservat-Nr. A010'300'228 1 Quittungsblock / 1 Sichtmappe mit losen Quittungen Asservat-Nr. A010'300'239 6 Ordner mit diversen Unterlagen betr. die Wohnungen P._____-strasse, Q._____ und R._____-strasse Asservat-Nr. A010'300'240 4 Ordner mit diversen Unterlagen betr. AHV, Urteile, BQ._____ etc. Asservat-Nr. A010'300'295 2 USB-Sticks

- 5 - Asservat-Nr. A010'300'342 1 Quittungsblock, 1 Agenda Asservat-Nr. A010'300'364 1 Ordner mit diversen Unterlagen, lautend auf S._____ Asservat-Nr. A010'300'320 1 Laptop "HP Pavilion" Asservat-Nr. A010'300'308 1 Tablet "Samsung Galaxy Tab3"

14. Die Kosten der Untersuchung und des gerichtlichen Verfahrens, ausgenommen diejenigen der amtlichen Verteidigung im CHF 21'066.30 übersteigenden Betrag, werden der Beschul- digten auferlegt.

15. Die Kosten der amtlichen Verteidigung werden der Beschuldigten im Umfang von CHF 21'066.30 auferlegt. Im Übrigen werden die Kosten der amtlichen Verteidigung auf die Gerichtskasse genommen, wobei diesbezüglich eine Nachforderung gemäss Art. 135 Abs. 4 StPO vorbehalten bleibt.

17. (Mitteilungen)

18. (Rechtsmittel)"

- 6 - Berufungsanträge: (Prot. II S. 11)

a) Der Verteidigung der Beschuldigten: (Urk. 133; Urk. 184)

1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 7. April 2021 sei betreffend die folgenden Ziffern aufzuheben:

- Ziffern 1 - 3

- Ziffer 5

- Ziffer 7 - 11

- Ziffer 14 - 15

2. Die Beschuldigte/Berufungsführerin sei von Schuld und Strafe freizu- sprechen.

3. Die beschlagnahmten Vermögenswerte seien nach Rechtskraft des Urteils allesamt herauszugeben.

4. Von einer Ersatzforderung sei abzusehen.

5. Die einzig als Beweismittel beschlagnahmten Gegenstände seien nach Rechtskraft des Urteils herauszugeben.

6. Die Zivilansprüche seien abzuweisen, eventualiter auf den Zivilweg zu verweisen.

7. Der Beschuldigten/Berufungsführerin sei für das erstinstanzliche Ver- fahren eine angemessene Entschädigung zuzusprechen.

8. Alles unter ausgangsgemässen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.).

b) Der Staatsanwaltschaft: (Urk. 158) Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils.

- 7 - Erwägungen: I. Prozessgeschichte, Berufungsumfang, Prozessuales

1. Prozessgeschichte 1.1. Das vorstehend wiedergegebene Urteil vom 7. April 2021 wurde den Par- teien gleichentags mündlich eröffnet. Die Verteidigung der Beschuldigten meldete mit Eingabe vom 8. April 2021 innert Frist Berufung an, ebenso die Beschuldigte mit Eingabe vom 15. April 2021 (Urk. 114 und Urk. 115). 1.2. Nach Zustellung des begründeten Urteils (Urk. 120 und Urk. 124) reichte die Verteidigung am 17. Juni 2021 fristgerecht die Berufungserklärung ein, eben- so die Beschuldigte mit Eingabe vom 21. Juni 2021 (Urk. 133 und Urk. 139). Mit Präsidialverfügung vom 28. Juni 2021 wurde Rechtsanwalt Dr. iur. X3._____ in Gutheissung eines Antrags der Beschuldigten als amtlicher Verteidiger entlassen (Urk. 126, Urk. 129, Urk. 131 und Urk. 142). Nachdem am 6. Juli 2021 Rechtsan- walt MLaw X1._____ dem Gericht eine Mandatierung durch die Beschuldigte an- zeigte, wurde jener der Beschuldigten antragsgemäss als amtlicher Verteidiger beigegeben (Urk. 146 und Urk. 151). Mit Präsidialverfügung vom 26. Juli 2021 wurden die Berufungserklärungen der Beschuldigten in Anwendung von Art. 400 Abs. 2 und 3 und Art. 401 StPO den Privatklägern und der Staatsanwaltschaft zugestellt, um gegebenenfalls Anschlussberufung zu erheben oder Nichteintreten auf die Berufung zu beantragen (Urk. 153). Die Staatsanwaltschaft verzichtete auf Anschlussberufung (Urk. 158). Der Privatkläger B.______ erhob mit Eingabe vom

19. August 2021 Anschlussberufung, welche er am 9. September 2021 auf Auf- forderung hin präzisierte (Urk. 159, Urk. 161 und Urk. 163). 1.3. Die Präsidialverfügung vom 26. Juli 2021, mit der den Privatklägern und der Staatsanwaltschaft Frist für eine allfällige Anschlussberufung gesetzt wurde (Urk. 153), wurde dem Privatkläger B.______ am 27. Juli 2021 zugestellt (Urk. 154). Die 20-tägige Frist endete am 16. August 2021. Der Privatkläger er- klärte die Anschlussberufung am 19. August 2021 (Urk. 159) und damit verspätet. Auf seine Anschlussberufung wurde deshalb mit Beschluss vom 29. Juni 2022 nicht eingetreten (Urk. 169).

- 8 - 1.4. Am 25. Oktober 2022 wurde auf den 26. Januar 2023 zur Berufungsver- handlung vorgeladen (Urk. 176). 1.5. Am 26. Januar 2023 fand die Berufungsverhandlung statt. Es erschien die Beschuldigte in Begleitung ihres amtlichen Verteidigers (Prot. II S. 11). Vorfragen waren keine zu entscheiden (Prot. II S. 13). 1.6. Das Urteil erging im Anschluss an die Berufungsverhandlung (Prot. II S. 14 ff.). Die geheime Beratung fand gleichentags statt, das Urteil wurde eben- falls am 26. Januar 2023 gefällt und den Parteien gleichentags mündlich eröffnet und im Dispositiv übergebe (Urk. 186).

2. Umfang der Berufung 2.1. Die Beschuldigte beantragt, sie sei von Schuld und Strafe freizusprechen (Dispositivziffern 1 - 3). Sie wendet sich zudem gegen die Regelung der Schaden- ersatzbegehren (Dispositivziffer 5), die Verwendung beschlagnahmter Bargeld- beträge und Bankguthaben (Dispositivziffern 7 - 11) und die Kostenauflage (Dis- positivziffern 14 und 15). Unangefochten blieben das Absehen von einer Landes- verweisung (Dispositivziffer 4), die Abweisung der Genugtuungsbegehren (Dis- positivziffer 6), die Herausgabe verschiedener Gegenstände an die Beschuldigte (Dispositivziffer 12), die Kostenfestsetzung (Dispositivziffer 13) und die Entschädi- gung des früheren amtlichen Verteidigers (Dispositivziffer 16). In diesem Umfang ist der vorinstanzliche Entscheid in Rechtskraft erwachsen, was vorab mittels Beschlusses vorzumerken ist (Art. 399 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 437 StPO). 2.2. Im Übrigen steht der angefochtene Entscheid unter Berücksichtigung des Verschlechterungsverbots im Sinne von Art. 391 Abs. 2 StPO zur Disposition.

3. Prozessuales (Verwertbarkeit verschiedener Einvernahmen) 3.1. Mehrere Auskunftspersonen wurden mit der Beschuldigten nicht kon- frontiert. Es handelt sich dabei um T._____, U._____, V._____, W._____, D.______, J._____, L.______ und O._____.

- 9 - Der in Art. 6 Ziff. 3 lit. d EMRK garantierte Anspruch der beschuldigten Person, den Belastungszeugen Fragen zu stellen, ist ein besonderer Aspekt des Rechts auf ein faires Verfahren. Er wird als Konkretisierung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) auch durch Art. 32 Abs. 2 BV gewährleistet. Eine belastende Zeugenaussage ist grundsätzlich nur verwertbar, wenn der Beschuldigte wenigstens einmal während des Verfahrens angemessene und hinreichend Gelegenheit hatte, das Zeugnis in Zweifel zu ziehen und Fragen an den Belastungszeugen zu stellen (BGE 133 I 33 E. 3.1 S. 41 mit Hinweisen). Dies gilt auch betreffend die Einvernahme von Auskunftspersonen (Urteil 6B_14/2021 vom

28. Juli 2021 E. 1.3.4 mit Hinweis). Dem Anspruch gemäss Art. 6 Ziff. 3 lit. d EMRK kommt grundsätzlich absoluter Charakter zu. Auf eine Konfrontation des Beschuldigten mit dem Belastungszeugen oder auf dessen ergänzende Befragung kann nur unter besonderen Umständen verzichtet werden (BGE 131 I 476 E. 2.2 S. 480 ff.; Urteil 6B_492/2015 vom 2. Dezember 2015 E. 1.2.1 mit Hinweisen, nicht publ. in: BGE 141 IV 437). Damit sind die polizeilichen Einvernahmen von T._____ vom 10. Dezember 2015 (Urk. 16/3), von U._____ vom 3. Februar 2016 (Urk. 16/17), von V._____ vom

15. Dezember 2015 (Urk. 16/24), von W._____ vom 29. Januar 2016 (Urk. 16/26), von D.______ vom 17. Dezember 2015 (Urk. 16/28), von J._____ vom

21. Januar 2016 (Urk. 16/29), von L.______ vom 5. Februar 2016 (Urk. 97/1) und von O._____ vom 9. Juni 2017 (Urk. 17/1) nach den zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen (Urk. 125 S. 22 f.) nicht zulasten der Beschuldigten verwertbar. Auf diese Einvernahmen ist daher im Folgenden nicht abzustellen. Teilweise ergeben sich belastende Anhaltspunkte indessen aus den verwertbaren Urkunden wie den Mietverträgen etc. Neben den erwähnten Personen, die nur polizeilich befragt wurden, sind in der Anklageschrift aber auch Mieter aufgeführt, die überhaupt nicht einvernommen wurden. Entsprechend liegen diesbezüglich keine belastenden Aussagen vor. Gleichwohl ergeben sich auch diesbezüglich aus den verwertbaren Urkunden teilweise belastende Anhaltspunkte, auf welche im Rahmen der Beweiswürdigung einzugehen sein wird.

- 10 - II. Sachverhalt

2. Anklagevorwurf Der Beschuldigten wird zusammengefasst zur Last gelegt, im Zeitraum ab

- 11 -

28. Juli 2016 Mieterin der 7-Zimmerwohnung an der P._____-strasse … in Zürich. Der monatliche Bruttomietzins betrug Fr. 3'850.–. Die Untermiete erfolgte ab

31. Dezember 2014 überein, aus dem am 7. November 2014 eine Belastung von Fr. 4'136.23 mit dem Vermerk "Trennwände" hervorgeht (Urk. 57/5/4). Aus den

- 13 - genannten Umständen kann zudem ausgeschlossen werden, dass diese Konto- belastung Umbauarbeiten der Wohnung an der P._____-strasse … betraf.

- 25 - chenden Werte für die R._____-strasse … befänden sich im Gutachten vom

20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 15 (vgl. auch Urk. 19/34 S. 18). Die ent- sprechenden Werte für Q._____ … befänden sich im Gutachten vom

7. Situation der Mieter, Chancen auf dem normalen Wohnungsmarkt (Anklageziffer 10)

- 33 -

11. Verwendung der (Unter-)Mietzinseinnahmen (Anklageziffer 16)

24. April 2019 E. 2.4.3; BERNARD CORBOZ, Les infractions en droit suisse, Vol. I,

- 42 - IV. Strafzumessung

- 51 -

1. Es wird festgestellt, dass das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, 9. Abteilung, vom 7. April 2021 wie folgt in Rechtskraft erwachsen ist: "Es wird erkannt: 1.-3. (…)

4. Von der Anordnung einer Landesverweisung wird abgesehen.

5. (…)

6. Die Genugtuungsbegehren der folgenden Privatkläger werden abgewiesen:

m) B.______ (Privatkläger 1)

n) C.______ (Privatkläger 2)

- 54 -

o) D.______ (Privatkläger 3)

p) E.______ (Privatkläger 5)

q) F.______ (Privatkläger 6)

r) H.______ (Privatklägerin 8)

s) N._____ (Privatkläger 9)

t) I.______ (Privatkläger 10)

u) J.______ (Privatkläger 11)

v) K.______ (Privatkläger 12)

w) L.______ (Privatkläger 13)

x) M.______ (Privatkläger 14). 7.-11. (…)

17. (Mitteilungen)

18. (Rechtsmittel)"

2. Mündliche Eröffnung und schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Urteil. Es wird erkannt:

1. Die Beschuldigte A.______ ist schuldig des gewerbsmässigen Wuchers im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB.

- 56 -

2. Die Beschuldigte wird bestraft mit einer Freiheitsstrafe von 24 Monaten, wovon 2 Tage durch Untersuchungshaft erstanden sind.

3. Der Vollzug der Freiheitsstrafe wird aufgeschoben und die Probezeit auf 2 Jahre festgesetzt.

4. Der erstinstanzliche Verweis der Privatkläger mit ihren Schadenersatz- begehren auf den Weg des Zivilprozesses (Dispositivziffer 5) wird bestätigt.

5. Die mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom

12. Dezember 2019 beschlagnahmten Barschaften von Fr. 2'950.– und EUR 730.– (Fr. 775.65) werden zur Kostendeckung verwendet.

- 57 -

8. Die erstinstanzliche Kostenauflage (Dispositivziffern 14 und 15) wird bestä- tigt.

11. Mündliche Eröffnung und schriftliche Mitteilung im Dispositiv an

- 59 - − die Zürcher Kantonalbank, Recht Steuern & Compliance, Postfach, 8010 Zürich, betr. Disp. Ziff. 6 − die Credit Suisse (Schweiz) AG, Rechtsdienst, 8070 Zürich, betr. Disp. Ziff. 7.

- wenn der/die Verurteilte während der Probezeit ein Verbrechen oder Vergehen begeht,

- wenn der/die Verurteilte sich der Bewährungshilfe entzieht oder die Weisungen missachtet.