RU260032

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: RU260032-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Ersatzoberrichterin MLaw N. Menghini-Griessen sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. D. Tolic Hamming Urteil vom 6. Juli 2026 in Sachen A._____, Kläger und Beschwerdeführer gegen

1. B._____ AG,

2. C._____, Beklagte und Beschwerdegegner betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung / Erstreckung / Forderung / Feststellungsklage Mietobjekt: D._____-strasse …, E._____ Beschwerde gegen eine Verfügung der Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichtes Dietikon vom 11. Mai 2026 (MO260022)

- 2 - Erwägungen: I.

1. Der Kläger und Beschwerdeführer (fortan Kläger) sowie der Beklagte und Beschwerdegegner 2 (fortan Beklagter 2) unterzeichneten als Mieter 1 und 2 am 19. April 2024 mit der Vermieterin, Beklagten und Beschwerdegegnerin 1 (fortan Beklagte 1) einen Mietvertrag für Gewerberäume (Büro) an der D._____- strasse … in E._____ (act. 7/2/1). Mit amtlichem Formular vom 23. Dezember 2025 wurde das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands auf den 31. Januar 2026 gekündigt. Absenderin der an den Kläger adressierten Kündigung ist die F._____ AG, die Beklagte 1 ist als Vermieterin aufgeführt (act. 7/2/2). Diese Kün- digung focht der Kläger mit Eingabe vom 23. Januar 2026 bei der Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichtes Dietikon (fortan Vorinstanz) wegen Ungültigkeit an. Zudem beantragte er die Sistierung des Verfahrens, "bis alle straf- und zivilrechtlichen Fragen geklärt" seien (act. 7/1 S. 4).

2. Die Vorinstanz wies das Sistierungsgesuch des Klägers mit Verfügung vom 29. Januar 2026 ab (act. 7/3). Die dagegen erhobene Beschwerde des Klä- gers wurde mit Urteil der Kammer vom 25. Februar 2026 abgewiesen (act. 7/8).

3. Nachdem die Vorinstanz die Parteien zur Schlichtungsverhandlung auf den 18. Mai 2026 vorgeladen hatte (act. 7/9), wurde das Schlichtungsverfahren mit Verfügung vom 11. Mai 2026 sistiert bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens betreffend Ausweisung beim Einzelgericht im summarischen Verfah- ren des Bezirksgerichtes Dietikon (Geschäfts-Nr. ER260017-M) und wurde die Ladung für die Verhandlung vom 18. Mai 2026 abgenommen (act. 6 = act. 7/10).

4. Gegen die Verfahrenssistierung erhob der Kläger mit hierorts über- brachter Eingabe vom 22. Mai 2026 rechtzeitig Beschwerde (act. 2 inkl. Beilagen act. 5/2-16; zur Rechtzeitigkeit vgl. act. 7/11/1) mit den folgenden Anträgen (act. 2 S. 2): "1. Die Verfügung der Schlichtungsbehörde vom 11. Mai 2026 sei aufzuheben.

- 3 -

2. Das vorinstanzliche Schlichtungsverfahren betreffend Kündi- gungsanfechtung, Kündigungsschutz, Erstreckung sowie Feststel- lungsbegehren sei unverzüglich fortzuführen und die bereits an- gesetzte Schlichtungsverhandlung neu anzusetzen.

3. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vor- instanz zurückzuweisen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwer- degegner."

5. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 7/1-11). Das Verfahren erweist sich sogleich als spruchreif. Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Beklagten kann in Anwendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Ihnen ist mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie von act. 2 zuzustellen. II.

1. Der angefochtene Sistierungsentscheid fällt in die Kategorie der pro- zessleitenden Verfügungen. Die Anordnung der Sistierung durch die Vorinstanz ist unabhängig vom Streitwert und ohne Weiteres (ohne dass es eines nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteils bedürfte) mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. b Ziff. 1 i.V.m. Art. 126 Abs. 2 ZPO). Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhal- tes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).

2. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Beklagte 1 habe mit Ein- gabe vom 18. März 2026 ein Ausweisungsverfahren betreffend das streitgegen- ständliche Mietobjekt anhängig gemacht. Das Ausweisungsgericht habe zwangs- läufig vorfrageweise über die Gültigkeit der Kündigung zu befinden, was Auswir- kungen auf das Schlichtungsverfahren haben und insbesondere zu dessen Ge- genstandslosigkeit führen könne. Im Hinblick auf die Schnelligkeit, die Kosteneffi- zienz sowie die Prozessökonomie sei die Sistierung des Schlichtungsverfahrens bei einem parallel hängigen Ausweisungsverfahren zweckmässig. Daher sei das

- 4 - Schlichtungsverfahren bis zum Erlass des rechtskräftigen Endentscheids im Aus- weisungsverfahren bezüglich des streitgegenständlichen Mietobjekts vorläufig zu sistieren und sei den Parteien die Ladung für die auf den 18. Mai 2026 anberaumte Schlichtungsverhandlung abzunehmen (act. 6).

3. Der Kläger macht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend (act. 2 S. 8). Des Weiteren bringt er zusammengefasst vor, die Vorinstanz habe sich auf abstrakte Erwägungen gestützt und nicht berücksichtigt, dass das Kündi- gungsschutzverfahren vor dem Ausweisungsverfahren anhängig gemacht und die Schlichtungsverhandlung vor der Verhandlung im Ausweisungsverfahren ange- setzt worden sei. Durch die Sistierung des zuerst anhängig gemachten Kündi- gungsanfechtungsverfahrens drohe eine faktische Präjudizierung zentraler miet- rechtlicher Streitfragen im summarischen Ausweisungsverfahren und werde ihm die Möglichkeit genommen, seine Einwendungen zunächst im Schlichtungsver- fahren vorzutragen (act. 2 S. 4 f.). Sodann sei der Sachverhalt im Sinne von Art. 257 ZPO weder tatsächlich noch rechtlich liquid; die Kündigung sei bestritten und insbesondere deren Missbräuchlichkeit geltend gemacht, die Vertretungsver- hältnisse ungeklärt und der Sachverhalt komplex. Auch habe sich das Auswei- sungsverfahren in die Länge gezogen und die Verhandlung sei auf ein Datum nach der angesetzten Schlichtungsverhandlung angesetzt worden, weshalb Zwei- fel an der Prozessökonomie bestünden (act. 2 S. 6-8). 4.1 Beim Entscheid über die Sistierung eines Verfahrens kommt es einzig auf die Zweckmässigkeit an. Ein Verfahren kann insbesondere sistiert werden, wenn der Entscheid vom Ausgang eines anderen Verfahrens abhängig ist (vgl. Art. 126 Abs. 1 ZPO), wobei es, entgegen der Ansicht des Klägers, keine Rolle spielt, welches der beiden Verfahren zuerst anhängig gemacht wurde. Auch im Schlichtungsverfahren muss eine Sistierung zulässig sein, wenn die sofortige Durchführung der Verhandlung unzweckmässig erscheint (vgl. BGE 138 III 705, E. 2.3). Die Sistierung kann auch von Amtes wegen erfolgen. Die Nicht-Gewäh- rung der Möglichkeit zur vorgängigen Stellungnahme verletzt jedoch den An- spruch auf rechtliches Gehör (vgl. BGer 4A_307/2016 vom 8. November 2016, E. 2.4).

- 5 - 4.2 Vorliegend wurden die Parteien von der Schlichtungsbehörde zur Sis- tierung nicht angehört. Die Vorinstanz gab dem Kläger vor Erlass des angefochte- nen Entscheids über die Sistierung somit keine Gelegenheit zur Stellungnahme und verletzte damit seinen Anspruch auf rechtliches Gehör. Dies würde grund- sätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und zur Rückweisung an die Vorinstanz führen, auch wenn der Entscheid ohne die Verletzung nicht anders ausgefallen wäre. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtli- chen Gehörs kann allerdings ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betrof- fene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Ge- hör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnöti- gen Verzögerungen führen würde (vgl. BGE 137 I 195, E. 2.3.2; BGE 133 I 201, E. 2.2). Im Beschwerdeverfahren nach Art. 319 ff. ZPO lässt die Kammer bei ei- ner Gehörsverletzung durch die Vorinstanz ausnahmsweise neue Tatsachen und Beweismittel zu, um eine Heilung zu ermöglichen (vgl. statt vieler OGer ZH PP220038 vom 9. Dezember 2022, E. 3.2; RU200048 vom 13. Oktober 2020, E. 6; OGer ZH RU130042 vom 10. Juli 2013, E. 2.1). 4.3 Der Kläger bringt insbesondere rechtliche Argumente gegen die Sistie- rung vor. Er trägt – wie nachfolgend zu zeigen ist – auch keine neuen Tatsachen und Beweismittel vor, die am angefochtenen Entscheid etwas ändern würden. Eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz würde daher einen prozessualen Leerlauf darstellen, weshalb darauf zu verzichten ist und nachfolgend auf die Rü- gen des Klägers einzugehen ist. 4.4 Verlangt – wie hier – der Vermieter die Ausweisung der Mieter im Ver- fahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen, so ist, wie die Vorinstanz zutreffend erwog, die Sistierung des Schlichtungsverfahrens zweckmässig, zumal das sum- marische Ausweisungsverfahren erheblich schneller abgeschlossen werden kann als ein Hauptsacheverfahren und sich bei Gutheissung des Ausweisungsbegeh-

- 6 - rens ein Entscheid über die Rechtmässigkeit der Kündigung erübrigt, weil die Gül- tigkeit der Kündigung als Vorfrage im Ausweisungsverfahren zu beurteilen ist (vgl. BGE 142 III 515 ff., E. 2.2.4; OGer ZH RU250008 vom 5. Februar 2025, E. 4.3; OGer ZH PF110018 vom 1. Juli 2011, E. II.3 = ZR 110 (2011) Nr. 54 S. 166 ff.). Dass im vorliegenden Fall bereits zur Schlichtungsverhandlung vorgeladen und die Verhandlung im Ausweisungsverfahren zwei Wochen nach diesem Datum angesetzt worden war, weil zunächst der Kostenvorschuss eingeholt und die Ver- tretungsverhältnisse zu klären waren, wie der Kläger geltend macht (act. 2 S. 7), ändert nichts am Grundsatz der Raschheit eines hängigen Summarverfahrens, welches erheblich schneller als das Kündigungsschutzverfahren abgeschlossen sein dürfte. Unerheblich ist sodann, dass das Kündigungsschutzverfahren vor dem Ausweisungsverfahren anhängig gemacht wurde, zumal es im Zeitpunkt der Sistierung noch nicht weit fortgeschritten war. Das Bestreben, im Sinne der Prozessökonomie unnötigen Prozessaufwand zu vermeiden, spricht für die Sistierung des Schlichtungsverfahrens. Der Kläger erleidet durch dieses Vorgehen – entgegen seiner Befürchtung – auch keinen Nachteil: Eine allfällige Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung kann jeder- zeit, das heisst auch noch nach Ablauf der Frist von Art. 273 Abs. 1 OR – und da- mit unabhängig von einer selbständigen mietrechtlichen Anfechtung – im Auswei- sungsverfahren geltend gemacht werden. Da der Kläger die Gültigkeit der Kündi- gung angefochten und deren Missbräuchlichkeit im mietrechtrechtlichen Verfah- ren geltend gemacht hat, kann das Ausweisungsgericht vorfrageweise auch dar- über befinden (vgl. OGer ZH PF190019 vom 27. Juni 2019, E. D.1.2; OGer ZH LF190017 vom 22. März 2019, E. 2.1.3; OGer ZH PF110018 vom 1. Juli 2011, E. II.3 = ZR 110 (2011) Nr. 54 S. 166 ff.). Der Kläger kann daher seine Argumente im Ausweisungsverfahren vortragen. Damit das vom Gesetzgeber mit Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO für den mietrechtlichen Kündigungs- schutz verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen wer- den kann, darf das Ausweisungsbegehren der vermietenden Partei im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen nur gutgeheissen werden, wenn keine Zwei- fel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündi-

- 7 - gung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (vgl. BGE 142 III 515 E. 2.2.4 m.w.H.). Soweit der Kläger die Möglichkeit, mit den Beklagten eine einvernehmliche Lösung zu finden, durch die Sistierung des Schlichtungsverfahren gefährdet sieht, ist er darauf hinzuweisen, dass eine solche auch im Ausweisungsverfahren mög- lich ist und es ihm zudem jederzeit frei steht, mit den Beklagten in Kontakt zu tre- ten und eine aussergerichtliche Lösung zu suchen. 4.5 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gegen die Sistierungsverfü- gung der Vorinstanz unbegründet und daher abzuweisen. IV.

1. Gemäss Art. 113 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c ZPO werden für das Schlich- tungsverfahren betreffend Miete von Wohn- und Geschäftsräumen keine Ge- richtskosten erhoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen, was auch für das Rechtsmittelverfahren gilt (vgl. OGer ZH RU240013 vom 6. Mai 2024, E. 4 m.w.H.).

2. Betreffend Parteientschädigung gilt nach Art. 113 Abs. 1 ZPO und nach der erwähnten Praxis dasselbe, wobei vorliegend auch mangels relevanter Auf- wendungen den Beklagten 1 und 2 keine Parteientschädigung zuzusprechen wäre. Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten 1 und 2 je unter Bei- lage einer Kopie von act. 2, sowie unter Rücksendung der erstinstanzlichen

- 8 - Akten an die Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichtes Dietikon, je gegen Empfangsschein.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in- nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt über Fr. 15'000.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer i.V. Die Gerichtsschreiberin: MLaw E. Duft versandt am:

6. Juli 2026