PS250317

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Geschäfts-Nr.: PS250317-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichts- schreiber MLaw S. Widmer Urteil vom 7. April 2026 in Sachen A._____, Beschwerdeführerin betreffend Beschwerde (Beschwerde über das Betreibungsamt Winterthur-Stadt) Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Winterthur vom 26. September 2025 (CB250053)

- 2 - Erwägungen: 1. 1.1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 3. Januar 2023 verkaufte die Beschwerdeführerin ihre Liegenschaft am B._____-weg … in C.______ (nachfol- gend: Pfandgrundstück) an die D._____ AG (nachfolgend: Schuldnerin). Am

20. Januar 2023 wurde die Schuldnerin im Grundbuch als Eigentümerin des Pfandgrundstücks eingetragen. 1.2. Die Schuldnerin nahm bei der E._____ AG (nachfolgend: Gläubigerin) zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen von rund Fr. 1'100'000.– auf und si- cherte das Kapital zugunsten der Bank mit der Errichtung eines Grundpfandrechts im 1. Rang auf dem Pfandgrundstück ab. Der Register-Schuldbrief wurde am

20. Januar 2023 im Grundbuch eingetragen. Die Schuldnerin belehnte das Pfand- grundstück kurz darauf weiter für ein Darlehen, welches sie von F._____ erhielt (Gläubiger an 2. Pfandstelle; Pfandsumme insgesamt Fr. 800'000.–). 1.3. Bereits kurz nach Abschluss des Grundstückkaufvertrags entstand eine Aus- einandersetzung zwischen der Beschwerdeführerin und der Schuldnerin über den dem Verkauf zugrundeliegenden Sachverhalt, woraufhin die Beschwerdeführerin an das Bezirksgericht Winterthur gelangte und zur Sicherung ihres behaupteten Eigentums am Pfandgrundstück gestützt auf Art. 961 ZGB die Vormerkung einer vorläufigen Eintragung verlangte. Mit Urteil vom 31. Juli 2023 bestätigte das Be- zirksgericht Winterthur die zuvor superprovisorisch erfolgte vorläufige Eintragung des Grundeigentums der Beschwerdeführerin. Im Zuge des Prosequierungsver- fahrens schlossen die Beschwerdeführerin und die Schuldnerin vor dem Friedens- richteramt C._____ eine Vereinbarung. Darin erklärten sie den Kaufvertrag für un- gültig und verabredeten die Rückabwicklung zu den gleichen Bedingungen wie im Kaufvertrag. Konkret verpflichtete sich die Beschwerdeführerin, der Schuldnerin den Betrag von Fr. 1'430'000.– zu bezahlen, und die Schuldnerin, gegenüber dem Grundbuchamt sämtliche für die Eintragung der Beschwerdeführerin als Alleinei- gentümerin erforderlichen Erklärungen abzugeben (OGer ZH LF230057 vom

31. Oktober 2023).

- 3 - 1.4. Aus unbekannten Gründen wurde die Rückabwicklung bisher nicht wie ver- einbart vollzogen. Die Schuldnerin blieb im Grundbuch weiterhin als Alleineigentü- merin eingetragen und die Beschwerdeführerin als vorläufige Eigentümerin vorge- merkt. Ob die Beschwerdeführerin der Schuldnerin den Kaufpreis zurückbezahlt hat, ist ungewiss. 1.5. Am 4. September 2024 stellte die Gläubigerin gegen die Schuldnerin ein Be- treibungsbegehren auf Grundpfandverwertung gestützt auf den erwähnten Schuldbrief über nominal Fr. 1'110'000.– im 1. Rang auf dem Pfandgrundstück. In der Folge beantragte die Schuldnerin gestützt auf Art. 156 i.V.m. Art. 133 Abs. 2 SchKG die vorzeitige (und sofortige) Verwertung des Pfandgrundstücks. 1.6. Im Zusammenhang mit den Anordnungen des Betreibungsamtes Winterthur- Stadt (nachfolgend: Betreibungsamt) im Rahmen des Verwertungsverfahrens wa- ren bzw. sind bei den kantonalen Aufsichtsbehörden sowie beim Bundesgericht verschiedene Rechtsmittelverfahren hängig (vgl. zum Ganzen vorstehend be- schriebenen Sachverhalt: OGer ZH PS250315 vom 5. Dezember 2025 E. 1.1-1.5; OGer ZH PS250189 vom 10. November 2025 E. 1.1-1.3; ferner BGer 5A_1093/2025 vom 4. Februar 2026). 2. 2.1. Mit Schreiben vom 25. August 2025 beanspruchte die Beschwerdeführerin gegenüber dem Betreibungsamt das Alleineigentum am Pfandgrundstück und be- antragte die Durchführung eines Widerspruchverfahrens nach Art. 108 SchKG (act. 6/2/2). Das Betreibungsamt wies diesen Antrag am 9. September 2025 ab. Es ordnete die Durchführung eines Widerspruchsverfahren nach Art. 107 SchKG an und setzte der Schuldnerin, der Gläubigerin und F._____ eine Frist von zehn Tagen zur Bestreitung des geltend gemachten Eigentumsrechts der Beschwerde- führerin an (vgl. OGer ZH PS250338 vom 7. April 2026 E. 1.7). Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 17. September 2025 Beschwerde (nachfolgend: Grundsatzbeschwerde) beim Bezirksgericht Winterthur als untere Aufsichtsbe- hörde über die Betreibungsämter (OGer ZH PS250338 vom 7. April 2026 E. 2.2).

- 4 - 2.2. Nachdem F._____ den Eigentumsanspruch der Beschwerdeführerin am Pfandgrundstück bestritten hatte, setzte das Betreibungsamt der Beschwerdefüh- rerin am 18. September 2025 eine Frist von 20 Tagen an, um gegen F._____ auf Feststellung ihres Anspruchs zu klagen. In der betreffenden Verfügung erwähnte das Betreibungsamt beiläufig, die Forderung von F._____ betrage ca. Fr. 2'000'000.– (act. 6/2/3). Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 22. Sep- tember 2025 ebenfalls Beschwerde (nachfolgend: Nebenbeschwerde) beim Be- zirksgericht Winterthur als untere Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter (nachfolgend: Vorinstanz). Sie beantragte im Hauptbegehren sinngemäss, es sei die mit Verfügung des Betreibungsamtes vom 15. September 2025 angesetzte Klagefrist bis zum Entscheid über die Grundsatzbeschwerde einzustellen. Dane- ben verlangte sie vom Betreibungsamt Auskünfte und Belege zur Anmeldung und Zusammensetzung des angegebenen Betrags der Forderung von F._____ (act. 6/1 S. 4). 2.3. Die Vorinstanz verzichtete auf die Einholung einer Vernehmlassung des Be- treibungsamtes sowie einer Beschwerdeantwort. Mit Urteil vom 26. September 2025 wies die Vorinstanz die Nebenbeschwerde ab, soweit sie darauf eintrat (act. 3 = act. 5 [Aktenexemplar] = act. 6/3). Über die Grundsatzbeschwerde hatte sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht entschieden (vgl. OGer ZH PS250338 vom

7. April 2026 E. 1.7). 2.4. Gegen das Urteil der Vorinstanz vom 26. September 2025 erhob die Be- schwerdeführerin am 3. Oktober 2025 (Datum Poststempel) Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter (act. 2). Sie verlangt sinngemäss die Gutheissung ihres Haupt- und Zusatzbegehrens, eventualiter die Rückweisung der Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. Daneben stellt sie zahlreiche weitere Anträge und verlangt in prozessualer Hinsicht die Einholung ei- ner Vernehmlassung der Vorinstanz (vgl. act. 2 S. 5). 2.5. Die Kammer zog die vorinstanzlichen Akten (act. 6/1-5) bei und zeigte der Beschwerdeführerin und dem Betreibungsamt den Beschwerdeeingang an

- 5 - (act. 7/1+2). Weiterungen erübrigen sich. Das Verfahren erweist sich als spruch- reif. 2.6. Inzwischen hat die Vorinstanz auch über die Grundsatzbeschwerde ent- schieden und diese abgewiesen, soweit sie darauf eingetreten ist. Die Beschwer- deführerin hat dagegen wiederum Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zü- rich erhoben. Mit Urteil vom heutigen Tag hat die Kammer auch über diese und drei weitere Beschwerden der Beschwerdeführerin entschieden (vgl. OGer ZH PS250338, PS250307, PS250316, PS250318, jeweils vom 7. April 2026). 3. 3.1. Für das zweitinstanzliche Beschwerdeverfahren nach Art. 18 SchKG sind die Regelungen von Art. 319 ff. ZPO anwendbar (vgl. Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG i.V.m § 84 GOG). Nach Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Be- schwerde bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen. Es können die unrichtige Rechtsanwendung und die of- fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweis- mittel sind ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). In der Begründung hat die be- schwerdeführende Partei der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und abgeändert werden soll. An Laienbeschwerden werden in dieser Hinsicht zwar keine allzu strengen Anforderungen gestellt. Auch juristische Laien dürfen sich aber nicht darauf be- schränken, bloss auf die Vorakten zu verweisen, pauschale Kritik am vorinstanzli- chen Entscheid zu üben oder das zu wiederholen, was sie bereits vor Vorinstanz vorgebracht haben. Eine minimale Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid wird auch von Laien vorausgesetzt (sog. Begründungslast; vgl. statt vieler: OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013 E. II./2.1; OGer ZH PF120022 vom 1. Juni 2012 E. 4.1; OGer ZH LB110049 vom 5. März 2012 E. 1.1 m.w.H.). 3.2. Die Beschwerdeführerin hat rechtzeitig Beschwerde erhoben (act. 6/4), sie ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und hat ein schutzwürdiges In- teresse an dessen Aufhebung. Die Beschwerdeschrift enthält Anträge und eine zumindest teilweise hinreichende Begründung. Auf die Beschwerde ist deshalb

- 6 - unter Vorbehalt der nachfolgenden Ausführungen einzutreten. Nicht einzutreten ist auf die neuen und daher unzulässigen Zusatzanträge der Beschwerdeführerin. Das betrifft den dringenden Antrag auf ordentliche Prüfung des "unrechtmässi- gen" Grundpfandverwertungsverfahrens und die verlangten Aufforderungen an das Betreibungsamt, die Fristansetzung an und die Bestreitung ihres behaupteten Eigentumsanspruchs durch F._____ schriftlich zu beweisen (act. 2 S. 6). Neu und unzulässig sind auch die sinngemässe Behauptung, F._____ habe ihr Eigentum am Pfandgrundstück nicht bestritten, und alle Beschwerdebeilagen, welche die Beschwerdeführerin nicht bereits vor Vorinstanz vorgebracht hatte. Das betrifft insbesondere das Akteneinsichtsgesuch vom 30. September 2025 und das Las- tenverzeichnis vom 9. Oktober 2025 (act. 4/6+10). Soweit die Beschwerdeführerin einleitend pauschal rügt, es fehle dem angefochtenen Entscheid an der für einen Entscheid erforderlichen Sachverhaltsfeststellung (act. 2 S. 1), wird sie den vor- stehend beschriebenen Begründungsanforderungen nicht gerecht. Selbst von ei- ner juristischen Laiin darf erwartet werden, dass sie in ihrer Beschwerde konkret angibt, welche Sachverhaltselemente ihrer Ansicht nach zu Unrecht nicht festge- stellt worden seien und inwiefern deren Feststellung überhaupt von Relevanz ge- wesen wäre. Auch darauf ist nachfolgend nicht weiter einzugehen. Dasselbe gilt für ihre appellatorische Kritik an der Rechtmässigkeit der Betreibung und am Be- stand des Pfandrechts der Schuldnerin (act. 2 S. 1 f.; vgl. OGer ZH PS250338 vom 7. April 2026 E. 7). 3.3. Die Beschwerdeführerin beantragt in prozessualer Hinsicht die Einholung ei- ner Vernehmlassung der Vorinstanz. Die Einholung einer Stellungnahme der Vor- instanz ist gemäss Art. 324 ZPO fakultativ und kann insbesondere dann angezeigt sein, wenn die Haltung der Vorinstanz zu einer bestimmten Frage nicht bekannt ist (HUNGERBÜHLER, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 324 N 1 und 4). Vorlie- gend hat die Vorinstanz ihren Entscheid begründet und ihre Haltung darin hinrei- chend klar zum Ausdruck gebracht (vgl. nachfolgende E. 4.1). Mit den von der Be- schwerdeführerin gegen diese Begründung erhobenen Rügen hat sich nicht die Vorinstanz, sondern die Kammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde auseinan- derzusetzen. Auf die Einholung einer Vernehmlassung ist zu verzichten.

- 7 - 4. 4.1. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführerin mache in der Hauptsache geltend, das Betreibungsamt habe die Parteirollen willkürlich zugeteilt und akten- widrig entschieden, dass Gewahrsam der Schuldnerin gemäss Art. 107 SchKG statt Gewahrsam der Dritten gemäss Art. 108 SchKG vorliege. Entgegen der Auf- fassung der Beschwerdeführerin knüpfe Art. 107 SchKG bei Grundstücken an die Schuldner- und Gläubigerschaft bzw. das Fehlen dieser Eigenschaften (= Drittper- son) an und nicht an irgendeine Art von Gewahrsam. F._____ sei Grundpfand- gläubiger an 2. und 3 Pfandstelle. Die Beschwerdeführerin sei in der streitgegen- ständlichen Betreibung hingegen weder Gläubigerin noch Schuldnerin. Sie sei eine Drittperson, die im Grundbuch nicht als Eigentümerin des Pfandgrundstücks eingetragen sei. Die vorläufige Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentü- merin diene der Sicherung behaupteter dinglicher Rechte, bewirke aber nicht de- ren Einräumung. Entsprechend habe F._____ den von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Anspruch bestreiten können und habe das Betreibungsamt der Beschwerdeführerin gestützt auf Art. 107 Abs. 5 SchKG zu Recht eine Frist von 20 Tagen zur Erhebung einer Klage auf Feststellung ihres Anspruchs ange- setzt (act. 5 E. 2.1). 4.2. Hinsichtlich des Zusatzbegehrens, es sei das Betreibungsamt anzuweisen, die Zusammensetzung der angegebenen Forderung von F._____ von ca. Fr. 2'000'000.– zu begründen und zu belegen, vermochte die Vorinstanz kein An- fechtungsobjekt zu erblicken. Die Beschwerdeführerin mache diesbezüglich we- der eine Verfügung noch eine Rechtsverweigerung des Betreibungsamtes gel- tend. Auf den fraglichen Antrag sei daher nicht einzutreten (act. 5 E. 2.2). 4.3. Schliesslich vermochte die Vorinstanz aus den Ausführungen der Beschwer- deführerin zur angeblichen Befangenheit des Betreibungsamtes bzw. des Betrei- bungsbeamten keine Hinweise auf ein Fehlverhalten zu erkennen (act. 5 E. 2.3). 5. 5.1. Die Beschwerdeführerin beklagt sich darüber, dass die Vorinstanz nicht zu- nächst über ihre Grundsatzbeschwerde entschieden habe. Sie ist der Auffassung, die Klagefrist i.S.v. Art. 107 Abs. 5 SchKG habe nicht ablaufen können, solange

- 8 - der Entscheid über die Parteirollenverteilung noch nicht rechtskräftig sei. Die Grundsatzbeschwerde habe die Wirkung der Verfügung des Betreibungsamtes vom 9. September 2025 gehemmt. Zudem habe die Vorinstanz ignoriert, dass ihr Hauptbegehren der Nebenbeschwerde auf Sistierung der Klagefrist bis zum Ent- scheid über die Grundsatzbeschwerde gelautet habe (act. 2 S. 2 ff.). 5.2. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin kam der Grundsatzbe- schwerde keine aufschiebende Wirkung zu. Eine Beschwerde hat nur auf beson- dere Anordnung der Aufsichtsbehörde hin aufschiebende Wirkung (Art. 36 SchKG). Die Beschwerdeführerin stellte in der Grundsatzbeschwerde kein Ge- such um aufschiebenden Wirkung (vgl. OGer ZH PS250338 vom 7. April 2026 E. 1.7). Sie weist aber zu Recht darauf hin, dass sie in ihrer Nebenbeschwerde in der Hauptsache beantragt habe, es sei die ihr mit Verfügung des Betreibungsam- tes vom 18. September 2025 angesetzte Klagefrist bis zum Entscheid über die Grundsatzbeschwerde einzustellen (vgl. act. 6/1 S. 4). Darin liegt richtig besehen kein neuer Beschwerdeantrag, sondern ein nachträgliches Gesuch um aufschie- bende Wirkung in Ergänzung zur Grundsatzbeschwerde. Daran ändert nichts, dass das Gesuch um aufschiebende Wirkung als Reaktion auf die Verfügung des Betreibungsamtes vom 18. September 2025 erfolgte (act. 6/2/3). Für die Be- schwerdeführerin bestand erst mit der Verfügung des Betreibungsamtes vom

18. September 2025 Anlass für ein Gesuch um aufschiebende Wirkung, richteten sich doch die mit Verfügung des Betreibungsamtes vom 9. September 2025 ange- setzten Bestreitungsfristen an die Schuldnerin, die Gläubigerin und F._____ (vgl. E. 2.1; act. 2/7; Art. 107 Abs. 1 und 2 SchKG). Entsprechend hätte es sich aufge- drängt, die Nebenbeschwerde als Ergänzung der Grundsatzbeschwerde und nicht als eigenständige Beschwerde zu behandeln. Die Vorinstanz ging im angefochte- nen Entscheid auf die Frage der Gewährung der aufschiebenden Wirkung nicht ein. Sie wies die Nebenbeschwerde ab, indem sie dem Entscheid über die Grund- satzbeschwerde vorgriff und die Kritik der Beschwerdeführerin an der Durchfüh- rung des Widerspruchsverfahrens nach Art. 107 SchKG als unberechtigt bezeich- nete. Damit liess die Vorinstanz den frist- und formgerecht gestellten Antrag der Beschwerdeführerin auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung unberücksich- tigt und verletzte dadurch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin.

- 9 - 5.3. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, womit seine Verlet- zung an sich ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gut- heissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führt (BGE 141 V 557 E. 3; BGE 137 I 195 E. 2.2; BGE 135 I 187 E. 2.2). Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann aus- nahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs von einer Rückweisung der Sache an die Vor- instanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderli- chen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 142 II 218 E. 2.8.1; BGE 137 I 195 E. 2.3.2; BGE 133 I 201 E. 2.2). 5.4. Die obere kantonale Aufsichtsbehörde ist zwar in der Prüfung des Sachver- haltes nicht frei (E. 3.1). Für die Beurteilung des Gesuchs der Beschwerdeführerin um aufschiebende Wirkung bedarf es indes keiner abweichenden oder zusätzli- chen Sachverhaltsfeststellungen. Eine Rückweisung würde zudem zu einem for- malistischen Leerlauf und unnötigen Verzögerungen führen, weshalb das Gesuch um aufschiebende Wirkung direkt durch die obere kantonale Aufsichtsbehörde zu behandeln ist. Weil die Vorinstanz und die Kammer inzwischen über die Parteirol- lenverteilung im Widerspruchsverfahren entschieden und das Vorgehen des Be- treibungsamtes nach Art. 107 SchKG geschützt haben (vgl. OGer ZH PS250338 vom 7. April 2026), stellt sich nur noch die Frage nach einer allfälligen Neuanset- zung der Klagefrist. 5.5. Die aufschiebende Wirkung ist zu gewähren, wenn das Interesse der Be- schwerdeführerin an der Aufrechterhaltung der vorbestehenden Lage das Inter- esse an der Fortführung der Zwangsvollstreckung überwiegt (BSK SchKG I-CO- METTA/MÖCKLI, 3. Aufl. 2021, Art. 36 N 2 m.w.H.). Beim Streit über die Anwendung der Art. 106 ff. SchKG wird dies in der Praxis regelmässig bejaht, sofern sich die

- 10 - Beschwerde nicht geradezu bös- oder mutwillig erweist. Ist einer Beschwerde ge- gen die Parteirollenverteilung die aufschiebende Wirkung erteilt worden, so weist die Aufsichtsbehörde das Betreibungsamt im Fall eines abschlägigen Entscheids an, die Klagefrist neu anzusetzen (vgl. BGE 123 III 330 E. 2; KUKO SchKG-ROH- NER, 3. Aufl. 2025, Art. 107/108 N 24; CR LP-TSCHUMY, 2. Aufl. 2025, Art. 107 N 7). 5.6. Die Beschwerdeführerin vertrat in der Grundsatzbeschwerde den Stand- punkt, da sie im Grundbuch vorläufig als Eigentümerin des Pfandgrundstücks ein- getragen sei, ergebe sich der von ihr geltend gemachte Anspruch i.S.v. Art. 108 Abs.1 SchKG aus dem Grundbuch. Das Betreibungsamt sei deshalb zu Unrecht nach Art. 107 SchKG vorgegangen. Dabei handelt es sich um einen Sichtweise, die auch in der Literatur vertreten wird (D. STAEHELIN, Die Aufnahme in das Las- tenverzeichnis und die Parteirollenverteilung für den Lastenbereinigungsprozess, in: Angst/Cometta/Gasser [Hrsg.], Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Festschrift 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, S. 287 ff., 311 ff.). Die Grundsatzbeschwerde kann deshalb nicht als aussichtslos, geschweige denn mut- oder böswillig bezeichnet werden. Vor die- sem Hintergrund wäre das Gesuch der Beschwerdeführerin um Gewährung der aufschiebenden Wirkung gutzuheissen gewesen. Das Betreibungsamt ist daher mit dem vorliegenden Entscheid anzuweisen, der Beschwerdeführerin die Klage- frist neu anzusetzen. Die Beschwerde ist insofern gutzuheissen und der ange- fochtene Entscheid aufzuheben. 6. 6.1. Was das Nichteintreten auf das Zusatzbegehren sowie die Ausführungen der Vorinstanz zum behaupteten Fehlverhalten des Betreibungsamtes betrifft, rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe keine ordentliche Prüfung des Sach- verhaltes nach Art. 13 und 14 SchKG durchgeführt. Es sei durch Urkunden nach- gewiesen, dass keine Forderung von F._____ über ca. Fr. 2'000'000.– bestehe. Die Angabe des Betreibungsamtes sei völlig unrealistisch. Es sei zudem schleier- haft, weshalb das Betreibungsamt F._____ als Grundpfandgläubiger an 2. und 3. Pfandstelle aufführe, obwohl dieser im Grundbuch nur als Grundpfandgläubiger

- 11 - an 2. Pfandstelle eingetragen sei. Die überzogene Höhe der Forderung sowie die weitere Unstimmigkeiten würden beweisen, dass hier mit Beihilfe eines befange- nen Beamten versucht werde, eine betrügerische Forderung einzutreiben (act. 2 S. 2-5). 6.2. Mit diesen Ausführungen argumentiert die Beschwerdeführerin an der Be- gründung der Vorinstanz vorbei. Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt (act. 5 E. 3.2), dient die Beschwerde der Überprüfung von Verfügungen eines Vollstre- ckungsorgans auf ihre Gesetzmässigkeit und Angemessenheit. Daneben kann die Untätigkeit von Betreibungs- und Konkursorganen gerügt werden (BSK SchKG I- COMETTA/MÖCKLI, 3. Aufl. 2021, Art. 17 N 1). Unter einer Verfügung ist eine be- hördliche Handlung in einem konkreten zwangsvollstreckungsrechtlichen Verfah- ren zu verstehen, die in Ausübung amtlicher Funktionen auf Grund des SchKG und dessen Ausführungsbestimmungen erlassen worden ist. Massgebend für das Vorliegen einer Verfügung ist nicht die Betitelung oder das formale Erscheinungs- bild, sondern der tatsächliche und rechtliche Gehalt. Nicht als Verfügung gelten insbesondere blosse Meinungsäusserungen und Mitteilungen (BSK SchKG I-CO- METTA/MÖCKLI, 3. Aufl. 2021, Art. 17 N 18 f. und 22 m.w.H.). Das Betreibungsamt traf in der Verfügung vom 18. September 2025 keine behördliche Anordnung über die Höhe der Forderung von F._____. Die Angabe der Forderungshöhe diente nur der Information der Beschwerdeführerin; sie hat für den Fortgang des Betrei- bungsverfahrens keine präjudizielle Wirkung. Aus diesem Grund gab das Betrei- bungsamt denn auch nur einen circa-Betrag ("ca. Fr. 2'000'000.–" [act. 6/2/3]) an. Die Angabe der Forderungshöhe ist deshalb als blosse Mitteilung zu qualifizieren, gegen welche die Beschwerde nach Art. 17 SchKG nicht zur Verfügung steht. 6.3. Im Übrigen übersieht die Beschwerdeführerin, dass es nicht Aufgabe des Betreibungsamtes oder der Aufsichtsbehörden ist, den Bestand der von F._____ angemeldeten Grundpfandforderung zu überprüfen. Ob und inwieweit Grund- pfandforderungen von F._____ im Rahmen des streitbetroffenen Betreibungsver- fahrens zu berücksichtigen sind, ist im Lastenbereinigungsverfahren zu klären (vgl. Art. 140 SchKG; Art. 34 ff. VZG). Aus diesem Grund ergeben sich aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin zur angeblich betrügerischen Forderung

- 12 - von F._____ keine Anhaltspunkte für ein Fehlverhalten des Betreibungsamtes und besteht kein Anlass für disziplinarische Massnahmen i.S.v. Art. 14 SchKG.

7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde teilweise gutzu- heissen und das Betreibungsamt anzuweisen ist, der Beschwerdeführerin die Frist zur Klage gegen F._____ auf Feststellung ihres Anspruchs nochmals neu anzusetzen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutre- ten ist.

8. Für das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbe- treibungs- und Konkurssachen sind keine Kosten zu erheben (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG). Gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG sind keine Parteientschädi- gungen zuzusprechen. Es wird erkannt:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer 1 des Urteils des Bezirksgerichts Winterthur vom 26. September 2025 (Geschäfts-Nr. CB250053-K/U/bi) aufgehoben und durch folgende Fassung ersetzt: 1.a) Das Betreibungsamt Winterthur-Stadt wird in Gutheissung des Haupt- begehrens der Beschwerdeführerin vom 22. September 2025 angewie- sen, der Beschwerdeführerin die Frist zur Klage gegen F._____ auf Feststellung ihres Anspruchs nochmals neu anzusetzen. 1.b) Auf das Zusatzbegehren der Beschwerde vom 22. September 2025 wird nicht eingetreten.

2. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

3. Es werden keine Kosten erhoben.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

- 13 -

5. Schriftliche Mitteilung an die Beschwerdeführerin, an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt Winterthur-Stadt, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Der Gerichtsschreiber: MLaw S. Widmer versandt am: