PS250159, Lastenverzeichnis / Steigerungsbedingungen

Erwägungen (42 Absätze)

E. 1 Parteien und Ausgangslage

E. 1.1 Das Verfahren der Aufsichtsbeschwerde in Schuldbetreibungs- und Kon- kurssachen richtet sich nach den Bestimmungen von Art. 20a Abs. 2 SchKG. So- weit Art. 20a Abs. 2 SchKG keine Bestimmungen enthält, regeln die Kantone das Verfahren (Art. 20a Abs. 3 SchKG; BSK SchKG I-COMETTA/MÖCKLI, Art. 20a N 38). Im Kanton Zürich richtet sich das Beschwerdeverfahren gemäss §§ 17 und 18 EG SchKG nach §§ 80 f. und 83 f. GOG. Die Bestimmungen der ZPO sind sinngemäss anwendbar (§ 83 Abs. 3 GOG). Für den Weiterzug an das Oberge- richt gelten insbesondere die Bestimmungen über die Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO (§ 84 GOG).

E. 1.2 Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der ange- fochtene Entscheid unrichtig ist und inwiefern er abgeändert werden soll (Begrün- dungslast), d.h. die Beschwerde führende Partei muss sich mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheids auseinandersetzen. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. statt vieler OGer ZH PS240064 vom 18. Juni 2024 E. 3.2). Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhal- tes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachen und Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch im zweitinstanzlichen betreibungsrechtlichen Beschwerdever- fahren, wo das Gericht – wie hier (vgl. Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG) – den Sach- verhalt von Amtes wegen festzustellen hat (vgl. OGer ZH PS110019 vom 21. Fe- bruar 2011 E. 3.4).

E. 1.3 Die Beschwerdeinstanz wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie kann die Beschwerde deshalb auch aus einem anderen als dem ange- rufenen Grund gutheissen oder mit einer von der Argumentation der ersten In-

- 10 - stanz abweichenden Begründung abweisen (sog. Motivsubstitution; BGE 147 III 176 E. 4.2.1).

2. Formelle Rügen

E. 1.4 Das Betreibungsamt publizierte die Steigerungsbedingungen am tt.mm.2025, erstellte das Lastenverzeichnis am 14. Mai 2025 und setzte den Stei- gerungstermin auf den tt.mm.2025 an (act. 4/2/2; act. 10 E. 1.1). Das Lastenver- zeichnis weist die folgenden Pfandrechte aus (act. 4/2/2, Lastenverzeichnis S. 11 ff.): Register-Schuldbrief an 1. Pfandstelle per nominal Fr. 5'000'000.– zu-  gunsten der D._____ (Beschwerdegegnerin 1); Papier-Inhaberschuldbrief an 2. Pfandstelle per nominal Fr. 2'000'000.–  zugunsten von E._____ (Beschwerdegegner 2); Papier-Inhaberschuldbrief an 3. Pfandstelle per nominal Fr. 2'000'000.–  und Papier-Inhaberschuldbrief an 4. Pfandstelle per nominal Fr. 3'000'000.– zugunsten von F._____ (Beschwerdegegnerin 3); gesetzliches Pfandrecht i.S. von Art. 712i ZGB zugunsten der Stock-  werkeigentümergemeinschaft G._____ 1 (Beschwerdegegnerin 4).

E. 1.5 Mit Eingabe vom 28. Mai 2025 erhoben die Beschwerdeführer beim Betrei- bungsamt diverse Bestreitungen zum Lastenverzeichnis vom 14. Mai 2025 (act. 11/5).

E. 2 Es sei das Betreibungsamt anzuweisen, im Rahmen der Betrei- bungen Nr. 17 und Nr. 18 dem Beschwerdeführer 2 und der Be- schwerdeführerin 3 je einen Zahlungsbefehl auszustellen und die Betreibung auf Pfandverwertung neu einzuleiten; insbesondere sei erst nach Eintritt der Rechtskraft dieser Zahlungsbefehle und

- 6 - nach Eingang des Verwertungsbegehrens das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen neu aufzulegen.

E. 2.1 In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe ihre Beschwerde zu Unrecht ohne Konsultation der Betreibungsakten und Einholung einer Stellungnahme des Betreibungsamtes als sofort unbegründet abgewiesen (act. 2 Rz. 24, 27, 102, 146).

E. 2.2 Gestützt auf § 83 Abs. 2 GOG kann die Aufsichtsbehörde auf die Einho- lung einer schriftlichen Vernehmlassung des Betreibungsamtes sowie einer Be- schwerdeantwort der Beschwerdegegner verzichten, wenn sich die Beschwerde als sofort unbegründet erweist. Diese Bestimmung gewährt ein Ermessen, das die Vorinstanz im vorliegenden Fall nicht fehlerhaft ausgeübt hat. Aus Gründen der Prozessökonomie durfte sie von der Einholung einer Vernehmlassung absehen, da sie die Beschwerde per se als unbegründet erachtete und dies rechtsgenü- gend begründen konnte. Ebenso wenig war die Vorinstanz verpflichtet, die Akten des Betreibungsamtes beizuziehen. Soweit die Beschwerdeführer unter Hinweis auf die Untersuchungsmaxime zusätzlich rügen, die Vorinstanz hätte mit dem Bei- zug der Betreibungsakten die angeschlagene finanzielle Situation der Beschwer- deführer 1 bis 3 vor 2023 feststellen können und müssen (vgl. act. 2 Rz. 102), verkennen sie, dass Aufsichtsbehörden nicht verpflichtet sind, von sich aus nach Tatsachen zu forschen, die nicht aktenkundig sind und von keiner Partei erwähnt werden (BSK SchKG I-COMETTA/MÖCKLI, Art. 20a N 7). Im Übrigen ist die unmit- telbare Abweisung der Beschwerde – wie nachfolgend zu zeigen sein wird – zwei- tinstanzlich zu bestätigen und es ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Vernehmlas- sung des Betreibungsamtes oder Erkenntnisse aus den Betreibungsakten zu ei- nem anderen Ergebnis hätten führen können.

E. 2.3 Sodann beanstanden die Beschwerdeführer, dass die Vorinstanz ihnen die unaufgeforderte Stellungnahme des Betreibungsamtes vom 3. Juni 2025 nicht weitergeleitet und mit der unsubstantiierten Begründung unterschlagen habe, diese sei nicht relevant (act. 2 Rz. 27 und 134). Damit berufen sich die Beschwer-

- 11 - deführer auf den Anspruch auf rechtliches Gehör, welcher auch das Recht um- fasst, von den beim Gericht eingereichten Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten und sich dazu äussern zu können (Art. 29 Abs. 2 BV; vgl. BGer 5A_120/2019 vom

21. August 2019 E. 2.1 f.).

E. 2.4 Die Stellungnahme des Betreibungsamtes (act. 11/4) wurde den Be- schwerdeführern mit dem vorinstanzlichen Urteil zugestellt (act. 10 Dispositiv-Zif- fer 4). Sie konnten sich demnach erst im zweitinstanzlichen Beschwerdeverfahren dazu äussern. Darin liegt zwar formell betrachtet eine Gehörsverletzung, diese wirkt sich jedoch nicht zulasten der Beschwerdeführer aus, da die Vorinstanz nicht auf die betreffende Stellungnahme abstellte und die Beschwerdeführer nicht geltend machen, eine diesbezügliche Gewährung des rechtlichen Gehörs hätte den Verfahrensausgang beeinflusst (vgl. BGer 5A_120/2019 vom 21. August 2019 E. 2.3).

E. 2.5 Es ist nicht ersichtlich, welche konkreten Pflichtverletzungen die Beschwer- deführer nachzuweisen beabsichtigen, wenn sie den Beizug der gesamten schrift- lichen und telefonischen Korrespondenz zwischen Vorinstanz und Betreibungs- amt seit 30. Mai 2025 bis 5. Mai (recte wohl Juni) 2025 beantragen (act. 2 Rz. 134). Mangels hinreichender Substantiierung ist dieser Antrag ohne Weiteres abzuweisen.

E. 2.6 Als weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie als Verletzung der Untersuchungsmaxime rügen die Beschwerdeführer sinngemäss, die Vorinstanz habe sich hinsichtlich des Schutzes der Familienwohnung zugunsten der Be- schwerdeführer 2 und 3 und der Gültigkeit der Sicherungsübereignungen vom 6. und 7. November 2023 ungenügend mit den erhobenen Vorbringen und den Be- treibungsakten auseinandergesetzt (act. 2 Rz. 56 ff., 60 ff., 66 f. und 83). Der An- spruch auf rechtliches Gehör verlangt indessen nicht, dass sich die Aufsichtsbe- hörde mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand im Einzelnen auseinandersetzt; vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid we- sentlichen Gesichtspunkte beschränken (vgl. BGE 145 III 324 E. 6.1; BGE 130 II 530 E. 4.3).

- 12 -

E. 2.7 Diesen Anforderungen genügt das angefochtene Urteil: Die Vorinstanz er- wog zum einen, dass die Beschwerdeführerin 1 und Schuldnerin als juristische Person über keinen Ehegatten verfüge, welchem gemäss Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG ein Zahlungsbefehl zuzustellen wäre, und erachtete in diesem Zusam- menhang die von den Beschwerdeführern vertretene wirtschaftliche Betrach- tungsweise als nicht einschlägig (act. 10 E. 2). Zum anderen hielt die Vorinstanz zusammengefasst fest, dass die Zustimmung des anderen Ehegatten zur mehrfa- chen Verpfändung der Familienwohnung im Sinne von Art. 169 ZGB mangels er- heblicher finanzieller Gefährdung nicht erforderlich gewesen wäre (act. 10 E. 3). Mit dieser nachvollziehbaren Begründung war sie nicht gehalten, nähere Abklä- rungen zum Vorliegen einer Familienwohnung oder zur Gültigkeit der Sicherungs- übereignungen zu tätigen. Ebenso konnte sie die Frage offenlassen, ob sich die Beschwerdeführer aufgrund ihrer wirtschaftlichen Berechtigung an der Familien- wohnung überhaupt auf dieses Institut berufen könnten (act. 10 E. 3.2). Eine Ver- letzung des rechtlichen Gehörs oder des Untersuchungsgrundsatzes ist nicht aus- zumachen.

3. Antrag auf Einsicht in die Betreibungsakten Nr. 17 und Nr. 18

E. 3 Es sei das Betreibungsamt anzuweisen, die Berechtigten an den Inhaberschuldbriefen im 2., 3. und 4. Rang lastend auf den Grundstücken Nr. 1) - 9) gemäss Lastenverzeichnis sowie die Pfandforderungen, welche durch diese Inhaberschuldbriefe si- chergestellt sind, zu ermitteln, das Lastenverzeichnis vom 14. Mai 2025 entsprechend anzupassen und neu aufzulegen.

E. 3.1 Die Beschwerdeführer beantragen, es sei ihnen vollständig Einsicht in die Akten der Betreibungsverfahren Nr. 17 und Nr. 18 zu gewähren und Gelegenheit zur Ergänzung der Beschwerde zu geben (act. 2 S. 2 prozessualer Antrag Ziff. 4).

E. 3.2 Wird dieser Antrag wörtlich verstanden, ist darauf nicht einzutreten, da we- der die untere noch die obere Aufsichtsbehörde primär zuständig ist, um Einsicht in Akten von Betreibungsverfahren zu gewähren. Das Einsichtsrecht der Schuld- nerin gemäss Art. 8a SchKG ist vielmehr beim Betreibungsamt selbst geltend zu machen. Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, das Betreibungsamt habe ihr Recht auf Akteneinsicht verletzt (act. 2 Rz. 122 ff.), fehlt es an einem ausdrückli- chen Antrag, wonach das Betreibungsamt anzuweisen sei, den Beschwerdefüh- rern Einsicht in die Betreibungsakten zu gewähren. Selbst wenn der Antrag in die- sem Sinne interpretiert würde, ist – mit der Vorinstanz – keine Pflichtverletzung

E. 3.3 Wird der Antrag der Beschwerdeführer dahingehend aufgefasst, dass die hiesige Kammer die Betreibungsakten beizuziehen habe, ist dieser ebenfalls ab- zuweisen. Wie bereits dargelegt, liegt es im Ermessen der Vorinstanz bzw. der Kammer, auf den Beizug weiterer Akten zu verzichten, wenn sich die Sache ohne Aktenbeizug als spruchreif erweist. Ausserdem obliegt es den Beschwerdefüh- rern, ihre Beschwerde innerhalb der gesetzlichen Frist von 10 Tagen gemäss Art. 18 SchKG zu begründen. Dies steht einer Ergänzung der Beschwerde nach erfolgter Akteneinsicht entgegen, wie sie von den Beschwerdeführern beantragt wird. Im Übrigen sind die Beschwerdeführer mit neuen Beweismitteln – selbst in- nerhalb der Beschwerdefrist – vor der Kammer ausgeschlossen. Aus diesen meh- reren Gründen ist dem Antrag auf Beizug der Betreibungsakten nicht stattzuge- ben.

4. Fehlen der Ehegattenbetreibung

E. 3.4 Mit Beschluss vom 14. Juli 2025 wurde die Gewährung der aufschieben- den Wirkung sowie die Anweisung an das Betreibungsamt zur Unterlassung von Verwertungshandlungen vorsorglich bestätigt. Sodann wurden der Antrag der Be- schwerdeführer auf Sistierung des Beschwerdeverfahrens sowie der Antrag des Beschwerdegegners 2 auf Einholung einer Auskunft beim Gericht des Saanebe- zirks (Fribourg) abgewiesen (act. 18).

E. 3.5 Mit Schreiben vom 13. August 2025 ersuchte der provisorische Sachwalter der Beschwerdeführerin 1 um Einsicht in die Beschwerdeakten (act. 20) und reichte einen Entscheid der Präsidentin des Saanebezirks (Fribourg) vom 1. Juli 2025 ein, wonach der Beschwerdeführerin 1 die provisorische Nachlassstundung bis zum 7. November 2025 gewährt wurde (act. 21).

E. 3.6 Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs (act. 22 bis 25) wurde das Akten- einsichtsgesuch des provisorischen Sachwalters mit Beschluss vom 25. Septem- ber 2025 gutgeheissen (act. 26).

E. 3.7 Vom Einholen einer Beschwerdeantwort sowie einer Vernehmlassung des Betreibungsamtes ist abzusehen (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 322 Abs. 1 sowie Art. 324 ZPO und § 83 Abs. 2 GOG). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.

- 9 - II. Rechtliches

1. Prozessuales

E. 4 Erst nach Durchführung der in den Rechtsbegehren 2 und 3 ge- nannten Schritten sei ein neuer Steigerungstermin in angemesse- nem Zeitabstand von dem überarbeitet aufgelegten Lastenver- zeichnis anzukündigen.

E. 4.1 Die Beschwerdeführer berufen sich auf den Schutz der Familienwohnung und erblicken in der Durchführung der Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 eine Verlet- zung von Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG (act. 2 Rz. 48 ff., Rz. 141). Sie beantragen, in Gutheissung ihrer Beschwerde vom 28. Mai 2025 sei das Betreibungsamt an- zuweisen, in den genannten Betreibungen dem Beschwerdeführer 2 und der Be- schwerdeführerin 3 je einen Zahlungsbefehl auszustellen und die Betreibung auf Verwertung der Grundstücke gemäss Lastenverzeichnis neu einzuleiten (act. 2 Rechtsbegehren 2 i.V.m. act. 4/2 Rechtsbegehren 2).

- 14 -

E. 4.2 Soweit die Beschwerdeführer monieren, dass die Vorinstanz das Vorliegen einer Familienwohnung verneint habe, und auf die diesbezügliche Abklärungs- pflicht des Betreibungsamtes und der betreibenden Gläubigerin verweisen (act. 2 Rz. 60 ff., 80), übersehen sie, dass die Vorinstanz durchaus in Erwägung zog, dass die verpfändeten Grundstücke den Beschwerdeführern 2 und 3 als Woh- nung der Familie dienen würden (act. 10 E. 2.3). Entscheidend ist vorliegend nicht die Frage der tatsächlichen Nutzung der Grundstücke als Familienwohnung, son- dern vielmehr, ob sich die Beschwerdeführer 2 und 3 auf den Schutz der Famili- enwohnung gemäss Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG berufen können, obwohl die Schuldnerin und Eigentümerin der verpfändeten Grundstücke eine juristische Per- son ist.

E. 4.3 In der Betreibung auf Pfandverwertung hat das Betreibungsamt gemäss Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG ein Doppel des Zahlungsbefehls dem Ehegatten des Grundpfandschuldners oder des Dritteigentümers zuzustellen, falls das verpfän- dete Grundstück als Familienwohnung im Sinne von Art. 169 ZGB dient. Mit der Zustellung des Zahlungsbefehls erhält der Ehegatte die Stellung eines Mitbetrie- benen und kann wie der Schuldner Rechtsvorschlag erheben (vgl. Art. 153 Abs. 2 zweiter Satz; Art. 88 Abs. 1 VZG). Ihm stehen sämtliche Einreden gegen Bestand und Umfang der Forderung sowie des Pfandrechts zu. Er kann insbesondere gel- tend machen, die Pfandbelastung der Familienwohnung verstosse gegen Art. 169 ZGB (BGE 149 III 117 E. 3.2.1; BGE 142 III 720 [=Pra 107 (2018) Nr. 56] E. 4.2.1; BGer 7B.141/2004 vom 24. November 2004 E. 6.2.1). Ergibt sich erst im Laufe des Verwertungsverfahrens, dass das Pfand als Familienwohnung genutzt wird, so ist die Zustellung des Zahlungsbefehls nachzuholen (Art. 100 Abs. 1 VZG). Diese Regelung konkretisiert den eherechtlichen Schutz der Familienwohnung vor unüberlegten Rechtshandlungen oder Unterlassungen eines Ehegatten für das Betreibungsrecht. Sie knüpft damit an Art. 169 Abs. 1 ZGB an, wonach ein Ehe- gatte nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des andern einen Mietvertrag kündi- gen, das Haus oder die Wohnung der Familie veräussern oder durch andere Rechtsgeschäfte die Rechte an den Wohnräumen der Familie beschränken kann

- 15 - (vgl. BGE 149 III 117 E. 3.2.1; BGer 7B.141/2004 vom 24. November 2004 E. 6.2.1).

E. 4.4 Die Beschwerdeführer machen gestützt auf mehrere Lehrmeinungen gel- tend, dass Art. 169 ZGB mittels eines Durchgriffs auch dann zum Tragen komme, wenn für den Dritten klar ersichtlich sei, dass eine Aktiengesellschaft über die Wohnung verfüge, in welcher der Allein- oder Mehrheitsaktionär mit seiner Familie wohne (act. 2 Rz. 55 mit Hinweis u.a. auf BSK ZGB I-MAIER/SCHWANDER, Art. 169 N 14, und BK ZGB-HAUSHEER/REUSSER/GEISER, Art. 169 N 27). Genau dies sei hier der Fall, denn die Verwertungsgrundstücke seien auf den Namen der Be- schwerdeführerin 1 im Grundbuch eingetragen. Einziger Verwaltungsrat der Ge- sellschaft sei der Beschwerdeführer 2 und dieser bewohne die Wohnung in K._____ mit seiner Ehegattin, der Beschwerdeführerin 3 (act. 2 Rz. 56).

E. 4.5 Die von den Beschwerdeführern angerufene Figur des Durchgriffs stellt eine Ausnahme vom Trennungsprinzip dar, wonach die juristische Person und ihre Gesellschafter rechtlich selbständige Subjekte sind (vgl. BK ZGB-HAUSHEER/- REUSSER/GEISER, Art. 169 N 27; BSK ZGB I-MAIER/SCHWANDER, Art. 169 N 14). In der klassischen Dogmatik wird der Durchgriff als Anwendungsfall des Verbots des Rechtsmissbrauchs verstanden und namentlich dann bejaht, wenn sich ein be- herrschender Gesellschafter missbräuchlich auf die rechtliche Selbständigkeit der Gesellschaft beruft, um gesetzliche oder vertragliche Pflichten zu umgehen (Art. 2 Abs. 2 ZGB; BGE 145 III 351 E. 4.2; BSK ZGB I-LEHMANN/HONSELL, Art. 2 N 52 f.). Ein solcher Durchgriff kann nur zugunsten benachteiligter Dritter gewährt wer- den. Demgegenüber können sich weder die Gesellschaft noch der Gesellschafter zu ihren eigenen Gunsten auf das Fehlen der rechtlichen Selbständigkeit berufen; sie haben die von ihnen geschaffene Selbständigkeit der juristischen Person viel- mehr gegen sich gelten zu lassen (BSK ZGB I-LEHMANN/ HONSELL, Art. 2 N 52a).

E. 4.6 Im Kontext von Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG hätte ein Durchgriff zur Folge, dass die Trennung zwischen der betriebenen Gesellschaft und dem sie beherr- schenden Gesellschafter ausgeklammert würde, so dass auch dem Ehegatten des Gesellschafters ein Doppel des Zahlungsbefehls zuzustellen wäre. In der vor- liegenden Konstellation würde sich ein solcher Durchgriff daher zugunsten der

E. 4.7 Der Beschwerdeführer 2 ist als Mehrheitsaktionär und Verwaltungsrat der Beschwerdeführerin 1 unter der Annahme eines Durchgriffs im Sinne der vorge- nannten Erwägung als Einheit mit seiner Gesellschaft zu betrachten. Da der Be- schwerdeführerin 1 in den Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 Zahlungsbefehle zuge- stellt wurden, ist von vornherein nicht ersichtlich, welches schutzwürdige Inter- esse eine erneute Ausstellung eines Zahlungsbefehls an den Beschwerdeführer 2 persönlich gebieten würde. Was die Interessenlage der Beschwerdeführerin 3 betrifft, ist festzuhalten, dass sie keine Ausführungen zu ihrer eigenen Schutzwürdigkeit macht. Als Minder- heitsaktionärin der Muttergesellschaft J._____ SA ist sie an der Beschwerdeführe- rin 1 wirtschaftlich beteiligt und sie behauptet nicht, die komplexe Eigentumsstruk- tur nicht zu kennen, welche ihr und dem Beschwerdeführer 2 die Nutzung der ver- pfändeten Grundstücke ermöglicht. Ebenso wenig macht die Beschwerdeführerin 3 geltend, sie sei durch unbedachte oder ehewidrige Handlungen oder Unterlas- sungen des Beschwerdeführers 2 benachteiligt worden – weder im Zusammen- hang mit der Verpfändung der Grundstücke noch im Pfandverwertungsverfahren. Sofern die Beschwerdeführerin 3 die Gültigkeit der Sicherungsübereignungen vom 6. und 7. November 2023 bestreiten will, weil sie ihnen nicht zugestimmt habe, ist sie auf das Lastenbereinigungsverfahren zu verweisen. Für die Geltend-

E. 4.8 Die Vorinstanz hat im Ergebnis kein Bundesrecht verletzt, indem sie einen Anspruch der Beschwerdeführer 2 und 3 auf Zustellung eines Doppels des Zah- lungsbefehls in den Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 verneinte. Eine erneute Durchführung dieser Betreibungen ist nicht anzuordnen. Die Beschwerde ist inso- weit abzuweisen.

5. Ungültigkeit der Pfandrechte der Beschwerdegegner 3 und 4

E. 5 Eventualiter sei der Steigerungstermin abzusagen und um min- destens sechs Monate zu verschieben. In prozessualer Hinsicht stellten die Beschwerdeführer unter anderem den Antrag, es sei ihnen vollständige Einsicht in die Akten der Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 zu gewähren sowie die Gelegenheit zu geben, die Beschwerde innerhalb von 10 Tagen nach gewährter Einsicht zu ergänzen (act. 11/1 = act. 4/2 S. 3).

E. 5.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, die Sicherungsübereignungen vom

E. 5.2 Gemäss Art. 140 Abs. 1 SchKG ermittelt das Betreibungsamt die auf dem Grundstück ruhenden Lasten anhand der Eingaben der Berechtigten und eines Grundbuchauszuges. Eine Befragung des Schuldners im Sinne von Art. 28 Abs. 2 VZG dient nicht der materiellrechtlichen Prüfung der geltend gemachten Pfand- rechte, sondern der Richtigkeit der im Grundbuch verzeichneten Angaben über Namen und Wohnort der Pfandgläubiger. Die Aufnahme in das Lastenverzeichnis ist nur abzuweisen, wenn sich aus der Darstellung des anmeldenden Gläubigers ergibt, dass das behauptete Recht das Grundstück nicht belasten kann (Art. 36

E. 5.3 Im vorliegenden Fall war es – entgegen der Auffassung der Beschwerde- führer – nicht Aufgabe des Betreibungsamtes, die Gültigkeit der von den Be- schwerdeführern 3 und 4 angemeldeten Pfandrechte zu überprüfen. Vielmehr ob- lag es der Schuldnerseite und den weiteren Beteiligten, die ins Lastenverzeichnis aufgenommenen Pfandrechte innert der Auflagefrist zu bestreiten. Zu diesem Zweck leiteten die Beschwerdeführer am 28. Mai 2025 ein Lastenbereinigungs- verfahren ein. Eine Pflichtverletzung seitens des Betreibungsamtes ist nicht er- sichtlich.

E. 5.4 Soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 141 SchKG rügen, verkennen sie, dass sich diese Bestimmung an das Betreibungsamt richtet, wel- ches über die Aussetzung der Versteigerung zu entscheiden hat, wenn ein in das Lastenverzeichnis aufgenommener Anspruch streitig ist. Auf dem Beschwerde- weg kann erst die Verfügung des Betreibungsamtes angefochten werden, mit wel- cher ein Antrag auf Aussetzung abgelehnt wurde (KUKO SchKG-BERNHEIM/GEI- GER, Art. 141 N 2 und 13).

- 19 -

E. 5.5 Vorliegend erhoben die Beschwerdeführer die Bestreitung des Lastenver- zeichnisses beim Betreibungsamt und die Beschwerde bei der Vorinstanz am gleichen Tag. Sie legen nicht dar, dass sie vorgängig das Betreibungsamt um Aussetzung des Verwertungsverfahrens ersucht und hierauf eine ablehnende Verfügung erhalten hätten. Es fehlt somit an einem tauglichen Anfechtungsobjekt. In diesem Punkt ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.

E. 5.6 In materieller Hinsicht wird die Frage aufgeworfen, ob die Sicherungsüber- eignungen der Schuldbriefe vom 6. und 7. November 2023 ungültig sind, weil sie in Anwendung von Art. 169 ZGB der Zustimmung der Beschwerdeführerin 3 be- durft hätten. Unter Hinweis auf die vorstehenden Erwägungen (vgl. oben E. II/4.6) würde dies voraussetzen, dass der Schutz der Familienwohnung aus teleologi- schen Gründen auch in der vorliegenden Konstellation zum Tragen käme, in wel- cher die streitgegenständlichen Pfandbestellungen lediglich die wirtschaftliche Be- rechtigung der Ehegatten an den Grundstücken berühren. Eine solche rechtliche Auseinandersetzung ist jedoch nicht im Rahmen des Beschwerdeverfahrens zu führen, da sie nicht den rechtskonformen Gang des Betreibungsverfahrens be- trifft. Es handelt sich um eine materiellrechtliche Frage, über die nicht das Betrei- bungsamt und die Aufsichtsbehörden, sondern das Sachgericht zu befinden hat (vgl. BGE 119 III 100 E. 2.a; BSK SchKG I-COMETTA/MÖCKLI, Art. 17 N 11 ff.).

E. 5.7 Vorliegend bestreiten die Beschwerdeführer unter Berufung auf Art. 169 ZGB nicht die Gültigkeit des Pfands der Beschwerdegegnerin 1, sondern der Pfandrechte der Beschwerdegegner 3 und 4, die zur Aufnahme ins Lastenver- zeichnis angemeldet wurden. Sie zielen auf eine materielle Abänderung des Las- tenverzeichnisses ab. Eine entsprechende Einrede ist nicht auf dem Weg eines nachträglichen Rechtsvorschlags gemäss Art. 100 VZG, sondern im Rahmen des Lastenbereinigungsverfahrens zu erheben. Dies haben die Beschwerdeführer mit ihrer Eingabe an das Betreibungsamt vom 28. Mai 2025 auch getan.

E. 5.8 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ergibt sich die Zuständig- keit der Aufsichtsbehörden und mithin der hiesigen Kammer auch nicht daraus, dass sie die Nichtigkeit der Sicherungsübereignungen behaupten. Aufsichtsbehör- den sind gemäss Art. 22 Abs. 1 SchKG verpflichtet, die Nichtigkeit von Verfügun-

- 20 - gen der Vollstreckungsorgane von Amtes wegen festzustellen. Die geltend ge- machte Nichtigkeit betrifft hingegen die materiellrechtliche Unwirksamkeit der ver- zeichneten Pfandrechte, deren Beurteilung stets dem Sachgericht obliegt (vgl. BGE 119 III 100 E. 2a; SCHWANDER, AJP 2/1994 S. 257 ff. 258). Nach dem Dargelegten hätte die Vorinstanz hinsichtlich der Frage der Gültigkeit der Sicherungsübereignungen vom 6. und 7. November 2023 nicht auf die Be- schwerde eintreten dürfen. Im angefochtenen Entscheid klammerte sie die Frage ihrer Zuständigkeit aus und erwog zusammengefasst, dass die Zustimmung des anderen Ehegatten zur mehrfachen Verpfändung der Familienwohnung im Sinne von Art. 169 ZGB nicht erforderlich gewesen wäre, da die hypothekarische Belas- tung nicht 2/3 des Wertes der Grundstücke erreiche. Im Übrigen sei nicht hinrei- chend dargelegt worden, dass angesichts der finanziellen Leistungsfähigkeit der Schuldnerin der Schuldendienst nicht gewährleistet sei oder sich die Familien- wohnung auf andere Weise in Gefahr befinde (act. 10 E. 3.3 ff.). Wie erwähnt, wäre die Vorinstanz für eine Beurteilung der materiellen Rechtslage nicht zustän- dig gewesen. Vielmehr hätte das Sachgericht darüber zu befinden. Formelle Män- gel am Lastenverzeichnis vom 14. Mai 2025 sind keine ersichtlich und es besteht kein Anlass zum Einschreiten von Amtes wegen. Die Beschwerde der Beschwer- deführer gegen den vorinstanzlichen Entscheid ist insoweit abzuweisen.

E. 5.9 Das Gesagte gilt auch für die Rüge der Beschwerdeführer, wonach die Si- cherungsübereignungsvereinbarung vom 7. November 2023 zwischen der Be- schwerdeführerin 1 und der Beschwerdegegnerin 3 betreffend die Inhaberschuld- briefe im 3. und 4. Rang wegen eines Interessenkonfliktes ungültig sei (vgl. act. 2 Rz. 103 ff.). Dabei handelt es sich um eine materiellrechtliche Einrede, die nicht im Beschwerdeverfahren, sondern im Lastenbereinigungsverfahren zu erheben ist. Auf die Vorbringen und Beanstandungen der Beschwerdeführer ist daher nicht weiter einzugehen.

- 21 -

6. Ungenügende Abklärungen zu den Inhaberschuldbriefen und den sicherge- stellten Forderungen 6.1. Die Beschwerdeführer beantragen, in Gutheissung ihrer vorinstanzlichen Beschwerde sei das Betreibungsamt anzuweisen, die Berechtigten an den Inha- berschuldbriefen im 2., 3. und 4. Rang lastend auf den Grundstücken Nr. 1) bis 9) und die entsprechenden Pfandforderungen zu ermitteln, das Lastenverzeichnis anzupassen und neu aufzulegen (act. 2 Rechtsbegehren 2 in Verbindung mit act. 4/2 Rechtsbegehren 3). Sie werfen dem Betreibungsamt vor, ungenügende Abklärungen zu den Pfandgläubigern der genannten Inhaberschuldbriefe getätigt und Spezialanzeigen unterlassen zu haben, und verweisen in diesem Zusammen- hang auf Art. 139 SchKG, Art. 30 VZG sowie Art. 20a SchKG (act. 2 Rz. 112 f.). 6.2. Die Vorinstanz hielt dazu fest, der Beschwerdeführer 2 als einziger Verwal- tungsrat der Schuldnerin habe ausreichend Gelegenheit gehabt, das Betreibungs- amt über allfällige eigene Rechte an den genannten Inhaberschuldbriefen und über Rechte seiner Tochter zu informieren. Hierfür sei eine Befragung der Schuld- nerin und derer Organe nicht notwendig gewesen. Mit der Publikation der Grund- stücksteigerung im kantonalen Amtsblatt samt Aufforderung an die Pfandgläubi- ger und die übrigen Beteiligten, ihre Ansprüche am Grundstück geltend zu ma- chen, sei eine ausreichende Information allfälliger Berechtigter erfolgt (act. 10 E. 4). 6.3. Diesen überzeugenden Erwägungen vermögen die Beschwerdeführer nichts Stichhaltiges entgegenzuhalten. Aus einem nachgereichten E-Mail vom

16. Mai 2025 geht hervor, dass der Beschwerdeführer 2 in einem Gespräch mit dem Betreibungsamt Forderungsrechte seiner Tochter an den Schuldbriefen im 3. und 4. Rang erwähnt hat (act. 4/5). Er hatte somit ausreichend Gelegenheit, auf eigene Rechte bzw. auf die Rechte weiterer Gläubiger hinzuweisen. Die Behaup- tung der Beschwerdeführer, das Betreibungsamt habe kein Organ der Beschwer- deführerin 1 zu den Inhaberschuldbriefen befragt (act. 2 Rz. 114), ist aktenwidrig. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer (vgl. act. 2 Rz. 46) war das Be- treibungsamt überdies nicht verpflichtet, über die Befragung der Schuldnerseite ein Protokoll zu erstellen oder einen genauen Fragenkatalog zu verwenden. Es

- 22 - war auch nicht gehalten, weitere Bemühungen zu tätigen, um Identität und Adres- sen der Beteiligten zu ermitteln (vgl. BSK SchKG I-DUC/GOBAT, Art. 139 N 12). 6.4. Erstmals in ihrer Beschwerde vom 10. Mai 2025 machen die Beschwerde- führer geltend, dass die Beschwerdeführer 1 und 2 keine Spezialanzeige im Sinne von Art. 139 SchKG erhalten hätten (act. 2 Rz. 113). Diese Rüge ist neu und da- mit unzulässig. Auch unter dem Gesichtspunkt der Nichtigkeit ist sie nicht zu hö- ren, da die Unterlassung einer Spezialanzeige keinen Nichtigkeitsgrund darstellt (vgl. BSK SchKG I-DUC/GOBAT, Art. 139 N 20 mit weiteren Hinweisen). Es ist überdies aktenkundig, dass die Beschwerdeführer über ihre Rechtsvertretung spätestens am 16. Mai 2025 sichere Kenntnis von den Steigerungsbedingungen erhalten haben (vgl. act. 4/3/1). Die Beschwerdeführer bestreiten auch nicht, dass die Steigerungsbedingungen am tt.mm.2025 publiziert wurden (vgl. act. 2 Rz. 119). Ein schutzwürdiges Interesse an zusätzlichen Spezialanzeigen ist daher nicht ersichtlich. 6.5. Im Übrigen legen die Beschwerdeführer nicht rechtsgenügend dar, welche Forderungsrechte des Beschwerdeführers 2 und seiner Tochter aufgrund angeb- lich unterlassener Abklärungen und Mitteilungen des Betreibungsamtes nicht be- rücksichtigt worden wären. Das Beschwerdeverfahren bietet die Möglichkeit, die unterlassene Aufnahme solcher Rechte in das Lastenverzeichnis zu beantragen (vgl. Art 36 Abs. 1 VZG; OFK SchKG-KREN KOSTKIEWICZ, Art. 140 c. Lastenberei- nigung, Schätzung N 29). Indem sich die Beschwerdeführer darauf beschränken, Pflichtwidrigkeiten zu rügen und weitere Ermittlungen durch das Betreibungsamt einzufordern, obwohl sich die relevanten Informationen in ihrer Sphäre befinden sollten, handeln sie ohne erkennbares Rechtsschutzinteresse. Es ist aufgrund der Akten auch nicht ersichtlich, welche Rechte der Beschwerdeführer 2 und seine Tochter an den Inhaberschuldbriefen im 2. 3 und 4. Rang geltend machen könn- ten, nachdem diese unbestrittenermassen an die Beschwerdegegner 2 bzw. 3 übereignet wurden. 6.6. Nach dem Dargelegten erkannte die Vorinstanz zu Recht keine Fehler des Betreibungsamtes im Zusammenhang mit der Erstellung des Lastenverzeichnis-

- 23 - ses vom 14. Mai 2025. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen, so- weit darauf einzutreten ist.

7. Übrige Anträge und Rügen 7.1. Die Beschwerdeführer monieren, dass das Betreibungsamt für die Verstei- gerung der Grundstücke keinen Minimalpreis festgelegt habe (act. 2 Rz. 41). Diese Rüge wurde in der Beschwerdeschrift vom 28. Mai 2025 nicht erhoben und ist daher im Beschwerdeverfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde neu und un- zulässig. Zudem stellt der fehlende Hinweis auf einen Mindestzuschlagspreis in den Steigerungsbedingungen keinen Nichtigkeitsgrund dar (vgl. BGer 7B.110/2002 vom 24. Juni 2002 E. 3.2). Es ist im Übrigen aufgrund der Akten nicht ersichtlich, auf welchen Mindestpreis sich die Beschwerdeführer berufen könnten. Gemäss dem Deckungsprinzip erfolgt der Zuschlag an den Meistbieten- den, sofern das Angebot den Betrag allfälliger dem Gläubiger im Range vorge- hender pfandgesicherter Forderungen übersteigt (Art. 142a SchKG in Verbindung mit Art. 126 Abs. 1 SchKG). Vorliegend steht die Beschwerdegegnerin 1 als be- treibende Gläubigerin im ersten Rang. Mangels vorrangiger Gläubigerinnen greift daher keine Mindestpreisgarantie (vgl. PIOTET in Commentaire Romand Poursuite et faillite, N 11 zu Art. 142a SchKG). 7.2. Der Antrag der Beschwerdeführer auf Absage der für den tt.mm.2025 an- gesetzten Steigerung in den Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 ist gegenstandslos, da der Steigerungstermin bereits aufgehoben wurde. Entsprechend ist auf die Rü- gen zur Rechtmässigkeit und Angemessenheit des Steigerungstermins nicht wei- ter einzugehen (vgl. act. 2 Rz. 143 und 148).

8. Fazit Zusammengefasst ist das Vorgehen des Betreibungsamtes bei der Erstellung der Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses in den Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 aufsichtsrechtlich nicht zu beanstanden. Es besteht auch kein Anlass, von Amtes wegen einzuschreiten (Art. 22 SchKG). Der Entscheid der Vor-

- 24 - instanz ist zu bestätigen und die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzu- treten ist. III. Kosten- und Entschädigungsfolgen Das Beschwerdeverfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde ist kos- tenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 GebV SchKG; vgl. OGer ZH, PS200076 vom 2. April 2020 E. 5). Parteientschädigungen dürfen in diesem Verfahren nicht zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Es wird erkannt:

E. 10 Tagen nach gewährter Einsicht zu ergänzen."

Dispositiv

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
Es werden keine Kosten erhoben.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Vorinstanz sowie an das Be- treibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück. - 25 -
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in- nert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Der Gerichtsschreiber: MLaw A. Clinard versandt am:
November 2025

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Geschäfts-Nr.: PS250159-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Gerichtsschreiber MLaw A. Clinard Urteil vom 10. November 2025 in Sachen

1. A._____ SA,

2. B._____,

3. C._____, Beschwerdeführer 1, 2, 3 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____ und / oder Rechtsanwältin MLaw X2._____ gegen

1. D._____ [Bank],

2. E._____,

3. F._____,

4. Stockwerkeigentümergemeinschaft G._____ 1, Beschwerdegegner 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____ und / oder Rechtsanwalt Dr. iur. Y2._____ 3 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y3._____ 4 vertreten durch H._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y4._____

- 2 - betreffend Lastenverzeichnis / Steigerungsbedingungen (Beschwerde über das Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon) Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Meilen vom 5. Juni 2025 (CB250012)

- 3 - Erwägungen: I. Sachverhalt und Prozessgeschichte

1. Parteien und Ausgangslage 1.1. Die Beschwerdeführerin 1 ist eine in I._____ [Ortschaft] domizilierte Gesell- schaft, die unter anderem den Verkauf und die Verwaltung von Immobilien in der Schweiz bezweckt (act. 4/2/4). Alleinaktionärin der Beschwerdeführerin 1 ist die in I._____ domizilierte J._____ SA. Aktionäre der Muttergesellschaft und damit wirt- schaftlich berechtigt an der Beschwerdeführerin 1 sind der Beschwerdeführer 2 (zu 70%), dessen Ehegattin, die Beschwerdeführerin 3 (zu 15%), sowie deren gemein- same Tochter (zu 15%). Der Beschwerdeführer 2 ist zudem alleiniger Verwaltungs- rat der Beschwerdeführerin 1 (act. 4/2/5 und act. 4/2/6). Die Beschwerdeführerin 1 ist Eigentümerin der folgenden neun Grundstücke im Mit- und Stockwerkeigentum in K._____ [Ortschaft], G._____ [Strasse] 1 (act. 4/2/2 Lastenverzeichnis S. 3 ff. und 11):

1) GBBl 2, Stockwerkeigentum, 364/1000 Miteigentum an GBBl 3, Kataster 4, EGRID CH5 (4½-Zimmer-Gartenwohnung A01 im EG und UG, mit Neben- räumen im UG)

2) GBBl 6, Stockwerkeigentum, 30/1000 Miteigentum an GBBl 3, Kataster 4, EGRID CH5 (1-Zimmer-Gartenwohnung A02 im EG)

3) GBBl 7, Miteigentumsanteil, 2/84 Miteigentum an GBBl 8, Kataster 9, EGRID CH10 (Einstellplatz)

4) GBBl 11, Miteigentumsanteil, 3/84 Miteigentum an GBBl 8, Kataster 9, EGRID CH10 (Einstellplatz)

5) GBBl 12, Miteigentumsanteil, 3/84 Miteigentum an GBBl 8, Kataster 9, EGRID CH10 (Einstellplatz)

6) GBBl 13, Miteigentumsanteil, 3/84 Miteigentum an GBBl 8, Kataster 9, EGRID CH10 (Einstellplatz)

7) GBBl 14, Miteigentumsanteil, 3/84 Miteigentum an GBBl 8, Kataster 9, EGRID CH10 (Einstellplatz)

8) GBBl 15, Miteigentumsanteil, 3/84 Miteigentum an GBBl 8, Kataster 9, EGRID CH10 (Einstellplatz)

9) GBBl 16, Gemeinde K._____, Miteigentumsanteil, 3/84 Miteigentum an GBBl 8, Kataster 9, EGRID CH10, K._____ (Einstellplatz).

- 4 - Dabei handelt es sich um eine 4 ½-Zimmerwohnung, eine 1-Zimmerwohnung sowie Einstellplätze, welche die Beschwerdeführer 2 und 3 gemäss eigenen Angaben als Familienwohnung nutzen (act. 2 Rz. 34 f.). 1.2. Die Beschwerdegegnerin 1 ist Hypothekargläubigerin der Beschwerdefüh- rerin 1 und stellte am 31. Mai 2023 in den Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 beim Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon (nachfolgend: Betreibungsamt) ein Begehren um Pfandverwertung gestützt auf eine Kapitalforderung in Höhe von Fr. 4'280'000.– nebst Zins und Kosten. Gegenstand der von ihr anbegehrten Ver- wertung ist der auf den genannten Grundstücken Nr. 1 bis 9 an 1. Pfandstelle las- tende Schuldbrief über nominal Fr. 5'000'000.– (act. 4/2/2 Lastenverzeichnis S. 11). Mit Darlehensvertrag vom 6. November 2023 gewährte der Beschwerdegegner 2 der Beschwerdeführerin 1 ein Darlehen über Fr. 550'000.–. Zur Sicherung der Dar- lehensforderung wurde dem Beschwerdegegner 2 ein auf den genannten Grund- stücken Nr. 1 bis 9 an 2. Pfandstelle lastender Inhaberschuldbrief über nominal Fr. 2'000'000.– übereignet (act. 11/3/8). Am 7. November 2023 schloss der Beschwerdeführer 2 mit der Beschwerdegeg- nerin 3 eine Sicherungsübereignungsvereinbarung zur Sicherstellung einer Hono- rarforderung der Letzteren über Fr. 34'922.35. Gestützt darauf übereignete der Be- schwerdeführer 2 der Beschwerdegegnerin 3 zwei in seinem Besitz befindliche Schuldbriefe, nämlich einen Inhaberschuldbrief an 3. Pfandstelle per nominal Fr. 2'000'000.– und einen Inhaberschuldbrief an 4. Pfandstelle per nominal Fr. 3'000'000.–, beide lastend auf den genannten Grundstücken Nr. 1 bis 9 (act. 11/3/9). 1.3. Im Rahmen des Pfandverwertungsverfahrens in den Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 meldeten die Beschwerdegegner 2 und 3 ihre pfandgesicherten Forde- rungen zur Aufnahme ins Lastenverzeichnis. Sodann meldete die Beschwerde- gegnerin 4 gestützt auf Art. 712i ZGB ein mittelbares gesetzliches Pfandrecht auf den Grundstücken Nr. 1 und 2 zur Sicherung diverser Forderungen (act. 4/2/2 Lastenverzeichnis S. 13; vgl. auch act. 11/1 Rz. 33).

- 5 - 1.4. Das Betreibungsamt publizierte die Steigerungsbedingungen am tt.mm.2025, erstellte das Lastenverzeichnis am 14. Mai 2025 und setzte den Stei- gerungstermin auf den tt.mm.2025 an (act. 4/2/2; act. 10 E. 1.1). Das Lastenver- zeichnis weist die folgenden Pfandrechte aus (act. 4/2/2, Lastenverzeichnis S. 11 ff.): Register-Schuldbrief an 1. Pfandstelle per nominal Fr. 5'000'000.– zu-  gunsten der D._____ (Beschwerdegegnerin 1); Papier-Inhaberschuldbrief an 2. Pfandstelle per nominal Fr. 2'000'000.–  zugunsten von E._____ (Beschwerdegegner 2); Papier-Inhaberschuldbrief an 3. Pfandstelle per nominal Fr. 2'000'000.–  und Papier-Inhaberschuldbrief an 4. Pfandstelle per nominal Fr. 3'000'000.– zugunsten von F._____ (Beschwerdegegnerin 3); gesetzliches Pfandrecht i.S. von Art. 712i ZGB zugunsten der Stock-  werkeigentümergemeinschaft G._____ 1 (Beschwerdegegnerin 4). 1.5. Mit Eingabe vom 28. Mai 2025 erhoben die Beschwerdeführer beim Betrei- bungsamt diverse Bestreitungen zum Lastenverzeichnis vom 14. Mai 2025 (act. 11/5).

2. Vorinstanzliches Beschwerdeverfahren 2.1. Ebenfalls am 28. Mai 2025 erhoben die Beschwerdeführer Beschwerde beim Bezirksgericht Meilen als untere kantonale Aufsichtsbehörde über die Betrei- bungsämter (nachfolgend: Vorinstanz) und stellten die folgenden Rechtsbegehren (act. 11/1 = act. 4/2 S. 2):

1. Die für den tt.mm.2025 angesetzte Steigerung in den Betreibun- gen Nr. 17 und Nr. 18 sei abzusagen.

2. Es sei das Betreibungsamt anzuweisen, im Rahmen der Betrei- bungen Nr. 17 und Nr. 18 dem Beschwerdeführer 2 und der Be- schwerdeführerin 3 je einen Zahlungsbefehl auszustellen und die Betreibung auf Pfandverwertung neu einzuleiten; insbesondere sei erst nach Eintritt der Rechtskraft dieser Zahlungsbefehle und

- 6 - nach Eingang des Verwertungsbegehrens das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen neu aufzulegen.

3. Es sei das Betreibungsamt anzuweisen, die Berechtigten an den Inhaberschuldbriefen im 2., 3. und 4. Rang lastend auf den Grundstücken Nr. 1) - 9) gemäss Lastenverzeichnis sowie die Pfandforderungen, welche durch diese Inhaberschuldbriefe si- chergestellt sind, zu ermitteln, das Lastenverzeichnis vom 14. Mai 2025 entsprechend anzupassen und neu aufzulegen.

4. Erst nach Durchführung der in den Rechtsbegehren 2 und 3 ge- nannten Schritten sei ein neuer Steigerungstermin in angemesse- nem Zeitabstand von dem überarbeitet aufgelegten Lastenver- zeichnis anzukündigen.

5. Eventualiter sei der Steigerungstermin abzusagen und um min- destens sechs Monate zu verschieben. In prozessualer Hinsicht stellten die Beschwerdeführer unter anderem den Antrag, es sei ihnen vollständige Einsicht in die Akten der Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 zu gewähren sowie die Gelegenheit zu geben, die Beschwerde innerhalb von 10 Tagen nach gewährter Einsicht zu ergänzen (act. 11/1 = act. 4/2 S. 3). 2.2. Mit E-Mail vom 3. Juni 2025 teilte das Betreibungsamt der Vorinstanz un- aufgefordert mit, dass die Beschwerdeführer eine Bereinigung des Lastenver- zeichnisses in Absprache mit der Vorinstanz verlange. Gleichzeitig machte es Ausführungen zur Frage, ob ein Teil der verpfändeten Grundstücke als Familien- wohnung genutzt werde (act. 11/4). 2.3. In Anwendung von Art. 20a Abs. 3 SchKG in Verbindung mit § 18 EG SchKG und § 83 Abs. 2 GOG verzichtete die Vorinstanz auf die Einholung einer Vernehmlassung des Betreibungsamtes sowie einer Beschwerdeantwort und wies die Beschwerde mit Urteil vom 5. Juni 2025 als sofort unbegründet ab (act. 3 = act. 10 [Aktenexemplar]).

3. Zweitinstanzliches Beschwerdeverfahren 3.1. Gegen dieses Urteil erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom

10. Juni 2025 rechtzeitig Beschwerde bei der hiesigen Kammer als obere kanto- nale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs (act. 2; Beilagen ge- mäss act. 3 und act. 4/2-5) und stellten folgende Rechtsbegehren:

- 7 - "1. Das Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom 5. Juni 2025 sei voll- umfänglich aufzuheben.

2. Es sei die Beschwerde der Beschwerdeführer 1-3 gegen das Be- treibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon vom 28. Mai 2025 gut- zuheissen." In prozessualer Hinsicht stellten die Beschwerdeführer folgende Anträge: "1. Es sei dieser Beschwerde unverzüglich nach Eingang dieser Be- schwerde und einstweilen ohne Anhörung des Betreibungsamts Küsnacht-Zollikon-Zumikon (superprovisorisch) die aufschie- bende Wirkung zu gewähren.

2. Es sei dieses Beschwerdeverfahren während der Dauer des Nachlassstundungsverfahrens betreffend die Beschwerdeführerin 1 vor dem Gericht des Saanebezirks, Fribourg, zu sistieren und es sei das Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon unverzüg- lich nach Eingang dieser Beschwerde und ohne vorgängige An- hörung (superprovisorisch) anzuweisen, in dieser Zeit keine Ver- steigerung des Grundstücks der Beschwerdeführerin 1 in K._____ (Beschreibung gemäss Lastenverzeichnis vom 14. Mai 2025) und keine sonstigen Verwertungshandlungen jeglicher Art auch betref- fend sonstige Vermögenswerte der Beschwerdeführerin 1 durch- zuführen.

3. Eventualiter zum prozessualen Antrag Ziff. 2 sei die auf den tt.mm.2025, 14.00 Uhr, angekündigte Steigerung der Grundstü- cke Nr. 1) bis 9) gemäss Lastenverzeichnis vom 14. Mai 2025 be- treffend Betreibungen Nr. 17 und 18 BA Küsnacht-Zollikon-Zumi- kon unverzüglich nach Eingang dieser Beschwerde und ohne vor- gängige Anhörung (superprovisorisch) aufzuheben und nach Vor- liegen rechtskräftiger Zahlungsbefehle gegen die Beschwerdefüh- rer 2 und 3, neuer Ankündigung der Grundstücksteigerung, Spezi- alnotifikation gemäss Art. 139 SchKG und Auflegung des modifi- zierten Lastenverzeichnisses unter Berücksichtigung einer rechts- kräftigen Erledigung einer allfälligen Beschwerde neu anzusetzen.

4. Es sei den Beschwerdeführern vollständige Einsicht in die Akten der Betreibungsverfahren Nr. 17 und Nr. 18 zu gewähren und ih- nen Gelegenheit zu geben, ggf. ihre Beschwerde innerhalb von 10 Tagen nach gewährter Einsicht zu ergänzen." 3.2. Mit Verfügung vom 11. Juni 2025 wurde der Beschwerde superprovisorisch die aufschiebende Wirkung erteilt und das Betreibungsamt angewiesen, die auf den tt.mm.2025, 14:00 Uhr, angekündigte Steigerung aufzuheben und Verwer- tungshandlungen bezüglich der verpfändeten Grundstücke zu unterlassen. Im Weiteren wurde der Antrag auf superprovisorische Sistierung des Beschwerde-

- 8 - verfahrens abgewiesen und den Beschwerdegegnern Gelegenheit zur Stellung- nahme eingeräumt (act. 5). 3.3. Mit Eingabe vom 3. Juli 2025 liess sich der Beschwerdegegner 2 zum An- trag auf aufschiebende Wirkung sowie zum Sistierungsantrag vernehmen. Ferner beantragte er die Einholung einer Auskunft beim Gericht des Saanebezirks (Fri- bourg) über einen Stundungsentscheid hinsichtlich der Beschwerdeführerin 1 bzw. über den Stand eines entsprechenden Verfahrens (act. 16). 3.4. Mit Beschluss vom 14. Juli 2025 wurde die Gewährung der aufschieben- den Wirkung sowie die Anweisung an das Betreibungsamt zur Unterlassung von Verwertungshandlungen vorsorglich bestätigt. Sodann wurden der Antrag der Be- schwerdeführer auf Sistierung des Beschwerdeverfahrens sowie der Antrag des Beschwerdegegners 2 auf Einholung einer Auskunft beim Gericht des Saanebe- zirks (Fribourg) abgewiesen (act. 18). 3.5. Mit Schreiben vom 13. August 2025 ersuchte der provisorische Sachwalter der Beschwerdeführerin 1 um Einsicht in die Beschwerdeakten (act. 20) und reichte einen Entscheid der Präsidentin des Saanebezirks (Fribourg) vom 1. Juli 2025 ein, wonach der Beschwerdeführerin 1 die provisorische Nachlassstundung bis zum 7. November 2025 gewährt wurde (act. 21). 3.6. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs (act. 22 bis 25) wurde das Akten- einsichtsgesuch des provisorischen Sachwalters mit Beschluss vom 25. Septem- ber 2025 gutgeheissen (act. 26). 3.7. Vom Einholen einer Beschwerdeantwort sowie einer Vernehmlassung des Betreibungsamtes ist abzusehen (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 322 Abs. 1 sowie Art. 324 ZPO und § 83 Abs. 2 GOG). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.

- 9 - II. Rechtliches

1. Prozessuales 1.1. Das Verfahren der Aufsichtsbeschwerde in Schuldbetreibungs- und Kon- kurssachen richtet sich nach den Bestimmungen von Art. 20a Abs. 2 SchKG. So- weit Art. 20a Abs. 2 SchKG keine Bestimmungen enthält, regeln die Kantone das Verfahren (Art. 20a Abs. 3 SchKG; BSK SchKG I-COMETTA/MÖCKLI, Art. 20a N 38). Im Kanton Zürich richtet sich das Beschwerdeverfahren gemäss §§ 17 und 18 EG SchKG nach §§ 80 f. und 83 f. GOG. Die Bestimmungen der ZPO sind sinngemäss anwendbar (§ 83 Abs. 3 GOG). Für den Weiterzug an das Oberge- richt gelten insbesondere die Bestimmungen über die Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO (§ 84 GOG). 1.2. Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der ange- fochtene Entscheid unrichtig ist und inwiefern er abgeändert werden soll (Begrün- dungslast), d.h. die Beschwerde führende Partei muss sich mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheids auseinandersetzen. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. statt vieler OGer ZH PS240064 vom 18. Juni 2024 E. 3.2). Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhal- tes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachen und Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch im zweitinstanzlichen betreibungsrechtlichen Beschwerdever- fahren, wo das Gericht – wie hier (vgl. Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG) – den Sach- verhalt von Amtes wegen festzustellen hat (vgl. OGer ZH PS110019 vom 21. Fe- bruar 2011 E. 3.4). 1.3. Die Beschwerdeinstanz wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie kann die Beschwerde deshalb auch aus einem anderen als dem ange- rufenen Grund gutheissen oder mit einer von der Argumentation der ersten In-

- 10 - stanz abweichenden Begründung abweisen (sog. Motivsubstitution; BGE 147 III 176 E. 4.2.1).

2. Formelle Rügen 2.1. In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe ihre Beschwerde zu Unrecht ohne Konsultation der Betreibungsakten und Einholung einer Stellungnahme des Betreibungsamtes als sofort unbegründet abgewiesen (act. 2 Rz. 24, 27, 102, 146). 2.2. Gestützt auf § 83 Abs. 2 GOG kann die Aufsichtsbehörde auf die Einho- lung einer schriftlichen Vernehmlassung des Betreibungsamtes sowie einer Be- schwerdeantwort der Beschwerdegegner verzichten, wenn sich die Beschwerde als sofort unbegründet erweist. Diese Bestimmung gewährt ein Ermessen, das die Vorinstanz im vorliegenden Fall nicht fehlerhaft ausgeübt hat. Aus Gründen der Prozessökonomie durfte sie von der Einholung einer Vernehmlassung absehen, da sie die Beschwerde per se als unbegründet erachtete und dies rechtsgenü- gend begründen konnte. Ebenso wenig war die Vorinstanz verpflichtet, die Akten des Betreibungsamtes beizuziehen. Soweit die Beschwerdeführer unter Hinweis auf die Untersuchungsmaxime zusätzlich rügen, die Vorinstanz hätte mit dem Bei- zug der Betreibungsakten die angeschlagene finanzielle Situation der Beschwer- deführer 1 bis 3 vor 2023 feststellen können und müssen (vgl. act. 2 Rz. 102), verkennen sie, dass Aufsichtsbehörden nicht verpflichtet sind, von sich aus nach Tatsachen zu forschen, die nicht aktenkundig sind und von keiner Partei erwähnt werden (BSK SchKG I-COMETTA/MÖCKLI, Art. 20a N 7). Im Übrigen ist die unmit- telbare Abweisung der Beschwerde – wie nachfolgend zu zeigen sein wird – zwei- tinstanzlich zu bestätigen und es ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Vernehmlas- sung des Betreibungsamtes oder Erkenntnisse aus den Betreibungsakten zu ei- nem anderen Ergebnis hätten führen können. 2.3. Sodann beanstanden die Beschwerdeführer, dass die Vorinstanz ihnen die unaufgeforderte Stellungnahme des Betreibungsamtes vom 3. Juni 2025 nicht weitergeleitet und mit der unsubstantiierten Begründung unterschlagen habe, diese sei nicht relevant (act. 2 Rz. 27 und 134). Damit berufen sich die Beschwer-

21. August 2019 E. 2.1 f.). 2.4. Die Stellungnahme des Betreibungsamtes (act. 11/4) wurde den Be- schwerdeführern mit dem vorinstanzlichen Urteil zugestellt (act. 10 Dispositiv-Zif- fer 4). Sie konnten sich demnach erst im zweitinstanzlichen Beschwerdeverfahren dazu äussern. Darin liegt zwar formell betrachtet eine Gehörsverletzung, diese wirkt sich jedoch nicht zulasten der Beschwerdeführer aus, da die Vorinstanz nicht auf die betreffende Stellungnahme abstellte und die Beschwerdeführer nicht geltend machen, eine diesbezügliche Gewährung des rechtlichen Gehörs hätte den Verfahrensausgang beeinflusst (vgl. BGer 5A_120/2019 vom 21. August 2019 E. 2.3). 2.5. Es ist nicht ersichtlich, welche konkreten Pflichtverletzungen die Beschwer- deführer nachzuweisen beabsichtigen, wenn sie den Beizug der gesamten schrift- lichen und telefonischen Korrespondenz zwischen Vorinstanz und Betreibungs- amt seit 30. Mai 2025 bis 5. Mai (recte wohl Juni) 2025 beantragen (act. 2 Rz. 134). Mangels hinreichender Substantiierung ist dieser Antrag ohne Weiteres abzuweisen. 2.6. Als weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie als Verletzung der Untersuchungsmaxime rügen die Beschwerdeführer sinngemäss, die Vorinstanz habe sich hinsichtlich des Schutzes der Familienwohnung zugunsten der Be- schwerdeführer 2 und 3 und der Gültigkeit der Sicherungsübereignungen vom 6. und 7. November 2023 ungenügend mit den erhobenen Vorbringen und den Be- treibungsakten auseinandergesetzt (act. 2 Rz. 56 ff., 60 ff., 66 f. und 83). Der An- spruch auf rechtliches Gehör verlangt indessen nicht, dass sich die Aufsichtsbe- hörde mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand im Einzelnen auseinandersetzt; vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid we- sentlichen Gesichtspunkte beschränken (vgl. BGE 145 III 324 E. 6.1; BGE 130 II 530 E. 4.3).

- 12 - 2.7. Diesen Anforderungen genügt das angefochtene Urteil: Die Vorinstanz er- wog zum einen, dass die Beschwerdeführerin 1 und Schuldnerin als juristische Person über keinen Ehegatten verfüge, welchem gemäss Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG ein Zahlungsbefehl zuzustellen wäre, und erachtete in diesem Zusam- menhang die von den Beschwerdeführern vertretene wirtschaftliche Betrach- tungsweise als nicht einschlägig (act. 10 E. 2). Zum anderen hielt die Vorinstanz zusammengefasst fest, dass die Zustimmung des anderen Ehegatten zur mehrfa- chen Verpfändung der Familienwohnung im Sinne von Art. 169 ZGB mangels er- heblicher finanzieller Gefährdung nicht erforderlich gewesen wäre (act. 10 E. 3). Mit dieser nachvollziehbaren Begründung war sie nicht gehalten, nähere Abklä- rungen zum Vorliegen einer Familienwohnung oder zur Gültigkeit der Sicherungs- übereignungen zu tätigen. Ebenso konnte sie die Frage offenlassen, ob sich die Beschwerdeführer aufgrund ihrer wirtschaftlichen Berechtigung an der Familien- wohnung überhaupt auf dieses Institut berufen könnten (act. 10 E. 3.2). Eine Ver- letzung des rechtlichen Gehörs oder des Untersuchungsgrundsatzes ist nicht aus- zumachen.

3. Antrag auf Einsicht in die Betreibungsakten Nr. 17 und Nr. 18 3.1. Die Beschwerdeführer beantragen, es sei ihnen vollständig Einsicht in die Akten der Betreibungsverfahren Nr. 17 und Nr. 18 zu gewähren und Gelegenheit zur Ergänzung der Beschwerde zu geben (act. 2 S. 2 prozessualer Antrag Ziff. 4). 3.2. Wird dieser Antrag wörtlich verstanden, ist darauf nicht einzutreten, da we- der die untere noch die obere Aufsichtsbehörde primär zuständig ist, um Einsicht in Akten von Betreibungsverfahren zu gewähren. Das Einsichtsrecht der Schuld- nerin gemäss Art. 8a SchKG ist vielmehr beim Betreibungsamt selbst geltend zu machen. Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, das Betreibungsamt habe ihr Recht auf Akteneinsicht verletzt (act. 2 Rz. 122 ff.), fehlt es an einem ausdrückli- chen Antrag, wonach das Betreibungsamt anzuweisen sei, den Beschwerdefüh- rern Einsicht in die Betreibungsakten zu gewähren. Selbst wenn der Antrag in die- sem Sinne interpretiert würde, ist – mit der Vorinstanz – keine Pflichtverletzung

- 13 - des Betreibungsamtes einzusehen: Aus der aktenkundigen Korrespondenz mit dem Betreibungsamt geht hervor, dass dieses auf das Akteneinsichtsgesuch der Beschwerdeführer zeitnah und sachgerecht antwortete (vgl. act. 11/3/1 und 11/3/3). Die nachgereichte E-Mail der Beschwerdeführer vom 19. Juni 2025 an das Betreibungsamt, welche nicht beantwortet worden sei (act. 4/5), stellt ein un- zulässiges Novum dar und wäre überdies nicht geeignet, eine pflichtwidrige Ver- weigerung der Akteneinsicht durch das Betreibungsamt nachzuweisen. In diesem Punkt ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 3.3. Wird der Antrag der Beschwerdeführer dahingehend aufgefasst, dass die hiesige Kammer die Betreibungsakten beizuziehen habe, ist dieser ebenfalls ab- zuweisen. Wie bereits dargelegt, liegt es im Ermessen der Vorinstanz bzw. der Kammer, auf den Beizug weiterer Akten zu verzichten, wenn sich die Sache ohne Aktenbeizug als spruchreif erweist. Ausserdem obliegt es den Beschwerdefüh- rern, ihre Beschwerde innerhalb der gesetzlichen Frist von 10 Tagen gemäss Art. 18 SchKG zu begründen. Dies steht einer Ergänzung der Beschwerde nach erfolgter Akteneinsicht entgegen, wie sie von den Beschwerdeführern beantragt wird. Im Übrigen sind die Beschwerdeführer mit neuen Beweismitteln – selbst in- nerhalb der Beschwerdefrist – vor der Kammer ausgeschlossen. Aus diesen meh- reren Gründen ist dem Antrag auf Beizug der Betreibungsakten nicht stattzuge- ben.

4. Fehlen der Ehegattenbetreibung 4.1. Die Beschwerdeführer berufen sich auf den Schutz der Familienwohnung und erblicken in der Durchführung der Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 eine Verlet- zung von Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG (act. 2 Rz. 48 ff., Rz. 141). Sie beantragen, in Gutheissung ihrer Beschwerde vom 28. Mai 2025 sei das Betreibungsamt an- zuweisen, in den genannten Betreibungen dem Beschwerdeführer 2 und der Be- schwerdeführerin 3 je einen Zahlungsbefehl auszustellen und die Betreibung auf Verwertung der Grundstücke gemäss Lastenverzeichnis neu einzuleiten (act. 2 Rechtsbegehren 2 i.V.m. act. 4/2 Rechtsbegehren 2).

- 14 - 4.2. Soweit die Beschwerdeführer monieren, dass die Vorinstanz das Vorliegen einer Familienwohnung verneint habe, und auf die diesbezügliche Abklärungs- pflicht des Betreibungsamtes und der betreibenden Gläubigerin verweisen (act. 2 Rz. 60 ff., 80), übersehen sie, dass die Vorinstanz durchaus in Erwägung zog, dass die verpfändeten Grundstücke den Beschwerdeführern 2 und 3 als Woh- nung der Familie dienen würden (act. 10 E. 2.3). Entscheidend ist vorliegend nicht die Frage der tatsächlichen Nutzung der Grundstücke als Familienwohnung, son- dern vielmehr, ob sich die Beschwerdeführer 2 und 3 auf den Schutz der Famili- enwohnung gemäss Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG berufen können, obwohl die Schuldnerin und Eigentümerin der verpfändeten Grundstücke eine juristische Per- son ist. 4.3. In der Betreibung auf Pfandverwertung hat das Betreibungsamt gemäss Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG ein Doppel des Zahlungsbefehls dem Ehegatten des Grundpfandschuldners oder des Dritteigentümers zuzustellen, falls das verpfän- dete Grundstück als Familienwohnung im Sinne von Art. 169 ZGB dient. Mit der Zustellung des Zahlungsbefehls erhält der Ehegatte die Stellung eines Mitbetrie- benen und kann wie der Schuldner Rechtsvorschlag erheben (vgl. Art. 153 Abs. 2 zweiter Satz; Art. 88 Abs. 1 VZG). Ihm stehen sämtliche Einreden gegen Bestand und Umfang der Forderung sowie des Pfandrechts zu. Er kann insbesondere gel- tend machen, die Pfandbelastung der Familienwohnung verstosse gegen Art. 169 ZGB (BGE 149 III 117 E. 3.2.1; BGE 142 III 720 [=Pra 107 (2018) Nr. 56] E. 4.2.1; BGer 7B.141/2004 vom 24. November 2004 E. 6.2.1). Ergibt sich erst im Laufe des Verwertungsverfahrens, dass das Pfand als Familienwohnung genutzt wird, so ist die Zustellung des Zahlungsbefehls nachzuholen (Art. 100 Abs. 1 VZG). Diese Regelung konkretisiert den eherechtlichen Schutz der Familienwohnung vor unüberlegten Rechtshandlungen oder Unterlassungen eines Ehegatten für das Betreibungsrecht. Sie knüpft damit an Art. 169 Abs. 1 ZGB an, wonach ein Ehe- gatte nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des andern einen Mietvertrag kündi- gen, das Haus oder die Wohnung der Familie veräussern oder durch andere Rechtsgeschäfte die Rechte an den Wohnräumen der Familie beschränken kann

- 15 - (vgl. BGE 149 III 117 E. 3.2.1; BGer 7B.141/2004 vom 24. November 2004 E. 6.2.1). 4.4. Die Beschwerdeführer machen gestützt auf mehrere Lehrmeinungen gel- tend, dass Art. 169 ZGB mittels eines Durchgriffs auch dann zum Tragen komme, wenn für den Dritten klar ersichtlich sei, dass eine Aktiengesellschaft über die Wohnung verfüge, in welcher der Allein- oder Mehrheitsaktionär mit seiner Familie wohne (act. 2 Rz. 55 mit Hinweis u.a. auf BSK ZGB I-MAIER/SCHWANDER, Art. 169 N 14, und BK ZGB-HAUSHEER/REUSSER/GEISER, Art. 169 N 27). Genau dies sei hier der Fall, denn die Verwertungsgrundstücke seien auf den Namen der Be- schwerdeführerin 1 im Grundbuch eingetragen. Einziger Verwaltungsrat der Ge- sellschaft sei der Beschwerdeführer 2 und dieser bewohne die Wohnung in K._____ mit seiner Ehegattin, der Beschwerdeführerin 3 (act. 2 Rz. 56). 4.5. Die von den Beschwerdeführern angerufene Figur des Durchgriffs stellt eine Ausnahme vom Trennungsprinzip dar, wonach die juristische Person und ihre Gesellschafter rechtlich selbständige Subjekte sind (vgl. BK ZGB-HAUSHEER/- REUSSER/GEISER, Art. 169 N 27; BSK ZGB I-MAIER/SCHWANDER, Art. 169 N 14). In der klassischen Dogmatik wird der Durchgriff als Anwendungsfall des Verbots des Rechtsmissbrauchs verstanden und namentlich dann bejaht, wenn sich ein be- herrschender Gesellschafter missbräuchlich auf die rechtliche Selbständigkeit der Gesellschaft beruft, um gesetzliche oder vertragliche Pflichten zu umgehen (Art. 2 Abs. 2 ZGB; BGE 145 III 351 E. 4.2; BSK ZGB I-LEHMANN/HONSELL, Art. 2 N 52 f.). Ein solcher Durchgriff kann nur zugunsten benachteiligter Dritter gewährt wer- den. Demgegenüber können sich weder die Gesellschaft noch der Gesellschafter zu ihren eigenen Gunsten auf das Fehlen der rechtlichen Selbständigkeit berufen; sie haben die von ihnen geschaffene Selbständigkeit der juristischen Person viel- mehr gegen sich gelten zu lassen (BSK ZGB I-LEHMANN/ HONSELL, Art. 2 N 52a). 4.6. Im Kontext von Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG hätte ein Durchgriff zur Folge, dass die Trennung zwischen der betriebenen Gesellschaft und dem sie beherr- schenden Gesellschafter ausgeklammert würde, so dass auch dem Ehegatten des Gesellschafters ein Doppel des Zahlungsbefehls zuzustellen wäre. In der vor- liegenden Konstellation würde sich ein solcher Durchgriff daher zugunsten der

- 16 - Beschwerdeführer 2 und 3 auswirken, da beide wirtschaftlich an der Beschwerde- führerin 1 beteiligt sind und sie durch die Gewährung des Schutzes nach Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG eine Wiederholung des Betreibungsverfahrens erwirken wür- den, welches die Beschwerdegegnerin 1 im Vertrauen auf die rechtliche Selbstän- digkeit der Beschwerdeführerin 1 als Schuldnerin und Pfandeigentümerin einge- leitet hat. Damit steht vorliegend kein Durchgriff im Sinne eines Missbrauchstatbe- stands im Raum. Vielmehr geht es um die Frage, ob und inwieweit ein Durchgriff gestützt auf eine teleologische Ausweitung des Anwendungsbereichs von Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG in Verbindung mit Art. 169 ZGB vorzunehmen ist, um den Schutz der Familienwohnung in einer derartigen Konstellation zu gewährleisten. Dies bedingt eine umfassende Würdigung der konkreten Umstände unter Berück- sichtigung der Interessenlage der Beschwerdeführer 2 und 3. 4.7. Der Beschwerdeführer 2 ist als Mehrheitsaktionär und Verwaltungsrat der Beschwerdeführerin 1 unter der Annahme eines Durchgriffs im Sinne der vorge- nannten Erwägung als Einheit mit seiner Gesellschaft zu betrachten. Da der Be- schwerdeführerin 1 in den Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 Zahlungsbefehle zuge- stellt wurden, ist von vornherein nicht ersichtlich, welches schutzwürdige Inter- esse eine erneute Ausstellung eines Zahlungsbefehls an den Beschwerdeführer 2 persönlich gebieten würde. Was die Interessenlage der Beschwerdeführerin 3 betrifft, ist festzuhalten, dass sie keine Ausführungen zu ihrer eigenen Schutzwürdigkeit macht. Als Minder- heitsaktionärin der Muttergesellschaft J._____ SA ist sie an der Beschwerdeführe- rin 1 wirtschaftlich beteiligt und sie behauptet nicht, die komplexe Eigentumsstruk- tur nicht zu kennen, welche ihr und dem Beschwerdeführer 2 die Nutzung der ver- pfändeten Grundstücke ermöglicht. Ebenso wenig macht die Beschwerdeführerin 3 geltend, sie sei durch unbedachte oder ehewidrige Handlungen oder Unterlas- sungen des Beschwerdeführers 2 benachteiligt worden – weder im Zusammen- hang mit der Verpfändung der Grundstücke noch im Pfandverwertungsverfahren. Sofern die Beschwerdeführerin 3 die Gültigkeit der Sicherungsübereignungen vom 6. und 7. November 2023 bestreiten will, weil sie ihnen nicht zugestimmt habe, ist sie auf das Lastenbereinigungsverfahren zu verweisen. Für die Geltend-

- 17 - machung dieser Einrede ist sie also nicht darauf angewiesen, einen Zahlungsbe- fehl zu erhalten, um Rechtsvorschlag zu erheben (vgl. unten E. II/5.4). Mangels schutzwürdigen Interesses rechtfertigt es sich aus teleologischen Gesichtspunk- ten nicht, eine nachträgliche Zustellung des Zahlungsbefehls an die Beschwerde- führerin 3 gestützt auf Art. 153 Abs. 2 lit. b SchKG oder Art. 100 VZG anzuordnen. Einem solchen Vorgehen stehen insbesondere das Vollstreckungsinteresse der Beschwerdegegnerin 1 als betreibender Gläubigerin sowie das Interesse des Rechtsverkehrs an der Aufrechterhaltung des Trennungsprinzips entgegen. 4.8. Die Vorinstanz hat im Ergebnis kein Bundesrecht verletzt, indem sie einen Anspruch der Beschwerdeführer 2 und 3 auf Zustellung eines Doppels des Zah- lungsbefehls in den Betreibungen Nr. 17 und Nr. 18 verneinte. Eine erneute Durchführung dieser Betreibungen ist nicht anzuordnen. Die Beschwerde ist inso- weit abzuweisen.

5. Ungültigkeit der Pfandrechte der Beschwerdegegner 3 und 4 5.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Sicherungsübereignungen vom

6. und 7. November 2023 seien ungültig und nichtig, weshalb das Lastenverzeich- nis vom 14. Mai 2025 zu bereinigen und die Steigerung bis zur Bereinigung des Lastenverzeichnisses auszusetzen sei; die Vorinstanz habe Art. 141 SchKG nicht bzw. falsch angewendet (act. 2 Rz. 142). Sodann hätte das Betreibungsamt si- cherstellen müssen, dass die von den Beschwerdegegnern 2 und 3 angemelde- ten Sicherungsübereignungen gültig seien, bevor sie in das Lastenverzeichnis aufgenommen worden seien (act. 2 Rz. 100). 5.2. Gemäss Art. 140 Abs. 1 SchKG ermittelt das Betreibungsamt die auf dem Grundstück ruhenden Lasten anhand der Eingaben der Berechtigten und eines Grundbuchauszuges. Eine Befragung des Schuldners im Sinne von Art. 28 Abs. 2 VZG dient nicht der materiellrechtlichen Prüfung der geltend gemachten Pfand- rechte, sondern der Richtigkeit der im Grundbuch verzeichneten Angaben über Namen und Wohnort der Pfandgläubiger. Die Aufnahme in das Lastenverzeichnis ist nur abzuweisen, wenn sich aus der Darstellung des anmeldenden Gläubigers ergibt, dass das behauptete Recht das Grundstück nicht belasten kann (Art. 36

- 18 - Abs. 1 VZG; vgl. KUKO VZG-KUHN, Art. 36 Abs. 2). Das Betreibungsamt ist im Übrigen nicht befugt, die Aufnahme der sich aus dem Grundbuch ergebenden oder besonders angemeldeten Lasten in das Verzeichnis abzulehnen, diese ab- zuändern, zu bestreiten oder die Einreichung von Beweismitteln zu verlangen (Art. 36 Abs. 2 VZG; vgl. BGer 5A_275/2012 vom 29. Juni 2012 E. 2.1). Die Mitteilung des Lastenverzeichnisses erfolgt mit der Anzeige, dass derjenige, der einen Anspruch nach Bestand, Umfang, Rang oder Fälligkeit bestreiten will, dies innert zehn Tagen beim Betreibungsamt zu erklären hat (Art. 140 Abs. 2 SchKG; Art. 37 Abs. 2 VZG; KREN KOSTKIEWICZ, Schuldbetreibung- und Konkurs- recht, 4. Aufl., Rz. 1329). Ist dies der Fall, so erfolgt die Lastenbereinigung nach den Grundsätzen des Widerspruchsverfahrens gemäss Art. 106 –109 SchKG (Art. 140 Abs. 2 zweiter Satz SchKG, vgl. Art. 39 VZG). Die Lastenbereini- gungsklage dient der gerichtlichen Klärung des strittigen Rechts. Im Fall von for- mellen Mängeln des Lastenverzeichnisses ist dieses mit Beschwerde an die Auf- sichtsbehörde anzufechten (BGer 5A_275/2012 vom 29. Juni 2012 E. 2.1 m.w.H.). 5.3. Im vorliegenden Fall war es – entgegen der Auffassung der Beschwerde- führer – nicht Aufgabe des Betreibungsamtes, die Gültigkeit der von den Be- schwerdeführern 3 und 4 angemeldeten Pfandrechte zu überprüfen. Vielmehr ob- lag es der Schuldnerseite und den weiteren Beteiligten, die ins Lastenverzeichnis aufgenommenen Pfandrechte innert der Auflagefrist zu bestreiten. Zu diesem Zweck leiteten die Beschwerdeführer am 28. Mai 2025 ein Lastenbereinigungs- verfahren ein. Eine Pflichtverletzung seitens des Betreibungsamtes ist nicht er- sichtlich. 5.4. Soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 141 SchKG rügen, verkennen sie, dass sich diese Bestimmung an das Betreibungsamt richtet, wel- ches über die Aussetzung der Versteigerung zu entscheiden hat, wenn ein in das Lastenverzeichnis aufgenommener Anspruch streitig ist. Auf dem Beschwerde- weg kann erst die Verfügung des Betreibungsamtes angefochten werden, mit wel- cher ein Antrag auf Aussetzung abgelehnt wurde (KUKO SchKG-BERNHEIM/GEI- GER, Art. 141 N 2 und 13).

- 19 - 5.5. Vorliegend erhoben die Beschwerdeführer die Bestreitung des Lastenver- zeichnisses beim Betreibungsamt und die Beschwerde bei der Vorinstanz am gleichen Tag. Sie legen nicht dar, dass sie vorgängig das Betreibungsamt um Aussetzung des Verwertungsverfahrens ersucht und hierauf eine ablehnende Verfügung erhalten hätten. Es fehlt somit an einem tauglichen Anfechtungsobjekt. In diesem Punkt ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. 5.6. In materieller Hinsicht wird die Frage aufgeworfen, ob die Sicherungsüber- eignungen der Schuldbriefe vom 6. und 7. November 2023 ungültig sind, weil sie in Anwendung von Art. 169 ZGB der Zustimmung der Beschwerdeführerin 3 be- durft hätten. Unter Hinweis auf die vorstehenden Erwägungen (vgl. oben E. II/4.6) würde dies voraussetzen, dass der Schutz der Familienwohnung aus teleologi- schen Gründen auch in der vorliegenden Konstellation zum Tragen käme, in wel- cher die streitgegenständlichen Pfandbestellungen lediglich die wirtschaftliche Be- rechtigung der Ehegatten an den Grundstücken berühren. Eine solche rechtliche Auseinandersetzung ist jedoch nicht im Rahmen des Beschwerdeverfahrens zu führen, da sie nicht den rechtskonformen Gang des Betreibungsverfahrens be- trifft. Es handelt sich um eine materiellrechtliche Frage, über die nicht das Betrei- bungsamt und die Aufsichtsbehörden, sondern das Sachgericht zu befinden hat (vgl. BGE 119 III 100 E. 2.a; BSK SchKG I-COMETTA/MÖCKLI, Art. 17 N 11 ff.). 5.7. Vorliegend bestreiten die Beschwerdeführer unter Berufung auf Art. 169 ZGB nicht die Gültigkeit des Pfands der Beschwerdegegnerin 1, sondern der Pfandrechte der Beschwerdegegner 3 und 4, die zur Aufnahme ins Lastenver- zeichnis angemeldet wurden. Sie zielen auf eine materielle Abänderung des Las- tenverzeichnisses ab. Eine entsprechende Einrede ist nicht auf dem Weg eines nachträglichen Rechtsvorschlags gemäss Art. 100 VZG, sondern im Rahmen des Lastenbereinigungsverfahrens zu erheben. Dies haben die Beschwerdeführer mit ihrer Eingabe an das Betreibungsamt vom 28. Mai 2025 auch getan. 5.8. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ergibt sich die Zuständig- keit der Aufsichtsbehörden und mithin der hiesigen Kammer auch nicht daraus, dass sie die Nichtigkeit der Sicherungsübereignungen behaupten. Aufsichtsbehör- den sind gemäss Art. 22 Abs. 1 SchKG verpflichtet, die Nichtigkeit von Verfügun-

- 21 -

- 23 - ses vom 14. Mai 2025. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen, so- weit darauf einzutreten ist.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Vorinstanz sowie an das Be- treibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

- 25 -

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in- nert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Der Gerichtsschreiber: MLaw A. Clinard versandt am:

14. November 2025