PS170021

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Geschäfts-Nr.: PS170021-O/U, damit vereinigt Geschäfts-Nr.: PS170023 Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch Urteil vom 21. März 2017 in Sachen

1. A._____ AG,

2. B._____ AG, Beschwerdeführerinnen, gegen

1. C._____,

2. D._____,

3. E._____,

4. F._____, Beschwerdegegner, Nr. 1 bis 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, betreffend Steigerungsanzeigen (Beschwerden über das Betreibungsamt G._____) Beschwerden gegen Urteile des Bezirksgerichtes Hinwil vom 25. Januar 2017 (CB170003 und CB170004)

- 2 - Erwägungen: I.

1. Im Zeitpunkt der Einreichung der vorliegenden Beschwerde war die Be- schwerdeführerin 1 Eigentümerin der beiden Grundstücke (Kat. Nr. 1, Grundbuch Blatt 1 [Wohn- und Gasthaus H._____] und Kat. Nr. 2, Grundbuch Blatt 2 [Hangar H._____]). Die Beschwerdeführerin 2 sowie die Beschwerdegegner sind Grund- pfandgläubiger. Infolge von zwei Betreibungen auf Grundpfandverwertung (Be- treibungsnummern 1 und 2) des Betreibungsamtes G._____ war die Verwertung verlangt und die Versteigerung war auf Dienstag, den 7. Februar 2017, angesetzt worden. Die Beschwerdeführerinnen haben, nachdem ihnen mit Datum vom

4. Januar 2017 die Steigerungsanzeigen zugestellt worden waren (act. 2/1 und 2/2, act. 19/2/1 und 19/2/2), bei der Vorinstanz Beschwerde erhoben, welche die- se am 25. Januar 2017 abwies (act. 8 S. 10).

2. Mit Verfügungen vom 7. Februar 2017 (act. 17, act. 19/16) wurden die beiden bei der Kammer eingereichten, gleichlautenden Beschwerden vereinigt und sind deshalb im Rahmen dieses Verfahrens gemeinsam zu behandeln.

3. Nachdem bereits mit Datum vom 2. Februar 2017 (act. 9) und vom

3. Februar 2017 (act. 19/9) verfasste Beschwerdeschriften eingereicht worden waren (Eingang: je 6. Februar 2017), gingen am 6. bzw. 7. Februar 2017 – und damit noch vor Durchführung der Versteigerung – die zweiten Beschwerdeschrif- ten bei der Kammer ein, welche die vorher eingereichten ersetzten (act. 13 S. 1). Die Beschwerdeführerinnen wiederholen darin folgende, bereits vor Vorinstanz gestellten Rechtsbegehen (act. 13 S. 2 f., act. 19/15 S. 2 f.): "a) Hauptbegehren

- Es sei die Nichtigkeit der oben festgehaltenen Steigerungsanzeigen festzustel- len.

- Die hiermit angefochtenen Steigerungsbedingungen seien aufzuheben.

- Es sei die Nichtigkeit der bekanntgemachten Schätzungen festzustellen.

- Es sei eine (neue) betreibungsamtliche Schätzung vorzunehmen.

- Dieser Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen bzw. die auf den 7. Februar 2017 angesetzten Versteigerungen seien abzusetzen und auf später zu verschieben.

- 3 -

b) Alternatives Begehren 1 Für den Fall, dass Sie bezüglich der Nichtigkeit der betreibungsamtlichen Schätzung einen anderen Standpunkt einnehmen bzw. den Antrag nicht schützen, beantragen wir:

- Es sei die Nichtigkeit der oben festgehaltenen Steigerungsanzeigen festzustel- len.

- Die hiermit angefochtenen Steigerungsbedingungen seien aufzuheben.

- Es sei eine neue Schätzung nach Art. 9 VZG vorzunehmen. 1)

- Es sei an angemessener Kostenvorschuss anzusetzen. 2)

- Dieser Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen bzw. die auf den 7. Februar 2017 angesetzten Versteigerungen seien abzusetzen und auf später zu verschieben.

c) Alternatives Begehren 2 Für den Fall, dass Sie bezüglich der neuen Schätzung nach Art. 9 VZG einen ande- ren Standpunkt einnehmen bzw. den Antrag nicht schützen, beantragen wir:

- Es sei die Nichtigkeit der oben festgehaltenen Steigerungsanzeigen festzustel- len.

- Die hiermit angefochtenen Steigerungsbedingungen seien aufzuheben.

- Es sei zum gegebenen Zeitpunkt eine neue Schätzung nach Art. 9 VZG in Ver- bindung mit Art. 44 vorzunehmen. 1)

- Es sei ein angemessener Kostenvorschuss anzusetzen. 2)

- Dieser Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen bzw. die auf den 7. Februar 2017 angesetzten Versteigerungen seien abzusetzen und auf später zu verschieben.

d) Ergänzende Begehren

- Für den Fall, dass einem mit 1) bezeichneten Begehren entsprochen wird, be- antragen wir, dass wir Gelegenheit erhalten, einen Schätzungsexperten vorzu- schlagen.

- Für den Fall, dass einem mit 2) bezeichneten Begehren entsprochen wird, be- antragen wir, dass die vorgeschlagenen Experten zur Abgabe eines Kostenvor- anschlages eingeladen werden, sodass es möglich wird, ein preiswertes Ange- bot zu berücksichtigen.

- Die Experten sind darauf aufmerksam zu machen, dass keine Verkehrswert- schätzung (wie solche normalerweise von Banken und Versicherungen verlangt werden) verfasst werden soll, sondern eine betreibungsamtliche Schätzung gemäss Art. 97, 140, 155 SchKG, sowie Art. 9, 44, 99, 118 VZG. Dies ermög- licht eine wesentlich preiswertere Lösung, als wenn eine der üblichen Ver- kehrswertschätzungen durchgeführt würde. Zudem ergibt dies konkrete Ver- kaufswerte, anstatt der zu tiefen Ertragswerte. Die alternativen Rechtsbegehren 1 und 2 sind dann zu behandeln, wenn das jeweilen zuvor genannte Begehren abgewiesen wird. Wir beantragen ausdrücklich unter Hinweis auf Art. 6 EMRK, dass die Beschwerde- gegner und die Vorinstanz zur Vernehmlassung eingeladen werden. Zuhanden des Obergerichts halten wir an diesen Begehren fest, ergänzen diese jedoch mit dem zusätzlichen Begehren, das hiermit angefochtene Urteil der Unte-

- 4 - ren Aufsichtsbehörde sei aufzuheben und die Sache sei an diese zur Neubeurtei- lung zurückzuweisen".

4. Die Versteigerung hat im angekündigten Zeitpunkt, am Dienstag, den

7. Februar 2017, stattgefunden, so dass zunächst die Frage zu klären ist, ob die vorliegenden Beschwerden noch zu behandeln sind.

a) Gemäss Art. 142a SchKG lässt der Zuschlag das Eigentum unmittelbar auf den Ersteigerer übergehen (BSK SchKG I-Feuz, 2. Auflage 2010, N. 2 zu Art. 142a), wobei der Zuschlag mit Beschwerde anfechtbar ist (Art. 132a Abs. 1 SchKG; BSK SchKG I-Rutz/Roth, 2. Auflage 2010, N. 22 zu Art. 126). Mit der Be- schwerde gegen den Zuschlag kann u.a. auch geltend gemacht werden, dass im Vorfeld der Versteigerung Verfahrensvorschriften verletzt worden sind; erwähnt sind etwa ungenügende Bekanntmachung der Steigerung, eigentliche Zusiche- rung in den Steigerungsbedingungen, zu kurz angesetzte Versteigerungstermine (BSK SchKG I-Rutz/Roth, 2. Auflage 2010, N. 9 zu Art. 132a). Dies ist allerdings nur insofern möglich, als die nach der Steigerung geltend gemachten Mängel frü- her nicht geltend gemacht wurden bzw. werden konnten (Ingrid Jent-Sørensen, Wege zum Bundesgericht in Zivilsachen nach dem Bundesgerichtsgesetz, Zürich 2007, S. 87 f.).

b) Fest steht, dass im Rahmen von Beschwerden – trotz dem Untersu- chungsgrundsatz (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2) – keine neuen Tatsachen berücksichtigt und keine neuen Anträge gestellt werden können (§ 18 EG SchKG, Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 326 Abs. 1 ZPO; BGer 5A_405/2011 E. 4.5.3; BGE 142 III 234 E. 2.2), so dass der nach Einreichung der Beschwerden erfolgte Eigen- tumsübergang infolge der Versteigerung nicht berücksichtigt werden kann. Der vorliegende Entscheid ist daher auf der ursprünglichen Basis zu fällen, wobei zu beachten sein wird, dass er den Ersteigerer, der hier nicht ins Verfahren einbezo- gen wird bzw. werden kann, nicht bindet.

5. Die Beschwerdeführerinnen haben im Zusammenhang mit der Beschwer- deerhebung um Erteilung der aufschiebende Wirkung ersucht (act. 13 S. 2 und 17 ff., act. 19/15 S. 2 und S. 18 f.). Mit Verfügung vom 6. Februar 2017 wurde dieses Gesuch behandelt, allerdings – weil der abweisenden vorinstanzlichen

- 5 - Entscheidung keine aufschiebende Wirkung zugelegt werden kann – als vorsorg- liche Massnahme auf Ab- bzw. Aussetzung der angesetzten Steigerung vom

7. Februar 2017 (act. 15, act. 19/16). Damit hat es diesbezüglich sein Bewenden.

6. Die Beschwerdeführerinnen verlangen "unter Hinweis auf Art. 6 EMRK, dass die Beschwerdegegner und die Vorinstanz zur Vernehmlassung eingeladen werden" (act. 13 S. 3, act. 19/15 S. 3). Wann eine Vernehmlassung einzuholen ist, ist im Gesetz nicht vorgesehen. Art. 17 Abs. 4 SchKG nennt lediglich den Zeitpunkt, bis wann die Betreibungsämter einen Entscheid, der bei der oberen In- stanz angefochten wurde, in Wiedererwägung ziehen können. Für das Beschwer- deverfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde gibt es gar keine Rege- lung im SchKG (in Art. 324 ZPO ist eine rein fakultative Stellungnahme bei der Vorinstanz vorgesehen). Da keine Gründe für die Anwendung von Art. 324 ZPO vorliegen und nach ständiger Rechtsprechung der Kammer eine Partei, die ob- siegt (was, wie zu zeigen sein wird, die Beschwerdegegner sind), mangels Rechtsschutzinteresses keinen Anspruch auf eine zusätzliche Äusserung hat, kann i.S.v. Art. 322 ZPO auf die Beschwerdeantwort bzw. auf Stellungnahmen der Beschwerdegegner (und der Vorinstanz) verzichtet werden. Die Sache ist spruch- reif. II. Die Vorinstanz hat ihre Urteile vom 25. Januar 2017 (je act. 8) zusammen- gefasst wie folgt begründet: Mit zwei Schreiben habe das Betreibungsamt G._____ am 19. Januar 2011 die betreibungsamtliche Schätzung der beiden zu verwertenden Grundstücke mitgeteilt. Auf Begehren der Beschwerdeführerin 1 sei eine neue Schätzung im Sinne von Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG ange- ordnet worden. Mit Urteil der Vorinstanz vom 2. Oktober 2013 sei das Betrei- bungsamt G._____ angewiesen worden, in der Betreibung auf Grundpfandver- wertung Nr. 1 den Schätzwert des Grundstücks Kat. Nr. 1 auf Fr. 3'000'000.– und den Schätzwert der Zugehör auf Fr. 13'000.– und in der Betreibung auf Grund- pfandverwertung Nr. 2 den Schätzwert des Grundstücks Kat. Nr. 2 auf

- 6 - Fr. 170'000.– und den Schätzwert des Zugehörs auf Fr. 0.– festzulegen. Die Kammer habe mit Urteil vom 22. November 2013 die dagegen erhobene Be- schwerde abgewiesen und das Bundesgericht sei mit Urteil vom 10. März 2014 auf die dort erhobene Beschwerde nicht eingetreten. Ein beim Bundesgericht da- gegen eingereichtes Revisionsgesuch der Beschwerdeführerin 1 sei mit Urteil vom 10. Juli 2014 abgewiesen worden, soweit darauf eingetreten wurde (act. 8 S. 2 f., act. 19/8 S. 2 f.). Zwei nachfolgende Begehren der Beschwerdeführerin 1 um eine Neuschät- zung der Grundstücke habe das Betreibungsamt G._____ abgelehnt. Daraufhin habe die Beschwerdeführerin 1 diverse Beschwerdeverfahren eingeleitet, welche insbesondere die Bekanntmachung der Versteigerung, die Steigerungsbedingun- gen und das Lastenverzeichnis betroffen hätten. Die meisten Entscheide seien an die Kammer weitergezogen worden und teilweise habe auch das Bundesgericht entscheiden müssen. Diese Verfahren seien heute allesamt rechtskräftig erledigt. Die bereits auf den 9. Dezember 2014 angesetzte Versteigerung habe nicht durchgeführt werden können, weil das Bundesgericht einer zu jenem Zeitpunkt hängigen Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt habe (BGer 5A_971/2014; act. 8 S. 3, act. 19/8 S. 3). Mit Verfügung vom 1. März 2016 habe das Betreibungsamt G._____ ein Gesuch der Beschwerdeführerin 1 um eine neue Schätzung gemäss Art. 9 VZG i.V.m. Art. 44 VZG abgelehnt. Dagegen habe sich die Beschwerdeführerin 1 am

21. März 2016 beschwert; diese Beschwerde habe die Vorinstanz am 31. März 2016 abgewiesen, gleich wie die Kammer in der Folge am 2. Mai 2016. Das Bun- desgericht sei am 8. Juli 2016 auf die dort erhobene Beschwerde dann nicht ein- getreten (act. 8 S. 3, act. 19/8 S. 3). Die neu erlassene Steigerungsanzeige datiere vom 4. Januar 2017 und die Beschwerdeführerinnen sagten nicht, wann sie die Anzeige erhalten hätten. Da die Beschwerdeschriften jedoch spätestens am 16. Januar 2017 zur Post ge- bracht worden seien, sei davon auszugehen, dass diese fristgerecht i.S.v. Art. 31 i.V.m. Art. 142 Abs. 3 ZPO erfolgt seien (act. 8 E. 4.1, act. 19/8 E. 4.1). Art. 138 Abs. 1 SchKG sehe vor, dass die öffentliche Bekanntmachung mindestens einen

- 7 - Monat vor der Versteigerung erfolgen müsse; diese Frist verkürze sich auf 14 Ta- ge, wenn die Steigerung erst nach Ablauf der Frist zur Anmeldung der Lasten an- gekündigt werde (Art. 31 VZG). Die Versteigerung sei ursprünglich auf den 9. De- zember 2014 angesetzt gewesen, das Lastenverzeichnis sei in Rechtskraft er- wachsen, so dass die 14-tägige Frist ausreiche. Die Publikationen im SHAB und im Amtsblatt des Kantons Zürich seien am 6. Januar 2017 erfolgt, so dass sogar die einmonatige Frist eingehalten worden sei. Die Aufforderung an die Gläubiger zur Anmeldung ihrer Forderungen habe nicht mehr wiederholt werden müssen (Art. 31 Satz 2 VZG). Die Kammer habe bereits mit Urteil vom 19. März 2015 festgehalten, dass das rechtskräftige Lastenverzeichnis auch für allfällige nach- folgende Versteigerungen massgeblich bleibe. Dass die Schätzung in der öffentli- chen Bekanntmachung ersichtlich sei, ergebe sich aus der Anzeige, die die Be- schwerdeführerin 1 selber eingereicht habe (act. 8 E. 4.2, act. 19/8 E. 4.2). Der Abnahmebericht der GVZ betreffend Brandmeldeanlage datiere vom November 2015, während die (kantonalen) Verfahren betreffend Neuschätzung vom Frühling 2016 stammten. Nunmehr stützten die Beschwerdeführerinnen ihr Begehren auf einen Sachverhalt, der sich bereits vor jenen Verfahren ereignet habe. Eine Revi- sion i.S.v. Art. 44 VZG komme nicht in Frage, weil dieser Umstand bereits im früheren Verfahren hätte geltend gemacht werden können. Schliesslich ergebe sich die Nutzung weiterer Gebäudeteile nicht aus dem Schreiben der Gebäude- versicherung Zürich vom November 2015, die darüber auch nicht zu befinden ha- be, so dass der offerierte Zeuge auch nicht einzuvernehmen sei. Im Zusammen- hang mit der bereits dreieinhalb Jahre zurückliegenden Schätzung weist die Vo- rinstanz darauf hin, dass die Verzögerung einzig auf die querulatorisch anmuten- de Torpedierung des betreibungsrechtlichen Verfahrens durch die Beschwerde- führerinnen (und anderer juristischer Personen, die den gleichen [einzigen] Ver- waltungsrat hätten wie die Beschwerdeführerinnen) zurückzuführen sei, wie aus der tabellarischen Zusammenstellung der Verfahren ersichtlich sei (act. 8 S. 9). Die Berufung auf das Alter der Schätzung grenze an Rechtsmissbrauch im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB und die Beschwerdeführerinnen schienen bloss darauf ab- zuzielen, die Verwertung erneut zu verzögern (act. 8 E. 4.3, act. 19/8 E. 4.3). Die beanstandete Schätzung des Hangars in der Höhe von Fr. 170'000.– beruhe auf

- 8 - dem Entscheid der Vorinstanz vom 2. Oktober 2013. Auf die blosse Behauptung eines höheren Wertes sei daher nicht einzugehen. Die Vorinstanz hat die Beschwerde abgewiesen (act. 8 S. 10 f., act. 19/8 S. 10 f.). III. Die Beschwerdeführerinnen begründen ihre Beschwerden bei der Kammer im Wesentlichen wie folgt (act. 13, act. 19/15): Die Vorinstanz habe nicht berück- sichtigt, dass jede Versteigerung ein eigenständiger Rechtsvorgang sei, bei dem alle Schritte und Handlungen genau so vorzubereiten seien, wie bei der ersten Ankündigung. Die Aussage der Vorinstanz, dass alle Verfahren heute rechtskräf- tig erledigt seien, sei nicht generell richtig (act. 13 S. 3, act. 19/15 S. 4). Auch bei einer zweiten Versteigerung müssten die Gläubiger ihre Forderungen anmelden können, worauf in der Bekanntmachung ausdrücklich hinzuweisen sei, da es in der Zwischenzeit neue Forderungen geben könne, auch solche mit gesetzlichem Pfandrecht. Die Beschwerdeführerinnen seien nicht bereit, das Lastenverzeichnis hinsichtlich der Beschwerdegegner anzuerkennen, weil es derart falsch sei, dass Nichtigkeit vorliege (act. 13 S. 4, act. 19/15 S. 4). Auch die neuen Betreibungsur- kunden könnten innert Frist angefochten werden. Die in den Urkunden aufgeführ- ten Daten und Termine müssten zweifelsfrei feststehen, was hinsichtlich einiger Punkte, über die sich die Beschwerdeführerinnen beschwert hätten, nicht gege- ben sei. Um eine korrekte Versteigerung zu ermöglichen, sei alles nochmals vor- zubereiten (act. 13 S. 4, act. 19/15 S. 4). Die Versteigerung sei so kurzfristig be- kannt gegeben worden, sodass es nicht möglich sei, sie richtig vorzubereiten. In einem Rechtsstaat müsse es erlaubt sein, die gesetzlich zulässigen Rechtsmittel zu ergreifen, welche vor Durchführung der Versteigerung via den gesamten In- stanzenzug abgewickelt sein müssten. Im vorliegenden Fall werde es nicht einmal gelingen, alle erstinstanzlichen Verfahren vor der Versteigerung abzuschliessen, geschweige denn vor der oberen Aufsichtsbehörde und dem Bundesgericht. Be- vor eine Exekution – dieser Begriff dokumentiere die Dramatik der Sache bes-

- 9 - ser – durchgeführt werde, müssten alle Rechtsmittel ausgeschöpft und abge- schlossen sein (act. 13 S. 4, act. 19/15 S. 5). Ausserdem stehe eine Vergleichslö- sung im Raum, die es abzuwarten gelte (act. 13 S. 5, act. 19/15 S. 5). Die Steigerungsanzeige, welche die Beschwerden ausgelöst hätte, sei nichtig, da die Monatsfrist gemäss Art. 138 SchKG nicht eingehalten worden sei; zwischen dem 9. Januar und dem 7. Februar 2017 liege kein ganzer Monat, so dass die Steigerung aufzuheben sei (act. 13 S. 6; act. 19/15 S. 6). Art. 31 VZG sei nicht einschlägig, wenn bis zur zweiten Steigerung derart viel Zeit verstreiche (act. 13 S. 6, act. 19/15 S. 6). Gläubiger mit früher angemeldeten Forderungen, Gläubiger mit neuen Forderungen und Gläubiger mit Forderungen mit gesetzli- chen Pfandrechten, hätten ihre Rechte nicht anmelden können, weil sie dazu nicht aufgefordert worden seien (act. 13 S. 6, act. 19/15 S. 6 f.). Per 1. Januar 2017 habe es bei den gesetzlichen Pfandrechten neue Fälligkeiten gegeben, z.B. die Prämien der Gebäudeversicherung 2016 und 2017, Bauhandwerker, Forde- rungen im Interesse der Feuerpolizei, Konzessionen, Grundsteuerforderungen sowie Strom und Wasser (act. 13 S. 7; act. 19/15 S. 7). Das Lastenverzeichnis sei daher nicht rechtskräftig und es sei für die Beschwerdeführerinnen wichtig, dass die genannten Forderungen für den Fall, dass versteigert werden sollte, aus dem Erlös bezahlt würden. Auch Kaufinteressenten hätten ein Interesse an der Infor- mation über die gesetzlichen Pfandrechte (act. 13 S. 8 f.; act. 19/15 S. 8 f.). Die Vorinstanz habe zu den von den Beschwerdeführerinnen gerügten Mängeln der Steigerungsanzeige keine Stellung genommen (act. 13 S. 10, act. 19/15 S. 10). Gemäss Art. 29 VZG müsse die Bekanntmachung der Steigerung insbeson- dere die Schätzung erwähnen (act. 13 S. 10, act. 19/15 S. 11). Soweit im Rechts- begehren auch die Nichtigkeit der Steigerungsbedingungen beantragt werde, sei dies der Fall, weil sie auf falschen, unvollständigen und deshalb ebenfalls nichti- gen Steigerungsanzeigen basieren. Da das Lastenverzeichnis falsch sei, seien es auch die Steigerungsbedingungen, deren Bestandteil das Lastenverzeichnis sei (act. 13 S. 11; act. 19/15 S. 11 f.). Das Begehren um eine Neuschätzung werde mit der Tatsache begründet, dass der Schätzwert nach wie vor nur die Hälfte des Schätzwertes der GVZ (sie-

- 10 - he Steigerungsanzeigen) betrage, wobei die GVZ nur die Teile über Terrain um- fasse, hingegen das Grundstück, die Fundamente, die Unterkellerung, Strassen, Plätze, Werkleitungen, Abgaben und Gebühren etc. nicht berücksichtige. Die Be- schwerdeführerinnen würden sich deshalb erlauben, die betreibungsamtliche Schätzung wiederum anzufechten. Wenn die Aufsichtsbehörde dies mit der Be- gründung abweisen sollte, das sei schon früher geschehen, so treffe dies für ver- schiedene Aspekte nicht zu (act. 13 S. 11, act. 19/15 S. 12): Für die sehr teure Brandmeldeanlage gemäss Abnahmebericht des GVZ vom 26. November 2015, was I._____ von der GVZ als Zeuge bestätigen könne, sowie für die wegen der Umstellung der J._____ [Telekommunikationsanbieter] auf Digitaltechnik im Jahr 2017, welche der gleiche Zeuge bestätigen könne. Das habe mehrere Zehntau- send Franken (nahezu Fr. 100'000) gekostet. Weil bisher nicht geschützte Ge- bäudeabschnitte einbezogen worden seien, sei es nun möglich, das Gebäude in allen Bereichen als Hotel zu nutzen, so dass der frühere Personaltrakt mit Mehr- nutzen im Hotelbetrieb (z.B. günstige Zimmer für Velofahrer und Pilger etc., spä- ter werden Asylbewerber genannt), verwendet werden können. Mehrnutzen be- deute einen höheren Sachwert und der Mehrnutzen übersteige die Kosten der er- folgten Investitionen in die Brandmeldeanlage. Die Personalzimmer seien, man- gels Nachfrage, mehrheitlich leer gestanden. Die Schätzung sei deshalb nicht mehr aktuell und deshalb nichtig. Die Beschwerdeführerin 1 habe bei der Installa- tion der Brandmeldeanlage nicht bösgläubig sein können, weil diese Auflage von der GVZ ausgegangen sei, was I._____ und für die Fristen K._____ vom Ge- meinderat L._____ bestätigen könnten. Die veraltete nichtige Schätzung sei auf- grund von Art. 44 VZG neu zu erstellen, sei doch nach der Lastenbereinigung zu prüfen, ob Änderungen im Wert des Grundstückes aufgetreten seien. Die Ände- rungen seien durch bauliche Massnahmen betreffend Feuersicherheit sowie die dadurch ermöglichte Mehrnutzung verursacht (act. 13 S. 12, act. 19/15 S. 13). Jede Schätzung habe einen Verfallstermin, wonach sie automatisch nichtig sei. Banken würden nur Schätzungen akzeptieren, die nicht älter als sechs Mona- te seien. Die betreibungsamtliche Schätzung sei im Jahr 2013 vorbereitet worden und sei nunmehr vier Jahre alt. E. Brügger, Schweizerische Gerichtspraxis,

- 11 - S. 593, 12, bezeichne es als einen Verfahrensfehler, wenn zwischen Schätzung und Versteigerung zwei Jahre liegen würden (act. 13 S. 12, act. 19/15 S. 12 f.). Anlässlich der Liegenschaftenbesichtigung vom 12. Januar 2017 sei M._____ mit Kaufinteressenten ins Gespräch gekommen. Ein Bauunternehmer, ein Bauhandwerker und ein Immobilieneigentümer hätten gesagt, dass sie den Schätzwert nicht überbieten wollten, sie wüssten ja nicht, "wo der Pferdefuss be- graben liege". Das bestätige, dass der derzeitige Schätzwert für alle Beteiligten nur Schaden bringe (act. 13 S. 13, act. 19/15 S. 13). Der Schätzwert des Hangars von Fr. 170’000.-- sei für eine überbaute Fläche gemäss vermasstem Grundriss nicht zutreffend. Bei bescheidenen Baukosten von Fr. 450.--/m3 resultiere ein Schätzwert von Fr. 1'383'750.–. Die Vorinstanz berufe sich darauf, dass die Schätzung erledigt sei. Diese sei mit vier Jahren allerdings völlig veraltet, was auch das Bundesgericht schon festgehalten habe. Der H._____ sei neu an der "…route", so dass täglich mehrere Gruppen von Velofahrern vorbeiradeln würden. Das sei eine neue Kundschaft für günstige Zimmer, die Hotelauslastung steige und damit auch der Schätzwert. Das Objekt sei seitens des Gerichts nicht besich- tigt worden, sondern von den Gerichtsstuben aus die Schätzung als rechtskräftig bezeichnet worden. Veraltet und nichtig sei sie wegen Zeitablaufs, Entwicklungen im Immobilienmarkt und vielen Veränderungen des Objekts (act. 13 S. 13, act. 19/15 S. 14). Das Argument der Vorinstanz, dass der Mehrwert durch die neue Brandmeldeanlage bereits früher bekannt gewesen sei, sei nicht stichhaltig. Es gehe nicht um dasjenige Begehren um Neuschätzung vom Frühling 2016, sondern um ein neues Begehren (act. 13 S. 14; act. 19/15 S. 15). Die Beschwer- deführerinnen hätten davon ausgehen können, dass der Mehrwert im Rahmen ei- ner neuen Schätzung ohne weiteres berücksichtigt werde, abgesehen davon, dass der Mehrwert bei der Inbetriebnahme der Anlage im November 2015 noch nicht erkennbar gewesen sei. Zum neu entdeckten Kundensegment würden auch die Pilger auf dem Jakobsweg im Raume N._____ [Stadt in der Ostschweiz] ge- hören (act. 13 S. 15, act. 19/15 S. 15 f.). Zu den Ausführungen unter "Zusatzin- formation und weiteren Beschwerdeelemente" (act. 13 S. 15 ff., act. 19/15 S. 16 ff.) wird soweit erforderlich im jeweiligen Zusammenhang eingegangen.

- 12 - IV.

1. a) Der Hinweis der Beschwerdeführerinnen (act. 13 S. 5, act. 19/15 S. 5 f.) auf die Frist von Art. 138 Abs. 1 SchKG ("Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekanntgemacht") ist an sich zutreffend. Die Be- schwerdeführerinnen räumen hingegen selber ein, dass Art. 31 VZG für einen Fall wie den vorliegenden eine Reduktion auf 14 Tage vorsieht, wenn sie diese Be- stimmung auch kritisieren. Da die Versteigerung vom 7. Februar 2017 der zu- nächst an- und dann abgesagten Versteigerung vom 9. Dezember 2014 nach- folgt, ist Art. 31 VZG hier einschlägig. Die Vorinstanz hat zusätzlich zu Recht da- rauf hingewiesen, dass die in Art. 138 SchKG genannte Monatsfrist mit der Publi- kation im Handelsamtsblatt und im Amtsblatt des Kantons Zürich mit Datum

6. Januar 2017 ohnehin eingehalten worden sei (act. 8 S. 7). Damit ist auch die Frist von Art. 138 Abs. 1 SchKG, auf die es hier allerdings wegen Art. 31 VZG i.V.m. Art. 102 VZG nicht ankommt, eingehalten.

b) Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass neue Betreibungsur- kunden angefochten werden können, und zwar müsse dafür, bevor die Versteige- rung durchgeführt werden könne, der ganze Instanzenzug zur Verfügung stehen. Diese Ansicht ist dann zutreffend, wenn es sich um neue Verfügungen mit neuem Inhalt handelt, die bis anhin noch nie angefochten werden konnten. Soweit es sich lediglich um die gleichen Inhalte wie in bereits früher anfechtbaren Verfügungen handelt, entfällt wegen des Grundsatzes der Einmaligkeit des Rechtsschutzes die nochmalige Anfechtungsmöglichkeit (Ingrid Jent-Sørensen, Wege zum Bundesge- richt in Zivilsachen nach dem Bundesgerichtsgesetz, Zürich 2007, S. 87 f.). Dass es überall dort, wo Rechtsmitteln keine aufschiebende Wirkung zu- kommt, wie dies bei der SchK-Beschwerde der Fall ist (Art. 36 SchKG; vgl. auch Art. 319 ff. ZPO), zu Vollstreckungen kommen kann, bevor der ganze Instanzen- zug durchlaufen ist, ist ein bewusster gesetzgeberischer Entscheid und ist daher hinzunehmen. Das wurde den Beschwerdeführerinnen schon verschiedentlich er- läutert, zuletzt in der Verfügung der Kammer vom 6. Februar 2017 (act. 15 S. 4 f.) betreffend die aufschiebende Wirkung.

- 13 -

c) Die Beschwerdeführerinnen erwähnen einmal mehr eine sich abzeich- nende Vergleichslösung (act. 13 S. 16; act. 19/15S. 17). Dass – wenn das Voll- streckungsstadium einmal erreicht ist – Gläubiger Anspruch auf eine beförderliche Verfahrensabwicklung haben und keine Rücksicht mehr auf längst mögliche Eini- gungsbemühungen mit ungewissem Ausgang genommen werden kann, ist evi- dent.

2. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass es Gläubigern mit For- derungen, die nicht angemeldet wurden, Gläubigern mit neuen Forderungen und Gläubigern mit Forderungen mit gesetzlichen Pfandrechten möglich sein müsse, diese vor der neuen Versteigerung anzumelden (act. 13 S. 6, act. 19/15 S. 6).

a) Was diejenigen Gläubiger anbelangt, die früher mögliche Anmeldungen unterlassen haben, ist auf sie ohnehin keine Rücksicht zu nehmen. Nach unbe- strittener Meinung ist die Anmeldefrist von Art. 138 Abs. 3 SchKG insofern eine Verwirkungsfrist, als am Ergebnis der Verwertung ohne besondere Anmeldung nur derjenige teilhaben kann, dessen Rechte im Grundbuch eingetragen sind. Nicht im Grundbuch eingetragene bzw. vorgemerkte Rechte werden bei der Grundstücksversteigerung nicht einbezogen, wenn die fristgerechte Anmeldung versäumt wurde (vgl. z.B. KuKo SchKG-Bernheim/Känzig, 2. Auflage 2014, N. 19 f. zu Art. 138; VZG-Komm-Häberli, N. 1 zu Art. 65).

b) Obwohl Art. 96 SchKG ein eigentliches Verfügungsverbot aufstellt, ist es wegen der Wirkung des Grundbuches nicht ausgeschlossen, Grundstücke wäh- rend laufender Zwangsvollstreckung nachrangig zu belasten (Ingrid Jent- Sørensen, Die Rechtsdurchsetzung bei der Grundstückverwertung in der Spezi- alexekution, Zürich 2003, Rz 314, 875), wobei allfällig später dazugekommene dinglich Berechtigte aufgrund der Vormerkung der Zwangsvollstreckung als Ver- fügungsbeschränkung (Art. 90 bzw. 97 VZG) von pendenten Betreibungen Kennt- nis haben müssen. Gläubiger nachträglicher Grundstücksbelastungen sind im Zwangsverwertungsverfahren jedoch nicht legitimiert, weil die Verwertung nach h.A. ohne Rücksicht auf später eingetragene Rechte erfolgt (BSK SchKG I- Lebrecht, 2. Auflage 2010, N. 7 zu Art. 101). Das muss besonders für Grund-

- 14 - stückbelastungen gelten, die nach der Erstellung und der allfälligen Bereinigung des Lastenverzeichnisses erfolgt sind. In ihren Beschwerden nennen die Beschwerdeführerinnen Forderungen von Bauhandwerkern (mehrere Gläubiger; act. 13 S. 7, act. 19/15 S. 7). Vorausset- zung für das Entstehen eines (mittelbaren) gesetzlichen Pfandrechtes ist die Ein- tragung im Grundbuch. Erfolgt dies nicht innert der Frist von Art. 839 Abs. 2 ZGB, so kann die dingliche Pfandsicherung ohnehin nicht entstehen. Diskutiert wird die Frage, ob – wenn die Eintragungsfrist noch nicht abgelaufen ist – eine direkte Anmeldung ins Lastenverzeichnis möglich ist (Daniel Staehelin, Die Aufnahme in das Lastenverzeichnis und die Parteirollenverteilung für den Lastenbereinigungs- prozess, in: Paul Angst/Flavio Cometta/Dominik Gasser [Hrsg.], Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Festschrift 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, Basel 2000, S. 308 ff.). So oder so muss es sich bei den (völlig pauschal) erwähnten Bauhandwerkerpfandrechten um (nachträgli- che) werkvertraglich begründete Forderungen handeln, so dass auch hier die Verwertung ohne Rücksicht auf ihre Gläubiger erfolgt.

c) Die Beschwerdeführerinnen nennen ausserdem – ebenfalls völlig pau- schal – Forderungen mit (unmittelbaren) gesetzlichen Pfandrechten, die erst nachträglich entstanden seien und deshalb im ursprünglichen Lastenverzeichnis noch gar nicht hätten angemeldet werden können. Unmittelbare gesetzliche Pfandrechte, insbesondere jene nach Art. 836 ZGB in Verbindung mit besonderen kantonalrechtlichen Bestimmungen (vgl. dazu BSK SchKG I-Feuz, 2. Auflage 2010, N. 46 ff. zu Art. 140), müssen einen besonderen Bezug zum belasteten Grundstück haben (BSK SchKG I-Feuz, 2. Auflage 2010, N. 46 zu Art. 140). Von den von den Beschwerdeführerinnen genannten Fällen bestehen im Kanton Zürich unmittelbare Pfandrechte für Prämien der Gebäudeversicherungs- anstalt (§ 194 lit. a EG ZGB, § 46 Abs. 3 Gebäudeversicherungsgesetz), für im In- teresse der Feuerpolizei getroffene bauliche Massnahmen (§ 194 lit. b EG ZGB) sowie Grundsteuern (§ 194 lit. e EG ZGB, § 208 StG). Worum es sich bei den von den Beschwerdeführerinnen genannten "Konzessionen" handelt, ist nicht ersicht- lich.

- 15 - Für den hier vorliegenden Fall der Verschiebung und Durchführung einer zweiten Versteigerung sieht Art. 65 Abs. 1 VZG vor, dass das bisherige Lasten- verzeichnis bestehen bleibt ("Das für die frühere Steigerung aufgestellte Lasten- verzeichnis ist auch für die neue und eine allfällig weiter notwendig werdende Steigerung massgebend"), womit verhindert werden soll, dass eine neue Anmel- defrist nach Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG angesetzt werden muss. Dass Art. 65 VZG lediglich bei kurzen Intervallen zwischen der ersten (abgesagten) und der zweiten (neu angesetzten) Versteigerung zur Anwendung kommen soll, wie dies die Beschwerdeführerinnen meinen, ist nicht vorgesehen. Vorgeschrieben ist hin- gegen, dass das Betreibungsamt neue, in der Zwischenzeit entstandene öffent- lich-rechtliche Lasten – gemeint sind die Fälle von Art. 836 ZGB –, die ihm zur Kenntnis kommen, von Amtes wegen berücksichtigen muss (Art. 65 Abs. 1 Satz 1: "Kommen dem Betreibungsamt neue, in der Zwischenzeit entstandene öf- fentlich-rechtliche Lasten zur Kenntnis, so hat es sie von Amtes wegen zu be- rücksichtigen"). Das setzt allerdings voraus, dass das Amt über so vollständige Angaben verfügt, die eine Berücksichtigung in der erforderlichen Detaillierung er- möglichen. Dass dem Betreibungsamt solche Angaben vorgelegen hätten, be- haupten die Beschwerdeführerinnen nicht. Im Versteigerungszeitpunkt nicht fällige Lasten mit gesetzlichem Pfand- recht im Sinne von Art. 836 ZGB, die nicht ins Lastenverzeichnis aufgenommen wurden, müssen vom Ersteigerer ohne Anrechnung an den Steigerungspreis (d.h. zusätzlich zu diesem) übernommen werden (Art. 49 Abs. 1 lit b VZG; Staehelin, a.a.O., S. 307 Anm. 103). Art. 49 VZG sieht vor, dass dem Ersteigerer zusätzlich

– und ohne Abrechnung am Zuschlagspreis – "die im Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht fälligen und daher im Lastenverzeichnis noch nicht aufgeführten For- derungen mit gesetzlichem Pfandrecht (Art. 836 ZGB, Brandassekuranzsteuern, Liegenschaftensteuern usw.), ferner die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität, Abfuhrwesen und dergleichen überbunden werden müssen" (VZG Formular 13 Betr. Ziff. 8b). Art. 49 VZG sagt nicht, was zu geschehen hat, wenn öffentlich-rechtliche Lasten fällig geworden sind und das Betreibungsamt davon nichts weiss. Dazu

- 16 - ist in BGE 60 III 39 ff., S. 41 f. entschieden worden: "Was der Ersteigerer zu be- zahlen hat und welche Zahlungen ihm am Zuschlagspreis anzurechnen sind, ist durch die Steigerungsbedingungen und die darauf bezüglichen Vorschriften von Art. 45 ff. VZG geregelt. Art. 65 VZG sieht aber eine Ergänzung des Lastenver- zeichnisses durch Aufnahme der zwischen der ersten und der zweiten Steigerung fällig gewordenen Last lediglich insoweit vor, als das Betreibungsamt von densel- ben Kenntnis erhalten hat. Darnach ist die Bestimmung von Art. 49 lit. b VZG, welche in den Steigerungsbedingungen wiedergegeben war, sachgemäss in dem Sinne zu interpretieren, dass vom Ersteigerer ohne Abrechnung am Zuschlags- preis auch die fälligen, aber zur Zeit der Steigerung noch nicht bekannten und aus diesem Grunde im Lastenverzeichnis nicht aufgeführten Forderungen mit gesetz- lichem Pfandrecht zu bezahlen sind". Auf diese Rechtsprechung wird in BGE 106 II 183 E. 3a verwiesen, neue Entscheidungen sind dazu nicht ergangen. Inwieweit der Entscheid der Vorinstanz mit Blick auf Art. 65 VZG zu bean- standen ist, ist nicht ersichtlich, ergibt sich aus dieser Bestimmung doch gerade nicht, dass eine neue Aufforderung zur Eingabe ins Lastenverzeichnis, wie sie gemäss Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG bei einer zeitlich ersten Bekanntmachung der Versteigerung erforderlich ist, ergehen muss.

3. Die Beschwerdeführerinnen beanstanden, dass die Angaben gemäss Art. 138 SchKG und Art. 29 VZG in der Anzeige der Steigerung per 7. Februar 2017 nicht ersichtlich seien (act. 13 S. 10, PS170023/act. 15 S. 11). Das ist nicht zu beanstanden, muss doch die Aufforderung gemäss Ziff. 3 im Falle einer zwei- ten oder weiteren Versteigerung gerade nicht ergehen. Dass in der Steigerungs- anzeige vom 4. Januar 2017 der Hinweis auf die Schätzung erfolgt ist, ergibt sich aus act. 2/1 und 2/2 sowie act. 19/2/1 und 19/2/2, auch wenn er mittels eines Verweises auf den Publikationstext (act. 4/1 und 4/2, act. 19/4/1 und act. 19/4/2) geschehen ist.

4. a) Die derzeitige Schätzung beträgt nach Angaben der Beschwerdeführe- rinnen nach wie vor weniger als die Hälfte des 2002 bezahlten Kaufpreises (act. 13 S. 11, act. 19/15 S. 11). Der Kaufpreis kann nach der Ansicht der Kam- mer allerdings nicht massgeblich sein, weil es nichts dazu aussagt, ob der von ei-

- 17 - nem Käufer bezahlte Preis seinerzeit ein "Marktpreis" oder ein "Liebhaberpreis" war oder ob es sich allenfalls um ein „Schnäppchen“ gehandelt hat. Weiter sind im vorliegenden Fall seit dem Kauf ca. 15 Jahre verstrichen. Es kann zu werter- haltenden, ja gar wertvermehrenden Investitionen gekommen, die Liegenschaften können aber auch vernachlässigt worden sein. Was die verlangte Neuschätzung der zu verwertenden Grundstücke anbe- langt, ist zunächst festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin 1 diese letztmals im Jahr 2016 verlangt hat, mit diesem Begehren allerdings auf allen drei Ebenen, den beiden kantonalen Instanzen und dem Bundesgericht, unterlegen ist (am

31. März 2016 bei der Vorinstanz, am 2. Mai 2016 bei der Kammer; am 8. Juli 2016 ist das Bundesgericht mangels Leistung des Kostenvorschusses nicht auf die dort erhobene Beschwerde eingetreten; Urteil vom 8. Juli 2016 [5A_388/2016]). Wenn nun zu Beginn des Jahres 2017 ausgeführt wird, es liege eine ca. vierjährige Schätzung vor, ist dies zwar datumsmässig richtig, übergeht aber, dass vor weniger als Jahresfrist die Erforderlichkeit einer Neuschätzung überprüft und verneint wurde. Richtig betrachtet ist das Referenzdatum deshalb nicht das Jahr 2013, sondern das Jahr 2016. Im Verfahren PS160067 der Be- schwerdeführerin 1 gegen die Beschwerdegegner des vorliegenden Verfahrens vom 2. Mai 2016 (publiziert in www.gerichte-zh.ch), hat die Kammer Folgendes ausgeführt: "Mit Blick auf Lastenverzeichnis und Lastenbereinigungsverfahren besteht kein Anpassungsbedarf und das macht die Beschwerdeführerin auch nicht geltend. Hingegen nennt das Bundesgericht im Entscheid 7B.126/2003 E. 2 auch «Gründen der allgemeinen Wirtschaftslage», worauf sich der Beschwerde- führer bereits vor Vorinstanz berufen hat (Schätzung mehrere Jahre alt, nicht mehr aktuell, Veränderungen der Wirtschaft, starke Veränderungen des Franken- kurses, Zinssatz praktisch Null). Die Vorinstanz hat die allgemeine Wirtschaftsla- ge in Betracht gezogen. Sie hat darauf hingewiesen, dass die von der Beschwer- deführerin angeführten Gründe im wesentlichen bereits im Zeitpunkt der letzten Schätzung vorlagen. Dass sie nicht konkreter werden konnte und musste, ist da- rauf zurückzuführen, dass sich die Beschwerdeführerin ihrerseits im Rahmen der allgemeinen Wirtschaftslage gehalten und keine für ihren Fall individuellen Impli- kationen namhaft gemacht hat. In Bezug auf die allgemeine Wirtschaftslage hat

- 18 - die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass es in den letzten Jahren und damit seit der massgeblichen Schätzung kaum namhafte Änderungen gegeben hat. Dieser Feststellung hat die Beschwerdeführerin nichts Grundsätzliches entgegengehal- ten. Die Behauptung, dass die Banken alle sechs Monate Neuschätzungen ver- langen würden, belegt sie nicht und erwähnt auch nicht, in welchem Zusammen- hang solche schnell getakteten Neuschätzungen vorkommen sollen. Massgeblich für die Zwangsvollstreckung wäre dies ohnehin nicht. Anzufügen ist, dass es der einzige Zweck der Schätzungen ist, den Steigerungsinteressenten einen Anhalts- punkt für ein vertretbares Angebot zu geben. Über den an der Versteigerung tat- sächlich erzielbaren Erlös wird damit aber nichts ausgesagt (BGE 129 III 595 E. 3.1; BGE 135 I 102 E. 3.3.3). Dass fallende Zinsen die Werte von Sachen stei- gern lassen, mag zutreffen, jedoch waren die Zinsen – wie die Vorinstanz zutref- fend erwähnt hat – bereits bei der Schätzung im Jahre 2013 sehr tief. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass es für einen potentiellen Ersteigerer (wie für jeden Grundstückkäufer) im Hinblick auf die zu tätigende Investition nicht nur um den derzeit gerade geltenden Zinssatz geht, sondern dass er sich für seinen Kaufentscheid mindestens so sehr für die zukünftige Entwicklung interessieren wird. Was genau mit der Unterscheidung zwischen «Referenzzinssatz» und «ge- fühlten Zinsen» gemeint ist, lässt sich vermuten, ändert aber an der Einschätzung der Situation nichts. Gibt es keinen durch eine Lastenbereinigung verursachten Anlass und hat sich die allgemeine Wirtschaftslage nicht massgeblich verändert, so bestand für das Betreibungsamt keine Veranlassung, eine Neuschätzung an- zuordnen. Die Vorinstanz hat die Beschwerde daher zu Recht abgewiesen, was auch zur Abweisung der vorliegenden Beschwerde führt".

b) Im vorliegenden Zusammenhang werden zusätzliche Veränderungen gel- tend gemacht, die nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen eine neue Schätzung rechtfertigen (act. 13 S. 11, act. 19/15 S. 11). Sie verweisen auf erhebliche – und behördlich angeordnete – Investitionen in eine Brandmeldeanlage und in die durch die Technik der J._____ unausweichliche Umstellung der Telefonie. Der Schätzwert erhöhe sich einerseits durch die getätigten Investitionen in der Höhe von mehreren Zehntausend (nahezu hunderttausend) Franken. Noch erheblicher sei jedoch der Mehrwert durch die zusätzlich geschaffenen Nutzungsmöglichkei-

- 19 - ten, indem weitere Teile der Gebäulichkeiten nunmehr ebenfalls in der Hotellerie genutzt werden können (die Rede ist vor allem vom bisherigen Personaltrakt, der mangels Bedürfnis der Angestellten intern keine Verwendung mehr findet). Als mögliche Nutzer der zusätzlichen Übernachtungsmöglichkeiten sind Pilger, Velo- fahrer – weil der "H._____" neu an der "…route" liege – und Asylbewerber ge- nannt. Ausserdem werden die Pilger auf dem Jakobsweg im Raume N._____ er- wähnt. Gemäss Vorinstanz ergibt sich aus dem Abnahmebericht der GVZ, dass die Brandmeldeanlage bereits Ende 2015 fertiggestellt war, so dass dieses Argument bereits in den Verfahren betreffend Neuschätzung aus dem Jahr 2016 hätte ein- gebracht werden können (act. 8 S. 8; act. 19/8 S. 8). Das trifft zu, können doch bereits früher bestehende Argumente nicht für später "in Reserve" gehalten wer- den. Die Beschwerdeführerinnen nennen ausserdem die konkrete Höhe der In- vestitionen nicht, wann diese angefallen sind, etc. Was die offerierten Beweismit- tel anbelangt, sind Zeugen nur sehr zurückhaltend zu befragen (vgl. Art. 254 ZPO), was auch für die Fälle von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG i.V.m. Art. 254 Abs. 2 lit. c ZPO geltend muss, wenn aufgestellte Behauptungen mindestens ebenso zuverlässig mit Urkunden erbracht werden könnten. Es kann mit Sicher- heit davon ausgegangen werden, dass sich die Kosten für Brandanlagen und der Umstellung der Telefonie urkundlich problemlos hätten nachweisen lassen. Ent- scheidend ins Gewicht fällt die geltend gemachte Wertveränderung aus der Sicht der Kammer ohnehin nicht. Sehr vage bleibt die behauptete Erweiterung/Veränderung der Nutzung durch ein offenbar anderes Publikum und wie genau sich dies in einem Mehrwert niederschlägt. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass sich alle Nutzungsmöglichkei- ten ohne weiteres und gewinnbringend kumulieren lassen, hält doch der Einzug neuer "low-cost-Kundschaft" häufig die bisherigen "normalen" Gäste mit höheren Ansprüchen fern. Dass sich bezüglich der nicht neuen sog. "…route" gegenüber früher namhafte Änderungen ergeben haben, ist nicht dargetan und die Jakobs- weg-Pilgerroute führte schon bisher in der Region N._____ vorbei. Auch diesbe-

- 20 - züglich sind keine Gründe ersichtlich, die eine Neuschätzung rechtfertigen wür- den. Schliesslich betrifft Art. 44 VZG die "Revision" der Schätzung bei Wertver- änderungen bei der Lastenbereinigung, die es hier gerade nicht gegeben hat. Ausserdem ist anzumerken, dass nur der Wegfall von Dienstbarkeiten, gemerkte persönliche Rechte und Grundlasten bzw. ein solcher Zuwachs den Grundstück- wert verändern, während Veränderungen in der Pfandbelastung wertmässig nicht ins Gewicht fallen.

5. Die Befürchtungen der Beschwerdeführerinnen, dass die Vorinstanz untä- tig bleibe (act. 13 S. 16, act. 19/15 S. 16), hat sich nicht verwirklicht, liegen der Kammer doch eine erhebliche Anzahl von ihr behandelter Beschwerden vor. Wie die Beschwerdeführerinnen selber erwähnen, haben sie inzwischen zwei separate Beschwerden wegen Rechtsverzögerung/-verweigerung eingereicht, in denen die bezüglichen Argumente behandelt werden (act. 13 S. 16, act. 19/15 S. 16).

6. Da die vorinstanzlichen Entscheide nicht zu beanstanden sind, sind die Beschwerden abzuweisen. In SchK-Beschwerdeverfahren werden im Grundsatz keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigung zugesprochen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG; Art. 61 Abs. 2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Es wird erkannt:

1. Die Beschwerden werden abgewiesen.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

- 21 -

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Zu- stellung von act. 9 (ursprüngliche Beschwerdeschrift) und act. 13 (vervoll- ständigte Beschwerdeschrift) sowie aus dem Verfahren PS170023/act. 9 (ursprüngliche Beschwerdeschrift) sowie PS170023/act. 15 (vervollständige Beschwerdeschrift), unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an das Bezirksgericht Hinwil sowie an das Betreibungsamt G._____, je gegen Emp- fangsschein.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. K. Würsch versandt am:

24. März 2017